حق الشراء

يُعدّ برنامج " الحق في الشراء" سياسةً مطبقة في المملكة المتحدة ، باستثناء اسكتلندا منذ 1 أغسطس 2016 وويلز منذ 26 يناير 2019، تمنح المستأجرين الدائمين لدى المجالس المحلية وبعض جمعيات الإسكان الحق القانوني في شراء مسكن المجلس الذي يسكنون فيه بخصم كبير. ^{[ 1 ] [ 2 ] [ 3 ]} كما يوجد أيضاً "حق الاستحواذ" للمستأجرين الدائمين في مساكن جمعيات الإسكان التي بُنيت بدعم حكومي بعد عام 1997، بخصم أقل. بحلول عام 1997، بيع أكثر من 1,700,000 مسكن في المملكة المتحدة بموجب هذا البرنامج منذ إطلاقه عام 1980، ويُعتبر هذا البرنامج أحد العوامل الرئيسية في الانخفاض الحاد في عدد المساكن الاجتماعية في المملكة المتحدة ، والذي تراجع من حوالي 6.5 مليون وحدة عام 1979 إلى ما يقارب 2 مليون وحدة عام 2017. كما يُعزى إليه الفضل في كونه المحرك الرئيسي لارتفاع نسبة ملكية المنازل بنسبة 15%، والتي ارتفعت من 55% من أصحاب المنازل عام 1979 إلى ذروة بلغت 71% عام 2003؛ وقد انخفض هذا الرقم في إنجلترا منذ أواخر العقد الأول من الألفية الثانية إلى 63% عام 2017. ^{[ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ]}

يُعدّ حق الشراء من اختصاص وزير الدولة للإسكان . ^{[ 8 ]} ويزعم النقاد أن هذه السياسة فاقمت أزمة نقص المساكن لذوي الدخل المحدود، وأدت إلى فقاعة أسعار المساكن على المستوى الوطني، ونتج عنها في نهاية المطاف ما يُعرف بتهجير الأحياء التقليدية وتغيير طابعها الحضري . ^{[ 9 ]}

تتمتع السلطات المحلية بصلاحية بيع مساكنها التابعة للمجالس المحلية لمستأجريها منذ صدور قانون الإسكان لعام 1936، إلا أن هذه المبيعات كانت محدودة حتى أوائل سبعينيات القرن العشرين: فبين عامي 1957 و1964، بيع نحو 16 ألف مسكن تابع للمجالس المحلية في إنجلترا. وكان حزب العمال قد طرح في البداية فكرة حق المستأجرين في امتلاك منازلهم التي يسكنونها، وذلك في برنامجه الانتخابي للانتخابات العامة لعام 1959 ، والتي خسرها. ^{[ 10 ]} وفي عام 1968، صدر تعميم يحد من عمليات البيع في المدن، إلا أن حكومة المحافظين الجديدة سحبته في عام 1970. ^{[ 7 ]}

في غضون ذلك، بدأت مبيعات المساكن التابعة للمجلس للمستأجرين في الازدياد. تم بيع حوالي 7000 مسكن لمستأجريها خلال عام 1970؛ وارتفع هذا العدد إلى أكثر من 45000 مسكن في عام 1972. ^{[ 11 ]}

تم تعديل قواعد حق الشراء في عام ٢٠٠٥. وأصبح يُشترط الآن على المستأجرين الجدد الإقامة لمدة خمس سنوات للتأهل، ولم يعد بالإمكان عرض العقارات المشتراة بعد يناير ٢٠٠٥ في السوق المفتوحة مباشرةً في حال قرر المالك بيعها. وأصبح على هؤلاء الملاك التواصل مع مالك العقار السابق (المجلس المحلي أو جمعية الإسكان) ومنحه حق الأولوية في الشراء. وإذا لم يعد مالك العقار السابق موجودًا، كما في حالة كونه جهة إسكان اجتماعي مسجلة توقفت عن العمل، فيجب عرض العقار أولًا على هيئة الإسكان المحلية.

تم تقليص المدة الزمنية اللازمة لإتمام عملية نقل ملكية العقار بموجب حق الشراء من 12 شهرًا إلى 3 أشهر. وتتولى هيئة السلوك المالي (FCA) الآن الإشراف على معظم أنواع بيع الرهون العقارية وتنظيمها.

كان تدخل هيئة السلوك المالي (FCA) في تنظيم عمليات شراء "حق الشراء" يهدف جزئيًا إلى حل مشكلة التضليل في بيع هذه المنتجات من قبل الوسطاء والمحامين على حد سواء. فلكل منهم دوافعه الخاصة، وكان العديد منهم يتقاضى رسومًا باهظة تُخصم من خصم العميل. ويبدو أن الإجراءات المتخذة، بالإضافة إلى انتهاء فترة الازدهار، قد ساهمت في السيطرة على هذه المشكلة.

في عام 2009، اقترح مركز الأبحاث "لوكاليس" ، كجزء من مراجعة لمبادئ إصلاح الإسكان الاجتماعي، توسيع نطاق حق الشراء ليشمل شرائح الملكية، والتي يمكن اكتساب جزء منها من خلال كون المستأجر جيدًا. ^{[ 23 ]}

تغيرت فترة التأهيل من 5 سنوات إلى 3 سنوات في عام 2018.

في مؤتمر حزب المحافظين عام 2011 ، اقترح ديفيد كاميرون زيادة خصومات برنامج "حق الشراء" بهدف تنشيط سوق الإسكان وتوفير عائدات يمكن إنفاقها على بناء مساكن جديدة. وقد أعرب متخصصون في مجال الإسكان الاجتماعي عن مخاوفهم بشأن هذا الاقتراح. ^{[ 24 ]}

اعتبارًا من 2 أبريل 2012، رُفع الحد الأقصى لخصم حق الشراء إلى 75,000 جنيه إسترليني أو 60% من قيمة المنزل (70% للشقة)، أيهما أقل. وفي مارس 2013، رُفع الحد الأقصى للخصم في لندن إلى 100,000 جنيه إسترليني. ^{[ 25 ]} ويزداد الحد الأقصى لخصم حق الشراء سنويًا بما يتماشى مع مؤشر أسعار المستهلك في سبتمبر من العام السابق.

يهدف هذا البرنامج إلى بناء منزل جديد للإيجار بأسعار معقولة ^{[ 26 ]} تصل إلى 80% من إيجار السوق، وذلك مقابل كل منزل إضافي يُباع، بهدف الحفاظ على مستوى الإسكان الميسور مع زيادة عدد العقارات المتاحة للمدرجين على قائمة الانتظار. وسيظل شرط مدة الإيجار خمس سنوات ساريًا، وفي حال بيع العقار خلال السنوات الخمس الأولى من تاريخ البيع الأصلي، سيتعين على المستأجر سداد جزء من الخصم أو كله.

وسع قانون الإسكان والتخطيط لعام 2016 نطاق حق الشراء ليشمل مستأجري جمعيات الإسكان. ^{[ 27 ]}

منذ 21 نوفمبر 2024، تم تخفيض الحد الأقصى للخصم المتاح بشكل ملحوظ. ويختلف هذا الخصم باختلاف المنطقة، حيث تخضع بعض السلطات المحلية لقواعد محددة، ولكن الحد الأقصى للخصم على الطلبات المقدمة بعد 21 نوفمبر 2024 هو الأقل من بين 70% من قيمة العقار أو 38,000 جنيه إسترليني. ينطبق هذا الحد الأقصى على سلطتين محليتين في لندن، وهما مجلس باركينغ وداغنهام ومجلس هافرينغ، بالإضافة إلى العديد من السلطات المحلية في منطقة جنوب شرق إنجلترا، بينما يبلغ الحد الأقصى للخصم 16,000 جنيه إسترليني في مناطق أخرى من لندن. ^{[ 28 ]}

في الفترة 2024-2025، بلغ إجمالي مبيعات برنامج "الحق في الشراء" في إنجلترا أكثر من 4000 وحدة سكنية، مما ساهم في استمرار انخفاض مخزون الإسكان الاجتماعي على الرغم من الضغوط التي تواجهها المجالس المحلية للاحتفاظ بمساكن بأسعار معقولة لأولئك الموجودين على قوائم الانتظار. ^{[ 29 ]}

تعرض برنامج "الحق في الشراء" لانتقادات للأسباب التالية:

• تمكن المستثمرون المضاربون من شراء عقارات المجلس من خلال اتفاقيات المعاملات المؤجلة، مما أدى إلى تسريع ارتفاع تكاليف العقارات؛
• تم بيع أصول المجلس ذات القيمة التجارية والاجتماعية بأقل من قيمتها السوقية أو تكلفة استبدالها، وهو ما يمكن اعتباره إهدارًا غير حكيم للمال العام؛
• وتركزت المخزونات المتبقية من مساكن المجلس في مناطق غير مرغوب فيها ذات فرص عمل ضئيلة، مما زاد من عزلة المستأجرين ووصمة عارهم. ^{[ 34 ]}

أظهر تقريرٌ نُشر في يناير 2013 من قِبل عضو مجلس لندن، توم كوبلي ، بعنوان "من حق الشراء إلى الشراء للتأجير" ^{[ 35 ]} ، أن 36% من المنازل المباعة بموجب برنامج "حق الشراء" في لندن (52,000 منزل) كانت تُؤجَّر من قِبل المجالس المحلية من مُلاك عقارات خاصين، مما أدى إلى انتقاداتٍ مفادها أن البرنامج "يمثل قيمةً سيئةً للغاية لأموال دافعي الضرائب" لأنه "ساهم في زيادة فاتورة إعانة السكن، وزاد الضغط على قوائم انتظار السلطات المحلية، وأدى إلى إجبار المزيد من سكان لندن على اللجوء إلى قطاع الإيجار الخاص غير الخاضع للتنظيم الكافي". ^{[ 36 ]} وأظهر استطلاعٌ أُجري عام 2013 أن حوالي ثلث منازل "حق الشراء" أصبحت مملوكةً الآن لمُلاك عقارات خاصين، في حين أن نجل الراحل إيان غاو (وزير الإسكان في حكومة تاتشر) كان يمتلك حوالي 40 منزلاً. ^{[ 37 ]}

في عام 2015، خلص آلان موري إلى أن "التوسيع المقترح لحق الشراء لا يمكن التوفيق بينه بسهولة وبين استقلالية جمعيات الإسكان ووضعها الخيري"، وأن "توسيع حق الشراء ليشمل مستأجري جمعيات الإسكان أعاد إحياء نقاش برلماني سابق وأثار تساؤلات حول الوضع القانوني للجمعيات الخيرية والمخاطر التي تواجه جمعيات الإسكان ومموليها". ^{[ 38 ]}

أظهر استطلاع أجرته هيئة الإذاعة البريطانية (بي بي سي) عام 2017 في المناطق التابعة للمجالس المحلية التي تشهد ارتفاعًا في قوائم الانتظار، أن هذه المجالس قد استعادت منازل اضطرت لبيعها، وأحيانًا بأسعار تفوق سعرها الأصلي بأضعاف. وانتقدت الجمعيات الخيرية المعنية بالإسكان نقص الاستثمار في الإسكان الميسور. ^{[ 39 ]}

• برنامج المساعدة على الشراء
• مسألة الإسكان

• موري، آلان. "الإسكان والبيئة"، في دينيس كافانا وأنتوني سيلدون، محرران، تأثير تاتشر (1989)، الصفحات 213-225
• جونز، كولين وموري، آلان. الحق في الشراء: تحليل وتقييم سياسة الإسكان (Blackwell Publishing Ltd.، 2006).
• فورست ر وموري أ (1990) بيع دولة الرفاهية، الطبعة الثانية، لندن، روتليدج.
• ويلسون دبليو وبايت إيه (2015) توسيع نطاق حق الشراء (إنجلترا) ، ورقة إحاطة رقم 07224، 9 يونيو 2015، مكتبة مجلس العموم
• بلو إي (2015) مقارنة حق الشراء في إنجلترا واسكتلندا وويلز وأيرلندا الشمالية، ورقة إحاطة رقم 07174، 12 يونيو 2015، مكتبة مجلس العموم

• حق الشراء: شراء منزل تابع للمجلس المحلي عبر موقع GOV.UK الإلكتروني
• حق الشراء في آلة Wayback (تمت أرشفته في 21 نوفمبر 2005) ( مكتب نائب رئيس الوزراء )