قانون المالك والمستأجر

في إنجلترا، ووفقًا لقانون المالك والمستأجر السكني الموحد في الهند، يلتزم المؤجر بتسليم العقار للمستأجر عند بدء عقد الإيجار. ويُبرر تحميل المؤجر هذا العبء بافتراض امتلاكه موارد أكثر من المستأجرين الجدد لاتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة ضد المستأجرين الذين يرفضون التخلي عن العقار. ^{[ 9 ]}

بموجب الجوانب التعاقدية لعقد الإيجار، تتضمن عقود الإيجار الحديثة في أمريكا شرطًا ضمنيًا بالانتفاع الهادئ. وهذا يعني أن المؤجر لن يتدخل في حقوق المستأجر في حيازة العقار المؤجر. ^{[ 10 ]} مع أن للمؤجر الحق في الدخول بالقوة دون إشعار مسبق في حالات الطوارئ، إلا أن مجرد الحاجة إلى اتخاذ إجراء سريع لا يُعدّ حالة طوارئ ضمن مبدأ الخطر الوشيك، إذا كان الموقف الذي يستدعي هذا الإجراء متوقعًا بشكل معقول، وكان على الشخص الذي يُطلب منه اتخاذ الإجراء أن يكون مستعدًا لمواجهته؛ ^{[ 11 ]} كما أن مبدأ الخطر الوشيك لا يُعفي من تسبب في هذا الخطر بإهماله. ^{[ 12 ]}

يجب على المؤجر توفير سكن خالٍ من العيوب الجسيمة التي قد تضر بالصحة أو السلامة. ^{[ 13 ]} في بعض الولايات، يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار ومغادرة العقار إذا كانت العيوب جسيمة ولم يقم المؤجر بإصلاحها خلال فترة زمنية معقولة. ينبغي على المستأجرين الراغبين في فسخ عقود إيجارهم استشارة محامٍ أو جهة حكومية مختصة بشؤون المؤجرين والمستأجرين للتأكد من أن العيوب جسيمة بما يكفي لفسخ العقد.

لا ينطبق هذا الضمان على عقود الإيجار التجارية، بل على العقود السكنية فقط.

في ولاية أوكلاهوما على الأقل، يُلزم قانون الولاية المؤجر بتوفير كميات معقولة من المياه الجارية، والمياه الساخنة، والكهرباء، والغاز، أو غيرها من الخدمات الأساسية. وقد يؤدي عدم توفيرها، من بين أمور أخرى، إلى خصم المبلغ الذي دفعه المستأجر مقابل هذه الخدمات من الإيجار. وقد توجد أحكام قانونية مماثلة في ولايات أخرى. ^{[ 14 ]}

في دعوى قضائية يرفعها المؤجر ضد المستأجر للمطالبة بإيجار غير مدفوع، يجوز للمستأجر تقديم الإخلاء الضمني كدفاع إيجابي . ويعني الإخلاء الضمني أن المستأجر لم يعد قادراً على شغل العقار المؤجر، ولكنه لم يُطرد فعلياً من قبل المؤجر. ^{[ 15 ]} ويُستخدم هذا غالباً بالتزامن مع الإخلال بالشرط الضمني المتعلق بصلاحية السكن.

تتضمن عقود الإيجار بنودًا مترابطة - فإذا أخفق المؤجر في أداء واجباته، يُعفى المستأجر من دفع الإيجار. ويمكن للمستأجر استخدام الإخلال بهذه البنود كدفاع إيجابي في دعوى عدم دفع الإيجار أو الإخلاء. وتشمل هذه البنود ضمان صلاحية السكن (الحفاظ على صلاحية العقار للسكن) وشرط الإصلاح (إلزام المؤجر بإصلاح أي أضرار تلحق بالعقار). ^{[ 16 ]} في القانون الأمريكي، تم ترسيخ ضمان صلاحية السكن بموجب قضية جافينز ضد شركة فيرست ناشونال ريالتي، التي نظرتها محكمة الاستئناف في مقاطعة كولومبيا.

لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر انتقامًا منه لإبلاغه عن مخالفات لقوانين الصحة والسلامة. ^{[ 17 ]} ويحق للمستأجر استخدام حق الدفاع عن نفسه ضد الإخلاء الانتقامي كدفاع إيجابي ضد الإخلاء، وكسبب لرفع دعوى قضائية ضد المؤجر. وقد تم الاعتراف بحق الدفاع عن نفسه ضد الإخلاء الانتقامي لأول مرة في قضية إدواردز ضد حبيب ، أمام محكمة الاستئناف في مقاطعة كولومبيا .

في كاليفورنيا، يُعتبر الإخلاء الانتقامي دفاعًا إيجابيًا يُمكن استخدامه في القضايا. يُحدد قانون كاليفورنيا رقم 1942.5 الجوانب القانونية لاستخدامه، ويحظر الإخلاء الانتقامي لمدة لا تقل عن 180 يومًا بعد سلسلة من الأحداث المُسببة. ^{[ 18 ]} تتوفر بعض أشكال الحماية للمستأجرين ضد الإخلاء الانتقامي في 42 قانونًا من قوانين الولايات وقوانين مقاطعة كولومبيا. الولايات الثماني الوحيدة التي لا توفر هذه الحماية هي جورجيا، وأيداهو، وإنديانا، ولويزيانا، وميسوري، وداكوتا الشمالية، وأوكلاهوما، ووايومنغ. مع ذلك، في ولاية أوكلاهوما، يُعدّ تعطيل أو عرقلة أعمال الدولة عمدًا، مثل أعمال إنفاذ القوانين الرسمية، جنحة جنائية، وبالتالي قد يُخالف الإخلاء الانتقامي العديد من القوانين الجنائية المعمول بها في الولاية. ^{[ 19 ]}

تسمح بعض الولايات، مثل ويسكونسن، للمستأجر باسترداد تعويضات مالية إذا خالف المؤجر قوانين الولاية أو لوائحها الإدارية. ويقع على عاتق المستأجر إثبات استحقاقه للتعويضات من المؤجر. وإذا استطاع المستأجر إثبات انتهاك أحد بنود قانون الزراعة والتجارة وحماية المستهلك، فإنه يحق له الحصول على ضعف التعويضات بموجب قانون ويسكونسن. ^{[ 20 ]}

تتضمن عقود الإيجار عادةً التزاماً محدوداً على المستأجرين بصيانة العقار، وهذا يعني أساساً الامتناع عن إتلافه . وعندما يغادر المستأجرون العقار، إذا رغبوا في استرداد مبلغ التأمين، فإن معظم القوانين تشترط إعادة العقار إلى المالك بنفس الحالة التي كان عليها عند استلامهم له، باستثناء الاستهلاك الطبيعي.

في عقود الإيجار التجارية، قد يُنص صراحةً على التزام المستأجر بتشغيل العقار. وهذا يعني أنه لا يجوز للمستأجر ترك العقار المؤجر شاغراً دون تشغيل النشاط التجاري الذي أُبرم العقد لأجله. ولا يُعتبر التزام التشغيل قائماً إلا إذا نُصّ عليه صراحةً في عقد الإيجار أو كان متوافقاً بشكل واضح مع الغرض منه. ^{[ 21 ]}

كان يُنظر تقليديًا إلى واجب المستأجر في دفع الإيجار على أنه التزام مستقل، أي أن المستأجر مُلزم بدفع الإيجار بغض النظر عما إذا كان المؤجر قد أوفى بالتزاماته التعاقدية أم لا. ^{[ 22 ]} أما الآن، فيُعتبر واجب المستأجر في دفع الإيجار التزامًا تابعًا، ويمكن إعفاء المستأجر من هذا الالتزام إذا أخلّ المؤجر بالتزامات الصيانة أو ضمان صلاحية السكن. ^{[ 23 ]}

قبل إجراءات الإخلاء القانونية، كان بإمكان الملاك استخدام سبيل الإنصاف القانوني العام المتمثل في المصادرة لاستعادة حيازة العقار المستأجر. وكانت المصادرة تتم عمومًا بإضافة شرط لاحق لشروط عقد الإيجار. ^{[ 24 ]}

تُعرف إجراءات الإخلاء الذاتي للمؤجر بأنها عمليات إخلاء يتخذ فيها المؤجر خطوات فعّالة لإخراج المستأجر من العقار دون اللجوء إلى القضاء. وقد حُدّت هذه الإجراءات بموجب قوانين الدخول القسري والاحتجاز. ^{[ 25 ]} وقد حظرت معظم الولايات الإخلاء الذاتي.

يحق للمؤجرين أيضاً استرداد تعويضات مالية عن الإيجار غير المدفوع، وتُحدد قوانين الولاية طرق تحصيل الإيجار ومقدار التعويض. ^{[ 26 ]} ويُعتبر من القواعد السائدة أن المؤجر سيخصم سعر العقد من القيمة السوقية العادلة لتحديد التعويضات.

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية لإخلاء المستأجر. عادةً ما يتخذ الإخلاء شكل دعوى قضائية، تبدأ بإخطار المستأجر، ثم إجراءات قضائية يحق للمستأجر خلالها الطعن في الإخلاء وتقديم دعوى مضادة. في نهاية إجراءات الإخلاء، إذا كسب المؤجر القضية، تصدر المحكمة أمرًا بإعادة العقار إلى حيازة المؤجر، وقد تسمح بإخراج المستأجر قسرًا وأي ممتلكات متبقية في العقار.

في بعض الولايات القضائية، ورهناً بشروط مثل محدودية الموارد المالية، قد يكون المستأجر الذي يواجه الإخلاء مؤهلاً للحصول على المساعدة القانونية .

تخضع المساكن الميسورة التكلفة، مثل المساكن المدعومة، لأنظمة أخرى. وتحدد العديد من البرامج الإيجار بناءً على دخل المستأجر، لذا يتعين على المستأجرين الإبلاغ عن أي تغييرات في دخلهم.

بموجب القانون العام ، وفي بعض الأنظمة القانونية كالتزام قانوني، إذا أخلّ المستأجر بعقد الإيجار وسعى المؤجر إلى اتخاذ إجراءات قانونية ضده، يقع على عاتق المؤجر واجب تخفيف الأضرار المالية والاقتصادية. ويجب عليه إعادة تأجير الوحدة أو الأرض أو تأجيرها من الباطن بطريقة معقولة، كعرض العقار على المستأجرين المحتملين، والإعلان عن توفره، والامتناع عن طلب إيجار مرتفع بشكل غير معقول لإبقاء العقار شاغرًا، أو رفض طلبات المستأجرين البدلاء المناسبين. إضافةً إلى ذلك، في حال السماح بالتأجير من الباطن، إذا رتب المستأجر للتنازل عن العقار أو تأجيره من الباطن، يحق للمؤجر رفض بعض المستأجرين البدلاء غير المقبولين، ولكن يجب عليه التصرف بشكل معقول وبحسن نية. وفي حال إخفاق المؤجر في الوفاء بواجب تخفيف الأضرار، فقد يحدّ ذلك من حقه في استرداد التعويضات من المستأجر أو يمنعه تمامًا.

تسمح ولاية ماساتشوستس بإخلاء المستأجرين الذين لديهم عقود إيجار لأسباب وجيهة، بما في ذلك مخالفة بنود العقد، وعدم دفع الإيجار، واستخدام العقار المؤجر لأغراض غير قانونية. أما المستأجرون الذين ليس لديهم عقد إيجار محدد المدة، فيمكن إخلاؤهم لأسباب وجيهة أو بدونها بعد إخطارهم بشكل صحيح. ^{[ 28 ]}

تُقرّ ولاية ميسوري، التي تتبع معظم قواعد الأغلبية، بأن للمؤجرين الحق في التشدد في واجبهم بتقليل الأضرار. علاوة على ذلك، لا يُلزمون بقبول عقود الإيجار من الباطن أو التنازلات من المستأجرين، سواء كانت معقولة أم لا. يتمتع المؤجرون بسلطة تقديرية أوسع بكثير مما هو عليه في القاعدة العامة.

على مدار معظم تاريخ تكساس، كانت علاقات المالك والمستأجر تخضع لمبادئ القانون العام الإنجليزي القديم. ^{[ 29 ]} كان القانون العام قاسياً على المستأجرين. فقد كان المستأجرون في تكساس يؤجرون عقاراتهم "بحالتها الراهنة" بموجب مبدأ "الحذر واجب على المشتري" (caveat emptor)، وهو مصطلح لاتيني يعني "ليحذر المشتري". ^{[ 30 ]} وكان يُتوقع من المستأجر فحص العقار بدقة قبل توقيع عقد الإيجار. وبعد ذلك، كان يُتوقع منه الاستمرار في دفع الإيجار حتى لو أصبح العقار غير صالح للسكن. بالطبع، كان بإمكان المالك والمستأجر الاتفاق على أن يقوم المالك بإجراء الإصلاحات اللازمة والحفاظ على العقار، ولكن لم يكن هناك التزام قانوني بذلك. ^{[ 31 ]} وكان الوضع الافتراضي هو أن التزام المستأجر بدفع الإيجار مستقل عن التزام المالك بصيانة العقار أو إصلاحه. ^{[ 32 ]}

بدأت ولاية تكساس بتوفير حماية أقوى لمستأجريها عام ١٩٧٨. في ذلك العام، أصدرت المحكمة العليا في تكساس حكمها في قضية كاماراث ضد بينيت. ^{[ ٣٣ ]} في تلك القضية، قضت المحكمة العليا في تكساس بأن جميع عقود الإيجار السكنية تتضمن " ضمانًا ضمنيًا لصلاحية السكن". غيّر هذا "الضمان الضمني" قواعد اللعبة، إذ ألزم جميع الملاك بالحفاظ على عقاراتهم "صالحة للسكن"، حتى لو لم ينص عقد الإيجار صراحةً على قيامهم بأي إصلاحات. علاوة على ذلك، ربط هذا الضمان التزام المستأجر بدفع الإيجار بالتزام المالك بالحفاظ على صلاحية العقار للسكن. أي أن للمستأجرين الحق القانوني في التوقف عن دفع الإيجار إذا لم يحافظ المالك على صلاحية العقار للسكن. وبهذا القرار، حققت المحكمة العليا في تكساس انتصارًا كبيرًا لمستأجري تكساس.

استمر "الضمان الضمني للسكن" الذي أقرته المحكمة لمدة عام تقريبًا. وفي عام ١٩٧٩، استجاب المجلس التشريعي لولاية تكساس سريعًا بسنّ المادة ٩٢ من قانون الملكية في تكساس. ^{[ ٣٤ ]} ينظم هذا القانون بشكل شامل علاقات المالك والمستأجر في تكساس. وعلى وجه التحديد، فقد نصّ على واجب المالك في الحفاظ على صلاحية العقار للسكن، وقدم مزيدًا من التوضيحات. الآن، وبموجب قانون تكساس، يقع على عاتق المالك واجب بذل جهد دؤوب لإصلاح أو معالجة أي خلل إذا أبلغ المستأجر عن هذا الخلل، ولم يكن المستأجر متأخرًا في دفع الإيجار وقت الإبلاغ، وكان الخلل يؤثر بشكل جوهري على الصحة البدنية أو سلامة المستأجر العادي. ^{[ ٣٥ ]} ومع ذلك، لا يقع على عاتق ملاك العقارات في تكساس أي واجب لإصلاح الأعطال التي يتسبب بها المستأجرون. ^{[ ٣٦ ]}

أمام المستأجر الذي أخلّ مالك العقار بواجبه في الحفاظ على صلاحية العقار للسكن عدة خيارات قانونية. يمكنه إنهاء عقد الإيجار، أو إجراء الإصلاحات بنفسه ثم خصم تكلفتها من دفعة الإيجار اللاحقة، أو اللجوء إلى القضاء ضد مالك العقار. ^{[ 37 ]}