برنامج ميتشل-لاما للإسكان

📅 آخر تحديث: ٣١ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٣١ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 1 صور
الموسوعة الحرة

برنامج ميتشل-لاما للإسكان هو برنامج حكومي غير مدعوم لضمان الإسكان في ولاية نيويورك، يدعم مشاريع الإسكان التعاوني والإيجاري ذات الربح المحدود لسكان ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض. تأسس البرنامج عام ١٩٥٥، وتديره بشكل مشترك هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك (HCR)، وفي حالة المشاريع التي تشرف عليها المدينة، تتولى إدارته إدارة الحفاظ على الإسكان والتنمية في مدينة نيويورك (HPD). [ ١ ] [ ٢ ] بموجب البرنامج، يجوز للسلطات المحلية الاستحواذ على العقارات عن طريق الاستملاك ، وتوفيرها للمطورين العقاريين لبناء مساكن للمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. يحصل المطورون على إعفاءات ضريبية طوال فترة مشاركتهم في البرنامج، وقروض عقارية منخفضة الفائدة مدعومة من الحكومة الفيدرالية أو حكومة الولاية أو حكومة مدينة نيويورك ، مع ضمان عائد محدود على حقوق الملكية.

مدينة التعاون في برونكس ، وهو مشروع تطوير من شركة ميتشل-لاما [ 3 ]

بين منتصف الخمسينيات وأواخر السبعينيات، ساهم البرنامج في توفير أكثر من 130 ألف شقة في مدينة نيويورك وحدها، و269 مشروعًا سكنيًا على مستوى الولاية تضم أكثر من 105 آلاف شقة، مما جعله أحد أهم مصادر الإسكان الميسور التكلفة غير الحكومي في نيويورك بعد الحرب. [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] وقد وصفه باحثو الإسكان والمدافعون عنه بأنه تجربة رائدة في مجال الإسكان ذي الملكية المحدودة والربح المحدود، ومرجع أساسي للنقاشات المعاصرة حول الإسكان الاجتماعي والحفاظ على مساكن ذوي الدخل المتوسط ​​في المدن ذات التكلفة المعيشية المرتفعة. [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]

استند البرنامج إلى تعاونية الإسكان في مورنينغسايد غاردنز ، وهي تعاونية في حي مورنينغسايد هايتس في مانهاتن ، والتي كانت مدعومة بأموال الضرائب. [ 9 ]

تاريخ

تم إقراره قانونًا في عام 1955 تحت مسمى قانون شركات الإسكان ذات الربح المحدود . [ 10 ] [ 11 ] وأُعيدت صياغته لاحقًا ليصبح المادة الثانية من قانون تمويل الإسكان الخاص لعام 1961. [ 12 ] [ 13 ] تشير المادة الثانية " شركات الإسكان ذات الربح المحدود" إلى الشركات غير الربحية، بينما تشير المادة الرابعة " شركات الإسكان ذات الأرباح المحدودة" إلى الإسكان الميسور التكلفة غير الخاضع لقانون ميتشل-لاما، والذي تم تنظيمه منذ عام 1927 كشركات تجارية أو شراكات أو صناديق استئمانية بموجب قانون الإسكان الحكومي لعام 1926.

تم دمج قسم الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك (DHCR) مع إدارة تمويل الإسكان في ولاية نيويورك عام 2010 لإنشاء هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك (HCR)، التي تتولى تمويل وصيانة والإشراف على قروض الرهن العقاري للمشاريع التطويرية طالما بقيت ضمن برنامج ميتشل-لاما. [ 14 ] [ 15 ] [ 16 ]

بين عامي 1955 و1978، تم إنشاء ما يقارب 135,000 وحدة سكنية ميسورة التكلفة بتمويل من برنامج ميتشل-لاما. [ 3 ] وقدّر تحليل أجرته جمعية الخدمات المجتمعية عام 2015 أنه في مدينة نيويورك، تم إنشاء أكثر من 66,000 شقة سكنية مدعومة و69,000 شقة تعاونية بموجب البرنامج بين عامي 1955 و1981. [ 17 ] ومن أبرز المجمعات السكنية التي تم تطويرها بتمويل من برنامج ميتشل-لاما: أبراج دايتون، ومانهاتن بلازا ، وكادمان بلازا ، وكو-أوب سيتي ، وأبراج ماساريك ، و 1199 بلازا . [ 18 ] ووفقًا لهيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك، "تم بناء ما مجموعه 269 مشروعًا سكنيًا ضمن برنامج ميتشل-لاما، تضم أكثر من 105,000 شقة ". [ 19 ] [ 20 ]

إزالة الخصائص

يجوز لأصحاب العقارات عمومًا سحب مشاريعهم من برنامج ميتشل-لاما عن طريق سداد الرهن العقاري مقدمًا، وهو ما يحدث عادةً بعد 20 عامًا من بدء المشروع. مع ذلك، في بعض الحالات، تنص اتفاقيات استخدام الأراضي الخاصة على مدد أطول. [ 21 ] بين عامي 1990 و2005، فقد برنامج ميتشل-لاما للإسكان "22,688 وحدة سكنية، أي أكثر من ثلث (34%) مخزونه". [ 22 ] خلصت تحليلات لاحقة أجراها مراقب حسابات مدينة نيويورك وباحثون في مجال الإسكان إلى أن وتيرة عمليات السحب من برنامج ميتشل-لاما والبرامج ذات الصلة ذات العوائد المحدودة قد تسارعت في العقد الأول من الألفية الثانية. [ 23 ] [ 24 ]

عند خصخصة مبنى، يفقد إعفاءه الضريبي، ويتعين على المالك عادةً إعادة تمويل الرهن العقاري، كما يفقد حقه في عائد سنوي على الاستثمار بنسبة 6%. أما مصير المستأجرين في تلك المباني فيعتمد على تاريخ بنائها والسياسات العامة ذات الصلة.

المباني السكنية المؤجرة التي تم بناؤها قبل عام 1974

يخضع المستأجرون في المباني المؤجرة التي شُيّدت قبل عام ١٩٧٤ لنظام تثبيت الإيجارات عند مغادرتهم مبنى ميتشل-لاما. وهذا يعني أن إيجاراتهم سترتفع وفقًا لأوامر مجلس توجيهات الإيجارات في مدينة نيويورك لكل عقد إيجار جديد [ ٢٥ ] ، وكذلك وفقًا لأوامر مكتب إدارة الإيجارات في نيويورك ، لأسباب من بينها التحسينات الرأسمالية الكبيرة [ ٢٦ ] والظروف الصعبة التي يواجهها المالك. [ ٢٧ ]

مساكن للإيجار تم بناؤها منذ عام 1974

يتعين على المستأجرين الذين لا يستوفون شروط الحصول على قسائم الإسكان المحسّنة، بمن فيهم جميع المستأجرين في المباني التي شُيّدت بعد عام ١٩٧٣ ولم تكن مدعومة اتحاديًا، دفع الإيجار الذي يحدده الملاك. [ أ ] تُشكّل المباني التي لم تعد خاضعة لبرنامج تنظيم الإيجارات مشكلة خاصة للمستأجرين الذين كانوا يتلقون إعانات خاصة، مثل برامج الدعم بسبب الفقر، [ ٢٨ ] أو السن، [ ٢٩ ] أو الإعاقة. [ ٣٠ ]

التعاونيات السكنية

بعد مرور فترة زمنية محددة، قد يقرر مالكو الوحدات السكنية التعاونية ذات الملكية المحدودة (ميتشل-لاما) ، وفقًا لقواعد التصويت في تعاونيتهم، "خصخصة" أو تحويل مبانيهم إلى شركات مساهمة. قد يسمح ذلك للمالكين ببيع شققهم، غالبًا بربح مرتفع، ولكنه قد يزيد من رسوم الصيانة على السكان المتبقين نظرًا لفقدان المبنى للإعفاء الضريبي، واحتمالية زيادة أقساط الرهن العقاري غير المدعوم. يمكن استخدام ضرائب إعادة البيع للتخفيف من هذه الزيادات، ولكن هذا الأمر متروك لمجالس إدارة التعاونيات. هناك بعض الجهود لإلزامهم بذلك تشريعيًا، ولكنها لم تنجح حتى الآن. وبالتالي، فإن تحويل الوحدات السكنية إلى شركات مساهمة يقلل في الوقت نفسه من مخزون المساكن الميسورة التكلفة في منطقة معينة، ويزيد من الإيرادات الضريبية. [ 31 ] [ 32 ] [ 33 ]

سياسة

تشريع

اقترح بعض السياسيين مشاريع قوانين [ 34 ] على المجلس التشريعي لولاية نيويورك من شأنها إخضاع جميع المباني التي ستغادر أو غادرت مجمع ميتشل-لاما السكني لنظام تثبيت الإيجارات عند خصخصته. ولم يتطرق قانون الإيجارات لعام 2011 [ 35 ]، الذي تم توقيعه ليصبح قانونًا في 24 يونيو 2011، إلى إيجارات ميتشل-لاما أو التعاونيات السكنية.

دعوى قضائية من قسم الإسكان وتجديد المجتمع

في نوفمبر/تشرين الثاني 2007، اعتمدت إدارة الإسكان وتجديد المجتمعات التابعة للولاية (DHCR) - والتي تُعرف الآن باسم NYS HCR - لوائح تنص على أن مجرد استبعاد عقار من برنامج ميتشل-لاما، الذي يعود تاريخه إلى ما قبل عام 1974، من البرنامج لا يُعد "ظرفًا فريدًا أو استثنائيًا" يُبرر زيادة كبيرة في الإيجار. [ 36 ] طعن العديد من مُلاك العقارات في هذه السياسة أمام المحكمة، مؤكدين أنها تتعارض مع قرار محكمة سابقة، وهي قضية KSLM-Columbus Apts. ضد NYS DHCR ، [ 37 ] ومع إشارة محكمة أدنى درجة إلى رسائل سياسة DHCR. [ 38 ] قضى القاضي شليزنجر من المحكمة العليا لولاية نيويورك [ 39 ] بأن اللوائح قانونية، وقام أحد الملاك ( ستيف ويتكوف ، مالك العقار رقم 95 غرب شارع 95، والذي يُعرف الآن باسم "كولومبوس 95") باستئناف الحكم أمام محكمة الاستئناف المتوسطة في الولاية. في 28 ديسمبر/كانون الأول 2010، أيدت محكمة الاستئناف، الدائرة الأولى (التي تغطي منطقتي مانهاتن وبرونكس في مدينة نيويورك)، بالإجماع لائحة إدارة الإسكان وتجديد المجتمعات المحلية. [ 40 ] ولم يتقدم مالك مطعم كولومبوس 95 بطلب للحصول على إذن قضائي للاستئناف أمام أعلى محكمة في ولاية نيويورك. [ 41 ]

انظر أيضاً

ملحوظات

  1. ↑ وفقًا لمحللي الإسكان في جمعية الخدمات المجتمعية، فإن ما لا يزيد عن 15٪ من المستأجرين في المباني التي تم إنشاؤها بعد عام 1973 والتي تم إخراجها من برنامج ميتشل-لاما مؤهلون للحصول على مثل هذه القسائم.

مراجع

  1. ↑ "مساكن ميتشل-لاما" . هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  2. ↑ "برنامج ميتشل-لاما" . إدارة الحفاظ على الإسكان والتنمية في مدينة نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  3. 1 2 3 بيندينر-فياني، غابرييل (3 يناير 2019). المدينة المتنازع عليها: الفن والتاريخ العام كوسيط في منطقة سيورد بارك للتجديد الحضري في نيويورك . مطبعة جامعة أيوا. ص 143. ISBN  978-1-60938-611-5.
  4. ↑ "ميتشل-لاما" . مركز فورمان بجامعة نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  5. ↑ "أنواع المساكن - ميتشل-لاما" . مجلس إرشادات الإيجار لمدينة نيويورك . تم الاطلاع عليه في 11 نوفمبر 2025 .
  6. ↑ جونز، ديفيد ر. (30 أبريل 2015). "ينبغي على نيويورك إعادة النظر في برنامج ميتشل-لاما للإسكان" . جمعية الخدمات المجتمعية في نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  7. ↑ تارلتون، جوناثان (2025). مساكن للعيش: النضال من أجل الإسكان الاجتماعي ومشاعات أمريكية جديدة . بوسطن: دار بيكون للنشر. ISBN 978-0-8070-1780-7.
  8. ↑ ويلسون، جينيفر (17 مارس 2025). "ما الذي نشتريه عند شراء منزل؟" . مجلة نيويوركر . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  9. ↑ "التاريخ التشريعي لبند شراء ميتشل-لاما" . ائتلاف سكان ميتشل-لاما . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  10. ↑ "قانون شركات الإسكان ذات الربح المحدود" . قوانين نيويورك . المجلد 178، الدورة الأولى، 1955 ، الصفحات 1061-1073 . hdl : 2027/uc1.a0001834530 . ISSN 0892-287X .   الفصل 407، الذي تم سنه في 18 أبريل 1955، يسري مفعوله فوراً مع بعض التحفظات.
  11. ↑ أغلفة مشاريع قوانين ولاية نيويورك - L-1955-CH-0407 ، مكتبة ولاية نيويورك ، 18 أبريل 1955 ، تم الاطلاع عليها في 27 أكتوبر 2024
  12. ↑ "قانون تمويل الإسكان الخاص" . قوانين نيويورك . المجلد 184 ، الدورة الثانية. 1961. الصفحات 2164-2285 . hdl : 2027/uc1.a0001834662 . ISSN 0892-287X .   الفصل 803، الذي تم سنه في 22 أبريل 1961، ودخل حيز التنفيذ في 1 مارس 1962.
  13. ↑ أغلفة مشاريع قوانين ولاية نيويورك - L-1961-CH-0803 ، مكتبة ولاية نيويورك ، 22 أبريل 1961 ، تم الاطلاع عليها في 3 نوفمبر 2024
  14. ↑ قسم الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك (DHCR) – تم دمجه الآن في قسم الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك،
  15. ↑ برنامج ميتشل-لاما للإسكان (ملف PDF) (تقرير). مكتب مراقب حسابات ولاية نيويورك. 8 ديسمبر 2023. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  16. ↑ "نبذة عن ميتشل-لاما" . هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  17. ↑ جونز، ديفيد ر. (30 أبريل 2015). "ينبغي على نيويورك إعادة النظر في برنامج ميتشل-لاما للإسكان" . جمعية الخدمات المجتمعية في نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  18. ↑ غارليك، آفي؛ شوستيك، أندرو (5 فبراير 2024). "رأي: نيويورك بحاجة إلى المزيد من المساكن. هناك حل حقيقي يلوح في الأفق" . سيتي آند ستيت نيويورك .
  19. ↑ "برنامج ميتشل-لاما للإسكان" . هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك . 1 أبريل 2015. مؤرشف من الأصل في 12 فبراير 2019.
  20. ↑ "أنواع المساكن - ميتشل-لاما" . مجلس إرشادات الإيجار لمدينة نيويورك . تم الاطلاع عليه في 11 نوفمبر 2025 .
  21. ↑ منظمة إنقاذ ميتشل-لاما، مؤرشفة بتاريخ 8 أغسطس 2009 على موقع Wayback Machine – موقع إلكتروني يحتوي على أخبار وإشعارات وتشريعات
  22. ↑ "هل تستطيع نيويورك تحمل خسارة 4000 شقة بأسعار معقولة كل عام؟" (ملف PDF) . جمعية الخدمات المجتمعية في نيويورك . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 23 سبتمبر 2010.
  23. ↑ "لم يعد السكن ميسور التكلفة: أزمة مدينة نيويورك الوشيكة في ظل قانون ميتشل-لاما والإسكان ذي العائد المحدود" . مكتب مراقب حسابات مدينة نيويورك . 18 فبراير 2004. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  24. ↑ "لم يعد السكن ميسور التكلفة: تحديث - أزمة الإسكان في مدينة نيويورك بسبب قانون ميتشل-لاما وقانون توزيعات الأرباح المحدودة تتفاقم" . مكتب مراقب حسابات مدينة نيويورك . 25 مايو 2006. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  25. ↑ "مجلس توجيهات الإيجار في مدينة نيويورك" . 12 ديسمبر 2013. مؤرشف من الأصل في 22 يناير 2014.
  26. ↑ "صحيفة حقائق - التحسينات الرأسمالية الرئيسية (MCI)" (ملف PDF) . مؤرشفة من الأصل (ملف PDF) في 4 أغسطس 2011.
  27. ↑ "housingnyc.com" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 26 يناير 2013 .{{cite web}}: CS1 maint: deprecated archiveal service ( link )
  28. ↑ "إدارة الإسكان والتنمية الحضرية - المستأجرون السكنيون - معلومات القسم 8" . مؤرشف من الأصل بتاريخ 14 أغسطس 2006. تم الاطلاع عليه بتاريخ 31 أغسطس 2006 .
  29. ↑ "SCRIE Made Easy" . مؤرشف من الأصل في 5 أكتوبر 2006. تم الاطلاع عليه في 31 أغسطس 2006 .
  30. ↑ "DRIE - طلب إعفاء من زيادة الإيجار لذوي الإعاقة" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 24 أغسطس 2006. تم الاطلاع عليه بتاريخ 31 أغسطس 2006 .
  31. ↑ "متعاونون متحدون من أجل ميتشل-لاما - حماية والحفاظ على تعاونيات ميتشل-لاما" . متعاونون متحدون من أجل ميتشل-لاما . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  32. ↑ جونز، ديفيد ر. (30 أبريل 2015). "ينبغي على نيويورك إعادة النظر في برنامج ميتشل-لاما للإسكان" . جمعية الخدمات المجتمعية في نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  33. ↑ تارلتون، جوناثان (2025). مساكن للعيش: النضال من أجل الإسكان الاجتماعي ومشاعات أمريكية جديدة . بوسطن: دار بيكون للنشر. ISBN 978-0-8070-1780-7.
  34. ↑ "أنقذوا ميتشل-لاما - مشروع قانون الإيجار الشامل: هل يرعاه منتخبكم؟" . Save-ml.org. مؤرشف من الأصل في 27 يوليو 2011. تم الاطلاع عليه في 25 يناير 2011 .
  35. ↑ "البحث عن مشاريع القوانين والمعلومات التشريعية | مجلس ولاية نيويورك" .
  36. ↑ "أنقذوا ميتشل-لاما - لوائح جديدة سارية المفعول" . Save-ml.org. مؤرشف من الأصل في 6 أكتوبر 2011.
  37. ↑ KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR مؤرشفة في 6 أكتوبر 2011، في Wayback Machine {}
  38. ↑ سوسمان، سو. "ملخص القضايا 8 فبراير 2009.doc" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 26 أغسطس 2011.
  39. ↑ "شركة كولومبوس 95th ستريت ذ.م.م. ضد قسم الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 27 يوليو 2011.
  40. ↑ "شركة كولومبوس 95 ستريت ضد قسم الإسكان وتجديد المجتمع بولاية نيويورك (2010 NY Slip Op 09569)" . www.nycourts.gov .
  41. ↑ أنقذوا ميتشل-لاما. "أنقذوا ميتشل-لاما - سواءً كنتَ مؤيدًا أو معارضًا - لقد فزنا!" . www.save-ml.org . مؤرشف من الأصل في 6 أكتوبر 2011.