تحديد الإيجارات

يتفق الاقتصاديون على أن تحديد سقف الإيجارات يقلل من جودة وكمية الوحدات السكنية المتاحة للإيجار. ^{[ 7 ] : 1 [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 16 ] [ 17 ]}

من الأمثلة التاريخية على انتشار تحديد الإيجارات ما حدث في الولايات المتحدة خلال الحرب العالمية الثانية . ففي عام 1941، خضعت نحو 80% من المساكن المؤجرة لتحديد الإيجارات. وكانت النتيجة الملحوظة أن الملاك فضلوا بيع وحداتهم بأسعار غير محددة بدلاً من تأجيرها بأسعار محددة، مما أدى إلى زيادة ملكية المنازل وانخفاض عدد الوحدات المؤجرة. ^{[ 18 ]}

يرى عدد من الاقتصاديين الكلاسيكيين الجدد والكينزيين أن بعض أشكال تنظيمات مراقبة الإيجارات تُسبب نقصًا في المعروض وتُفاقم ندرته في سوق الإسكان، وذلك بتثبيط الاستثمار الخاص في سوق الإيجار. ^{[ 19 ]} إضافةً إلى ذلك، ستكون هناك خسارة صافية وعدم كفاءة، إذ أن جزءًا من الخسارة الناجمة عن تحديد سقف للأسعار لا يُعوَّض. ^{[ 20 ] [ 21 ]} استهدف هذا التحليل تجميد الإيجارات الاسمية، وركزت الدراسات التي أُجريت بشكل أساسي على أسعار الإيجارات في مانهاتن، أو في أماكن أخرى في الولايات المتحدة. ^{[ 22 ]}

في عام 1971، صرّح الخبير الاقتصادي السويدي آسار ليندبيك ، المتخصص في شؤون الإسكان، بأن "تحديد سقف الإيجارات يبدو أنه الأسلوب الأكثر فعالية المعروف حاليًا لتدمير مدينة، باستثناء القصف". ^{[ 23 ] [ 24 ]} وفي عام 1989، لاحظ نغوين كو ثاش ، وزير خارجية فيتنام آنذاك ، قائلاً: "لم يستطع الأمريكيون تدمير هانوي، لكننا دمّرنا مدينتنا بإيجارات منخفضة للغاية. أدركنا حينها غباء هذا التصرف، وأنه يجب علينا تغيير سياستنا". ^{[ 25 ]}

في استطلاع عشوائي طبقي أُجري عام 1992 وشمل 464 من الاقتصاديين الأمريكيين وطلاب الدراسات العليا في الاقتصاد وأعضاء الجمعية الاقتصادية الأمريكية ، وافق 93% منهم "بشكل عام" أو "بشروط " على أن "وضع سقف للإيجارات يقلل من كمية ونوعية المساكن المتاحة". ^{[ 26 ] : 204 [ 27 ] : 1}

خلصت مراجعةٌ للأدبيات الاقتصادية ^{[ 28 ] : 106} أجراها بلير جينكينز عبر موقع EconLit عام 2009 ، والتي غطت البحوث النظرية والتجريبية حول جوانب متعددة من هذه القضية، بما في ذلك توافر المساكن وصيانتها وجودتها، وأسعار الإيجار، والتكاليف السياسية والإدارية، وإعادة التوزيع، وذلك لكلٍ من أنظمة مراقبة الإيجارات من الجيل الأول والثاني، إلى أن "المهنة الاقتصادية قد توصلت إلى إجماع نادر: مراقبة الإيجارات تخلق مشاكل أكثر بكثير مما تحل". ^{[ 28 ] : 105 [ 29 ] : 1 [ 30 ] : 1 [ 31 ] : 1} .

في استطلاع رأي أجرته مبادرة الأسواق العالمية (IGM) عام 2012 وشمل 41 خبيرًا اقتصاديًا، استطلعت فيه الآراء حول العبارة التالية: "كان للقوانين المحلية التي تحد من زيادات الإيجار لبعض الوحدات السكنية المؤجرة، كما هو الحال في نيويورك وسان فرانسيسكو، أثر إيجابي على مدى العقود الثلاثة الماضية على كمية ونوعية المساكن المؤجرة بأسعار معقولة في المدن التي طبقتها"، أعرب 13 عضوًا عن معارضتهم الشديدة، بينما عارض 20 عضوًا، ووافق عضو واحد، ولم يُجب 7 أعضاء، أو كانوا مترددين، أو لم يكن لديهم رأي . ^{[ 32 ] [ 2 ] : 1 [ 33 ] : 1}

في دراسة ديفيد سيمز لعام 2007 حول إلغاء القيود على سوق الإسكان في كامبريدج، ماساتشوستس، وجد أن "الرقابة على الإيجارات لم يكن لها تأثير يذكر على بناء مساكن جديدة، لكنها شجعت الملاك على تحويل الوحدات بعيدًا عن وضع التأجير وخفضت الإيجارات بشكل كبير". ^{[ 34 ]}

يكتب بول كروغمان أن تحديد سقف الإيجارات يعيق بناء مساكن جديدة، ويخلق علاقات متوترة بين المستأجرين والمالكين، وفي الأسواق التي لا تخضع فيها جميع الشقق لتحديد سقف الإيجارات، يتسبب في زيادة إيجارات الوحدات غير الخاضعة للرقابة. ^{[ 27 ]}

كتب توماس سويل في عام 2008 أن تحديد سقف الإيجارات يقلل من المعروض من المساكن، ^{[ 35 ] : 4} ، وذكر أن تحديد سقف الإيجارات يزيد من التدهور الحضري . ^{[ 35 ] : 5 [ 36 ] : 1}

في عام ١٩٩٤، أقرّ ناخبو سان فرانسيسكو مبادرة اقتراع وسّعت نطاق قوانين مراقبة الإيجارات القائمة في المدينة لتشمل الشقق الصغيرة متعددة الوحدات التي تضم أربع وحدات أو أقل، والتي بُنيت قبل عام ١٩٨٠ (حوالي ٣٠٪ من مخزون الإسكان المُؤجَّر في المدينة آنذاك). ^{[ ٣٧ ] : ٧ [ ٣٨ ] : ١ [ ٣٩ ] : ١} ووجدت دراسة أُجريت عام ٢٠١٩ أن قوانين مراقبة الإيجارات في سان فرانسيسكو أدّت إلى قيام مُلّاك العقارات بإخراج ٣٠٪ من الوحدات الخاضعة لمراقبة الإيجارات من سوق الإيجار (عن طريق تحويلها إلى شقق تمليك أو وحدات سكنية مشتركة )، مما أدّى إلى انخفاض إجمالي الوحدات المُؤجَّرة على مستوى المدينة بنسبة ١٥٪، وزيادة الإيجارات على مستوى المدينة بنسبة ٧٪. ^{[ ٤٠ ] [ ٣٨ ] [ ٣٩ ] [ ٤١ ] [ ٤٢ ] : ١ [ ٤٣ ] : ١ [ ٤٤ ]}

في تحليل أجراه بيتر تاتيان في معهد أوربان عام 2013 لمجموعة الأبحاث الاقتصادية حول تحديد الإيجارات ، ذكر أن "الاستنتاج يبدو أن تثبيت الإيجارات لا يحقق حماية جيدة للمستفيدين المقصودين منه - وهم المستأجرون الفقراء أو المعرضون للخطر - لأن استهداف هذه الفوائد عشوائي للغاية". وخلص إلى أنه: "بالنظر إلى الأبحاث الحالية، يبدو أنه لا يوجد الكثير مما يمكن قوله لصالح تحديد الإيجارات". ^{[ 29 ] : 1 [ 2 ] : 1 [ 45 ] : 1}

تتخذ دراسة أجراها مركز فورمان التابع لجامعة نيويورك عام 2016 وجهة نظر أكثر إيجابية بشأن تنظيم الإيجارات، لا سيما كأداة لإبطاء التغيير الديموغرافي: "على الرغم من أن تنظيم الإيجارات غير موجه بشكل صحيح إذا نُظر إليه على أنه برنامج لإعادة التوزيع فقط،" كما كتب مؤلفو الدراسة الثلاثة، "إلا أنه كبرنامج لتعزيز عقود إيجار طويلة الأجل بإيجارات منخفضة للمستأجرين الذين يستفيدون منه، حتى في أسواق الإيجار الساخنة، يبدو أنه ناجح." ^{[ 46 ]}

وجدت دراسة أجرتها كلية كولومبيا للأعمال عام 2021 أن هناك فوائد لتنظيم الإيجارات، ^{[ 47 ]} حيث أشارت إلى أن "الاستقرار السكني الذي توفره هذه السياسات يفيد بشكل غير متناسب الأسر ذات الدخل المنخفض. وتتوازن هذه الفوائد التأمينية مع التشوهات الكلية والمكانية في أسواق الإسكان والعمل التي تصاحب مثل هذه السياسات".

استُخدم نظام تحديد الإيجارات في روما منذ عام 1470 لحماية السكان اليهود من التلاعب بالأسعار . ولأن اليهود في الولايات البابوية كانوا ممنوعين من امتلاك العقارات، فقد كانوا يعتمدون على ملاك العقارات المسيحيين الذين كانوا يفرضون عليهم إيجارات باهظة. في عام 1562، منح البابا بيوس الرابع اليهود الحق في امتلاك عقارات تصل قيمتها إلى 1500 سكودي روماني، وسنّ قانونًا لتثبيت الإيجارات. وفي عام 1586، أصدر البابا سيكستوس الخامس مرسومًا بابويًا يأمر فيه ملاك العقارات بتأجير المنازل للمستأجرين اليهود بأسعار معقولة. ^{[ 51 ] [ 52 ]}

تُدار لوائح الإيجار من قبل حكومات الولايات والأقاليم. وكان التحكم في الإيجارات وتجميدها من سمات الحربين العالميتين الأولى والثانية، والكساد الكبير ، والمراحل المبكرة من جائحة كوفيد-19 . ^{[ 53 ]}

توجد في كندا قوانين لتنظيم الإيجارات في كل مقاطعة. فعلى سبيل المثال، ينص قانون الإيجارات السكنية لعام 2006 في أونتاريو على ألا تتجاوز الزيادة في أسعار العقارات المؤجرة 2.5% سنوياً، أو نسبة أقل يحددها وزير حكومي.

أعلنت الصين في أغسطس 2021 عن لوائح إيجار جديدة على مستوى البلاد تحدد الحد الأقصى للزيادات السنوية في الإيجار بنسبة 5% في جميع المناطق الحضرية، التي تضم أكثر من ثلثي السكان وتشمل معظم المستأجرين البالغ عددهم حوالي 250 مليون مستأجر في البلاد. ^{[ 67 ]}

تم تطبيق ضوابط الإيجار مؤقتًا في عشرينيات القرن الماضي في أعقاب أزمة السكن التي أعقبت الحرب العالمية الأولى . وتكرر الأمر نفسه بعد أن أدت أزمة السكن إلى استغلال الأزمة ورفع الأسعار بشكل مبالغ فيه خلال الحرب العالمية الثانية ، وذلك في محاولة لحماية حقوق المستأجرين. ^{[ 68 ]} خفضت هذه الضوابط قيمة الإيجارات في العقود القائمة بنسبة معينة، تاركةً العقود الجديدة دون ضوابط سعرية حتى لا تثبط بناء مساكن جديدة. تم تثبيت هذه الضوابط المؤقتة بموجب القانون رقم 121/1947، الذي أضاف أيضًا ضوابط على الإخلاء من خلال إلغاء القيود المفروضة على مدة الإيجار، بحيث لا يمكن إنهاؤها إلا إذا احتاج المالك إلى الوحدة لاستخدامه الشخصي، أو انهار المبنى، أو عدم السداد، أو غيرها من المخالفات التعاقدية. ^{[ 69 ]} كما سمحت هذه الضوابط بالإبلاغ عن الشواغر، مما أتاح تأجير العقارات غير المستخدمة بناءً على طلب المستأجر. وأصبح هذا النوع من الإيجار يُعرف شعبيًا باسم "الإيجار القديم".

في عام 1996، وفي خضم عملية التكيف الهيكلي النيوليبرالي الأوسع نطاقاً ، تم تقديم القانون رقم 4/1996، المعروف باسم "الإيجار الجديد"، والذي ألغى القيود المفروضة على الإيجار لجميع العقود الجديدة، مع الإبقاء على عقود "الإيجار القديم" (الخاضعة للتحكم في الإيجار) دون تغيير، وذلك بسبب خطر الإخلاء الجماعي والاضطرابات. ^{[ 70 ]}

في عام 2025، تم التصديق على القانون رقم 164 لسنة 2025 الذي أنهى نظام تحديد الإيجارات، مما عرّض 1.6 مليون أسرة، أي ما يعادل 7% من إجمالي الأسر في مصر، لخطر الإخلاء الوشيك، ^{[ 71 ]} وهدد بتفاقم مشاكل السكن القائمة . بموجب نظام الإيجارات القديم، يدفع ما يقارب ثلث المستأجرين أقل من دولار أمريكي واحد (50 جنيهًا مصريًا) شهريًا كإيجار. ^{[ 71 ]} سيُسمح بارتفاع إيجار الشقق الخاضعة لنظام تحديد الإيجارات من 10 إلى 20 ضعفًا في السنة الأولى، ثم بنسبة 15% لمدة ست سنوات أخرى قبل أن يرتفع أخيرًا إلى سعر السوق. ^{[ 72 ]} ومن الأمثلة على ذلك مستأجر يسكن في الشقة نفسها منذ عام 1984، حيث سيرتفع إيجاره الشهري من 0.82 دولار أمريكي إلى 123.60 دولار أمريكي (من 40 إلى 6000 جنيه مصري). ^{[ 72 ]}

Rent regulations are determined in France based on the Rent Reference Index, which serves as the basis for what landlords can increase yearly rents by.^[73] In July 2022, France introduced a new cap on yearly rent increase of a maximum of 3.5% for one year.^[74]

German rent regulation is found in the "Civil Code" (the Bürgerliches Gesetzbuch) in § 535 to § 580a.^[75] As common in German law, regulations are structured into an abstract, more general part that applies to all contracts of a certain type, followed by a more specific section for individual fields of application of this type of contract. Specific regulations for rental contracts governing apartments range from §§ 549 - 577a BGB.

The German law differentiates between the rental price at the starting point of the contract and rent increases throughout the duration of the contract. Generally, the rental price at the starting point of the contract is determined by the contractual agreement between the parties. Only in designated regions with a strained housing market, the rental price at the beginning of the rental agreement are capped by law. Increases in the rental prices throughout the duration of a rental contract are required to follow a "rent level" (Mietspiegel), which is a database of local reference rent prices. This collects all rent prices of new rental contracts of the past four years, and landlords may only increase prices on their property in line with rents in the same locality. Usury Rents are prohibited altogether, so that any price rises above 20 per cent over three years are unlawful.^[76]

Tenants may be evicted against their will through a court procedure for a good reason, and in the normal case only with a minimum of three months' notice.^[77] Tenants receive unlimited duration of their rental agreement unless the duration is explicitly halted. In practice, landlords have little incentive to change tenants as rental price increases beyond inflation are constrained. During the period of the tenancy, a person's tenancy may only be terminated for very good reasons. A system of rights for the rental property to be maintained by the landlord is designed to ensure quality of housing. Many states, such as Berlin, have a constitutional right to adequate housing, and require buildings to make dwelling spaces of a certain size and ceiling height.^[78][79]

في عام 2020، فرضت برلين تجميدًا للإيجارات، وهو إجراء غير مسبوق في سوق الإسكان الألماني. وقد أفاد هذا الإجراء المستأجرين الحاليين، ولكنه قلل بشكل كبير من المعروض من المساكن الجديدة، مما أضر بالباحثين عن سكن. وقد أُلغي تجميد الإيجارات في عام 2021. ^{[ 80 ]}

أصدرت مدينة مكسيكو قرارًا بتجميد الإيجارات عام 1942، وهو قرار لا يزال ساريًا حتى اليوم، مع أنه بحلول عام 1976 لم يشمل سوى أقل من 1% من المنازل في المدينة. وفي عام 1943، فرضت ولاية بويبلا ضريبة استثنائية على مُلّاك العقارات، مما أدى إلى زيادة الإيجارات، وفي ولاية خاليسكو، تم تجميد بعض الإيجارات عام 1942. ^{[ 81 ]}

في فبراير 1985، حدد مرسوم جديد زيادة الإيجار بنسبة 85 بالمائة من الزيادة في الحد الأدنى للأجور. ^{[ 82 ]}

تم تحديد الحد الأقصى للزيادات السنوية في الإيجارات في هولندا بنسبة التضخم + 1%، والتي تم حسابها بنسبة 3.3% في عام 2022. ^{[ 83 ]}

أقرت منطقة كاتالونيا في إسبانيا قانون تنظيم الإيجارات في سبتمبر 2020. ^{[ 84 ]}

شمل تنظيم الإيجارات سوق الإيجارات في القطاع الخاص بالمملكة المتحدة بأكمله من عام 1915 إلى عام 1980. إلا أنه مع صدور قانون الإسكان لعام 1980 ، تبنى حزب المحافظين سياسة إلغاء تنظيم الإيجارات. وقد ألغى قانون الإسكان لعام 1988 تنظيم جميع عقود الإيجار الجديدة ، ليصبح الإطار التنظيمي الأساسي هو " حرية التعاقد " للمؤجر في تحديد أي سعر. ولا يزال تنظيم الإيجارات ساريًا في عدد قليل من المساكن التابعة للمجالس المحلية ، وغالبًا ما تعكس الأسعار التي تحددها السلطات المحلية ارتفاع الأسعار في السوق الخاص غير المنظم.

يُدخل قانون حقوق المستأجرين لعام 2025 تنظيمًا محدودًا للإيجارات في القطاع الخاص المؤجر في إنجلترا اعتبارًا من 1 مايو 2026، حيث يقيد الملاك بزيادة واحدة فقط في الإيجار سنويًا، ويشترط إشعارًا مسبقًا لمدة شهرين على الأقل عبر نموذج محدد. ويحق للمستأجرين الطعن في الزيادات المفرطة أمام المحكمة الابتدائية. ^{[ 85 ]}

يُعدّ تنظيم الإيجارات في الولايات المتحدة مسألةً تخص كل ولاية على حدة. ففي عام ١٩٢١، قضت المحكمة العليا الأمريكية في قضية بلوك ضد هيرش ^{[ ٨٦ ]} بأن تنظيم الإيجارات في مقاطعة كولومبيا كإجراء طارئ مؤقت كان دستوريًا، ولكن بعد ذلك بوقت قصير، في عام ١٩٢٤، في قضية تشاستلتون كورب ضد سنكلير ^{[ ٨٧ ]} ، أبطلت المحكمة العليا القانون نفسه بالإجماع. وبعد برنامج الصفقة الجديدة في ثلاثينيات القرن العشرين ، توقفت المحكمة العليا عن التدخل في التشريعات الاجتماعية والاقتصادية، واعتمدت العديد من الولايات قوانين مماثلة. وفي قضية فيشر ضد مدينة بيركلي عام ١٩٨٦ ^{[ ٨٨ ]} ، قضت المحكمة العليا الأمريكية بعدم وجود تعارض بين تحديد الإيجارات وقانون شيرمان .

كان نظام تحديد الإيجارات ساريًا في العديد من مناطق ماساتشوستس من عام 1970 إلى عام 1994. خلال هذه الفترة، كان ما لا يقل عن 20% من جميع الشقق الخاضعة لنظام تحديد الإيجارات في كامبريدج مأهولة بالأثرياء. ^{[ 89 ]} أما الغالبية العظمى فكانت مأهولة بأصحاب الدخل المتوسط ​​والعالي. ^{[ 89 ]} وكان من بينهم فريدريك، ولي عهد الدنمارك . ^{[ 89 ]}

اعتبارًا من عام 2018، توجد في أربع ولايات ( كاليفورنيا ، ونيويورك ، ونيوجيرسي ، وماريلاند ) ومقاطعة كولومبيا مناطق تطبق شكلاً من أشكال مراقبة إيجارات المساكن (للمباني العادية، باستثناء المنازل المتنقلة ). ^{[ 5 ] [ 6 ]} في حين تحظر 37 ولاية مراقبة الإيجارات أو تمنعها، وتسمح 9 ولايات لمدنها بسنّ قوانين مراقبة الإيجارات، ولكن لا توجد مدن تطبقها. ^{[ 5 ] [ 6 ]} بالنسبة للمناطق التي تطبق نظام مراقبة الإيجارات، فإنه غالبًا ما يغطي نسبة كبيرة من مخزون الوحدات السكنية المؤجرة في تلك المدينة: على سبيل المثال: في مدينة نيويورك عام 2011، كانت 45% من الوحدات السكنية المؤجرة إما "مستقرة الإيجار" أو "خاضعة لمراقبة الإيجارات" (وهذه تصنيفات قانونية مختلفة في مدينة نيويورك) ^{[ 90 ] : 1} وفي مقاطعة كولومبيا عام 2014، كانت أكثر من 50% بقليل من الوحدات السكنية المؤجرة خاضعة لمراقبة الإيجارات، ^{[ 91 ] : 1} وفي سان فرانسيسكو ، اعتبارًا من عام 2014، كانت حوالي 75% من جميع الوحدات السكنية المؤجرة خاضعة لمراقبة الإيجارات، ^{[ 92 ] : 1} وفي لوس أنجلوس عام 2014، كانت 80% من الوحدات السكنية متعددة الأسر خاضعة لمراقبة الإيجارات. ^{[ 93 ] : 1}

في عام 2019، أقرت ولاية كاليفورنيا سقفًا للإيجارات على مستوى الولاية لمدة عشر سنوات قادمة، مما يحد من الزيادات السنوية في الإيجارات إلى 5% بالإضافة إلى معدل التضخم الإقليمي. ^{[ 94 ]}

في عام ٢٠١٩، أقرّ المجلس التشريعي لولاية أوريغون قانونًا جعلها أول ولاية في البلاد تتبنى سياسة شاملة للتحكم في الإيجارات على مستوى الولاية. يحدّ هذا القانون من الزيادات السنوية في الإيجارات بما لا يتجاوز التضخم مضافًا إليه ٧٪، ويتضمن إلغاء التحكم في الإيجارات عند شغور العقار (سعر السوق بين فترات الإيجار)، ويستثني المباني الجديدة لمدة ١٥ عامًا، ويحافظ على حظر الولاية لسياسات التحكم في الإيجارات المحلية (الاستباق على مستوى الولاية). ^{[ ٩٥ ] : ١ [ ٩٦ ] : ١}

في نوفمبر 2021، أقرّ الناخبون في سانت بول، مينيسوتا، مبادرة اقتراع لتحديد سقف الإيجارات ، حيث حدّدت هذه المبادرة الزيادات السنوية في الإيجارات بنسبة 3%، وشملت مراقبة الشواغر، ولم تستثنِ المباني الجديدة، كما لم تسمح بإضافة التضخم إلى الزيادة المسموح بها. ^{[ 97 ] [ 98 ]} تبع ذلك انخفاض بنسبة 80% في طلبات تراخيص بناء المساكن متعددة الأسر الجديدة، بينما في مدينة مينيابوليس المجاورة ، حيث فوّض الناخبون مجلس المدينة بصياغة قانون لتحديد سقف الإيجارات، والذي لم يُسنّ بعد - والذي قد يستثني المباني الجديدة من حدود الإيجارات - ارتفعت التراخيص بنسبة 68%. ^{[ 97 ] [ 99 ]}