سانت جورج بليس، هيوستن

في عام ١٩٨٢، بدأت الشركات الواجهة التابعة للمواطن السعودي عدنان خاشقجي بشراء منازل في منطقة لامار تيراس. وخلال الفترة من ١٩٨٢ إلى ١٩٨٥، اشترت شركات تابعة لخاشقجي ٧٥ منزلاً. وقد وفرت جمعية مينلاند للادخار وجمعية ساميت للادخار في دالاس التمويل اللازم. وكانت شركة تراياد أمريكا، ومقرها ولاية يوتا الأمريكية والمملوكة لعائلة خاشقجي، تخطط لبناء مجمع يضم ناطحة سحاب وفندقًا من ١٠٠٠ غرفة على قطعة أرض مساحتها ٢١ فدانًا (٨.٥ هكتار) شرق لامار تيراس. ^{[ ٣ ]} وكانت تراياد قد استحوذت على الموقع في منتصف سبعينيات القرن الماضي. ^{[ ٤ ]} وفي عام ١٩٨٣، أعلنت الشركة تعليق المشروع. وفي عام ١٩٨٥، باعت تراياد موقع الفندق لشركة مينلاند وحصلت على خط ائتمان. في عام 1986، رفعت شركة ساميت، التي أقرضت 5 ملايين دولار (ما يعادل 14685792.35 دولارًا أمريكيًا بالأسعار الحالية) لشركة تراياد بروبرتيز، التابعة لشركة تراياد أمريكا، دعوى حجز عقاري لاستعادة 47 منزلًا. ^{[ 3 ]} وفي عام 1986، رفضت ساميت الحجز على المنازل. ^{[ 5 ]} وفي وقت لاحق من عام 1986، تم الحجز على المنازل. ^{[ 4 ]} 

بحلول أواخر ثمانينيات القرن العشرين، كان التدهور العمراني قد بدأ يُؤثر على منطقة لامار تيراس. ^{[ 1 ]} في عام 1989، ذكر رالف بيفينز من صحيفة هيوستن كرونيكل أن بعض منازل منطقة لامار تيراس "مُتهالكة، وهي عبارة عن عقارات سكنية مُؤجرة، تتناثر فيها القمامة والإطارات والسيارات القديمة في الحدائق". ^{[ 6 ]} في أوائل تسعينيات القرن العشرين، أُطلق على لامار تيراس لقب " حي غاليريا الفقير". وذكرت سيندي غابرييل من صحيفة هيوستن كرونيكل أن لامار تيراس "تُشكل تناقضًا صارخًا مع جارتها غاليريا، حيث تنتشر المنازل المُتهالكة التي بُنيت بعد الحرب العالمية الثانية، والسيارات المهجورة، والحيوانات الضالة، وترتفع فيها معدلات الجريمة". ^{[ 7 ]} في عام 1987، زار المستثمر روبرت ل. سيلفرز منطقة لامار تيراس بعد غيابه عن هيوستن لفترة طويلة، وقد أعرب عن صدمته عند رؤية حالتها. ووصف سيلفرز المنطقة بأنها "كارثة". ^{[ ٨ ]} في عام ١٩٨٩، قال سيلفرز: "أنت بين تانغلوود وغاليريا، وأنت تجلس في حي فقير". ^{[ ٦ ]} في عام ١٩٨٧، قال كريس تشاندلر، المرشح السياسي لمجلس مدينة هيوستن عن الدائرة G، كما نقلت عنه كيم كوب من صحيفة هيوستن كرونيكل ، إن لامار تيراس هي "القطاع الأكثر اضطرابًا" في الدائرة G "وتحتاج إلى تنظيف شامل من قبل إدارة النفايات الصلبة". ^{[ ٩ ]}

نظرًا لتوقع السكان توسع مركز غاليريا غربًا وخلق سوق عقاري تجاري قوي، فقد صوتوا ضد قيود سند ملكية لامار تيراس. ^{[ 1 ]} في عام 1989، كانت منازل لامار تيراس أصغر حجمًا وأقدم عمرًا مقارنةً ببقية المنطقة. في تلك الفترة، فكر العديد من المستثمرين في شراء عقارات في المنطقة، نظرًا لقرب لامار تيراس من أبتاون. ^{[ 6 ]} بدأ سيلفرز شراء العقارات في لامار تيراس في أواخر الثمانينيات. ^{[ 1 ]} أنهى شراء 50 قطعة أرض في لامار تيراس كانت مملوكة سابقًا لعدنان خاشقجي يوم الثلاثاء 10 نوفمبر 1989. كانت معظم قطع أراضي خاشقجي شاغرة. ^{[ 6 ]} اشترى لاحقًا 47 قطعة أرض أخرى من نفس الجهة. ^{[ 10 ]} في النهاية، اشترى سيلفرز ما مجموعه 107 قطع أرض، جميعها من المؤسسة الفيدرالية للتأمين على المدخرات والقروض. هدم سيلفرز العديد من المنازل المؤجرة التي كانت مهملة. ^{[ 11 ]}

عقد سيلفرز اجتماعات دورية مع ملاك العقارات في لامار تيراس. وأخبرته باتريشيا كنودسن، مديرة التخطيط بالإنابة في المدينة آنذاك، أن ينظر في إنشاء منطقة تحسين عامة. ^{[ 8 ]} وأخبره محامٍ أنه بإمكانه إنشاء منطقة إعادة استثمار الزيادة الضريبية (TIRZ). ^{[ 1 ]} عند تطبيق منطقة إعادة استثمار الزيادة الضريبية، تُجمّد الإيرادات الضريبية فورًا. ^{[ 7 ]} تُحدد قيمة تقديرية "للسنة الأساسية" للعقارات المملوكة للجهات الضريبية المشاركة في منطقة إعادة استثمار الزيادة الضريبية. ^{[ 8 ]} ومع تقدم التطوير، قد تزداد الإيرادات الضريبية نتيجة لارتفاع قيمة العقارات. وتُعاد استثمار الضرائب الإضافية في منطقة إعادة استثمار الزيادة الضريبية. ^{[ 7 ]} كما أخبره المحامي أن ولاية تكساس تسمح لمناطق إعادة استثمار الزيادة الضريبية بتقديم طلبات لإنشاء لوائح تقسيم المناطق. ^{[ 1 ]}

في 12 ديسمبر 1990، ^{[ 11 ]} أصبحت منطقة إعادة استثمار الزيادة الضريبية رقم 1 في هيوستن، التي تخدم منطقة سانت جورج بليس، ^{[ 8 ]} أول منطقة من نوعها في المدينة. وكان سيلفرز قد طلب من مجلس مدينة هيوستن عائدات ضريبة الأملاك المستقبلية لمدة عشرين عامًا لإعادة بناء لامار تيراس. ^{[ 11 ]} وشملت الجهات الضريبية المشاركة في منطقة إعادة استثمار الزيادة الضريبية رقم 1 مدينة هيوستن، ومقاطعة هاريس ، ومنطقة مدارس هيوستن المستقلة . ^{[ 8 ]} وبلغت القاعدة الضريبية للمنطقة 12 مليون دولار في عام 1992. وفي عام 1993، أصدر مجلس مدينة هيوستن قانونًا لتنظيم تقسيم المناطق في سانت جورج بليس. ^{[ 1 ]} وتم توسيع حدود سانت جورج بليس في عام 1993 لتشمل حدودها الحالية. ^{[ 2 ]}

كان بناء المنازل الجديدة بطيئًا في سانت جورج بليس. ولتشجيع بناء المنازل، أسس سيلفرز شركة آيرونوود هومز، وبدأت الشركة ببناء المنازل. وقد جذب نشاط آيرونوود هومز شركات بناء أخرى. وقال سيلفرز إنه لم يخطط أو يرغب في أن يصبح مطورًا عقاريًا. ^{[ 12 ]}

في أغسطس 1999، تأسست جمعية سانت جورج بليس المدنية، مما سهّل على السكان التواصل مع مجلس إدارة منطقة إعادة استثمار الضرائب. ^{[ 7 ]} وفي عام 1999، صرّح سيلفر بأنه على الرغم من سعادته بتحسّن سانت جورج بليس، إلا أنه شعر بالإحباط من بطء وتيرة التطوير. وأضاف أنه يتمنى لو لم يُنشئ منطقة إعادة استثمار الضرائب، لأنه بذلك لم يحقق نفس الربح الذي كان سيحققه لو باع العقارات التي اشتراها في أواخر ثمانينيات القرن الماضي على الفور. ^{[ 12 ]}

تم تركيب حوالي 2000 بنية تحتية جديدة، مثل شبكات الصرف الصحي والمياه، لخدمة المنازل المبنية حديثًا، نظرًا لعدم كفاية البنية التحتية المُنشأة لخدمة منطقة لامار تيراس. ^{[ 2 ]} وفي عام 2002، صرّح سيلفرز، كما نقل عنه توم مارشال من صحيفة هيوستن كرونيكل ، بأنه كان قد خطط لإتمام تطوير المنطقة بحلول هذا الوقت، لكنه أضاف أن المشروع لم يكتمل إلا في منتصف الطريق [...] لأن المدينة لن ترفع دعاوى قضائية للاستيلاء على العقارات من المستثمرين الذين لا يقومون بتطويرها. ^{[ 10 ]}

في عام 2006، بلغت القاعدة الضريبية لمنطقة إعادة استثمار الضرائب أكثر من 160 مليون دولار ( ما يعادل 255529877.85 دولارًا بالأسعار الحالية). وخلال ذلك العام، ذكر مايك سنايدر من صحيفة هيوستن كرونيكل أن سكان سانت جورج بليس "يتمتعون في الغالب بمنازل جديدة وفاخرة، وشوارع مُصانة جيدًا، وسهولة الوصول إلى مراكز التسوق والترفيه ومراكز العمل الرئيسية". ^{[ 1 ]}

تتبع منطقة سانت جورج بليس التعليمية لمنطقة مدارس هيوستن المستقلة . تتبع منطقة سانت جورج بليس التعليمية مدرسة سانت جورج بليس الابتدائية ^{[ 24 ]} ومدرسة تانغلوود المتوسطة ( مدرسة غرادي المتوسطة سابقًا) ^{[ 25 ]} . يتبع طلاب سانت جورج بليس التعليمية مدرسة مارغريت لونغ ويزدوم الثانوية (مدرسة لي الثانوية سابقًا) ^{[ 26 ]} ، ويمكنهم اختيار الالتحاق بمدرسة لامار الثانوية أو مدرسة ويست سايد الثانوية ^{[ 27 ]} .

مدرسة سانت جورج بليس الابتدائية، مبنى مساحته 86,000 قدم مربع (8,000 متر ^مربع ) ، تتسع لـ 750 طالبًا. ^{[ 28 ]} تخدم المدرسة المناطق الواقعة شرق وغرب الطريق الدائري 610 ؛ ويقع الجزء الأكبر من حدودها جنوب طريق ويستهايمر ، وشمال طريق ويستبارك، وشرق فاونتنفيو، وغرب ويسليان؛ كما يوجد قسم يحده ويستهايمر، والطريق الدائري 610 ، وخليج بافالو ، وخط سكة حديد. بالإضافة إلى سانت جورج بليس نفسها، تخدم المدرسة أيضًا أفتون أوكس ، ولارشمونت ، ومنطقة ويسليان. يحتوي المبنى على "وحدات" متعددة الألوان، حيث تتركز الفصول الدراسية؛ وقد استُخدم نظام الألوان لمساعدة الأطفال الصغار. كما يضم غرفًا للعلوم، وقاعة متعددة الأغراض مزودة بمسرح، وغرفًا للفنون الجميلة، ومركزًا إعلاميًا ومكتبة في آن واحد. ^{[ 29 ]} صممت شركة مولينا ووكر للهندسة المعمارية المنشأة، بينما قامت شركة هيري الدولية ببنائها بتكلفة 14 مليون دولار. ^{[ 28 ]} 

يقع الحرم الجامعي الجديد لمدرسة ماندرين الصينية للغمر اللغوي (MCLIMS) بجوار مدرسة سانت جورج بليس الابتدائية. تبلغ مساحة المبنى 118,000 قدم مربع (11,000 متر ^مربع ) ، وقد بلغت تكلفته 32 مليون دولار، ويتميز بتصميم مستوحى من الشمس والقمر. تم تمويل عملية البناء من خلال سندات منطقة مدارس هيوستن المستقلة لعام 2012. بدأ العمل في الموقع في ديسمبر 2014. ^{[ 30 ]} 

أقرب مكتبة هي فرع جونغمان التابع لمكتبة هيوستن العامة .