القرض العقاري

قرض الرهن العقاري أو الرهن العقاري ببساطة ( / ˈmɔːrɡɪdʒ / ) ، في ولايات القانون المدني المعروف أيضًا باسم قرض الرهن العقاري ، هو قرض يستخدمه إما مشتري العقارات لجمع الأموال لشراء العقارات، أو يستخدمه أصحاب العقارات الحاليون لجمع الأموال لأي غرض مع وضع حق امتياز على العقار المرهون. يتم " تأمين " القرض على ممتلكات المقترض من خلال عملية تُعرف باسم نشوء الرهن العقاري . وهذا يعني أنه يتم وضع آلية قانونية تسمح للمقرض بالاستيلاء على الممتلكات المضمونة وبيعها (" الحجز " أو " الاستعادة ") لسداد القرض في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض أو فشله في الالتزام بشروطه. كلمة الرهن العقاري مشتقة من مصطلح فرنسي قانوني استخدم في بريطانيا في العصور الوسطى ويعني "تعهد الموت" ويشير إلى انتهاء التعهد (الموت) عند الوفاء بالالتزام أو أخذ الممتلكات من خلال الحجز. ^[2] يمكن أيضًا وصف الرهن العقاري بأنه "مقترض يعطي اعتبارًا في شكل ضمان للحصول على منفعة (قرض)".

يمكن أن يكون المقترضون من الرهن العقاري أفرادًا يرهنون منازلهم أو يمكن أن يكونوا شركات ترهن ممتلكات تجارية (على سبيل المثال، مقار أعمالهم الخاصة، أو ممتلكات سكنية تؤجر للمستأجرين، أو محفظة استثمارية ). سيكون المقرض عادةً مؤسسة مالية، مثل البنك أو اتحاد الائتمان أو جمعية البناء ، اعتمادًا على البلد المعني، ويمكن إجراء ترتيبات القرض إما بشكل مباشر أو غير مباشر من خلال وسطاء. يمكن أن تختلف ميزات قروض الرهن العقاري مثل حجم القرض، واستحقاق القرض، ومعدل الفائدة، وطريقة سداد القرض، والخصائص الأخرى بشكل كبير. حقوق المقرض على الممتلكات المضمونة لها الأولوية على دائني المقترض الآخرين ، مما يعني أنه إذا أصبح المقترض مفلسًا أو معسرًا ، فلن يتم سداد الديون المستحقة لهم للدائنين الآخرين من بيع الممتلكات المضمونة إلا إذا تم سداد مقرض الرهن العقاري بالكامل أولاً.

في العديد من الولايات القضائية، من الطبيعي أن يتم تمويل شراء المساكن من خلال قرض رهن عقاري. فقليل من الأفراد لديهم ما يكفي من المدخرات أو الأموال السائلة لتمكينهم من شراء العقارات بشكل مباشر. وفي البلدان التي يبلغ فيها الطلب على ملكية المساكن أعلى مستوياته، نشأت أسواق محلية قوية للرهن العقاري. ويمكن تمويل الرهن العقاري إما من خلال القطاع المصرفي (أي من خلال الودائع القصيرة الأجل) أو من خلال أسواق رأس المال من خلال عملية تسمى "التحويل إلى أوراق مالية"، والتي تحول مجموعات الرهن العقاري إلى سندات قابلة للاستبدال يمكن بيعها للمستثمرين بفئات صغيرة.

أساسيات قرض الرهن العقاري

المفاهيم الأساسية والتنظيم القانوني

وفقًا لقانون الملكية الأنجلو أمريكي ، يحدث الرهن العقاري عندما يرهن مالك (عادةً مالك حق الملكية البسيطة /الملكية الحرة في عقار ، ولكن غالبًا ما يكون إيجاريًا في إنجلترا وويلز) مصلحته (حق الملكية) كضمان أو ضمان لقرض. لذلك، فإن الرهن العقاري هو عبء (تقييد) على الحق في الملكية تمامًا مثل حق الارتفاق ، ولكن نظرًا لأن معظم الرهون العقارية تحدث كشرط للحصول على أموال قرض جديدة، فقد أصبحت كلمة الرهن العقاري المصطلح العام للقرض المضمون بمثل هذه العقارات . وكما هو الحال مع أنواع أخرى من القروض، فإن الرهن العقاري له سعر فائدة ومن المقرر أن يتم سداده على مدى فترة زمنية محددة، عادةً 30 عامًا في الولايات المتحدة. يمكن تأمين جميع أنواع العقارات العقارية، وعادةً ما تكون كذلك، برهن عقاري وتحمل سعر فائدة من المفترض أن يعكس مخاطر المقرض.

يعتبر الإقراض العقاري الآلية الأساسية المستخدمة في العديد من البلدان لتمويل الملكية الخاصة للممتلكات السكنية والتجارية (انظر الرهن العقاري التجاري ). وعلى الرغم من أن المصطلحات والأشكال الدقيقة تختلف من بلد إلى آخر، إلا أن المكونات الأساسية تميل إلى التشابه:

العقار: المسكن المادي الذي يتم تمويله. يختلف الشكل الدقيق للملكية من بلد إلى آخر وقد يقيد أنواع الإقراض الممكنة.
الرهن العقاري : مصلحة الضمان للمقرض في العقار، والتي قد تستلزم فرض قيود على استخدام العقار أو التخلص منه. وقد تشمل القيود متطلبات شراء تأمين على المنزل وتأمين الرهن العقاري ، أو سداد الديون المستحقة قبل بيع العقار.
المقترض (ويسمى أيضًا "الراهن"): الشخص المقترض الذي لديه أو ينشئ مصلحة ملكية في العقار.
المُقرض (يُطلق عليه أيضًا "المرتهن"): أي مُقرض، ولكن عادةً ما يكون بنكًا أو مؤسسة مالية أخرى . (في بعض البلدان، وخاصة الولايات المتحدة، قد يكون المُقرضون أيضًا مستثمرين يمتلكون مصلحة في الرهن العقاري من خلال ضمان مدعوم بالرهن العقاري . في مثل هذه الحالة، يُعرف المُقرض الأولي باسم مُنشئ الرهن العقاري، والذي يقوم بعد ذلك بتعبئة القرض وبيعه للمستثمرين. يتم بعد ذلك تحصيل المدفوعات من المقترض بواسطة مُقدم خدمة القرض . ^[3] )
رأس المال: الحجم الأصلي للقرض، والذي قد يتضمن أو لا يتضمن بعض التكاليف الأخرى؛ ومع سداد أي رأس مال، سينخفض حجم رأس المال.
الفائدة : رسوم مالية مقابل استخدام أموال المقرض.
الحجز أو الاستعادة : إن إمكانية اضطرار المُقرض إلى الحجز أو الاستعادة أو الاستيلاء على الممتلكات في ظل ظروف معينة أمر أساسي لقرض الرهن العقاري؛ وبدون هذا الجانب، يمكن القول إن القرض لا يختلف عن أي نوع آخر من القروض.
الإتمام : الإتمام القانوني لعقد الرهن العقاري، ومن ثم بداية الرهن العقاري.
الاسترداد : السداد النهائي للمبلغ المستحق، والذي قد يكون "استردادًا طبيعيًا" في نهاية المدة المقررة أو استردادًا مقطوعًا، عادةً عندما يقرر المقترض بيع العقار. يُقال إن حساب الرهن العقاري المغلق "مسترد".

وهناك العديد من الخصائص الأخرى المشتركة بين العديد من الأسواق، ولكن الخصائص المذكورة أعلاه هي السمات الأساسية. وعادة ما تنظم الحكومات العديد من جوانب الإقراض العقاري، إما بشكل مباشر (من خلال المتطلبات القانونية، على سبيل المثال) أو بشكل غير مباشر (من خلال تنظيم المشاركين أو الأسواق المالية، مثل الصناعة المصرفية)، وكثيراً من خلال تدخل الدولة (الإقراض المباشر من قبل الحكومة، أو الإقراض المباشر من قبل البنوك المملوكة للدولة، أو رعاية كيانات مختلفة). وقد تكون الجوانب الأخرى التي تحدد سوق الرهن العقاري محددة إقليمية، أو تاريخية، أو مدفوعة بخصائص محددة للنظام القانوني أو المالي.

إن قروض الرهن العقاري عادة ما تكون مبنية على شكل قروض طويلة الأجل، حيث تكون أقساطها الدورية مماثلة لأقساط المعاشات السنوية ، وتحسب وفقاً لصيغ القيمة الزمنية للنقود . ويتطلب الترتيب الأكثر أساسية سداداً شهرياً ثابتاً على مدى فترة تتراوح بين عشرة إلى ثلاثين عاماً، اعتماداً على الظروف المحلية. وخلال هذه الفترة يتم سداد المكون الرئيسي للقرض (القرض الأصلي) ببطء من خلال الاستهلاك. وفي الممارسة العملية، هناك العديد من المتغيرات الممكنة والشائعة في جميع أنحاء العالم وفي كل بلد.

يقدم المقرضون أموالاً مقابل الممتلكات لكسب دخل الفائدة ، ويقترضون هذه الأموال بأنفسهم بشكل عام (على سبيل المثال، عن طريق قبول الودائع أو إصدار السندات ). وبالتالي، فإن السعر الذي يقترض به المقرضون الأموال يؤثر على تكلفة الاقتراض. قد يبيع المقرضون أيضًا، في العديد من البلدان، قرض الرهن العقاري لأطراف أخرى مهتمة بتلقي تدفق المدفوعات النقدية من المقترض، غالبًا في شكل ضمان (عن طريق توريق ).

وسوف يأخذ الإقراض العقاري في الاعتبار أيضًا المخاطر (المتصورة) لقرض الرهن العقاري، أي احتمالية سداد الأموال (والتي عادة ما تعتبر وظيفة للجدارة الائتمانية للمقترض)؛ وأنه إذا لم يتم سدادها، فسيكون المُقرض قادرًا على حجز الأصول العقارية؛ والمخاطر المالية ومخاطر أسعار الفائدة والتأخير الزمني التي قد تنطوي عليها ظروف معينة.

الاكتتاب في الرهن العقاري

أثناء عملية الموافقة على قرض الرهن العقاري، يتحقق كاتب قرض الرهن العقاري من المعلومات المالية التي قدمها مقدم الطلب فيما يتعلق بالدخل والتوظيف والتاريخ الائتماني وقيمة المنزل الذي يتم شراؤه من خلال التقييم. ^[4] قد يتم طلب التقييم. قد تستغرق عملية الاكتتاب بضعة أيام إلى بضعة أسابيع. في بعض الأحيان تستغرق عملية الاكتتاب وقتًا طويلاً لدرجة أنه يلزم إعادة تقديم البيانات المالية المقدمة حتى تكون محدثة. ^[5] يُنصح بالحفاظ على نفس الوظيفة وعدم استخدام أو فتح ائتمان جديد أثناء عملية الاكتتاب. يمكن أن تؤدي أي تغييرات يتم إجراؤها في معلومات الائتمان أو التوظيف أو المالية لمقدم الطلب إلى رفض القرض.

أنواع قروض الرهن العقاري

هناك العديد من أنواع الرهن العقاري المستخدمة في جميع أنحاء العالم، ولكن هناك العديد من العوامل التي تحدد خصائص الرهن العقاري على نطاق واسع. وقد تخضع كل هذه العوامل للتنظيم المحلي والمتطلبات القانونية.

الفائدة: قد تكون الفائدة ثابتة طوال عمر القرض أو متغيرة، وتتغير خلال فترات زمنية محددة مسبقًا؛ ويمكن أن يكون معدل الفائدة أيضًا، بالطبع، أعلى أو أقل.
المدة: عادةً ما يكون لقروض الرهن العقاري مدة قصوى، أي عدد السنوات التي سيتم بعدها سداد القرض القابل للاستهلاك. قد لا يكون لبعض قروض الرهن العقاري فترة سداد، أو قد تتطلب السداد الكامل لأي رصيد متبقي في تاريخ معين، أو حتى فترة سداد سلبية .
مبلغ الدفع وتكراره: المبلغ المدفوع لكل فترة وتكرار الدفعات؛ في بعض الحالات، قد يتغير المبلغ المدفوع لكل فترة أو قد يكون لدى المقترض خيار زيادة أو تقليل المبلغ المدفوع.
الدفع المسبق: قد تحد أو تقيد بعض أنواع الرهن العقاري الدفع المسبق لجزء أو كل القرض، أو تتطلب دفع غرامة للمقرض مقابل الدفع المسبق.

النوعان الأساسيان للقروض المقسطة هما الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت (FRM) والرهن العقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل (ARM) (يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري بمعدل فائدة عائم أو متغير ). في بعض البلدان، مثل الولايات المتحدة، الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت هو القاعدة، ولكن الرهن العقاري بمعدل فائدة عائم شائع نسبيًا. كما أن الجمع بين الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت وعائم شائع أيضًا، حيث يكون لقرض الرهن العقاري معدل فائدة ثابت لفترة معينة، على سبيل المثال السنوات الخمس الأولى، ويتغير بعد نهاية تلك الفترة.

في الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت، يظل سعر الفائدة ثابتًا طوال عمر القرض (أو مدته). وفي حالة نظام سداد المعاشات التقاعدية، يظل السداد الدوري بنفس المبلغ طوال مدة القرض. وفي حالة السداد الخطي، سوف ينخفض السداد الدوري تدريجيًا.
في الرهن العقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل، يكون سعر الفائدة ثابتًا بشكل عام لفترة زمنية، وبعدها يتم تعديله بشكل دوري (على سبيل المثال، سنويًا أو شهريًا) صعودًا أو هبوطًا وفقًا لمؤشر سوق معين. تنقل المعدلات القابلة للتعديل جزءًا من مخاطر سعر الفائدة من المقرض إلى المقترض وبالتالي تُستخدم على نطاق واسع حيث يصعب الحصول على تمويل بمعدل فائدة ثابت أو يكون مكلفًا للغاية. نظرًا لأن المخاطر تنتقل إلى المقترض، فقد يكون سعر الفائدة الأولي، على سبيل المثال، أقل بنسبة 0.5% إلى 2% من متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا؛ وسيرتبط حجم الفارق في السعر بظروف سوق الديون، بما في ذلك منحنى العائد .

تعتمد الرسوم التي يتحملها المقترض على مخاطر الائتمان بالإضافة إلى مخاطر أسعار الفائدة. تتضمن عملية إنشاء الرهن العقاري والاكتتاب فيه التحقق من درجات الائتمان ونسبة الدين إلى الدخل والدفعات المقدمة (الودائع) والأصول وتقييم قيمة الممتلكات. لا تدعم الضمانات الحكومية الرهن العقاري الضخم والإقراض دون المستوى المطلوب وتواجه أسعار فائدة أعلى. يمكن أن تؤثر الابتكارات الأخرى الموضحة أدناه على الأسعار أيضًا.

نسبة القرض إلى القيمة والدفعات المقدمة

عند تقديم قرض رهن عقاري لشراء عقار، عادة ما يطلب المقرضون من المقترض دفع دفعة أولى (تسمى وديعة في القانون الإنجليزي)؛ أي المساهمة بجزء من تكلفة العقار. يمكن التعبير عن هذه الدفعة الأولى كجزء من قيمة العقار (انظر أدناه لتعريف هذا المصطلح). نسبة القرض إلى القيمة (أو LTV) هي حجم القرض مقابل قيمة العقار. لذلك، فإن قرض الرهن العقاري الذي دفع فيه المشتري دفعة أولى بنسبة 20% تكون نسبة القرض إلى القيمة فيه 80%. بالنسبة للقروض المقدمة مقابل العقارات التي يمتلكها المقترض بالفعل، سيتم احتساب نسبة القرض إلى القيمة مقابل القيمة المقدرة للعقار.

تعتبر نسبة القرض إلى القيمة مؤشرا هاما على مدى خطورة قرض الرهن العقاري: فكلما ارتفعت نسبة القرض إلى القيمة، كلما ارتفع خطر عدم كفاية قيمة العقار (في حالة الحجز العقاري) لتغطية رأس المال المتبقي من القرض.

القيمة: القيمة المقدرة، القيمة التقديرية، القيمة الفعلية

نظرًا لأن قيمة العقار تشكل عاملًا مهمًا في فهم مخاطر القرض، فإن تحديد القيمة يشكل عاملًا رئيسيًا في إقراض الرهن العقاري. يمكن تحديد القيمة بطرق مختلفة، ولكن الطرق الأكثر شيوعًا هي:

القيمة الفعلية أو قيمة المعاملة: عادة ما يتم اعتبارها سعر شراء العقار. إذا لم يتم شراء العقار في وقت الاقتراض، فقد لا تكون هذه المعلومات متاحة.
القيمة المقدرة أو المسحية: في أغلب الولايات القضائية، من الشائع أن يقوم محترف مرخص بتقييم القيمة. وغالبًا ما يكون هناك شرط يلزم المقرض بالحصول على تقييم رسمي.
القيمة التقديرية: قد يستخدم المقرضون أو الأطراف الأخرى تقديراتهم الداخلية الخاصة، وخاصة في الولايات القضائية التي لا يوجد فيها إجراء تقييم رسمي، ولكن أيضًا في بعض الظروف الأخرى.

نسب الدفع والدين

في أغلب البلدان، قد يتم استخدام عدد من المقاييس القياسية إلى حد ما للجدارة الائتمانية. تشمل المقاييس الشائعة الدفع إلى الدخل (مدفوعات الرهن العقاري كنسبة مئوية من الدخل الإجمالي أو الصافي)؛ الدين إلى الدخل (جميع مدفوعات الديون، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري، كنسبة مئوية من الدخل)؛ ومقاييس مختلفة لصافي القيمة. في العديد من البلدان، تُستخدم درجات الائتمان بدلاً من هذه المقاييس أو لتكميلها. ستكون هناك أيضًا متطلبات لتوثيق الجدارة الائتمانية، مثل إقرارات ضريبة الدخل، وكشوف الرواتب، وما إلى ذلك. ستختلف التفاصيل من مكان إلى آخر. يمكن تطبيق حوافز ضريبة الدخل عادةً في أشكال استرداد الضرائب أو مخططات خصم الضرائب. الأول يعني أن ضريبة الدخل التي يدفعها دافعو الضرائب الأفراد سيتم استردادها إلى حد الفائدة على قروض الرهن العقاري التي تم أخذها لشراء العقارات السكنية. يعني خصم ضريبة الدخل خفض المسؤولية الضريبية إلى حد سعر الفائدة المدفوع لقرض الرهن العقاري.

قد يطلب بعض المقرضين أيضًا من المقترض المحتمل أن يكون لديه "أصول احتياطية" تكفي لمدة شهر أو أكثر. بعبارة أخرى، قد يُطلب من المقترض إثبات توفر أصول كافية لتغطية تكاليف السكن (بما في ذلك الرهن العقاري والضرائب وما إلى ذلك) لفترة زمنية في حالة فقدان الوظيفة أو أي خسارة أخرى للدخل.

إن العديد من البلدان لديها متطلبات أقل لبعض المقترضين، أو معايير إقراض "بدون مستندات" / "مستندات منخفضة" والتي قد تكون مقبولة في ظل ظروف معينة.

الرهن العقاري القياسي أو المطابق

إن العديد من البلدان لديها مفهوم الرهن العقاري القياسي أو المطابق الذي يحدد مستوى مقبولاً من المخاطر، والذي قد يكون رسميًا أو غير رسمي، وقد يتم تعزيزه بالقوانين أو التدخل الحكومي أو ممارسات السوق. على سبيل المثال، يمكن اعتبار الرهن العقاري القياسي هو الرهن العقاري الذي لا تتجاوز نسبة القرض إلى القيمة فيه 70-80% ولا يتجاوز ثلث الدخل الإجمالي الموجه إلى ديون الرهن العقاري.

الرهن العقاري القياسي أو المطابق هو مفهوم رئيسي لأنه غالبًا ما يحدد ما إذا كان الرهن العقاري يمكن بيعه بسهولة أو تحويله إلى أوراق مالية، أو إذا كان غير قياسي، فقد يؤثر على السعر الذي يمكن بيعه به. في الولايات المتحدة، الرهن العقاري المطابق هو الرهن العقاري الذي يفي بالقواعد والإجراءات المعمول بها للكيانين الرئيسيين اللذين ترعاهما الحكومة في سوق تمويل الإسكان (بما في ذلك بعض المتطلبات القانونية). على النقيض من ذلك، فإن المقرضين الذين يقررون تقديم قروض غير مطابقة يمارسون قدرًا أعلى من تحمل المخاطر ويفعلون ذلك وهم يدركون أنهم يواجهون تحديًا أكبر في إعادة بيع القرض. لدى العديد من البلدان مفاهيم أو وكالات مماثلة تحدد ما هي الرهن العقاري "القياسي". قد يخضع المقرضون المنظمون (مثل البنوك) لقيود أو أوزان مخاطر أعلى للرهن العقاري غير القياسي. على سبيل المثال، تواجه البنوك ووسطاء الرهن العقاري في كندا قيودًا على إقراض أكثر من 80٪ من قيمة العقار؛ بعد هذا المستوى، يكون التأمين على الرهن العقاري مطلوبًا بشكل عام. ^[6]

رهن بالعملة الأجنبية

في بعض البلدان التي تميل عملاتها إلى الانخفاض، تعتبر الرهن العقاري بالعملات الأجنبية أمراً شائعاً، مما يمكن المقرضين من الإقراض بعملة أجنبية مستقرة، في حين يتحمل المقترض مخاطر العملة المتمثلة في انخفاض قيمة العملة، وبالتالي سوف يحتاج إلى تحويل مبالغ أعلى من العملة المحلية لسداد القرض.

سداد الرهن العقاري

بالإضافة إلى الوسيلتين القياسيتين لتحديد تكلفة قرض الرهن العقاري (ثابت بسعر فائدة ثابت لفترة محددة، أو متغير نسبيًا لأسعار الفائدة في السوق)، هناك اختلافات في كيفية سداد هذه التكلفة، وكيفية سداد القرض نفسه. يعتمد السداد على المنطقة وقوانين الضرائب والثقافة السائدة. هناك أيضًا هياكل مختلفة لسداد الرهن العقاري لتناسب أنواعًا مختلفة من المقترضين.

رأس المال والفائدة

الطريقة الأكثر شيوعًا لسداد قرض الرهن العقاري المضمون هي إجراء دفعات منتظمة نحو الأصل والفائدة على مدى فترة محددة، ويشار إليها عادةً باسم الاستهلاك الذاتي في الولايات المتحدة ورهن السداد في المملكة المتحدة. الرهن العقاري هو شكل من أشكال المعاشات التقاعدية (من وجهة نظر المقرض)، ويستند حساب المدفوعات الدورية إلى صيغ القيمة الزمنية للمال . قد تكون بعض التفاصيل خاصة بمواقع مختلفة: قد يتم حساب الفائدة على أساس سنة مكونة من 360 يومًا، على سبيل المثال؛ قد يتم حساب الفائدة يوميًا أو سنويًا أو نصف سنويًا؛ قد يتم تطبيق عقوبات السداد المبكر ؛ وعوامل أخرى. قد تكون هناك قيود قانونية على بعض الأمور، وقد تحدد قوانين حماية المستهلك أو تحظر ممارسات معينة.

اعتمادًا على حجم القرض والممارسات السائدة في البلد، قد تكون المدة قصيرة (10 سنوات) أو طويلة (50 عامًا أو أكثر). في المملكة المتحدة والولايات المتحدة، من 25 إلى 30 عامًا هي المدة القصوى المعتادة (على الرغم من أن الفترات الأقصر، مثل قروض الرهن العقاري لمدة 15 عامًا، شائعة). تتضمن أقساط الرهن العقاري، التي يتم سدادها شهريًا عادةً، سداد أصل الدين وعنصر الفائدة. يختلف المبلغ الذي يذهب إلى أصل الدين في كل دفعة طوال مدة الرهن العقاري. في السنوات الأولى، تكون الأقساط عبارة عن فائدة في الغالب. نحو نهاية الرهن العقاري، تكون الأقساط في الغالب لأصل الدين. بهذه الطريقة، يتم حساب مبلغ الدفع المحدد في البداية لضمان سداد القرض في تاريخ محدد في المستقبل. وهذا يمنح المقترضين ضمانًا بأنه من خلال الحفاظ على السداد، سيتم سداد القرض في تاريخ محدد إذا لم يتغير سعر الفائدة. تقدم بعض الجهات المقرضة والجهات الخارجية برنامج سداد رهن عقاري كل أسبوعين مصمم لتسريع سداد القرض. على نحو مماثل، يمكن إنهاء الرهن العقاري قبل نهايته المقررة من خلال سداد بعض أو كل المبلغ المتبقي قبل الأوان، وهو ما يسمى بالتقليص. ^[7]

يتم عادةً وضع جدول الاستهلاك عن طريق أخذ أصل الدين المتبقي في نهاية كل شهر، وضربه في المعدل الشهري ثم طرح الدفعة الشهرية. يتم عادةً توليد ذلك بواسطة حاسبة الاستهلاك باستخدام الصيغة التالية :

$A=P\cdot {\frac {r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}}$

أين:

$A$ هو سداد الاستهلاك الدوري
$P$ هو المبلغ الأساسي المقترض
$r$ هو معدل الفائدة المعبر عنه ككسر؛ بالنسبة للدفعة الشهرية، خذ ( المعدل السنوي )/12
$n$ هو عدد الدفعات؛ بالنسبة للدفعات الشهرية على مدى 30 عامًا، 12 شهرًا × 30 عامًا = 360 دفعة.

الفائدة فقط

البديل الرئيسي للرهن العقاري برأس المال والفائدة هو الرهن العقاري بفائدة فقط ، حيث لا يتم سداد رأس المال طوال المدة. هذا النوع من الرهن العقاري شائع في المملكة المتحدة، وخاصة عندما يرتبط بخطة استثمار منتظمة. مع هذا الترتيب، يتم تقديم مساهمات منتظمة لخطة استثمار منفصلة مصممة لبناء مبلغ مقطوع لسداد الرهن العقاري عند الاستحقاق. يُطلق على هذا النوع من الترتيبات اسم الرهن العقاري المدعوم بالاستثمار أو غالبًا ما يكون مرتبطًا بنوع الخطة المستخدمة: رهن الهبة إذا تم استخدام سياسة الهبة، وبالمثل رهن خطة الأسهم الشخصية (PEP)، رهن حساب التوفير الفردي (ISA) أو رهن المعاش التقاعدي . تاريخيًا، قدمت الرهن العقاري المدعوم بالاستثمار مزايا ضريبية مختلفة على الرهن العقاري بالسداد، على الرغم من أن هذا لم يعد هو الحال في المملكة المتحدة. يُنظر إلى الرهن العقاري المدعوم بالاستثمار على أنه أكثر خطورة لأنه يعتمد على الاستثمار الذي يحقق عائدًا كافيًا لسداد الدين.

حتى وقت قريب ^{[ متى؟ ]} لم يكن من غير المألوف ترتيب قروض الرهن العقاري بفائدة فقط دون وجود وسيلة سداد، مع قيام المقترض بالمقامرة على أن سوق العقارات سوف ترتفع بما يكفي لسداد القرض من خلال التداول عند التقاعد (أو عندما يتحد الإيجار على العقار والتضخم لتجاوز سعر الفائدة). ^{[ بحاجة لمصدر ]}

قرض مدى الحياة بفائدة فقط

لقد أدت الإرشادات الأخيرة التي أصدرتها هيئة الخدمات المالية للمقرضين في المملكة المتحدة فيما يتعلق بالقروض العقارية التي تعتمد على الفائدة فقط إلى تشديد المعايير المفروضة على الإقراض الجديد على أساس الفائدة فقط. وكانت المشكلة التي واجهت العديد من الناس هي حقيقة مفادها أنه لم يتم تنفيذ أي وسيلة سداد، أو أن الوسيلة نفسها (مثل سياسة الوقف/حساب التوفير الفردي) لم تحقق أداءً جيدًا وبالتالي لم تكن الأموال المتاحة كافية لسداد الرصيد في نهاية المدة.

في المستقبل، أعلنت هيئة الخدمات المالية بموجب مراجعة سوق الرهن العقاري أنه يجب أن تكون هناك معايير صارمة على أداة السداد المستخدمة. وعلى هذا فقد انسحبت مؤسسات مثل Nationwide وغيرها من المقرضين من سوق الفائدة فقط.

كان طرح الرهن العقاري مدى الحياة بفائدة فقط بمثابة عودة قوية إلى سوق الإفراج عن الأسهم. ففي حين أن الرهن العقاري بفائدة فقط له مدة محددة، فإن الرهن العقاري مدى الحياة بفائدة فقط يستمر لبقية حياة المقترض. وقد أثبتت هذه المخططات أنها مفيدة للأشخاص الذين يفضلون تأثير الفائدة المتراكمة على مخططات الإفراج عن الأسهم التقليدية . كما أثبتت أنها مفيدة للأشخاص الذين لديهم رهن عقاري بفائدة فقط بدون وسيلة سداد ويحتاجون الآن إلى تسوية القرض. ويمكن لهؤلاء الأشخاص الآن إعادة رهن عقارهم بفائدة فقط للحفاظ على الاستمرارية.

تقدم مؤسستان مقرضتان حاليًا - Stonehaven وmore2life - مخططات الرهن العقاري مدى الحياة بفائدة فقط. وتعمل هذه الخطط من خلال توفير خيار دفع الفائدة على أساس شهري. ويعني سداد الفائدة أن الرصيد سيظل ثابتًا لبقية حياتهم. ومن المتوقع أن يزداد هذا السوق ^{[ الإطار الزمني؟ ]} مع احتياج المزيد من المتقاعدين إلى التمويل في التقاعد.

الرهن العقاري العكسي

بالنسبة للمقترضين الأكبر سنًا (عادةً في مرحلة التقاعد)، قد يكون من الممكن ترتيب قرض عقاري حيث لا يتم سداد أصل القرض أو الفائدة. يتم جمع الفائدة مع أصل القرض، مما يزيد الدين كل عام.

تُسمى هذه الترتيبات بشكل مختلف بالرهن العقاري العكسي أو الرهن العقاري مدى الحياة أو الرهن العقاري بتحرير حقوق الملكية (في إشارة إلى حقوق الملكية في المنزل )، وذلك حسب البلد. لا يتم سداد القروض عادةً إلا بعد وفاة المقترضين، ومن هنا جاء تقييد العمر.

من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية ، تؤمن حكومة الولايات المتحدة الرهن العقاري العكسي من خلال برنامج يسمى HECM (قرض تحويل حقوق الملكية في المنزل). على عكس الرهن العقاري القياسي (حيث يتم صرف مبلغ القرض بالكامل عادةً في وقت إغلاق القرض)، يسمح برنامج HECM لمالك المنزل بتلقي الأموال بعدة طرق: كدفعة مقطوعة لمرة واحدة؛ كدفعة شهرية تستمر حتى وفاة المقترض أو انتقاله من المنزل بشكل دائم؛ كدفعة شهرية على مدى فترة زمنية محددة؛ أو كخط ائتمان. ^[8]

الفائدة والأصل الجزئي

في الولايات المتحدة، يعتبر القرض الجزئي أو قرض البالون قرضًا يتم فيه حساب مبلغ المدفوعات الشهرية المستحقة (استهلاكها) على مدى فترة زمنية معينة، ولكن الرصيد المستحق على أصل القرض يكون مستحقًا في وقت ما قبل تلك الفترة. في المملكة المتحدة، يعد الرهن العقاري بالسداد الجزئي أمرًا شائعًا للغاية، وخاصة حيث كان الرهن العقاري الأصلي مدعومًا بالاستثمار.

الاختلافات

قروض الرهن العقاري ذات الدفعات المتدرجة لها تكاليف متزايدة بمرور الوقت وهي موجهة للمقترضين الشباب الذين يتوقعون زيادات في الأجور بمرور الوقت. قروض الرهن العقاري ذات الدفعات النهائية لها إطفاء جزئي فقط، مما يعني أن مبلغ المدفوعات الشهرية المستحقة يتم حسابه (إطفاءه) على مدى فترة زمنية معينة، ولكن الرصيد الأصلي المستحق مستحق في مرحلة ما قبل تلك الفترة، وفي نهاية الفترة يكون الدفع النهائي مستحقًا. عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة نسبيًا مقارنة بالسعر على قرض البائع الحالي، يمكن للمشتري التفكير في تحمل رهن البائع . ^[9] الرهن العقاري الشامل هو شكل من أشكال تمويل البائع الذي يمكن أن يسهل على البائع بيع العقار. الرهن العقاري كل أسبوعين يتم سداد المدفوعات كل أسبوعين بدلاً من كل شهر.

تتضمن قروض الميزانية الضرائب والتأمين في سداد الرهن العقاري؛ ^{[10] تضيف} قروض الحزمة تكاليف المفروشات والممتلكات الشخصية الأخرى إلى الرهن العقاري. تسمح قروض الشراء للبائع أو المقرض بدفع شيء مماثل للنقاط لتقليل سعر الفائدة وتشجيع المشترين. ^[11] يمكن لأصحاب المنازل أيضًا الحصول على قروض الأسهم التي يتلقون فيها نقودًا لسداد دين الرهن العقاري على منازلهم. قروض التقدير المشترك هي شكل من أشكال تحرير الأسهم . في الولايات المتحدة، يواجه الأجانب بسبب وضعهم الفريد شروط الرهن العقاري للمواطنين الأجانب .

تسمح القروض العقارية المرنة للمقترض بمزيد من الحرية لتخطي المدفوعات أو السداد المسبق. تسمح القروض العقارية التعويضية باحتساب الودائع ضمن قرض الرهن العقاري. في المملكة المتحدة، يوجد أيضًا الرهن العقاري المؤقت حيث يدفع المقترضون الفائدة بينما يتم سداد أصل الدين من خلال بوليصة تأمين على الحياة.

تختلف أسعار الفائدة والمخاطر والعقود الخاصة بالقروض التجارية عن القروض الشخصية. تسمح القروض المشاركة للمستثمرين المتعددين بالمشاركة في القرض. قد يحصل البناة على قروض شاملة تغطي عدة عقارات في وقت واحد. يمكن استخدام القروض المؤقتة كتمويل مؤقت في انتظار قرض أطول أجلاً. توفر قروض الأموال الصعبة التمويل في مقابل رهن ضمانات العقارات.

الحجز العقاري والإقراض بدون حق الرجوع

في أغلب الولايات القضائية، يجوز للمقرض حجز العقار المرهون إذا حدثت ظروف معينة - بشكل أساسي، عدم سداد قرض الرهن العقاري. وفقًا للمتطلبات القانونية المحلية، يجوز بيع العقار بعد ذلك. يتم تطبيق أي مبالغ مستلمة من البيع (صافي التكاليف) على الدين الأصلي. في بعض الولايات القضائية، تكون قروض الرهن العقاري قروضًا غير قابلة للمطالبة : إذا كانت الأموال المستردة من بيع العقار المرهون غير كافية لتغطية الدين المستحق، فقد لا يكون للمقرض حق الرجوع على المقترض بعد حجز العقار المرهون. في ولايات قضائية أخرى، يظل المقترض مسؤولاً عن أي دين متبقي.

في كل الولايات القضائية تقريبًا، تنطبق إجراءات محددة لحجز الممتلكات المرهونة وبيعها، وقد تخضع هذه الإجراءات لتنظيم صارم من جانب الحكومة المعنية. وهناك حجز صارم أو قضائي وحجز غير قضائي، والمعروف أيضًا باسم حجز سلطة البيع. وفي بعض الولايات القضائية، يمكن أن يحدث حجز الممتلكات المرهونة وبيعها بسرعة كبيرة، بينما قد يستغرق حجز الممتلكات المرهونة عدة أشهر أو حتى سنوات في ولايات أخرى. وفي العديد من البلدان، تكون قدرة المقرضين على حجز الممتلكات المرهونة محدودة للغاية، وكان تطور سوق الرهن العقاري أبطأ بشكل ملحوظ.

الاختلافات الوطنية

وقد أجرت اللجنة الاقتصادية للأمم المتحدة لأوروبا دراسة قارنت فيها بين أنظمة الرهن العقاري في ألمانيا والولايات المتحدة والدنمرك. وقد أفادت جمعيات الادخار والقروض الألمانية بأن أسعار الفائدة الاسمية بلغت نحو 6% سنوياً في السنوات الأربعين الماضية (حتى عام 2004). ولا تتطابق جمعيات الادخار والقروض مع البنوك التي تقدم الرهن العقاري. فضلاً عن ذلك فإنها تفرض رسوماً إدارية ورسوم خدمة (حوالي 1.5% من مبلغ القرض). ولكن في الولايات المتحدة، بدأت أسعار الفائدة المتوسطة على الرهن العقاري ذي الأسعار الثابتة في سوق الإسكان في العقدين الثاني والثالث من ثمانينيات القرن العشرين، وبلغت (حتى عام 2004) نحو 6% سنوياً. ولكن تكاليف الاقتراض الإجمالية أعلى كثيراً من سعر الفائدة الاسمي، وبلغت خلال السنوات الثلاثين الماضية نحو 10.46%. وفي الدنمرك، وعلى غرار سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة، انخفضت أسعار الفائدة إلى 6% سنوياً. وتبلغ رسوم المخاطرة والإدارة 0.5% من الدين المستحق. بالإضافة إلى ذلك، يتم فرض رسوم استحواذ تبلغ واحد في المائة من رأس المال. ^[12]

الولايات المتحدة

صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة هي قطاع مالي رئيسي. أنشأت الحكومة الفيدرالية العديد من البرامج، أو الكيانات التي ترعاها الحكومة ، لتعزيز الإقراض العقاري والبناء وتشجيع امتلاك المساكن . تتضمن هذه البرامج الرابطة الوطنية الحكومية للرهن العقاري (المعروفة باسم جيني ماي)، والرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (المعروفة باسم فاني ماي) ومؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية للرهن العقاري (المعروفة باسم فريدي ماك).

كان قطاع الرهن العقاري في الولايات المتحدة مركزًا لأزمات مالية كبرى على مدار القرن الماضي. وقد أدت ممارسات الإقراض غير السليمة إلى أزمة الرهن العقاري الوطنية في ثلاثينيات القرن العشرين ، وأزمة الادخار والقروض في الثمانينيات والتسعينيات، وأزمة الرهن العقاري الثانوي في عام 2007 والتي أدت إلى أزمة الحجز العقاري في عام 2010 .

في الولايات المتحدة، يتضمن قرض الرهن العقاري وثيقتين منفصلتين: سند الرهن العقاري ( سند إذني ) ومصلحة الضمان التي يثبتها مستند "الرهن العقاري"؛ وعادةً ما يتم تخصيص الاثنين معًا، ولكن إذا تم تقسيمهما تقليديًا، فإن حامل السند وليس الرهن العقاري له الحق في الحجز. ^[13] على سبيل المثال، أصدرت شركة فاني ماي عقدًا قياسيًا متعدد الولايات بسعر فائدة ثابت 3200 ^[14] وأيضًا نماذج رهن عقاري منفصلة لأداة الضمان والتي تختلف حسب الولاية. ^[15]

كندا

في كندا، تعد مؤسسة كندا للرهن العقاري والإسكان (CMHC) وكالة الإسكان الوطنية في البلاد، حيث تقدم تأمين قروض الرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وسياسات وبرامج الإسكان وأبحاث الإسكان للكنديين. ^[16] وقد أنشأتها الحكومة الفيدرالية في عام 1946 لمعالجة نقص الإسكان في البلاد بعد الحرب، ولمساعدة الكنديين على تحقيق أهدافهم في امتلاك المساكن.

الرهن العقاري الأكثر شيوعًا في كندا هو الرهن العقاري المغلق ذو السعر الثابت لمدة خمس سنوات، على عكس الولايات المتحدة حيث يكون النوع الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري المفتوح ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا. ^[17] طوال الأزمة المالية والركود الذي أعقبها، استمر سوق الرهن العقاري في كندا في العمل بشكل جيد، ويرجع ذلك جزئيًا إلى إطار سياسة سوق الرهن العقاري السكني، والذي يتضمن نظامًا تنظيميًا وإشرافيًا فعالًا ينطبق على معظم المقرضين. ومع ذلك، منذ الأزمة، ساهمت بيئة أسعار الفائدة المنخفضة التي نشأت في زيادة كبيرة في ديون الرهن العقاري في البلاد. ^[18]

في أبريل 2014، أصدر مكتب مراقب المؤسسات المالية (OSFI) إرشادات لمقدمي التأمين على الرهن العقاري بهدف تشديد المعايير حول الاكتتاب وإدارة المخاطر. وفي بيان، صرح مكتب مراقب المؤسسات المالية أن الإرشادات "ستوفر الوضوح بشأن أفضل الممارسات فيما يتعلق بالاكتتاب في التأمين على الرهن العقاري السكني، والتي تساهم في استقرار النظام المالي". يأتي هذا بعد عدة سنوات من التدقيق الحكومي الفيدرالي على CMHC، مع تفكير وزير المالية السابق جيم فلاهيرتي علنًا منذ عام 2012 في خصخصة المؤسسة التابعة للتاج. ^[19]

في محاولة لتهدئة أسعار العقارات في كندا، قدمت أوتاوا اختبار إجهاد الرهن العقاري اعتبارًا من 17 أكتوبر 2016. ^[20] بموجب اختبار الإجهاد، يجب على كل مشتري منزل يريد الحصول على قرض عقاري من أي مقرض خاضع للتنظيم الفيدرالي الخضوع لاختبار يتم فيه الحكم على قدرة المقترض على تحمل التكاليف بناءً على معدل لا يقل عن معدل الإجهاد الذي حدده بنك كندا. بالنسبة للرهن العقاري ذي النسبة المرتفعة (نسبة القرض إلى القيمة أكثر من 80٪)، والذي تؤمنه شركة كندا للرهن العقاري والإسكان ، فإن المعدل هو الحد الأقصى لمعدل اختبار الإجهاد ومعدل الهدف الحالي. ومع ذلك، بالنسبة للرهن العقاري غير المؤمن عليه، فإن المعدل هو الحد الأقصى لمعدل اختبار الإجهاد ومعدل الفائدة المستهدف بالإضافة إلى 2٪. ^[21] أدى اختبار الإجهاد هذا إلى خفض الحد الأقصى لمبلغ الرهن العقاري المعتمد لجميع المقترضين في كندا.

ارتفع معدل اختبار الإجهاد باستمرار حتى بلغ ذروته عند 5.34٪ في مايو 2018 ولم يتغير حتى يوليو 2019 حيث انخفض لأول مرة منذ ثلاث سنوات إلى 5.19٪. ^[22] قد يعكس هذا القرار الرفض من صناعة العقارات ^[23] بالإضافة إلى تقديم برنامج حوافز مشتري المنازل لأول مرة (FTHBI) من قبل الحكومة الكندية في الميزانية الفيدرالية الكندية لعام 2019. ونظرًا لجميع الانتقادات من صناعة العقارات، أمر وزير المالية الكندي بيل مورينو بمراجعة ودراسة التغييرات على اختبار إجهاد الرهن العقاري في ديسمبر 2019. ^[24]

المملكة المتحدة

كانت صناعة الرهن العقاري في المملكة المتحدة تهيمن عليها تقليديًا جمعيات البناء ، ولكن منذ سبعينيات القرن العشرين، انخفضت حصة جمعيات البناء في سوق قروض الرهن العقاري الجديدة بشكل كبير. بين عامي 1977 و1987، انخفضت الحصة من 96% إلى 66% بينما ارتفعت حصة البنوك والمؤسسات الأخرى من 3% إلى 36%. (تغيرت الأرقام منذ ذلك الحين لصالح البنوك جزئيًا بسبب تحويل الشركات إلى شركات مساهمة ). يوجد حاليًا أكثر من 200 منظمة مالية منفصلة مهمة تقدم قروض الرهن العقاري لمشتري المنازل في بريطانيا. تشمل الجهات المقرضة الرئيسية جمعيات البناء والبنوك وشركات الرهن العقاري المتخصصة وشركات التأمين وصناديق التقاعد.

في المملكة المتحدة، تعتبر الرهن العقاري بمعدل فائدة متغير أكثر شيوعًا من الولايات المتحدة. ^[25]^[26] ويرجع هذا جزئيًا إلى أن تمويل قروض الرهن العقاري يعتمد بشكل أقل على الأصول المضمونة ذات الدخل الثابت (مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ) مقارنة بالولايات المتحدة والدنمرك وألمانيا، وأكثر على ودائع الادخار بالتجزئة مثل أستراليا وإسبانيا. ^[25]^[26] وبالتالي، يفضل المقرضون الرهن العقاري بمعدل فائدة متغير على الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت، والرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت طوال المدة غير متاح بشكل عام. ومع ذلك، في السنوات الأخيرة أصبح تثبيت سعر الرهن العقاري لفترات قصيرة شائعًا ويمكن تثبيت أول عامين أو ثلاثة أو خمسة أعوام، وأحيانًا عشرة أعوام من الرهن العقاري. ^[27] من عام 2007 إلى بداية عام 2013، تم تثبيت فترات أولية بين 50٪ و83٪ من الرهن العقاري الجديد بهذه الطريقة. ^[28]

معدلات ملكية المساكن قابلة للمقارنة بالولايات المتحدة، ولكن معدلات التخلف عن السداد الإجمالية أقل. ^[25] عقوبات السداد المسبق خلال فترة سعر ثابت شائعة، في حين أن الولايات المتحدة ثبطت استخدامها. ^[25] مثل الدول الأوروبية الأخرى وبقية العالم، ولكن على عكس معظم الولايات المتحدة، فإن قروض الرهن العقاري ليست عادةً ديونًا غير قابلة للمراجعة ، مما يعني أن المدينين مسؤولون عن أي نقص في القروض بعد الحجز. ^[25]^[29]

تخضع الجوانب التي تواجه العملاء في قطاع الرهن العقاري السكني للتنظيم من قبل هيئة السلوك المالي (FCA)، وتشرف هيئة تنظيمية منفصلة، وهي هيئة التنظيم الاحترازي (PRA) التي تعد جزءًا من بنك إنجلترا ، على النزاهة المالية للمقرضين . تأسست هيئة السلوك المالي وهيئة التنظيم الاحترازي في عام 2013 بهدف الاستجابة لانتقادات الإخفاقات التنظيمية التي أبرزتها الأزمة المالية في عامي 2007 و2008 وما تلاها. ^[30]^[31]^[32]

أوروبا القارية

تقدم دول أوروبا الغربية مشهدًا متنوعًا، حيث أن بعض الدول (فرنسا وبلجيكا وألمانيا وهولندا والدنمرك) حيث الرهن العقاري بمعدل ثابت هو القاعدة وبعض الدول (النمسا واليونان وإيطاليا والبرتغال وإسبانيا والسويد) تفضل الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل. ^[25]^[26]^[33] تتمتع معظم أوروبا بمعدلات ملكية مساكن مماثلة للولايات المتحدة، ولكن معدلات التخلف عن السداد الإجمالية أقل في أوروبا منها في الولايات المتحدة. ^[25] يعتمد تمويل قروض الرهن العقاري بشكل أقل على تحويل الرهن العقاري إلى أوراق مالية وأكثر على الضمانات الحكومية الرسمية المدعومة بالسندات المغطاة (مثل Pfandbriefe ) والودائع ، باستثناء الدنمارك وألمانيا حيث الأوراق المالية المدعومة بالأصول شائعة أيضًا. ^[25]^{[26] لا تزال} عقوبات السداد المسبق شائعة، في حين أن الولايات المتحدة ثبطت استخدامها. ^[25] على عكس معظم الولايات المتحدة، فإن قروض الرهن العقاري عادة لا تكون ديونًا غير قابلة للمراجعة . ^[25]

في الاتحاد الأوروبي ، بلغ حجم سوق السندات المغطاة (السندات المغطاة القائمة) حوالي 2 تريليون يورو في نهاية عام 2007، حيث تجاوزت السندات القائمة في ألمانيا والدنمرك وإسبانيا وفرنسا 200 مليار يورو. ^{[34] تم تقديم الأوراق المالية الشبيهة بـ} Pfandbrief في أكثر من 25 دولة أوروبية - وفي السنوات الأخيرة أيضًا في الولايات المتحدة ودول أخرى خارج أوروبا - ولكل منها قوانينها ولوائحها الفريدة. ^[35]

الاتجاهات الحديثة

الاتجاهات التاريخية لأسعار الرهن العقاري من عام 1986 إلى عام 2010

في الثامن والعشرين من يوليو/تموز 2008، أعلن وزير الخزانة الأميركي هنري بولسون أن وزارة الخزانة سوف تحاول، بالتعاون مع أربعة بنوك أميركية كبرى، إطلاق سوق لهذه الأوراق المالية في الولايات المتحدة، وذلك في المقام الأول بهدف توفير شكل بديل من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ^[36] وعلى نحو مماثل، تدعو الحكومة في المملكة المتحدة إلى إبداء الآراء بشأن الخيارات المتاحة لوضع إطار عمل في المملكة المتحدة لتقديم قروض عقارية ثابتة طويلة الأجل أكثر يسراً وبأسعار معقولة، بما في ذلك الدروس المستفادة من الأسواق والمؤسسات الدولية. ^[37]

في مقال افتتاحي كتبه جورج سوروس في صحيفة وول ستريت جورنال في 10 أكتوبر/تشرين الأول 2008، روج سوروس لنموذج سوق الرهن العقاري الدنماركي . ^[38]

ماليزيا

يمكن تصنيف الرهن العقاري في ماليزيا إلى مجموعتين مختلفتين: قرض المنزل التقليدي وقرض المنزل الإسلامي. بموجب قرض المنزل التقليدي، تفرض البنوك عادةً سعر فائدة ثابت أو سعر فائدة متغير أو كليهما. ترتبط أسعار الفائدة هذه بسعر أساسي (سعر الفائدة القياسي للبنك الفردي).

بالنسبة لتمويل المساكن الإسلامية، فإنه يتبع الشريعة الإسلامية ويأتي في نوعين شائعين: البيع بثمن آجل (BBA) أو المشاركة المتناقصة (MM). البيع بثمن آجل هو عندما يشتري البنك العقار بسعر السوق الحالي ويبيعه لك مرة أخرى بسعر أعلى بكثير. المشاركة المتناقصة هي عندما يشتري البنك العقار معك. ثم ستشتري ببطء حصة البنك في العقار من خلال الإيجار (حيث يذهب جزء من الإيجار لدفع ثمن شراء جزء من حصة البنك في العقار حتى يصبح العقار ملكك بالكامل).

الدول الاسلامية

يحظر قانون الشريعة الإسلامية دفع أو استلام الفائدة ، مما يعني أن المسلمين لا يمكنهم استخدام الرهن العقاري التقليدي. يلغي قرض الرهن العقاري الإسلامي أي شكل من أشكال الفائدة بسبب العقائد، لذلك في عملية قرض الرهن العقاري، يكون المقرض والمقترض أشبه بشراكة تقاسم رأس المال أكثر من علاقة الدين. ^[39] ومع ذلك، فإن العقارات باهظة الثمن بالنسبة لمعظم الناس لشرائها نقدًا: تحل الرهن العقاري الإسلامي هذه المشكلة من خلال تغيير الملكية مرتين. في أحد الاختلافات، يشتري البنك المنزل صراحة ثم يتصرف كمالك. سيدفع مشتري المنزل، بالإضافة إلى دفع الإيجار ، مساهمة في شراء العقار. عند إجراء الدفعة الأخيرة، يتغير العقار. ^{[ بحاجة لتوضيح ]}

عادةً، قد يؤدي هذا إلى ارتفاع السعر النهائي للمشترين. وذلك لأن بعض البلدان (مثل المملكة المتحدة والهند) تفرض ضريبة الدمغة وهي ضريبة تفرضها الحكومة على تغيير الملكية. ولأن الملكية تتغير مرتين في الرهن العقاري الإسلامي، فقد يتم فرض ضريبة الدمغة مرتين. وتفرض العديد من الولايات القضائية الأخرى ضرائب معاملات مماثلة على تغيير الملكية والتي قد يتم فرضها. وفي المملكة المتحدة، تم إزالة التطبيق المزدوج لضريبة الدمغة في مثل هذه المعاملات في قانون المالية لعام 2003 من أجل تسهيل الرهن العقاري الإسلامي. ^[40]

يتضمن المخطط البديل قيام البنك بإعادة بيع العقار وفقًا لخطة التقسيط ، بسعر أعلى من السعر الأصلي.

تعوض كلتا الطريقتين المُقرض كما لو كان يفرض فائدة، ولكن القروض مهيكلة بطريقة لا تبدو كذلك من حيث الاسم، ويتقاسم المُقرض المخاطر المالية التي تنطوي عليها المعاملة مع مشتري المنزل. ^{[ بحاجة لمصدر ]}

تأمين الرهن العقاري

تأمين الرهن العقاري هو وثيقة تأمين مصممة لحماية صاحب الرهن العقاري (المقرض) من أي تقصير من جانب الراهن (المقترض). يتم استخدامه بشكل شائع في القروض التي تزيد نسبة القرض إلى القيمة فيها عن 80%، ويتم استخدامه في حالة الحجز واستعادة الملكية .

يتم دفع هذه السياسة عادة من قبل المقترض كجزء من سعر الفائدة الاسمي النهائي (السعر المرجعي)، أو في مبلغ مقطوع مقدمًا، أو كجزء منفصل ومفصل من قسط الرهن العقاري الشهري. في الحالة الأخيرة، يمكن إسقاط تأمين الرهن العقاري عندما يبلغ المقرض المقترض، أو من يحل محله لاحقًا، بأن قيمة العقار قد ارتفعت، أو أن القرض قد تم سداده، أو أي مزيج من الاثنين لتخفيض نسبة القرض إلى القيمة إلى أقل من 80%.

في حالة الاستعادة، يتعين على البنوك والمستثمرين وغيرهم اللجوء إلى بيع العقار لاسترداد استثمارهم الأصلي (الأموال المقترضة) ويكونون قادرين على التخلص من الأصول الملموسة (مثل العقارات) بسرعة أكبر من خلال خفض الأسعار. لذلك، يعمل تأمين الرهن العقاري كتحوط في حالة استرداد سلطة الاستعادة لقيمة أقل من القيمة السوقية الكاملة والعادلة لأي أصل ملموس.

انظر أيضا

عام أو متعلق بأكثر من دولة

متعلق بالمملكة المتحدة

متعلق بالولايات المتحدة

المُقرض التجاري (الولايات المتحدة) - مصطلح للمُقرض الذي يضمن العقارات غير السكنية.
الرهن العقاري الإلكتروني
قرض FHA – يتعلق بإدارة الإسكان الفيدرالية الأمريكية
حسابات الرهن العقاري بمعدل ثابت (الولايات المتحدة الأمريكية)
الرهن العقاري الملائم للموقع – نوع من الرهن العقاري للمناطق الحضرية
افتراض الرهن العقاري
الموافقة المسبقة – مصطلحات الرهن العقاري في الولايات المتحدة
التأهيل المسبق – مصطلحات الرهن العقاري في الولايات المتحدة
الإقراض العقاري الجائر
قرض VA – يتعلق بإدارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة .

دول أخرى

سوق الرهن العقاري الدنماركي
الرهن العقاري - ما يعادله في الدول التي تطبق القانون المدني
شركة الاستثمار العقاري

التفاصيل القانونية

الصك – الجوانب القانونية
رهن الميكانيكا – مفهوم قانوني
الكمال – متطلبات التقديم القانونية المعمول بها

مراجع

^ "حاسبة الرهن العقاري".
^ كوك، إدوارد . تعليقات على قوانين إنجلترا . [إذا] لم يدفع، فإن الأرض التي تم رهنها بشرط دفع المال، تؤخذ منه إلى الأبد، وبالتالي ميتة بالنسبة له بشرط، إلخ. وإذا دفع المال، فإن الرهن ميت بالنسبة للمستأجر
^ FTC. خدمة الرهن العقاري: التأكد من أن مدفوعاتك مهمة.
^ "كم من الوقت يستغرق الاكتتاب في الرهن العقاري؟". homeguides.sfgate.com . SFGate. 22 أكتوبر 2012 . تم الاسترجاع في 9 ديسمبر 2016 .
^ "ما هو الضامن: المصرح غير المرئي لقرضك العقاري". 26 فبراير 2014.
^ "من يحتاج إلى تأمين قرض الرهن العقاري؟". مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية . تم الاسترجاع في 30 يناير 2009 .
^ بودين، أليشيا (5 أبريل 2019). "تعريف تقليص الرهن العقاري". budgeting.thenest.com . مدرب مالي معتمد من Ramsey Solutions (محدث).
^ "كيف تعمل قروض الرهن العقاري العكسي HECM؟". {{cite web}}: تم تجاهل المعلمة غير المعروفة |web=( مساعدة )
^ "هل تعتبر افتراضات الرهن العقاري صفقة جيدة؟". أستاذ الرهن العقاري.
^ كورتيسي، جي آر (2003). إتقان مديري العقارات . ص. 371
^ "المساكن: مدخرات السوق البطيئة – "الشراء بسعر أقل"". CNN Money .
^ http://www.unece.org/hlm/prgm/hmm/hsg_finance/publications/housing.finance.system.pdf، ^{[ رابط معطل ]} ص 46
^ رينوارت إي. (2012). مشكلة ملكية العقار في الولايات التي لا تطبق نظام الحجز القضائي: هل هي قنبلة إيبانيز الموقوتة؟ كلية الحقوق في ألباني
^ ملاحظات حول الأسرة الواحدة. فاني ماي.
^ أدوات الأمن. فاني ماي.
^ "نبذة عن CMHC - CMHC". CMHC .
^ "مقارنة أنظمة تمويل الإسكان في كندا والولايات المتحدة - CMHC". CMHC .
^ كروفورد، ألان. "سوق الرهن العقاري السكني في كندا: مقدمة" (PDF) . bankofcanada.ca .
^ جرينوود، جون (14 أبريل 2014). "المبادئ التوجيهية الجديدة للرهن العقاري تدفع هيئة الرهن العقاري الكندية إلى تبني أساسيات التأمين". فاينانشال بوست .
^ "قواعد جديدة لاختبار ضغوط الرهن العقاري تدخل حيز التنفيذ اليوم". CBC News . تم الاسترجاع في 18 مارس 2019 .
^ "أداة تأهيل الرهن العقاري". حكومة كندا . 11 مايو 2012.
^ إيفانز، بيت (19 يوليو 2019). "قواعد اختبار إجهاد الرهن العقاري تصبح أكثر تساهلاً لأول مرة". سي بي سي نيوز . تم الاسترجاع في 30 أكتوبر 2019 .
^ زوتشودن، جيف (11 يونيو 2019). "المنظم يدافع عن اختبار إجهاد الرهن العقاري في مواجهة مقاومة من الصناعة". Financial Post . تم الاسترجاع في 30 أكتوبر 2019 .
^ زوتشودن، جيف (13 ديسمبر 2019). "وزير المالية بيل مورينو يراجع ويدرس التغييرات على اختبار إجهاد الرهن العقاري". فاينانشال بوست .
^ abcdefghij مكتب الميزانية بالكونجرس (2010). فاني ماي وفريدي ماك والدور الفيدرالي في سوق الرهن العقاري الثانوي. ص 49.
^ صندوق النقد الدولي (2004). التوقعات الاقتصادية العالمية: سبتمبر/أيلول 2004: التحول الديموغرافي العالمي. صندوق النقد الدولي. ص 81-83. رقم ISBN 978-1-58906-406-5.
^ "أفضل القروض العقارية ذات المعدل الثابت: سنتين وثلاث وخمس وعشر سنوات" . صحيفة التلغراف . 26 فبراير 2014. مؤرشف من الأصل في 2022-01-11 . تم الاسترجاع في 10 مايو 2014 .
^ "الطلب على الرهن العقاري الثابت يصل إلى أعلى مستوى على الإطلاق" . صحيفة التلغراف . 17 مايو 2013. مؤرشف من الأصل في 2022-01-11 . تم الاسترجاع في 10 مايو 2014 .
^ الأمم المتحدة (2009). مراجعة سوق المنتجات الحرجية السنوية 2008-2009. منشورات الأمم المتحدة . ص 42. ISBN 978-92-1-117007-8.
^ فينا، جونزالو. "المملكة المتحدة تلغي نظام الخدمات المالية، وتعكس النظام الذي أنشأه براون". بيزنس ويك . بلومبرج إل بي . تم الاسترجاع في 6 فبراير 2024 .
^ "خلفية الإصلاح التنظيمي". موقع هيئة الخدمات المالية على شبكة الإنترنت . تم استرجاعه في 10 مايو 2014 .
^ "مشروع قانون الخدمات المالية يحظى بالموافقة الملكية". وزارة الخزانة البريطانية. 19 ديسمبر 2012. تم استرجاعه في 10 مايو 2014 .
^ الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت مقابل الرهن العقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل: أدلة من بنوك منطقة اليورو (PDF) (تقرير). البنك المركزي الأوروبي. أكتوبر 2019. ص. 2. تم الاسترجاع في 30 نوفمبر 2023 .
^ "السندات المغطاة المستحقة لعام 2007".^{[ رابط ميت دائم ]}
^ أنظمة تمويل الإسكان في البلدان التي تمر بمرحلة انتقالية: المبادئ والأمثلة (PDF) . لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية لأوروبا . 2005. ISBN 92-1-116923-2. ECE/HBP/138. مؤرشف من الأصل (PDF) في 2012-10-15.
^ "بيانات صحفية - PR-60-2008 15/7/2008". مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية.
^ "مراجعة تمويل الإسكان: التحليل والمقترحات" (PDF) . وزارة الخزانة البريطانية. مارس 2008 – عبر هيئة الإذاعة البريطانية.
^ سوروس، جورج (10 أكتوبر 2008). "الدنمرك تقدم نموذجاً لسوق الرهن العقاري". وول ستريت جورنال .
^ فاروق، محمد ع.؛ سليم، محمد (سبتمبر 2019). "مفهوم الاقتصاد الحقيقي والتمويل الإسلامي: التحول إلى ما هو أبعد من خطاب ربط الأصول". ثندربيرد إنترناشيونال بيزنس ريفيو . 61 (5): 685-696. doi :10.1002/tie.22013. ISSN 1096-4762. S2CID 158974605.
^ "SDLTM28400 - دليل ضريبة الدمغة على الأراضي - دليل داخلي لهيئة الإيرادات والجمارك - GOV.UK". www.hmrc.gov.uk .

روابط خارجية

الرهن العقاري: لمشتري المنازل وأصحاب المنازل على موقع USA.gov
قروض الإسكان من لجنة الأوراق المالية والاستثمارات الأسترالية (ASIC)

Original text

Rate this translation

Your feedback will be used to help improve Google Translate

[1] "حاسبة الرهن العقاري".

[2] كوك، إدوارد . تعليقات على قوانين إنجلترا . [إذا] لم يدفع، فإن الأرض التي تم رهنها بشرط دفع المال، تؤخذ منه إلى الأبد، وبالتالي ميتة بالنسبة له بشرط، إلخ. وإذا دفع المال، فإن الرهن ميت بالنسبة للمستأجر

[3] FTC. خدمة الرهن العقاري: التأكد من أن مدفوعاتك مهمة.

[4] "كم من الوقت يستغرق الاكتتاب في الرهن العقاري؟". homeguides.sfgate.com . SFGate. 22 أكتوبر 2012 . تم الاسترجاع في 9 ديسمبر 2016 .

[5] "ما هو الضامن: المصرح غير المرئي لقرضك العقاري". 26 فبراير 2014.

[6] "من يحتاج إلى تأمين قرض الرهن العقاري؟". مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية . تم الاسترجاع في 30 يناير 2009 .

[7] بودين، أليشيا (5 أبريل 2019). "تعريف تقليص الرهن العقاري". budgeting.thenest.com . مدرب مالي معتمد من Ramsey Solutions (محدث).

[8] "كيف تعمل قروض الرهن العقاري العكسي HECM؟". {{cite web}}: تم تجاهل المعلمة غير المعروفة |web=( مساعدة )

[9] "هل تعتبر افتراضات الرهن العقاري صفقة جيدة؟". أستاذ الرهن العقاري.

[10] كورتيسي، جي آر (2003). إتقان مديري العقارات . ص. 371

[11] "المساكن: مدخرات السوق البطيئة – "الشراء بسعر أقل"". CNN Money .

[12] ttp://www.unece.org/hlm/prgm/hmm/hsg_finance/publications/housing.finance.system.pdf، ^{[ رابط معطل ]} ص 46

[13] رينوارت إي. (2012). مشكلة ملكية العقار في الولايات التي لا تطبق نظام الحجز القضائي: هل هي قنبلة إيبانيز الموقوتة؟ كلية الحقوق في ألباني

[14] ملاحظات حول الأسرة الواحدة. فاني ماي.

[15] أدوات الأمن. فاني ماي.

[16] "نبذة عن CMHC - CMHC". CMHC .

[17] "مقارنة أنظمة تمويل الإسكان في كندا والولايات المتحدة - CMHC". CMHC .

[18] كروفورد، ألان. "سوق الرهن العقاري السكني في كندا: مقدمة" (PDF) . bankofcanada.ca .

[19] جرينوود، جون (14 أبريل 2014). "المبادئ التوجيهية الجديدة للرهن العقاري تدفع هيئة الرهن العقاري الكندية إلى تبني أساسيات التأمين". فاينانشال بوست .

[20] "قواعد جديدة لاختبار ضغوط الرهن العقاري تدخل حيز التنفيذ اليوم". CBC News . تم الاسترجاع في 18 مارس 2019 .

[21] "أداة تأهيل الرهن العقاري". حكومة كندا . 11 مايو 2012.

[22] إيفانز، بيت (19 يوليو 2019). "قواعد اختبار إجهاد الرهن العقاري تصبح أكثر تساهلاً لأول مرة". سي بي سي نيوز . تم الاسترجاع في 30 أكتوبر 2019 .

[23] زوتشودن، جيف (11 يونيو 2019). "المنظم يدافع عن اختبار إجهاد الرهن العقاري في مواجهة مقاومة من الصناعة". Financial Post . تم الاسترجاع في 30 أكتوبر 2019 .

[24] زوتشودن، جيف (13 ديسمبر 2019). "وزير المالية بيل مورينو يراجع ويدرس التغييرات على اختبار إجهاد الرهن العقاري". فاينانشال بوست .

[cbo49-25] مكتب الميزانية بالكونجرس (2010). فاني ماي وفريدي ماك والدور الفيدرالي في سوق الرهن العقاري الثانوي. ص 49.

[imf81-26] صندوق النقد الدولي (2004). التوقعات الاقتصادية العالمية: سبتمبر/أيلول 2004: التحول الديموغرافي العالمي. صندوق النقد الدولي. ص 81-83. رقم ISBN 978-1-58906-406-5.

[27] "أفضل القروض العقارية ذات المعدل الثابت: سنتين وثلاث وخمس وعشر سنوات" . صحيفة التلغراف . 26 فبراير 2014. مؤرشف من الأصل في 2022-01-11 . تم الاسترجاع في 10 مايو 2014 .

[28] "الطلب على الرهن العقاري الثابت يصل إلى أعلى مستوى على الإطلاق" . صحيفة التلغراف . 17 مايو 2013. مؤرشف من الأصل في 2022-01-11 . تم الاسترجاع في 10 مايو 2014 .

[29] الأمم المتحدة (2009). مراجعة سوق المنتجات الحرجية السنوية 2008-2009. منشورات الأمم المتحدة . ص 42. ISBN 978-92-1-117007-8.

[vina-30] فينا، جونزالو. "المملكة المتحدة تلغي نظام الخدمات المالية، وتعكس النظام الذي أنشأه براون". بيزنس ويك . بلومبرج إل بي . تم الاسترجاع في 6 فبراير 2024 .

[FSA-Bckgrnd-31] "خلفية الإصلاح التنظيمي". موقع هيئة الخدمات المالية على شبكة الإنترنت . تم استرجاعه في 10 مايو 2014 .

[treasury-32] "مشروع قانون الخدمات المالية يحظى بالموافقة الملكية". وزارة الخزانة البريطانية. 19 ديسمبر 2012. تم استرجاعه في 10 مايو 2014 .

[33] الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت مقابل الرهن العقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل: أدلة من بنوك منطقة اليورو (PDF) (تقرير). البنك المركزي الأوروبي. أكتوبر 2019. ص. 2. تم الاسترجاع في 30 نوفمبر 2023 .

[34] "السندات المغطاة المستحقة لعام 2007".^{[ رابط ميت دائم ]}

[UNECE-35] أنظمة تمويل الإسكان في البلدان التي تمر بمرحلة انتقالية: المبادئ والأمثلة (PDF) . لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية لأوروبا . 2005. ISBN 92-1-116923-2. ECE/HBP/138. مؤرشف من الأصل (PDF) في 2012-10-15.

[36] "بيانات صحفية - PR-60-2008 15/7/2008". مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية.

[37] "مراجعة تمويل الإسكان: التحليل والمقترحات" (PDF) . وزارة الخزانة البريطانية. مارس 2008 – عبر هيئة الإذاعة البريطانية.

[38] سوروس، جورج (10 أكتوبر 2008). "الدنمرك تقدم نموذجاً لسوق الرهن العقاري". وول ستريت جورنال .

[39] فاروق، محمد ع.؛ سليم، محمد (سبتمبر 2019). "مفهوم الاقتصاد الحقيقي والتمويل الإسلامي: التحول إلى ما هو أبعد من خطاب ربط الأصول". ثندربيرد إنترناشيونال بيزنس ريفيو . 61 (5): 685-696. doi :10.1002/tie.22013. ISSN 1096-4762. S2CID 158974605.

[40] "SDLTM28400 - دليل ضريبة الدمغة على الأراضي - دليل داخلي لهيئة الإيرادات والجمارك - GOV.UK". www.hmrc.gov.uk .

ف ت هـ قرض الرهن العقاري
الثقافة المالية
نوع سعر الفائدة	الرهن العقاري بمعدل ثابت رهن عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل / معدل فائدة متغير / معدل فائدة عائم
نوع السداد	مستمر : سداد الرهن العقاري / الاستهلاك الذاتي السداد عند الأجل : رهن عقاري بفائدة فقط ( رهن عقاري بوقف ) لا يوجد سداد : الرهن العقاري العكسي هجين : قرض عقاري بدفعة نهائية إصدار الأسهم ( الرهن العقاري المشترك )
الدفع المتغير	الرهن العقاري المرن ( الرهن العقاري التعويضي ، مسرع الرهن العقاري) قرض الرهن العقاري بدفعة متدرجة
اختلافات أخرى	شراء للإيجار الرهن العقاري رهن بالعملة الأجنبية الرهن العقاري الأجنبي الرهن العقاري الشامل
المفاهيم الرئيسية	معدل النسبة السنوية (APR) الحجز / الاستعادة

ف ت هـ ديون المستهلك
المفاهيم الرئيسية	معدل النسبة السنوية (APR) المعدل السنوي الفعال تاريخ الائتمان
غير مضمون	ديون بطاقات الائتمان سلفة نقدية السحب على المكشوف قرض يوم الدفع قرض شخصي / قرض توقيع مُقرض المال قروض صغيرة
مؤمنة	قرض الرهن العقاري / قرض حقوق الملكية في المنزل ( خط الائتمان ) إعادة الرهن العقاري قرض على سند ملكية السيارة / قرض دفتر السيارة قرض استرداد الضريبة المتوقع صاحب محل رهن
إدارة	توحيد استشارة ائتمانية / خطة إدارة / تسوية الإفلاس الشخصي الحجز / الاستعادة
التمويل الشخصي الخدمات المالية البديلة الثقافة المالية

ف ت هـ العقارات
ملكية القطاع الثالث للاقتصاد
حسب الموقع	بنجلاديش كندا الصين أندونيسيا إيطاليا ديك رومى كينيا باكستان بنما بورتوريكو روسيا المملكة العربية السعودية الإمارات العربية المتحدة المملكة المتحدة
أنواع	العقارات التجارية مبنى تجاري العقارات المؤسسية العقارات خارج كوكب الأرض العقارات الدولية إدارة الإيجار العقارات المتخصصة عقارات الحدائق العقارات الصحية عقار لقضاء العطلات أرض صالحة للزراعة ملكية الجولف العقارات الفاخرة عقارات على المخطط العقارات الاستثمارية الخاصة العقارات المملوكة العقارات السكنية
القطاعات	إدارة الممتلكات التطوير العقاري الاستثمار العقاري تداول العقارات الانتقال
القانون والتنظيم	حيازة عكسية سلسلة الملكية إغلاق التركة المتزامنة بيع مشروط نقل الملكية الفعل المجال البارز عبء الحجز العقاري قانون الأراضي تسجيل الأراضي عقار إيجارى إيجار ملخص الملكية المعاملات العقارية عقد عقاري العقارات تنظيم الإيجار قطع لقب تورينس تقسيم المناطق
الاقتصاد والتمويل والتقييم	الإقراض القائم على الأصول معدل الرسملة الدخل الإجمالي الفعلي مضاعف الإيجار الإجمالي قرض نقدي أعلى وأفضل استخدام قرض حقوق الملكية في المنزل تقييم الاستثمار العقاري تأمين الرهن العقاري قرض الرهن العقاري مشتقات عقارية اقتصاد العقارات فقاعة العقارات تقييم العقارات إعادة الرهن العقاري قيمة الإيجار
الحفلات	المُقَيِّم وكيل المشتري سمسار المشتري مساح معتمد وكيل المشتري الحصري بنوك الأراضي مالك العقار شركة نقل مدير الممتلكات سمسار عقارات نادي الاستثمار العقاري صندوق الاستثمار العقاري مدير العقارات مستأجر
آخر	شركات الإخلاء تصفية التجديد الحضري التعليم العقاري العالي الحزام الأخضر المؤشرات مجموعات التجارة الصناعية شركات الاستثمار بنوك الأراضي الناس دورة الملكية اتجاهات العقارات برامج العقارات الجامعية التدهور الحضري التخطيط الحضري قائمة أسواق الإسكان حسب أسعار العقارات
فئة الموارد المشتركة قائمة المواضيع

قواعد بيانات التحكم بالصلاحيات
وطني	الولايات المتحدة اليابان الجمهورية التشيكية إسرائيل
آخر	نارا موسوعة أوكرانيا الحديثة

اللغة	العربية (RTL)
روابط موسوعية	30 رابطاً
المصدر الأصلي	ويكيبيديا ↗