Tenant screening

📅 آخر تحديث: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

Tenant screening is used primarily by residential landlords and property managers to evaluate prospective tenants. The purpose is to assess the likelihood the tenant will fulfill the terms of the lease or rental agreement and will take care of the rental property. The process culminates in a decision as to whether to approve the applicant, approve the applicant conditionally (such as requiring an increased security deposit or cosigner), or deny housing.

Tenant screening process

The tenant screening process typically begins when the prospective tenant (each adult applicant) completes a rental application and pays an application fee and perhaps a holding deposit.

Rental applications are designed to collect personally identifying information (name, social security number, date of birth, etc.), address, employment, criminal, and eviction history. In addition, a signature is generally required, attesting to the accuracy of information provided, agreeing to specific terms and conditions, and authorizing the procurement of a tenant screening report.

Most landlords rely on a tenant screening company to produce a tenant screening report - to compile relevant credit,[1]public records, and other information for vetting prospective tenants. Information gathered from the application, tenant screening report, and the landlord's research is used to arrive at a decision whether to grant housing based on the landlord's rental criteria. Some companies, such as RealPage, have begun using AI tools to screen applicants.[2] Companies also use non-ai automated verification, arguing that non-human verification is more likely to comply with housing regulations.[3]

Applicant-initiated tenant screening services are beginning to emerge. Under this model, applicants order reports on themselves and grant access to prospective landlords.

Application and reports

Tenant screening reports often contain one or more of the following elements:

تُعرض تقارير الائتمان وعمليات البحث في قواعد البيانات عادةً بشكل فوري عبر مواقع إلكترونية آمنة . مع ذلك، قد تستغرق المعلومات الإضافية الناتجة عن عمليات بحث أكثر تعمقًا في السجلات العامة، ومراجع الإيجار، والتحقق من التوظيف، من بضع ساعات إلى بضعة أيام. وقد يلجأ بعض مُلّاك العقارات إلى قوائم الانتظار، مع العلم أن هذه القوائم قد تخضع للوائح، لا سيما في برامج الإسكان الميسور . [ 4 ]

في الولايات المتحدة

شركات فحص المستأجرين

خدمات فحص المستأجرين هي وكالات تقارير المستهلك المتخصصة (CRAs) أو وكالات تقارير المستهلك الاستقصائية كما هو محدد ومنظم بموجب قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA)، 15 USC § 1681 وما يليه .

تترتب على وكالات تقييم الائتمان التزامات عديدة بموجب قانون الإبلاغ الائتماني العادل. ومن أبرزها، أنه يجب عليها التحقق من هوية كل مستخدم نهائي (مالك العقار) والغرض من طلب المعلومات - قبل تقديم تقرير فحص المستأجر.

  • يجب عليهم "اتباع إجراءات معقولة لضمان أقصى قدر من الدقة في المعلومات المتعلقة بالفرد الذي يتعلق به التقرير".
  • بناءً على طلب المستهلك، ورهناً بأحكام المادة 610(أ)(1) من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (المادة 1681ح)، يجب على الجهة المعنية الإفصاح بوضوح ودقة عن جميع المعلومات الموجودة في ملف المستهلك وقت تقديم الطلب. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى اتخاذ إجراءات تنظيمية صارمة. للمزيد من المعلومات، يُرجى مراجعة الرابط التالي : http://www.ftc.gov/opa/2010/02/saferent.shtm
  • تم تحديد إجراءات الامتثال الإضافية لقانون الإبلاغ الائتماني في القسم 607 من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (15 USC § 1681e).

مسؤوليات المالك

يُعتبر مُلاك العقارات مستخدمين لتقارير المستهلك، وفقًا لتعريف قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA) وتنظيمه. يفرض هذا القانون متطلبات محددة على مُلاك العقارات بصفتهم مستخدمين، ومن أبرزها: "...تقديم إشعار شفهي أو كتابي أو إلكتروني بأي إجراء سلبي يُتخذ بناءً على أي معلومات واردة في تقرير المستهلك (تقرير فحص المستأجر). الإجراء السلبي هو قرار يضر بمصلحة المستهلك. وبالتأكيد، يُعد رفض عقد الإيجار إجراءً سلبيًا ، وكذلك إضافة شروط إضافية، مثل طلب وديعة إضافية أو كفيل. يجب أن يتضمن الإشعار ما يلي:

  • اسم وعنوان ورقم هاتف وكالة تقارير المستهلك (شركة فحص المستأجرين) التي قدمت التقرير؛ و
  • حق المستهلك في الحصول على نسخة مجانية من تقرير فحص المستأجر؛ و
  • حق المستهلك في الاعتراض على دقة واكتمال المعلومات.

عدّل قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك (دود-فرانك) المادة 615 من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA) لإضافة شرط جديد يلزم الشخص (المؤجر) الذي يتخذ إجراءً سلبيًا... "بتقديم إفصاح كتابي أو إلكتروني للمستهلك (أ) عن درجة ائتمان رقمية كما هو محدد في المادة 609(و)(2)(أ) [من قانون الإبلاغ الائتماني العادل] والتي يستخدمها هذا الشخص في اتخاذ أي إجراء سلبي يستند كليًا أو جزئيًا إلى أي معلومات في تقرير المستهلك؛ و(ب) عن المعلومات الموضحة في الفقرات الفرعية من (ب) إلى (هـ) من المادة 609(و)(1)،" بما في ذلك:

  • النتيجة العددية
  • نطاق الدرجات
  • عوامل التقييم
  • النتيجة التاريخ
  • مصدر النتيجة

فحص المستأجرين والقانون الأمريكي

يوجد تراث قانوني واسع النطاق ينظم تقارير المستهلك. ويُعدّ قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA)، 15 USC § 1681 وما يليه، بصيغته المعدلة بموجب قانون المعاملات الائتمانية العادلة والدقيقة لعام 2003 (FACTA)، ومؤخرًا بموجب قانون دود-فرانك، المرجع القانوني الأساسي الذي ينظم تقارير المستهلك. كما أن لدى العديد من الولايات قوانين تنظم تقارير المستهلك أيضًا. وتتناول المادة 625 من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (15 USC § 1681t) علاقة هذا القانون بقوانين الولايات، حيث تنص على أن "...هذا الباب لا يُلغي أو يُعدّل أو يؤثر على أو يُعفي أي شخص خاضع لأحكامه من الامتثال لقوانين أي ولاية فيما يتعلق بجمع أو توزيع أو استخدام أي معلومات عن المستهلك، ...إلا بالقدر الذي تتعارض فيه تلك القوانين مع أي حكم من أحكام هذا الباب...". ويُعتبر القانون الفيدرالي مُلزمًا في حال وجود أي تعارض مع قوانين الولايات.

نقل قانون دود-فرانك السلطة التنظيمية على تقارير المستهلكين (وبالتالي شركات فحص المستأجرين) من لجنة التجارة الفيدرالية (FTC) إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك الجديد في عام 2011.

تؤثر قوانين الإسكان العادل الفيدرالية [ 5 ] وقوانين الولايات [ 6 ] ، وقوانين العلاقة بين المالك والمستأجر في المساكن، على عملية فحص المستأجرين بعدة طرق. ويُعدّ التمييز في معاملة الأفراد المحميين خلال عملية الفحص انتهاكًا لقانون الإسكان العادل. ويُمكن الاطلاع على قانون الإسكان العادل على المستوى الفيدرالي في الباب الثامن من قانون الحقوق المدنية لعام 1968. أما قانون العلاقة بين المالك والمستأجر في المساكن، فيُحدد عادةً ما يُمكن للمالكين تحصيله مقابل فحص المستأجرين بما لا يتجاوز التكاليف الفعلية للحصول على معلومات الخلفية، على ألا يتجاوز الرسوم المعتادة التي تتقاضاها خدمات الفحص في المنطقة.

عادة ما تكون هناك حاجة إلى بطاقة هوية سارية المفعول صادرة عن جهة حكومية لتأكيد هوية المتقدمين، وذلك امتثالاً لقاعدة "الأعلام الحمراء" الخاصة بسرقة الهوية الصادرة عن لجنة التجارة الفيدرالية (FTC) .

التأثير غير المتناسب

لطالما دافع المدافعون عن السكن العادل عن تطبيق نظرية الأثر غير المتناسب (التي طُبقت تاريخياً على ممارسات التوظيف) على دعاوى الباب الثامن ( قانون السكن العادل ). [ 7 ] ويجادلون، على سبيل المثال، بأن أفراداً من أعراق وإثنيات معينة ممثلون تمثيلاً غير متناسب في نظام العدالة الجنائية، وأن استخدام بيانات السجلات غير القانونية لأغراض فحص المستأجرين له أثر غير متناسب على هؤلاء الأفراد، وبالتالي فهو تمييزي.

حُسم الجدل إلى حد كبير في عام 2015 عندما أكدت المحكمة العليا للولايات المتحدة، في قضية إدارة الإسكان والشؤون المجتمعية في تكساس (الإدارة) ضد مشروع المجتمعات الشاملة (ICP)، أن ممارسة تجارية تبدو محايدة ظاهريًا، ولكنها تُحدث أثرًا غير متناسب على فئة محمية، يمكن أن تُشكل أساسًا لدعوى بموجب قانون الإسكان العادل. واستند القرار إلى لائحة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) التي تُفسر معيار الآثار التمييزية لقانون الإسكان العادل، بما في ذلك إطار نقل عبء الإثبات للفصل في مثل هذه الدعاوى. [ 8 ]

قد يكون للمؤجرين في بعض الحالات الحق والواجب في اتخاذ خطوات معقولة لحماية أنفسهم وسكانهم وجيرانهم من المستأجرين المحتملين ذوي السوابق الجنائية العنيفة. [ 9 ] ويمكن للمؤجرين الحد من التفاوت في الأثر من خلال قصر النظر في الإدانات الجنائية (بدلاً من الاعتقالات) على الجرائم ذات الصلة بالإيجار والتي تحدث خلال فترة زمنية معقولة.

تجدر الإشارة إلى أن المادة 605(2) من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA) تحظر على وكالات الإبلاغ الائتماني الإبلاغ عن سجلات التوقيف والدعاوى المدنية والأحكام المدنية الصادرة قبل تاريخ صدور الحكم النهائي بأكثر من سبع سنوات من تاريخ التقرير. [ 10 ] وبالمثل، تقيّد بعض الولايات الإبلاغ عن الإدانات الجنائية، بينما لا يوجد مثل هذا التقييد في قانون الإبلاغ الائتماني العادل.

الانتقادات

تُشكل عملية تقديم الطلبات وفحص المستأجرين عقبات أمام الحصول على السكن . ويقول المدافعون عن السكن الميسور إن هناك أدلة قليلة على أن عوامل مثل عدد حالات الإخلاء أو السجل الجنائي تُعد مؤشرات جيدة على ما إذا كان المستأجر سيُخلّ بعقد الإيجار أم لا. كما يقول المدافعون إن عدم وضوح الإرشادات يُؤدي إلى قرارات تأجير غير عادلة ذات تأثير متفاوت. [ 11 ]

غالباً ما يُشار إلى عمليات التحقق من السوابق الجنائية لأغراض السكن كعامل مساهم في العودة إلى الإجرام [ 12 ] [ 13 ] وقد تم حظرها في بعض المناطق . [ 14 ]

جماعات الإصلاح والمناصرة

أوصى مجلس العمل البحثي المعني بالفقر والعرق بعدم رفض المستأجرين بسبب انخفاض درجاتهم الائتمانية أو انعدامها، والسماح لهم باستخدام درجات ائتمانية غير تقليدية، وتقديم أسباب محددة للرفض، وتقديم استثناءات للسجلات الجنائية (بناءً على إعادة التأهيل ، وطبيعة الجريمة، والنجاة من العنف المنزلي )، وعدم استخدام تفضيلات الإقامة. [ 15 ]

كثيراً ما تعارض نقابات المستأجرين فرض قيود مشددة على عملية فحص المستأجرين. في عام 2024، أصدر كلٌ من مشروع قانون الإسكان الوطني ، والتحالف الوطني للإسكان لذوي الدخل المنخفض ، واتحاد نقابات المستأجرين ، "وثيقة حقوق المستأجرين الوطنية"، والتي تضمنت الدعوة إلى "عملية تقديم طلبات عادلة". وشملت بنودها: حظر الرفض الشامل للمستأجرين بناءً على سجلهم الائتماني أو سجلات الإخلاء ، وإلغاء رسوم الطلبات، وإلزام شركات فحص المستأجرين بنشر معدلات عدم الدقة على مواقعها الإلكترونية، وإنشاء نموذج طلب موحد لجميع برامج الإسكان المدعومة اتحادياً. [ 16 ]

مراجع

  1. ↑ شاتوس، تريسي (20 مارس 2020). "أهمية التاريخ الائتماني في فحص المستأجرين" . شركة جلوبال باك جراوند سكرينينج ذ.م.م. تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 مارس 2020 .
  2. ↑ "فحص المقيمين بالذكاء الاصطناعي" . RealPage . تم الاسترجاع في 12-06-2025 .
  3. ↑ "لحظة من فضلك..." naahq.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ 16 مارس 2025. تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 يونيو 2025 .
  4. ↑ "قائمة الانتظار واختيار المستأجر" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12-06-2025 .
  5. ↑قوانين الإسكان العادل والأوامر الرئاسية.
  6. ↑مثال: قانون الإسكان العادل على مستوى الولاية.
  7. ↑دليل الدعاوى القضائية لمشروع قانون الإسكان الوطني (NHLP).
  8. ↑المحكمة العليا والإسكان العادل.
  9. ↑ «هيئة المحلفين تجد هيئة الإسكان مُهملة في وفاة امرأة - أخبار 14» . مؤرشف من الأصل بتاريخ 14 مايو 2012. تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 ديسمبر 2011 .تسوية هيئة الإسكان في شارلوت.
  10. ↑قانون الإبلاغ الائتماني العادل.
  11. ↑ فالون، كاتي؛ نوبل، أوين (1 يوليو 2024). "ابتكار ممارسات فحص مستأجرين أكثر شمولاً: ممارسات ناشئة لفحص المستأجرين في العقارات المؤجرة" . معهد أوربان .
  12. ↑ زافيري، ميهير (9 أغسطس 2022). "قد يُحظر التحقق من السوابق الجنائية في طلبات السكن بمدينة نيويورك" . صحيفة نيويورك تايمز . الرقم الدولي الموحد للدوريات 0362-4331 . تاريخ الاسترجاع: 12 يونيو 2025 . 
  13. ↑ ثاتشر، ديفيد (2008). "صعود فحص السوابق الجنائية في المساكن المؤجرة" . القانون والبحث الاجتماعي . 33 (1): 6-7 . doi : 10.1111/j.1747-4469.2008.00092.x . JSTOR 20108747 – عبر JSTOR. 
  14. ↑ "حملة الإسكان العادل" . www.nyc.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 يونيو 2025 .
  15. ↑ هابرلي، ميغان؛ جايلز، إيبوني؛ تيغيلر، فيليب (1 ديسمبر 2012). "ثالثًا. اختيار المستأجر: القضايا الرئيسية والتوصيات" . الوصول إلى الفرص : 34-46 .
  16. ↑ "قانون حقوق المستأجرين الوطني" (ملف PDF) .