السجل العقاري

السجل العقاري ( أو الكادستر ⁾ هو سجل شامل لحدود وأبعاد العقارات في بلد ما. [ ^{1 ] [ 2 ]} غالبًا ما يُمثَّل بيانيًا في خريطة مساحية ، على الرغم من أن السجلات التاريخية المكتوبة، مثل كتاب يوم القيامة في إنجلترا عام 1086، كانت من أوائل الأمثلة على السجل العقاري .

في معظم البلدان، تطورت الأنظمة القانونية حول الأنظمة الإدارية الأصلية وتستخدم السجل العقاري لتحديد أبعاد وموقع قطع الأراضي الموصوفة في الوثائق القانونية.تُعرَّف قطعة الأرض أو قطعة الأرض المسجلة بأنها "مساحة متصلة، أو بشكل أدق حجم، يتم تحديدها من خلال مجموعة فريدة من حقوق الملكية المتجانسة " . ^{[ 3 ]}

توثق المسوحات العقارية حدود ملكية الأراضي من خلال إنتاج وثائق ورسوم بيانية ومخططات وخرائط. وقد استُخدمت في الأصل لضمان دقة البيانات المستخدمة في تقييم الأراضي وفرض الضرائب. غالبًا ما تُشكل معلومات المسح العقاري عنصرًا أساسيًا في نظم المعلومات الجغرافية ( GIS ) أو نظم معلومات الأراضي (LIS) المستخدمة لتقييم وإدارة الأراضي والبنية التحتية. كما تُستخدم هذه النظم في مهام أخرى متنوعة، مثل تتبع التغيرات طويلة الأجل بمرور الوقت في الدراسات الجيولوجية أو البيئية، حيث تُشكل حيازة الأراضي جزءًا هامًا من الدراسة.

يُعدّ السجل العقاري مصدرًا أساسيًا للبيانات في النزاعات والدعاوى القضائية بين مُلّاك الأراضي. ويُعتبر كلٌّ من تسجيل الأراضي والسجل العقاري نوعين من أنواع توثيق الأراضي، ويكمل أحدهما الآخر. ^{[ 2 ]} وبموجب قانونه، أنشأ نابليون نظامًا شاملًا للسجل العقاري في فرنسا، يُعتبر بمثابة النواة الأولى لمعظم النسخ الحديثة.

بفضل السماح بتحديد واضح لحقوق الملكية، وترسيم وتحديد قطع الأراضي، يُعزى إلى السجلات العقارية الفضل في تعزيز الاستقلال المالي لأصحاب الأراضي، وتسهيل المخاطرة الاقتصادية، وبالتالي نمو الإنتاج والتوظيف، وتحسين القدرة المالية للدولة (من خلال، على سبيل المثال، تحسين تحصيل الضرائب وتقييم أسواق العقارات بشكل أكثر دقة). ^{[ 4 ]}

جاءت كلمة السجل العقاري إلى الإنجليزية من خلال الفرنسية من الكلمة اليونانية katástikhon ( κατάστιχον )، وهي قائمة أو تسجيل، من katà stíkhon ( κατὰ στίχον ) - حرفيًا، "(منظم) سطرًا بسطر". ^{[ 5 ]}

يتضمن السجل العقاري عادةً تفاصيل الملكية ، والحيازة ، والموقع الدقيق، والأبعاد (والمساحة)، والزراعات إن كانت ريفية، وقيمة كل قطعة أرض على حدة. وتستخدم العديد من الدول حول العالم السجلات العقارية، بعضها بالتزامن مع سجلات أخرى، مثل سجل الملكية. ^{[ 1 ]}

يُعرّف الاتحاد الدولي للمساحين السجل العقاري على النحو التالي : ^{[ 6 ]}

السجل العقاري هو نظام معلوماتي محدّث للأراضي، يعتمد على قطع الأراضي، ويحتوي على سجلّات بالحقوق والقيود والمسؤوليات المتعلقة بها. ويتضمن عادةً وصفًا هندسيًا لقطع الأراضي مرتبطًا بسجلات أخرى تصف طبيعة هذه الحقوق، وملكية أو سيطرة أصحابها، وغالبًا قيمة قطعة الأرض وما عليها من تحسينات.

أمر الأباطرة الرومان بإجراء بعض أقدم عمليات المسح العقاري لاستعادة الأراضي المملوكة للدولة والتي استولى عليها أفراد، وبالتالي استرداد الإيرادات المستحقة من هذه الممتلكات. أُجريت إحدى هذه العمليات في عام 77 ميلاديًا في كامبانيا، حيث نُقش على لوحة حجرية باقية من المسح: "أمر الإمبراطور فسباسيان ، في السنة الثامنة من حكمه التريبوني، باستعادة أراضي الدولة التي منحها الإمبراطور أغسطس لجنود الفيلق الثاني الغالي، والتي شغلها أفراد لسنوات، بوضع خريطة مسح تتضمن سجلًا لكل "قرن" من الإيجار السنوي". ^{[ 7 ] [ 8 ]} وبهذه الطريقة، تمكن فسباسيان من إعادة فرض الضرائب التي لم تُجبى سابقًا على هذه الأراضي. ^{[ 7 ]}

مع سقوط روما، توقف استخدام الخرائط المساحية فعلياً. واعتمدت الممارسات في العصور الوسطى على الأوصاف المكتوبة لمساحات الأراضي بدلاً من استخدام المسوحات الأكثر دقة. ولم يُستأنف استخدام الخرائط المساحية إلا في القرنين السادس عشر والسابع عشر، بدءاً من هولندا. ومع ظهور الرأسمالية في عصر النهضة الأوروبية، برزت الحاجة إلى الخرائط المساحية مجدداً كأداة لتحديد ملكية الأراضي والتعبير عن السيطرة عليها كوسيلة للإنتاج. وقد بدأ ذلك في البداية على المستوى الخاص في النزاعات العقارية، ثم امتد لاحقاً إلى الممارسات الحكومية كوسيلة لتقييم الضرائب بدقة أكبر. ^{[ 7 ]}

الخريطة المساحية هي خريطة توضح حدود ملكية قطع الأراضي. وتُظهر بعض الخرائط المساحية تفاصيل إضافية، مثل أسماء مناطق المسح، وأرقام تعريفية فريدة للقطع، وأرقام شهادات الملكية، ومواقع المباني القائمة، وأرقام الأقسام أو القطع ومساحاتها، وأسماء الشوارع المجاورة، وأبعاد حدودية محددة، ومراجع للخرائط السابقة.

يجادل جيمس سي. سكوت ، في كتابه "الرؤية من منظور الدولة" ، بأن جميع الخرائط، ولا سيما الخرائط المساحية، مصممة لجعل الأوضاع المحلية مفهومة للغريب، وبالتالي تمكين الدول من جمع البيانات عن رعاياها. ويرى أن أصول هذا الأمر تعود إلى أوائل العصر الحديث في أوروبا ، حيث أصبحت الضرائب أكثر تعقيدًا. ويؤكد أن الخرائط المساحية تمثل دائمًا تبسيطًا كبيرًا، لكنها في حد ذاتها تُسهم في تغيير الواقع. ^{[ 10 ]}

تشمل وثائق السجل العقاري المواد الوثائقية المقدمة إلى مكاتب السجل العقاري أو إدارة الأراضي لتجديد تسجيلات السجل العقاري. تُحفظ هذه الوثائق ورقياً و/أو إلكترونياً. ^{[ 11 ]} تحدد قوانين الاختصاص القضائي والأحكام الأخرى محتوى وشكل الوثائق، ^{[ 12 ]} بالإضافة إلى الشخص (الأشخاص) المخولين بإعدادها وتوقيعها، بمن فيهم الأطراف المعنية (المالك، إلخ)، والمساحون المرخصون ، والمستشارون القانونيون. يقوم المكتب المختص بمراجعة المعلومات المقدمة؛ وإذا لم تتوافق الوثائق مع الأحكام المنصوص عليها، يجوز للمكتب تحديد مهلة لمقدم الطلب لتقديم الوثائق كاملة. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

ظهر مفهوم التوثيق المساحي متأخرًا في اللغة الإنجليزية، مع تطور نظام المسح المساحي خارج الدول الناطقة بالإنجليزية. في كتاب مدرسي دنماركي، يتناول فصل واحد من أصل خمسة عشر فصلًا شكل ومضمون الوثائق المتعلقة بتقسيم الأراضي وغيرها من شؤونها. ^{[ 15 ]} ركزت الكتب المدرسية المبكرة ذات النطاق الدولي على التسجيلات من حيث تسجيل الأراضي والجوانب الفنية للمسح المساحي ، مع الإشارة إلى أن "المسح المساحي كان يُجرى ضمن إطار تشريعي صارم". ^{[ 16 ] [ 3 ]} بهدف تقييم تكاليف المعاملات، وضع مشروع أوروبي بعنوان: "نمذجة معاملات العقارات" (2001-2005 ) إجراءات نقل الملكية والحقوق الأخرى في الأراضي والمباني. ^{[ 17 ]} يُوصف التوثيق المساحي، على سبيل المثال بالنسبة لفنلندا، على النحو التالي: "8. يقوم المساح برسم خريطة مساحية ووثائق مساحية... 10. يرسل المساح الوثائق المساحية إلى هيئة المسح المساحي". ^{[ 18 ]} في أستراليا، يشار إلى الأنشطة المماثلة باسم "إيداع خطط التقسيم في مكاتب تسجيل الأراضي" ^{[ 19 ]}

يُستخدم نظام إدارة السجل العقاري في صناعة البرمجيات منذ عام 2005 على الأقل. ^{[ 20 ] [ 21 ]} ويشير هذا المصطلح بشكل أساسي إلى استخدام التكنولوجيا لإدارة السجل العقاري ومعلومات الأراضي في نظم المعلومات الجغرافية ، وبنى البيانات المكانية، وهندسة البرمجيات ، وليس إلى قضايا الإدارة العامة لهيئات السجل العقاري وغيرها من هيئات معلومات الأراضي. ^{[ 16 ]}

تشمل امتدادات مفهوم السجل العقاري التقليدي السجل العقاري ثلاثي الأبعاد ، الذي يأخذ في الاعتبار المجال الرأسي؛ ^{[ 22 ]} والسجل العقاري متعدد الأغراض ، الذي يأخذ في الاعتبار البيانات غير المتعلقة بقطع الأراضي. ^{[ 23 ]}

بحسب اللجنة الاقتصادية لأوروبا التابعة للأمم المتحدة ، فإن " السجل البحري يصف موقع ونطاق الحقوق والقيود والمسؤوليات في البيئة البحرية". ^{[ 24 ]} وتُطبّق السجلات البحرية نفس مبادئ الحوكمة على المياه. ^{[ 25 ]} وهي تُسهم في تعزيز جهود الحفاظ على البيئة واستدامتها. ^{[ 25 ]} ويُعدّ هذا الأمر بالغ الأهمية في سوق المنتجات المائية الأوروبية الضخمة. ^{[ 26 ] [ 24 ]} وفي أستراليا، تستخدمها جهات عديدة للتخطيط وفقًا للاعتبارات القانونية والتقنية والمؤسسية. ^{[ 27 ]} ومن المفاهيم ذات الصلة مفهوم البنى التحتية للبيانات المكانية البحرية . ^{[ 28 ]}

• تتضمن هذه المقالة نصًا من منشور أصبح الآن ملكًا عامًا : تشيشولم، هيو ، محرر (1911). " السجل العقاري ". الموسوعة البريطانية ( الطبعة الحادية عشرة). مطبعة جامعة كامبريدج.   

• المجلس الوطني للبحوث (1983). الإجراءات والمعايير الخاصة بسجل عقاري متعدد الأغراض . مطبعة الأكاديميات الوطنية. doi : 10.17226/11803 . ISBN 978-0-309-03343-5تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يناير 2022 .
• طاس، إيدير (2020). الخطة المساحية الفرنسية  : من عام 1807 إلى يومنا هذا ، باريس

• مشروع نموذج السجل العقاري ، الذي يربط بأوصاف السجلات العقارية الوطنية
• يورو جيوغرافيكس ، التي تمثل وكالات رسم الخرائط والمسح العقاري الوطنية
• اللجنة الدائمة المعنية بالسجل العقاري في الاتحاد الأوروبي
• http://www.icisociety.ca/
• فرع المساح العام http://sgb.nrcan.gc.ca/ مؤرشف بتاريخ 26 أبريل 2022 في أرشيف الإنترنت
• السجل العقاري في رومانيا، مؤرشف بتاريخ 13 أغسطس 2017 في أرشيف الإنترنت (Wayback Machine) .
• خريطة قطع الأراضي في الولايات المتحدة