التمييز في الرهن العقاري

📅 آخر تحديث: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

إن التمييز في الرهن العقاري أو التمييز في الإقراض العقاري هو ممارسة تقوم بها البنوك أو الحكومات أو مؤسسات الإقراض الأخرى برفض منح القروض لمجموعة أو أكثر من الأشخاص بشكل أساسي على أساس العرق أو الأصل العرقي أو الجنس أو الدين.

ظهرت حالات التمييز في منح قروض الرهن العقاري في الأحياء الداخلية للمدن الأمريكية منذ ثلاثينيات القرن العشرين، وتشير الأدلة إلى استمرار هذه الممارسة إلى حد ما في الولايات المتحدة حتى اليوم. [ 1 ] [ 2 ] في الولايات المتحدة، مارست البنوك التمييز العنصري في منح الخدمات المالية، بما في ذلك الخدمات المصرفية والتأمين ، لسكان مناطق معينة بناءً على تركيبتهم العرقية أو الإثنية ، إما بشكل مباشر أو من خلال رفع الأسعار بشكل انتقائي. قبل إقرار قانون تكافؤ فرص الائتمان وقانون الإسكان والتنمية المجتمعية لعام 1974، مارست جهات الإقراض والحكومة الفيدرالية الأمريكية تمييزًا متكررًا وصريحًا ضد النساء المتقدمات للحصول على قروض الرهن العقاري. [ 3 ] [ 4 ]

خلفية

واجه الأمريكيون من أصول أفريقية والأقليات الأخرى صعوبة بالغة في الحصول على قروض عقارية لشراء عقارات تقع في مناطق وقوف السيارات المحظورة . [ 5 ] وكان الرفض الممنهج للقروض عاملاً رئيسياً في التدهور الحضري الذي عانت منه العديد من المدن الأمريكية خلال تلك الفترة. واستمرت الأقليات التي حاولت شراء منازل في مواجهة تمييز مباشر من مؤسسات الإقراض حتى أواخر التسعينيات. ولا تعود هذه الفوارق ببساطة إلى اختلافات في الجدارة الائتمانية. [ 6 ] فمع ثبات العوامل الأخرى، بلغت معدلات رفض طلبات المتقدمين السود واللاتينيين حوالي 1.6 ضعف معدلات رفض طلبات البيض في عام 1995. [ 7 ]

تحسّنت العدالة في الإقراض بفضل قانون الإفصاح عن الرهن العقاري السكني ، الذي أُقرّ عام 1975. ويُلزم هذا القانون البنوك بالإفصاح عن ممارساتها الإقراضية في المجتمعات التي تخدمها. وفي سبعينيات القرن الماضي، بدأت بنوك التنمية المجتمعية ، مثل بنك شور في شيكاغو ، تقود جهود القطاع الخاص لمكافحة التمييز في الرهن العقاري. [ 8 ]

معاصر

تم رفع العديد من الدعاوى الجماعية المتعلقة بالتمييز في قروض الرهن العقاري ضد جهات الإقراض في جميع أنحاء البلاد، بدعوى أن هذه الجهات استهدفت الأقليات بشكل غير متناسب بقروض عالية التكلفة وعالية المخاطر ذات مخاطر منخفضة ، مما أدى إلى ارتفاع معدلات التخلف عن السداد وحجز الرهن العقاري بشكل غير متناسب بالنسبة للمقترضين من الأقليات من الأمريكيين من أصل أفريقي واللاتينيين. [ 9 ]

كانت قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وهي برنامج تمويل عقاري فيدرالي، تُمنح للأغلبية البيضاء، بينما لم تصل إلا إلى عدد قليل من الأقليات. في دراسة أُجريت في سيراكيوز بين عامي 1996 و2000، من بين 2169 قرضًا مُنحت من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية، ذهب 29 قرضًا فقط (1.3%) إلى أحياء ذات أغلبية من الأقليات، مقارنةً بـ 1694 قرضًا (78.1%) ذهبت إلى أحياء ذات أغلبية بيضاء. [ 10 ] لعب التمييز في التمويل العقاري دورًا هامًا في فقاعة العقارات التي انفجرت خلال النصف الثاني من عام 2008، حيث وُجد أن الأقليات وُجّهت بشكل غير متناسب من قِبل المُقرضين إلى قروض عالية المخاطر. [ 11 ]

في عام 1993، أدخل الرئيس بيل كلينتون تعديلات على قانون إعادة استثمار المجتمع لتسهيل حصول الأسر من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​الأدنى على قروض الرهن العقاري. وفي العام نفسه، أصدر بنك الاحتياطي الفيدرالي في بوسطن تقريرًا بعنوان "سد الفجوة: دليل الإقراض المتكافئ الفرص". يهدف هذا التقرير، المؤلف من 30 صفحة، إلى أن يكون دليلًا لموظفي الإقراض للمساعدة في الحد من الإقراض التمييزي [ 12 ] . يوجه التقرير البنوك إلى التوظيف بناءً على احتياجات التنوع، وتحسين هيكل التعويضات للعمل مع المتقدمين ذوي الدخل المنخفض، ويشجع على تحويل طلبات القروض عالية المخاطر ومنخفضة الدخل إلى سوق القروض عالية المخاطر، مشيرًا إلى أن "السوق الثانوية [سوق القروض عالية المخاطر] على استعداد للنظر في نسب أعلى من النسبة القياسية 28/36"، وأن "عدم وجود تاريخ ائتماني لا ينبغي اعتباره عاملًا سلبيًا".

على الرغم من أن مبادرة "سد الفجوة" لم تكن توجيهًا شاملًا على مستوى القطاع المصرفي، إلا أنها تُجسد الجهود التي بذلتها البنوك استجابةً للضغط الشعبي للتغلب على التمييز في قروض الرهن العقاري. ففي عهد إدارة كلينتون، ضغط منظمو المجتمع على البنوك لزيادة قروضها للأقليات. وفي عام ١٩٩٣، صرّحت كارين ويغمان، رئيسة قسم التنمية المجتمعية في بنك ويلز فارجو، لصحيفة نيويورك تايمز قائلةً: "الجو السائد الآن هو جو الموافقة". [ ١٣ ] ورددت المقالة نفسها في صحيفة نيويورك تايمز صدى مبادرة "سد الفجوة"، حيث كتبت: "عدّلت البنوك أيضًا بعض معايير الموافقة على الائتمان. فالعديد من ذوي الدخل المحدود لا يملكون ملفات ائتمانية لأنهم لا يملكون بطاقات ائتمان. لذا، يقبل المقرضون سجلات فواتير الخدمات المدفوعة باستمرار كدليل على الجدارة الائتمانية. وبالمثل، يقبلون الدخل الثابت من عدة جهات عمل بدلًا من مدة العمل في وظيفة واحدة".

بفضل تخفيف شروط القروض، تمكن العديد ممن لم يكونوا مؤهلين للحصول على قرض عقاري سابقًا من امتلاك منزل. [ 14 ] وقد منحت البنوك قروضًا بأسعار فائدة تمهيدية، لعلمها أن المقترضين لن يتمكنوا من سداد أقساطهم عند ارتفاع أسعار الفائدة المتغيرة لاحقًا. وطالما استمرت أسعار المساكن في الارتفاع، وكان بإمكان المقترضين إعادة تمويل قروضهم بسهولة، بدا الجميع في وضع جيد. [ 14 ]

دخلت الأقليات طواعية في قروض الرهن العقاري عالية المخاطر بأعداد أكبر بكثير من البيض ومثلت نسبة غير متناسبة من عمليات حبس الرهن العقاري، [ 15 ] [ 16 ]

رفعت الجمعية الوطنية للنهوض بالملونين (NAACP) مؤخرًا دعوى قضائية بشأن مزاعم وجود ظلم في قطاع الإقراض. [ 17 ] وأظهر تحليل أجراه مركز فورمان للعقارات والسياسات الحضرية بجامعة نيويورك فوارق عرقية صارخة بين أحياء مدينة نيويورك التي تنتشر فيها قروض الرهن العقاري عالية المخاطر وتلك التي تندر فيها. فقد كانت الأحياء العشرة ذات أعلى معدلات قروض الرهن العقاري من مُقرضي الرهن العقاري عالي المخاطر ذات أغلبية من السود واللاتينيين، بينما كانت الأحياء العشرة ذات أدنى المعدلات ذات أغلبية من البيض غير اللاتينيين. وأظهر التحليل أنه حتى عندما كانت مستويات الدخل المتوسطة متقاربة، كان مشتري المنازل في أحياء الأقليات أكثر عرضة للحصول على قرض من مُقرض الرهن العقاري عالي المخاطر. [ 1 ] ويعتمد التمييز بدافع التحيز على التركيبة العرقية للأحياء التي يُطلب فيها القرض وعرق مقدم الطلب. وقد تبين أن مؤسسات الإقراض تعامل مقدمي طلبات الرهن العقاري من السود واللاتينيين بشكل مختلف عند شراء منازل في أحياء بيضاء مقارنةً بشرائها في أحياء سوداء. [ 18 ] حدث مثال على ذلك في ستينيات وسبعينيات القرن الماضي في الجانب الشمالي القريب من شيكاغو. فقد تم تهجير آلاف السود واللاتينيين والفقراء بشكل منهجي ومنعهم من الحصول على قروض من قبل سماسرة العقارات ومؤسسات الإقراض بمباركة برنامج التجديد الحضري للمدينة. [ 19 ]

أجرت دراسةٌ عام 2015، بتكليفٍ من الاتحاد الأمريكي للحريات المدنية، بعنوان " مقياس أمريكا"، بحثًا حول الأثر المحتمل للإقراض التمييزي الذي سبق الأزمة المالية على فجوة الثروة العرقية في الجيل القادم. وخلصت الدراسة إلى أنه بين الأسر التي تملك منازل، بدأت الأسر البيضاء بالتعافي من أسوأ آثار الركود الكبير، بينما لا تزال الأسر السوداء تكافح لاستعادة ما فقدته. وتوقعت الدراسة أن تكون فجوة الثروة العرقية أكبر بكثير في الجيل القادم نتيجةً للتأثير المتباين للركود الكبير. [ 20 ]

عكس التمييز العنصري في استهلاك الوقود

مصطلح "التمييز العكسي في الإقراض" صاغه غريغوري د. سكوايرز، أستاذ علم الاجتماع والسياسة العامة والإدارة العامة في جامعة جورج واشنطن. تحدث هذه الظاهرة عندما يستهدف المُقرض أو شركة التأمين المستهلكين من الأقليات بشكل خاص، ليس لحرمانهم من القروض أو التأمين، بل لفرض رسوم عليهم أعلى مما يُفرض على المستهلكين من الأغلبية في ظروف مماثلة، وذلك من خلال تسويق أغلى منتجات القروض وأكثرها إرهاقًا. كانت هذه المجتمعات مهمشة إلى حد كبير من قبل معظم المُقرضين قبل عقدين من الزمن. ومع ذلك، رأت هذه المؤسسات المالية نفسها في العقد الأول من الألفية الثانية أن المجتمعات السوداء أرض خصبة لقروض الرهن العقاري عالية المخاطر. على سبيل المثال، عقد بنك ويلز فارجو شراكة مع كنائس في المجتمعات السوداء، حيث كان القس يُلقي ندوات "بناء الثروة" في خطبه، وكان البنك يُقدم تبرعًا للكنيسة مقابل كل طلب رهن عقاري جديد. كان هناك ضغط على كلا الجانبين، حيث أراد السود من الطبقة العاملة أن يكونوا جزءًا من توجه البلاد نحو امتلاك المنازل. [ 21 ] [ 22 ]

أظهر مسحٌ أُجري في منطقتين متقاربتين في الدخل، إحداهما ذات أغلبية بيضاء والأخرى ذات أغلبية سوداء، أن فروع البنوك في الأحياء السوداء تُقدّم في الغالب قروضًا عالية المخاطر، بينما تكاد تنعدم فيها القروض عالية المخاطر. وكشفت الدراسات أن احتمالية حصول السود ذوي الدخل المرتفع على قروض عقارية عالية المخاطر لشراء المنازل تزيد بمقدار الضعف تقريبًا عن احتمالية حصول البيض ذوي الدخل المنخفض عليها. وكان موظفو القروض على دراية تامة باستغلالهم للعملاء، حيث وصف بعضهم السود بعبارات مهينة، ووصفوا القروض عالية المخاطر بـ"قروض الأحياء الفقيرة". [ 15 ] [ 21 ] [ 22 ] وقد يُفسّر انخفاض معدل الادخار وانعدام الثقة بالبنوك، الناجم عن ممارسات التمييز العنصري في الإقراض، قلة فروع البنوك في الأحياء ذات الأغلبية السوداء. وفي السنوات الأخيرة، ورغم عدم إقبال المقترضين على القروض عالية المخاطر، إلا أن السماسرة ومسوقي الهاتف روّجوا لها بنشاط. وكانت غالبية هذه القروض عبارة عن عمليات إعادة تمويل تُمكّن أصحاب المنازل من الحصول على سيولة نقدية من عقاراتهم التي ارتفعت قيمتها، أو سداد ديون بطاقات الائتمان وغيرها من الديون. [ 23 ]

بدأ العديد من المدعين العامين في الولايات تحقيقات في هذه الممارسات التي قد تنتهك قوانين الإقراض العادل، وقد رفعت الجمعية الوطنية للنهوض بالملونين دعوى قضائية جماعية تتهم فيها أكثر من اثني عشر بنكًا بالتمييز العنصري الممنهج. وقد حققت هذه الدعاوى بعض النجاح. [ 24 ]

احتلوا منازلنا

استُشهد بسياسة التمييز العكسي في الإسكان كمبرر لحركة "احتلوا منازلنا" . في هذه الحركة، يعتصم المتظاهرون أمام منازل الأشخاص المرهونة للحصول على تنازلات من المُقرض، مثل تأجيل الإخلاء. [ 25 ]

القوانين

قانون تكافؤ فرص الائتمان

بموجب قانون تكافؤ فرص الائتمان ("ECOA")، لا يجوز للدائن التمييز ضد مقدم الطلب على أساس عرق مقدم الطلب أو لونه أو أصله القومي "فيما يتعلق بأي جانب من جوانب معاملة الائتمان"، 15 USC § 1991.

قانون الإسكان العادل

بموجب قانون الإسكان العادل ("FHA") (الباب الثامن من قانون الحقوق المدنية لعام 1968)، يُحظر على أي شخص أو كيان آخر يمارس أعمالًا تتعلق بالعقارات السكنية التمييز ضد أي شخص في إتاحة مثل هذه المعاملة، أو في شروطها وأحكامها، بسبب العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الإعاقة أو الحالة العائلية أو الأصل القومي. (42 USC § 3605). وعلى الرغم من أن المادة 3605 لا تُشير تحديدًا إلى عمليات الحجز على العقارات، إلا أن التمييز في "الطريقة التي تُنفذ بها مؤسسة الإقراض الحجز على سند رهن عقاري متأخر أو متعثر" يندرج ضمن نطاق "شروط وأحكام هذا القرض". (هاربر ضد جمعية يونيون للادخار، 429 F.Supp. 1254، 1258-59 (المحكمة الجزئية للمنطقة الشمالية من أوهايو 1977)). ويتولى مكتب الإسكان العادل وتكافؤ الفرص مسؤولية إدارة وإنفاذ قانون الإسكان العادل . يمكن لأي شخص يشعر بأنه تعرض للتمييز في الإقراض أن يقدم شكوى تتعلق بالإسكان العادل .

مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية

تماشياً مع العديد من السلطات القضائية في جميع أنحاء البلاد، أصدرت المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع (FDIC)، استناداً جزئياً إلى دراسة أجراها بنك الاحتياطي الفيدرالي في بوسطن، "بياناً سياسياً بشأن التمييز في الإقراض" في 29 أبريل 2004، مؤكدةً على نطاق حظر السلوك التمييزي في الإقراض بموجب قانون تكافؤ فرص الائتمان (ECOA) وقانون الإسكان العادل (FHA). وأوضح بيان سياسة المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع أن "المحاكم أقرت ثلاث طرق لإثبات التمييز في الإقراض بموجب قانون تكافؤ فرص الائتمان وقانون الإسكان العادل"، وهي: "الأدلة الصريحة على التمييز"، عندما يمارس المُقرض تمييزاً صارخاً على أساس محظور؛ والأدلة على "المعاملة غير المتكافئة"، عندما يُعامل المُقرض المتقدمين بشكل مختلف بناءً على أحد العوامل المحظورة؛ والأدلة على "الأثر غير المتكافئ"، عندما يُطبق المُقرض ممارسةً ما بشكل موحد على جميع المتقدمين، ولكن لهذه الممارسة أثر تمييزي على أساس محظور ولا تُبررها ضرورة العمل. [ 26 ]

بيان سياسة المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع، ص  5399 (29 أبريل 2004).

قانون الحقوق المدنية لعام 1866

تنص القوانين المعدلة للولايات المتحدة لعام 1874 وقانون الولايات المتحدة اللاحق على أن "لجميع مواطني الولايات المتحدة الحق نفسه، في كل ولاية وإقليم، الذي يتمتع به المواطنون البيض فيها، في وراثة وشراء وتأجير وبيع وحيازة ونقل الملكية العقارية والشخصية". ويستند هذا الحكم بشكل فضفاض إلى قانون الحقوق المدنية لعام 1866. [ 27 ]

انظر أيضاً

مصادر

  1. دراسة تكشف عن تفاوتات في قروض الرهن العقاري حسب العرق - صحيفة نيويورك تايمز - بقلم ماني فرنانديز - تاريخ النشر: 15 أكتوبر 2007
  2. ↑ "لا يزال السود واللاتينيون يُرفضون للحصول على قروض عقارية بأسعار فائدة أعلى - صحيفة بوسطن غلوب" . صحيفة بوسطن غلوب . 21 ديسمبر 2015.
  3. ↑ ثورستون، كلوي ن.، محررة (2018)، "المصرفيون في غرفة النوم" ، على حدود ملكية المنازل: الائتمان والتمييز والدولة الأمريكية ، مطبعة جامعة كامبريدج، ص 142-182 ، doi : 10.1017/9781108380058.006 ، ISBN  978-1-108-42205-5
  4. ↑ كريبنر، غريتا ر. (2017). "ديمقراطية الائتمان: الملكية وسياسات الحصول على الائتمان في أواخر القرن العشرين في أمريكا" . المجلة الأمريكية لعلم الاجتماع . 123 (1): 1-47 . doi : 10.1086/692274 . ISSN 0002-9602 . S2CID 149044094 .  
  5. ↑ "قطع القروض عن المتمردين البيض الذين يدعمون السود"، هارلم هوم نيوز، 7 أبريل 1911
  6. ↑ ما نعرفه عن التمييز في قروض الرهن العقاري في أمريكا (سبتمبر 1999) مؤرشف في 12 ديسمبر 2006 على موقع Wayback Machine
  7. ↑ "التمييز في قروض الرهن العقاري" (ملف PDF) . رسالة بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو . يوليو 1995. مؤرشفة (ملف PDF) من الأصل بتاريخ 21 يونيو 2010. تم الاطلاع عليها بتاريخ 15 يوليو 2025 .
  8. ↑ كاربنتر، ديف (12 يونيو 2007). ""البنك ذو القلب" يزدهر .
  9. ↑ مايكل أليو، بابلو سفيرسكي، تداعيات حبس الرهن العقاري: هجوم الصناعة المصرفية على دعاوى التمييز العنصري غير المتناسب بموجب قانون الإسكان العادل وقانون تكافؤ فرص الائتمان، مجلة قانون المصلحة العامة بجامعة بوسطن 1 (خريف 2008).
  10. ↑ "قلة من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية تُمنح للأقليات" . syracusethenandnow.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ 30 يونيو 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 يناير 2010 .
  11. ↑ ناصري بور، شاهين (1 أكتوبر 2009). "الأقليات أكثر عرضة لرفض طلبات إعادة التمويل" . هافينغتون بوست .
  12. ↑ سد الفجوة، سد الفجوة: دليل للإقراض المتكافئ الفرص ( مؤرشف بتاريخ 28 يناير 2011 في أرشيف الإنترنت)
  13. ↑ بعد فضيحة إعلامية، تُشدد البنوك على قروض الرهن العقاري للأقليات،البنوك تُشدد على قروض الرهن العقاري للأقليات بسبب الفضيحة الإعلامية، تم الاطلاع عليه بتاريخ 22 ديسمبر 2009
  14. 1 2 داخل حملة الإقراض الجماعي على مستوى البلاد،نظرة على حملة الإقراض المكثفة في شركة كانتري وايد، تم الاطلاع عليها في 22 ديسمبر 2009
  15. 1 2 تواجه عائلات الأقليات موجة من عمليات حبس الرهن العقاري. وتحث جماعات المستهلكين على تعزيز "الصرامة" في القوانين التي تكافح المجرمين.تم الاطلاع عليه بتاريخ 22 ديسمبر 2009
  16. ↑ جماعات حماية المستهلك تحث على تشديد القوانين التي تكافح المفترسين، تم الاطلاع عليها في 22 ديسمبر 2009
  17. ↑ الرابطة الوطنية للنهوض بالملونين (NAACP) تُحارب التمييز في القروض (مؤرشفة بتاريخ 17 أكتوبر 2007 في أرشيف الإنترنت Wayback Machine)
  18. ↑ ستيفن ر. هولواي (1998) استكشاف احتمالية الحي للتمييز العنصري في الإقراض العقاري في كولومبوس، أوهايو حوليات جمعية الجغرافيين الأمريكيين 88 (2)، 252-276.
  19. ↑ بان، جوك، 1970- (2010). الإدارات التنفيذية الخارجية والمؤسسات المستقلة والشركات الحكومية في الولايات المتحدة . [فيلادلفيا]: شركة إكس ليبريس. ISBN 978-1-4500-8674-5. OCLC 741273359 . {{cite book}}: صيانة CS1: أسماء متعددة: قائمة المؤلفين ( رابط ) صيانة CS1: أسماء رقمية: قائمة المؤلفين ( رابط )
  20. ↑ بيرد-شاربس، سارة (2015). "تأثير أزمة الإسكان في الولايات المتحدة على فجوة الثروة العرقية عبر الأجيال" . SSRC .
  21. 1 2 إيرينرايش، باربرا؛ محمد، ديدريك (13 سبتمبر 2009). "الانقسام العنصري في فترة الركود" . صحيفة نيويورك تايمز .
  22. 1 2 باول، مايكل (7 يونيو 2009). "اتهام بنك بالضغط على السود للحصول على صفقات الرهن العقاري" . صحيفة نيويورك تايمز .
  23. ↑ باجاج، فيكاس؛ فيسيندين، فورد (4 نوفمبر 2007). "ما الذي يقف وراء الفجوة العرقية؟" . صحيفة نيويورك تايمز .
  24. ↑ فوير، آلان (27 يونيو 2016). "هيئة محلفين في بروكلين تقول إن بنك ادخار المهاجرين مارس التمييز ضد الأقليات" . صحيفة نيويورك تايمز .
  25. ↑ أندرو سكوجين (5 ديسمبر 2011). "مدير جامعة نورث كارولينا يقول إن البيانات تدعم استياء حركة "احتلوا منازلنا" . هاوسينج واير . مؤرشف من الأصل في 15 مارس 2012. تم الاطلاع عليه في 6 ديسمبر 2011 .
  26. ↑ "قانون المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع، واللوائح، والقوانين ذات الصلة - بيانات السياسة" . www.fdic.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 أبريل 2017 .
  27. ↑ 42  U.SC § 1982 ، Rev. Stat. §1978 ، ص 348 (1875) يستند بشكل فضفاض إلىقانون الحقوق المدنية لعام 1866 Pub. L. 39–31 ، 14 Stat. 27 ، الذي تم سنه في 9 أبريل 1866 ، وأعيد سنه في قانون الإنفاذ لعام 1870 16 Stat. 144 .