قروض دون المستوى المطلوب

📅 آخر تحديث: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 5 صور
الموسوعة الحرة
Part of a series on
Living spaces
Main
Issues
Society and politics
Other

Housing portal
  • v
  • t
  • e

في مجال التمويل ، يُطلق على الإقراض دون المستوى المطلوب (يُشار إليه أيضًا باسم الإقراض شبه الممتاز ، والإقراض دون المستوى المطلوب ، والإقراض غير الممتاز ، والإقراض بفرصة ثانية ) تقديم القروض للأشخاص في الولايات المتحدة الذين قد يواجهون صعوبة في الالتزام بجدول السداد. [1] تاريخيًا، تم تعريف المقترضين دون المستوى المطلوب على أنهم حاصلون على درجات FICO أقل من 600، على الرغم من أن هذه العتبة قد تغيرت بمرور الوقت. [2]

تتميز هذه القروض بأسعار فائدة أعلى، وضمانات رديئة الجودة، وشروط أقل ملاءمة من أجل التعويض عن مخاطر الائتمان الأعلى. [3] خلال أوائل إلى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، تم تجميع العديد من القروض دون المستوى المطلوب في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) وفي النهاية تعثرت ، مما ساهم في الأزمة المالية في 2007-2008 . [4]

تعريف مخاطر الرهن العقاري دون المستوى المطلوب

يشير مصطلح دون المستوى المطلوب إلى جودة الائتمان لمقترضين معينين، لديهم تاريخ ائتماني ضعيف ومخاطر أكبر للتخلف عن سداد القروض مقارنة بالمقترضين الرئيسيين. [5] عندما يصبح الناس نشطين اقتصاديًا، يتم إنشاء سجلات تتعلق بتاريخ اقتراضهم وكسبهم وإقراضهم. يُطلق على هذا تصنيف ائتماني ؛ على الرغم من تغطيته بقوانين الخصوصية ، إلا أن المعلومات متاحة بسهولة للأشخاص الذين يحتاجون إلى معرفتها (في بعض البلدان، تسمح طلبات القروض للمقرض على وجه التحديد بالوصول إلى مثل هذه السجلات). يتمتع المقترضون دون المستوى المطلوب بتصنيفات ائتمانية قد تشمل:

  • خبرة محدودة أو معدومة في الديون؛
  • حيازة محدودة أو معدومة لأصول عقارية يمكن استخدامها كضمان (للمقرض لبيعها في حالة التخلف عن السداد)؛
  • الديون المفرطة
  • من غير المرجح أن يكون الدخل المعروف للفرد أو الأسرة كافياً لسداد نفقات المعيشة، بالإضافة إلى الفائدة والسداد؛
  • تاريخ من التأخر في السداد أو عدم السداد في بعض الأحيان؛
  • عدم سداد الديون بشكل كامل (الديون المتعثرة)؛
  • الأحكام القانونية مثل "أوامر الدفع" أو الإفلاس (المعروفة أحيانًا في بريطانيا بأحكام محكمة المقاطعة أو CCJs).

قد تأخذ معايير المقرضين لتحديد فئات المخاطر في الاعتبار أيضًا حجم القرض المقترح، كما تأخذ في الاعتبار أيضًا الطريقة التي يتم بها هيكلة القرض وخطة السداد، سواء كان قرض سداد تقليديًا ، أو قرض رهن عقاري ، أو رهن هبة ، أو قرضًا بفائدة فقط ، أو قرض سداد قياسي ، أو قرض مستهلك ، أو حد بطاقة ائتمان أو أي ترتيب آخر. كما يتم أخذ المنشئ في الاعتبار أيضًا. وبسبب هذا، كان من الممكن تصنيف القرض الممنوح لمقترض يتمتع بخصائص "أساسية" (مثل درجة ائتمان عالية، وديون منخفضة) على أنه دون المستوى المطلوب. [6]

ويزعم أنصار الإقراض دون المستوى المطلوب أن هذه الممارسة تعمل على توسيع الائتمان ليشمل أشخاصاً لم يكن بوسعهم لولا ذلك الوصول إلى سوق الائتمان. وقد أوضح الأستاذ هارفي إس. روزن من جامعة برينستون ذلك بقوله: "إن الشيء الرئيسي الذي فعلته الابتكارات في سوق الرهن العقاري على مدى الأعوام الثلاثين الماضية هو السماح للمستبعدين بالدخول: الشباب، والمضطهدين، والأشخاص الذين لا يملكون الكثير من المال في البنوك لاستخدامه في الدفعة الأولى". [7]

قروض الطلاب

في الولايات المتحدة تجاوز حجم ديون قروض الطلاب ديون بطاقات الائتمان، حيث وصل إلى تريليون دولار (حوالي 1.00 دولار في عام 2023) في عام 2012. [8] [9] ومع ذلك، نما هذا التريليون دولار بسرعة بنسبة 50٪ إلى 1.5 تريليون دولار اعتبارًا من عام 2018. [10] [11] في بلدان أخرى، يتم الاكتتاب في مثل هذه القروض من قبل الحكومات أو الرعاة. يتم هيكلة العديد من قروض الطلاب بطرق خاصة بسبب صعوبة التنبؤ بأرباح الطلاب المستقبلية. قد تكون هذه الهياكل في شكل قروض ميسرة وقروض سداد حساسة للدخل وقروض سداد مشروطة بالدخل وما إلى ذلك. نظرًا لأن قروض الطلاب توفر سجلات سداد لتصنيف الائتمان، وقد تشير أيضًا إلى إمكانات كسبها، فإن التخلف عن سداد قروض الطلاب يمكن أن يسبب مشاكل خطيرة في وقت لاحق من الحياة حيث يرغب الفرد في إجراء عملية شراء كبيرة بالائتمان مثل شراء سيارة أو شراء منزل، حيث من المرجح أن يتم تصنيف المتخلفين عن السداد على أنهم دون المستوى المطلوب، مما يعني أنه قد يتم رفض القرض أو يكون ترتيبه أكثر صعوبة وبالتأكيد أكثر تكلفة من شخص لديه سجل سداد مثالي. [9]

الولايات المتحدة

على الرغم من عدم وجود تعريف موحد وموحد للقروض العقارية دون المستوى المطلوب في الولايات المتحدة، فإن هذه القروض تُصنَّف عادةً على أنها القروض التي يحصل فيها المقترض على درجة ائتمانية أقل من 600. وقد اكتسب هذا المصطلح شعبية كبيرة في وسائل الإعلام أثناء أزمة الرهن العقاري دون المستوى المطلوب أو "الضائقة الائتمانية" في عام 2007. وتُسمى القروض التي لا تفي بإرشادات الاكتتاب الخاصة بفاني ماي أو فريدي ماك للرهن العقاري الرئيسي بالقروض "غير المطابقة". وعلى هذا النحو، لا يمكن دمجها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري من فاني ماي أو فريدي ماك [12] كما أنها تتمتع بسيولة أقل في السوق الثانوية.

سيحصل المقترض الذي لديه تاريخ في سداد الأقساط دائمًا في الوقت المحدد وبالكامل على ما يسمى بقرض ورقي من الدرجة A. قد يتم تصنيف المقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل من الكمال على أنهم يستحقون قرضًا ورقيًا من الدرجة A-minus أو B-paper أو C-paper أو D-paper، مع زيادة مدفوعات الفائدة تدريجيًا للدافعين الأقل موثوقية للسماح للشركة بتقاسم مخاطر التخلف عن السداد بشكل عادل بين جميع المقترضين. بين A-paper ودون المستوى المطلوب في المخاطرة توجد درجة تسمى Alt-A . ترتبط A-minus بـ Alt-A، حيث يصنفها بعض المقرضين على أنها متماثلة، ولكن يتم تعريف A-minus تقليديًا على أنها مقترضو الرهن العقاري بدرجة FICO أقل من 660 بينما يتم تعريف Alt-A تقليديًا على أنها قروض تفتقر إلى التوثيق الكامل أو مع توثيق بديل للقدرة على السداد. [13] تم تقدير قيمة الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة بنحو 1.3 تريليون دولار (حوالي 1.84 تريليون دولار في عام 2023) اعتبارًا من مارس 2007، [14] مع وجود أكثر من 7.5 مليون رهن عقاري ثانوي من الدرجة الأولى مستحق السداد. [15]

كندا

ولم تترسخ سوق الرهن العقاري الثانوي في كندا بالقدر الذي ترسخ به في الولايات المتحدة، [16] [17] حيث نشأت الغالبية العظمى من الرهن العقاري من قبل أطراف ثالثة ثم تم تعبئتها وبيعها للمستثمرين الذين غالبًا ما لم يفهموا المخاطر المرتبطة بها.

أزمة الرهن العقاري الثانوي

نشأت أزمة الرهن العقاري الثانوي من "تجميع" الرهن العقاري الثانوي الأمريكي والرهن العقاري الأمريكي العادي في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBSs) كانت معزولة تقليديًا عن القروض الأولية وبيعت في سوق منفصلة عنها . [4] كانت هذه "الحزم" من الرهن العقاري المختلط (الأساسي والثانوي) تستند إلى أوراق مالية مدعومة بالأصول، لذا بدا معدل العائد المحتمل جيدًا جدًا (نظرًا لأن المقرضين الثانويين يدفعون أقساطًا أعلى على القروض المضمونة بالعقارات القابلة للبيع، والتي كان يُفترض عمومًا أنها "لا يمكن أن تفشل"). كان للعديد من الرهن العقاري الثانوي معدل فائدة أولي منخفض خلال العامين أو الثلاثة أعوام الأولى، وكان أولئك الذين تخلفوا عن السداد يتم "مبادلتهم" بانتظام في البداية، ولكن في النهاية، بدأت حصة أكبر من المقترضين في التخلف عن السداد بأعداد مذهلة. انفجرت فقاعة أسعار المساكن المتضخمة ، وهبطت تقييمات العقارات بشكل حاد ولم يعد من الممكن تقدير المعدل الحقيقي للعائد على الاستثمار، وبالتالي انهارت الثقة في هذه الأدوات، وتم اعتبار جميع الرهن العقاري الأقل من الدرجة الأولى أصولاً سامة عديمة القيمة تقريبًا ، بغض النظر عن تركيبتها أو أدائها الفعلي. وبسبب نموذج "التأسيس للتوزيع" الذي اتبعه العديد من مؤسسي الرهن العقاري دون المستوى المطلوب، لم يكن هناك سوى القليل من المراقبة لجودة الائتمان والقليل من الجهد في العلاج عندما أصبحت هذه الرهن العقاري متعثرة. [4] القروض دون المستوى المطلوب كأدوات إقراض عدوانية. الأسواق ذات التركيز العالي على مرافق الإقراض العدوانية معرضة لخطر انخفاض حاد في أسعار العقارات بعد صدمة سلبية للطلب. [18]

لتجنب دفعات الرهن العقاري الأولية المرتفعة، حصل العديد من المقترضين دون المستوى المطلوب على قروض عقارية بمعدل فائدة قابل للتعديل (أو ARMs) والتي تمنحهم معدل فائدة أولي أقل. ولكن مع التعديلات السنوية المحتملة بنسبة 2٪ أو أكثر سنويًا، يمكن أن تنتهي هذه القروض إلى تكلفة أعلى بكثير. لذلك فإن قرضًا بقيمة 500000 دولار بمعدل فائدة 4٪ لمدة 30 عامًا يعادل سدادًا يبلغ حوالي 2400 دولار شهريًا. لكن نفس القرض بمعدل فائدة 10٪ لمدة 27 عامًا (بعد انتهاء الفترة القابلة للتعديل) يعادل سدادًا بقيمة 4220 دولارًا. تسببت زيادة بنسبة 6 نقاط مئوية (من 4٪ إلى 10٪) في المعدل في زيادة تزيد قليلاً عن 75٪ في الدفع. [19] وهذا أكثر وضوحًا عند النظر في التكلفة مدى الحياة للقرض (على الرغم من أن معظم الناس سيرغبون في إعادة تمويل قروضهم بشكل دوري). وتبلغ التكلفة الإجمالية للقرض المذكور أعلاه بمعدل فائدة 4% 864000 دولار، في حين أن المعدل الأعلى البالغ 10% من شأنه أن يتسبب في تكلفة مدى الحياة قدرها 1367280 دولار. [ بحاجة لمصدر ]

انظر أيضا

مراجع

  1. ^ تقرير التحقيق في الأزمة المالية (PDF) . اللجنة الوطنية المعنية بأسباب الأزمة المالية والاقتصادية في الولايات المتحدة. 2011. ص 67.
  2. ^ لو، أندرو دبليو. "القراءة عن الأزمة المالية: مراجعة 21 كتابًا" (PDF) . مسودة: 9 يناير 2012. مجلة الأدب الاقتصادي. مؤرشف من الأصل (PDF) في 13 يناير 2013. تم الاسترجاع في 17 نوفمبر 2013. يشير مصطلح "الرهن العقاري دون المستوى المطلوب" إلى جودة الائتمان لمقترض الرهن العقاري كما تحدده مكاتب تصنيف الائتمان الاستهلاكي المختلفة مثل FICO وEquifax وExperian . يشار إلى المقترضين الأعلى جودة باسم "الرهن العقاري الرئيسي"، وبالتالي يشير مصطلح "سعر الرهن العقاري الرئيسي" إلى سعر الفائدة المفروض على القروض لمثل هؤلاء الأفراد الذين لديهم مخاطر تخلف عن السداد منخفضة. وفقًا لذلك، يتمتع المقترضون "دون المستوى المطلوب" بدرجات ائتمان أقل وهم أكثر عرضة للتخلف عن السداد من المقترضين الرئيسيين. تاريخيًا، تم تعريف هذه المجموعة على أنها المقترضين الذين تقل درجات FICO لديهم عن 600، على الرغم من أن هذا قد تغير بمرور الوقت والظروف، مما يجعل من الصعب تحديد ما يعنيه "الرهن العقاري دون المستوى المطلوب" حقًا.
  3. ^ "الإقراض دون المستوى المطلوب". وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. مؤرشف من الأصل في 2016-07-02 . تم الاسترجاع في 2018-09-21 .
  4. ^ abc Lemke, Lins and Picard, Mortgage-Backed Securities , Chapter 3 (Thomson West, 2013 ed.).
  5. ^ "إرشادات مؤسسة التأمين على الودائع الفيدرالية بشأن الإقراض دون المستوى المطلوب". Fdic.gov . تم الاسترجاع في 1 مايو 2010 .
  6. ^ Demanyank Y. (2009). Ten Myths about Subprime Mortgages Archived 2013-06-05 at the Wayback Machine . بنك الاحتياطي الفيدرالي في كليفلاند.
  7. ^ جولسبي، أوستان (2007-03-29). "القروض العقارية غير المسؤولة فتحت الأبواب أمام العديد من المستبعدين". المشهد الاقتصادي . نيويورك تايمز . تم الاسترجاع في 2010-12-03 .
  8. ^ "ديون القروض الطلابية تتجاوز تريليون دولار". www.NPR.org . NPR . تم الاسترجاع في 19 يناير 2015 .
  9. ^ ab Martin, Andrew (8 September 2012). "محصلو الديون يستفيدون من قروض الطلاب". نيويورك تايمز . تم الاسترجاع في 17 مايو 2017. ..يكافح العديد من المقترضين لسداد قروضهم الطلابية، وصناعة تحصيل الديون تستفيد من ذلك.
  10. ^ لوبوسكو، كاتي (5 يونيو 2018). "ديون القروض الطلابية بلغت للتو 1.5 تريليون دولار. النساء يسيطرن على معظمها". cnn.com .
  11. ^ فريدمان، زاك. "إحصائيات ديون القروض الطلابية في عام 2018: أزمة بقيمة 1.5 تريليون دولار". forbes.com .
  12. ^ ليمكي، لينس وبيكارد، الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، الفصل الثاني (تومسون ويست، طبعة 2013).
  13. ^ الرهن العقاري البديل.
  14. ^ "ما مدى خطورة فوضى الرهن العقاري الثانوي؟". إن بي سي نيوز . أسوشيتد برس. 13 مارس 2007. تم الاسترجاع في 13 يوليو 2008 .
  15. ^ بن س. بيرنانكي (17 مايو 2007). سوق الرهن العقاري الثانوي (خطاب). شيكاغو، إلينوي . تم استرجاعه في 13 يوليو 2008 .
  16. ^ "ما هي أزمة الرهن العقاري الثانوي؟". ناشيونال بوست . 2007-09-08. مؤرشف من الأصل في 2016-01-30 . تم استرجاعه في 2015-12-28 .
  17. ^ جريج ماك آرثر؛ جاكي ماكنيش (14 مارس 2009). "سر الرهن العقاري الثانوي القذر في كندا" . تم استرجاعه في 28 ديسمبر 2015 .
  18. ^ بافلوف، أندري؛ وواتشر، سوزان (مارس 2011). "الإقراض دون المستوى المطلوب وأسعار العقارات: الإقراض دون المستوى المطلوب وأسعار العقارات". اقتصاديات العقارات . 39 (1): 1-17. doi :10.1111/j.1540-6229.2010.00284.x. S2CID  152426044.
  19. ^ جاد، شام (10 يوليو 2007). "المعلومات الدقيقة عن الرهن العقاري منخفض المخاطر". Fool.com . تم الاسترجاع في 1 مايو 2010 .
ابحث عن subprime في ويكاموس، القاموس الحر.
  • جي إف بيلود، "الأزمة المستحيلة"
  • الذئاب تتغذى على خطة الإنقاذ NPR.com
  • "ذئاب الرهن العقاري الثانوي عادت". بيزنس ويك .
  • العمال يقولون إن المقرضين يديرون "غرف المراجل" مايكل هدسون وإي سكوت ريكارد، لوس أنجلوس تايمز، 4 فبراير/شباط 2005.
  • بيتر كوي (2007-03-02). "لماذا يواجه المقرضون الذين يقدمون قروضاً عقارية دون المستوى المطلوب مشاكل". بيزنس ويك . مؤرشف من الأصل في 4 مارس 2007.
  • يوليا ديميانيك وأوتو فان هيميرت (10 أكتوبر 2007). "فهم أزمة الرهن العقاري الثانوي". SSRN . doi :10.2139/ssrn.1020396. S2CID  195793149. {{cite journal}}: تتطلب المجلة الاستشهاد بها |journal=( مساعدة )
  • "الإقراض دون المستوى المطلوب". وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة . 2006-03-24. مؤرشف من الأصل في 2007-03-19.
  • "أسئلة وأجوبة: الإقراض دون المستوى المطلوب". بي بي سي. 14 مارس 2007.
  • "صعود وهبوط الرهن العقاري الثانوي" (PDF) . بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس . نوفمبر/تشرين الثاني 2007.
  • "15 يناير 2008 - الخسائر الرئيسية في سوق الرهن العقاري الثانوي" - بي بي سي نيوز . 15 يناير 2008. تم الاسترجاع في 6 يناير 2010 .
  • "مسار الخداع في الرهن العقاري الرديء" تحقيق أجرته صحيفة كليفلاند بلين ديلر حول تواطؤ المقرضين في فوضى حجز الرهن العقاري في كليفلاند. مايو/أيار 2008
  • إدوارد جرامليتش (2004-05-21). "الإقراض العقاري دون المستوى المطلوب: الفوائد والتكاليف والتحديات". مجلس محافظي نظام الاحتياطي الفيدرالي .
  • "من الرهن العقاري الثانوي إلى وقت الذروة ـ مناقشة حول الأزمة المالية الحالية" [ رابط دائم ] ندوة لمجموعة من خبراء الاقتصاد في كلية الشؤون الدولية والعامة بجامعة كولومبيا، 28 فبراير/شباط 2008. "ركود أوباما: تاريخ مختصر". Freedomofbleep.com. 2008-11-24 . تم الاسترجاع في 2010-05-01 .[ رابط ميت دائم ]
  • "ما يجب أن تعرفه عن الرهن العقاري المباع بشكل خاطئ" هل الرهن العقاري المباع بشكل خاطئ يشكل مشكلة للبنوك والوسطاء؟ 8 يونيو 2018
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Subprime_lending&oldid=1240280957"
Original text
Rate this translation
Your feedback will be used to help improve Google Translate