حق الارتفاق

حق الارتفاق الإيجابي هو الحق في استخدام عقار آخر لغرض محدد، بينما حق الارتفاق السلبي هو الحق في منع شخص آخر من القيام بنشاط قانوني على عقاره. على سبيل المثال، قد يسمح حق الارتفاق الإيجابي لمالك الأرض (أ) بقيادة ماشيته عبر أرض (ب). (أ) لديه حق ارتفاق إيجابي من (ب). في المقابل، قد يمنع حق الارتفاق السلبي مالك الأرض (أ) من بناء جدار من الأشجار يحجب إطلالة مالك الأرض المجاور (ب) على الجبل. (أ) يخضع لحق ارتفاق سلبي من (ب).

بحسب تعريف إيفرشيد إم آر في قضية إعادة إلينبورو بارك [1956] الفصل 131، يتطلب حق الارتفاق وجود قطعتي أرض على الأقل. تُسمى الأرض المستفيدة من حق الارتفاق بالعقار المستفيد، بينما تُسمى الأرض الخاضعة لحق الارتفاق بالعقار الخاضع. على سبيل المثال، يمتلك مالك القطعة (أ) حق ارتفاق لاستخدام ممر في القطعة (ب) للوصول إلى منزله. في هذه الحالة، تُعتبر القطعة (أ) هي العقار المستفيد، بينما تُعتبر القطعة (ب) هي العقار الخاضع، الذي يمنح حق الارتفاق أو يتحمل عبء الارتفاق.

يُمنح حق الارتفاق الخاص لأفراد أو كيانات خاصة. أما حق الارتفاق العام فيمنح حق الارتفاق للعامة، على سبيل المثال، للسماح للعامة بالمرور عبر قطعة أرض مملوكة لفرد.

في الولايات المتحدة، يُعرف حق الارتفاق التابع بأنه حقٌّ يُفيد العقار المستفيد، وينتقل تبعاً لملكية الأرض، وبالتالي ينتقل تلقائياً عند نقل ملكية العقار المستفيد. يسمح حق الارتفاق التابع لمالكي العقارات بالوصول إلى أراضٍ لا يمكن الوصول إليها إلا عبر أرض جارٍ.

على النقيض، يُفيد حق الارتفاق الشخصي فردًا أو كيانًا قانونيًا، وليس عقارًا مستفيدًا. قد يكون حق الارتفاق للاستخدام الشخصي (مثل استخدام منحدر للقوارب) أو للاستخدام التجاري (مثل منح شركة سكك حديدية حق عبور أرض لبناء خط سكة حديد وصيانته). تاريخيًا، لم يكن حق الارتفاق الشخصي قابلًا للتنازل أو التوريث، أما الآن، فيُمكن نقل حقوق الارتفاق التجارية بحرية إلى طرف ثالث. وهي قابلة للتقسيم، ولكن يجب أن تكون حصرية (أي أن المالك الأصلي لم يعد يستخدمها، وأن تكون حصرية لحامل حق الارتفاق)، ويجب على جميع حاملي حق الارتفاق الموافقة على التقسيم. في حال التقسيم، يتمتع كل جزء مُقسّم بحق الارتفاق.

يوجد حق ارتفاق عائم عندما لا يكون هناك موقع أو مسار أو طريقة أو حد ثابت لحق المرور . ^{[ 4 ] [ 5 ]} على سبيل المثال، قد يعبر حق المرور حقلاً دون وجود مسار مرئي، أو يسمح بالخروج عبر مبنى آخر لأغراض السلامة من الحرائق . قد يكون حق الارتفاق العائم عامًا أو خاصًا، تابعًا أو مطلقًا. ^{[ 6 ]} وقد عرّفته إحدى القضايا بأنه "حق ارتفاق مُعرّف بعبارات عامة، دون موقع أو وصف محدد، يُسمى حق ارتفاق عائم أو متنقل". ^{[ 7 ]} علاوة على ذلك، "يصبح حق الارتفاق العائم ثابتًا بعد الإنشاء ولا يمكن تغييره بعد ذلك". ^{[ 8 ]}

بشكل عام، يُعدّ حق المرور حقًا في الوصول إلى أرض الغير أو عبورها لغرضٍ ما. في كثير من الأحيان، في قانون الطاقة البريطاني وقانون العقارات ، يُعتبر حق المرور نوعًا من حقوق الارتفاق، سواءً كان تابعًا للأرض أو حقًا مطلقًا ، تستخدمه شركات المرافق للسماح لفنيي الخطوط بدخول الموقع ، "لتركيب كابلاتهم أو أنابيبهم عبر الأراضي الخاصة والاحتفاظ بها مقابل دفعات سنوية لمالك الأرض". ومثل الترخيص أو حق الانتفاع ، "يُعدّ حق المرور عادةً ترتيبًا مؤقتًا ولا ينتقل تلقائيًا إلى مالك أو شاغل جديد". ^{[ 9 ]} وبشكلٍ أعم، يمكن استخدام اتفاقية حق المرور لتلبية احتياجات البنية التحتية لأي مزود خدمة، مثل شبكة الاتصالات أو شبكة الكهرباء أو خط أنابيب الغاز. ^{[ 10 ]} في قانون التعدين، يُعدّ حق المرور حقًا في عبور أرض الجار، على سبيل المثال لنقل المعادن إلى ميناء بحري، وقد يشمل الحق في تشغيل خط سكة حديد خاص، ويتوقف الدفع على الحمولة المنقولة. تضمنت أشكال مختلفة من هذا المفهوم حقوق تصريف المياه (الحق في تصريف المياه) أو حقوق تهوية الهواء (الحق في نقل الهواء للتهوية). ^{[ 11 ]}

في الولايات المتحدة ، يتم استخدام حق الارتفاق العام لتلبية هذه الاحتياجات، وخاصة فيما يتعلق بالحقوق الدائمة.

يمكن لحق المرور أن يوفر الوصول من الأراضي العامة أو الطرق أو الممرات أو حق المرور العام إلى قطعة أرض. على سبيل المثال، إذا كان زاك وجيمس يمتلكان قطعتي أرض متجاورتين، فقد تتمتع قطعة أرض زاك بحقوق مرور لعبور قطعة أرض جيمس من الأراضي العامة أو الطرق أو الممرات أو حق المرور العام. في هذه الحالة، ستحتوي قطعة أرض زاك "المهيمنة" على حق مرور لعبور قطعة أرض جيمس "الخاضعة".

تُنشأ حقوق الارتفاق في أغلب الأحيان بنص صريح في وثائق ملزمة. وفي معظم الحالات، لا يكفي مجرد إجراء محادثة مع طرف آخر. وعادةً ما يمنح الأطراف حق الارتفاق لآخر، أو يحتفظون به لأنفسهم عند التصرف في الأرض. ويمكن "منح" أو "حفظ" حق الارتفاق صراحةً في سند ملكية أو أي وثيقة قانونية أخرى. كما يمكن إنشاؤه بالإشارة إلى مخطط تقسيم الأراضي عن طريق "التخصيص" أو في شرط تقييدي في اتفاقية جمعية الملاك. وبشكل عام، تُعدّ مبادئ قانون العقود أساسية في النزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق الصريحة.

تُعدّ حقوق الارتفاق الضمنية أكثر تعقيدًا، وتُحدّدها المحاكم بناءً على استخدام العقار ونية الأطراف الأصلية، سواءً كانوا أفرادًا أو جهات عامة/حكومية. لا تُسجّل حقوق الارتفاق الضمنية أو تُذكر صراحةً إلا بعد بتّ المحكمة في النزاع، بل تعكس ممارسات وأعراف استخدام العقار. وتستند المحاكم عادةً إلى نية الأطراف، فضلًا عن الاستخدام السابق، لتحديد وجود حق ارتفاق ضمني. وتُطبّق مبادئ قانون الملكية في النزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق الضمنية.

قد تكتسب جهة حكومية أو مزود خدمة خاص حق ارتفاق ضمني على أرض خاصة بحكم الخدمة العامة التي يقدمها. على سبيل المثال، قد تكون السلطة المحلية مسؤولة عن تركيب وصيانة نظام الصرف الصحي في منطقة حضرية. ومجرد كونها مسؤولة عن ذلك، وهو ما ينص عليه عادةً قانون أو تشريع محلي، قد يمنحها الحق، بموجب حق ارتفاق ضمني، في دخول ملكية خاصة لإجراء أعمال التركيب والصيانة. لا يُحدد موقع حق الارتفاق عادةً بدقة، ولكن يُحدد موقعه العام من خلال مسار الخدمة (أي أنابيب الصرف الصحي في هذا المثال). قد ترتبط خطوط الكهرباء والمياه أيضًا بحقوق ارتفاق ضمنية، ولكن عادةً ما تُحدد مواقع أنظمة الصرف الصحي ومياه الأمطار بدقة وتُسجل في وثائق ملكية الأراضي الخاصة.

لا يُعدّ وجود ضرورة وحده سببًا كافيًا لإنشاء أي حق ارتفاق. قد تتمتع قطع الأراضي التي لا تطل على طريق عام بحق ارتفاق مرور عبر الأراضي المجاورة إذا كان عبور تلك الأراضي ضروريًا للغاية للوصول إلى قطعة الأرض المحصورة، وكان هناك قصد أصلي لتوفير هذا الوصول، ولم يتم استكمال أو تسجيل منح هذا الحق، ولكن يُعتقد بوجوده. يلزم صدور أمر قضائي لتحديد وجود حق الارتفاق بالضرورة. وللحصول على هذا الأمر، عادةً ما يرفع الطرف الذي يدّعي حق الارتفاق دعوى قضائية، ويقوم القاضي بموازنة الضرر النسبي الناجم عن إنفاذ حق الارتفاق ضد العقار الخاضع للارتفاق مقابل الضرر الذي يلحق بالعقار المستفيد إذا تبيّن عدم وجود حق الارتفاق وبالتالي حصر الأرض.

لأن هذه الطريقة لإنشاء حق الارتفاق تتطلب فرض عبء (حق الارتفاق) على طرف آخر لصالح مالك الأرض المحصورة، فإن المحكمة تنظر إلى الظروف الأصلية عند تقييم التوزيع النسبي للمنفعة والعبء على كلا العقارين لاتخاذ قرارها العادل بشأن إنشاء هذا الحق. وبما أن هذه الطريقة تُعد إنشاءً فعليًا من قِبل المحكمة لحق غير موجود، فقد ينقضي هذا الحق تلقائيًا عند زوال الحاجة إليه (على سبيل المثال، إذا تم إنشاء طريق عام جديد بجوار العقار المحصور أو تم الحصول على حق ارتفاق آخر دون مراعاة مقارنة سهولة أو جدوى حق الارتفاق المفروض بأي بديل صالح).

يوجد أيضًا شكل غير مكتوب من حقوق الارتفاق يُعرف باسم حق الارتفاق الضمني، والذي ينشأ عن التقسيم الأصلي للأرض للاستخدام المستمر والواضح للقطعة المجاورة (مثل الوصول إلى طريق أو مصدر مياه)، كحق مالكي القطع في تقسيم فرعي باستخدام الطريق في مخطط التقسيم المعتمد دون الحاجة إلى منح حق ارتفاق محدد لكل قطعة جديدة عند نقل ملكيتها لأول مرة. ويُفرّق بين حق الارتفاق الضروري وحق الارتفاق الضمني في أن الأول لا ينشأ إلا عند الضرورة القصوى، بينما ينشأ الثاني عند الضرورة المعقولة. ويُعدّ حق الارتفاق الضروري معيارًا أعلى لاستنتاج حق الارتفاق.

في الهند، لا يمكن المطالبة بحق الارتفاق الضروري إلا في الحالات التي تستلزم فيها عملية النقل أو الوصية أو التقسيم مثل هذه المطالبة.

على سبيل المثال، تمنح بعض قوانين الولايات الأمريكية حق انتفاع دائم لأي من أحفاد شخص مدفون في مقبرة على ملكية خاصة.

في بعض الولايات، مثل نيويورك، يُطلق على هذا النوع من حقوق الارتفاق اسم حق الارتفاق الضروري . ^{[ 12 ]}

قد ينشأ حق الارتفاق أيضاً من خلال الاستخدام السابق. وتستند حقوق الارتفاق بالاستخدام السابق إلى فكرة أن مالكي الأراضي قد ينوون إنشاء حق ارتفاق، لكنهم ينسون إدراجه في سند الملكية .

هناك خمسة عناصر لإثبات حق الارتفاق عن طريق الاستخدام السابق:

1. الملكية المشتركة للعقارين في وقت واحد
2. ثم يتبع ذلك إنهاء الخدمة
3. يتم الاستخدام قبل الفصل وبعده
4. يلاحظ
   1. ليس مجرد الرؤية، بل أن يكون واضحاً أو قابلاً للاكتشاف من خلال فحص معقول (على سبيل المثال، قد يكون وجود خط صرف صحي مخفي يمكن للسباك تحديده كافياً للملاحظة).
5. ضروري ومفيد
   1. ضروري بشكل معقول
   2. ليس "الضرورة القصوى" المطلوبة بموجب حق الارتفاق بالضرورة

مثال

يمتلك (أ) قطعتي أرض. تطل إحداهما على شارع عام، بينما تقع الأخرى خلفها مباشرةً، وهي محاطة بالأراضي من جميع الجهات. يؤدي مدخل منزل (أ) من الشارع العام، مرورًا بالقطعة الأولى، وصولًا إلى القطعة الثانية حيث يقع منزله. ثم يبيع (أ) القطعة الأولى، لكنه ينسى تسجيل حق المرور عبر المدخل في سند الملكية.

كانت ملكية العقارين مشتركة في الأصل. كما استخدم (أ) الممر خلال تلك الفترة. ثم قام (أ) بفصل الأرض. ورغم أن (أ) لم يحتفظ بحق ارتفاق، إلا أن الممر يقع ضمن حدود العقار، ومن البديهي أن يعرف المشتري العاقل الغرض منه. وأخيرًا، يُعد الممر ضروريًا لقطعة أرض سكنية؛ لذا يُعتبر هذا حق ارتفاق ضمنيًا.

حقوق الارتفاق بالتقادم ، أو ما يُسمى أيضًا بحقوق الارتفاق التقادمية ، هي حقوق ارتفاق ضمنية تُمنح بعد أن يستخدم العقار المستفيد العقار بطريقة عدائية ومستمرة وعلنية لعدد محدد من السنوات بموجب القانون. وتختلف حقوق الارتفاق التقادمية عن الحيازة العدائية في أنها لا تشترط الحصرية.

بمجرد أن تصبح حقوق الارتفاق بالتقادم ملزمة قانونًا، فإنها تتمتع بنفس القوة القانونية التي تتمتع بها حقوق الارتفاق المكتوبة أو الضمنية. ولكن قبل أن تصبح ملزمة، لا تتمتع بأي قوة قانونية، وتُعتبر لاغية إذا اتخذ مالك العقار الحقيقي الإجراءات المناسبة للدفاع عن حقوق ملكيته. يُوجد حق الارتفاق بالتقادم عادةً في الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام ، مع العلم أن بعض الأنظمة القانونية الأخرى قد تسمح به أيضًا.

تختلف القوانين واللوائح بين الحكومات المحلية والوطنية، ولكن بعض السمات مشتركة بين معظم قوانين الوصفات الطبية:

• علني وواضح (أي، جليّ للجميع)
• فعلي ، مستمر (أي غير منقطع طوال الفترة الزمنية المطلوبة)؛ وهذا لا يتطلب بالضرورة الاستخدام اليومي أو الأسبوعي أو ما شابه.
• مخالفة لحقوق مالك العقار الحقيقي
• عدائي (أي معارض لمطالبة شخص آخر؛ قد يكون هذا عرضيًا، وليس "عدائيًا" بالمعنى الشائع)
• مستمر لفترة زمنية محددة بموجب القانون أو السوابق القضائية الاستئنافية

بخلاف الملكية المطلقة بالتقادم، لا تشترط حقوق الارتفاق بالتقادم عادةً الحصرية . في الولايات التي تشترطها، مثل فرجينيا، يُفسَّر شرط الحصرية على أنه يعني أن على مستخدم حق الارتفاق بالتقادم استخدام حق الارتفاق بطريقة مختلفة عن عامة الناس، أي استخدام "حصري" لذلك المستخدم. ^{[ 14 ]}

تتراوح مدة الاستخدام المتواصل اللازمة لتفعيل حق الارتفاق بالتقادم عادةً بين 5 و30 عامًا، وذلك تبعًا للقوانين المحلية (وأحيانًا بناءً على قانون التقادم المتعلق بالتعدي). وبشكل عام، إذا تصرف مالك العقار الحقيقي بشكل مناسب للدفاع عن حقوقه في أي وقت خلال المدة المطلوبة، ينتهي الاستخدام العدائي، وتُبطل المطالبات المتعلقة بحقوق الحيازة بالتقادم، وتُعاد مدة الاستخدام المتواصل إلى الصفر.

في بعض الأنظمة القضائية، إذا لم يكن الاستخدام عدائيًا، بل حظي بموافقة صريحة أو ضمنية من مالك العقار القانوني، فقد يتحول حق الارتفاق بالتقادم إلى حق ارتفاق عادي أو ضمني بدلًا من حق ارتفاق بالتقادم، ويصبح ملزمًا فورًا. ومن الأمثلة على ذلك قضية حقوق المرور في منزل ليساديل الأيرلندي المطولة ، والتي نُظرت منذ عام ٢٠١٠، والتي وسّعت نطاق الموافقات القائمة منذ فترة طويلة والممنوحة للأفراد لتشمل حق المرور العام. ^{[ ١٥ ] [ ١٦ ]}

في ولايات قضائية أخرى، يؤدي هذا الإذن فوراً إلى تحويل حق الارتفاق إلى ترخيص قابل للإنهاء، أو يعيد احتساب الوقت اللازم للحصول على حق ارتفاق بالتقادم.

تتمتع الممتلكات الحكومية أو المملوكة لشركات السكك الحديدية عمومًا بحصانة من حق الارتفاق بالتقادم في معظم الحالات، إلا أن بعض أنواع الممتلكات الحكومية الأخرى قد تخضع للتقادم في حالات معينة. في نيويورك، تخضع هذه الممتلكات الحكومية لفترة تقادم أطول ، تبلغ 20 عامًا بدلًا من 10 أعوام للممتلكات الخاصة .

في معظم الولايات القضائية الأمريكية، لا يُمكن تحديد حق الارتفاق بالتقادم إلا في حالة حق الارتفاق الإيجابي ، وليس السلبي . وفي جميع الولايات القضائية الأمريكية، لا يُمكن إنشاء حق الارتفاق الخاص بالمنظر (وهو حق ارتفاق سلبي) بالتقادم.

يمكن أيضًا استخدام التقادم لإنهاء حق ارتفاق قانوني قائم. على سبيل المثال، إذا قام مالك العقار الخاضع للارتفاق (العقار) ببناء سياج يحجب حق ارتفاق موثق قانونًا، فسيتعين على مالك العقار المستفيد اتخاذ إجراءات للدفاع عن حقوقه في حق الارتفاق خلال المدة القانونية، وإلا فقد يفقد حق الارتفاق قوته القانونية، حتى وإن ظل موثقًا رسميًا. يُشار أحيانًا إلى عدم استخدام حق الارتفاق، مما يؤدي إلى فقدانه، بمصطلح "عدم الاستخدام".

عندما يُضلل مالك العقار بشأن وجود حق ارتفاق أثناء بيعه، ولا يُدرج في سند الملكية للمشتري حق ارتفاق صريح على عقار مجاور يملكه البائع، يجوز للمحكمة التدخل وإنشاء هذا الحق. وتعتمد حقوق الارتفاق بالمنع القضائي عمومًا على أي وعود غير مكتوبة، وأي أموال أنفقها الطرف المستفيد اعتمادًا على إقرارات الطرف المتضرر، وعوامل أخرى. وإذا رأت المحكمة أن المشتري تصرف بشكل معقول وبحسن نية، واعتمد على وعود البائع، فلها أن تُنشئ حق الارتفاق بالمنع القضائي.

على سبيل المثال: يبيع راي أرضًا لجوي على وعدٍ بأن بإمكان جوي استخدام ممر راي وجسره المؤدي إلى الطريق الرئيسي في أي وقت، لكن راي لم يُدرج حق المرور في سند ملكية الأرض. يقرر جوي، بعد أن رأى أن الأرض تستحق ثمنها، بناء منزل وربط مرآبًا بممر راي. إذا قرر راي (أو من يخلفه) لاحقًا إغلاق الممر ومنع جوي (أو من يخلفه) من الوصول إليه، فمن المرجح أن تُقر المحكمة بحق المرور بموجب مبدأ الإغلاق القضائي.

بما أن جو اشترى الأرض معتقدًا بوجود منفذ إلى الجسر والممر، ثم دفع ثمن منزل ووصلة، يُمكن القول إن جو اعتمد على وعد راي بحق الارتفاق. وقد قدّم راي معلومات مضللة لجو. وللحفاظ على العدالة، من المرجح أن تُقرّ المحكمة بحق الارتفاق بالمنع القضائي.

من جهة أخرى، لو كان راي قد منح جو حق الوصول إلى الجسر والممر بعد بيع الأرض له، لما كان هناك حق ارتفاق بالمنع. في هذه الحالة، يُعدّ سحب راي لحق الوصول إلى الممر مجرد إزعاج. لم يشترِ جو الأرض ولم يبنِ المنزل معتمدًا على حق الوصول إلى الممر والجسر. سيحتاج جو إلى إيجاد أساس قانوني منفصل لتبرير حق الارتفاق.

في الولايات المتحدة ، يجوز للحكومة الحصول على حقوق الارتفاق (شرائها) باستخدام سلطتها في نزع الملكية للمنفعة العامة من خلال إجراءات نزع الملكية في المحاكم. تجدر الإشارة إلى أنه في الولايات المتحدة، ووفقًا للتعديل الخامس للدستور الأمريكي، لا يجوز للحكومة الاستيلاء على أي عقار دون تعويض مالكه عن قيمته السوقية العادلة. وينطبق هذا سواءً حصلت الحكومة على الملكية الكاملة للعقار ("ملكية مطلقة") أو على حق انتفاع جزئي، كحق الارتفاق. فعلى سبيل المثال، تُمنح شركات المرافق العامة عادةً حقوق ارتفاق على مستوى الولاية القضائية للوصول إلى بنيتها التحتية القائمة وصيانتها.

في قانون إنجلترا وويلز بعد دمج الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان في القانون الإنجليزي، يجب أن يكون أي حرمان من حقوق مالك العقار "متوافقًا مع القانون" وكذلك " ضروريًا في مجتمع ديمقراطي " و"متناسبًا".

في بعض الولايات القضائية في الولايات المتحدة، وخاصة كاليفورنيا ، تتمتع المحكمة بسلطة منح حق ارتفاق عادل استنادًا إلى مبادئ الإنصاف. ويمكن إنشاء حقوق الارتفاق العادلة في حالات التعديات المادية، حيث توازن المحكمة بين المصاعب التي تواجهها العقارات وتقرر أن حق الارتفاق مبرر. عند البت في منح حق الارتفاق العادل، تستخدم المحاكم معيار "المشقة النسبية". ويستند هذا المعيار إلى العوامل الثلاثة التالية:

1. يجب أن يكون المدعى عليه بريئاً. وهذا يعني أن التعدي يجب ألا يكون متعمداً أو قائماً على فعل إهمال.
2. ما لم تتضرر حقوق الجمهور، لن تسمح المحكمة ببقاء التعدي إذا كان الطرف المتعدى عليه سيتعرض لضرر لا يمكن إصلاحه.
3. يجب أن تكون المشقة التي تلحق بالمتعدي غير متناسبة بشكل كبير (أكثر) من المشقة التي تلحق بالطرف المتعدى عليه من خلال السماح ببقاء التعدي.

بخلاف الطرق الأخرى لإنشاء حق الارتفاق، إذا قررت المحكمة وجود حق ارتفاق عادل، فإن أصحاب العقارات الذين تم التعدي على ممتلكاتهم يحق لهم عمومًا الحصول على تعويضات.