قروض الرهن العقاري عالية المخاطر

📅 آخر تحديث: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

في مجال التمويل ، يُعرف الإقراض عالي المخاطر (ويُشار إليه أيضاً بالإقراض شبه الممتاز ، والإقراض دون المستوى ، والإقراض غير الممتاز ، وإقراض الفرصة الثانية ) بأنه تقديم قروض للأشخاص الذين قد يواجهون صعوبة في الالتزام بجدول السداد. [ 1 ]

تتميز القروض عالية المخاطر بارتفاع أسعار الفائدة، وضعف جودة الضمانات، وشروط أقل ملاءمة للتعويض عن ارتفاع مخاطر الائتمان. [ 2 ] خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من الألفية الثانية، تم تجميع العديد من القروض عالية المخاطر في أوراق مالية مدعومة برهون عقارية ، وتعثرت في نهاية المطاف ، مما ساهم في الأزمة المالية لعام 2008. [ 3 ]

يؤكد مؤيدو الإقراض عالي المخاطر أن هذه الممارسة تتيح الائتمان لأشخاص ما كانوا ليتمكنوا من الوصول إلى سوق الائتمان لولاها. وقد أوضح البروفيسور هارفي إس. روزن من جامعة برينستون قائلاً: "إن أهم ما حققته الابتكارات في سوق الرهن العقاري على مدى الثلاثين عامًا الماضية هو إتاحة الفرصة للمستبعدين: الشباب، والمهمشين، والأشخاص الذين لا يملكون مدخرات كافية في البنوك لدفع دفعة أولى." [ 4 ]

تعريف مخاطر الرهن العقاري عالي المخاطر

يشير مصطلح "القروض عالية المخاطر" إلى الجدارة الائتمانية لبعض المقترضين، الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف ومخاطر أكبر للتخلف عن سداد القروض مقارنةً بالمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية الممتازة. [ 5 ] مع ازدياد النشاط الاقتصادي للأفراد، تُنشأ سجلات تتعلق بتاريخ اقتراضهم وكسبهم وإقراضهم. يُطلق على هذا التصنيف الائتماني ؛ ورغم أنه مشمول بقوانين الخصوصية ، إلا أن هذه المعلومات متاحة بسهولة لمن يحتاج إليها (في بعض البلدان، تسمح طلبات القروض صراحةً للمقرض بالوصول إلى هذه السجلات). قد تتضمن التصنيفات الائتمانية للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية المنخفضة ما يلي:

  • خبرة محدودة أو معدومة في مجال الديون؛
  • حيازة محدودة أو معدومة لأصول عقارية يمكن استخدامها كضمان (ليبيعها المُقرض في حالة التخلف عن السداد)؛
  • ديون مفرطة؛
  • من غير المرجح أن يكون الدخل المعروف للفرد أو الأسرة كافياً لتغطية نفقات المعيشة، بالإضافة إلى الفوائد والسداد؛
  • تاريخ من التأخر في السداد أو عدم السداد في بعض الأحيان؛
  • عدم سداد الديون بالكامل (الدين المتعثر)؛
  • الأحكام القانونية مثل "أوامر الدفع" أو الإفلاس (المعروفة أحيانًا في بريطانيا باسم أحكام محكمة المقاطعة أو CCJs).

قد تأخذ معايير المقرضين لتحديد فئات المخاطر في الاعتبار حجم القرض المقترح، بالإضافة إلى طريقة هيكلة القرض وخطة السداد، سواء كان قرض سداد تقليدي ، أو قرض رهن عقاري ، أو رهن عقاري مدعوم ، أو قرض بفائدة فقط ، أو قرض سداد قياسي ، أو قرض مُقسّم ، أو حد ائتماني لبطاقة ائتمان ، أو أي ترتيب آخر. كما يُؤخذ في الاعتبار المُقرض. ولهذا السبب، كان من الممكن تصنيف قرض مُقدّم لمقترض ذي خصائص "ممتازة" (مثل درجة ائتمانية عالية، وديون منخفضة) على أنه قرض دون المستوى المطلوب. [ 6 ]

حسب البلد

الولايات المتحدة

على الرغم من عدم وجود تعريف موحد ومعياري، تُصنف قروض الرهن العقاري عالية المخاطر في الولايات المتحدة عادةً على أنها تلك التي يقل فيها تصنيف الائتمان (FICO) للمقترض عن 600. [ 7 ] وقد شاع استخدام هذا المصطلح في وسائل الإعلام خلال أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر أو "أزمة الائتمان" عام 2007. أما القروض التي لا تستوفي معايير الاكتتاب الخاصة بمؤسستي فاني ماي وفريدي ماك للرهون العقارية الممتازة فتُسمى "قروضًا غير مطابقة". ولذلك، لا يمكن إدراجها ضمن سندات الرهن العقاري المدعومة من فاني ماي أو فريدي ماك [ 8 ]، كما أنها أقل سيولة في السوق الثانوية.

يحصل المقترض الذي يتمتع بسجل حافل بسداد الأقساط في موعدها وبالكامل على ما يُسمى قرضًا ورقيًا من الدرجة A. أما المقترضون ذوو التصنيفات الائتمانية الأقل من الممتازة، فقد يُصنفون ضمن فئات A-، B-، C-، أو D-، مع زيادة تدريجية في مدفوعات الفائدة للمقترضين الأقل التزامًا بالسداد، وذلك لتمكين الشركة من توزيع مخاطر التخلف عن السداد بشكل عادل بين جميع المقترضين. وبين قروض الدرجة A وقروض الدرجة الأدنى من حيث المخاطر، توجد فئة تُسمى Alt-A . وترتبط فئة A- بفئة Alt-A، حيث يصنفها بعض المقرضين على أنها نفس الفئة، ولكن تُعرف فئة A- تقليديًا بأنها قروض الرهن العقاري التي يقل تصنيفها الائتماني (FICO) عن 660، بينما تُعرف فئة Alt-A تقليديًا بأنها قروض تفتقر إلى الوثائق الكاملة أو مع وجود وثائق بديلة تثبت القدرة على السداد. [ 9 ] قُدِّرت قيمة قروض الرهن العقاري عالية المخاطر في الولايات المتحدة بنحو 1.3 تريليون دولار (حوالي 1.89 تريليون  دولار في عام 2024 ) اعتبارًا من مارس 2007، [ 10 ] مع وجود أكثر من 7.5 مليون قرض رهن عقاري عالي المخاطر من الدرجة الأولى قائم . [ 11 ]  

قروض الطلاب

في الولايات المتحدة، تجاوزت ديون قروض الطلاب ديون بطاقات الائتمان، لتصل إلى تريليون دولار في عام 2012. [ 12 ] [ 13 ] ومع ذلك، نما هذا المبلغ بسرعة بنسبة 50% ليصل إلى 1.5 تريليون دولار بحلول عام 2018. [ 14 ] [ 15 ] في دول أخرى، تُضمن هذه القروض من قبل الحكومات أو جهات راعية. تُصمم العديد من قروض الطلاب بطرق خاصة نظرًا لصعوبة التنبؤ بدخل الطلاب المستقبلي. قد تتخذ هذه القروض أشكالًا مختلفة، مثل القروض الميسرة ، وقروض السداد الحساسة للدخل ، وقروض السداد المشروطة بالدخل، وما إلى ذلك. ولأن قروض الطلاب توفر سجلات السداد اللازمة للتصنيف الائتماني، وقد تشير أيضًا إلى إمكاناتهم في الكسب، فإن التخلف عن سداد قروض الطلاب قد يُسبب مشاكل خطيرة لاحقًا في حياة الطالب، خاصةً إذا رغب في شراء سلعة أو منزل بالتقسيط، حيث يُرجح تصنيف المتخلفين عن السداد ضمن فئة "القروض عالية المخاطر"، مما يعني احتمال رفض القرض أو صعوبة الحصول عليه، وبالتأكيد تكلفته الباهظة مقارنةً بمن يتمتع بسجل سداد مثالي. [ 13 ]

كندا

لم ينتشر سوق الرهن العقاري عالي المخاطر في كندا بنفس القدر الذي انتشر به في الولايات المتحدة. [ 16 ] [ 17 ]

المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة، يُستخدم مصطلح "القروض عالية المخاطر" بشكل أقل شيوعًا منه في الولايات المتحدة؛ إذ يُوصف هذا القطاع غالبًا بأنه قروض "غير ممتازة" أو "غير قياسية" أو "عالية المخاطر"، ويشمل نطاقًا أوسع من قروض المستهلكين غير المضمونة، بدلًا من أن يكون مُركزًا بشكل أساسي على الرهن العقاري. [ 18 ] تشمل فئات المنتجات الرئيسية الائتمان قصير الأجل عالي التكلفة (قروض يوم الدفع)، والائتمان المُحصّل من المنازل (الإقراض المباشر)، وقروض الضامن ، وبطاقات الائتمان عالية المخاطر ، وقروض التقسيط عبر الفروع، وقروض دفتر تسجيل المركبة، وعقود الإيجار المنتهي بالتمليك . [ 19 ]

نُقلت مسؤولية تنظيم الائتمان الاستهلاكي في المملكة المتحدة من مكتب التجارة العادلة إلى هيئة السلوك المالي (FCA) في أبريل 2014. [ 20 ] وفي يناير 2015، فرضت هيئة السلوك المالي سقفًا لأسعار الائتمان قصير الأجل ذي التكلفة المرتفعة، بحيث لا تتجاوز الرسوم 0.8% يوميًا من المبلغ المقترض، مع ضمان عدم سداد المقترضين لأكثر من ضعف القرض الأصلي. [20] وقد ساهم هذا السقف في انهيار شركة وونغا، التي كانت سابقًا أكبر مُقرض للقروض قصيرة الأجل في المملكة المتحدة، والتي دخلت مرحلة التصفية في أغسطس 2018. [ 21 ] واستهدفت تدخلات أوسع نطاقًا من جانب هيئة السلوك المالي بين عامي 2019 و2023 قطاعات أخرى ذات تكلفة مرتفعة، بما في ذلك تسعير السحب على المكشوف، والائتمان المنزلي، وقروض الضمان، مما أدى إلى مزيد من عمليات الانسحاب من السوق في هذا القطاع. [ 22 ]

كان الأثر الإجمالي للإصلاح التنظيمي انكماشًا كبيرًا في سوق القروض غير الأساسية في المملكة المتحدة. وبحلول عام 2024، أفادت هيئة السلوك المالي (FCA) أن قطاع الائتمان عالي التكلفة قد انكمش بما يقارب 3 مليارات جنيه إسترليني من حجم الإقراض منذ عام 2019، مع خروج أكثر من 250 شركة من السوق. [ 22 ] وشملت أبرز الشركات التي غادرت السوق: وونغا (قروض يوم الدفع، 2018)، وبرايت هاوس (التأجير المنتهي بالتملك، 2020)، وأميغو لونز (قروض بضمان، 2023)، وقسم الإقراض المنزلي التابع لشركة بروفيدنت (الائتمان المحصل من المنازل، 2021)، بينما استمرت شركات الإقراض بالتقسيط، مثل إيفري داي لونز، في العمل ضمن قطاع الفروع. [ 23 ] وصف تقرير صادر عام 2024 عن شركتي ClearScore و EY سوق الإقراض غير الأساسي الناتج بأنه "مختل"، مشيرًا إلى أن المستهلكين الضعفاء يُدفعون نحو منتجات "اشتر الآن وادفع لاحقًا" غير الخاضعة للتنظيم أو إلى مقرضي الأموال غير الشرعيين، حيث تشير التقديرات إلى أن ثلاثة ملايين بالغ قد استخدموا مُقرضًا غير مرخص في السنوات الثلاث السابقة - أي بزيادة عشرة أضعاف عن تقديرات هيئة السلوك المالي السابقة. [ 18 ] [ 21 ]

وصفت الأبحاث الأكاديمية تجربة المملكة المتحدة بأنها مثال على فشل السوق في مجال الائتمان عالي المخاطر، مشيرةً إلى أن التدخل التنظيمي قلل من الإقراض الاستغلالي، ولكنه في الوقت نفسه خلق سلبيات على نطاق صغير أدت إلى تثبيط دخول أسواق جديدة، مما ترك فجوة لم تتمكن اتحادات الائتمان ولا مؤسسات تمويل التنمية المجتمعية من سدها على نطاق كافٍ. [ 24 ]

أزمة الرهن العقاري الثانوي

نشأت أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر من "دمج" الرهون العقارية الأمريكية عالية المخاطر والرهون العقارية الأمريكية العادية في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBSs)، والتي كانت تُباع تقليديًا في سوق منفصلة عن القروض الممتازة . [ 3 ] استندت هذه "الحزم" من الرهون العقارية المختلطة (الممتازة وعالية المخاطر) إلى أوراق مالية مدعومة بأصول، لذا بدا معدل العائد المحتمل جيدًا للغاية (نظرًا لأن مُقرضي الرهن العقاري عالي المخاطر يدفعون علاوات أعلى على القروض المضمونة بعقارات قابلة للبيع، والتي كان يُفترض عمومًا أنها "لا يمكن أن تفشل"). تميزت العديد من الرهون العقارية عالية المخاطر بأسعار فائدة أولية منخفضة خلال السنتين أو الثلاث سنوات الأولى، وكان يتم "استبدال" الرهون المتعثرة بانتظام في البداية، ولكن في النهاية، بدأت نسبة أكبر من المقترضين بالتخلف عن السداد بأعداد هائلة. انفجرت فقاعة أسعار المنازل المتضخمة ، وهبطت تقييمات العقارات بشكل حاد، وتعذر تقدير معدل العائد الحقيقي على الاستثمار، مما أدى إلى انهيار الثقة في هذه الأدوات، واعتُبرت جميع قروض الرهن العقاري ذات التصنيف الائتماني المنخفض أصولًا سامة عديمة القيمة تقريبًا ، بغض النظر عن تركيبتها أو أدائها الفعلي. وبسبب نموذج "الإصدار للتوزيع" الذي اتبعه العديد من مُصدري قروض الرهن العقاري ذات التصنيف الائتماني المنخفض، كان هناك ضعف في مراقبة جودة الائتمان، وقلة في الجهود المبذولة لمعالجة هذه القروض المتعثرة. [ 3 ] وتُعد الأسواق التي تشهد تركيزًا عاليًا من تسهيلات الإقراض العدوانية مُعرضة لخطر انخفاض حاد في أسعار العقارات بعد صدمة سلبية للطلب. [ 25 ]

لتجنب دفعات الرهن العقاري الأولية المرتفعة، لجأ العديد من المقترضين ذوي الجدارة الائتمانية المنخفضة إلى قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة ، والتي تمنحهم معدل فائدة أوليًا أقل. ولكن مع احتمالية تعديلات سنوية تصل إلى 4% أو أكثر، قد ينتهي الأمر بهذه القروض بتكلفة أعلى بكثير. ففي حالة الرهن العقاري النموذجي ذي الجدارة الائتمانية المنخفضة الذي مُنح خلال طفرة الإسكان، ينتج عن قرض بقيمة 500,000 دولار أمريكي بفائدة 5.5% لمدة 30 عامًا دفعة شهرية تشمل أصل القرض والفائدة تبلغ حوالي 2,839.43 دولارًا أمريكيًا . في المقابل، ينتج عن القرض نفسه بفائدة 8.5%، مع حد أقصى نموذجي للتعديل بنسبة 3% لمدة 27 عامًا (بعد انتهاء فترة التعديل)، دفعة شهرية تبلغ حوالي 4,079.74 دولارًا أمريكيًا . وسيؤدي التعديل التالي (عادةً 1% كل ستة أشهر) إلى زيادة تقارب 42.5% عن الدفعة الشهرية الأولية.

يتضح هذا الأمر أكثر عند النظر إلى التكلفة الإجمالية للقرض (مع أن معظم الناس يرغبون في إعادة تمويل قروضهم دوريًا). تبلغ التكلفة الإجمالية للقرض المذكور أعلاه بفائدة 5.5% حوالي 1,018,891.24 دولارًا أمريكيًا ، بينما تبلغ التكلفة الإجمالية للقرض بفائدة أعلى قدرها 9.5% حوالي 1,366,390.93 دولارًا أمريكيًا .

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ تقرير لجنة التحقيق في الأزمة المالية (ملف PDF) . اللجنة الوطنية المعنية بأسباب الأزمة المالية والاقتصادية في الولايات المتحدة. 2011. ص  67.
  2. ↑ "قروض الرهن العقاري عالية المخاطر" . وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. مؤرشف من الأصل بتاريخ 2016-07-02 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2018-09-21 .
  3. 1 2 3 ليمكي، لينز وبيكارد، الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، الفصل 3 (تومسون ويست، طبعة 2013).
  4. ↑ غولزبي، أوستن (29 مارس 2007). "الرهون العقارية غير المسؤولة فتحت الأبواب أمام الكثير من المستبعدين" . المشهد الاقتصادي . صحيفة نيويورك تايمز. مؤرشف من الأصل في 21 أغسطس 2025. تم الاسترجاع في 3 ديسمبر 2010 .
  5. ↑ "إرشادات المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع بشأن الإقراض عالي المخاطر" . Fdic.gov . تم الاطلاع عليه في 1 مايو 2010 .
  6. ↑ ديمانيانك واي. (2009). عشر خرافات حول قروض الرهن العقاري عالية المخاطر. مؤرشف بتاريخ 2013-06-05 في أرشيف الإنترنت . بنك الاحتياطي الفيدرالي في كليفلاند.
  7. ↑ لو، أندرو و. "قراءة عن الأزمة المالية: مراجعة لـ 21 كتابًا" (ملف PDF) . مسودة: 9 يناير 2012. مجلة الأدب الاقتصادي. مؤرشفة من الأصل (ملف PDF) في 13 يناير 2013. تم الاطلاع عليها في 17 نوفمبر 2013. يشير مصطلح "الرهن العقاري عالي المخاطر" إلى الجدارة الائتمانية لمقترض الرهن العقاري كما تحددها مكاتب تصنيف الائتمان الاستهلاكي المختلفة مثل FICO وEquifax وExperian. يُشار إلى المقترضين ذوي الجدارة الائتمانية الأعلى باسم "الرهن العقاري الممتاز"، ومن ثم يشير مصطلح "سعر الفائدة الممتاز" إلى سعر الفائدة المفروض على القروض الممنوحة لهؤلاء الأفراد ذوي مخاطر التخلف عن السداد المنخفضة. وبناءً على ذلك، فإن المقترضين "عاليي المخاطر" لديهم درجات ائتمانية أقل وهم أكثر عرضة للتخلف عن السداد من المقترضين "الممتازين". تاريخيًا، تم تعريف هذه المجموعة على أنها مقترضون لديهم درجات FICO أقل من 600، على الرغم من أن هذا قد اختلف بمرور الوقت والظروف، مما يجعل من الصعب تحديد ما يعنيه "عالي المخاطر" حقًا.
  8. ↑ ليمكي، لينز وبيكارد، الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، الفصل 2 (تومسون ويست، طبعة 2013).
  9. ↑ قروض الرهن العقاري البديلة (Alt-A) .
  10. ↑ "ما مدى خطورة أزمة الرهن العقاري الثانوي؟" . شبكة إن بي سي نيوز . أسوشيتد برس. 13 مارس 2007. تم الاطلاع عليه في 13 يوليو 2008 .
  11. ↑ بن س. بيرنانكي (17 مايو 2007). سوق الرهن العقاري عالي المخاطر (خطاب). شيكاغو، إلينوي . تم الاطلاع عليه في 13 يوليو 2008 .
  12. ↑ "ديون قروض الطلاب تتجاوز تريليون دولار" . www.NPR.org . NPR . تم الاطلاع عليه بتاريخ 19 يناير 2015 .
  13. 1 2 مارتن، أندرو (8 سبتمبر 2012). "محصلو الديون يجنون أرباحًا طائلة من قروض الطلاب" . نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه في 17 مايو 2017. ..يعاني العديد من المقترضين من صعوبة سداد قروضهم الطلابية، وتستغل شركات تحصيل الديون هذا الوضع لتحقيق مكاسب مالية.
  14. ↑ لوبوسكو، كاتي (5 يونيو 2018). "بلغت ديون قروض الطلاب 1.5 تريليون دولار. وتتحمل النساء معظمها" . cnn.com . مؤرشف من الأصل في 5 يونيو 2018.
  15. ↑ فريدمان، زاك (16 يوليو 2023). "إحصائيات ديون قروض الطلاب في عام 2018: أزمة بقيمة 1.5 تريليون دولار" . forbes.com .
  16. ↑ "ما هي أزمة الرهن العقاري الثانوي؟" . ناشيونال بوست . 8 سبتمبر 2007. مؤرشف من الأصل في 30 يناير 2016. تم الاطلاع عليه في 28 ديسمبر 2015 .
  17. ↑ غريغ ماك آرثر؛ جاكي ماكنيش (14 مارس 2009). "سر كندا القذر المتعلق بالرهون العقارية عالية المخاطر" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 28 ديسمبر 2015 .
  18. 1 2 بناء سوق إقراض غير أساسي يلبي احتياجات المستهلكين في المملكة المتحدة (ملف PDF) (تقرير). ClearScore و EY. 2024. تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 فبراير 2026 .
  19. ↑ "الائتمان عالي التكلفة والائتمان الاستهلاكي" . هيئة السلوك المالي . تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 فبراير 2026 .
  20. ١ ٢ "هيئة السلوك المالي تؤكد قواعد تحديد سقف الأسعار لمقرضي القروض قصيرة الأجل" . هيئة السلوك المالي . ١١ نوفمبر ٢٠١٤. تم الاطلاع عليه بتاريخ ٢٥ فبراير ٢٠٢٦ .
  21. 1 2 "المستهلكون البريطانيون الأكثر ضعفاً يُستبعدون بشكل متزايد من سوق القروض المنظمة "المختلة" . فايننشال تايمز . 27 فبراير 2024. تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 فبراير 2026 .
  22. 1 2 "استراتيجية هيئة السلوك المالي للإقراض الاستهلاكي" (ملف PDF) . هيئة السلوك المالي . 20 مارس 2024. تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 فبراير 2026 .
  23. ↑ إيرسيج، جاريد (14 نوفمبر 2025). "الإقراض عالي المخاطر: حجر الزاوية في الشمول المالي" . جرانت ثورنتون . تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 فبراير 2026 .
  24. ↑ مجلي، أ. (2024). “استكشاف البدائل في سوق الائتمان الاستهلاكي: مؤسسات تمويل تنمية المجتمع في المملكة المتحدة”. Tijdschrift voor Economics and Sociale Geografie . دوى : 10.1111/tesg.12640 .
  25. ↑ بافلوف، أندريه؛ واشتر، سوزان (مارس 2011). "الإقراض عالي المخاطر وأسعار العقارات: الإقراض عالي المخاطر وأسعار العقارات" . اقتصاديات العقارات . 39 (1): 1-17 . doi : 10.1111/j.1540-6229.2010.00284.x . S2CID 152426044 .