إيجار الأرض

في القانون الإنجليزي ، يبدو أن مصطلح "إيجار الأرض" كان يُستخدم في وقت من الأوقات بشكل شائع للإشارة إلى المنازل والأراضي التي تُصدر عنها إيجارات الأرض، وكذلك للإشارة إلى الإيجارات نفسها. ^{[ 8 ]} وقد لاحظ اللورد إلدون في عام 1815 أن السياق الذي ورد فيه المصطلح قد يُغير معناه بشكل جوهري. ^{[ 5 ] [ 9 ]}

يُعرَّف إيجار الأرض في العصر الحديث بأنه الإيجار الذي تُؤجَّر به الأرض لغرض تحسينها بالبناء، أي إيجار يُحتسب على الأرض فقط، وليس على المباني التي ستُقام عليها. ^{[ 5 ]} ولذلك، يكون عادةً أقل من الإيجار الذي يُمكن الحصول عليه لمبنى مُؤجَّر في السوق المفتوحة، ويُؤجَّر لفترة أطول - 21 عامًا على الأقل، ولكن في الغالب 99 عامًا، أو 125 عامًا، أو حتى 999 عامًا. وتكمن فائدة هذا الترتيب لمالك الأرض في حصوله على حيازة الأرض المُحسَّنة، أي الأرض التي بُني عليها المبنى، عند انتهاء مدة الإيجار. وعلى الرغم من أن مالك الأرض غالبًا ما يكون قد توفي بحلول ذلك الوقت، إلا أن مُلّاك الأراضي كانوا يُراعون في كثير من الأحيان مصلحة الأجيال القادمة من عائلاتهم في عصر الطبقة المالكة للأراضي.  

شهدت مدن المملكة المتحدة تطورًا سكنيًا ملحوظًا خلال العصر الفيكتوري ، حيث بُني معظمه على أراضٍ استحوذ عليها المطورون العقاريون من ملاك الأراضي الحرة بموجب عقود إيجار. وبحلول أوائل القرن العشرين، بدأت سياسات ملكية العقارات تتغير، وبرز إدراك أن العديد من العاملين يعيشون في مساكن لا يملكونها فعليًا، بل اشتروا أصولًا متناقصة القيمة، وقد يفقدون منازلهم عند انتهاء عقد إيجار الأرض. وعلى مدار ذلك القرن، سُنّت تشريعات عديدة لمنح المستأجرين السكنيين مزيدًا من الأمان في حيازتهم، وذلك بمنحهم الحق في تمديد عقود إيجارهم. ووجد ملاك الأراضي الحرة أن عودة ملكية العقار إليهم تتأجل إلى وقت لاحق، وهذا، إلى جانب ازدياد ملكية الشركات للعقارات التي تتطلب عوائد استثمارية قصيرة الأجل، دفع بعضهم إلى اعتبار إيجار الأرض نفسه شكلًا من أشكال الاستثمار، وسعوا في كثير من الحالات إلى تعظيمه. في النصف الثاني من القرن، شاع إدراج بنود مراجعة الإيجار في عقود إيجار الأراضي، ومع اقتراب نهاية القرن، صُممت بعض هذه البنود للحفاظ على القيمة الحقيقية للعائدات الإيجارية أو زيادتها، واعتُبرت مرهقة للمستأجرين. ونشأ سوق للاستثمار في إيجارات الأراضي السكنية. وبحلول نهاية القرن العشرين، كان العديد من مُنشئي المساكن يبيعون عقاراتهم بعقود إيجار الأراضي - حتى لو لم يكن هناك سبب جوهري لذلك - بهدف توفير دخل يُمكن بيعه للمستثمرين، بالإضافة إلى بيع العقار نفسه بعقد إيجار طويل الأجل. ^{[ 10 ]}

ينظم قانون إصلاح الملكية المشتركة والإيجارية لعام ٢٠٠٢ واللوائح المرتبطة به ^{[ ١١ ]} الآن شكل الإشعار المطلوب إصداره لتحصيل إيجار الأرض. وكانت هناك سابقًا مشكلة تتمثل في قيام بعض الملاك بإرسال مطالبات دفع مبهمة أو غير نزيهة إلى المستأجرين.

بموجب شروط عقد الإيجار، يمنح مالك الأرض (المالك المطلق للأرض أو العقار) الإذن للمستأجر بحيازة العقار لفترة زمنية محددة. قد تتراوح هذه الفترة بين 21 و999 عامًا، وخلالها يدفع المستأجر إيجارًا للأرض لمالك الأرض. يؤجر مالكو الأراضي العقارات أساسًا مقابل القسط الأولي الذي دفعه المستأجر الأصلي مقابل منح عقد الإيجار؛ ولكن بالإضافة إلى ذلك، يُدفع إيجار الأرض (غالبًا مبلغ رمزي) على المدى الطويل، وقد يمثل هذا استثمارًا جذابًا ذو دخل ثابت لبعض أنواع المستثمرين. ^{[ 12 ]} يتمثل الإجراء النهائي المتاح للمؤجر في حال إخلال المستأجر بشروط عقد الإيجار بسبب عدم سداد رسوم الخدمات أو إيجار الأرض أو الرسوم الإدارية، في فسخ عقد الإيجار واستعادة حيازة المنزل أو الشقة. وللقيام بذلك، يجب على المؤجر أولًا تقديم إشعار صحيح بموجب المادة 146 من قانون الملكية لعام 1925 - وهو إشعار طلب الحيازة. ومع ذلك، لا يجوز للمؤجر توجيه إشعار بموجب المادة 146 إذا كان مبلغ رسوم الخدمات أو الرسوم الإدارية أو إيجار الأرض المستحق (أو مزيج منها) يتجاوز 350 جنيهًا إسترلينيًا، أو إذا كان يتضمن مبلغًا مستحقًا لأكثر من ثلاث سنوات. ^{[ 11 ]}

توجد عدة شركات متخصصة في شراء حقوق إيجار الأراضي للاستثمار طويل الأجل من الملاك الراغبين في بيعها. وتركز هذه الشركات عادةً على شراء حقوق الإيجار المؤجلة ، إما لتحقيق دخل أولي أو لاحتمالية استعادة ملكية العقار في المستقبل. وتتأثر قيمة حقوق إيجار الأراضي بنمط مراجعة الإيجار بناءً على الزيادات المستقبلية في الدخل، وقيمة العقار، ومدة عقد الإيجار المتبقية، وما إذا كان يتم تطبيق قيمة الزواج . ^{[ 13 ] [ 14 ]}

قبل بيع حقوق إيجار الأرض، يُلزم القانون الأطراف المعنية بإرسال إشعارات القسم الخامس إلى أصحاب عقود الإيجار طويلة الأجل. يمنحهم هذا الإشعار مهلة شهرين للرد. بعد انقضاء هذه المهلة، يمكن إتمام الصفقة خلال 12 شهرًا بالسعر المذكور في الإشعار أو بسعر أعلى. الحالة الوحيدة التي لا تُشترط فيها هذه الإشعارات هي تبادل عقود بيع وشراء حقوق إيجار الأرض للشقق قبل بيع 50% منها. يسمح هذا الوضع بتحويل المبلغ وحقوق إيجار الأرض في المقابل، حتى بعد بيع جميع الشقق، دون الحاجة إلى إشعارات فردية. مع ذلك، يُنصح مشتري حق الإيجار بالاطلاع على العقد المُعلق على سند الملكية.

قبل عام ٢٠٠٣، كانت دائرة تسجيل الأراضي تُسجل إيجار الأرض، وهو إيجارٌ واضحٌ من سجل الملكية على موقعها الإلكتروني. ومنذ ١٣ أكتوبر ٢٠٠٣، توقفت دائرة تسجيل الأراضي عن ذلك، مما يستدعي دراسةً معمقةً لعقد الإيجار المُنزّل. ^{[ ١٥ ]}

في القانون الاسكتلندي ، لا يُستخدم مصطلح "إيجار الأرض"، ولكن يتم استبداله، لأغراض عملية، بمصطلح "إيجار الأرض السنوي "، والذي يحمل معنى مزدوجًا:

• في زمن الإصلاح الديني في اسكتلندا ، قُسّمت أراضي الكنيسة من قِبل التاج إلى إقطاعيات مختلفة، وكان يُطلق على أصحابها اسم "أسياد الإنشاء". في القرن السابع عشر، تنازل هؤلاء الأسياد عن سيادتهم للتاج، باستثناء رسوم الإقطاع ، التي كان من المقرر الاحتفاظ بها حتى يتم دفع ثمن متفق عليه لاستردادها. إلا أن التاج تنازل عن هذه السلطة المحفوظة للاسترداد عشية الاتحاد، وأصبحت رسوم الإقطاع واجبة الدفع بشكل دائم لأسياد الإنشاء كضريبة سنوية.
• كان المضاربون في أراضي البناء يمنحون عادةً حقوق انتفاع فرعية للمقاولين مقابل رسوم انتفاع مرتفعة. ولكن في الحالات التي كانت فيها حقوق الانتفاع الفرعية محظورة  - ربما كان هذا هو الحال قبل صدور قانون نقل الملكية (اسكتلندا) لعام 1874 - وكان هناك طلب كبير على أراضي البناء، كانت عقود الانتفاع تنص في كثير من الأحيان على أن يدفع المقاول إيجارًا سنويًا بدلًا من شراء الأرض بالكامل. يُسمى هذا الإيجار السنوي "  إيجار الأرض السنوي". ولا تُستحق فوائد على متأخرات إيجار الأرض السنوي، ومثل غيره من الأعباء العقارية، يمكن التنازل عن إيجار الأرض السنوي ونقله بحرية . ^{[ 21 ]}

تم إنهاء واجب الإقطاع في اسكتلندا بموجب قانون إلغاء الحيازة الإقطاعية وما إلى ذلك (اسكتلندا) لعام 2000 .

يخضع استرداد إيجارات الأراضي في أيرلندا الشمالية لقانون إيجارات الأراضي (أيرلندا الشمالية) لعام 2001. ^{[ 22 ]}

في هولندا، يتم تنظيم عقد إيجار الأرض بموجب الباب 7 من الكتاب 5 من القانون المدني الهولندي.

في كثير من الحالات، تصبح عقود الإيجار طويلة الأجل قروضًا مؤهلة مرتبطة بالمؤشرات، مما يخلق مزايا ضريبية.

منذ عام 2010، بدأت البنوك بتطبيق قواعد أكثر صرامة عند منح قروض الرهن العقاري للعقارات السكنية المؤجرة. ولا تزال عقود الإيجار الجديدة غير محددة المدة الصادرة اعتبارًا من 1 يناير 2013 فقط مؤهلة للحصول على قرض رهن عقاري. ويجب أن تتوافق هذه العقود مع "التوجيه المصرفي بشأن تمويل حقوق الإيجار" الصادر عن جمعية المصارف الهولندية. وتُستثنى عقود الإيجار محددة المدة، مثل 30 أو 49 عامًا، بينما تُعتبر عقود الإيجار محددة المدة القائمة الصادرة قبل 1 يناير 2013 مؤهلة للحصول على تمويل الرهن العقاري، شريطة استيفاء الشروط لمعايير الأهلية الصادرة عن جمعية المصارف الهولندية. وقد اتخذت البنوك هذا القرار خشية أن يُقدم مالك العقار على زيادات كبيرة في الإيجار، مما سيؤدي إلى مشاكل في السداد للمستأجر. ويواجه مالكو العقارات المؤجرة الراغبون في بيع منازلهم هذا القيد بشكل متزايد. ويبدو المنزل غير قابل للبيع في كثير من الحالات لأن المشترين المحتملين الجدد لا يستطيعون الحصول على التمويل.

تُطبّق ولاية ماريلاند نظام إيجار الأراضي، لا سيما في منطقة بالتيمور . ^{[ 28 ]} يعود هذا النظام إلى القرن السابع عشر، ^{[ 29 ]} حين كان صغار الملاك والفلاحون يدفعون محاصيلهم ومواشيهم للملاك الإقطاعيين مقابل استئجار أراضيهم. ^{[ 30 ]} في نظام إيجار الأراضي، لا يملك أصحاب المنازل سوى المبنى نفسه، لكن عليهم دفع مبلغ زهيد لاستئجار الأرض من مالكها. ^{[ 30 ]} وبموجب قانون ماريلاند، إذا لم يُدفع إيجار الأرض في موعده، يحق لمالك الأرض اللجوء إلى المحكمة وفرض حجز على المنزل، ما يعني الاستيلاء عليه فعليًا من مالكه مقابل مبلغ زهيد نسبيًا، ^{[ 28 ]} قد يصل أحيانًا إلى 24 دولارًا فقط. ^{[ 31 ]} وقد حدث هذا ما يقارب 4000 مرة في مدينة بالتيمور بين عامي 2000 و2005. ^{[ 32 ]} إضافةً إلى ذلك، عادةً ما تُقيّم العقارات التي تُفرض عليها رسوم إيجار الأراضي بأقل من 10000 دولار تقريبًا من العقارات المماثلة التي لا تُفرض عليها هذه الرسوم. ^{[ 30 ]}

في عام ٢٠٠٧، قدّم حاكم ولاية ماريلاند الديمقراطي، مارتن أومالي، مشروع قانون طارئًا لحظر إيجارات الأراضي الجديدة حظرًا تامًا ^{[ ٣٣ ]} ومنع مالكي الأراضي من الاستيلاء على منازل المستأجرين المتخلفين عن السداد. ^{[ ٣٤ ]} وقد أقرّ المجلس التشريعي مشروع القانون. ^{[ ٢٨ ]} وينص قانون ولاية ماريلاند على إلزام جميع مالكي الأراضي بتسجيل ملكيتهم لدى الولاية بحلول سبتمبر ٢٠٠٨، وإلاّ فإنّ ملكيتهم تُلغى تلقائيًا. ^{[ ٣٥ ]} وبحلول عام ٢٠٠٨، بلغ عدد مالكي الأراضي في ماريلاند حوالي ٨٥ ألفًا. ^{[ ٣٥ ]} وقد طعن بعض مالكي الأراضي في القوانين الجديدة أمام المحكمة، واصفين إياها بالاستيلاء غير الدستوري على الممتلكات دون تعويض عادل. ^{[ ٣١ ] [ ٣٦ ]} وفي عام ٢٠١١، قضت محكمة الاستئناف في ماريلاند، وهي أعلى محكمة في الولاية، بعدم دستورية القانون، وذلك فيما يتعلق بإلغاء حقوق ملكية المستأجرين. ^{[ 37 ]} لم يعد من الممكن إنشاء عقود إيجار جديدة للأراضي بعد 22 يناير 2007، ^{[ 38 ]} ويجب على مالكي الأراضي تسجيل عقود الإيجار الخاصة بهم لدى إدارة التقييمات الحكومية من أجل تحصيل الإيجارات أو تقديم طلب حجز على الإيجارات غير المدفوعة ^{[ 39 ]} (على الرغم من أن عدم التسجيل لم يعد يعرض حق الملكية للانقضاء).

يوجد في مدينة نيويورك أكثر من مئة مبنى سكني ، منها مبانٍ سكنية تمليكية وأخرى تعاونية، مبنية على أراضٍ مستأجرة . استُؤجر مبنى ترامب بلازا من عام ١٩٨٣ حتى عام ٢٠١٥، حين اشتراه مجلس إدارة التعاونية مقابل ١٩٠ مليون دولار. ^{[ ٤٠ ]} أما مبنى ستان هوب ، الذي تحوّل إلى تعاونية عام ٢٠٠٥، فلديه عقد إيجار يغطي مدة إيجار ثابتة تمتد لـ ١٥٠ عامًا. ^{[ ٤١ ]} يعود تاريخ العديد من عقود الإيجار إلى ستينيات وسبعينيات القرن الماضي، قبل أن تصبح المدينة واحدة من أغلى أسواق العقارات في العالم.

 بحسب أحد سماسرة العقارات في مدينة نيويورك، تميل الشقق في المباني المستأجرة إلى أن تكون أرخص بنسبة تتراوح بين 25 و40% من الوحدات المماثلة في المباني المبنية على أراضٍ مملوكة، إلا أن "المخاطر المتصورة" قد تُصعّب بيعها أو تمويلها. ^{[ 40 ] [ 42 ]} تشمل التكاليف الشهرية إيجار الأرض، لذا فهي أعلى بكثير من الرسوم في المباني المملوكة، وقد ترتفع بشكل حاد وغير متوقع إذا أُعيد تقييم قيمة الأرض خلال طفرة عقارية . نظريًا، قد يؤدي انتهاء عقد إيجار الأرض إلى تحويل المساهمين/المالكين إلى مستأجرين، ما يجعل استثماراتهم بلا قيمة. ^{[ 40 ] [ 42 ]}

تُعتبر إيجارات الأراضي في ولاية بنسلفانيا ملكية عقارية ، وفي حالة عدم وجود وصية ، تُورَّث للورثة. وهي عبارة عن خدمات إيجارية وليست رسوم إيجار، إذ لم يُطبَّق قانون "Quia Emptores" في بنسلفانيا ، وتخضع لجميع أحكام الإيجارات المماثلة. ويجوز لمستفيد إيجار الأرض رهنها أو بيعها أو التصرف بها كيفما يشاء، ولا يجوز بيع الأرض أو فقدان قيمة التحسينات التي أُجريت عليها طالما يُدفع الإيجار. ^{[ 27 ]} ويجوز لمالك الأرض شغلها، أو تحسينها وبيع التحسينات (مثل المباني)، مع احتفاظه بملكية الأرض، وتحصيل إيجار الأرض من المشتري.

بما أن إيجار الأرض كان ملكية حرة ، مُنشأة بموجب سند ، ودائمة المدة، فلا يُمكن، بموجب القانون العام ، افتراض التنازل عنه بمرور الوقت. مع ذلك، ينص القانون (قانون 27 أبريل 1855، المادة 7) على افتراض التنازل أو الانقضاء في حال عدم سداد الإيجار أو المطالبة به أو تقديم أي إقرار أو اعتراف بوجوده من قِبل مالك العقار الخاضع له، لمدة واحد وعشرين عامًا. كانت إيجارات الأراضي سابقًا غير قابلة للاسترداد بعد فترة معينة، ولكن إنشاء إيجارات أراضي غير قابلة للاسترداد محظور الآن (قانون بنسلفانيا رقم 7، الجمعية العامة، 22 أبريل 1850). ^{[ 5 ]}

تسمح ولاية فرجينيا بإيجارات الأراضي السكنية، والتي يتم تحديدها بموجب القانون:

يقصد بـ"إيجار الأرض السكني" الإيجار أو الرسوم المدفوعة مقابل استخدام الأرض، سواءً نُقلت ملكيتها إلى المستخدم أم لا، أو عقد إيجار الأرض لأغراض سكنية شخصية، (أ) الذي يجوز للمدين التنازل عنه دون موافقة الدائن، (ب) الذي تزيد مدته عن خمسة عشر عامًا، بما في ذلك أي حقوق تجديد يختارها المدين، (ج) حيث يكون للمدين حق حالي أو مستقبلي في إنهاء إيجار الأرض هذا والحصول على كامل مصلحة الدائن في الأرض بدفع مبلغ محدد أو قابل للتحديد، (د) حيث تكون مصلحة الدائن في الأرض في المقام الأول مصلحة ضمان لحماية حقه في الحصول على الإيجار أو الرسوم. ^{[ 43 ]}

( المُلتزم هو الطرف المُلزم بدفع إيجار الأرض، والدائن هو الطرف المُستحق لاستلامه). يجوز لأي من الطرفين تغيير مبلغ إيجار الأرض مرة كل خمس سنوات، ولكن ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، لا يجوز أن يتجاوز مقدار هذا التغيير النسبة المئوية للتغير في مؤشر أسعار المستهلك (أو أي معيار آخر منصوص عليه في القانون) خلال السنوات الثلاث السابقة. ^{[ 44 ]} يُعد إيجار الأرض بمثابة رهن على العقار. ^{[ 45 ]} يجوز إدراج شروط اتفاقية إيجار الأرض في سند الملكية أو أي وثيقة نقل ملكية أخرى، وفقًا للنموذج القانوني. ^{[ 46 ]}