قانون الرهن العقاري

📅 آخر تحديث: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

الرهن العقاري هو أداة قانونية في القانون العام تُستخدم لإنشاء حق ضمان على عقار يحتفظ به المُقرض كضمان لدين، وعادةً ما يكون قرضًا عقاريًا . ويُستخدم مصطلح "الرهن " في الأنظمة القانونية المدنية ، وإن كان بمعناه الأوسع، إذ يشمل أيضًا حق الامتياز غير الحيازي .

الرهن العقاري في حد ذاته ليس ديناً، بل هو ضمانٌ من المُقرض لدينٍ ما. وهو عبارة عن نقلٍ لحقٍّ في الأرض (أو ما يُعادلها) من المالك إلى المُقرض، بشرط أن يُعاد هذا الحق إلى المالك عند استيفاء شروط الرهن. بعبارة أخرى، يُعدّ الرهن العقاري ضماناً للقرض الذي يُقدّمه المُقرض للمُقترض .

الكلمة مصطلح قانوني فرنسي يعني "الرهن الميت"، وكان يشير في الأصل إلى الرهن العقاري الويلزي فقط ( انظر أدناه )، ولكن في أواخر العصور الوسطى تم تطبيقه على جميع أنواع الرهون وأعيد تفسيره من خلال التأويل الشعبي ليعني أن الرهن ينتهي (يموت) إما عند الوفاء بالالتزام أو عند الاستيلاء على العقار من خلال الحجز . [ 1 ]

في معظم الأنظمة القانونية، ترتبط الرهونات العقارية ارتباطًا وثيقًا بالقروض المضمونة بالعقارات ، وليس بأنواع أخرى من الممتلكات (كالسفن مثلاً)، وفي بعض الأنظمة القانونية لا يُسمح برهن سوى الأراضي. يُعدّ الرهن العقاري الطريقة المعتادة التي تمكّن الأفراد والشركات من شراء العقارات دون الحاجة إلى دفع قيمتها كاملةً فورًا من مواردهم الخاصة. انظر قرض الرهن العقاري للرهون السكنية، والرهن العقاري التجاري للرهون العقارية التجارية.

المشاركون والمصطلحات المختلفة

على الرغم من وجود بعض المفاهيم المشتركة بين الأنظمة القانونية في مختلف البلدان، إلا أنها تستخدم مصطلحات مختلفة. ومع ذلك، بشكل عام، يشمل رهن العقار الأطراف التالية: المقترض، المعروف بالراهن، الذي يقدم الرهن للمقرض، المعروف بالمرتهن.

المُقرض/المرتهن

مُقرض الرهن العقاري هو مستثمر يُقرض أموالاً بضمان رهن عقاري. في عالمنا اليوم، يبيع معظم المُقرضين القروض التي يُصدرونها في سوق الرهن العقاري الثانوي . وعند بيع الرهن، يحصلون على عائد يُسمى علاوة تحرير الرهن . عادةً، يكون الغرض من القرض هو أن يشتري المُقترض العقار نفسه. وبصفته المرتهن، يحق للمُقرض بيع العقار لسداد القرض في حال تخلف المُقترض عن السداد.

الرهن العقاري مرتبط بالأرض، لذلك حتى لو قام المقترض بنقل الملكية إلى شخص آخر، فإن للدائن المرتهن الحق في بيعها إذا فشل المقترض في سداد القرض.

ولضمان عدم شراء أي شخص لعقار مرهون دون علمه، تُسجّل الرهونات العقارية في سجلات حكومية لدى جهة مختصة، كسجل عام. ويحق للمقترض إلغاء الرهن بمجرد سداد الدين.

المقترض/الراهن

المدين هو المقترض في عقد الرهن العقاري، وهو المسؤول عن سداد الالتزام المضمون بهذا الرهن. وعمومًا، يجب على المقترض استيفاء شروط القرض أو الالتزام الأساسي لسداد الرهن. وإذا لم يستوفِ المقترض هذه الشروط، يحق للدائن المرتهن الحجز على العقار لاسترداد القرض المستحق. وعادةً ما يكون المقترضون هم أصحاب المنازل الأفراد، أو المؤجرين، أو الشركات التي تشتري عقاراتها عن طريق قرض.

مشاركين آخرين

نظراً لتعقيدات عملية نقل الملكية، فمن المرجح أن يحتاج أحد الطرفين الرئيسيين أو كلاهما إلى تمثيل قانوني. ويختلف الوكيل القانوني المُستخدم في هذه العملية باختلاف النظام القضائي . ففي الدول الناطقة بالإنجليزية، يكون هذا الوكيل إما محامياً عاماً، أو في الدول المتأثرة بالقانون الإنجليزي، بما فيها جنوب أفريقيا، يكون وكيلاً قانونياً مرخصاً . أما في الولايات المتحدة ، فيُعدّ وكلاء العقارات الأكثر شيوعاً. وفي الدول التي تطبق القانون المدني ، يتولى كاتب العدل إجراءات نقل الملكية .

نظراً للطبيعة المعقدة للعديد من الأسواق، قد يلجأ المقترض إلى وسيط عقاري أو مستشار مالي لمساعدته في إيجاد مقرض مناسب، وذلك عادةً من خلال إيجاد القرض الأكثر تنافسية.

في الأنظمة القانونية المدنية ، يُشار إلى أداة الدين بصيغة ما من الكلمة اللاتينية hypotheca (مثلاً، الإسبانية hypotheca ، الفرنسية hypothèque ، الألمانية Hypothek )، ويُعرف الطرفان باسم الرهن العقاري (المقترض) والرهن العقاري (المقرض). ويُعادل الرهن العقاري في القانون المدني تماماً الرهن العقاري الإنجليزي القائم على حق الامتياز القانوني أو الرهن العقاري الأمريكي القائم على نظرية الامتياز .

تاريخ

القانون الأنجلو ساكسوني والقانون الأنجلو نورماندي

في إنجلترا الأنجلوسكسونية ، حين كانت قروض الفائدة غير قانونية، كانت الطريقة الرئيسية لضمان العقارات هي عقد الرهن العقاري ( wadset ). [ 2 ] كان عقد الرهن العقاري قرضًا مُقنّعًا ببيع أرض مع حق الرجوع . ينقل المقترض (المالك) بموجب عقد ملكية مطلقة ، مقابل قرض، إلى المُقرض (المالك) الذي يُعيد نقل الملكية إلى المالك بموجب عقد ثانٍ عند الاسترداد. تكمن صعوبة هذا الترتيب في أن المالك كان المالك المطلق للعقار ، وكان بإمكانه بيعه لطرف ثالث أو رفض إعادته إلى المالك، الذي كان يُحرم أيضًا من وسيلة السداد الرئيسية، وبالتالي يكون في موقف ضعيف. في السنوات اللاحقة، شاع -خاصة في اسكتلندا وفي القارة الأوروبية- تنفيذ عقد الرهن العقاري مع سند ضمان منفصل يمنح المالك حق الرجوع الشخصي .

كان من بين الممارسات البديلة المستوردة من القانون النورماندي رهن الانتفاع بالعقارات ، والمعروف برهن الأرض . وبموجب هذا الرهن، ينقل المقترض (الراهن) الحيازة، لا الملكية، إلى المُقرض (المرتهن) لمدة غير محددة حتى الاسترداد. وكان الرهن يتخذ شكلين:

  • القسط المعيشي ( نورماندي vif gage ، ويلزي prid )، والذي بموجبه تذهب الإيجارات والأرباح والمحاصيل المتراكمة للعقار نحو تقليل الدين (أي أن الدين كان يسدد نفسه بنفسه)؛
  • الرهن الميت ( نورماندي: mort gage ، اسكتلندي : deid wad )، حيث يتم أخذ الإيجارات والأرباح بدلاً من الفائدة ولكنها لا تقلل من الدين. [ 3 ]

لم يكن الرهن الحيّ جذابًا للمقرضين لأن الراهن كان بإمكانه بسهولة طرد المرتهن باستخدام إجراءات حيازة جديدة ، ولم يكن بإمكان المرتهن - الذي تم الاستيلاء على العقار منه "بموجب الرهن" - اللجوء إلى سبل انتصاف المالك الحر لاستعادة الحيازة. [ 4 ] وهكذا، توقف استخدام الرهن الحيّ غير المربح، لكن الرهن الميت استمر كنظام رهن عقاري في ويلز حتى إلغائه عام 1922.

أواخر العصور الوسطى

بحلول القرن الثالث عشر - في إنجلترا والقارة الأوروبية - اقتصر الرهن على مدة محددة بالسنوات ، وتضمن شرطًا للمصادرة ( pactum commissorium ) [ 5 ] ينص على أنه إذا لم يُسدد الدين بعد انقضاء المدة، تُصادر الملكية لصالح المُقرض، أي أن مدة السنوات تتحول تلقائيًا إلى ملكية مطلقة. يُعرف هذا بالملكية المتغيرة ، وكان كافيًا بعد عام 1199 يخول المرتهن رفع دعوى لاسترداد حقه. مع ذلك، لم تعد المحاكم الملكية تعترف بالملكية المتغيرة لعدم وجود سند حيازة رسمي، كما أنها لم تعترف بإمكانية تمديد مدة الحيازة، [ 6 ] لذا بحلول القرن الرابع عشر، أصبح الرهن البسيط لمدة سنوات غير صالح في إنجلترا (واسكتلندا والقارة الأوروبية المجاورة [ 7 ] ).

كان الحل هو دمج الرهن العقاري والضمانات طويلة الأجل في معاملة واحدة مُجسّدة في وثيقتين: (1) نقل الملكية المطلق ( عقد الملكية ) إلى المُقرض، إما ملكية تامة أو لمدة سنوات؛ (2) سند أو كفالة (عقد الإبراء ) ينص على القرض، ويحدد أنه في حال سداده، تعود ملكية الأرض إلى المُقترض، وإلا يحتفظ المُقرض بالملكية. وفي حال السداد في الوقت المحدد، يُعيد المُقرض الملكية باستخدام عقد إعادة نقل الملكية. هذا هو الرهن العقاري عن طريق نقل الملكية (المعروف أيضًا بالرهن العقاري المطلق )، أو عند كتابته، الرهن العقاري عن طريق عقد الملكية وإعادة نقل الملكية [ 8 ] ، ويتخذ شكل عقد إيجار أو بيع أو إيجار مع إبراء ذمة . ولأن المُقرض لم يكن بالضرورة يحصل على حيازة الأرض، وكان له حقوق التقاضي، وتعهد بحق الرجوع على المُقترض، فقد كان الرهن العقاري ضمانًا مناسبًا. وهكذا، كان الرهن العقاري في ظاهره نقلاً مطلقاً لملكية مطلقة ، ولكنه كان في الواقع مشروطاً، ولن يكون له أي أثر إذا تم استيفاء شروط معينة.

كان الدين مطلقًا، وعلى عكس الرهن العقاري، لم يكن مشروطًا بسداده من خلال زراعة المحاصيل أو الماشية وبيعها، أو حتى بمجرد تقديم المحاصيل والماشية التي تُربى على الأرض المرهونة. وظل دين الرهن العقاري ساريًا سواءً أكانت الأرض قادرة على إنتاج دخل كافٍ لسداد الدين أم لا. نظريًا، لا يتطلب الرهن العقاري أي خطوات إضافية من المُقرض، مثل قبول المحاصيل والماشية كضمان للسداد.

عصر النهضة وما بعده

مع ذلك، إذا تأخر المقترض يومًا واحدًا فقط في سداد الدين، فإنه يفقد أرضه لصالح المُقرض مع بقائه مسؤولًا عن الدين. [ 6 ] وبدأت محاكم الإنصاف تدريجيًا في حماية مصالح المقترض، حتى أصبح للمقترض، في عهد السير فرانسيس بيكون (1617-1621) [ 9 ] حق مطلق في المطالبة باسترداد الأرض حتى لو تأخر السداد. يُعرف هذا الحق للمقترض بحق الاسترداد .

كان يُنظر إلى هذا الترتيب، الذي بموجبه كان المُقرض نظريًا المالك المطلق، ولكنه عمليًا لم يكن يتمتع إلا بجزء ضئيل من حقوق الملكية، في العديد من الأنظمة القانونية على أنه ترتيب مصطنع وغير منطقي. وبموجب القانون، تم تعديل موقف القانون العام بحيث يحتفظ الراهن (المقترض) بالملكية، مع حماية حقوق المرتهن (المُقرض)، مثل حق الحجز على العقار ، وحق البيع، وحق الاستحواذ. في الولايات المتحدة، تُعرف الولايات التي أصلحت طبيعة الرهون العقارية بهذه الطريقة باسم ولايات الرهن . وقد تحقق أثر مماثل في إنجلترا وويلز بموجب قانون الملكية لعام 1925 ، الذي ألغى الرهون العقارية عن طريق نقل الملكية المطلقة.

منذ القرن السابع عشر، لم يُسمح للمقرضين بتمديد حقوق الملكية في العقار بما يتجاوز الدين الأصلي بموجب مبدأ حق الاسترداد . ولذلك، رفضت المحاكم محاولات المقرضين لتمديد حقوق الملكية في العقار بطريقة مشابهة للسندات القابلة للتحويل من خلال العقود، واعتبرتها "عوائق". إلا أن التطورات التي شهدتها ثمانينيات وتسعينيات القرن الماضي أدت إلى تخفيف تطبيق هذا المبدأ، لا سيما مع اهتمام بعض المنظرين بالعودة إلى نظام حرية التعاقد . [ 10 ]

قانون الرهن العقاري وممارسات الاستعمار

استخدم الهولنديون وغيرهم من المستعمرين الرهن العقاري وحجز الأراضي كوسيلة للاستحواذ على أراضي السكان الأصليين في أمريكا الشمالية. وقد حقق هذا المسعى نجاحًا جزئيًا بفضل الاختلافات الثقافية في فهم ملكية الأرض. واتبعت هذه الممارسة سلسلة من الخطوات، حيث كان المستعمرون يُوقعون السكان الأصليين في ديونهم من خلال منحهم قروضًا كان على السكان الأصليين بعد ذلك تقديم رهونات عقارية لسدادها. [ 11 ] وكانت هذه الديون عادةً ما تكون باهظة لدرجة يعجز السكان الأصليون عن سدادها في غضون فترة زمنية معقولة، وبالتالي يتم اللجوء إلى حجز الأراضي، ويستحوذ المستعمرون على الأرض. [ 11 ]

الوضع الافتراضي في العقارات المقسمة

عندما يتم شراء قطعة أرض برهن عقاري ثم تقسيمها وبيعها، يتم تطبيق "قاعدة الترتيب العكسي للتصرف" لتحديد الأطراف المسؤولة عن الدين غير المدفوع.

عند تقسيم قطعة أرض مرهونة وبيعها، وفي حالة التخلف عن السداد، يبدأ المرتهن بالحجز على الأراضي التي لا تزال مملوكة للراهن، ثم ينتقل إلى الملاك الآخرين بترتيب عكسي لترتيب بيعها. على سبيل المثال، إذا اشترت أليس قطعة أرض مساحتها 3 أفدنة (12,000 متر مربع ) برهن عقاري، ثم قسمتها إلى ثلاث قطع مساحة كل منها فدان واحد (4,000 متر مربع ) (س، ص، ع)، وباعت القطعة ص إلى بوب، ثم القطعة ع إلى تشارلي، واحتفظت بالقطعة س لنفسها، ففي حالة التخلف عن السداد، يبدأ المرتهن بالحجز على القطعة س أولاً، أي على الراهن. إذا لم يسدد الحجز أو استعادة القطعة س الدين بالكامل، ينتقل المرتهن إلى الحجز على القطعة ع (تشارلي)، ثم القطعة ص (بوب). والسبب في ذلك هو أن المشتري الأول يجب أن يحصل على حصة أكبر، بينما يحصل المشترون اللاحقون على حصة أقل.  

قد تكون الرهونات العقارية قانونية أو عادلة. علاوة على ذلك، قد تتخذ الرهن العقاري أحد الأشكال القانونية المختلفة، ويتوقف توافرها على الولاية القضائية التي يتم بموجبها إبرام الرهن. وقد طورت الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام شكلين رئيسيين للرهن العقاري: الرهن بالتنازل والرهن بالضمان القانوني.

الرهن العقاري عند الوفاة

في الرهن العقاري المؤجل، يصبح المرتهن (المقرض) مالكًا للعقار المرهون إلى حين سداد القرض أو الوفاء الكامل بالتزامات الرهن الأخرى، وهي عملية تُعرف باسم "الاسترداد". يتخذ هذا النوع من الرهن شكل نقل ملكية العقار إلى الدائن، بشرط إعادته عند الاسترداد.

كانت الرهونات العقارية المؤجرة الشكل الأصلي للرهون العقارية، ولا تزال تُستخدم في العديد من الأنظمة القانونية، وفي عدد قليل من الولايات في الولايات المتحدة. وقد ألغت العديد من الأنظمة القانونية الأخرى التي تعتمد القانون العام استخدام الرهن العقاري المؤجر أو قلّصته إلى أدنى حد. فعلى سبيل المثال، في إنجلترا وويلز، لم يعد هذا النوع من الرهن متاحًا فيما يتعلق بالحقوق المسجلة في الأراضي، بموجب المادة 23 من قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 (مع أنه لا يزال متاحًا للحقوق غير المسجلة).

في الرهن عن طريق الرهن القانوني أو من الناحية الفنية "الرهن بموجب سند ينص على أنه عن طريق الرهن القانوني"، [ 12 ] يظل المدين هو المالك القانوني للعقار، لكن الدائن يحصل على حقوق كافية عليه لتمكينه من إنفاذ ضمانه، مثل الحق في الاستيلاء على العقار أو بيعه.

لحماية المُقرض، يُسجّل الرهن العقاري عادةً في سجل عام. ولأنّ دين الرهن العقاري غالبًا ما يكون أكبر دين على المدين، تُجري البنوك وغيرها من جهات الإقراض العقاري عمليات بحث عن ملكية العقار للتأكد من عدم وجود رهون عقارية مسجلة عليه ذات أولوية أعلى. وفي بعض الحالات، تسبق امتيازات الضرائب الرهن العقاري. ولهذا السبب، إذا كان على المقترض ضرائب عقارية متأخرة، غالبًا ما يسددها البنك لمنع صاحب الامتياز من الحجز على العقار وإلغاء الرهن العقاري.

هذا النوع من الرهن العقاري هو الأكثر شيوعًا في الولايات المتحدة، ومنذ قانون الملكية لعام 1925 ، [ 12 ] أصبح الشكل المعتاد للرهن العقاري في إنجلترا وويلز (وهو الآن الشكل الوحيد للمصالح المسجلة في الأراضي - انظر أعلاه). 

في اسكتلندا ، يُعرف الرهن العقاري عن طريق الضمان القانوني أيضًا باسم الضمان القياسي. [ 13 ]

في باكستان ، يُعدّ الرهن العقاري بموجب عقد الرهن القانوني الطريقة الأكثر شيوعًا التي تستخدمها البنوك لضمان التمويل. ويُعرف أيضًا بالرهن المسجل. بعد تسجيل عقد الرهن القانوني، يُسجّل حق البنك في السجل العقاري، مُشيرًا إلى أن العقار مرهون ولا يجوز بيعه دون الحصول على شهادة عدم ممانعة من البنك.

رهن عقاري عادل

نشأت الرهونات العادلة في القانون العام الإنجليزي ، وقد تفتقر إلى بعض الإجراءات القانونية الشكلية. [ 14 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ]

في الرهن العقاري العادل، يضمن المُقرض حقه في الرهن من خلال حيازة جميع وثائق الملكية الأصلية للعقار، وتوقيع المُقترض على مذكرة إيداع سند الملكية. تُعدّ هذه الوثيقة تعهداً من المُقترض بأنه أودع وثائق الملكية لدى البنك برغبته وإرادته، وذلك لضمان التمويل الذي حصل عليه من البنك. ولذلك، تُعتبر بعض المعاملات رهوناً عقارية عادلة، بينما لا يُعترف بها كذلك بموجب القانون العام.

الرهن العقاري والإقراض بدون حق الرجوع

في معظم الأنظمة القضائية، يجوز للمقرض الحجز على العقار المرهون إذا انطبقت شروط معينة، أهمها عدم سداد قرض الرهن العقاري . ويكون الحجز إما قضائيًا أو غير قضائي، وذلك بحسب ما إذا كان النظام القضائي الذي يقع فيه العقار المراد الحجز عليه يفسر الرهون العقارية وفقًا لنظرية الملكية أو نظرية الامتياز، وكذلك بحسب نوع أداة الضمان المستخدمة لتأمين القرض. ورهنًا بالمتطلبات القانونية المحلية، يجوز بيع العقار بعد ذلك. وتُستخدم أي مبالغ محصلة من البيع (بعد خصم التكاليف) لسداد الدين الأصلي. 

في بعض الولايات القضائية، وخاصة في الولايات المتحدة، [ 18 ] تُعتبر قروض الرهن العقاري قروضًا غير قابلة للرجوع : فإذا لم تكن الأموال المستردة من بيع العقار المرهون كافية لتغطية الدين المستحق، فلا يحق للمقرض الرجوع على المقترض بعد إجراءات الحجز. وفي ولايات قضائية أخرى، يبقى المقترض مسؤولاً عن أي دين متبقٍ، بموجب حكم قضائي بالعجز . وفي بعض الولايات القضائية، تُعتبر قروض الرهن العقاري الأولى قروضًا غير قابلة للرجوع، بينما تُعتبر القروض الثانية واللاحقة قروضًا قابلة للرجوع.

تُطبق إجراءات محددة لحجز وبيع العقار المرهون في أغلب الأحيان، وقد تخضع هذه الإجراءات لتنظيم دقيق من قبل الحكومة المختصة. في بعض الدول، قد يتم الحجز والبيع بسرعة، بينما في دول أخرى، قد يستغرق الحجز شهورًا أو حتى سنوات. في العديد من البلدان، تُعدّ قدرة المقرضين على الحجز محدودة للغاية، كما أن تطور سوق الرهن العقاري كان أبطأ بشكل ملحوظ. تُعدّ عملية الحجز القضائي البطيئة والمكلفة والمعقدة نسبيًا دافعًا رئيسيًا لاستخدام سندات الائتمان ، نظرًا لما تتضمنه من بنود تسمح بالحجز غير القضائي من قبل الأمناء من خلال بنود "سلطة البيع".

الرهون العقارية في الولايات المتحدة

ثلاث نظريات للرهون العقارية

توجد ثلاث نظريات قانونية تتعلق بالرهون العقارية: نظرية الملكية، ونظرية الرهن، والنظرية الوسيطة. وتختص هذه النظريات الثلاث تحديداً بآلية عمل الرهون العقارية، وبالتالي فهي تُشكّل مفتاح فهم الاختلافات القائمة في تطبيقها بين مختلف الأنظمة القانونية.

نظرية الملكية

نظرية الملكية هي "فكرة مفادها أن الرهن العقاري ينقل الملكية القانونية للعقار المرهون من الراهن إلى المرتهن، الذي يحتفظ بها حتى يتم سداد الرهن أو الحجز على العقار. وقد تبنت هذه النظرية عدد قليل من الولايات الأمريكية فقط." [ 19 ] وبموجب نظرية الملكية، يكون للرهن العقاري أثر سند ينقل الملكية القانونية، وإن كان مشروطًا، للعقار المرهون إلى المرتهن (المقرض في اتفاقية القرض المضمون بالرهن العقاري)، مع احتفاظ الراهن (المقترض في القرض) بما يسمى "الملكية العادلة" (وهي في الواقع حق الاسترداد ). إن احتفاظ الراهن بـ"حق الاسترداد" هو ما يجعل انتقال الملكية بموجب نظرية الملكية مشروطًا. وبالتالي، يمكن اعتبار الرهون العقارية في الولايات القضائية التي تطبق نظرية الملكية بمثابة "سندات مشروطة". على الرغم من أن الملكية القانونية تنتقل بموجب رهن عقاري، إلا أن المحاكم تفسر هذا الترتيب عمومًا على أنه اعتراف بالراهن بصفته "مالكًا" للعقار المرهون ضمن نطاق اختصاصات نظرية الملكية. ومع ذلك، فإن إجراءات الحجز على العقار كحلٍّ للتخلف عن السداد بموجب نظرية الملكية غالبًا ما تكون خارج نطاق القضاء.

نظرية الرهن

نظرية الرهن هي "فكرة أن الرهن العقاري يشبه الرهن، بحيث..."، بموجب الرهن العقاري، "...يكتسب المرتهن حق الرهن فقط على العقار، ويحتفظ الراهن بالملكية القانونية والحقوق العينية ما لم يتم تنفيذ إجراءات حجز قضائي صحيحة. وقد تبنت معظم الولايات الأمريكية هذه النظرية." [ 20 ] يُشار إلى هذه النظرية أحيانًا باسم "النظرية العادلة للرهون العقارية". [ 21 ] بموجب نظرية الرهن، يُنشئ الرهن العقاري حق رهن على العقار المرهون لصالح المرتهن، ويحتفظ الراهن بالملكية القانونية. غالبًا ما يكون الحجز القضائي ضروريًا كحل للتخلف عن السداد بموجب الرهون العقارية في الولايات القضائية التي تطبق نظرية الرهن، وقد وُجد أن هذه العملية معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة. ونتيجة لذلك، يلجأ المقرضون في الولايات القضائية التي تطبق نظرية الرهن في أغلب الأحيان إلى أدوات غير الرهن العقاري لضمان القروض، والتي عادةً ما تكون على شكل سندات ائتمان أو، في ولاية جورجيا، سند ضمان. تعمل سندات الملكية دائمًا على نقل الملكية القانونية لقطعة من العقارات، وقد أدى الاستخدام الواسع النطاق لمثل هذه السندات في الولايات القضائية التي تعتمد نظرية الرهن العقاري بشكل عام إلى تقويض عمل الرهونات العقارية فيها.

النظرية المتوسطة

بموجب ما يُعرف بـ"النظرية الوسيطة" للرهون العقارية، يُنظر إلى الرهن العقاري على أنه يُنشئ حق امتياز على العقار المرهون إلى حين وقوع حالة تقصير بموجب عقد القرض. بعد ذلك، يُفسر الرهن نفسه وفقًا لنظرية الملكية. ويتحقق ذلك بإدراج شرط في عقد القرض ينص على حق المقترض في الاحتفاظ بالملكية القانونية للعقار المرهون، مع اتفاق صريح على أنه يجوز للمقرض الحجز على العقار بطريقة غير قضائية أو خارج نطاق القضاء في حال تخلف المقترض عن سداد القرض.

في الولايات المتحدة، تُعدّ الولايات التي تعتمد نظرية الرهن العقاري أكثر من الولايات التي تعتمد نظرية الملكية أو النظريات الوسيطة. [ 22 ] في الولايات التي تعتمد نظرية الملكية، يظل الرهن العقاري بمثابة نقل للملكية القانونية لضمان الدين، بينما يحتفظ الراهن بالملكية العادلة. [ 23 ] أما في الولايات التي تعتمد نظرية الرهن العقاري، فقد أُعيد تصميم الرهون العقارية وسندات الائتمان بحيث تُفرض الآن رهنًا غير حيازي على ملكية العقار المرهون، بينما يحتفظ الراهن بالملكية القانونية والعادلة معًا.

أنواع المصالح الأمنية في العقارات

تُستخدم أربعة أنواع من الضمانات على العقارات بشكل شائع في الولايات المتحدة: الرهن العقاري، والرهن العقاري المرتهن، وسند الائتمان ، وخاصة في ولاية جورجيا، سند الضمان . [ 24 ] في الولايات المتحدة، تستند هذه الضمانات إلى أدوات دين تُحرر على شكل سندات إذنية ، وتُعرف بأسماء مختلفة مثل سندات الرهن العقاري ، أو سندات المُقرض، أو سندات الرهن العقاري.

الرهن العقاري

يُستخدم الرهن العقاري لضمان العقار عن طريق حق الامتياز أو نقل الملكية المشروط، وذلك بحسب الولاية القضائية. يُنشئ الرهن العقاري حقًا ضمانيًا على العقار بموجب وثيقة مكتوبة (عادةً ما تكون سند ملكية) تنقل الملكية القانونية (وفقًا لنظرية الملكية في الرهون العقارية) أو تُرهن الملكية عن طريق حق امتياز غير حيازي (وفقًا لنظرية الامتياز في الرهون العقارية) للمقرض مقابل الوفاء بشروط سند الرهن. في أقل من نصف الولايات بقليل، يُنشئ الرهن العقاري حق امتياز على ملكية العقار المرهون. ويتطلب تنفيذ هذا الامتياز في أغلب الأحيان إجراءً قضائيًا يُعلن فيه استحقاق الدين وتخلف المقترض عن السداد، ويأمر ببيع العقار لسداد الدين. تحتوي العديد من عقود الرهن العقاري على بند يُخوّل صاحبها حق البيع، ويُعرف أيضًا ببند التنفيذ غير القضائي، مما يجعلها تُعادل سند ائتمان. معظم "الرهون العقارية" في كاليفورنيا هي في الواقع سندات ائتمان. [ 25 ] يكمن الفرق الفعلي في أن إجراءات الحجز على العقار المرهون قد تكون أسرع بكثير في حالة سند الائتمان مقارنةً بالرهن العقاري، إذ تستغرق حوالي ثلاثة أشهر بدلاً من عام. ولأن هذا النوع من الحجز لا يتطلب إجراءات من المحكمة، فإن تكاليف المعاملة قد تكون أقل بكثير.

صك الائتمان

صك الائتمان هو نقل ملكية يُجريه المقترض إلى أمين طرف ثالث (ليس المُقرض) لغرض ضمان الدين. في الولايات التي تعتمد نظرية الرهن، يُعاد تفسيره على أنه مجرد فرض رهن على الملكية وليس نقلًا لها، بغض النظر عن بنوده. ويختلف عن الرهن العقاري في أنه، في العديد من الولايات، يمكن الحجز عليه عن طريق بيع غير قضائي يُجريه الأمين بموجب سلطة البيع. [ 26 ] كما يُمكن الحجز عليه أيضًا من خلال إجراءات قضائية.

لا ينبغي الخلط بين سندات الرهن العقاري لضمان سداد الديون ووثائق الائتمان التي تُسمى أحيانًا سندات رهن عقاري، ولكنها تُستخدم لإنشاء صناديق استئمانية لأغراض أخرى، مثل تخطيط التركات. فعلى الرغم من وجود تشابهات ظاهرية في الشكل، إلا أن العديد من الولايات تعتبر أن سندات الرهن العقاري لضمان سداد الديون لا تُنشئ ترتيبات ائتمانية حقيقية.

سند الضمان: تخصص جورجيا

كثيرًا ما يُذكر أن جورجيا ولايةٌ تُطبّق نظرية الملكية، ولكن هذا ليس صحيحًا. انظر إلى المادة 44-14-30 من قانون جورجيا الرسمي، التي تنص بوضوح على أن "الرهن العقاري في هذه الولاية هو مجرد ضمان لدين ولا ينقل أي ملكية". انظر أيضًا إلى المادة 44-14-31 من قانون جورجيا الرسمي، التي تنص على أنه "لا يُشترط شكلٌ مُحدد لتكوين رهن عقاري. ومع ذلك، يجب أن يُشير الرهن بوضوح إلى إنشاء حق امتياز، وأن يُحدد الدين الذي يُمنح لأجله والعقار الذي يسري عليه". من الواضح إذن أن الرهون العقارية تُفسَّر في قانون جورجيا الرسمي ومن قِبل محاكم ولاية جورجيا على أنها تُنشئ حق امتياز على العقار المرهون لصالح المرتهن، بينما يحتفظ الراهن بالملكية القانونية والحقوقية لذلك العقار. من الواضح أيضًا، بناءً على الحقائق السابقة، أن جورجيا ولايةٌ تُطبّق نظرية الامتياز. ومع ذلك، فقد نصت الهيئة التشريعية في جورجيا رسمياً على إمكانية حصول المقرض على قرضه عن طريق نقل الملكية القانونية للعقار المرهون إليه.

ما يُسمى بـ"صك ضمان الدين" هو أداة ضمان تُستخدم في ولاية جورجيا لضمان الدين عن طريق نقل الملكية القانونية للعقار. ورغم أنه يُوصف في القانون الرسمي لجورجيا بأنه "نقل ملكية مطلق"، إلا أنه في الواقع ليس كذلك، إذ يحتفظ مانح الصك في هذه الحالة بـ" حق الاسترداد "، المعروف أيضاً بـ"الملكية العادلة". تُحدد طبيعة "سند ضمان الدين" في جورجيا في المادة 44-14-60 من قانون جورجيا الموحد، والتي تنص (بشكل متناقض ظاهريًا) على ما يلي: "تعتبر المحاكم هذا النقل نقلًا مطلقًا،..." (ويُفترض أن المقصود هو نقل فعلي لملكية "مطلقة" أو "كاملة" للممنوح له) "...مع احتفاظ المانح بحقه في استعادة العقار عند سداد الدين أو الديون المراد ضمانها وفقًا لشروط العقد،..." (بمعنى آخر، يحتفظ المانح بـ"الملكية العادلة"، والمعروفة أيضًا بحق الاسترداد ، وهو ما يبدو متناقضًا مع العبارة السابقة في الجملة نفسها) "...ولا يُعتبر رهنًا عقاريًا." (وهذا صحيح، ولكن فقط ضمن نطاق اختصاص "نظرية الرهن"). على الرغم من التأكيد الوارد في قانون جورجيا المدني على "النقل المطلق"، فإن حقيقة احتفاظ مانح سند الضمان بالملكية العادلة للعقار الممنوح، تعني أن نقل الملكية الذي يتم بموجب سند الضمان المذكور ليس مطلقًا في الواقع، بل هو مشروط، ويعمل سند الضمان فعليًا كرهن عقاري يتم تفسيره وفقًا لنظرية الملكية.

بمجرد إبرام هذا الصك، ينتقل "الملكية القانونية" إلى الممنوح له أو المستفيد (عادةً المُقرض)، بينما يحتفظ المانح (المقترض) بـ"الملكية العادلة" لاستخدام الأرض المنقولة والانتفاع بها، شريطة الوفاء بالتزامات الدين. في هذا السياق، لا يختلف سند الرهن في جورجيا عن الرهن العقاري في الولايات القضائية التي تعتمد "نظرية الملكية". افتراضياً، إذا كان الممنوح له يمتلك ملكية "مطلقة" أو "كاملة" بحيث لا يحتفظ المانح بحق الاسترداد ، فلن يحتاج الممنوح له/المُقرض نظرياً إلى الحجز على المانح/المقترض، بل قد يُعالج التخلف عن السداد بوسائل بسيطة كالإخلاء أو "الاستحواذ الفوري". مع ذلك، يُعتبر الحجز، وإن كان خارج نطاق القضاء، ضرورياً في جورجيا لمعالجة التخلف عن السداد. بسبب الطبيعة المتناقضة ظاهريًا لقانون ولاية جورجيا، فسرت المحاكم داخل جورجيا عمل سندات الضمان على أنه يعني أن المانح يحتفظ بحق الاسترداد ، بحيث يكون الحجز غير القضائي أو خارج نطاق القضاء ضروريًا كعلاج للتخلف عن سداد القرض.

لكي تكون سندات الرهن سارية المفعول، يجب تسجيلها في مقاطعة جورجيا التي تقع فيها الأرض. ورغم عدم وجود مدة زمنية محددة لتسجيل هذه السندات، إلا أن عدم تسجيل سند الرهن في الوقت المناسب لضمان الدين قد يؤثر على أولوية الدين، وبالتالي على إمكانية تحصيل الدين من العقار المعني. [ 27 ]

أولوية

يُقال إن الرهن العقاري يُثبت على سند الملكية عند توقيع الراهن على عقد الرهن وتسليمه إلى المرتهن، وعند استلام الراهن للأموال التي يضمن الرهن سدادها. ورهنًا بمتطلبات قوانين التسجيل في الولاية التي يقع فيها العقار المرهون، يُحدد هذا التثبيت أولوية الرهن العقاري مقارنةً بمعظم الرهونات الأخرى [ 28 ] على سند ملكية العقار. [ 29 ] تُسمى الرهونات التي ثبتت على سند الملكية قبل الرهن العقاري بالرهون الأقدم، بينما تُسمى الرهونات التي ثبتت بعده بالرهون الأدنى. [ 30 ] والغرض من هذه الأولوية هو تحديد ترتيب أحقية أصحاب الرهونات في تنفيذ رهونهم لاسترداد ديونهم. فإذا كان سند ملكية العقار يتضمن عدة رهونات عقارية، وسُدد القرض المضمون برهن عقاري أول، فإن الرهن العقاري الثاني سيتقدم في الأولوية ليصبح الرهن العقاري الأول الجديد على سند الملكية. سيتطلب توثيق ترتيب الأولوية الجديد هذا الإفراج عن الرهن العقاري الذي يضمن القرض المسدد.

تكليف

يجوز التنازل عن الرهون العقارية، بالإضافة إلى سند الرهن ، لأطراف أخرى. ترى بعض الأنظمة القانونية أن التنازل عن السند يستلزم التنازل عن الرهن العقاري، بينما ترى أنظمة أخرى أنه لا يُنشئ سوى حق عيني.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ كوك، إدوارد . تعليقات على قوانين إنجلترا . إذا لم يدفع، فإن الأرض المرهونة بشرط دفع المال تُسلب منه إلى الأبد، فتصبح ملكًا له بموجب هذا الشرط، إلخ. وإذا دفع المال، فإن الرهن يسقط عن المستأجر.
  2. ↑ جونز، ليونارد أوغسطس (1904). رسالة في قانون الرهونات العقارية، المجلد 1 ( الطبعة السادسة). إنديانابوليس، إنديانا: بوبس-ميريل. ص 178.  الرابط ، صفحة ١٧٨، على كتب جوجل
  3. ↑ بيرمان، كونستانس (1995). "غيج". في كيبلر، ويليام و. (محرر). فرنسا في العصور الوسطى: موسوعة . نيويورك: جارلاند. ص 380. 
  4. ↑ ماكنال، كريستوفر (2009). "الرهن العقاري: القانون العام الإنجليزي". في كاتز، ستانلي ن. (محرر). موسوعة أكسفورد الدولية لتاريخ القانون . المجلد 2. أكسفورد، إنجلترا: مطبعة جامعة أكسفورد. ص 188.  
  5. ^ مصطلح قانوني روماني هولندي؛ القانون الاسكتلندي لديه pactumlegis commissoriæ (في Pignoribus) .
  6. 1 2 لجنة قانون جيرسي، ورقة استشارية: الضمان على الممتلكات غير المنقولة ، (8)، [pdf]، ص. 2.
  7. ↑ في القانون الاسكتلندي وفي القارة الأوروبية، يرجع حظر اتفاقيات المفوضيات إلى إعادة إدخال القانون الروماني.
  8. ↑ ماكنال 2009 ، ص 188 
  9. ↑ اللورد المستشار ورئيس محكمة المستشارية من عام 1617 إلى عام 1621. ماكنال 2009 ، ص 189 
  10. ↑ شانكر، موريس ج. (2003). "هل سيصمد قانون الرهن العقاري؟". مجلة كيس ويسترن ريزيرف للقانون . 54 (1): 69-102 .
  11. 1 2 بارك، كي-سو (2016). "المال، والرهون العقارية، وغزو أمريكا". القانون والبحث الاجتماعي . 41 (4): 1006-1035 . doi : 10.1111/lsi.12222 . S2CID 157705999 . 
  12. ↑ "قاموس مصطلحات قروض نيمو" . شركة نيمو للتمويل الشخصي المحدودة . مؤرشف من الأصل بتاريخ 16 فبراير 2009. تم الاطلاع عليه بتاريخ 10 فبراير 2009 .
  13. ↑ "قانون الرهن العقاري العادل والتعريف القانوني - USLegal, Inc" . definitions.uslegal.com .
  14. ↑ ديفيس، ج. (1956). "الرهن العقاري العادل في كانساس". مجلة جامعة كانساس للقانون . 5 : 114-122 .
  15. ↑ هانيجان، أ.س.ج. فرض أشكال القانون الغربي على المجتمعات البدائية . دراسات مقارنة في المجتمع والتاريخ .
  16. ↑ كوك، ويليام آرتشر (1882). "الرهن العادل عن طريق إيداع سندات الملكية - القاعدة الأمريكية والإنجليزية" . مجلة القانون المركزي . 15 : 46-50 .
  17. ↑ غينت، أندرا سي. وكودلياك، ماريانا، حق الرجوع والتخلف عن سداد الرهن العقاري السكني: أدلة من الولايات الأمريكية. مراجعة الدراسات المالية ، سبتمبر 2011. يصنف المؤلفون 11 ولاية على أنها غير قابلة للرجوع.
  18. ↑ قاموس بلاك القانوني ، الطبعة التاسعة (تومسون رويترز، 2009)، 1624.
  19. ↑ قاموس بلاك القانوني ، الطبعة التاسعة (تومسون رويترز، 2009)، 1009.
  20. ↑ دورفي، إدغار ن. (1912). "نظرية الرهن العقاري أو النظرية العادلة للرهن العقاري، بعض التعميمات" . مجلة جامعة ميشيغان للقانون . 10 (8): 587-607 . doi : 10.2307/1274613 . JSTOR 1274613 . 
  21. ↑ "الرهن العقاري" ، قاموس ويكس القانوني.
  22. ↑ بنك الولايات المتحدة ضد إيبانيز، المحكمة العليا في ماساتشوستس ، SJC-10694، 7 يناير 2011، الصفحة 12. انظر انخفاض أسهم البنوك بسبب حكم الرهن العقاري ، نيويورك تايمز ديلبوك.
  23. ↑ كراتوفيل، روبرت؛ فيرنر، ر. (1988). قانون العقارات ( الطبعة التاسعة). برنتيس هول، إنك. القسم 20.09. ISBN  0-13-763343-2.
  24. ↑ انظر مناقشة المبادئ الأساسية لقانون العقارات في كاليفورنيا في قضية Alliance Mortgage Co. v. Rothwell ، 10 Cal. 4th 1226 ، 1235-1238 (1995).
  25. ↑ كراتوفيل، روبرت؛ فيرنر، ر. (1988). قانون العقارات ( الطبعة التاسعة). برنتيس هول، إنك. القسم 20.09(ب). ISBN  0-13-763343-2.
  26. ↑ المصالح الأمنية في جورجيا، بقلم ستيفن إم. ميلز من شركة ستيفن إم. ميلز للمحاماة(1999).
  27. ↑ تشمل الاستثناءات امتيازات ضريبة العقارات، وفي معظم الولايات، امتيازات الميكانيكيين .
  28. ↑ قد يؤدي عدم تسجيل رهن عقاري سابق، في بعض الظروف، إلى الاعتراف برهن عقاري لاحق باعتباره أسبق في الحق على الرهن العقاري السابق.
  29. ↑ بالطبع، يمكن لأصحاب الرهن الاتفاق فيما بينهم على ترتيب أولوية مختلف من خلال اتفاقيات التبعية . انظر: آر. كراتوفيل وآر. فيرنر، قانون وممارسة الرهن العقاري الحديث ، الفصلان 30 و38 (الطبعة الثانية، برنتيس هول).