مؤشر أسعار المساكن
يقيس مؤشر أسعار المساكن (HPI) التغيرات في أسعار المساكن السكنية كنسبة مئوية للتغير من تاريخ بداية محدد (حيث يبلغ مؤشر أسعار المساكن 100). الطرق المستخدمة عادة لحساب مؤشر أسعار المساكن هي الانحدار اللذة (HR) والمتوسط المتحرك البسيط (SMA) والانحدار المتكرر للمبيعات (RSR).
الولايات المتحدة
صندوق التمويل الصحي الفيدرالي/صندوق التعليم العالي
تنشر وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية الأمريكية (المعروفة سابقًا باسم مكتب الإشراف على مؤسسات الإسكان الفيدرالية ، والمعروفة أيضًا باسم OFHEO) مؤشر أسعار المساكن، وهو مقياس ربع سنوي واسع النطاق لحركة أسعار المساكن العائلية.
مؤشر أسعار المساكن هو مؤشر مرجح لتكرار المبيعات يقيس متوسط التغيرات في الأسعار في المبيعات المتكررة أو عمليات إعادة التمويل على نفس العقارات في 363 مدينة كبرى. يتم الحصول على هذه المعلومات من خلال مراجعة معاملات الرهن العقاري المتكررة على العقارات ذات الأسرة الواحدة التي تم شراء الرهن العقاري لها أو تحويلها إلى أوراق مالية من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac منذ يناير 1975.
نظرًا لأن مؤشر أسعار المنازل يشمل فقط المنازل التي تقع رهنها العقاري ضمن حدود المبلغ المطابق، فإن المؤشر له حد أقصى طبيعي ولا يأخذ في الاعتبار الرهن العقاري الضخم .
تم تطوير مؤشر أسعار المساكن بالاشتراك مع مسؤوليات OFHEO (التي أصبحت الآن FHFA) باعتبارها الجهة التنظيمية لفاني ماي وفريدي ماك. يتم استخدامه لقياس مدى كفاية رأس مالهما مقابل قيمة أصولهما، والتي تتكون في المقام الأول من الرهن العقاري.
في 30 يوليو 2008، أصبح OFHEO جزءًا من وكالة التمويل الإسكاني الفيدرالية الجديدة (FHFA). وبناءً على ذلك، أصبح المؤشر يُسمى الآن FHFA HPI.
مؤشرات S&P/Case-Shiller
يتم قياس أسعار مؤشر كيس-شيلر شهريًا وتتبع المبيعات المتكررة للمنازل باستخدام نسخة معدلة من منهجية المبيعات المتكررة المرجحة التي اقترحها كارل كيس وروبرت شيلر وألان فايس. وهذا يعني أنه، إلى حد كبير، يمكن تعديله وفقًا لجودة المنازل المباعة، على عكس المتوسطات البسيطة.
إن مؤشر كيس-شيلر له فترة تأخير طويلة كمؤشر تتبع شهري. وعادة ما يستغرق الأمر حوالي شهرين حتى تنشر ستاندرد آند بورز النتائج، على عكس شهر واحد بالنسبة لمعظم المؤشرات الشهرية الأخرى. بالإضافة إلى ذلك، تتوفر مؤشرات محددة لمناطق حضرية محددة ومؤشرات مركبة لأكبر 20 و10 مناطق حضرية على مستوى البلاد.
مؤشر أسعار المساكن FNC
تنشر شركة FNC Inc. مؤشر أسعار المساكن استنادًا إلى البيانات التي تم جمعها من السجلات العامة الممزوجة بالتقييمات في الوقت الفعلي لخصائص الممتلكات والحي. يعد مؤشر أسعار المساكن أول مؤشر أسعار ممتع لصناعة الرهن العقاري للممتلكات السكنية. تم إنشاء مؤشر أسعار المساكن لقياس حركة الأسعار بين مبيعات المساكن غير المتعثرة ويستثني مبيعات العقارات المرهونة.[1]
يبلغ زمن تأخر مؤشر أسعار التجزئة حوالي شهرين كمؤشر تتبع شهري. تتوفر مؤشرات محددة لمناطق حضرية محددة، وتتوفر مؤشرات مركبة لأعلى 10 و20 و30 و100 منطقة حضرية[2]. يتوفر مؤشر أسعار التجزئة أيضًا على مستوى الرمز البريدي ويمكن إنشاؤه لتتبع اتجاهات الأسعار لخصائص محددة (على سبيل المثال، منزل على طراز المزرعة، منزل على الطراز الاستعماري، إلخ) نظرًا لأن التفضيلات يمكن أن تتغير بمرور الوقت.
مؤشر أسعار المساكن HouseCanary
تنشر HouseCanary بيانات مؤشر أسعار المساكن شهريًا على مستوى الكتلة والمجموعة والرمز البريدي والقسم الحضري والمستوى الحضري. تتضمن هذه المؤشرات توقعات تصل إلى 3 سنوات في المستقبل.[1]
المملكة المتحدة
تم إنتاج مؤشرات أسعار المساكن في المملكة المتحدة منذ عام 1973 تقريبًا، في البداية من قبل مقدمي الرهن العقاري ومؤخرًا من قبل الهيئات الحكومية. وفي الآونة الأخيرة، تم الحصول عليها من مواقع الويب الخاصة بسوق العقارات.
مؤشرات أسعار المساكن الحكومية
- في يونيو 2016، تم إطلاق مؤشر أسعار المساكن في المملكة المتحدة (UK HPI) [1] كتعاون بين مكتب الإحصاء الوطني وسجل الأراضي التابع لصاحبة الجلالة وسجلات اسكتلندا وخدمات الأراضي والممتلكات في أيرلندا الشمالية. يتم حساب المؤشر باستخدام بيانات تسجيل الأراضي (مثل سجل الأراضي التابع لصاحبة الجلالة). يوفر إصدار مؤشر أسعار المساكن في المملكة المتحدة معلومات شاملة عن التغيير في أسعار المساكن شهريًا وسنويًا. كما يتضمن تحليلًا حسب الموقع الجغرافي ونوع المشتري ونوع المسكن وحالة الملكية (سواء كان العقار جديدًا أم لا) وحالة التمويل (نقدًا أو رهنًا عقاريًا). يتم نشر العديد من وثائق التوجيه [2] جنبًا إلى جنب مع الإصدار الذي يشرح منهجيته والفرق بين المصادر المختلفة لإحصاءات أسعار المساكن الرسمية.
- من عام 2012 إلى عام 2016، أصدر مكتب الإحصاء الوطني إصدارًا شهريًا لمؤشر أسعار المساكن، محسوبًا باستخدام معاملات التمويل العقاري التي تم جمعها عبر مسح الرهن العقاري المنظم من قبل مجلس المقرضين العقاريين. وقد غطت هذه المعاملات غالبية المقرضين العقاريين في المملكة المتحدة. حل مؤشر أسعار المساكن في المملكة المتحدة محل هذا الإصدار في يونيو 2016.[3]
- تاريخيًا، نشرت هيئة تسجيل الأراضي في المملكة المتحدة أيضًا مؤشرًا منفصلًا لأسعار المساكن تم حسابه بواسطة Calnea Analytics. وقد استخدمت بيانات هيئة تسجيل الأراضي في المملكة المتحدة، والتي تتكون من سجلات المعاملات لجميع مبيعات العقارات السكنية في إنجلترا وويلز. وتستخدم انحدار المبيعات المتكررة. وقد حل مؤشر أسعار المساكن في المملكة المتحدة محل هذا الإصدار في يونيو 2016.
- استخدم مؤشر أسعار المساكن التابع لوزارة المجتمعات والحكومة المحلية [4] طريقة التعديل المختلطة استنادًا إلى المتوسطات المرجحة. كانت البيانات المستخدمة في مؤشر أسعار المساكن هذا عبارة عن بيانات إتمام الرهن العقاري التي قدمتها بعض المقرضين العملاقين. سلمت وزارة المجتمعات والحكومة المحلية إنتاج هذا المؤشر إلى مكتب الإحصاء الوطني في عام 2012
- كان مؤشر أسعار المساكن يتم إنتاجه من قبل وزارة البيئة .
مؤشرات أسعار المساكن في القطاع الخاص
- يستخدم مؤشر أسعار المساكن على مستوى البلاد ومؤشر أسعار المساكن في هاليفاكس الانحدار اللذة (المعروف أيضًا باسم الطريقة القائمة على الخصائص) باستخدام مجموعات البيانات الخاصة بهما والتي تم تجميعها من قروض الرهن العقاري الخاصة بهما. تتمتع هذه المؤشرات بسلسلة زمنية أطول من مؤشرات أسعار المساكن الحكومية.
المؤشرات الحالية في المملكة المتحدة
| فِهرِس | تم حسابه بواسطة | بيانات المصدر | الملاحظات (تقريبا) | طريقة ضبط الجودة | المؤشرات المحلية | تكرار | ملاحظات الأسعار |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| مؤشر أسعار المساكن في المملكة المتحدة | المكتب الوطني للإحصاء | سجل الأراضي الملكي | 100 ألف | الموارد البشرية | نعم | شهريا | السعر الفعلي المدفوع |
| سجل الأراضي الملكي | تحليلات كالنيا | سجل الأراضي الملكي | 100 ألف | رسر | نعم | شهريا | السعر الفعلي المدفوع |
| نايت فرانك | نايت فرانك | نايت فرانك | 100 ألف | رسر | نعم | شهريا | - |
| وزارة الحكم المحلي والمجتمعي | وزارة الحكم المحلي والمجتمعي | بيانات المُقرض | 45 ألف | سما | إقليمي فقط | شهريا | إتمام الرهن العقاري |
| هاليفاكس | هاليفاكس | الموافقات على القروض | 12 ألف | الموارد البشرية | إقليمي فقط | شهريا | السعر المتفق عليه في وقت الموافقة على القرض |
| على الصعيد الوطني | على الصعيد الوطني | الموافقات على القروض | 12 ألف | الموارد البشرية | إقليمي فقط | شهريا | السعر المتفق عليه في وقت الموافقة على القرض |
| فيندا بروبرتي.كوم | تحليلات كالنيا | أسعار الإيجار | غير معلن | الموارد البشرية | إقليمي فقط | شهريا | أسعار الإيجار |
| الصفحة الرئيسية.co.uk | تحليلات كالنيا | أسعار الطلب عبر الإنترنت | 800 ألف | سما | إقليمي فقط | شهريا | السعر المطلوب |
| باينروك المالية | باينروك المالية | سجل الأراضي الملكي | 28م | RSR وSMA | نعم | شهريا | السعر الفعلي المدفوع |
| رايت موف | رايت موف | أسعار الطلب عبر الإنترنت | غير معلن | سما | إقليمي فقط | شهريا | السعر المطلوب |
| فاينانشال تايمز | القياسات الأكاديمية | سجل الأراضي | 100 ألف | سما | نعم | شهريا | السعر الفعلي المدفوع |
أيرلندا
في جمهورية أيرلندا ، ينشر المكتب المركزي للإحصاء مؤشرًا شهريًا لأسعار العقارات السكنية. وحتى عام 2011، كان مكتب الإحصاء الدائم ومعهد البحوث الاقتصادية والاجتماعية ينشران مؤشرًا شهريًا مشابهًا لأسعار المساكن.
الهند
في الهند ، يحسب بنك الإسكان الوطني المملوك بالكامل لبنك الاحتياطي الهندي مؤشرًا يسمى NHB RESIDEX. تمت صياغة المؤشر بناءً على دراسة تجريبية شملت 5 مدن، دلهي ومومباي وكلكتا وبنغالور وبوبال تمثل المناطق الخمس في البلاد. تُستخدم أسعار المعاملات الفعلية لحساب مؤشر يعكس اتجاهات السوق. تم اتخاذ عام 2007 كسنة أساسية للدراسة لتكون قابلة للمقارنة مع مؤشر أسعار الجملة ومؤشر أسعار المستهلك ، على الرغم من حساب المتغيرات البديلة باستخدام عامي 2012 و2017 كسنوات أساسية أيضًا. [1] بعض المدن المشمولة هي دلهي مع NCR، وبنغالور، ومومباي، وكلكتا، وبوبال، وحيدر أباد، وفريد آباد، وباتنا، وأحمد آباد، وتشيناي، وجايبور، ولوكناو، وبوني، وسورات، وكوتشي، وبوبانيشوار، وجواهاتي، ولوديانا، وفيجاياوادا، وإندور، وتشانديغار، وكويمباتور، ودهرادون، وميروت، وناجبور، ورايبور. [2] تتوسع قائمة المدن المشمولة في المؤشر تدريجيًا.
كندا
في كندا، يتم حساب مؤشر أسعار المساكن الجديدة شهريًا بواسطة هيئة الإحصاء الكندية . بالإضافة إلى ذلك، يتم أيضًا صيانة مؤشر أسعار المساكن المعاد بيعها بواسطة جمعية العقارات الكندية ، بناءً على أسعار البيع المبلغ عنها التي يقدمها وكلاء العقارات، ومتوسطها حسب المنطقة. في ديسمبر 2008، بدأ البنك الوطني الخاص وشركة تكنولوجيا المعلومات Teranet مؤشرًا شهريًا منفصلًا لأسعار المساكن يعتمد على أسعار إعادة بيع المنازل الفردية للعائلات في مناطق حضرية مختارة، باستخدام منهجية مماثلة لمؤشر Case-Shiller [3] وبناءً على أسعار البيع الفعلية المأخوذة من قواعد بيانات سجل الأراضي الحكومية. يسمح هذا لشركة Teranet والبنك الوطني بتتبع الأسعار دون السماح لفترات المبيعات المرتفعة في مدينة واحدة بدفع المتوسط الوطني إلى الارتفاع. [4] يدير البنك الوطني أيضًا سوقًا آجلة لأسعار المساكن الكندية.
طرق بناء المؤشرات
هناك ثلاثة أساليب أساسية لبناء مؤشر خاضع لمراقبة الجودة للمؤشر القائم على المعاملات: الأساليب اللذية، وأساليب المبيعات المتكررة، والأساليب الهجينة. يستخدم النهج اللذية كلاً من النماذج اللذية المتغيرة زمنياً والنماذج اللذية المقطعية لبناء مؤشرات أسعار المساكن. في النموذج اللذية، يتم تحليل أسعار العقارات بناءً على خصائص العقار، والتي يتم تطبيقها إما على أساس فترة بفترة أو يتم تقديرها باستخدام بيانات المعاملات المجمعة مع عوامل وهمية زمنية كعوامل إضافية. [5]
انظر أيضا
موارد
- داوني، إم إل وروبسون جي. (2007) نماذج التقييم الآلية: منظور دولي. ص 11 مجلس مقرضي الرهن العقاري، لندن، رقم ISBN 1-905257-12-0 .
- ليم، س. وبافلو م. (2007) مؤشر محسن لأسعار المساكن على المستوى الوطني باستخدام بيانات السجل العقاري، سلسلة أوراق بحثية صادرة عن المعهد الملكي للمساحين القانونيين: المجلد 7، العدد 11. ص 10-14. لندن، رقم ISBN 978-1-84219-347-1 . تاريخ الوصول 21 نوفمبر 2007.
- كيف يتم حساب مؤشر أسعار المساكن؟ (2014) تاريخ الوصول 9 مايو 2014
مراجع
- ^ نبذة عن Residex NHB Residex
- ^ NHB Residex سنة الأساس: 2007 = 100 القيم الحالية
- ^ "مؤشرات أسعار المساكن S&P Corelogic Case-Shiller"، "مؤشرات S&P Dow Jones"، 2016
- ^ الحقيقة المذهلة حول قيمة منزلك Archived 2009-03-08 at the Wayback Machine , Maclean's , 2009-02-23
- ^ التنبؤ بمؤشرات أسعار مواقف السيارات في هونج كونج باستخدام AutoML، النمذجة الحاسوبية في الهندسة والعلوم 2023، 134(3)، 2247-2282. https://doi.org/10.32604/cmes.2022.020930
