وكيل عقاري

وكلاء العقارات ووسطاء العقارات هم أشخاص يمثلون بائعي أو مشتري العقارات . بينما قد يعمل الوسيط بشكل مستقل، يعمل الوكيل عادةً تحت إشراف وسيط مرخص لتمثيل العملاء. ^{[ 1 ]} يُرخص للوسطاء والوكلاء من قبل الدولة للتفاوض على اتفاقيات البيع وإدارة الوثائق المطلوبة لإتمام معاملات العقارات .

يحصل وسيط العقارات عادةً على عمولة مقابل إتمام عملية بيع ناجحة. في جميع أنحاء الولايات المتحدة، تتراوح هذه العمولة عمومًا بين 5 و6% من سعر بيع العقار بالنسبة للوسيط الذي يقدم خدمات متكاملة، ولكن هذه النسبة تختلف باختلاف الولاية وحتى المنطقة. ^{[ 2 ]}

في معظم الولايات القضائية في الولايات المتحدة، يُشترط الحصول على ترخيص لممارسة الأنشطة المرخصة، وتُحدد هذه الأنشطة ضمن قوانين كل ولاية. ويكمن الشرط الأساسي للحصول على ترخيص في أن العمل يُؤدى "مقابل أجر". فعلى سبيل المثال، إذا أراد شخص ما مساعدة صديق في بيع أو شراء عقار، دون توقع أي مقابل، فلا يُشترط الحصول على ترخيص لأداء العمل. ومع ذلك، ولأن معظم الناس يتوقعون الحصول على مقابل لجهودهم ومهاراتهم، يُشترط القانون الحصول على ترخيص قبل أن يتقاضى الشخص أجرًا مقابل خدماته كوسيط أو وكيل عقاري. يُعد النشاط غير المرخص غير قانوني، وتملك هيئة تنظيم العقارات في الولاية صلاحية تغريم من يعملون كوسطاء عقاريين مرخصين، ولكن عادةً لا يُشترط على المشترين والبائعين الذين يعملون كأطراف أصلية في بيع أو شراء العقارات الحصول على ترخيص. وفي بعض الولايات، يتولى المحامون عمليات بيع العقارات مقابل أجر دون أن يكونوا مرخصين كوسيط أو وكيل. مع ذلك، لا يُسمح للمحامين بممارسة أنشطة عقارية إلا إذا كانت ثانوية لعملهم الأصلي كمحامين. فلا يُمكن للمحامي أن يصبح وكيلاً للبائع إذا كانت هذه هي الخدمة الوحيدة المطلوبة من العميل. ويظل على المحامين الحصول على ترخيص كوسيط عقاري لممارسة الأنشطة المرخصة. ومع ذلك، يُستثنى المحامون من الحد الأدنى لمتطلبات التعليم (على سبيل المثال، 90 ساعة في إلينوي). ^{[ 3 ]}

في جميع الولايات، يجب على المرخص له في مجال العقارات أن يفصح للمشترين والبائعين المحتملين عن طبيعة علاقتهم ^{[ 4 ].}

وقد أتاحت بعض لجان العقارات في الولايات الأمريكية - ولا سيما لجنة فلوريدا ^{[ 5 ]} بعد عام 1992 (والتي تم تمديدها في عام 2003) ولجنة كولورادو ^{[ 6 ]} بعد عام 1994 (مع تغييرات في عام 2003) - خيار عدم وجود علاقة وكالة أو علاقة ائتمانية بين الوسطاء والبائعين أو المشترين.

كما أشارت إليه جمعية وسطاء العقارات في جنوب بروارد في رسالة إلى اللجان التشريعية لولاية فلوريدا:

يقوم وسيط المعاملات بصياغة الصفقة من خلال الجمع بين مشترٍ وبائع راغبين، ويُقدّم الوثائق القانونية التي تُفصّل بنود الاتفاقية بينهما. ولا يُعتبر وسيط المعاملات وكيلاً لأي طرف، ولكنه مُلزم بالتقيد بالقانون والمعايير المهنية والأخلاقية (مثل مدونة قواعد السلوك المهني للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين ).

ونتيجة لذلك، أنشأت ولاية فلوريدا في عام 2003 نظامًا ينص على أن علاقة الوساطة الافتراضية هي أن "جميع المرخص لهم  ... يعملون كوسطاء معاملات، ما لم يتم تحديد وكيل واحد أو عدم وجود علاقة وساطة، كتابيًا، مع العميل" ^{[ 7 ] [ 8 ]} ، واشترط القانون الإفصاح كتابيًا عن علاقة وساطة المعاملات لعميل المشتري أو البائع حتى 1 يوليو 2008 فقط. وفي حالة كل من فلوريدا ^{[ 8 ]} وكولورادو ^{[ 6 ]} ، لم يعد هناك وجود للوكالة المزدوجة والوكالة الفرعية (حيث يمثل كل من وكيل الإدراج ووكيل البيع البائع).

قد يركز بعض الوسطاء والوكلاء على تمثيل المشترين أو المستأجرين في معاملات العقارات. مع ذلك، فإن الحصول على ترخيص كوسيط أو مندوب مبيعات يُخوّل حامله تمثيل الأطراف قانونيًا في أي من طرفي المعاملة، وتقديم الوثائق اللازمة لنقل ملكية العقار بشكل قانوني. هذا القرار التجاري متروك لحامل الترخيص. تُفرض غرامات على من يمارسون مهنة الوساطة العقارية دون ترخيص من الدولة.

في المملكة المتحدة، يُعرَّف وكيل العقارات بأنه شخص أو كيان تجاري متخصص في تسويق العقارات نيابةً عن العملاء. وتوجد اختلافات جوهرية بين صلاحيات والتزامات ومسؤوليات السماسرة ووكلاء العقارات في كل دولة، إذ تتبنى الدول المختلفة مناهج متباينة بشكل ملحوظ في تسويق وبيع العقارات.

قبل إطلاق خدمة الإدراج المتعدد (MLS) عام ١٩٦٧، حين كان دور السماسرة (ومرخصيهم) يقتصر على تمثيل البائعين من خلال تقديم خدمة إعداد الوثائق القانونية المتعلقة بنقل ملكية العقارات، ربما كان مصطلح "مندوب مبيعات عقارية" أكثر ملاءمة مما هو عليه اليوم، نظرًا للطرق المتعددة التي يساعد بها السماسرة والمرخصون المشترين في إتمام الإجراءات القانونية لنقل ملكية العقارات. مع ذلك، لا يزال مصطلح "مندوب مبيعات" يُستخدم قانونيًا في العديد من الولايات لوصف مرخص العقارات .

في الولايات المتحدة، تُعدّ كلمة "Realtor" علامة تجارية مسجلة باسم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، والتي تستخدمها للإشارة إلى أعضائها النشطين، والذين قد يكونون وكلاء أو سماسرة عقارات. ^{[ 15 ] [ 16 ] [ 17 ]} وفي كندا، يستخدم أعضاء الرابطة الكندية للعقارات هذه العلامة التجارية . ^{[ 18 ]} وتفضل كلتا المنظمتين كتابة الكلمة بأحرف كبيرة، وتنصحان بعدم استخدامها كمرادف عام لكلمة " وكيل عقاري" . ^{[ 18 ] [ 19 ]}

تختلف أدلة الأسلوب المستقلة في تناولها للمصطلح، إذ يُقرّ معظمها بالعلامة التجارية ويُفضّل استخدام "وكيل عقاري" كمصطلح عام مناسب. مع ذلك، يستخدم قاموس أكسفورد الإنجليزي كلمة "realtor" بحروف صغيرة، مشيرًا إلى أنها علامة تجارية مسجلة، ولكنها أيضًا "تُستخدم على نطاق واسع" للإشارة إلى وكلاء العقارات عمومًا. ^{[ 20 ]}

تُصدر الولايات تراخيص لمدة سنوية أو لعدة سنوات، وتُلزم وكلاء ووسطاء العقارات بإكمال دورات تدريبية مستمرة قبل تجديد تراخيصهم. على سبيل المثال، يجب على حاملي التراخيص في كاليفورنيا إكمال 45 ساعة من التدريب المستمر كل أربع سنوات في مواضيع مثل الوكالة، وإدارة الصناديق الاستئمانية، وحماية المستهلك ، والإسكان العادل، والأخلاقيات، وإدارة المخاطر. ^{[ 21 ]}

توجد العديد من المجموعات البارزة التي تعمل على تعزيز قطاع العقارات ومساعدة المهنيين فيه.

• الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)
  • لجنة العمل السياسي للوسطاء العقاريين (RPAC) هي الذراع الضاغطة للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR).
• الرابطة الوطنية لوسطاء العقارات (NAREB)
• معهد العقارات الكندي (REIC) ^{[ 22 ] [ 23 ]}
• مائدة مستديرة العقارات ^{[ 24 ]}

• أليس ماسون ^{[ 25 ]}
• جايد ميلز
• جويس ري

• الوسائط المتعلقة بوكلاء العقارات على ويكيميديا ​​كومنز