تأمين الملكية

📅 آخر تحديث: ٢٣ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٣ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

يُعدّ تأمين الملكية نوعًا من أنواع التأمين التعويضي ، وهو شائع في الولايات المتحدة وكندا، ويُغطي الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في سندات ملكية العقارات ، وعن عدم صلاحية أو عدم إمكانية إنفاذ قروض الرهن العقاري . وعلى عكس بعض أنظمة تسجيل الأراضي في دول خارج الولايات المتحدة، لا يضمن مسجلو العقود في الولايات الأمريكية عادةً ملكية غير قابلة للطعن لتلك السندات المسجلة . وبالنسبة للمخاطر المُغطاة، يجب أن يُدافع تأمين الملكية ضد أي دعوى قضائية تُطعن في سند الملكية، و/أو يُعوّض المؤمَّن له عن الخسارة المالية الفعلية التي تكبّدها، وذلك عادةً بحد أقصى قيمة التأمين المنصوص عليها في وثيقة التأمين.

تأسست أول شركة تأمين على الملكية العقارية، وهي جمعية لو للتأمين على الملكية العقارية والائتمان، في ولاية بنسلفانيا عام 1853. [ 1 ] عادةً ما تكون حقوق الملكية العقارية المؤمن عليها هي الملكية المطلقة أو الرهن العقاري . ومع ذلك، يمكن شراء تأمين الملكية العقارية لتأمين أي حق في العقار، بما في ذلك حق الارتفاق أو الإيجار أو حق الانتفاع مدى الحياة .

هناك نوعان رئيسيان من وثائق التأمين: تأمين المالك وتأمين المُقرض. وكما يشترط المُقرضون تأمينًا ضد الحريق وأنواعًا أخرى من التأمين لحماية قروضهم، فإن جميع المُقرضين المؤسسيين تقريبًا يشترطون أيضًا تأمينًا على الملكية لحماية مصالحهم في ضمانات القروض العقارية. وقد لا يشترط بعض مُقرضي الرهن العقاري، وخاصةً المُقرضين غير المؤسسيين، تأمينًا على الملكية. كما يرغب جميع مشتري العقارات تقريبًا في الحصول على تأمين على الملكية.

لا توفر وثيقة القرض أي تغطية للمشتري/المالك. وللحصول على التغطية، يجب على المشتري شراء وثيقة تأمين خاصة بالمالك؛ وهي مستقلة عن متطلبات المُقرض، على الرغم من أنها تُشترى عادةً معًا بسعر مخفض للإصدار المتزامن.

يتوفر تأمين الملكية في العديد من الدول الأخرى، مثل كندا وأستراليا والمملكة المتحدة والمكسيك ونيوزيلندا واليابان والصين وكوريا الجنوبية، وفي جميع أنحاء أوروبا. ومع ذلك، فبينما يُؤمَّن عدد كبير من العقارات الواقعة في هذه الدول من قِبَل شركات تأمين الملكية الأمريكية، فإنها لا تُمثِّل نسبة كبيرة من معاملات العقارات في تلك الدول، كما أنها لا تُمثِّل نسبة كبيرة من إيرادات شركات تأمين الملكية الأمريكية. في كثير من الحالات، تكون هذه العقارات مُخصَّصة للاستخدام التجاري من قِبَل شركات أمريكية تُمارس أعمالها في الخارج، أو عقارات ممولة من قِبَل مُقرضين أمريكيين. تشتري الشركات الأمريكية المعنية تأمين الملكية للحصول على ضمان من شركة تأمين أمريكية تُؤيِّد دليل الملكية الذي تحصل عليه من نظام تسجيل الأراضي في الدولة الأخرى ، بالإضافة إلى تغطية تكاليف الدفاع القانوني في حال الطعن في الملكية.

تاريخ

قبل اختراع تأمين الملكية، كان المشترون في معاملات العقارات يتحملون وحدهم مسؤولية التأكد من صحة سند ملكية الأرض الذي يحمله البائع. وإذا تبين لاحقًا أن السند غير صالح أو مزور، يخسر المشتري استثماره.

في عام ١٨٦٨، نظرت المحكمة العليا في بنسلفانيا في قضية واتسون ضد مويرهيد . [ ٢ ] خسر المدعي واتسون استثماره في صفقة عقارية نتيجةً لحق امتياز سابق على العقار. وكان المدعى عليه مويرهيد، وهو كاتب العدل ، قد اكتشف حق الامتياز قبل البيع، لكنه أخبر واتسون أن سند الملكية خالٍ من أي عوائق بعد أن قرر محاميه (خطأً) أن حق الامتياز غير صحيح.

قضت المحاكم بأن مويرهيد (وغيره ممن مروا بظروف مماثلة) غير مسؤول عن الأخطاء الناجمة عن آراء مهنية. ونتيجة لذلك، أصدر المجلس التشريعي لولاية بنسلفانيا في عام 1874 قانونًا يسمح بتأسيس شركات تأمين الملكية.

اجتمع جوشوا موريس، وهو كاتب عدل في فيلادلفيا ، مع عدد من زملائه في 28 مارس 1876 لتأسيس أول شركة تأمين على الملكية العقارية. وكانت الشركة الجديدة، شركة فيلادلفيا لتأمين الملكية العقارية ، ستؤمن مشتري العقارات والرهونات العقارية ضد الخسائر الناجمة عن عيوب الملكية والرهونات والقيود، وستتيح هذه الخدمات نقل ملكية العقارات والأوراق المالية العقارية بسرعة أكبر وبأمان أعلى من ذي قبل.

اشترت عمة موريس أول بوليصة تأمين، بقيمة 1500 دولار، لتغطية منزل في شارع نورث 43 في فيلادلفيا . [ 3 ] [ 4 ]

غاية

يوجد نوعان من أنظمة الملكية المستخدمة في جميع أنحاء العالم: تسجيل الأراضي وتوثيق الأراضي.

تستخدم معظم دول العالم الصناعي أنظمة تسجيل الأراضي لنقل ملكية الأراضي أو الحقوق المتعلقة بها. [ 5 ] وبموجب هذه الأنظمة، تحدد الحكومة ملكية الأراضي والرهونات باستخدام سجلاتها؛ وباستثناءات قليلة، يكون قرار الحكومة نهائيًا. تؤدي الأخطاء الحكومية إلى تعويض مالي للشخص المتضرر، لكن لا يستطيع هذا الطرف المتضرر عادةً استرداد العقار. يُعد نظام تورنس لتسجيل الأراضي أساسًا لأنظمة تسجيل الأراضي في العديد من دول القانون العام . تبنت تسع عشرة ولاية في الولايات المتحدة، مثل مينيسوتا وماساتشوستس ، شكلًا من أشكال هذا النظام بين عامي 1896 و1917، إلا أنه لم يعد رائجًا بعد أن أدى حكم قضائي واحد في مقاطعة إمبريال بولاية كاليفورنيا إلى إفلاس صندوق تعويضات الملكية في الولاية ، واختارت الغالبية العظمى من الولايات الأمريكية نظامًا لتسجيل الوثائق لا يُصدر فيه أي مسؤول حكومي أي قرار بشأن مالك العقار أو صحة المستندات التي تنقله.

في نظام التسجيل ، عند كل عملية نقل ملكية أرض، يقوم الطرفان بتسجيل وثيقة النقل لدى مسجل حكومي محلي يقع ضمن نطاق اختصاصه (عادةً المقاطعة) حيث تقع الأرض. تقوم الحكومة بفهرسة الوثيقة بأسماء المانح (الناقل) والممنوح له (المتنازل إليه) وتصويرها ليتمكن أي فرد من الجمهور من الاطلاع عليها وفحصها. إذا لم تُسجل هذه المعاملة لأي سبب أو لفترة طويلة، فقد يبيعها مانح عديم الضمير لممنوح له آخر. في العديد من الولايات، يصبح الممنوح له الذي سُجلت معاملته أولاً هو المالك القانوني، ولا يحق لأي مشترٍ آخر الرجوع إليه.

تتمثل ميزة نظام التسجيل فيما يلي:

  • في نظام التسجيل، يتحمل عامة الناس التكلفة والمخاطر، أما في نظام الرصد، فيتحمل مستخدمو النظام التكلفة والمخاطر.
  • في نظام التسجيل، تقوم جهة مستقلة بمراجعة عمليات نقل ملكية الأراضي الحكومية. أما في نظام التوثيق، فيمكن للحكومة أن تفصل في نزاعات التسجيل لصالحها، مما يحول دون الفصل بين السلطات والحق الدستوري في الإجراءات القانونية الواجبة.
  • يمكن لنظام التسجيل أن يوفر إمكانية نقل ملكية الأراضي في حالات تتجاوز قدرة السجلات العامة، مثل الاستيطان والإرث.
  • يؤدي نظام التسجيل المقترن بتأمين الملكية إلى توزيع السجلات، مما يخلق نسخاً احتياطية منها. فعلى سبيل المثال، عندما دُمرت العديد من السجلات في زلزال سان فرانسيسكو عام 1906، احتفظت شركات تسجيل الملكية خارج المدينة بسجلات سمحت لأصحاب الأراضي بإثبات ملكيتهم لممتلكاتهم.

في ظل هذا النظام، لتحديد من يملك سند الملكية، يجب على المرء أن:

  • قم بفحص الفهارس الموجودة في مكاتب المسجلين، وفقًا للقواعد المختلفة التي وضعتها الهيئات التشريعية والمحاكم الحكومية.
  • افحص الأجهزة المسجلة بدقة.
  • حدد كيفية تأثيرها على سند الملكية بموجب القانون المعمول به. المحاكم هي الجهة الفصل في مسائل الملكية، حيث تصدر الأحكام في الدعاوى المرفوعة من الأطراف المتنازعة. تاريخيًا، كان الشخص الراغب في فهم سند الملكية يستعين بمختص لكتابة ملخص للعقار يوضح سلسلة الملكية . مع ذلك، إذا ارتكب المختص خطأً، فلا يحق للعميل الحصول على تعويض إلا في حالة إهمال المختص، وذلك في حدود مسؤوليته المالية (بما في ذلك تأمين المسؤولية). [ 6 ] إلا أن مدى استعداد هؤلاء المختصين لتحمل المسؤولية الكاملة يختلف.

تُجري شركات التأمين على الملكية بحثًا في السجلات العامة قبل الموافقة على تأمين مشتري أو مرتهن الأرض. تحديدًا، بعد إبرام عقد بيع العقار وفتح حساب الضمان، يبحث متخصص في الملكية في السجلات العامة للتحقق من أي مشاكل في سند ملكية المنزل. يتضمن هذا البحث عادةً مراجعة سجلات الأراضي التي تعود لسنوات عديدة. يكشف أكثر من ثلث عمليات البحث عن الملكية عن مشكلة في السند، ويصرّ المتخصصون على حلّها قبل إتمام الصفقة. على سبيل المثال، قد يكون المالك السابق قد أجرى أعمال بناء بسيطة على العقار، لكنه لم يسدد كامل مستحقات المقاول (مما أدى إلى امتياز المقاول)، أو قد يكون المالك السابق قد تخلف عن سداد الضرائب المحلية أو الحكومية (مما أدى إلى امتياز ضريبي). يسعى المتخصصون في الملكية إلى حلّ هذه المشاكل قبل إتمام الصفقة، وإلا سيُطلب من جهة عملهم، وهي شركة التأمين على الملكية، إصلاح عيوب الملكية هذه بدفع الرسوم أو الضرائب غير المدفوعة.

تتسم وثائق التأمين على الملكية بتشابهها إلى حد كبير، وهي مدعومة باحتياطيات قانونية ، وهو أمر بالغ الأهمية في معاملات العقارات التجارية الكبيرة حيث يكون للمشتري والممول مبالغ مالية ضخمة على المحك. كما تتكفل شركة التأمين بتكاليف الدفاع عن المؤمن عليه في النزاعات القانونية.

جرّبت ما لا يقل عن 20 ولاية أمريكية نظام تسجيل الملكية "تورنس" أو أنظمة أخرى في فترات مختلفة، لكن معظمها عادت إلى نظام تسجيل الملكية التقليدي تحت ضغط شركات التأمين العقاري أو لقلة الاهتمام. ووفقًا لكارل ليويلين ، فإن وجود سند ملكية "تورنس" واحد على قطعة أرض في مدينة نيويورك قد يجعل الحي بأكمله غير متاح للتطوير واسع النطاق (مثل بناء ناطحات السحاب)؛ إذ لن يمول أي مقرض شراء مثل هذه القطعة لأن شركات التأمين العقاري في نيويورك لن تضمن سند "تورنس". [ 7 ] وقد نجحت شركات التأمين العقاري الأمريكية في معارضة أنظمة تسجيل الأراضي بحجة أنها عرضة للاحتيال (وهي مشكلة خطيرة في معظم الولايات القضائية التي تطبق نظام تسجيل الأراضي)، وبزعمها أن نظام الملكية المشروط بطبيعته يحمي حقوق الملكية بشكل أكثر فعالية. كما تزعم هذه الشركات أنه على الرغم من إمكانية تعزيز أنظمة تسجيل الأراضي لمنع تسجيل سندات مزورة، إلا أن التدابير المضادة اللازمة معقدة ومكلفة. أقر كتاب صدر عام 2007 ينتقد "الكارتل" الأمريكي للتأمين على الملكية بأن "الاستخدام الأوسع لشهادة تورنس سيتطلب إنشاء بيروقراطية خاصة تخضع لإشراف قضائي". [ 8 ]

أنواع السياسات

توجد نماذج موحدة لتأمين الملكية للمالكين والمقرضين. تتضمن وثائق المقرضين نموذجًا خاصًا بقروض البناء، على الرغم من أن هذا النموذج نادر الاستخدام اليوم.

سياسة المالك

تضمن وثيقة تأمين المالك للمشتري أن ملكية العقار مسجلة باسمه، وأنه خالٍ من جميع العيوب والرهونات والقيود، باستثناء ما هو مذكور كاستثناءات في الوثيقة أو ما هو مستثنى من نطاق تغطيتها. كما تغطي الوثيقة الخسائر والأضرار التي قد تحدث في حال تعذر تسويق الملكية. [ 9 ] وتوفر الوثيقة أيضًا تغطية للخسائر في حال عدم وجود حق الوصول إلى الأرض. مع أن هذه هي التغطيات الأساسية، إلا أن هناك أنواعًا موسعة من وثائق تأمين المالك السكنية تغطي بنودًا إضافية من الخسائر. [ 10 ]

عادةً ما يكون الحد الأقصى للمسؤولية في وثيقة تأمين المالك هو سعر شراء العقار. وكما هو الحال مع أنواع التأمين الأخرى، يمكن إضافة أو حذف التغطيات بموجب ملحق. توجد العديد من نماذج الملاحق القياسية لتغطية مجموعة متنوعة من المشكلات الشائعة. قد يدفع البائع أو المشتري قسط التأمين وفقًا لاتفاق الطرفين. عادةً ما تنعكس الأعراف السائدة في ولاية أو مقاطعة معينة في معظم عقود العقارات المحلية. ينبغي الاستفسار عن تكلفة تأمين الملكية قبل توقيع عقد عقاري ينص على دفع رسوم الملكية. يمكن لمحامي العقارات أو الوسيط أو مسؤول الضمان (في الولايات الغربية) أو مسؤول القروض تقديم معلومات مفصلة حول تكلفة البحث عن الملكية والتأمين قبل توقيع عقد العقار. يستمر تأمين الملكية طالما احتفظ المؤمَّن له بحقه في الأرض المؤمَّن عليها، وعادةً لا يُدفع أي قسط إضافي بعد إصدار الوثيقة.

سياسة المُقرض

يُطلق على هذا أحيانًا اسم "وثيقة تأمين القرض"، وهي تُصدر حصريًا لمُقرضي الرهن العقاري. وبشكل عام، تُصدر هذه الوثيقة بعد تحويل قرض الرهن العقاري، ما يعني أن مشتري القرض يستفيد منها في حال بيعه. ولهذا السبب، تُسهّل هذه الوثائق بشكل كبير بيع الرهون العقارية في السوق الثانوية. وتتكون هذه السوق من مشترين ذوي حجم معاملات كبير، مثل "فاني ماي" و"المؤسسة الفيدرالية لقروض الرهن العقاري"، بالإضافة إلى مؤسسات خاصة.

تُستخدم نماذج جمعية أصحاب سندات ملكية الأراضي الأمريكية ( ALTA) على نطاق واسع في البلاد، على الرغم من تعديلها في بعض الولايات. وبشكل عام، تغطي العناصر الأساسية للتأمين التي توفرها هذه النماذج للمقرض الخسائر الناجمة عن الأمور التالية:

  1. إن سند ملكية العقار الذي يتم الرهن عليه إما
    • ليس في مقترض قرض الرهن العقاري،
    • مع مراعاة العيوب أو الرهونات أو القيود، أو
    • غير قابل للتسويق.
  2. لا يوجد حق الوصول إلى الأرض.
  3. الرهن العقاري الذي نشأ عن الرهن العقاري:
    • غير صالح أو غير قابل للتنفيذ،
    • لا يسبق أي رهن آخر قائم على العقار في تاريخ كتابة وثيقة التأمين، أو
    • يخضع لحقوق الامتياز الميكانيكية في ظل ظروف معينة.

كما هو الحال مع جميع نماذج ALTA، تغطي هذه الوثيقة أيضًا تكلفة الدفاع عن المسائل المؤمن عليها ضد الهجمات.

يُعدّ العنصران 1 و2 مهمين للمقرض لأنهما يغطيان توقعاته بشأن سند الملكية الذي سيحصل عليه في حال اضطراره إلى الحجز على الرهن العقاري. أما العنصر 3 فيغطي الأمور التي قد تعيق عملية الحجز.

بالطبع، جميع السياسات تستثني أو تستبعد أموراً معينة وتخضع لشروط مختلفة.

تتوفر أيضًا وثائق تأمين الرهن العقاري من ALTA التي تغطي قروض الرهن العقاري للمنازل الفردية أو التي تتراوح مساحتها بين 1 و4 وحدات سكنية. وتغطي هذه الوثائق عناصر الخسارة المذكورة أعلاه بالإضافة إلى عناصر أخرى. ومن أمثلة هذه التغطيات الأخرى: الخسارة الناتجة عن تزوير وثائق فك الرهن العقاري، والخسارة الناتجة عن تعديات التحسينات على الأراضي المجاورة على العقار المرهون عندما يتم إنشاء هذه التحسينات بعد منح القرض.

سياسة قروض البناء

في العديد من الولايات، توجد وثائق تأمين منفصلة لقروض البناء. ويتطلب تأمين الملكية لقروض البناء ملحقًا يُقرّ بأن المبلغ المؤمن عليه للعقار قد زاد نتيجةً لأموال البناء التي تم استثمارها فيه.

جمعيات ملكية الأراضي والسياسات الموحدة

في الولايات المتحدة، تُعدّ الرابطة الأمريكية لملكية الأراضي (ALTA) جمعية تجارية وطنية غير ربحية تمثل مصالح ما يقارب 4500 شركة تأمين ملكية، ووكلاء ملكية، ومختصين مستقلين في استخلاص المعلومات، وباحثين في مجال الملكية، ومحامين في جميع أنحاء الولايات المتحدة. [ 11 ] يقوم أعضاء ALTA بإجراء عمليات البحث عن الملكية، والفحص، وإتمام المعاملات، وإصدار وثائق تأمين الملكية التي تحمي مالكي العقارات ومقرضي الرهن العقاري من الخسائر الناجمة عن عيوب في سندات الملكية.

تأسست جمعية ALTA عام 1907، [ 11 ] وقد وضعت نماذج موحدة لوثائق تأمين الملكية (بنود وشروط قياسية) لأصحاب العقارات والمقرضين وقروض البناء. [ 12 ] تُستخدم نماذج ALTA في معظم الولايات الأمريكية، ولكن ليس جميعها. كما تُقدم ALTA نماذج إضافية خاصة لمختلف الوثائق؛ حيث تُعدّل هذه النماذج التغطية التي تُقدمها وثيقة تأمين الملكية الأساسية، وعادةً ما تُوسّع نطاقها. لا تُصدر ALTA وثائق تأمين الملكية، بل تُوفر نماذج موحدة للوثائق والإضافات التي تُصدرها معظم شركات تأمين الملكية.

قد تفرض بعض الولايات، بما في ذلك تكساس ونيويورك ، استخدام نماذج من أغلفة وثائق التأمين على الملكية والتأييدات التي يوافق عليها مفوض التأمين بالولاية للعقارات الموجودة في تلك الولايات القضائية، ولكن هذه النماذج عادة ما تكون مماثلة أو مطابقة لنماذج ALTA.

بالإضافة إلى رابطة وكلاء سندات الملكية العقارية (ALTA)، تُعدّ الرابطة الوطنية لوكلاء سندات الملكية العقارية المستقلين (NAILTA) جمعية تجارية وطنية غير ربحية تُمثّل مصالح وكلاء تأمين سندات الملكية المستقلين ومختصي تسوية المعاملات العقارية المستقلين في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وقد أنشأها مختصون مستقلون في تسوية المعاملات العقارية لدعم مصالح أصحاب الأعمال الصغيرة في قطاعات تأمين سندات الملكية، واستخلاص البيانات، والمسح، والعقارات، الذين يفتقرون إلى التمثيل على المستويات المحلية والولائية والوطنية. تُقدّم NAILTA خدماتها لآلاف المختصين المستقلين في مجال سندات الملكية والعقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة، والذين يُشكّلون مجتمعين أكثر من 60% من سوق تأمين سندات الملكية الوطني، [ 13 ] ويُعرّفون أنفسهم كمُقدّمي خدمات تسوية مستقلين. تُمثّل NAILTA مصالح مُقدّمي خدمات التسوية المستقلين الذين يخدمون أكثر من 31 مليون مستهلك عقاري سنويًا، [ 14 ] والذين يُنهون معاملات إعادة تمويل قروض عقارية بقيمة تُقدّر بـ 514.8 مليار دولار سنويًا، [ 15 ] والذين يُؤمّنون مجتمعين ما يُقارب 1.67 تريليون دولار من إجمالي التزامات تأمين سندات الملكية الوطنية سنويًا. [ 16 ]

مقارنة مع أنواع التأمين الأخرى

يختلف تأمين الملكية عن أنواع التأمين الأخرى في عدة جوانب. فبينما يُعدّ معظم التأمين عقدًا يُعوّض فيه المؤمِّن طرفًا آخر أو يضمنه ضد نوع محدد من الخسائر المحتملة (كالحوادث أو الوفاة) في المستقبل، يُؤمِّن تأمين الملكية عمومًا ضد الخسائر الناجمة عن مشاكل في الملكية تعود جذورها إلى أحداث سابقة. ويؤدي هذا غالبًا إلى تصحيح عيوب الملكية أو إزالة أي حقوق متعارضة معها قبل إتمام أي معاملة. وتسعى شركات تأمين الملكية إلى تحقيق ذلك من خلال البحث في السجلات العامة لتطوير وتوثيق سلسلة الملكية والكشف عن أي مطالبات أو عيوب معروفة في ملكية العقار المعني. وفي حال العثور على رهونات أو قيود، قد يشترط المؤمِّن اتخاذ إجراءات لإزالتها (مثل الحصول على إبراء ذمة من رهن عقاري قديم أو سند ائتمان تم سداده، أو المطالبة بسداده، أو تسوية الرهونات غير الطوعية كأحكام المحاكم والضرائب المستحقة) قبل إصدار وثيقة تأمين الملكية. تتمتع شركات التأمين على الملكية أيضًا بصلاحية إلغاء الرهونات العقارية القديمة بموجب قانون إجراءات الملكية العقارية (RPAPL) في نيويورك . وتُعرَّف الرهونات العقارية القديمة بأنها تلك التي يُفترض أنها مُسدَّدة أو كاملة، والتي مضى على سدادها أكثر من 20 عامًا. [ 17 ] [ 18 ] وبدلاً من ذلك، يجوز للشركة استثناء البنود التي لم يتم إلغاؤها من تغطية بوليصة التأمين. ويتم أحيانًا الاحتفاظ بقواعد بيانات الملكية لفهرسة السجلات العامة جغرافيًا، بهدف زيادة كفاءة البحث وتقليل المطالبات. وفي بعض الولايات، يُشترط على قواعد بيانات الملكية فهرسة سجلات الملكية العقارية جغرافيًا، بالإضافة إلى الاحتفاظ بملف أسماء للأحكام والوصايا وغيرها من المسائل العامة.

يكشف الشرح أعلاه عن فرق آخر بين تأمين الملكية وأنواع التأمين الأخرى: لا تُحسب أقساط تأمين الملكية بشكل أساسي على أساس العلوم الاكتوارية ، كما هو الحال في معظم أنواع التأمين الأخرى. فبدلاً من ربط احتمالية الخسائر بتكاليفها المتوقعة، يسعى تأمين الملكية إلى القضاء على مصدر الخسائر من خلال استخدام نظام التسجيل وغيره من ممارسات الاكتتاب. ونتيجة لذلك، يُستخدم جزء صغير نسبيًا من أقساط تأمين الملكية لدفع الخسائر المؤمن عليها. أما الغالبية العظمى من الأقساط فتُستخدم لتمويل أبحاث الملكية لكل عقار ولصيانة قواعد بيانات الملكية المستخدمة لإجراء هذه الأبحاث بكفاءة. لهذا النهج فائدة اجتماعية كبيرة، إذ تتوافق النتيجة مع توقعات معظم مشتري العقارات وممولي الرهن العقاري. فهم عمومًا يرغبون في أن يكون للعقار الذي اشتروه أو أقرضوا المال مقابله حالة الملكية التي توقعوها عند إبرام الصفقة، بدلاً من التعويضات المالية والتقاضي بسبب عيوب غير متوقعة. هذا لا يعني أن شركات تأمين الملكية لا تتحمل أي مخاطر اكتوارية. هناك عدة أمور قد تؤثر على ملكية الأرض لا يكشف عنها نظام التسجيل، ولكنها مشمولة بوثائق التأمين. من أمثلة هذه الأمور: صكوك الملكية الصادرة عن قاصرين أو أشخاص غير مؤهلين عقليًا، والوثائق المزورة (في بعض الحالات)، والوثائق الصادرة عن الشركات دون تفويض رسمي، والأخطاء في السجلات العامة. مع ذلك، تاريخيًا، لم تشكل هذه المشاكل نسبة كبيرة من الخسائر التي دفعتها شركات التأمين. بل إن النسبة الأكبر من الخسائر التي دفعتها شركات التأمين ناتجة عن أخطاء وإغفالات في عملية فحص الملكية نفسها.

حق مالك المنزل في اختيار شركة تأمين الملكية

في تقرير صادر عن مكتب محاسبة الحكومة الأمريكية (GAO) في أبريل 2007 حول تأمين الملكية، أوصى المكتب بأن يقوم المشرعون والجهات التنظيمية على مستوى الولايات والمستوى الفيدرالي بتحسين قدرة المستهلكين على اختيار تأمين الملكية بناءً على السعر، وتشجيع المنافسة السعرية، وضمان دفع المستهلكين أسعارًا معقولة لتأمين الملكية. [ 19 ]

يُخوّل قانون اتحادي يُسمى قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) مالك المنزل اختيار شركة تأمين ملكية عند شراء أو إعادة تمويل عقار سكني. عادةً، لا يتخذ مالكو المنازل هذا القرار بأنفسهم، بل يعتمدون على اختيار البنك أو المحامي؛ ومع ذلك، يحتفظ مالك المنزل بحق اختيار شركة تأمين مختلفة. يُجرّم قانون RESPA أي بنك أو وسيط أو محامٍ يُلزم باستخدام شركة تأمين ملكية مُحددة. يُعدّ ذلك انتهاكًا للقانون الاتحادي، ويُعرّض أي شخص أو شركة تُخالفه للغرامة أو فقدان ترخيصها.

يحظر البند 9 من قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) على البائع إلزام المشتري باستخدام شركة تأمين ملكية محددة، سواءً بشكل مباشر أو غير مباشر، كشرط لإتمام البيع. ويحق للمشتري مقاضاة البائع الذي يخالف هذا البند للمطالبة بتعويض يعادل ثلاثة أضعاف جميع الرسوم المدفوعة مقابل تأمين الملكية. ويُستثنى من ذلك معاملات العقارات التجارية، التي لا يشملها قانون RESPA.

يُعدّ نموذج تقدير القرض الجديد [ 20 ] أحدث خطوة اتخذتها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية لحماية المستهلكين ومساعدتهم. في السابق، كان المقرضون يقدمون للمقترضين المحتملين تقديرات حسن النية.

1. يجب على المقرضين إصدار نموذج طلب القرض (LE) خلال ثلاثة أيام عمل من تقديم الطلب. مع ذلك، يُقدم العديد منهم هذا النموذج للمقترضين الذين ما زالوا في مرحلة البحث عن أفضل العروض. تجدر الإشارة إلى أن نموذج طلب القرض يوفر حماية أكبر للمستهلكين مقارنةً بـ"جدول البيانات" أو "السيناريو"، لأن المقرضين مُلزمون قانونًا بالتقيد بتكاليفه وتحديد مدة سريان سعر الفائدة والرسوم.

إذا لم يُقدّم مُنشئ القرض إشعار القرض خلال ثلاثة أيام عمل من استلام طلب القرض المُكتمل، فإنه بذلك يُخالف المادة 5 من قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA). وتُحدد وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) المعايير المُحددة لما يُعتبر طلب قرض مُكتملاً.

  • اسم المقترض
  • الدخل الشهري للمقترض
  • رقم الضمان الاجتماعي للمقترض (للحصول على تقرير ائتماني)
  • عنوان العقار
  • القيمة التقديرية للعقار
  • مبلغ القرض
  • أي شيء آخر يراه المُقرض ضرورياً

2. تم توحيد معايير LE الجديدة

يجب على جميع المقرضين تزويد المستهلكين بنفس الوثيقة تماماً. ويجب عرض رسوم القروض ورسوم الأطراف الثالثة والتكاليف الأخرى بشكل موحد.

3. يشجع نظام الترخيص الجديد المستهلكين على التسوق

بما أن المقرضين مُلزمون الآن بإصدار إشعار قرض موحد خلال فترة زمنية محددة، يُتاح للمستهلكين فرصة مقارنة المقرضين ومنتجاتهم. علاوة على ذلك، تنص وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) على أنه قبل إصدار إشعار القرض، لا يجوز للمقرضين تحصيل سوى رسوم من المقترضين المحتملين لتغطية تكلفة تقرير الائتمان. ويُتيح انخفاض تكلفة تقارير الائتمان نسبيًا (15-30 دولارًا) للمستهلكين إمكانية مقارنة عروض العديد من المقرضين بتكلفة زهيدة.

4. يتحمل المقرضون مسؤولية عروض الأسعار التي يقدمونها

يُظهر نموذج LE الجديد أهم المعلومات المتعلقة بالرهن العقاري في الصفحة الأولى بدلاً من إخفائها بخط صغير في جميع أنحاء النموذج. وتشمل هذه المعلومات ما يلي:
  • مبلغ القرض، وسعر الفائدة، وقسط سداد أصل القرض والفائدة.
  • وجود غرامات الدفع المسبق، أو المدفوعات السلبية أو المدفوعات النهائية الكبيرة
  • ينبه النظام المقترض إذا كان من الممكن أن يرتفع سعر الفائدة أو رصيد القرض أو قيمة القسط خلال مدة القرض.
  • المدفوعات المتوقعة في السنوات القادمة، بناءً على المؤشرات المالية الحالية (ينطبق في الغالب على قروض الرهن العقاري ذات المعدل المتغير).
  • تُضاف مبالغ الضمان المقدرة (وتُسمى أيضًا المبالغ المحجوزة) إلى القسط الشهري، وهي عبارة عن مدفوعات لضرائب العقارات وتأمين أصحاب المنازل. ثم يقوم المُقرض بدفع هذه المبالغ نيابةً عن المُقترض عند استحقاقها.
  • إجمالي تكاليف الإغلاق وتكلفة الإغلاق (المبلغ الذي يجب على المقترض إحضاره عند الإغلاق)

5. عند إتمام الصفقة، يجب على المُقرضين إصدار بيان إفصاح نهائي (CD) يُفصّل التكاليف الفعلية. ويمكن للمقترض مقارنة التكاليف الفعلية بالتكاليف المُقدّرة. وتندرج التكاليف ضمن فئات متعددة، ويتم التعامل مع الفروقات بين التكاليف الفعلية والمُقدّرة وفقًا لذلك.

أ. نسبة التسامح 0%. إذا كان أي بند في فئة نسبة التسامح 0% أعلى في القسم المقابل من وثيقة الإفصاح مقارنةً بوثيقة الإفصاح الأصلية عند إتمام الصفقة، فإن المُقرض مسؤول عن تغطية الفرق.
ب. هامش سماح بنسبة 10%. على عكس فئة هامش السماح بنسبة 0%، لا تتم مقارنة هذه البنود بشكل فردي مع القسم المقابل لها في كشف الحساب. بدلاً من ذلك، يتم تجميع جميع البنود في هذه الفئة في كشف الحساب الأساسي ومقارنتها بالبنود المقابلة المجمعة في كشف الحساب. في حال تجاوز إجمالي كشف الحساب إجمالي كشف الحساب بنسبة 10%، يتحمل المُقرض أي مصاريف تتجاوز هذه الزيادة. هذا يعني أنه يجوز أن تزيد قيمة البنود الفردية في فئة هامش السماح بنسبة 10% بأكثر من 10% من كشف الحساب الأساسي إلى كشف الحساب دون أي غرامة على المُقرض، طالما أن مجموع جميع البنود لا يزيد عن 10%.
ج. عدم التسامح. تندرج بعض بنود قانون الإقراض الجديد ضمن فئة عدم التسامح. ويمكن تغيير هذه البنود دون أي غرامة على المُقرض.
مرة أخرى، وبحسب الولاية والمنطقة والبائع، يمكن لأصحاب المنازل توفير مبالغ كبيرة من المال عن طريق مقارنة أسعار تأمين الملكية، باستثناء بعض الولايات، مثل تكساس، حيث تُحدد الأسعار بموجب القانون. في ضوء التغييرات التي أدخلها قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) والتعديلات التي طرأت على قانون إنفاذ القانون (LE)، نشرت مطبوعات استهلاكية وتجارية بارزة مقالات حول فوائد مقارنة أسعار تأمين الملكية، مثل صحيفة وول ستريت جورنال ، ومجلة كيبلينجر للتمويل الشخصي، وموقع HSH.com، وموقع Forbes.com، وصحيفة نيويورك تايمز .

ترتيبات الأعمال التابعة

في بعض الأحيان، تكون العديد من الشركات التي تقدم خدمات التسوية مملوكة أو خاضعة لسيطرة شركة أم مشتركة. تُعرف هذه الشركات باسم "الشركات التابعة"، بينما تُسمى العلاقة بينها بترتيب الأعمال التابعة (ABA).

عندما يُحيل مُقرض أو وسيط عقاري أو أي طرف آخر مشتري منزل إلى شركة تابعة لتقديم خدمة تسوية (مثل إحالة وسيط عقاري لمشتري منزل إلى شركة تابعة لوسيط قروض عقارية)، يُلزم القانون الطرف المُحيل بتقديم إفصاح عن ترتيبات العمل التابعة. يُعلم هذا الإفصاح مشتري المنازل بأنهم غير مُلزمين باستخدام الشركة التابعة، وأن لهم حرية اختيار مُقدمي خدمات آخرين.

على الرغم من التطورات التكنولوجية التي تسمح لمشتري المنازل بالبحث عن خدمات تسجيل الملكية، إلا أن العديد منهم لا يزالون يجهلون إمكانية اختيار شركة تأمين الملكية أو شركة التسوية بأنفسهم. [ 21 ]

أظهر استطلاع حديث أجرته جمعية أوهايو لوكلاء الملكية المستقلين (OAITA)، والذي تم إجراؤه في الفترة من 2009 إلى 2010، أنه عندما يتم إطلاع مشتري المنازل بشكل كامل على اتفاقيات الملكية المشتركة، فإنهم يشعرون بعدم الارتياح ويفضلون أن تكون شركة الملكية أو وكيل الملكية طرفًا ثالثًا (أي مستقلًا) في المعاملة.

على الرغم من أن 77% من المشاركين لم يختاروا شركة التسوية الخاصة بهم بشكل مستقل، إلا أنه عند إطلاعهم بشكل كامل على علاقات وكلاء العقارات المعتمدين، أفاد 50% منهم بأنهم يفضلون شركة تسجيل عقاري لا تشارك أرباحها مع جهة الإحالة، مقارنةً بـ 6% ممن فضلوا وكيل تسجيل عقاري يشارك أرباحه مع جهة الإحالة. علاوة على ذلك، أعرب 58% من المشاركين عن اعتقادهم بأن وكلاء العقارات المعتمدين يمثلون تضاربًا في المصالح.

يتناقض OAITA بشكل صارخ مع استطلاعين أجرتهما Harris Interactive استخدمهما مجلس مقدمي خدمات العقارات في اجتماع عُقد في يناير 2011 مع موظفي الاحتياطي الفيدرالي للادعاء بأن مشتري المنازل كانوا أكثر رضا عن مقدمي خدمات التسوية التابعين لـ ABA.

  • كشفت دراسة أجريت عام 2002 واستخدمها المؤيدون أن 64٪ من مشتري المنازل الذين استخدموا برامج "التسوق الشامل" كانت لديهم تجربة أفضل بشكل عام مع عملية شراء منزلهم.
  • كشفت دراسة أجريت عام 2008 أن مشتري المنازل الذين استخدموا "التسوق الشامل" في أحدث معاملاتهم العقارية كانوا أكثر رضا عن تجربة شراء منازلهم مقارنة بأولئك الذين استخدموا خدمات مقدمي خدمات متعددين.

تسعى منظمات مثل الرابطة الوطنية لوكلاء سندات ملكية الأراضي المستقلين إلى استعادة الشفافية والمصداقية في عملية سندات ملكية الأراضي، والحفاظ على دور موضوعي ونزيه عند إتمام الصفقة لتحسين تجربة المستهلك، وذلك من خلال معالجة انتشار ترتيبات الأعمال الخاضعة للرقابة، والقضاء على تضارب المصالح بين وكلاء سندات الملكية ومصادر إحالتهم، وكذلك بين جميع مقدمي خدمات تسوية المعاملات العقارية ومصادر أعمالهم. [ 22 ]

تكلفة تأمين الملكية

تتكون تكلفة تأمين الملكية من عنصرين: رسوم الأقساط ورسوم الخدمة.

تعتمد أسعار أقساط التأمين على الملكية على خمسة اعتبارات للتكلفة، بما في ذلك تلك المتعلقة بما يلي:

  1. الحفاظ على معلومات الملكية الحالية للعقارات المحلية لتلك العملية، أي مصنع الملكية
  2. البحث والتحقق من سند ملكية العقارات المعنية
  3. حل أو إزالة العيوب في سند الملكية
  4. تغطية عيوب الملكية
  5. مع مراعاة تحقيق ربح معقول

رسوم إضافية

كما هو الحال مع أسعار أنواع التأمين الأخرى، تخضع أسعار تأمين الملكية عادةً لتنظيم حكومات الولايات لضمان عدم تجاوز الأقساط الحد المعقول أو عدم كفايتها أو تمييزها بشكل غير عادل ضد الجمهور. وتختلف الولايات في أساليب تنظيم أسعار تأمين الملكية. وتشمل أنواع تنظيم الأسعار المستخدمة ما يلي: [ 23 ]

  • إصدار الأسعار: تقوم الهيئة التنظيمية الحكومية بتحديد الأسعار. ومن الأمثلة على ذلك ولاية تكساس، حيث يتم تحديد الأسعار بعد جلسات استماع شاملة كل عام.
  • الموافقة المسبقة: تقترح شركات التأمين أسعارًا، والتي يجب مراجعتها رسميًا والموافقة عليها صراحةً أو اعتبارها موافقة من قبل الهيئة التنظيمية قبل أن يتم تحصيلها.
  • الإيداع والاستخدام: تحدد شركات التأمين الأسعار، ولكن لا يمكن تحصيلها إلا بعد إخطار الجهة التنظيمية ومنحها الوقت الكافي للمراجعة واتخاذ الإجراءات اللازمة، إن لزم الأمر. في بعض الولايات التي تشترط الموافقة المسبقة، يتم تحقيق نتيجة مماثلة تقريبًا من خلال ما يُعرف بـ"حكم الموافقة الضمنية". بموجب هذا الحكم، تُعتبر الأسعار المقترحة من شركات التأمين مُعتمدة إذا لم تتخذ الهيئة التنظيمية أي إجراء لرفض الطلب خلال فترة زمنية محددة، وقام مقدم الطلب بإخطار الولاية باعتماد الأسعار.
  • الاستخدام والإيداع: تحدد شركات التأمين أسعارًا يمكن تحصيلها على الفور، طالما تم إيداع جدول الأسعار الجديد لدى الهيئة التنظيمية.
  • لا توجد رقابة مباشرة على الأسعار: تحدد شركات التأمين أسعارًا قابلة للتغيير وفقًا لتقديرها. حتى في هذه الحالة التي تبدو غير خاضعة للرقابة، تظل هناك هيئة تنظيمية مسؤولة عن الإشراف على قطاع تأمين الملكية، ولها الحق في التشكيك في مدى ملاءمة أي سعر يبدو تمييزيًا بشكل غير عادل أو مخالفًا للمعايير القانونية. ومن الأمثلة على ذلك ولايات إلينوي وجورجيا وماساتشوستس.

قد تشمل الأسعار خصومات إذا تم طلب تأمين الملكية خلال فترة زمنية محددة بعد إصدار آخر وثيقة تأمين، أو إذا كان الرهن العقاري المؤمن عليه إعادة تمويل لرهن عقاري سابق. في الولايات التي تطبق أيًا من هذه اللوائح، يُحظر على شركات تأمين الملكية فرض سعر أعلى أو أقل من السعر المحدد.

على سبيل المثال: في ولاية بنسلفانيا، يوجد نوعان من أسعار التأمين: السعر الأساسي وسعر إعادة الإصدار. يُطبق السعر الأساسي إذا مرّ أكثر من عشر سنوات على إصدار آخر وثيقة تأمين. أما إذا كانت المدة أقل من عشر سنوات، فيُطبق سعر إعادة الإصدار. يوفر سعر إعادة الإصدار خصمًا بنسبة عشرة بالمائة تقريبًا من السعر الأساسي. في حالة إعادة تمويل قرض عقاري، قد تصل نسبة الخصم إلى ثلاثين بالمائة من سعر إعادة الإصدار. تُقدم هذه الأسعار والخصومات المطبقة إلى هيئة التأمين في بنسلفانيا، وهي الجهة المسؤولة عن الموافقة عليها.

يختلف تأمين الملكية اختلافًا جوهريًا عن أنواع التأمين الأخرى، إذ يركز على الوقاية من المخاطر بدلًا من تحملها. وهذا يعني أن غالبية قسط التأمين، حوالي 80%، تغطي أعمال متخصصي الملكية، مثل فحص البحث، ومعالجة المشكلات، وإصدار وثيقة التأمين، وفي كثير من الأحيان، التسوية أو إتمام الصفقة. أما النسبة المتبقية، 20%، فتغطي قيمة وثيقة التأمين، ويُخصص جزء كبير منها كاحتياطي للمطالبات التي قد تحدث بعد 10 أو 20 عامًا. ووفقًا لدراسة استقصائية أجرتها جمعية ALTA عام 2006، [ 24 ] وُجدت مشكلات في الملكية تتطلب معالجة في 36% من جميع معاملات العقارات السكنية عام 2005. وقد ارتفعت هذه النسبة من 25% عام 2000، نتيجة ازدهار سوق العقارات وزيادة عدد المعاملات.

رسوم الخدمة

في بعض الولايات، لا يشمل قسط التأمين المنظم جزءًا من تكاليف الاكتتاب اللازمة لإتمام العملية. في هذه الولايات، قد تفرض شركات التأمين على الملكية رسومًا للبحث أو استخلاص المعلومات من السجلات العامة، أو رسوم فحص لتغطية تكاليف فحص الملكية. عادةً ما تكون هذه الرسوم غير منظمة، وفي بعض الحالات، قد يكون من الممكن التفاوض عليها. في بعض الولايات، يشترط القانون أن تستند شركة التأمين على الملكية في سياستها إلى رأي محامٍ. أتعاب المحامي غير منظمة، كما أنها ليست جزءًا من قسط التأمين على الملكية، مع أن شركة التأمين قد تُدرج هذه الأتعاب في فاتورتها تسهيلًا على المحامي الذي قدم الرأي. وبالمثل، فإن رسوم إتمام عملية البيع أو الرهن العقاري غير منظمة في معظم الولايات، مع أن رسوم الإتمام قد تظهر في الفاتورة التي توضح إجمالي تكاليف العملية.

ربحية الصناعة

يعتمد قطاع التأمين على الملكية العقارية بشكل كبير على أسواق العقارات، التي تتأثر بدورها بشدة بأسعار فائدة الرهن العقاري والوضع الاقتصادي العام. خلال فقاعة الإسكان بين عامي 2000 و2006، تضاعفت إيرادات هذا القطاع. ومع ازدياد معاملات العقارات وارتفاع إيرادات التأمين على الملكية، بالإضافة إلى ارتفاع عدد المطالبات، أدى الركود الاقتصادي الذي بدأ عام 2007 إلى انخفاض الإيرادات بشكل ملحوظ لعدة سنوات. [ 25 ] وللمقارنة، سجل القطاع ما يقارب 17  مليار دولار أمريكي كأقساط تأمين على الملكية عام 2005، لكن حجمها انخفض إلى 9.6  مليار دولار أمريكي عام 2009. [ 26 ]

في عام 2012، ووفقًا لجمعية ALTA، دفعت شركات التأمين حوالي 908  ملايين دولار أمريكي كتعويضات، أي ما يعادل 8.1% من إجمالي  أقساط التأمين البالغة 11.2 مليار دولار أمريكي. [ 26 ] وبالمقارنة، تدفع شركات تأمين الغلايات ، التي تتطلب، مثلها مثل تأمين الملكية، التركيز على عمليات التفتيش وتحليل المخاطر، 25% من أقساطها كتعويضات. وكما ذُكر سابقًا، يسعى المختصون في قطاع تأمين الملكية العقارية إلى تجنب المطالبات من خلال اتخاذ تدابير وقائية استباقية قبل إصدار وثيقة التأمين، ولذلك تختلف نسبة المطالبات في هذا القطاع عن غيرها من فروع التأمين.

وفقًا لقواعد المحاسبة القانونية لتأمين الملكية، لا تُدرج في مصروفات الخسائر إلا المطالبات المُبلّغ عنها، بينما في أنواع التأمين الأخرى، تُدرج المطالبات المُبلّغ عنها وغير المُبلّغ عنها. ونتيجةً لذلك، تظهر اختلافات في التوقيت بين الإبلاغ عن الخسائر ومصروفات تسوية الخسائر في تأمين الملكية مقارنةً بأنواع التأمين الأخرى. [ 27 ] إضافةً إلى ذلك، يتميز تأمين الملكية، على عكس معظم أنواع التأمين الأخرى على الممتلكات والمسؤولية، بعدم وجود تاريخ انتهاء ولا حد زمني لتقديم المطالبات.

في العديد من الولايات، تخضع أسعار تأمين الملكية لتنظيم هيئة تأمين حكومية. وفي هذه الولايات، تمارس شركات تأمين الملكية ضغوطًا على المشرعين وغيرهم من السياسيين، وتتبرع لحملاتهم الانتخابية، على أمل الحفاظ على أسعار مرتفعة. [ 28 ] [ 29 ] وعلى عكس أنواع التأمين الأخرى (مثل التأمين على الحياة، والتأمين الصحي، وتأمين المنازل)، لا يُدفع تأمين الملكية سنويًا، إذ يُدفع دفعة واحدة طوال مدة سريان الوثيقة، التي تبقى سارية المفعول حتى إعادة بيع العقار أو إعادة تمويله.

الحصة السوقية النسبية بين شركات التأمين على الملكية في الولايات المتحدة

يكشف ما يلي عن الحصص السوقية النسبية لعام 2012 بين العائلات الوطنية الأربع لشركات التأمين على الملكية في الولايات المتحدة (Fidelity National Financial و First American و Stewart و Old Republic)، والشركات الإقليمية، أي تلك غير التابعة للعائلات الوطنية.

الحصة السوقية لعام 2012
عائلةيشارك
فيديلتي ناشونال فاينانشال33.86%
شركة فيرست أمريكان26.34%
شركة أولد ريبابليك الوطنية للتأمين على الملكية13.53%
شركة ستيوارت لضمان الملكية12.95%
الشركات الإقليمية13.32%
المجموع100.00%
المصدر: الرابطة الأمريكية لأصحاب سندات ملكية الأراضي [ 30 ]

اعتبارًا من يناير 2009، استحوذت شركة فيديلتي ناشونال فاينانشال على أعلى حصة سوقية، وذلك بفضل استحواذها على وحدات كومنولث لاند تايتل، ولوييرز تايتل، ويونايتد كابيتال تايتل التابعة لشركة لاند أمريكا، وذلك بعد إعلان لاند أمريكا إفلاسها. [ 31 ]

مراجع

  1. ↑ DB Burke, Jr., Law of Title Insurance , Little Brown & Company (1986) § 1.1, p. 2.
  2. ↑ "تاريخ التأمين على الملكية - شركة فيرست أمريكان للتأمين على الملكية" . فيرست أمريكان تايتل .
  3. ↑ كريج، مارك ر. (1932). تشارلز إليوين جورج (محرر). "ما هو تأمين الملكية؟". مجلة المحامي والمصرفي والقانون المركزي . 25. مؤسسة المحامين والمصرفيين: 134.
  4. ↑ شركة ناشونال تايتل-دولوث، المحدودة. تأمين الملكية: تقليد أمريكي. مؤرشف في 1 ديسمبر 2008، في أرشيف الإنترنت . تم الاطلاع عليه في 5 نوفمبر 2008.
  5. ↑ أرونادا، بينيتو (2002). "نظرة تكلفة المعاملات لتأمين الملكية في أنظمة قانونية مختلفة" . أوراق جنيف حول المخاطر والتأمين. 27 (4): 582-601 . doi : 10.2139/ssrn.311444 .{{cite journal}}يتطلب الاستشهاد بالمجلة ( مساعدة )|journal=
  6. انظر قضية واتسون ضد مويرهيد، 57 بنسلفانيا 161 (1868)، حيث ارتكب محامٍ خطأً غير ناتج عن إهمال، ولم يكن ملزمًا بتعويض مشتري العقار. ويقول المؤرخون إن هذه القضية كانت الدافع وراء التأمين على الملكية في الولايات المتحدة. انظر: دي بي بيرك الابن، قانون التأمين على الملكية ، ليتل براون وشركاه (1986)، القسم 1.1، صفحة 2.
  7. ↑ ليويلين، كارل نيكرسون (2008). الفقه: الواقعية في النظرية والتطبيق (نُشر أصلاً عام 1962 من قِبل مطبعة جامعة شيكاغو، طبعة مُعاد طباعتها ). نيو برونزويك، نيوجيرسي: دار ترانزكشن للنشر. ص 33. ISBN   978-1412807869.
  8. ↑ إيتون ، جوزيف وديفيد (2007). صناعة التأمين على الملكية الأمريكية: كيف تستغل إحدى الكارتلات المستهلك الأمريكي . نيويورك: مطبعة جامعة نيويورك. ص 40. ISBN  978-0814722404.
  9. يُعتبر سند الملكية غير قابل للتسويق إذا كان غير مقبول لدى مشترٍ عاقل يمارس حُسن التصرف التجاري، ومُطّلع على الحقائق التي تُنشئه أو تؤثر فيه ومعناها القانوني، وذلك لأنه يبدو عرضةً لعيب جوهري، أو شكٍّ كبير، أو احتمال التقاضي بشأنه. مع ذلك، لا يشترط أن يكون سند الملكية معيبًا في الواقع حتى يُعتبر "غير قابل للتسويق". ( قاموس بلاك القانوني، الطبعة الرابعة، دار ويست للنشر، ١٩٥١، يُعرّف "سند الملكية القابل للتسويق" و"سند الملكية غير القابل للتسويق").
  10. ↑ ومن الأمثلة على ذلك وثيقة التأمين السكني للمالك الصادرة عن جمعية أصحاب الأراضي الأمريكية ووثيقة التأمين السكني للمالك ذات التغطية الموسعة.
  11. 1 2 "نبذة عن ألتا، الخلفية والتاريخ" . جمعية أصحاب الأراضي الأمريكية. مؤرشف من الأصل في 22 يونيو 2013.
  12. ↑ "نماذج السياسات عبر الإنترنت" . جمعية أصحاب الأراضي الأمريكية. مؤرشف من الأصل في 2 يوليو 2013.
  13. ↑ انظر أداء شركات تأمين الملكية Demotech لعام 2012، صفحة 104. بلغ إجمالي الأقساط غير التابعة (المستقلة) المكتوبة في عام 2011 ما مجموعه 5,575,537,135.00 دولارًا أمريكيًا أو 60.19٪ من سوق تأمين الملكية الإجمالي.
  14. ↑ "نسخة مؤرشفة" (PDF) . مؤرشفة (PDF) من الأصل بتاريخ 19 نوفمبر 2012. تم الاطلاع عليها بتاريخ 20 نوفمبر 2012 .{{cite web}}: CS1 maint: archived copy as title ( link ) (visited October 25, 2012).
  15. ↑ "التوقعات والتعليقات" . مؤرشف من الأصل في 7 نوفمبر 2012. تم الاطلاع عليه في 20 نوفمبر 2012 .(تمت الزيارة في 26 أكتوبر 2012). تستند التقديرات إلى أرقام عام 2011.
  16. ↑ بافتراض متوسط ​​قسط تأمين وطني قدره 3.00 دولارات لكل ألف، ومسؤولية تأمين ملكية مكتوبة تتجاوز 5.6 تريليون دولار سنويًا متعلقة بمقدمي الخدمات المستقلين. انظر Demotech، صفحة 104، أعلاه.
  17. ↑ "إلغاء الرهونات القديمة في نيويورك | مجلة نيويورك للقانون" .
  18. ↑ "التشريع" .
  19. ↑ «التأمين على الملكية: الإجراءات اللازمة لتحسين الرقابة على قطاع الملكية وحماية المستهلكين بشكل أفضل» (ملف PDF) . مكتب محاسبة الحكومة الأمريكية. مؤرشف (ملف PDF) من الأصل في 1 نوفمبر 2011. تم الاطلاع عليه في 26 فبراير 2012 .
  20. ↑ "أساسيات تقدير حسن النية، أو تقدير القرض" . الصفحة الرئيسية لموقع About.com . 6 نوفمبر 2016. مؤرشف من الأصل في 6 سبتمبر 2015. تم الاطلاع عليه في 12 أبريل 2017 .
  21. ↑ تود إيوينغ (15 مارس 2011). "الترتيبات التجارية التابعة = عمل تجاري سيئ" . مؤرشف من الأصل في 23 مارس 2012.
  22. ↑ "NAILTA" . الرابطة الوطنية لوكلاء سندات ملكية الأراضي المستقلين. مؤرشف من الأصل في 27 أكتوبر 2010.
  23. ↑ روسو، مايكل. "محلل مالي" (ملف PDF) . إيه إم بيست. مؤرشف (ملف PDF) من الأصل في 5 مايو 2012.
  24. ↑ جمعية أصحاب الأراضي الأمريكية
  25. ↑ تقرير خاص من إيه إم بيست، 13 ديسمبر 2010
  26. 1 2 بيانات مالية لقطاع جمعية أصحاب الأراضي الأمريكية
  27. ↑ تقرير خاص من إيه إم بيست
  28. ↑ "داخل أغنى شبكة تأمين في أمريكا" . فوربس .
  29. ↑ «تأمين الملكية عملية احتيال، وقد حان وقت تدخل الحكومة» . كيربد . ٢٦ فبراير ٢٠١٨. مؤرشف من الأصل في ٢٧ فبراير ٢٠١٨.
  30. ↑ بناءً على إجمالي الأقساط المكتتبة. جمعية أصحاب سندات ملكية الأراضي الأمريكية، 2012، حصة السوق حسب العائلة والولاية - التوزيع، موجودة في "ALTA - أبحاث الصناعة - البيانات المالية للصناعة" . مؤرشفة من الأصل في 2 مارس 2008. تم الاطلاع عليها في 19 فبراير 2008 .تم الاطلاع عليه في 24 يونيو 2013. ويبدو أن هذه الأرقام تشمل التأمين على الممتلكات غير الأمريكية، والذي يمثل 2.3٪ من إجمالي الأقساط المكتتبة في عام 2007.
  31. ↑ أعلنت شركة فيديلتي ناشونال فاينانشال عن ربحية السهم للربع الرابع من عام 2008 بقيمة (0.01 دولار أمريكي) . أُرشف هذا الخبر من المصدر الأصلي بتاريخ 11 يوليو 2011.