حزمة الحقوق

📅 آخر تحديث: ١ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ١ أغسطس ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

تُعدّ حزمة الحقوق استعارةً لشرح تعقيدات ملكية العقارات . [ 1 ] وكثيراً ما يستخدم أساتذة كليات الحقوق في دورات قانون الملكية التمهيدية هذا التصور لوصف ملكية العقارات "الكاملة" على أنها تقسيمٌ لحقوقٍ مختلفةٍ لأصحاب المصلحة المختلفين . [ 2 ]

نشأ هذا المفهوم مع ويسلي نيوكومب هوفيلد عام 1913، مع أنه لم يستخدم عبارة "حزمة الحقوق" قط. [ 3 ] وقد تطور المفهوم وانتشر على نطاق أوسع في أول إعادة صياغة لقانون الملكية (التي نُشرت في خمسة مجلدات بين عامي 1936 و1944)، لأن هاري بيغلو ، أول من كتب هذه الإعادة، كان من المعجبين بأفكار هوفيلد. [ 3 ]

يُدرَّس مفهوم "مجموعة الحقوق" عادةً في مقررات السنة الأولى في كليات الحقوق بالولايات المتحدة الأمريكية، لشرح كيفية امتلاك عدة أطراف للملكية في آنٍ واحد. قبل ظهور هذا المفهوم، كان يُنظر إلى الملكية من منظور السيطرة على شيء ما، أي قدرة المالك على فرض قيود على الآخرين لمنعهم من التدخل في ملكيته. أما "مجموعة الحقوق"، فتتضمن قواعد تُحدد أو تُحظر أو تُجيز تصرفات المالك. [ 4 ]

إن ملكية الأرض مسألة أكثر تعقيدًا من مجرد اكتساب جميع الحقوق المتعلقة بها. من المفيد تخيل مجموعة من الحقوق التي يمكن فصلها وإعادة تجميعها. ويُعدّ تشبيه " حزمة العصي " - حيث يمثل كل عود حقًا فرديًا - تشبيهًا شائعًا لمجموعة الحقوق. يمتلك أي مالك للعقار مجموعة من "العصي" المرتبطة مباشرة بالأرض. [ 5 ]

على سبيل المثال، يؤدي إتمام حق الامتياز الميكانيكي إلى سلب بعض الحقوق، وليس كلها، من الممتلكات التي يملكها المالك. أما إلغاء هذا الحق فيعيد تلك الحقوق أو "يثبتها" في الممتلكات التي يملكها المالك. في الولايات المتحدة (وبموجب القانون العام)، يُطلق على أقصى درجات ملكية العقارات اسم " الملكية المطلقة ". حتى ملكية الحكومة الفيدرالية الأمريكية للأراضي تخضع لبعض القيود بموجب قوانين الملكية في الولايات.

حقوق الملكية الأساسية

تقليديًا، شمل مفهوم حزمة الحقوق خمسة حقوق أساسية يمكن امتلاكها فيما يتعلق بقطعة من العقارات.

  • حق الحيازة ( ius possidendi ): الكيان هو المالك القانوني للعقار.
  • حق التحكم: يملك صاحب هذا الحق صلاحية تحديد الأنشطة التي تُمارس على العقار، كبناء المنشآت أو إدارة الأعمال. ويُعتبر هذا الحق مشتركًا في الغالب بين مالك العقار والجهات الحكومية أو المنظمات التي لها سلطة إدارية عليه، كالبلدية التي تطبق لوائح تقسيم المناطق ، أو جمعية ملاك العقارات .
  • حق الاستبعاد ( ius prohibendi ): صاحب هذا الحق قادر على منع الآخرين من دخول العقار (أي التعدي على الممتلكات ).
  • حق الانتفاع ( ius utendi fruendi ): يحق لمالك هذا الحق استخدام العقار كما يشاء، بما في ذلك أنشطة مثل السكن واستخراج الموارد. وتخضع هذه الأنشطة عمومًا لقيود قانونية من قبل الجهات المختصة. في العديد من الأنظمة القانونية، قد تُملك أجزاء من هذا الحق بشكل منفصل؛ فعلى سبيل المثال، قد يمتلك مالك العقار الحق العام، بينما يُمنح المستأجر حقًا فرعيًا مؤقتًا للسكن في العقار، وقد يمتلك شخص آخر حقوق أي معادن أو مياه جوفية.
  • حق التصرف ( ius disponendi ): يستطيع مالك العقار نقل أي من الحقوق التي يمتلكها إلى طرف آخر، سواء كان ذلك مؤقتًا (كما هو الحال في عقد الإيجار) أو دائمًا (كما هو الحال من خلال الميراث أو البيع ).

تنويعات على المفهوم

تتنوع أشكال الفصل بين استخدام الملكية العامة والخاصة في جميع أنحاء العالم. فبينما يرتكز مفهوم حزمة الحقوق بقوة على القانون العام ، توجد أفكار مماثلة في أنظمة القانون المدني وأنظمة القانون الديني. وتؤثر القوانين الوطنية ودون الوطنية والمحلية تأثيراً كبيراً على ما يمكن لمالكي العقارات فعله بممتلكاتهم من حيث التطوير العمراني. كما يُسمح للهيئات شبه الحكومية (مثل شركات المرافق العامة ) بإنشاء حقوق ارتفاق عبر الملكية الخاصة.

تاريخياً، تفاوتت درجات سيطرة الأفراد والمجتمعات على العقارات تفاوتاً كبيراً. فالاختلافات بين الرأسمالية والاستبداد والاشتراكية والإقطاع والمجتمعات التقليدية غالباً ما تحدد معايير مختلفة لملكية الأراضي. ويختلف مفهوم حزمة الحقوق اختلافاً كبيراً عند دراسته من منظور أنواع المجتمعات المختلفة. فعلى سبيل المثال، تسمح حكومة عدم التدخل بحزمة حقوق مختلفة تماماً عن تلك التي تسمح بها حكومة شيوعية.

التطبيقات

تُعدّ صناديق الأراضي المجتمعية وصناديق الأراضي مثالين على الجهود المبذولة لإعادة تنظيم مجموعة الحقوق. ويتم ذلك عادةً بفصل مسؤوليات الملكية والإدارة عن حقوق استخدام العقار. وتتمثل إحدى استراتيجيات صناديق الأراضي المجتمعية النموذجية في امتلاك الأرض وبيع التحسينات الإنشائية (المباني السكنية أو غيرها) لمشتري المنازل من ذوي الدخل المحدود. وهذا يُمكّنهم من شراء منزل بسعر أقل بكثير من سعر السوق، والاستفادة من ارتفاع قيمة عقاراتهم.

تقوم صناديق الاستثمار العقاري بتقسيم مجموعة الحقوق بهدف السماح بالاستثمارات التجارية في العقارات. وتزداد هذه الهياكل القانونية شيوعاً في جميع أنحاء العالم المتقدم.

يُمثل الاستيلاء على الأراضي وسيلة غير اقتصادية لنقل بعض الحقوق. وبحسب القوانين السارية، يُمكن للمستولي على الأراضي الحصول على حقوق ملكية بمجرد احتلاله أرضًا شاغرة لفترة طويلة. وتُعرف المناطق التي تكثر فيها أعداد المستولين أحيانًا بالمستوطنات العشوائية. ويواجه هؤلاء المستولون حالة من عدم الاستقرار بسبب افتقارهم إلى سندات الملكية وجهود الحكومة الرامية إلى إزالة هذه الظاهرة .

قد يؤدي "الاستيلاء غير القانوني " إلى " الحيازة العدائية "، وهي في القانون العام عملية يتم بموجبها اكتساب ملكية عقار مملوك لشخص آخر دون تعويض ، وذلك بحيازة العقار بطريقة تتعارض مع حقوق المالك الحقيقي لفترة زمنية محددة. وتحدد ظروف الحيازة العدائية نوع الملكية التي يحصل عليها الحائز العدائي، والتي قد تكون ملكية مطلقة، أو حقوقًا معدنية، أو أي مصلحة أخرى في العقار.

أمثلة على حقوق المكونات

يُفصّل هذا الجدول بعض الحقوق المختلفة المتعلقة بملكية العقارات. يمكن نقل العديد من هذه الحقوق بين أطراف مختلفة عن طريق البيع أو المقايضة. كما يمكن لأطراف ثالثة الحصول على حقوق الوصول إلى بعض حقوق الاستخدام العام والاستفادة منها دون موافقة مالك العقار. وهذا ما يحدث غالبًا مع شركات استخراج الموارد، مثل شركات التعدين.

مالك الملكيةللاستخدام العامحكومةطرف ثالث

على سبيل المثال، قد يكون الزوج والزوجة مالكين (أو بالأحرى مالكين للعقار ) لعقار مرهون برهن عقاري وحق امتياز ميكانيكي . وقد يكون لجارهما حق انتفاع لخط مرافق، ورخصة دخول وخروج إلى قطعة أرض مجاورة. وللطائرات الحق في التحليق عبر مجالهما الجوي. دستورياً، تحتفظ حكومات الولايات والحكومة الفيدرالية دائماً بحق نزع الملكية ، المعروف أيضاً بحق الاستملاك ، كما تحتفظ الحكومة على مستويات متعددة بحقوق تنظيمية متنوعة، مثل التنظيم البيئي ، وتقسيم المناطق ، وإنفاذ قوانين البناء .

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ بارون، جين ب. (2014)، "إنقاذ استعارة حزمة الحقوق في قانون الملكية" ، مجلة جامعة سينسيناتي للقانون ، المجلد  82، العدد 1 ،  منشورات كلية الحقوق بجامعة سينسيناتي، الصفحات 57-101 .
  2. ↑ إليكسون، روبرت سي. ( 2011)، "تحية كبيرة لاستعارة حزمة العصي، وتحية كبيرة لميريل وسميث" (ملف PDF) ، مجلة إيكون جورنال ووتش ، المجلد 8، العدد 3، الصفحات 215-222   .
  3. 1 2 ميريل، توماس و.؛ سميث، هنري إي. (يناير 2014). "لماذا إعادة صياغة الحزمة؟: تفكك إعادة صياغة قانون الملكية" . مجلة بروكلين للقانون . 79 (2): 681-708 .
  4. ↑ كلاين، دانيال ب. وجون روبنسون. "الملكية: حزمة من الحقوق؟ مقدمة لندوة الملكية"، مجلة إيكون جورنال ووتش 8(3): 193-204 ، سبتمبر 2011.
  5. ↑ على سبيل المثال ، الولايات المتحدة ضد كرافت ، 535 الولايات المتحدة 274، 278، 152 ليد 2d 437، 446، 122 إس. سي تي. 1414، 1420 (2002) (وصف "حزمة العصي" بأنها "مجموعة من الحقوق الفردية التي تشكل، في تركيبات معينة، ملكية").