نسبة القرض إلى القيمة

📅 آخر تحديث: ١ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ١ أغسطس ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

نسبة القرض إلى القيمة ( LTV ) هي مصطلح مالي يستخدمه المقرضون للتعبير عن نسبة القرض إلى قيمة الأصل الذي تم شراؤه.

في مجال العقارات ، يُستخدم هذا المصطلح عادةً من قِبل البنوك وشركات التمويل العقاري للدلالة على نسبة قرض الرهن العقاري الأول إلى إجمالي القيمة المُقَدَّرة للعقار . على سبيل المثال، إذا اقترض شخص ما 130,000 دولار لشراء منزل قيمته 150,000 دولار ، فإن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هيتتراوح نسبة القرض إلى القيمة بين 130,000 و150,000 دولار أمريكي ، أو 130,000 دولار أمريكي / 150,000 دولار أمريكي ، أي 87%. أما النسبة المتبقية البالغة 13% فتمثل حصة المُقرض ، والتي تصل إلى 100%، ويتم تغطيتها من حقوق ملكية المُقترض. كلما ارتفعت نسبة القرض إلى القيمة، زادت مخاطر القرض بالنسبة للمُقرض.

يُحدد تقييم العقار عادةً بواسطة مُثمن عقاري ، ولكن يُعدّ إجراء معاملة تجارية بين بائع ومشتري راغبين معيارًا أفضل. في العادة، تعتمد البنوك القيمة الأقل بين قيمة التقييم وسعر الشراء إذا كانت عملية الشراء "حديثة" (خلال سنة إلى سنتين).

مخاطرة

تُعدّ نسبة القرض إلى قيمة العقار أحد أهم عوامل المخاطرة التي يُقيّمها المُقرضون عند تحديد أهلية المُقترضين للحصول على قرض عقاري. ويُشكّل خطر التخلف عن السداد عاملاً أساسياً في قرارات الإقراض، وتزداد احتمالية تكبّد المُقرض خسارةً مع انخفاض قيمة حقوق الملكية . لذا، مع ارتفاع نسبة القرض إلى قيمة العقار، تُصبح معايير الأهلية لبعض برامج التمويل العقاري أكثر صرامة. وقد يُلزم المُقرضون مُقترضي القروض ذات نسبة القرض إلى قيمة العقار المرتفعة بشراء تأمين على الرهن العقاري لحماية المُقرض من تخلف المُشتري عن السداد، مما يزيد من تكاليف الرهن العقاري.

قد تُتيح نسب القرض إلى القيمة المنخفضة (أقل من 80%) أسعار فائدة أقل للمقترضين ذوي المخاطر المنخفضة، كما تُتيح للمقرضين النظر في طلبات المقترضين ذوي المخاطر العالية، مثل ذوي التصنيفات الائتمانية المنخفضة ، أو الذين لديهم تأخر سابق في سداد أقساط الرهن العقاري، أو نسب ديون إلى دخل مرتفعة ، أو مبالغ قروض كبيرة، أو متطلبات سحب نقدي ، أو احتياطيات غير كافية، أو بدون دخل. مع ذلك، قد تتطلب نسب القرض إلى القيمة التي تتجاوز 80% تأمينًا على الرهن العقاري، مما يُتيح للمقترض بدوره الحصول على سعر فائدة أقل. تُخصص نسب القرض إلى القيمة المرتفعة في المقام الأول للمقترضين ذوي التصنيفات الائتمانية العالية وسجل الرهن العقاري المُرضي. أما التمويل الكامل، أو نسبة قرض إلى قيمة 100%، فهو مخصص فقط للمقترضين الأكثر جدارة ائتمانية. وتُسمى القروض ذات نسب القرض إلى القيمة التي تتجاوز 100% بالقروض العقارية غير المسددة.

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي نسبة القروض (المضمونة بالعقار ) إلى قيمته . يُضفي مصطلح "نسبة القرض إلى القيمة المجمعة " مزيدًا من التحديد على نسبة القرض إلى القيمة الأساسية ، والتي تُشير ببساطة إلى النسبة بين قرض رئيسي واحد وقيمة العقار. وعند إضافة كلمة "مجمعة"، فهذا يعني أنه تم أخذ القروض الإضافية على العقار في الاعتبار عند حساب النسبة المئوية .

نسبة القرض إلى القيمة (CLTV) هي إجمالي رصيد القروض العقارية على العقار مقسومًا على قيمته المقدرة أو سعر شرائه، أيهما أقل. يساعد التمييز بين نسبة القرض إلى القيمة (CLTV) ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) في تحديد حالات القروض التي تتضمن أكثر من قرض عقاري واحد. على سبيل المثال، عقار قيمته 100,000 دولار أمريكي وعليه قرض عقاري واحد بقيمة 50,000 دولار أمريكي ، تكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) فيه 50%. أما عقار مماثل قيمته 100,000 دولار أمريكي وعليه قرض عقاري أول بقيمة 50,000 دولار أمريكي وقرض عقاري ثانٍ بقيمة 25,000 دولار أمريكي ، فيكون إجمالي رصيد القروض العقارية فيه 75,000 دولار أمريكي . وتكون نسبة القرض إلى القيمة (CLTV) فيه 75%.

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة هي مبلغ إضافي إلى نسبة القرض إلى القيمة، والتي تمثل ببساطة الرهن العقاري أو القرض الأول كنسبة مئوية من قيمة العقار.

بلدان

الولايات المتحدة

في الولايات المتحدة، تقتصر القروض المطابقة التي تستوفي معايير الاكتتاب الخاصة بمؤسستي فاني ماي وفريدي ماك على نسبة قرض إلى قيمة (LTV) لا تتجاوز 80%. يُسمح بالقروض المطابقة التي تتجاوز 80%، ولكنها تتطلب عادةً تأمينًا خاصًا على الرهن العقاري . كما توجد خيارات أخرى لقروض تتجاوز نسبة LTV فيها 80%. وتؤمّن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قروض الشراء بنسبة 96.5%، بينما تضمن وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ووزارة الزراعة الأمريكية قروض الشراء بنسبة 100%. [ 1 ]

تخضع العقارات التي عليها أكثر من رهن عقاري، مثل الرهن الثاني ، لمعايير نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV). فعلى سبيل المثال، تُحسب نسبة القرض إلى القيمة المجمعة لعقار قيمته 100,000 دولار أمريكي، وعليه رهن عقاري أول بقيمة 50,000 دولار أمريكي ، ورصيد خط ائتمان ملكية المنزل ( HELOC ) بقيمة 10,000 دولار أمريكي، بنسبة 60% ( 50,000 دولار أمريكي + 10,000 دولار أمريكي ) / 100,000 دولار أمريكي . أما نسبة القرض إلى القيمة للرهون العقارية الثانية المستقلة وخط ائتمان ملكية المنزل، فتُحسب كنسبة مئوية من رصيد القرض إلى القيمة المقدرة. مع ذلك، لتقييم مخاطر المقترض، ينبغي النظر إلى جميع ديون الرهن العقاري القائمة. [ 2 ]

أستراليا

في السياق المالي الأسترالي، تُعدّ نسبة القرض إلى القيمة (LVR) مؤشرًا بالغ الأهمية في قطاع الرهن العقاري. عادةً، تُعتبر نسبة LVR البالغة 80% أو أقل منخفضة المخاطر للقروض المطابقة، و60% أو أقل للقروض بدون مستندات أو القروض ذات المستندات المخففة. [ 3 ] ما يُميّز السوق الأسترالي هو توفّر قروض بنسبة LVR أعلى، والتي قد تصل إلى 95% مع تأمين الرهن العقاري، بل وحتى 100% LVR في ظل شروط مُحدّدة. هذه القروض بنسبة 100% LVR، المُصمّمة للمشترين الذين لا يدفعون دفعة أولى، مشروطة بمتطلبات صارمة، بما في ذلك وجود ضامن، وهو ما يُعرف أيضًا بقرض السكن بضامن . تعكس هذه المرونة في نسبة LVR قدرة السوق على تلبية مجموعة مُتنوّعة من احتياجات الاقتراض مع مراعاة المخاطر الكامنة المرتبطة بالإقراض بنسبة LVR عالية. [ 4 ]

يُظهر هيكل نسبة القرض إلى القيمة في أستراليا، ولا سيما القروض ذات النسبة العالية، الديناميكيات المتطورة لتمويل العقارات. يُتيح خيار القروض ذات النسبة العالية إمكانية امتلاك العقارات، ولكنه يُضيف في الوقت نفسه مخاطر متزايدة لكل من المُقرضين والمُقترضين. تُعد إدارة هذه المخاطر، خاصةً في سياق القروض التي تُغطي 100% من قيمة العقار، أمرًا بالغ الأهمية لقطاع الرهن العقاري الأسترالي. ويُؤكد ذلك على النهج الدقيق الذي يتبعه السوق في تشجيع ملكية المنازل مع الحفاظ على الاستقرار المالي، وذلك بشكل أساسي من خلال استراتيجيات تخفيف المخاطر مثل القروض المضمونة بضامن. [ 5 ]

نيوزيلندا

في نيوزيلندا، فرض البنك الاحتياطي قيودًا على نسبة القرض إلى قيمة العقار على البنوك بهدف الحد من النمو السريع لسوق العقارات، لا سيما في أوكلاند. وتعني هذه القيود أنه لا يُسمح للبنوك بتقديم أكثر من 10% من قروض الرهن العقاري السكني للمقترضين الذين يملكون مساكنهم ويحتاجون إلى دفعات مقدمة أقل من 20%، كما يجب عليها تقييد قروضها للمستثمرين الذين يملكون مساكنهم ويحتاجون إلى دفعات مقدمة أقل من 40% بحيث لا تتجاوز 5% من إجمالي قروض الرهن العقاري السكني. [ 6 ]

المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة، تتراوح نسبة القرض إلى القيمة (LTV) عادةً بين 60% و95%، مع توفر عدد أقل من قروض الرهن العقاري بنسبة 95%. [ 7 ]

في الفترة التي سبقت المشاكل الاقتصادية الوطنية / العالمية، كانت قروض الرهن العقاري بنسبة قرض إلى قيمة تصل إلى 125٪ شائعة جدًا، لكن المقرضين توقفوا عن تقديمها في عام 2008. [ 8 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ "التأمين على الرهن العقاري بموجب المادة 203(ب) من قانون الإسكان والتنمية الحضرية" . HUD.gov / وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) . تاريخ الاسترجاع: 24-10-2024 .
  2. ↑ "تعريف ومعادلة نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)" . إنفستوبيديا . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24-10-2024 .
  3. ↑ "كم أحتاج من دفعة أولى للحصول على قرض سكني بمستندات قليلة؟" . InfoChoice.com.au . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24-10-2024 .
  4. ↑ "ما هي نسبة القرض إلى القيمة (LVR)؟ | قرضك العقاري" . Yourmortgage.com.au . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24-10-2024 .
  5. ↑ "Unloan | الدور المتطور لنسبة القرض إلى القيمة في سوق الإسكان" . www.unloan.com.au . تاريخ الاطلاع: 24 أكتوبر 2024 .
  6. ↑ "أسئلة وأجوبة حول قيود نسبة القرض إلى القيمة - بنك الاحتياطي النيوزيلندي" . www.rbnz.govt.nz. تاريخ الاطلاع: 1 نوفمبر 2016 .
  7. ↑ "ما هي نسبة القرض إلى القيمة؟ وكيفية حسابها" . موقع Uswitch . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24-10-2024 .
  8. ↑ "أخبار جو دايركت: انتهى أمر قروض الرهن العقاري بنسبة 125% من قيمة العقار" . www.godirect.co.uk . تاريخ الاطلاع: 24 أكتوبر 2024 .