تقسيم الأراضي

في الولايات المتحدة، كان إنشاء تقسيم للأراضي غالبًا الخطوة الأولى نحو إنشاء بلدة أو مدينة جديدة ، أو نحو توسع مجتمع خارج حدود أرضه الأصلية المخططة . وتعتمد المفاهيم المعاصرة لتقسيم الأراضي على نظام مسح القطع والأحياء ، الذي شاع استخدامه في القرن التاسع عشر كوسيلة لمعالجة توسع المدن على الأراضي الزراعية المحيطة. ورغم أن هذه الطريقة في تحديد الملكية كانت مفيدة لأغراض نقل الملكية ، إلا أنها لم تعالج الآثار الشاملة للتوسع والحاجة إلى نهج شامل لتخطيط المجتمعات.

في عشرينيات القرن العشرين، شكلت إدارة كوليدج اللجنة الاستشارية للتخطيط الحضري وتقسيم المناطق ، والتي اضطلعت بمهمتها الأولى بنشر قانون التمكين القياسي لتقسيم المناطق في الولاية عام 1926، وهو تشريع نموذجي يُعتمد من قبل المجالس التشريعية للولايات . ^{[ 2 ]} تبع ذلك نشر قانون التمكين القياسي للتخطيط الحضري (SCPEA) عام 1928. ^{[ 3 ]} غطى قانون التمكين القياسي للتخطيط الحضري ستة مواضيع: (1) تنظيم وسلطة لجان التخطيط، التي كُلفت بإعداد واعتماد خطة رئيسية؛ (2) محتوى الخطة الرئيسية؛ (3) أحكام الخطة الرئيسية للشوارع؛ (4) أحكام الموافقة على جميع التحسينات العامة من قبل لجنة التخطيط؛ (5) مراقبة التقسيم الخاص للأراضي؛ و(6) أحكام إنشاء لجان تخطيط إقليمية.

تضمن قانون حماية المستهلك في ولاية كارولاينا الجنوبية التعريف التالي:

يُقصد بـ"التقسيم" تقسيم قطعة أرض أو مساحة أو جزء منها إلى قطعتين أو أكثر، أو مخططات أو مواقع أو غيرها من تقسيمات الأرض، لغرض البيع أو التطوير العمراني، سواء كان ذلك فوريًا أو مستقبليًا. ويشمل ذلك إعادة التقسيم، ويرتبط، عند الاقتضاء، بعملية التقسيم أو بالأرض أو المنطقة المقسمة. ^{[ 3 ] : 6}

وأرفقت بهذا التعريف الحاشية التالية:

لغرض البيع أو التطوير العمراني : يُعدّ كل تقسيم لقطعة أرض إلى قطعتين أو أكثر، أو أجزاء، تقسيمًا فرعيًا. والهدف من ذلك هو تغطية جميع عمليات تقسيم الأراضي التي يكون الغرض المباشر أو النهائي منها بيع القطع أو البناء عليها. والغرض من إدراج تعريف في نص القانون هو تجنب إدراج حالات مثل تقسيم الموصي لممتلكاته بين أبنائه، أو تقسيم الشركاء لممتلكات الشركة فيما بينهم عند حلّها، أو ما شابه ذلك، ضمن اختصاص لجنة التخطيط.

لا يشترط بيع قطعة أرض مقسمة، كلياً أو جزئياً، حتى تُعتبر أجزاؤها الناتجة قطعاً منفصلة. ويُعتبر مخطط تقسيم الأراضي ، الذي تُقره لجنة التخطيط المحلية، بمجرد تسجيله في سجلات الأراضي، كافياً لإنشاء قطع الأراضي المحددة فيه.

أشارت هيئة حماية الملكية العقارية في ولاية كارولاينا الجنوبية (SCPEA) إلى مشكلة تقسيم الممتلكات بموجب وصية في الحاشية السفلية لتعريف التقسيم الفرعي، لكنها لم توضحها بشكل كامل. في بعض الولايات القضائية، لا يُعدّ تقسيم الممتلكات بموجب وصية تقسيمًا فرعيًا قانونيًا لأغراض نقل الملكية المنفصلة للقطع "المقسمة". ^{[ 4 ]}

علاوة على ذلك، يترك تعريف قانون التخطيط العمراني والبناء في جنوب كاليفورنيا (SCPEA) مفهوم "تطوير المباني" غامضًا، ويتساءل عما إذا كان تحديد مواقع بناء متعددة على قطعة أرض واحدة يُعد تقسيمًا فرعيًا يخضع لسلطة مراجعة وموافقة لجنة التخطيط. وتختلف تفسيرات هذا الأمر بين الولايات القضائية الأمريكية. يجوز لمطوري التقسيمات الفرعية الاستعانة بخدمات مهندس معماري مرة واحدة فقط، مع استخدام نفس النموذج الرئيسي لبقية منازل المشروع : تبدو جميع المنازل الناتجة متشابهة كما في الصورة أعلاه لمدينة ماركهام، أونتاريو.

إن الغرض العام من تقسيم الأراضي هو خلق بيئة مواتية للتنمية الشاملة والنمو المستدام، مع تعريف التنمية على النحو التالي: ^{[ 5 ]}

... أعمال تصميم تخطيط الأراضي، وبناء هياكل الصرف، وبناء المباني أو مناطق الاستخدام العام، وتخطيط وبناء الشوارع والطرق العامة، ووضع المرافق العامة.