إعادة التأجير

الموسوعة الحرة

التأجير مع إعادة التأجير ، اختصارًا لـ" البيع وإعادة التأجير "، هو معاملة مالية يتم فيها بيع أصل وتأجيره مرة أخرى لفترة طويلة؛ وبالتالي، يستمر المشتري في استخدام الأصل دون أن يصبح مالكًا له. تُجرى هذه المعاملة عادةً للأصول الثابتة ، ولا سيما العقارات ، بالإضافة إلى السلع المعمرة والرأسمالية مثل الطائرات والقطارات. ويمكن للحكومات الوطنية تطبيق هذا المفهوم على الأصول الإقليمية؛ فقبل حرب الفوكلاند ، اقترحت حكومة المملكة المتحدة اتفاقية تأجير مع إعادة التأجير يتم بموجبها نقل جزر الفوكلاند إلى الأرجنتين ، مع فترة تأجير مدتها 99 عامًا، [ 1 ] وكان هناك ترتيب مماثل، لمدة 99 عامًا أيضًا، ساري المفعول قبل تسليم هونغ كونغ إلى البر الرئيسي للصين. تُستخدم اتفاقيات التأجير مع إعادة التأجير عادةً لما توفره من مزايا تمويلية أو محاسبية أو ضريبية.

ترتيبات إعادة التأجير

بعد شراء أصل عقاري، يُبرم المالك اتفاقية طويلة الأجل يتم بموجبها تأجير العقار للبائع بسعر متفق عليه. أحد أسباب إعادة التأجير هو نقل الملكية إلى شركة قابضة مع ضمان متابعة دقيقة لقيمة الأصل وربحيته. سبب آخر هو تمكين البائع من جمع الأموال عن طريق بيع أصل قيّم لمشترٍ يُفترض أنه مهتم بالاستثمار طويل الأجل والمضمون. تُعدّ اتفاقيات إعادة التأجير شائعة في قطاع صناديق الاستثمار العقاري .

حل محتمل للأصول المصرفية السامة

بحسب روبرت بيستون، محرر الشؤون الاقتصادية السابق في هيئة الإذاعة البريطانية (بي بي سي)، فإن أحد الخيارات المطروحة لمعالجة أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر هو بيع الأصول المتعثرة وإعادة استئجارها . يقول بيستون: "لعملية البيع وإعادة الاستئجار بين البنوك والدولة ميزتان رئيسيتان: الأولى، عدم الحاجة إلى تقييم الأصول المتعثرة؛ والثانية، أن البنوك ستتحمل الخسائر الناجمة عن هذه الأصول على دفعات يمكن التحكم بها على مدى عشر سنوات تقريبًا." [ 2 ]

العقارات

تحظى اتفاقيات إعادة التأجير بشعبية في فرنسا والولايات المتحدة والمملكة المتحدة وفي جميع أنحاء أستراليا وآسيا، بما في ذلك، في الآونة الأخيرة، في الهند.

فرنسا

يُعدّ نظام تأجير العقارات السكنية مع إعادة تأجيرها شائعًا في فرنسا منذ أكثر من 30 عامًا، لما يوفره من مزايا ضريبية كبيرة. وبموجب هذا النظام، يُمكن للمشتري استخدام العقار عادةً لمدة تتراوح بين أسبوع واحد وثمانية أسابيع سنويًا (بحد أقصى ستة أشهر سنويًا). وتشجع الحكومة الفرنسية تطوير أنظمة التأجير مع إعادة التأجير في المناطق السياحية للتخفيف من نقص أماكن الإقامة المتاحة للإيجار. كما تُعيد الحكومة ضريبة القيمة المضافة المحلية (التي تبلغ 19.6%) عند شراء العقار على الخارطة.

تعتمد هذه الخطة على شراء عقار بملكية مطلقة، فتصبح أنت المالك القانوني. ثم يُعاد تأجير العقار إلى المطور العقاري أو شركة إدارة. وبموجب هذه الخطة، تقوم الحكومة أيضاً برد ضريبة القيمة المضافة المفروضة عادةً على العقارات الجديدة (والتي تبلغ حالياً 19.6%).

يضمن هذا للمالك دخلاً إيجارياً ثابتاً طوال مدة عقد الإيجار. ويتفاوت صافي العائد للمالك بين المشاريع، ولكنه يتراوح عادةً بين 4% و6%. ويُعدّ هذا العائد مُجزياً للغاية مقارنةً بقرض الرهن العقاري ذي السعر الثابت لمدة 20 عاماً، والذي يبلغ حوالي 3.75%، وقروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير التي تكون أقل. ويتضح من ذلك كيفية استخدام الدخل الإيجاري لسداد أقساط الرهن العقاري. وتتوفر قروض تتراوح بين 75% و85% حسب الظروف. كما يرتبط العائد الإيجاري سنوياً بمؤشر تكاليف البناء، مما يعني أن الدخل الإيجاري يرتفع حالياً بنسبة 2.5% تقريباً.

كما هو الحال في المملكة المتحدة، توجد إعفاءات ضريبية فيما يتعلق بأقساط الرهن العقاري، والتي يمكن خصمها من الدخل. عادةً ما تستمر فترة الإيجار ما بين 9 و11 عامًا، وبعدها يكون لشركة الإدارة خيار التجديد، أو بيع العقار، أو تأجيره والاحتفاظ به بشكل خاص من قبل المالك.

يمكن للمشتري/المالك الاستمتاع بفترات استخدام مجانية على مدار العام، وذلك وفقًا لشروط عقد الإيجار. تسمح هذه الشروط عادةً باستخدام مجاني لمدة تتراوح بين 4 و6 أسابيع سنويًا. تتولى شركة الإدارة مسؤولية صيانة العقار، بما في ذلك صيانة الأثاث الذي غالبًا ما يكون مشمولًا في سعر الشراء. كما يتحمل المطور مسؤولية التأمين على المبنى ومحتوياته، بالإضافة إلى سداد جزء من ضرائب العقار وجميع فواتير الخدمات.

المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة، كان شكل من أشكال التأجير وإعادة التأجير، المعروف باسم البيع وإعادة التأجير، موضوع قضية أمام المحكمة العليا عام 2014 ، والتي وجدت أن العديد من هذه الترتيبات قد تم تنفيذها بطرق احتيالية. [ 3 ]

الولايات المتحدة

تُعرف عملية "البيع وإعادة التأجير" أو "البيع وإعادة التأجير" بأنها معاملة يبيع فيها مالك العقار أصلاً ، عادةً ما يكون عقاراً ، [ 4 ] ثم يستأجره مرة أخرى من المشتري . وبهذه الطريقة، تعمل المعاملة كقرض ، حيث تأخذ المدفوعات شكل إيجار . ونظراً لنقص التمويل المتاح في السوق اليوم، تتجه العديد من الشركات الأمريكية بشكل متزايد إلى عمليات البيع وإعادة التأجير لتوفير رأس مال سريع . [ 5 ] على سبيل المثال، غالباً ما يبيع مطورو المجمعات السكنية المتكاملة نموذج المنزل لمشترٍ قبل بيع جميع الوحدات في المجمع، ثم يستأجرونه منه لمدة تصل إلى عامين. [ 6 ] في بعض الترتيبات، يمنح المستأجر الحالي خيار إعادة شراء الأصل في نهاية عقد الإيجار. عادةً، إذا أراد المالك الأصلي إعادة شراء الأصل، فسيتم ذلك في نهاية السنة الضريبية ، تحسباً لخضوع أي طرف لتدقيق من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية . [ 7 ]

دول أخرى

انتشر مفهوم التأجير مع إعادة البيع إلى دول أوروبية أخرى، بما في ذلك إسبانيا وسويسرا . وتشمل العقارات المتاحة عادةً الاستوديوهات والشقق والفلل، وتقع بالقرب من مناطق التزلج والمنتجعات الشاطئية وملاعب الغولف .

العقارات التجارية

تُعدّ عملية البيع وإعادة التأجير عادةً صفقة عقارية تجارية ، حيث يقوم أحد الأطراف، غالباً شركة، ببيع أصوله العقارية إلى طرف آخر، مثل مستثمر مؤسسي أو صندوق استثمار عقاري ( REIT )، ثم يقوم بتأجير العقار مرة أخرى بسعر إيجار ومدة إيجار مقبولين للمستثمر / المالك الجديد . وتُحدد مدة الإيجار وسعره بناءً على تكاليف تمويل المستثمر/المالك الجديد، والتصنيف الائتماني للمستأجر ، ومعدل العائد السوقي ، استناداً إلى الاستثمار النقدي الأولي من قِبل المستثمر/المالك الجديد.

تتنوع الأسباب والمزايا بالنسبة للبائع / المستأجر ، ولكن أكثرها شيوعاً هي:

  • يُساعد هذا الأسلوب في تمويل توسيع الأعمال القائمة، أو شراء معدات جديدة للمصنع، أو الاستثمار في فرص تجارية جديدة. يُمكّن نظام البيع وإعادة التأجير الشركات من الحصول على رأس مال أكبر من طرق التمويل التقليدية. فعند بيع العقار لمستثمر خارجي، تحصل الشركة على كامل قيمة العقار. أما التمويل التقليدي فيقتصر على نسبة القرض إلى القيمة أو نسبة تغطية الدين.
  • ساعد في سداد الديون وتحسين الميزانية العمومية للشركة .
  • يُساعد ذلك في تقليل التزامات ضريبة دخل الأعمال للبائع/المستأجر الناتجة عن ارتفاع قيمة أصوله العقارية (الأرض فقط) . بالإضافة إلى ذلك، يُمكن للبائع/المستأجر، بصفته مستأجراً، خصم جميع مدفوعات الإيجار كنفقة تجارية مشروعة في إقراراته الضريبية السنوية.
  • يساعد على الحد من المخاطر المرتبطة بامتلاك العقارات مثل تقلبات السوق الدورية. [ 8 ]

تتمثل المزايا بالنسبة للمستثمر / مالك العقار فيما يلي:

الطيران

كما يشيع استخدام نظام التأجير مع إعادة البيع في مجال الطيران العام ، حيث يستخدم المشترون هذا النظام للسماح لمدارس الطيران وغيرها من مراكز خدمات الطيران الثابتة باستخدام طائراتهم.

تُستخدم عمليات إعادة التأجير بكثرة في قطاع الطيران التجاري لاسترداد الأموال المستثمرة في الأصول. فعلى سبيل المثال، تبيع شركات الطيران الطائرات والمحركات لشركات التأجير أو البنوك أو المؤسسات المالية الأخرى التي بدورها تؤجر هذه الأصول لشركات الطيران. ونظرًا لارتفاع أسعار الطائرات والمحركات، لا سيما الجديدة منها، تستخدم شركات الطيران العائدات الناتجة عن عمليات إعادة التأجير هذه لتحسين أدائها المالي.

المعدات الصناعية

انتشر مفهوم إعادة التأجير إلى القطاع الصناعي ، لا سيما فيما يتعلق بالمعدات الصناعية. ومن الأمثلة الراسخة على ذلك قطاع السكك الحديدية، حيث يتم شراء القاطرات وغيرها من عربات السكك الحديدية نيابةً عن الشركة من خلال "صندوق ائتماني للمعدات" تنشئه إحدى البنوك، والذي يمول تكلفة الشراء الأصلية من خلال مدفوعات الإيجار. تبيع الشركة جزءًا من معداتها إلى جهة تأجير ، كبنك أو مؤسسة مالية أخرى، تقوم بدورها بتأجير المعدات للشركة. وبذلك، لم تعد الشركة مالكة للمعدات، لكنها تحتفظ بحق الانتفاع بها. تتيح هذه المعاملة التجارية لشركتين الحصول على السيولة النقدية اللازمة للاستثمار في فرص أعمال جديدة.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ آري، صوفي. "حملة أخرى من أجل جزر فوكلاند" .
  2. ↑ "اختيارات بيستون: أول بنك للصرف الصحي (مراجعة)" . بي بي سي . تم الاسترجاع في 3 يوليو 2013 .
  3. ↑ جونز، روبرت (7 نوفمبر 2014). "المرضى وكبار السن يواجهون خطر الإخلاء قبل عيد الميلاد بعد أن أيدت المحكمة المقرضين" . صحيفة الغارديان . لندن . تم الاطلاع عليه بتاريخ 9 نوفمبر 2014 .
  4. ↑ "إعادة التأجير" . Investopedia.com. 2013-06-28 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2013-07-03 .
  5. ↑ "Net Lease Insider: نتائج البحث عن التأجير مع إعادة البيع" .
  6. ↑ سيشلمان، ليو (15 أكتوبر 2010). "البيع وإعادة التأجير" . تم الاسترجاع في 7 نوفمبر 2011 .
  7. ↑ «هيب، جوناثان و. "مذكرة استشارية فنية رقم 2003-46007 - شركات كالكين، المحدودة." شركات كالكين، المحدودة - مصدرك للاستثمار العقاري. موقع إلكتروني. 20 يوليو 2010» . Calkain.com. مؤرشف من الأصل في 2014-07-02 . تم الاسترجاع في 2013-07-03 .
  8. ↑ بيع وإعادة تأجير ، كوك كري | استشارات بيع وإعادة تأجير