جمعية الإسكان

في أيرلندا والمملكة المتحدة، تُعدّ جمعيات الإسكان منظمات خاصة غير ربحية تُوفّر " السكن الاجتماعي " للأشخاص المحتاجين إلى مسكن. ويُستخدم أي فائض في الميزانية لصيانة المساكن القائمة والمساهمة في تمويل بناء مساكن جديدة، ولا يجوز استخدامه لتحقيق منفعة شخصية للمديرين أو المساهمين. ^{[ 1 ]} ورغم استقلاليتها، تخضع هذه الجمعيات لرقابة الدولة وتتلقى عادةً تمويلًا عامًا . وهي الآن المزوّد الرئيسي للمساكن الجديدة للإيجار في المملكة المتحدة ، كما يُدير العديد منها برامج الملكية المشتركة لمساعدة من لا يستطيعون شراء منزل بشكل كامل. ^{[ 2 ]}

توفر جمعيات الإسكان مجموعة واسعة من خيارات السكن، حيث تدير بعضها مجمعات سكنية كبيرة للعائلات، بينما قد تدير أصغرها مشروعًا سكنيًا واحدًا لكبار السن. كما توفر جمعيات الإسكان جزءًا كبيرًا من السكن المدعوم في المملكة المتحدة، من خلال مشاريع متخصصة للأشخاص الذين يعانون من مشاكل الصحة النفسية أو صعوبات التعلم ، أو مشاكل تعاطي المخدرات ( الكحول أو المخدرات غير المشروعة )، أو المشردين سابقًا ، أو الشباب ، أو المدانين السابقين ، أو طالبي اللجوء ، أو الفارين من العنف الأسري .

في أستراليا، يشير مصطلح "جمعية الإسكان" إلى مؤسسات الإسكان المجتمعي الكبيرة ذات التوجه التنموي والتي لا تهدف إلى توزيع الأرباح. أما مؤسسات الإسكان المجتمعي الأصغر حجماً فقد تشمل الصناديق الاستئمانية والتعاونيات وغيرها. ويمثل الإسكان العام المملوك للولايات والأقاليم حوالي 80% من الإسكان الاجتماعي في أستراليا. وعلى مر السنين، حملت هذه المؤسسات أسماءً مختلفة، منها: "هيئات الإسكان" و"صناديق الإسكان الاستئمانية".

ظهرت جمعيات الإسكان لأول مرة في النصف الثاني من القرن التاسع عشر كجزء من نمو المنظمات الخيرية والتطوعية نتيجة لنمو الطبقة الوسطى في أعقاب الثورة الصناعية . ومن الأمثلة المبكرة على ذلك مؤسسة غينيس ، ومؤسسة بيبودي ، والجمعية الحضرية لتحسين مساكن الطبقات العاملة .

ازدادت أهمية هذه الجمعيات السكنية خلال العقود الأخيرة من القرن العشرين نتيجةً للتغييرات التي أدخلتها حكومة تاتشر على نظام الإسكان الاجتماعي ، حيث تم وضع قواعد تمنع المجالس المحلية من دعم الإسكان من الضرائب المحلية، وتوجه المنح المخصصة لبناء مساكن اجتماعية جديدة إلى جمعيات الإسكان، وتسمح لمستأجري المساكن التابعة للمجالس بشراء منازلهم بخصم كبير. هذا، بالإضافة إلى مبادرات خفض التكاليف في الحكومة المحلية ونظام إعانات سكنية كان أكثر سخاءً مع جمعيات الإسكان مقارنةً بالسلطات المحلية، أدى إلى قيام العديد من المجالس المحلية بنقل ملكية مساكنها إلى جمعيات الإسكان. ويُشار إلى هذه المنظمات عادةً باسم منظمات النقل الطوعي واسعة النطاق أو شركات الإسكان المحلية.

سهّل قانونا الإسكان لعامي 1985 و 1988 نقل ملكية مساكن المجالس المحلية إلى جمعيات إسكان غير ربحية. أعاد قانون 1988 تعريف جمعيات الإسكان كهيئات غير حكومية، مما أتاح لها الوصول إلى التمويل الخاص، وهو ما شكّل دافعًا قويًا لعملية النقل نظرًا للقيود الشديدة التي كانت تُفرض على اقتراض القطاع العام. كما كانت هذه الجمعيات الجديدة هي الجهة المُوفرة لمعظم مساكن القطاع العام الجديدة. وبحلول عام 2003، كانت جمعيات الإسكان تمتلك 36.5% من مخزون المساكن الاجتماعية المؤجرة. ^{[ 3 ]} حاليًا، من بين أكبر جمعيات الإسكان في المملكة المتحدة: مجموعة كلاريون للإسكان ، وسانكتشواري للإسكان ، وإل آند كيو، وبيبودي ترست ، على سبيل المثال لا الحصر. ولدى بعض جمعيات الإسكان شراكات مع صناديق استثمار عقاري : سيفيتاس للإسكان الاجتماعي هي أكبر صندوق استثمار عقاري للإسكان الاجتماعي ، وتعمل مع 15 جمعية إسكان. ^{[ 4 ]}

يمكن تأسيس جمعيات الإسكان باستخدام أشكال قانونية مختلفة . كثير منها جمعيات صناعية وتعاونية ، ولكن هناك أيضاً صناديق استئمانية وجمعيات تعاونية وشركات. وقد تكون هذه الجمعيات مسجلة كجمعيات خيرية أو لا .

يُعدّ مصطلح "مُؤجِّر اجتماعي مُسجَّل " (RSL) الاسم التقني لمُؤجِّري الإسكان الاجتماعي الذين كانوا في إنجلترا مُسجَّلين سابقًا لدى مؤسسة الإسكان ، أو في ويلز لدى حكومة ويلز. في الفترة من 2010 إلى 2012، أُطلق على الجمعيات اسم "مُقدِّمي الخدمات المُسجَّلين" بموجب قانون الإسكان والتجديد لعام 2008 ، بغض النظر عن وضعها القانوني (خاصة، عامة، ربحية، أو غير ربحية). اعتبارًا من عام 2012^{[ 5 ]} يُستخدم مصطلحا "مالك العقارات الاجتماعية المسجل" و" مقدمو الإسكان الاجتماعي المسجلون من القطاع الخاص" كأسماء بديلة لجمعية الإسكان.

تُعتبر جمعيات الإسكان عمومًا كيانات خاصة، إذ لا تملكها الدولة ولا تسيطر عليها بشكل مباشر. إلا أن هذا الوضع قد طُعن فيه من خلال عدد من الأحكام القضائية. ففي عام ٢٠٠٤، قبلت الحكومة البريطانية رأي المفوضية الأوروبية الذي ينص على أن مُلاك العقارات الاجتماعية المسجلين هم هيئات تخضع للقانون العام لأغراض الشراء . ^{[ ٦ ]} ونتيجة لذلك، أصدرت كل من مؤسسة الإسكان، والجمعية الوطنية لويلز ، وهيئة المجتمعات في اسكتلندا ، ووزارة التنمية الاجتماعية في أيرلندا الشمالية، توجيهات لمُلاك العقارات الاجتماعية المسجلين بشأن تطبيق توجيهات المشتريات العامة على اقتنائهم للسلع والخدمات. ^{[ ٧ ]}

لاحقًا، قضت المحكمة العليا الإنجليزية في قضية ويفر ضد صندوق لندن وكوادرانت للإسكان [2008] EWHC 1377 (إداري) بأن جمعيات الإسكان هي سلطات عامة، وبالتالي يمكن إخضاعها للمراجعة القضائية في ظروف معينة. ^{[ 8 ]} وذكرت المحكمة أن قطاع جمعيات الإسكان "يخضع لسيطرة الدولة ونفوذها بهدف تحقيق أهداف الحكومة في توفير السكن الميسور، حيث تعمل جمعيات الإسكان الميسور جنبًا إلى جنب مع السلطات المحلية، ويمكن القول إنها، بمعنى حقيقي، تحل محلها".

كان لهذه القضية أهمية سياسية أوسع نطاقًا نظرًا لأن اقتراض جمعيات الإسكان (الذي بلغ حوالي 30 مليار جنيه إسترليني في عام 2006) ^{[ 9 ]} لا يساهم في متطلبات اقتراض القطاع العام في المملكة المتحدة، والتي تعتبر السيطرة عليها هدفًا حكوميًا معلنًا وجزءًا من معايير الاتحاد الأوروبي لعضوية العملة الأوروبية الموحدة.

من سمات جمعيات الإسكان أنه على الرغم من أن الجمعيات الكبيرة عادةً ما تضم ​​موظفين بأجر، إلا أن لجنة أو مجلس إدارة مؤلف من متطوعين أو أعضاء غير تنفيذيين بأجر، يتحمل المسؤولية العامة عن عمل المنظمة. وقد يضم المجلس سكانًا، وممثلين عن السلطات المحلية والجماعات المجتمعية، ورجال أعمال، وسياسيين. ويوجد أكثر من 30,000 عضو مجلس إدارة متطوع يديرون جمعيات الإسكان في جميع أنحاء إنجلترا .

تُموَّل الأنشطة اليومية لجمعيات الإسكان من خلال مدفوعات الإيجار ورسوم الخدمات التي يدفعها أو يدفعها نيابةً عن سكان عقاراتها. وبهذا المعنى، تُدار جمعيات الإسكان ككيانات تجارية، ولا يعتمد معظمها على التبرعات في أنشطتها العامة.

عادةً ما تتلقى المساكن الجديدة إعانات اقتصادية، ويعتمد مصدر هذه الإعانات على مكان وجود الجمعية:

• في إنجلترا، تتولى وكالة الإسكان والمجتمعات (HCA) تمويل وتنظيم جمعيات الإسكان، باستثناء لندن التي أصبحت مسؤوليتها، اعتبارًا من أبريل 2012، هيئة لندن الكبرى . ^{[ 10 ]} وكانت مؤسسة الإسكان هي الهيئة السابقة لوكالة الإسكان والمجتمعات حتى عام 2008. وقد تم فصل دور مؤسسة الإسكان التنظيمي إلى هيئة مستقلة اعتبارًا من عام 2010، وهي هيئة خدمات المستأجرين (TSA)، ثم دُمجت مرة أخرى في وكالة الإسكان والمجتمعات اعتبارًا من أبريل 2012.
• وفي أيرلندا الشمالية، تتولى الهيئة التنفيذية للإسكان في أيرلندا الشمالية نفس الدور .
• في اسكتلندا، تتولى الحكومة الاسكتلندية هذه المهمة .
• في ويلز، تتولى حكومة ويلز تنظيم وتمويل جمعيات الإسكان .

تُشكّل الإعانات المخصصة للمساكن الجديدة (والتي تُعرف غالبًا باسم "منحة الإسكان الاجتماعي") استثمارات عامة ضخمة. وقد ذكرت مؤسسة الإسكان في نشرتها للفترة 2008-2011 أن الاستثمار خلال السنوات الثلاث حتى عام 2011 سيبلغ "8 مليارات جنيه إسترليني على الأقل". ^{[ 11 ]} وسيُخصص الجزء الأكبر من هذا المبلغ لجمعيات الإسكان لاستخدامه في مشاريع التطوير. ومنذ عام 2003، وسعيًا لتحقيق قيمة أفضل مقابل المال، وُجّه جزء كبير من تمويل مؤسسة الإسكان لبناء المساكن الجديدة إلى أقل من 80 جمعية إسكان ناشئة، حصلت على "صفة الشريك" من خلال اتفاقيات برنامج الشراكة. وقد سبق لجمعيات الإسكان الحصول على قروض طويلة الأجل بخيار المقرض وخيار المقترض (LOBOs). ^{[ 12 ] [ 13 ]}

تقترض جمعيات الإسكان الأموال لتمويل بناء منازل جديدة وتحسينات. بعد صدور قانون الإسكان لعام ١٩٨٨ ، خفّضت الحكومة نسبة تمويل المنازل الجديدة بمنح رأسمالية، فأصبح الاقتراض المصدر الرئيسي لتمويل الاستثمار. وكان جزء كبير من هذا التمويل يُقترض من البنوك وشركات التمويل العقاري ، ولكن بعد الأزمة المالية عام ٢٠٠٨ ، توقفت هذه المؤسسات عن تقديم قروض طويلة الأجل، ولذا تتجه جمعيات الإسكان بشكل متزايد إلى سندات الشركات لجمع الأموال اللازمة للتوسع. ^{[ ١٤ ]}

طبّقت هيئة الإسكان والبناء سياسة حكومية جديدة بشأن "الإيجارات الميسورة" خلال جولة التمويل للفترة 2011-2015، حيث ألزمت الجمعيات بتحديد الإيجارات بما يصل إلى 80% من إيجارات السوق، ما يقلل الحاجة إلى دعم رأسمالي مُقدّم. وفي سبتمبر 2013، رفعت مجموعة من أحياء لندن دعوى قضائية للطعن في هذه السياسة. ^{[ 15 ]}

تُحدد التزامات المؤجر في العديد من التشريعات، بما في ذلك قانون المؤجر والمستأجر لعام 1985 ، الذي ينطبق على عقود الإيجار المبرمة بعد عام 1961. وباختصار، تنص المادة 11 على أن المؤجر يجب عليه:

• صيانة الهيكل الخارجي للمسكن، بما في ذلك المصارف والمزاريب والأنابيب الخارجية؛
• الحفاظ على سلامة وصيانة التركيبات الموجودة في المسكن لتوفير المياه والغاز والكهرباء، وللصرف الصحي (بما في ذلك الأحواض والمغاسل وأحواض الاستحمام والمرافق الصحية، ولكن ليس التركيبات والتجهيزات والأجهزة الأخرى لاستخدام إمدادات المياه أو الغاز أو الكهرباء)، والحفاظ على سلامة وصيانة التركيبات الموجودة في المسكن لتدفئة المساحات وتسخين المياه.

إذا رفض مالك العقار إصلاح العقار المؤجر، فيمكن للمستأجر اتخاذ إجراءات لإلزامه بتنفيذ الأعمال اللازمة والمطالبة بالتعويض.

توجد أربع هيئات صناعية تمثل جمعيات الإسكان العاملة في المملكة المتحدة، وتغطي كل منها دولة معينة. وهي:

• إنجلترا – الاتحاد الوطني للإسكان (NHF)
• اسكتلندا – الاتحاد الاسكتلندي لجمعيات الإسكان (SFHA)
• ويلز – الإسكان المجتمعي سيمرو
• أيرلندا الشمالية – اتحاد جمعيات الإسكان في أيرلندا الشمالية (NIFHA) ^{[ 16 ]}

زعمت NHF ( التي كانت تُعرف سابقًا باسم الاتحاد الوطني لجمعيات الإسكان) أنه في بداية عام 2003 كان لديها حوالي 1400 منظمة إسكان غير ربحية في عضويتها، تمتلك أو تدير ما يقرب من 1.8 مليون منزل في جميع أنحاء إنجلترا.

في العقد الأول من الألفية الثانية، شكلت بعض الجمعيات الكبرى مجموعات إقليمية لأغراض من بينها الضغط على الهيئات الحكومية. وتلتها مجموعة G15، التي ضمت أكبر الجمعيات في لندن ^{[ 17 ]،} ثم مجموعة East Seven في شرق أنجليا ^{[ 18 ] .}

• معيار المساكن اللائقة
• مبنى المجلس
• الإسكان العام
• منظمة إدارة مستقلة
• صندوق العمل الإسكاني
• جمعية أصحاب المنازل
• التصنيف: جمعيات الإسكان

• الاتحاد الوطني للإسكان (يغطي إنجلترا فقط)
• الاتحاد الاسكتلندي لجمعيات الإسكان
• مؤسسة الإسكان المجتمعي في ويلز
• اتحاد جمعيات الإسكان في أيرلندا الشمالية
• شبكة الإسكان
• رابطة قانون الإسكان الاجتماعي
• المعهد المعتمد للإسكان
• "صعود جمعية الإسكان" . مؤرشف من الأصل في 14 يوليو 2009.