الرهن العقاري

الرهن العقاري ( يُلفظ / haɪˈpɒθɪk / ، ˈhaɪpɒθ- / ؛ من اللاتينية hypotheca ، من اليونانية ὑποθήκη : hypothēkē)، ويُعرف أحيانًا بالرهن الضمني ، هو مصطلح يُستخدم في أنظمة القانون المدني ( مثل قانون معظم دول أوروبا القارية ) للإشارة إلى ضمان عقاري مسجل للدائن على عقار ، ولكن في بعض الأنظمة القانونية قد يشمل أيضًا السفن فقط ( رهن السفن )، على عكس الضمانات الأخرى، بما في ذلك المنقولات المادية غير السفن، والأوراق المالية ، أو الأصول غير المادية مثل حقوق الملكية الفكرية ، التي يغطيها نوع مختلف من الحقوق ( الرهن ). يوجد في القانون العام مصطلحان رئيسيان مكافئان لهذا المصطلح: الرهون العقارية وحق الامتياز غير الحيازي .

يُمارس هذا الحق العيني في الضمان عن طريق الرهن العقاري. ولا ينشأ إلا من خلال تسجيله في سجل الأراضي والرهونات أو سجل السفن ، وذلك نتيجةً لما يلي:

• عقد قرض رهن عقاري ، يشترط أن يكون في شكل سند موثق - في حالة الرهن التعاقدي
• قرار إداري أو قضائي - في حالة الرهن الإلزامي

يمنح الرهن الدائن حق الأولوية في سداد ديونه من العقار المرهون كملاذ أخير في حال تخلف المدين عن السداد . في الرهن، لا ينتقل العقار إلى الدائن، بل يكتسب حق الأولوية في سداد دينه من العقار المرهون؛ أي أنه يستطيع بيعه وسداد ثمنه بنفسه من العائدات، أو في حال عدم وجود مشترٍ، يصبح هو المالك. ^{[ 1 ]}

نشأت الرهن العقاري في القانون الروماني ، وكان في الأساس رهنًا غير حيازي على كامل ممتلكات الشخص، ولكن خلال عصر النهضة تم إحياء هذا الجهاز من قبل الأنظمة القانونية المدنية كحق ضمان عقاري مأخوذ بشكل صارم على الممتلكات غير المنقولة، ومثل الالتزام بالخيرات في أواخر العصور الوسطى ، يسري مع الأرض (باللاتينية jus persequendi ).

الرهن هو ممارسة يقوم فيها المدين بتقديم ضمانات لتأمين دين أو كشرط مسبق له، أو يقوم طرف ثالث بتقديم ضمانات نيابةً عنه. ^{[ 2 ]} ومن الأمثلة الشائعة على ذلك إبرام المدين اتفاقية قرض رهن ، حيث يصبح منزله ضمانًا حتى سداد القرض. يحتفظ المدين بملكية الضمان، ولكن يحق للدائن الاستيلاء عليه في حال تخلف المدين عن السداد. والهدف الرئيسي من الرهن هو تخفيف مخاطر الائتمان على الدائن. فإذا لم يتمكن المدين من السداد، يمتلك الدائن الضمان، وبالتالي يمكنه المطالبة بملكيته وبيعه، ومن ثم تعويض النقص في التدفقات النقدية. في حالة تخلف المدين عن السداد دون رهن مسبق، لا يستطيع الدائن التأكد من قدرته على الاستيلاء على أصول كافية من المدين. ولأن الرهن يُسهّل الحصول على الدين، ويُحتمل أن يُخفّض قيمته؛ يسعى المدين إلى رهن أكبر قدر ممكن من ديونه ، إلا أن عزل "الأصول الجيدة" كضمان يقلل من جودة باقي بنود ميزانيته العمومية، وبالتالي من جدارته الائتمانية. تختلف الممارسات والقواعد التنظيمية المتعلقة بالرهن باختلاف السياق والولاية القضائية. يُعد الرهن سمة شائعة في عقود المستهلكين التي تتضمن قروضًا عقارية ؛ إذ يمتلك المدين المنزل قانونًا، ولكن إلى حين سداد القرض العقاري، يحق للدائن الاستيلاء على الملكية (وربما الحيازة أيضًا) ، ولكن فقط في حال تخلف المدين عن سداد الأقساط. ^{[ 3 ]} إذا حصل المستهلك على قرض إضافي مضمون بقيمة رهنه (يُعرف بالعامية باسم "الرهن الثاني"، بقيمة تصل تقريبًا إلى القيمة الحالية للمنزل مطروحًا منها الأقساط المستحقة)، فإنه بذلك يرهن الرهن نفسه ؛ إذ لا يزال بإمكان الدائن الاستيلاء على المنزل، ولكن في هذه الحالة يصبح الدائن مسؤولاً عن دين الرهن المستحق. في بعض الأحيان يمكن شراء السلع الاستهلاكية ومعدات الأعمال بموجب اتفاقيات ائتمان تتضمن الرهن - حيث تكون السلع مملوكة قانونًا للمقترض، ولكن مرة أخرى يمكن للدائن الاستيلاء عليها إذا لزم الأمر.     

يحدث إعادة الرهن عندما تعيد الجهات استخدام الضمانات لتأمين قروضها الخاصة. بالنسبة للدائن، لا تُخفف الضمانات من مخاطر الائتمان فحسب، بل تُتيح أيضًا إعادة التمويل بسهولة أكبر أو بأسعار فائدة أقل؛ ومع ذلك، في عقد الرهن الأولي، يمكن للمدين تقييد إعادة استخدام الضمانات. ^{[ 4 ]}

في ظل عدد قليل من الأنظمة القانونية المختلطة، تم استيراد الرهن العقاري كضمانة عينية غير حيازية على الممتلكات المنقولة (على عكس رهن المنقولات في القانون العام ). وفي الأنظمة القانونية المختلطة لبعض الدول الأخرى (مثل القانون الاسكتلندي والقانون الجنوب أفريقي)، قد يشمل الرهن العقاري أي منقولات مادية أو أوراق مالية أو أصول غير مادية . وبينما يعمل الرهن عن طريق الإيداع وينقل الحيازة عند التسليم، ويعمل رهن المنقولات عن طريق النقل وينقل الملكية، فإن الرهن العقاري يعمل عن طريق الحجز ولا ينقل الحيازة ولا الملكية. وقد انتقل الاسم والمبدأ إلى نظام القانون المدني الاسكتلندي ، الذي يميز بين الرهونات التقليدية، مثل رهن الأرض ورهن المدعى عليه ، والرهونات الضمنية التي ينص عليها القانون. ومن أهم هذه الرهونات رهن المؤجر للإيجار (المقابل للحجز في القانون الإنجليزي )، والذي يمتد ليشمل منتجات الأرض والماشية والأغنام التي تتغذى عليها، بالإضافة إلى الماشية والخيول المستخدمة في الزراعة. في الولايات المتحدة، يُصنف الحق القانوني للدائن في تملك الضمان في حالة تخلف المدين عن السداد على أنه رهن. ^{[ 1 ]}

أكثر أشكال الرهن شيوعًا هو عملية إعادة الشراء (الريبو ): حيث يُقرض الدائن المدين ويحصل في المقابل على حيازة (وليس ملكية) أصل مالي حتى تاريخ استحقاق القرض. أما الريبو العكسي فهو رهن "في الاتجاه المعاكس": حيث يتبادل الدائن والمدين الأدوار. عندما يطلب مستثمر من وسيط شراء أوراق مالية بالهامش ، يمكن أن يحدث الرهن بمعنيين. أولًا، يمكن رهن الأصول المشتراة بحيث إذا عجز المستثمر عن سداد أقساط القرض ، يحق للوسيط بيع بعض الأوراق المالية ؛ ^{[ 3 ]} كما يحق للوسيط بيع الأوراق المالية إذا انخفضت قيمتها ولم يستجب المستثمر لطلب تغطية الهامش . أما المعنى الثاني فهو أن الإيداع الأولي الذي يضعه المستثمر في حساب الهامش يمكن أن يكون على شكل أوراق مالية بدلًا من إيداع نقدي، ومرة ​​أخرى، تعود ملكية الأوراق المالية للمستثمر ولكن يمكن للدائن بيعها في حالة التخلف عن السداد. في كلتا الحالتين، على عكس تمويل المستهلكين أو الشركات، لا يمتلك المقترض عادةً الأوراق المالية لأنها ستكون في حسابات يتحكم بها الوسيط، ومع ذلك، لا يزال المقترض يحتفظ بالملكية القانونية.

قد يشمل إعادة الرهن اتفاقيات إعادة الشراء ، والتي تُعرف عادةً باسم اتفاقيات إعادة الشراء (الريبو). في اتفاقية إعادة الشراء الثنائية، يبيع أحد الطرفين للآخر ورقة مالية بسعر محدد، مع التزام بإعادة شرائها لاحقًا بسعر مختلف. تتضمن اتفاقيات إعادة الشراء لليلة واحدة ، وهي الشكل الأكثر شيوعًا لهذا النوع من الاتفاقيات، عملية بيع تتم في اليوم الأول، وعملية إعادة شراء تعكس الصفقة في اليوم التالي. أما اتفاقيات إعادة الشراء لأجل محدد ، وهي أقل شيوعًا، فتمتد لفترة زمنية محددة قد تصل إلى ثلاثة أشهر. كما توجد اتفاقيات إعادة شراء لأجل مفتوح . لا يختلف ما يُسمى باتفاقية إعادة الشراء العكسية عن اتفاقية إعادة الشراء العادية؛ فهو يصف فقط الجانب المقابل من الصفقة. فبائع الورقة المالية الذي يعيد شراءها لاحقًا يُبرم اتفاقية إعادة شراء، بينما يُبرم المشتري الذي يعيد بيع الورقة المالية لاحقًا اتفاقية إعادة شراء عكسية. بغض النظر عن شكلها الاسمي كبيع وإعادة شراء لاحقة للأوراق المالية، فإن الأثر الاقتصادي لاتفاقية إعادة الشراء هو أثر القرض المضمون.

تحدث إعادة الرهن بشكل رئيسي في الأسواق المالية عندما يعيد الدائن (بنك أو مؤسسة مالية أخرى ) استخدام الضمان المقدم من المدين (عميل مثل صندوق تحوط) لدعم صفقات الوسيط واقتراضه. كما تُمكّن هذه الآلية من استخدام الرافعة المالية في سوق الأوراق المالية. ^{[ 4 ]} في المملكة المتحدة، لا يوجد حد أقصى لمقدار أصول العميل التي يمكن إعادة رهنها، ^{[ أ ]} إلا إذا تفاوض العميل على اتفاقية مع وسيطه تتضمن حدًا أو حظرًا. في الولايات المتحدة، يبلغ الحد الأقصى لإعادة الرهن 140% من رصيد العميل المدين. ^{[ ب ] [ 5 ] [ 6 ]} في عام 2007، شكلت إعادة الرهن نصف النشاط في نظام الظل المصرفي . ولأن الضمان ليس نقدًا، فإنه لا يظهر في المحاسبة التقليدية للميزانية العمومية. قبل انهيار ليمان براذرز ، قدّر صندوق النقد الدولي أن البنوك الأمريكية كانت تتلقى تمويلًا بقيمة تزيد عن 4 تريليونات دولار أمريكي عن طريق إعادة رهن الضمانات، وكان معظمه من المملكة المتحدة حيث لا توجد قيود قانونية تنظم إعادة استخدام ضمانات العملاء. وتشير التقديرات إلى أن تريليون دولار فقط من الضمانات الأصلية كان يُستخدم، ما يعني إعادة رهن الضمانات عدة مرات، بمعدل دوران يُقدّر بأربعة أضعاف. ^{[ 5 ]} بعد انهيار ليمان براذرز، أصبحت صناديق التحوّط الكبيرة، على وجه الخصوص، أكثر حذرًا من السماح بإعادة رهن ضماناتها، وحتى في المملكة المتحدة، كانت تُصرّ على عقود تحدّ من قيمة أصولها التي يُمكن إعادة رهنها، أو حتى تمنع إعادة الرهن تمامًا. في عام 2009، قدّر صندوق النقد الدولي أن الأموال المتاحة للبنوك الأمريكية نتيجة إعادة الرهن قد انخفضت بأكثر من النصف لتصل إلى 2.1 تريليون دولار ، ويعود ذلك إلى انخفاض قيمة الضمانات الأصلية المتاحة لإعادة الرهن في المقام الأول، بالإضافة إلى انخفاض معدل التداول. ^{[ 5 ] [ 6 ]} وقد تجاهلت الصحافة المالية السائدة إلى حد كبير الدور المحتمل لإعادة الرهن في الأزمة المالية لعام 2008 وفي نظام الظل المصرفي، إلى أن لفتت الدكتورة جيليان تيت من صحيفة فايننشال تايمز الانتباه في أغسطس 2010 ^{[ 6 ]} إلى ورقة بحثية من إعداد مانموهان سينغ وجيمس أيتكن من صندوق النقد الدولي، تناولت هذه المسألة. ^{[ 5 ]} 

• يوروهايبوثيك
• الضريبة المخصصة
• إقراض الأوراق المالية
• حق الضمان – الرهن