اتفاقية المنافع المجتمعية

اتفاقية المنافع المجتمعية ( CBA ) في الولايات المتحدة هي عقد يُوقع بين منظمات مجتمعية ومطور عقاري، يُلزم المطور بتوفير مرافق وخدمات محددة و/أو إجراءات تخفيفية للمجتمع المحلي أو الحي. في المقابل، توافق المنظمات المجتمعية على دعم المشروع علنًا، أو على الأقل عدم معارضته. غالبًا ما يعتمد التفاوض على اتفاقية المنافع المجتمعية بشكل كبير على تشكيل تحالف مجتمعي واسع النطاق ومتعدد القضايا، يضم منظمات مجتمعية وبيئية ودينية وعمالية.

في المملكة المتحدة، تنص اتفاقيات المادة 106 ، وفي كندا، تنص اتفاقيات "المادة 37" ^{[ 1 ]} ، على اشتراط تقديم مزايا معينة من المطورين، لكنها تختلف عن اتفاقيات المنافع المجتمعية في كونها جزءًا من اتفاقيات التطوير مع الحكومات، وليس المجتمعات المحلية. وعادةً ما تكون اتفاقيات المنافع المجتمعية اتفاقيات تعاقدية خاصة، مع أنه يمكن في بعض الحالات إدراجها ضمن اتفاقية تطوير مع مدينة. ^{[ 2 ] [ 3 ]}

غالبًا ما تحظى مشاريع التنمية الاقتصادية بدعم كبير من أموال دافعي الضرائب، ولكن لا يوجد عادةً ما يضمن استفادة السكان الحاليين من آثارها الإيجابية. ^{[ 4 ]} قد تتسبب هذه المشاريع في تغيير التركيبة السكانية للمناطق الحضرية ، مما يؤدي إلى نزوح السكان ذوي الدخل المحدود مع ارتفاع أسعار المساكن، أو قد تقتصر على توفير وظائف متدنية الأجر في قطاعي التجزئة والخدمات . ونتيجةً لذلك، لا تزال العديد من المناطق الحضرية تعاني من مشاكل تتعلق بالفقر والإسكان ، على الرغم من الاستثمارات الضخمة في التنمية الاقتصادية.

استجابةً لهذه المشكلات، تم ابتكار نموذج اتفاقية المفاوضة الجماعية في أواخر التسعينيات كوسيلةٍ تُمكّن المجتمعات الأكثر تأثرًا بمشاريع التنمية الاقتصادية من المشاركة في عملية التخطيط، والسعي لضمان استفادة المجتمعات القائمة من فوائد التنمية. ^{[ 5 ]} بالنسبة للمطورين، يُمكن أن يكون التفاوض مع ممثلي المجتمع وسيلةً فعّالةً لكسب دعم المجتمع والمساعدة في دفع مشاريعهم قُدمًا. كما يُمكن أن تُساهم المشاركة في مفاوضات اتفاقية المفاوضة الجماعية في تجنّب المفاجآت في عملية الموافقة على التطوير، وتُمكّن المطورين من العمل ضمن تحالفٍ موحّد بدلًا من الاضطرار إلى التواصل مع منظمات المجتمع بشكلٍ فردي. ^{[ 6 ]}

في ظلّ سعي الحكومات المحلية لموازنة مسؤوليتها في توجيه أنماط التنمية واستخدام الأراضي ، برزت حركة المنافع المجتمعية لتحدّي المفاهيم التقليدية وتقديم رؤية أوسع. وترتبط هذه الحركة بالنمو الذكي والعدالة البيئية ، إذ تهدف إلى ضمان أن يكون الهدف الرئيسي للتنمية الاقتصادية هو إحداث تحسينات ملموسة ودائمة في حياة السكان المتضررين، لا سيما في الأحياء ذات الدخل المنخفض والمجتمعات الملونة. وقد مارست المنظمات المتحالفة مع حركة المنافع المجتمعية ضغوطًا على القطاع العام ليضطلع بدور أكثر استراتيجية في تخطيط استخدام الأراضي والنمو الحضري، وليستفيد من إعانات التنمية الاقتصادية في خلق فرص عمل جيدة، وتوفير سكن ميسور التكلفة، وتقديم خدمات مجتمعية تُحسّن جودة حياة جميع السكان. ^{[ 5 ]}

بدأت حركة المنافع المجتمعية في لوس أنجلوس، حيث حققت نجاحًا ملحوظًا في مشاريع متعددة الاستخدامات في هوليوود وهايلاند، ^{[ 7 ]} ومركز ستابلز/إل إيه لايف. ^{[ 8 ]} ومنذ ذلك الحين، انتشرت بسرعة إلى مدن أخرى، بما في ذلك أتلانتا ، وشيكاغو ، ودنفر ، وميلووكي ، ومينيابوليس ، ونيو هيفن ، ومدينة نيويورك ، وفيلادلفيا ، وبيتسبرغ ، وسان دييغو ، وسان فرانسيسكو ، وسان خوسيه ، وسياتل ، وسيراكيوز ، وواشنطن العاصمة ، وويلمنجتون . ^{[ 9 ]} ومن أبرز المنظمات الرائدة في هذا المجال: التحالف الوطني لإعادة استثمار المجتمع، ^{[ 10 ]} وشراكة الأسر العاملة، ^{[ 11 ]} وتحالف لوس أنجلوس من أجل اقتصاد جديد (LAANE)، ^{[ 12 ]} والإجراءات الاستراتيجية من أجل اقتصاد عادل (SAJE)، ^{[ 13 ]} ومنظمة SCOPE لوس أنجلوس، ^{[ 14 ]} ومنظمة Pittsburgh UNITED. ^{[ 15 ]}

يؤكد أنصار اتفاقية المنافع المجتمعية أن هذا النهج يُحسّن عملية التنمية لصالح المجتمع والمطورين والمسؤولين المحليين، من خلال خلق وضع مربح للجميع. ^{[ 16 ]} ومن بين المبادئ والأهداف التي يسعى أنصار اتفاقية المنافع المجتمعية إلى تعزيزها ما يلي: ^{[ 3 ]}

• الشمولية: يمكن لعملية التفاوض على اتفاقية المفاوضة الجماعية أن توفر آلية لضمان الاستماع إلى مخاوف المجتمع ومعالجتها. وبينما تبذل بعض المدن جهودًا جيدة في استطلاع آراء المجتمع والاستجابة لها، فإن العديد منها لا يفعل ذلك. تاريخيًا، تم استبعاد الأحياء ذات الدخل المنخفض، والمناطق غير الناطقة بالإنجليزية، والمجتمعات الملونة من عملية التنمية. غالبًا ما يتم تطبيق القوانين المتعلقة بالإخطار العام والمشاركة بشكل ضعيف، وكثيرًا ما تُعقد جلسات الاستماع العامة الرسمية في أوقات وأماكن غير ملائمة للأحياء. يمكن أن تساعد عملية التفاوض على اتفاقية المفاوضة الجماعية في معالجة هذه المشكلات، من خلال توفير منبر لجميع فئات المجتمع المتأثر.
• قابلية الإنفاذ: يضمن اتفاق المنفعة المجتمعية أن تكون وعود المطورين المتعلقة بالمنافع المجتمعية قابلة للتنفيذ قانونيًا. غالبًا ما يقدم المطورون وعودًا عند عرض مشاريعهم، دون إدراجها في أي وثائق موافقة على المشروع، وحتى عند إدراجها، قد لا تخضع للمراقبة والإنفاذ من قبل الجهات الحكومية المختصة. من خلال إنشاء آلية إنفاذ أو توسيع نطاق الجهات المخولة بإنفاذ هذه الوعود، يُسهّل اتفاق المنفعة المجتمعية عملية الإنفاذ بشكل كبير.
• المساءلة: تُمكّن اتفاقيات المفاوضة الجماعية المواطنين من محاسبة الحكومات على استخدام أموال الضرائب من خلال منحهم صوتاً في كيفية توزيع إعانات التنمية.

يرتكز جوهر استراتيجية المنافع المجتمعية على تنظيم المجتمع وبناء التحالفات. ^{[ 17 ] [ 18 ]} ويُعدّ تنظيم التحالفات والحفاظ عليها، وتيسير التوافق، وصياغة أجندة مشتركة، أمورًا أساسية لإنجاح اتفاقية المنافع المجتمعية. ويمكن أن تضم التحالفات مجموعة متنوعة من الجماعات المجتمعية، مثل جماعات الأحياء، والمنظمات البيئية، ومنظمات الحوكمة الرشيدة، والنقابات العمالية، والمنظمات الدينية. ^{[ 6 ]} وعادةً ما تكون التحالفات غير مسجلة، ولكن يجوز للجماعات المجتمعية الأعضاء إبرام اتفاقية تشغيل لتنظيم علاقتها داخل التحالف. وقد وضع مركز القانون العام في كلية الحقوق بجامعة تولين نموذجًا لاتفاقية تشغيل تحالف المنافع المجتمعية . ^{[ 19 ]}

غالباً ما يضطلع المسؤولون المنتخبون والوكالات الحكومية بدور فاعل في مفاوضات اتفاقيات المفاوضة الجماعية. ففي كاليفورنيا وغيرها من الولايات القضائية التي تُجيز اتفاقيات التنمية، قد يكون ممثلو الحكومة من الموقعين الرسميين على هذه الاتفاقيات. وفي حالات أخرى، قد يضطلع المسؤولون الحكوميون بدور أقل رسمية من خلال تيسير مفاوضات اتفاقيات المفاوضة الجماعية وتشجيع التعاون. ^{[ 6 ]}

عادةً، تبدأ المفاوضات بين تحالف اتفاقية المنفعة المجتمعية والمطور العقاري بعد الإعلان عن المشروع وقبل الحصول على موافقة الحكومة. ومع ذلك، توجد أمثلة على متطلبات تشريعية لاتفاقية المنفعة المجتمعية مرتبطة بالإعانات، والتي تفرض معايير للمنفعة المجتمعية على الأراضي داخل مناطق محددة. على سبيل المثال، يُطلب من المطورين المشاركين في مشروع أتلانتا بيلتلاين، والذين يختارون استخدام تمويل الزيادة الضريبية، دمج المنافع المجتمعية من خلال اتفاقية تطوير أو تمويل. ^{[ 9 ]}

يُتيح نموذج عقد اتفاقية المفاوضة الجماعية (CBA) تصميم كل اتفاقية على حدة بما يتناسب مع احتياجات المجتمع، وحجم ونوع المشروع المقترح، وقوة التفاوض النسبية بين مجموعات المجتمع والمطور. وقد يُقدم المطور نفسه مزايا، أو قد تشترط اتفاقية المفاوضة الجماعية على المطور فرض بنودها على المستأجرين والموردين والمقاولين. وعادةً ما تتضمن اتفاقيات المفاوضة الجماعية معايير جودة العمل، وبرامج التوظيف المحلية ، ومتطلبات الإسكان الميسور. ^{[ 6 ]}

وتشمل المزايا الأخرى، من بين أمور أخرى:

• متطلبات الحد الأدنى للأجور والأجور السائدة
• أهداف التوظيف المحلية
• برامج التدريب المهني
• أهداف التعاقد مع الأقليات/النساء/الشركات المحلية
• الأحكام التي تحظر على المطورين التعاقد مع المقاولين الذين انتهكوا قوانين العمل أو غيرها من القوانين المهنية (المعروفة باسم أحكام "المقاول المسؤول").
• متطلبات الحياد النقابي
• تخصيص مساحات تجارية/تجزئة للشركات الصغيرة والمحلية
• قيود البيع بالتجزئة في المتاجر الكبيرة
• متطلبات البناء الأخضر
• مساحات مخصصة لمنظمات الأحياء والمراكز المجتمعية ومراكز رعاية الأطفال وغيرها من المنظمات غير الربحية
• إنشاء الحدائق والمرافق الترفيهية
• توفير إمكانية مشاركة المجتمع في اختيار المستأجرين
• تمويل المنظمات/البرامج المجتمعية
• إجراءات تخفيف تتجاوز تلك المطلوبة بموجب قانون الولاية/القانون المحلي والتي تعالج مواقف السيارات، وحركة المرور، وزيادة التلوث، وغيرها من الآثار البيئية
• متطلبات السكن الميسور

تم استكشاف مجموعة الفوائد التي يقدمها تحليل التكلفة والعائد على نطاق واسع في الأدبيات العلمية، ^{[ 20 ]} وكذلك المؤتمرات، ^{[ 21 ]} في محاولة لزيادة الوعي بفوائد تحليل التكلفة والعائد للمطورين والحكومات المحلية والمجتمعات المتعثرة.

ينبغي على المجموعات المجتمعية النظر في كيفية رصد كل بند من بنود اتفاقية المفاوضة الجماعية وإنفاذه. فبينما يسهل رصد الالتزامات المالية والمزايا الأخرى التي تُدفع لمرة واحدة، قد تستمر التزامات أخرى للمطورين والمستأجرين، مثل الحد الأدنى للأجور ومتطلبات التوظيف المحلي، لعقود وتتطلب إشرافًا طويل الأمد. ولمعالجة هذه المسألة، تضمنت اتفاقيات المفاوضة الجماعية متطلبات دورية للإبلاغ والإفصاح، وآليات للتحقيق في الشكاوى، وبنودًا تُنشئ لجانًا رقابية. وفي حال إدراج اتفاقية المفاوضة الجماعية في اتفاقية تطوير، قد تضطلع الجهات الحكومية بدور في رصد تنفيذها. ^{[ 5 ]}

بما أن اتفاقية المفاوضة الجماعية عقد ملزم قانونًا، ^{[ 22 ]} فلا يمكن إنفاذها إلا من قبل الأطراف الموقعة عليها. أما اتفاقيات المفاوضة الجماعية المُدمجة في اتفاقيات التطوير، فيمكن للحكومة وكذلك للمجموعات المجتمعية إنفاذها. ^{[ 6 ]} لا توجد سوابق قضائية بشأن صحة اتفاقيات المفاوضة الجماعية وقابليتها للإنفاذ. وقد كان عقد دونالد ترامب لعام 1993، الشبيه باتفاقية المفاوضة الجماعية، والمتعلق بمشروع ريفرسايد ساوث في مدينة نيويورك، موضوع رأي محكمة الاستئناف في نيويورك عام 2008، إلا أن المحكمة قضت بأن بنود العقد قد انتهت صلاحيتها. ^{[ 23 ]}

على الرغم من أن العديد من اتفاقيات المفاوضة الجماعية أثبتت نجاحها كأدوات لتحسين عملية التنمية الاقتصادية، فقد ظهرت انتقادات متنوعة. ولعل أبرز هذه الانتقادات هو أن هذه الاتفاقيات لا توفر آلية تضمن تمثيلها الحقيقي لاحتياجات ورغبات المجتمع. فعلى سبيل المثال، تعرضت اتفاقية المفاوضة الجماعية لمشروع "أتلانتيك ياردز" لانتقادات لأنها تفاوضت عليها مجموعة محدودة من منظمات المجتمع المحلي، تتلقى جميعها تمويلًا من المطور، بينما استُبعدت منظمات أخرى كثيرة من المفاوضات. كما شكك تقرير صادر عن نقابة المحامين في مدينة نيويورك في قدرة المفاوضين على إبرام صفقات مناسبة مع المطورين، وفي إمكانية عرقلة هذه الاتفاقيات لعملية التخطيط. وقد تُضعف مشاكل قانونية مختلفة تتعلق بالرسوم والمقابل من فعالية هذه الاتفاقيات. ^{[ 24 ]}

تم التفاوض على اتفاقيات المفاوضة الجماعية للعديد من المشاريع. ولعل أشهرها اتفاقية مركز ستابلز في لوس أنجلوس ، والتي تُعتبر ناجحة بشكل عام. ^{[ 25 ]} ومن المشاريع الأخرى التي خضعت لاتفاقيات المفاوضة الجماعية: مشروع ديربورن ستريت غودويل في سياتل ، وساحة كونسول إنرجي سنتر ( لفريق بينغوينز للهوكي ) في بيتسبرغ ، ^{[ 26 ]} ومشروع باي فيو-هانترز بوينت السكني في سان فرانسيسكو ، ومشروع إعادة تطوير غيتس-شيروكي في دنفر ، ومشروع بولبارك فيليدج في سان دييغو ، ^{[ 27 ]} ومركز أوباما الرئاسي في شيكاغو . ^{[ 28 ]}

لم تُقبل اتفاقيات المنفعة المجتمعية لبعض المشاريع باعتبارها اتفاقيات شرعية من قِبل مناصري حركة المنفعة المجتمعية. فعلى سبيل المثال، لم تُعتبر اتفاقية المنفعة المجتمعية الخاصة بملعب يانكي الجديد اتفاقية "حقيقية" لأنها عُقدت من قِبل مسؤولين منتخبين، وليس من قِبل مجموعات مجتمعية. ^{[ 3 ]} مع أن الاتفاقية تضمنت منافع مجتمعية كبيرة، مثل منح بقيمة 28 مليون دولار أمريكي وتذاكر مجانية للمنظمات المحلية. ^{[ 29 ]} إلا أن تنفيذ الاتفاقية لم يكن سلسًا. ففي عام 2009، رفعت الجهة السابقة المسؤولة عن إدارة الصندوق المجتمعي دعوى قضائية ضد المؤسسة الخيرية التابعة لفريق يانكيز، مدعيةً سوء إدارة الصندوق. ^{[ 30 ]}

استعدادًا لدورة الألعاب الأولمبية الشتوية لعام 2010 ، منحت مدينة فانكوفر ، في مقاطعة كولومبيا البريطانية بكندا، عقدًا لشركة ميلينيوم ديفيلوبمنت كوربوريشن لبناء قرية رياضية تضم 600 وحدة سكنية، بمساحة 56,000 متر مربع (600,000 قدم ^مربع ) ، في جنوب شرق خليج فولس كريك. تضمن هذا المشروع اتفاقية تعاون جماعي (CBA) تهدف إلى توفير 100 وظيفة لسكان المدينة من ذوي الكفاءات المحلية، وتدريبهم، بالإضافة إلى شراء سلع وخدمات بقيمة 15 مليون دولار من المدينة. كما تضمنت الاتفاقية صندوقًا بقيمة 750,000 دولار مخصصًا لتدريب سكان المدينة. ^{[ 31 ]} وشملت اتفاقية التعاون الجماعي استثمارات ودعمًا من الحكومة الفيدرالية الكندية، وحكومة مقاطعة كولومبيا البريطانية، ومدينة فانكوفر، وجمعية "بناء الفرص مع الأعمال" (وهي منظمة غير ربحية للتنمية الاقتصادية المجتمعية، تُعرف أيضًا باسم BOB). وتُعتبر هذه الجهات مجتمعة معترفًا بها بموجب اتفاقية فانكوفر . ^{[ 32 ]} كما تلقت اتفاقية الشراكة المجتمعية دعمًا من بيل، ومدينة فانكوفر، والمؤسسة الكندية للإسكان والرهن العقاري، وجمعية فانكوفر الإقليمية للبناء. أشرفت مبادرة "بناء الفرص مع الأعمال" على استخدام الأموال المخصصة، ووفرت العمالة، وقدمت الدعم لسكان وسط المدينة من خلال التدريب والمساعدة، بينما أشرفت جمعية فانكوفر الإقليمية للبناء على تدريب السكان. على الرغم من الانتقادات الواسعة التي وُجهت للقرية الأولمبية لتجاوزها الميزانية المخصصة، إلا أن تقريرًا أعدته مبادرة "بناء الفرص مع الأعمال" عام 2008 إلى المدينة أشار إلى توفير 120 وظيفة بمشتريات تقارب قيمتها 50 مليون دولار. كما أقر التقرير بصعوبة تتبع النشاط الاقتصادي الفعلي للمشروع، وعدم دقة بيانات المشتريات. وبغض النظر عن صعوبة تتبع المشتريات وتجاوز المشروع للميزانية، تُعتبر اتفاقية الشراكة المجتمعية ناجحة على نطاق واسع. 

• اتفاقية عمل المشروع

• اتفاقيات المنافع المجتمعية: قوة وممارسة ووعد أداة إعادة التطوير المسؤولة (تقرير). بالتيمور، ماريلاند: مؤسسة آني إي. كيسي . OCLC 824794375 . 
• جيبسون، جينجر؛ أوفيرشيلاي، كياران (2015) [2010]. مجموعة أدوات مجتمع اتفاقيات الأثر والفائدة: التفاوض على اتفاقيات الأثر والفائدة وتنفيذها . تورنتو: مؤسسة والتر ودنكان جوردون. OCLC 1017056583. تاريخ الاسترجاع : 20 مايو 2025 . 

• لاسال، دانيال ج. (مايو 2011). "ملخص وفهرس اتفاقيات المنفعة المجتمعية" (ملف PDF) . law.tulane.edu . كلية الحقوق بجامعة تولين. مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) بتاريخ 18 يوليو 2020.
• مدونة اتفاقية المنافع المجتمعية بقلم إيمي لافين (آخر تحديث 2010)