التدخل التنظيمي

في عام ١٩٢٢، قضت المحكمة العليا في قضية شركة بنسلفانيا للفحم ضد ماهون بأن اللوائح الحكومية التي تتجاوز الحد المسموح به تُعدّ استيلاءً. وذكر القاضي أوليفر وندل هولمز ، في رأي أغلبية المحكمة، أن "القاعدة العامة، على الأقل، هي أنه بينما يجوز تنظيم الملكية إلى حد معين، فإن تجاوز هذا التنظيم يُعدّ استيلاءً". ^{[ ٢ ]} وكانت المحكمة تنظر في قضية قانون بنسلفاني يحظر جميع عمليات التعدين تحت الأراضي المأهولة. وقد اعتبرت المحكمة هذا القانون استيلاءً على الفحم المملوك لشركة بنسلفانيا للفحم. ^{[ ٢ ]}

في بدايات عمليات التعدين، كانت المناجم تُزيل كميات هائلة من الفحم الجوفي، مما جعلها تشكل خطرًا على عمال المناجم تحت الأرض وعلى سكان المناطق السطحية. لهذا السبب، سنّت الهيئة التشريعية في ولاية بنسلفانيا قانونًا يحدّ من كمية المواد التي يُمكن إزالتها من المناجم، وذلك لضمان وجود دعم كافٍ تحت الأرض. في قضية شركة بنسلفانيا للفحم ضد ماهون، رفع مالك أرض دعوى قضائية لمنع عملية تعدين من انتهاك هذا القانون، وبالتالي تقويض أرضه. وبموجب قانون بنسلفانيا، كان سند الملكية ينقل أيضًا حق دعم سطح الأرض لشركة الفحم، التي كان بإمكانها بالتالي إزالة الفحم الجوفي حتى لو تسبب ذلك في هبوط الأرض. جادلت شركات الفحم في قضية شركة بنسلفانيا للفحم بأنها اكتسبت حق استخراج الفحم وحق السماح بانهيار سطح الأرض، لأن هذه الحقوق تم شراؤها من ملاك الأراضي الأصليين. كان سند ملكية الأرض ينقل حق سطح الأرض، ولكنه احتفظ صراحةً بحق إزالة كل الفحم. في المقابل، جادلت الولاية وملاك الأراضي السطحية بأن حق التسبب في انهيار سطح الأرض لا يُعدّ ملكية. ^{[ ٢ ]} نصّ عقد البيع على أن الممنوح له يستلم العقار مع ما يترتب عليه من مخاطر، ويتنازل عن أي مطالبة بالتعويضات التي قد تنشأ عن استخراج الفحم. وبذلك، امتلكت شركة الفحم فعلياً حق الملكية في استخراج ما تشاء من الفحم. ورغم معارضة القاضي برانديس، قضت المحكمة بأن قانون ولاية بنسلفانيا يحرم شركات الفحم من حق استخراج الفحم. ^{[ ٢ ]}

يُعتبر رأي هولمز أحد أهم الآراء في تاريخ قانون الاستيلاء على الممتلكات. ^{[ 3 ]}

على الرغم من شيوع الاعتقاد بأن مبدأ الاستيلاء التنظيمي نشأ مع قرار المحكمة العليا في قضية شركة بنسلفانيا للفحم ضد ماهون (1922)، إلا أن هناك من يرى أن جذور هذا المبدأ تمتد إلى ما قبل ذلك بكثير، وتعود إلى تطورات الفقه القانوني الأمريكي بعد الحرب الأهلية. فقد فتحت قضايا مبكرة، مثل قضية بامبيلي ضد شركة غرين باي (1872) ، الباب أمام تفسير أوسع للاستيلاء، مما أتاح الطعن في اللوائح التي تعيق استخدام الممتلكات. ومع ذلك، فقد تبنت المحكمة العليا الأمريكية في البداية نهجًا أكثر تقييدًا، مركزةً بشكل أساسي على الاستيلاء المادي. في المقابل، عززت محاكم ولايات مختلفة هذا المبدأ من خلال إبطال اللوائح التي تؤثر على حقوق الملكية، حتى في غياب التعدي المادي أو مشاكل الملكية. وقد بدأ فقهاء بارزون في تلك الفترة، بمن فيهم القاضي ديفيد بروير والقاضي أوليفر وندل هولمز الابن ، في صياغة نظريات تأسيسية تتعلق بالاستيلاء التنظيمي. لقد طرحوا فكرة أن اللوائح الحكومية قد تُعتبر مصادرة إذا أضرت بشكلٍ كبير بالجدوى الاقتصادية أو الاستخدام العملي للملكية الخاصة، مما عزز فكرة أن حقوق الملكية تتجاوز مجرد السيطرة المادية. ونتيجةً لذلك، لم يظهر قرار قضية شركة بنسلفانيا للفحم ضد ماهون بمعزل عن غيره؛ بل ساهم في بلورة وإضفاء الطابع الرسمي على خط من الاستدلالات القانونية والسوابق القضائية التي كانت تتشكل ضمن الإطار الأوسع للفكر القانوني الأمريكي في القرن التاسع عشر. ^{[ 4 ] [ 5 ] [ 6 ]}

في قضية جمعية الفحم الحجري ضد دي بينيديكتيس (1987)، أعادت المحكمة العليا النظر في مسألة القيود المفروضة على التعدين. في هذه القضية، سنّت الهيئة التشريعية في ولاية بنسلفانيا قانون هبوط مناجم الفحم الحجري والحفاظ على الأراضي، والذي ألزم شركات الفحم بترك ما لا يقل عن 50% من الفحم في مكانه أسفل بعض المنشآت لمنع الهبوط. وعلى عكس قضية ماهون، تبنّت المحكمة موقفًا أكثر إيجابية تجاه التشريع، وخلصت إلى أنه لا يُعدّ استيلاءً بموجب التعديل الخامس للدستور. وأكدت المحكمة أن اللائحة صُممت لخدمة مصلحة عامة مشروعة من خلال حماية سطح الأرض من الأضرار الناجمة عن التعدين، وأنها لا تحرم شركات الفحم من أي استخدام اقتصادي مجدٍ لأراضيها. ^{[ 7 ]}

وكتبت المحكمة:

إن طبيعة الإجراء الحكومي المتخذ هنا لا ترجّح بشدة اعتباره مصادرة؛ فقد تحركت ولاية بنسلفانيا لوقف ما تعتبره تهديدًا خطيرًا للمصلحة العامة. ولا يوجد في هذه القضية ما يدعم استنتاجًا مماثلًا لما توصلت إليه المحكمة في قضية شركة بنسلفانيا للفحم، مفاده أن قانون الهبوط الأرضي يجعل من المستحيل على مقدمي الالتماس ممارسة أعمالهم بشكل مربح. في ظل نظامنا الحكومي، تتمثل إحدى الوسائل الرئيسية التي تتبعها الدولة للحفاظ على الصالح العام في تقييد استخدامات الأفراد لممتلكاتهم. وبينما يتحمل كل منا عبئًا ما جراء هذه القيود، فإننا بدورنا نستفيد استفادة كبيرة من القيود المفروضة على الآخرين. وتُعامل هذه القيود "بشكل صحيح كجزء من أعباء المواطنة العامة". ^{[ 8 ] [ 9 ]}

لتحديد وجود أو وقوع الاستيلاء التنظيمي، تستخدم الفقه القانوني الحديث في الغالب الاختبار المخصص القائم على العوامل الذي وضعته المحكمة العليا للولايات المتحدة في القضية التاريخية لشركة بن سنترال للنقل ضد مدينة نيويورك (1978). ^{[ 10 ]} في هذا الإطار، يُطلب من المحاكم تقييم ثلاثة عوامل رئيسية:

1. الأثر الاقتصادي للتنظيم على المدعي،
2. مدى تدخل اللوائح في التوقعات الاستثمارية المتميزة و
3. طبيعة العمل الحكومي.

غالباً ما يُوصف هذا الاختبار بأنه "غير منظم" نظراً للغموض الذي يكتنف تقييم التنظيم وحقوق الملكية. ^{[ 1 ] [ 11 ] [ 12 ]}

وقد تعرضت هذه العوامل لانتقادات لأن المحكمة لم تقدم توجيهات بشأن معناها الدقيق، وما يجب إثباته لتحديد الاستيلاء باستخدامها كمعيار، وما إذا كانت العوامل الثلاثة مجتمعة، أو اثنان منها، أو أي منها كافٍ لإثبات الاستيلاء. ^{[ 10 ]}

في فقه الاستيلاء التنظيمي، يُرجّح تطبيق اختبار الموازنة في قضية بن سنترال كفة الحكومة في أغلب الأحيان. هذا الاختبار ذو العوامل الثلاثة، الذي يأخذ في الاعتبار الأثر الاقتصادي للتنظيم، والتدخل في التوقعات المعقولة المدعومة بالاستثمار، وطبيعة الإجراء الحكومي، وُجّهت إليه انتقادات بسبب عدم حسمه وعدم إمكانية التنبؤ بنتائجه. عمليًا، حكمت المحاكم التي طبّقت قضية بن سنترال للنقل ضد مدينة نيويورك (1978) بأغلبية ساحقة لصالح الحكومة، مما يجعله معيارًا شديد التسامح. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

لاحظ فقهاء القانون أن قضية بن سنترال أصبحت بمثابة معضلة في قضايا حقوق الملكية، حيث نادرًا ما يُسفر موازنة العوامل عن حكم لصالح مالك العقار. ^{[ 15 ]} ووفقًا للأستاذ جون إتشيفيريا، فإن "... اختبار بن سنترال ... غامض وغير محدد لدرجة أنه يُشجع المحاكم على اتخاذ قرارات غير مبدئية وذاتية." ^{[ 16 ]} وبالمثل، يُلاحظ الأستاذ دانيال ر. ماندلكر أن "...دعوى الاستيلاء على الملكية تكاد تكون مستحيلة الفوز" عند التقاضي في ظل هذا الإطار. ^{[ 17 ]}

أقرت المحكمة العليا الأمريكية بما يلي: لا يمكن للمالكين إثبات "الاستيلاء" بمجرد إظهار حرمانهم من حق استغلال المجال الجوي المجاور، بغض النظر عن بقية قطعة الأرض؛ ولا يُعدّ تفاوت تأثير القانون على بعض المالكين أكثر من غيرهم استيلاءً في حد ذاته، كما أن القانون لا يتعارض مع استخدام المالكين الحالي أو يمنعهم من تحقيق عائد معقول على استثماراتهم، لا سيما وأن حقوق الهواء القائمة قابلة للتحويل إلى قطع أراضٍ أخرى في المنطقة المجاورة، وهو ما يُعدّ شكلاً من أشكال التعويض عن الاستيلاء المزعوم على حقوق الهواء. ^{[ 18 ]}

من أوائل القضايا التي تناولت تفسير التعديل الخامس للدستور الأمريكي قضية العملة القانونية ، 79 الولايات المتحدة 457 (1870). خلال الحرب الأهلية الأمريكية ، جعلت قوانين العملة القانونية لعامي 1862 و1863 النقود الورقية بديلاً قانونياً للذهب والفضة، بما في ذلك سداد الديون القائمة. في قضية هيبورن ضد غريسولد ، رأت المحكمة العليا أن قوانين العملة القانونية تتعارض مع روح الدستور، الذي يحظر على الولايات سنّ " أي قانون... يُخلّ بالتزامات العقود ". علاوة على ذلك، قضت المحكمة بأن أي قانون يُلزم حاملي العقود التي تنص على الدفع بالذهب أو الفضة بقبول "مجرد وعود بدفع الدولارات" كعملة قانونية، يُعدّ مخالفاً للدستور لأنه يحرم "هؤلاء الأشخاص من ممتلكاتهم دون اتباع الإجراءات القانونية الواجبة" بموجب التعديل الخامس. وحتى ذلك الحين، نادراً ما وجدت المحكمة أن قانوناً صادراً عن الكونغرس غير دستوري. في عام ١٨٧١، نقضت المحكمة، بانضمام قاضيين جديدين، حكمها السابق في قضيتي العملة القانونية، نوكس ضد لي وباركر ضد ديفيس ، وأعلنت دستورية قوانين العملة القانونية. وقضت المحكمة بأن التعديل الخامس لا ينطبق على الأضرار الناجمة عن ممارسة السلطة القانونية، وإنما فقط على الاستيلاء المباشر على الممتلكات.

يحظر التعديل الخامس الاستيلاء على الملكية الخاصة للمنفعة العامة دون تعويض عادل أو اتباع الإجراءات القانونية الواجبة. لطالما فُهم هذا البند على أنه يشير فقط إلى الاستيلاء المباشر، وليس إلى الأضرار اللاحقة الناجمة عن ممارسة السلطة القانونية. ولم يُفترض قط أن يكون له أي تأثير على القوانين التي تُلحق الضرر والخسائر بالأفراد بشكل غير مباشر، أو أن يمنعها. ففرض تعريفة جمركية جديدة، أو حظر تجاري، أو تجنيد إجباري، أو حرب، قد يُلحق حتمًا خسائر فادحة بالأفراد؛ بل قد يجعل الممتلكات القيّمة عديمة القيمة تقريبًا. وقد يُفقد العقود قيمتها. ولكن من ذا الذي ظن أنه بسبب ذلك، لا يمكن فرض تعريفة جمركية، أو حظر التعاملات التجارية، أو سنّ حظر تجاري، أو إعلان حرب؟

وسّع التعديل الرابع عشر لدستور الولايات المتحدة نطاق الحماية من الاستيلاء غير المُعوَّض ليشمل المواطنين ضد ولاياتهم. وينص القسم الأول من التعديل الرابع عشر على ما يلي:

جميع الأشخاص المولودين أو المجنسين في الولايات المتحدة والخاضعين لولايتها القضائية، هم مواطنون في الولايات المتحدة وفي الولاية التي يقيمون فيها. لا يجوز لأي ولاية سنّ أو إنفاذ أي قانون ينتقص من امتيازات أو حصانات مواطني الولايات المتحدة؛ ولا يجوز لأي ولاية حرمان أي شخص من الحياة أو الحرية أو الملكية، إلا وفقًا للإجراءات القانونية الواجبة؛ ولا يجوز لها حرمان أي شخص داخل ولايتها القضائية من الحماية المتساوية بموجب القوانين.

قبل اعتماد التعديل الرابع عشر، قضت المحكمة العليا بأن وثيقة الحقوق لا تنطبق على الولايات. (بارون ضد بالتيمور ، 32 الولايات المتحدة 243 (1833)). ولكن في أعقاب الحرب الأهلية، اعتمدت الولايات المتحدة التعديل الرابع عشر، الذي يضمن المساواة في الحماية، وامتيازات وحصانات المواطنين، والإجراءات القانونية الواجبة للجميع. ورغم أن التعديل الرابع عشر لم ينص صراحةً على عدم جواز انتهاك الولايات لحقوق الأفراد المكفولة في وثيقة الحقوق، فقد بدأت المحكمة العليا في دمج تلك الحقوق، معتبرةً أنها تنطبق على الولايات من خلال التعديل الرابع عشر. وكانت أول حالة تم فيها دمج حق من حقوق وثيقة الحقوق في التعديل الرابع عشر وتطبيقه على ولاية هي قضية الاستيلاء على ممتلكات في شيكاغو، ( شركة سكة حديد بيرلينجتون وكوينسي ضد مدينة شيكاغو ، 166 الولايات المتحدة 226، 233-34 (1897)).

لطالما شكّل بند الإجراءات القانونية الواجبة في التعديل الرابع عشر للدستور الأمريكي أداةً رئيسيةً لزيادة المراجعة القضائية الفيدرالية لدستورية أنشطة الولايات. نجد قضاة المحكمة العليا الأوائل في حيرة من أمرهم حيال هذا الأمر، على سبيل المثال، في قضية موغلر ضد كانساس ، 123 الولايات المتحدة 623 (1887).

ليس من المستغرب أنه على الرغم من وجود هذا البند في دستور الولايات المتحدة كقيد على سلطة الحكومة الفيدرالية لما يقرب من قرن، وعلى الرغم من أن طريقة ممارسة هذه الحكومة لسلطاتها كانت طوال تلك المدة تخضع لمراقبة دقيقة ونقد لاذع في جميع فروعها، إلا أن هذا التقييد الخاص لسلطاتها نادرًا ما تم الاستناد إليه في القضاء أو في النقاش العام. ولكن على الرغم من أن هذا البند لم يكن جزءًا من الدستور كقيد على سلطات الولايات إلا منذ بضع سنوات فقط، فإن جدول أعمال هذه المحكمة مكتظ بالقضايا التي يُطلب منا فيها الحكم بأن محاكم الولايات ومجالسها التشريعية قد حرمت مواطنيها من الحياة والحرية والملكية دون اتباع الإجراءات القانونية الواجبة. وهناك أدلة كثيرة تشير إلى وجود سوء فهم غريب لنطاق هذا البند كما ورد في التعديل الرابع عشر. في الواقع، يبدو من طبيعة العديد من القضايا المعروضة أمامنا، والحجج المقدمة فيها، أن البند قيد النظر يُنظر إليه كوسيلة لاختبار قرار هذه المحكمة بالآراء المجردة لكل متقاضٍ خاسر في محكمة عدل تابعة للولاية بشأن القرار الصادر ضده، وبشأن مزايا التشريع الذي قد يستند إليه مثل هذا القرار.

لنفترض أن الحكومة اضطرت إلى إنشاء حاجز ناري عبر غابة تقع على ملكية خاصة لمنع انتشار حريق غابة. أو لنفترض أن الحكومة قامت بإتلاف ماشية سليمة في منطقة حجر صحي لمنع انتشار مرض. هذه حالات استيلاء غير مشروعة، لكنها لا تندرج تحت قاعدة الاستيلاء المطلق المذكورة في قسم سابق. منذ البداية، أقرت قضايا الاستيلاء بأن "جميع الممتلكات في هذا البلد تخضع لالتزام ضمني بأن استخدام المالك لها لا يجب أن يضر بالمجتمع". ( موجلر ضد كانساس ، 123 الولايات المتحدة 623، 665 (1887)). ويتجلى أوضح مثال على هذا المبدأ عندما تضطر الحكومة إلى مصادرة أو إتلاف ممتلكات لمنع انتشار مرض أو أي تهديد آخر للصحة العامة أو السلامة العامة.

وبالتالي، لحماية صحة وسلامة المجتمع، يجوز للحكومة إدانة المباني غير الآمنة، وإغلاق العمليات التجارية غير القانونية، وإزالة الأشجار المصابة، وبالتأكيد تقييد الوصول إلى المناطق الخطرة - على سبيل المثال، الأراضي التي تسربت إليها مواد مشعة، أو الأراضي الواقعة في مسار تدفق الحمم البركانية من بركان ثائر، أو الأراضي الواقعة في مسار فيضان قد يهدد الحياة. عندما تفرض جهة حكومية هذه الأنواع من لوائح الصحة والسلامة، لا يجوز إلزامها بتعويض هؤلاء الملاك الأفراد عن الخسائر المالية التي قد يتكبدونها، نتيجة عدم السماح لهم، بسبب الاستخدام الضار لممتلكاتهم، بإلحاق الضرر بالمجتمع. ^{[ 29 ]}

إن مجرد التذرع بمخاوف الصحة والسلامة لتبرير لائحة ما لا يحميها تلقائيًا من مسؤولية الاستيلاء. وكما أوضح القاضي سكاليا في قضية لوكاس ضد مجلس ساوث كارولينا الساحلي ، "بما أن مثل هذا التبرير [الوقاية من الضرر] يمكن صياغته في كل قضية تقريبًا، فإن هذا يرقى إلى مستوى اختبار ما إذا كان لدى الهيئة التشريعية موظفون غير أكفاء. نعتقد أن بند الاستيلاء يتطلب من المحاكم أن تفعل أكثر من مجرد الإصرار على توصيفات بارعة للوقاية من الضرر." ^{[ 30 ]}

في قضية أندروس ضد ألارد ، 444 الولايات المتحدة 51 (1979)، رأت المحكمة أن قانون حماية النسر الفيدرالي قد يحظر بيع أجزاء النسر المشتراة بشكل قانوني. وأشارت المحكمة إلى أن القانون لا يصادر ممتلكات المالك، بل ينظم شروط البيع.

لا تُلزم اللوائح المطعون فيها هنا بتسليم القطع الأثرية، ولا يوجد أي انتهاك مادي أو تقييد لها. بل فُرض قيدٌ كبير على إحدى وسائل التصرف بها. إلا أن حرمان أحد حقوق الملكية التقليدية لا يُعدّ دائمًا استيلاءً. ففي حال امتلاك المالك لحزمة كاملة من حقوق الملكية، فإن إتلاف أحد عناصرها لا يُعدّ استيلاءً، إذ يجب النظر إلى المحصلة ككل. [حُذفت المراجع]. في هذه الحالة، من الأهمية بمكان أن يحتفظ المدعى عليهم بحقوق حيازة ونقل ممتلكاتهم، وحقوق التبرع بالطيور المحمية أو توريثها.

رأت المحكمة أن حقيقة أن القانون يمنع الاستخدام الأكثر ربحية للعقار لم تكن كافية:

لا شك أن اللوائح هنا تمنع الاستخدام الأمثل لممتلكات المدعى عليهم. مع ذلك، لا يُعدّ هذا دليلاً قاطعاً. فعند مراجعة اللوائح، لا يُعتبر انخفاض قيمة الممتلكات بالضرورة استيلاءً عليها. قارن بين قضيتي غولدبلات ضد هيمبستيد ، المذكورة سابقاً، صفحة 594، وهاداشيك ضد سيباستيان ، 239 الولايات المتحدة 394 (1915)، وقضية شركة بنسلفانيا للفحم ضد ماهون ، المذكورة سابقاً. في هذه القضية، ليس من الواضح أن المدعى عليهم لن يتمكنوا من تحقيق منفعة اقتصادية من القطع الأثرية؛ فعلى سبيل المثال، قد يعرضونها مقابل رسوم دخول. على أي حال، فإن خسارة الأرباح المستقبلية - دون أي قيود مادية على الممتلكات - لا تُشكّل أساساً كافياً لدعوى الاستيلاء. إن التنبؤ بالربحية هو في جوهره مسألة تخمين منطقي لا تملك المحاكم صلاحية كافية للقيام به. علاوة على ذلك، وربما بسبب عدم اليقين الذي يكتنفها، يُنظر تقليديًا إلى الاهتمام بالمكاسب المتوقعة على أنه أقل إلحاحًا من المصالح الأخرى المتعلقة بالملكية. انظر، على سبيل المثال، فولر وبيردو، مصلحة الاعتماد في تعويضات العقود (الجزء 1)، 46 مجلة ييل للقانون 52 (1936).

أوضحت المحكمة العليا في قضية أغينز ضد تيبورون ، 447 الولايات المتحدة 255 (1980)، أن تطبيق لوائح استخدام الأراضي على عقار محدد يُعدّ استيلاءً عندما يحرم المالك من استخدام معقول ومجدٍ للأرض، أو "إذا لم يُعزز النظام بشكل جوهري مصالح الدولة المشروعة... أو يحرم المالك من استخدام مجدٍ اقتصاديًا لأرضه". في هذه القضية، اشترى ملاك أراضٍ خمسة أفدنة (20,000 متر مربع) من الأراضي غير المطورة داخل المدينة، بنية تطويرها للاستخدام السكني. وبموجب قانون كاليفورنيا، كان على المدينة وضع خطة عامة لاستخدام الأراضي وإدارة المساحات المفتوحة. امتثالًا لذلك، اعتمدت المدينة لوائح تقسيم المناطق التي وضعت عقار الملاك في منطقة مخصصة للمساكن العائلية، والمباني الملحقة، واستخدامات المساحات المفتوحة. سمح تقسيم المناطق ببناء ما بين منزل واحد وخمسة منازل عائلية على العقار. أبدت المدينة نيتها الاستحواذ على قطعة الأرض للحفاظ على المساحات المفتوحة، وبدأت إجراءات نزع الملكية. إلا أن هذه الإجراءات أُلغيت لاحقًا، وقامت المدينة بدلًا من ذلك بتطبيق قانون تقسيم المناطق محل النزاع. وبدون التقدم بطلب للحصول على موافقة تطوير بموجب اللوائح الجديدة، رفع ملاك الأراضي دعوى قضائية أمام محكمة الولاية، زاعمين أن المدينة استولت على ممتلكاتهم دون تعويض عادل، في انتهاك للتعديلين الخامس والرابع عشر للدستور الأمريكي. قضت المحكمة العليا في كاليفورنيا بعدم جواز التعويض المالي في قضايا الاستيلاء التنظيمي، ورفضت الاعتراف بمثل هذه الاستيلاءات. إلا أن المحكمة العليا الأمريكية نقضت هذا التفسير لاحقًا في قضية الكنيسة الإنجيلية اللوثرية الأولى ضد مقاطعة لوس أنجلوس ، 482 الولايات المتحدة 304 (1987)، والتي قضت بوجوب التعويض عندما تستولي اللوائح الحكومية فعليًا على الممتلكات، حتى لو كان الاستيلاء مؤقتًا. ^{[ 31 ] [ 32 ] [ 33 ]}

أصدرت المحكمة العليا الأمريكية الحكم التالي:

يُعدّ تطبيق قانون تقسيم المناطق العام على عقار مُحدد بمثابة استيلاء إذا لم يُحقق القانون مصالح الدولة المشروعة بشكلٍ جوهري، كما في قضية نيكتو ضد كامبريدج ، 277 الولايات المتحدة 183، 188 (1928)، أو إذا حرم المالك من الاستخدام الاقتصادي المُجدي لأرضه، كما في قضية شركة بن سنترال للنقل ضد مدينة نيويورك ، 438 الولايات المتحدة 104، 138، الحاشية 36 (1978). ويُعتبر تحديد ما إذا كان الإجراء الحكومي يُشكل استيلاءً، في جوهره، تحديدًا بأن الجمهور ككل، وليس مالكًا واحدًا، هو من يتحمل عبء ممارسة سلطة الدولة في المصلحة العامة. وعلى الرغم من عدم وجود قاعدة دقيقة تُحدد متى يُعتبر العقار مُستولى عليه، كما في قضية كايزر إتنا ضد الولايات المتحدة ، 444 الولايات المتحدة 164 (1979)، فإن هذه المسألة تتطلب بالضرورة موازنة المصالح الخاصة والعامة. في هذه الحالة، يمنح القانون فائدة متبادلة: فهو يفيد جميع ملاك الأراضي، ويخدم مصلحة المدينة في ضمان تطوير دقيق ومنظم للعقارات السكنية مع توفير مساحات مفتوحة. ^{[ 34 ]}

تم نقض شرط "التقدم الجوهري" الوارد في قضية أغينز لاحقًا في قضية لينغل ضد شيفرون ، حيث أوضحت المحكمة أن استدلالها السابق في قضية أغينز كان خاطئًا. وأوضحت أن معيار "التقدم الجوهري" ينطبق على قضايا الإجراءات القانونية الواجبة الموضوعية، وليس على دعاوى الاستيلاء التنظيمي. ^{[ 35 ]}

في قضية لوريتو ضد شركة تيليبرومتر مانهاتن كاتي في ، 458 الولايات المتحدة 419 (1982)، قضت المحكمة العليا بأن أي تنظيم يُعتبر عمومًا استيلاءً ضمنيًا عندما يُجبر مُلّاك الأراضي على تحمل وجود مادي دائم على أراضيهم، مثل التواجد المادي الدائم لخطوط الكابلات على مبنى سكني. وقضت المحكمة بأن أي وجود مادي دائم يُبطل حق مالك العقار في الاستبعاد، وهو حق معترف به منذ زمن طويل كأحد الحقوق الأساسية ضمن " مجموعة الحقوق " التي تُعرف عادةً بالملكية. ونظرت المحكمة في قانون لولاية نيويورك يُلزم مُلّاك العقارات بتركيب مرافق كابلات التلفزيون المدفوع (CATV) على أسطح مبانيهم؛ وكانت هذه المرافق جزءًا من شبكة كابلات على مستوى المدينة مصممة لتوفير خدمات الكابلات لجميع أنحاء المدينة. كان على مُلّاك العقارات توفير مكان لكابل بطول 1.8 متر (6 أقدام) وقطر نصف بوصة (نصف بوصة)، وصندوقين معدنيين بأبعاد 100 مم × 100 مم × 100 مم ( 4 بوصات × 4 بوصات × 4 بوصات )، وذلك مقابل رسوم لمرة واحدة تحددها لجنة الكابلات بقيمة دولار واحد ( ما يعادل 3 دولارات في عام 2025 ). جادلت المدينة بأن على المحكمة تطبيق معيار الموازنة، أي أن التعدي على الملكية كان ضئيلاً مقارنةً بالفائدة العامة للمجتمع. إلا أن قرار المحكمة أشار إلى وجود قاعدة مطلقة تُوجب التعويض في مثل هذه الحالات. باختصار، عندما يكون "طابع الإجراء الحكومي هو شغل مادي دائم للعقار، فإن قضايا المحكمة تُثبت بشكل قاطع وجود استيلاء على الملكية في حدود هذا الشغل، بغض النظر عما إذا كان الإجراء يحقق منفعة عامة هامة أو له تأثير اقتصادي ضئيل على المالك".           

أشار رأي الأقلية في قضية لوريتو إلى وجود ظروف يجوز فيها للحكومة إلزام تركيب أجهزة دون تعويض: "...لطالما مارست الولايات - تقليديًا ودستوريًا - سلطتها التنظيمية "لإلزام مُلّاك العقارات ... بتوفير توصيلات المرافق، وصناديق البريد، وأجهزة كشف الدخان، وطفايات الحريق، وما شابه ذلك في المناطق المشتركة من المبنى". تضمن هذه الأحكام ببساطة حصول المستأجرين على الخدمات التي يعتبرها المجلس التشريعي مهمة، مثل الماء والكهرباء والإضاءة الطبيعية والهواتف وأنظمة الاتصالات الداخلية وخدمة البريد. وقد ميّز رأي الأغلبية هذه المتطلبات لأنها "لا تُلزم مالك العقار بتحمل شغل طرف ثالث لجزء من مبناه".

في عام ١٩٨٥، طبّقت المحكمة العليا تحليلها الخاص بالاستيلاء التنظيمي على قانون المياه النظيفة، الذي يحظر أي تصريف لمواد التجريف أو الردم في "المياه الصالحة للملاحة" - والمُعرّفة بأنها "مياه الولايات المتحدة" - ما لم يُصرّح بذلك بموجب تصريح صادر عن فيلق المهندسين بالجيش الأمريكي . ( الولايات المتحدة ضد ريفرسايد باي فيو هومز ، ٤٧٤ الولايات المتحدة ١٢١). أصدر الفيلق لوائح تُفسّر القانون ليشمل جميع "الأراضي الرطبة للمياه العذبة" المجاورة لمياه أخرى مشمولة. عرّفت هذه اللوائح الأراضي الرطبة المجاورة بأنها "تلك المناطق التي تغمرها أو تشبعها المياه السطحية أو الجوفية بتردد ومدة كافيين لدعم، والتي تدعم في الظروف العادية، انتشارًا واسعًا للنباتات المُتكيفة عادةً مع الحياة في ظروف التربة المشبعة". بدأت شركة ريفرسايد باي فيو هومز بوضع مواد الردم على أرضها بالقرب من شواطئ بحيرة سانت كلير، ميشيغان. رفضت محكمة الاستئناف تفسير الفيلق، وأشارت إلى أن اللائحة ستؤدي إلى الاستيلاء دون تعويض عادل، وهو ما ينتهك التعديل الخامس للدستور.

في قرارها، رأت المحكمة العليا أنه لكي تخضع هذه الخصائص شبه المائية للسلطة التنظيمية للولايات المتحدة، يجب أن تكون ناتجة عن فيضانات متكررة من المياه الصالحة للملاحة المجاورة. إلا أن المحكمة العليا رفضت محاولة تضييق نطاق صلاحيات فيلق المهندسين. ربما تتأثر بعض العقارات في حالات فردية سلبًا لدرجة قد تُعتبر معها مصادرة، لكن هذا لا يُبرر إلغاء اللائحة نفسها. قد تُعتبر اللوائح الحكومية المتعلقة باستخدام الأراضي، في ظروف استثنائية، بمثابة "استيلاء" على العقار المعني. انظر، على سبيل المثال، قضية لجنة التخطيط الإقليمي لمقاطعة ويليامسون ضد بنك هاميلتون ، 473 الولايات المتحدة 172، 105 المحكمة العليا 3108، 87 ليد 2d 126 (1985)؛ وقضية شركة بن سنترال للنقل ضد مدينة نيويورك ، 438 الولايات المتحدة 104، 98 المحكمة العليا 2646، 57 ليد 2d 631 (1978). إلا أن مجرد ادعاء هيئة حكومية بصلاحية تنظيمية لا يُعد استيلاءً تنظيميًا. انظر قضية هودل ضد جمعية فرجينيا للتعدين السطحي وإعادة التأهيل ، 452 الولايات المتحدة 264 (1981). إن اشتراط حصول الشخص على تصريح قبل ممارسة استخدام معين لعقاره لا يُعد في حد ذاته "استيلاءً" على العقار بأي شكل من الأشكال؛ ففي نهاية المطاف، إن وجود نظام تصاريح بحد ذاته يُشير إلى إمكانية الحصول على إذن. يُمنح هذا التصريح، مما يتيح لمالك الأرض حرية استخدام العقار كما يشاء. علاوة على ذلك، حتى في حال رفض التصريح، قد تتوفر استخدامات أخرى مجدية للمالك. "لا يُتاح اللجوء إلى الإنصاف القضائي لمنع الاستيلاء المزعوم على ملكية خاصة لمنفعة عامة، مُصرَّح بها قانونًا، عندما يُمكن رفع دعوى تعويض ضد الدولة بعد الاستيلاء." ( Ruckelshaus v. Monsanto Co. , 467 US 986 (1984)). يستند هذا المبدأ إلى أنه طالما أن التعويض متاح لمن تم الاستيلاء على ممتلكاتهم بالفعل، فإن الإجراء الحكومي لا يُعد مخالفًا للدستور.

بعد أقل من عقد من صدور قرار أندروس، رأت المحكمة أن الاستيلاء على جزء واحد فقط من الممتلكات، وهو حق توريثها للورثة، يُعدّ استيلاءً. ففي المحميات الهندية، كانت ممتلكات السكان الأصليين تُجزّأ في كثير من الأحيان، ما يعني أنه مع كل جيل، يُمكن تقسيم ملكية قطعة أرض بين عدد متزايد من الورثة، الأمر الذي يُصعّب استغلالها اقتصاديًا. ولحلّ هذه المشكلة، أصدر الكونغرس قانون توحيد الأراضي الهندية، الذي يمنع تقسيم حصص الأراضي التي تُمثّل أقل من 2% من إجمالي الملكية، سواءً عن طريق الوصية أو الإرث الشرعي (الممتلكات التي تنتقل دون وصية عند وفاة المالك). وبدلًا من ذلك، تُصبح هذه الحصص ملكًا للقبائل. وفي قضية هودل ضد إيرفينغ، 481 الولايات المتحدة 704 (1987)، قضت المحكمة العليا بأن "الإلغاء التام لحق التوريث والإرث لفئة معينة من الممتلكات قد يُعدّ استيلاءً". خلصت المحكمة إلى أنه على الرغم من تأثر جزء واحد فقط من العقار، إلا أن ذلك يُعدّ استيلاءً غير مُعوَّض يُخالف التعديل الخامس للدستور الأمريكي. وقد تباينت آراء القضاة المُوافقين حول ما إذا كان هذا القرار يُؤثر على قضية أندروس، حيث رأى القضاة رينكويست وسكاليا وباول أنه يُقيّد نطاق قضية أندروس بوقائعها، بينما رأى القضاة برينان ومارشال وستيفنز أن قضية أندروس لم تتأثر بها. وفي عام ١٩٩٧، قضت المحكمة بأن قانونًا لاحقًا غير دستوري بالمثل، باعتباره استيلاءً غير مُعوَّض، في قضية يوبي ضد بابيت، ٥١٩ الولايات المتحدة ٢٣٤ (١٩٩٧).

في قضية الكنيسة الإنجيلية اللوثرية الإنجليزية الأولى ضد مدينة لوس أنجلوس ، 482 الولايات المتحدة 304 (1987)، تتعلق القضية بمخيم تابع للكنيسة دُمر بعد اندلاع حريق هائل في أعلى النهر، مما تسبب في فيضان هائل اجتاح المنطقة. تقدمت الكنيسة، الواقعة في غلينديل، كاليفورنيا، بطلب للحصول على إذن لإعادة بناء المخيم. إلا أنه بحلول وقت تقديم الطلب، كانت مدينة لوس أنجلوس قد أصدرت قانونًا يحظر البناء في مناطق الفيضانات، والتي تشمل المنطقة التي يقع فيها المخيم. عندما رفضت المدينة منح تصريح إعادة البناء، رفعت الكنيسة دعوى قضائية، مدعيةً أن الرفض يرقى إلى مستوى الاستيلاء بموجب التعديل الخامس للدستور الأمريكي، الذي يحظر على الحكومة الاستيلاء على الملكية الخاصة دون تعويض عادل. جادلت الكنيسة بأن القانون حرمها من حقوقها في الملكية دون تعويض. ^{[ 36 ]} قضت المحكمة الابتدائية بأنه لا يستحق أي تعويض عن الاستيلاء التنظيمي، مؤكدةً أن الحل الوحيد المتاح هو إبطال قرار رفض التصريح. باختصار، قضت المحكمة بأنه إذا مُنعت الكنيسة من إعادة البناء، فيمكنها الطعن في القرار، ولكن ليس على الحكومة دفع تعويضات. ^{[ 37 ]} وصلت القضية في نهاية المطاف إلى المحكمة العليا الأمريكية، حيث أصدر القاضي رينكويست رأي الأغلبية. وقضت المحكمة بأن مجرد إبطال رفض الترخيص غير كافٍ. ورأت المحكمة أن استيلاءً مؤقتًا قد وقع، إذ أن اللائحة منعت الكنيسة فعليًا من استخدام أرضها لفترة طويلة. وأكدت المحكمة أن الكنيسة تستحق تعويضًا عادلًا عن الفترة التي قُيّد فيها استخدام ممتلكاتها بموجب المرسوم. أوضح هذا القرار أن حتى القيود التنظيمية المؤقتة التي تُعيق استخدام الممتلكات بشكل كبير تستوجب التعويض، مما يُمثل تطورًا هامًا في القانون المتعلق بالاستيلاء التنظيمي. ^{[ 38 ]}

في قضية لوكاس ضد مجلس كارولاينا الجنوبية الساحلي ، قضت المحكمة العليا الأمريكية بأن لائحة الولاية التي تحرم مالك العقار من أي استخدام اقتصادي مجدٍ لعقاره تُعد استيلاءً. كان لوكاس قد اشترى قطعتي أرض سكنيتين على جزيرة حاجزة في كارولاينا الجنوبية ، عازماً على بناء منازل عائلية مماثلة لتلك الموجودة على القطع المجاورة مباشرة. في ذلك الوقت، لم تكن قطع أرض لوكاس خاضعة لمتطلبات تراخيص البناء في المناطق الساحلية للولاية. إلا أنه في عام ١٩٨٨، سنّت الهيئة التشريعية للولاية قانون إدارة الشواطئ، الذي منع لوكاس من إقامة أي مبانٍ سكنية دائمة على قطعتي أرضه. رفع لوكاس دعوى قضائية ضد وكالة الولاية المدعى عليها، مدعياً ​​أنه على الرغم من أن القانون قد يكون ممارسة مشروعة لسلطة الولاية التنظيمية، إلا أن حظر البناء حرمه من أي "استخدام اقتصادي مجدٍ" لعقاره، وبالتالي يُعد "استيلاءً" بموجب التعديلين الخامس والرابع عشر للدستور الأمريكي، مما يستوجب دفع تعويض عادل. أوضحت المحكمة كذلك أن أي تنظيم لا يُعدّ استيلاءً إذا كان متوافقًا مع "القيود التي تفرضها المبادئ الأساسية لقانون الملكية والإزعاج في الولاية على الملكية". وكمثال على "المبادئ الأساسية"، أشارت المحكمة إلى حق الحكومة في منع غمر ممتلكات الآخرين بالمياه. وأشارت المحكمة إلى ما يلي:

يُظهر استعراض القرارات ذات الصلة أن مبدأ "الاستخدام الضار أو المؤذي" لم يكن سوى صياغة مبكرة من هذه المحكمة لتبرير سلطة الشرطة اللازمة لدعم أي تقليص تنظيمي في القيمة (دون تعويض)؛ وأن التمييز بين التنظيم الذي "يمنع الاستخدام الضار" والذي "يمنح منافع" يصعب، إن لم يستحيل، تمييزه على أساس موضوعي خالٍ من القيمة؛ وبالتالي، لا يمكن أن يكون منطق الاستخدام المؤذي أساسًا للخروج عن القاعدة القاطعة لهذه المحكمة التي تنص على وجوب التعويض عن جميع عمليات الاستيلاء التنظيمي. ... على الرغم من أنه يبدو من غير المرجح أن تمنع مبادئ القانون العام إقامة أي تحسينات صالحة للسكن أو منتجة على أرض لوكاس، إلا أنه يجب معالجة مسألة قانون الولاية هذه عند إعادة النظر في القضية. للفوز بقضيتها، لا يمكن للمدعى عليه أن يقدم ببساطة إعلان الهيئة التشريعية بأن الاستخدامات التي يرغب فيها لوكاس تتعارض مع المصلحة العامة، أو التأكيد الاستنتاجي بأنها تنتهك مبدأ من مبادئ القانون العام مثل sic utere tuo ut alienum non laedas ، بل يجب عليه تحديد المبادئ الأساسية لقانون الإزعاج وقانون الملكية التي تحظر الاستخدامات التي يعتزم لوكاس استخدامها الآن في الظروف الحالية للعقار.

أُحيلت قضية لوكاس إلى المحكمة العليا في ولاية كارولاينا الجنوبية، والتي بدورها أحالتها إلى محكمة الدرجة الأولى لإجراء محاكمة تقييم. إلا أن القضية سُوّيت عندما اشترت الولاية عقار لوكاس ثم أعادت بيعه لاحقًا إلى مطور عقاري.

في 28 يونيو/حزيران 2001، أصدرت المحكمة رأيها في قضية بالازولو ضد رود آيلاند ، 533 الولايات المتحدة 606 (2001). تناولت قضية بالازولو مسألتين: متى يكون رفع دعوى الاستيلاء على الأرض جاهزًا؟ ومتى يُبطل الإخطار بوجود لائحة سابقة الحق في الطعن في تطبيق تلك اللائحة؟ على مدى أربعين عامًا، امتلكت شركة المدعي قطعة أرض قيّمة في بلدة ويسترلي، رود آيلاند . تتألف الأرض من حوالي ثمانية عشر فدانًا من الأراضي الرطبة ومساحة صغيرة غير محددة من الأراضي المرتفعة. قُسّمت الأرض إلى أربعة وسبعين قطعة في ملفي خريطة تقسيم فرعية صدرا عامي 1936 و1959. ومثل المنازل المجاورة، فإن الطريقة الوحيدة لتطوير أرض السيد بالازولو هي رفع مستوى الأرض عن طريق الردم.

في عام ١٩٧١، خوّل المجلس التشريعي لولاية رود آيلاند مجلس إدارة الموارد الساحلية (CRMC) تنظيم ردم الأراضي الرطبة الساحلية. أصدر المجلس لوائح تشترط أن يفي أي ردم للمستنقعات المالحة الساحلية، كتلك الموجودة في ملكية المدعي، بمتطلبات معينة تتعلق بالمصلحة العامة. وقد قرر المجلس أن المساكن الخاصة لا تفي بهذا الشرط. قبل اعتماد هذا النظام التنظيمي، تقدم المدعي بطلبين لاستخدام العقار، لكن في كل مرة سحبت الولاية موافقتها، ولم يستأنف المدعي القرار.

في إطار المسائل التمهيدية، تناولت المحكمة العليا مسألة ما إذا كانت قضية بالازولو " جاهزة " للمراجعة من قبل المحاكم. وخلصت المحكمة إلى أن السؤال المحوري هو ما إذا كان المدعي قد حصل على قرار نهائي من المجلس يحدد الاستخدام المسموح به للأرض. وقد أرست عدة قضايا سابقة "مبدأً هامًا مفاده أنه لا يجوز لمالك الأرض إثبات الاستيلاء قبل أن تتاح لسلطة استخدام الأراضي الفرصة، باستخدام إجراءاتها المعقولة، لتحديد نطاق اللائحة المطعون فيها وتوضيحه: لا يُعتبر القرار نهائيًا إلا بعد أن تحدد الجهة المسؤولة مدى التطوير المسموح به على الأرض". ( ماكدونالد، سومر وفريتس ضد مقاطعة يولو ، 477 الولايات المتحدة 340، 351).

فيما يتعلق بمسألة ما إذا كان بإمكان المدعي المضي قدماً في دعوى الاستيلاء بعد أن استحوذ على العقار بصفته الشخصية من شركته بعد سريان اللوائح، قضت المحكمة بأنه يستطيع ذلك. وكما قال القاضي كينيدي، كاتب رأي الأغلبية:

لو قبلت المحكمة هذا الحكم، لكان نقل الملكية بعد سنّ القانون سيعفي الدولة من التزامها بالدفاع عن أي دعوى تقيّد استخدام الأراضي، مهما بلغت درجة التطرف أو عدم المعقولية. وبذلك، سيُسمح للدولة، فعلياً، بتحديد تاريخ انتهاء صلاحية لبند الاستملاك. وهذا ما لا ينبغي أن يكون عليه الحال. فالأجيال القادمة أيضاً لها الحق في الطعن في القيود غير المعقولة المفروضة على استخدام الأراضي وقيمتها.

في قضية لينجل ضد شيفرون يو إس إيه ، 544 الولايات المتحدة 528 (2005)، طعنت شيفرون في قانون هاواي لتحديد سقف إيجارات تجار البنزين، الذي كان يحد من الإيجار الذي يمكن لشركات النفط فرضه على مستأجري محطات الوقود المستقلة، مدعيةً أنه استيلاء تنظيمي غير دستوري. ^{[ 39 ]} واستنادًا إلى قضية أغينز ضد تيبورون ، جادلت شيفرون بأن القانون لم "يحقق بشكل جوهري مصلحة مشروعة للدولة". رفضت المحكمة العليا، في رأي بالإجماع من القاضية أوكونور، هذه الحجة، معتبرةً أن معيار "يحقق بشكل جوهري" هو معيار إجرائي، وليس معيارًا صالحًا بموجب بند الاستيلاء. أوضحت المحكمة أن تحليل الاستيلاء التنظيمي يجب أن يركز على مدى عبء الملكية، وليس على فعالية التنظيم، وأيدت القانون. ^{[ 11 ] [ 40 ] [ 35 ]}

في قضية هورن ضد وزارة الزراعة ، تناولت المحكمة العليا برنامجًا فيدراليًا يُلزم مزارعي الزبيب بتخصيص جزء من محصولهم، دون تعويض، لصالح الاحتياطي الوطني للزبيب. وكان الهدف من هذا الاحتياطي هو استقرار الأسعار من خلال التحكم في العرض. رفض مارفن هورن، وهو مزارع زبيب، الامتثال لهذا البرنامج، فغُرِّم بمبلغ 680,000 دولار ( ما يعادل 923,628 دولارًا في عام 2025 )، وهو القيمة التقديرية للزبيب الذي احتفظ به. طعن هورن في الغرامة، مُدعيًا أن التسليم الإلزامي للزبيب يُعدّ استيلاءً فعليًا على ممتلكات شخصية دون تعويض عادل، وهو ما يُخالف التعديل الخامس للدستور الأمريكي. في قضية هورن الأولى (2013)، قضت المحكمة بأن لهورن الحق في رفع دعوى الاستيلاء. وفي قضية هورن الثانية (2015)، حكمت المحكمة لصالح هورن، وقضت بأن استيلاء الحكومة على الزبيب يُعدّ استيلاءً فعليًا بحد ذاته، وغير دستوري، ولا يُقدّم تعويضًا عادلًا. ^{[ 41 ]}

في قضية نيك ضد بلدة سكوت، بنسلفانيا (2019)، طعنت روز ماري نيك في قانون محلي أصدرته بلدة سكوت يُلزم ملاك الأراضي بالسماح للعامة بالوصول إلى ممتلكاتهم الخاصة للبحث عن مقابر قديمة. عندما رفضت نيك السماح للعامة بالدخول إلى أرضها البالغة مساحتها 90 فدانًا، اتخذت البلدة إجراءات إنفاذ ضدها. رفعت نيك دعوى قضائية أمام المحكمة الفيدرالية، مدعيةً أن القانون يُعدّ استيلاءً فعليًا على ممتلكاتها، في انتهاك للتعديل الخامس للدستور الأمريكي. إلا أن دعواها رُفضت استنادًا إلى قضيتي مقاطعة ويليامسون (1985) وفندق سان ريمو (2005)، اللتين تشترطان على المدعين اللجوء إلى سبل الانتصاف القانونية على مستوى الولاية قبل رفع الدعوى أمام المحكمة الفيدرالية. نقضت المحكمة العليا، بأغلبية الأصوات برئاسة رئيس القضاة روبرتس، قرار الرفض وألغت السوابق القضائية السابقة، وقضت بأنه يحق لمالك العقار رفع دعوى استيلاء فيدرالية أمام المحكمة الفيدرالية فور وقوع الاستيلاء المزعوم، دون استنفاد سبل الانتصاف القانونية على مستوى الولاية أولًا. ^{[ 42 ] [ 43 ] [ 44 ]}

في قضية "سيدار بوينت نيرسري ضد حسيد " (2021)، طعنت شركة "سيدار بوينت نيرسري" في بند من قانون علاقات العمل الزراعي في كاليفورنيا لعام 1975، والذي كان يُلزم أصحاب العمل الزراعيين بالسماح لمنظمي النقابات بدخول ممتلكاتهم الخاصة لمدة تصل إلى ثلاث ساعات يوميًا، 120 يومًا في السنة. وبعد دخول مُثير للشغب من قِبل منظمي النقابات، رفعت الشركة دعوى قضائية، مُدعيةً أن هذا البند يُعدّ استيلاءً فعليًا على الملكية. وفي رأي الأغلبية الذي كتبه رئيس المحكمة العليا روبرتس، وافقت المحكمة العليا على هذا الرأي، وقضت بأن هذا البند يُشكّل استيلاءً فعليًا بموجب التعديل الخامس للدستور. وقد استندت المحكمة في حكمها إلى أن منح منظمي النقابات حق الوصول يُشبه منح حق الارتفاق، وأنه في حين أن الوصول الحكومي المحدود، كما هو الحال في عمليات التفتيش على الصحة والسلامة، قد يكون جائزًا، فإن فرض وصول النقابات يُعدّ انتهاكًا غير دستوري لحقوق الملكية. ^{[ 45 ]}

في قضية تايلر ضد مقاطعة هينيبين (2023)، تأخرت جيرالدين تايلر عن سداد ضرائب عقارية بقيمة 2700 دولار ( ما يعادل 2853 دولارًا في عام 2025 ) بعد انتقالها من شقتها في سانت بول، مينيسوتا. ومع إضافة الغرامات والفوائد، بلغ إجمالي ديونها 15000 دولار ( ما يعادل 15850 دولارًا في عام 2025 ). قامت مقاطعة هينيبين بالحجز على العقار وبيعه مقابل 40000 دولار ( ما يعادل 42267 دولارًا في عام 2025 )، محتفظةً بالمبلغ كاملاً دون إعادة أي جزء من الفائض البالغ 25000 دولار ( ما يعادل 26417 دولارًا في عام 2025 ). رفعت تايلر دعوى قضائية، مدعيةً انتهاك بند الاستيلاء في التعديل الخامس للدستور الأمريكي. جادلت المقاطعة بأن تايلر، بموجب قانون الولاية، فقدت جميع حقوقها في العقار وقيمته عند التخلف عن السداد. في قرار بالإجماع صاغه رئيس المحكمة العليا روبرتس، قضت المحكمة العليا بأن الاحتفاظ بفائض العائدات يُعدّ استيلاءً، وقضت بأن الفائض ملكٌ لتايلر، وليس للحكومة. ^{[ 46 ] [ 47 ]}

في قضية هاداتشيك ضد سيباستيان ، 239 الولايات المتحدة 394 (1915)، أيدت المحكمة مرسومًا بلديًا يحظر تشغيل مصانع الطوب داخل أحياء سكنية محددة، على الرغم من تأثير ذلك على شركة قائمة منذ زمن طويل. ^{[ 48 ]} وفي قضية قرية إقليدس ضد شركة أمبلر العقارية ، 272 الولايات المتحدة 365 (1926)، أيدت المحكمة مرسومًا للتقسيم يمنع الاستخدامات الصناعية في مناطق معينة، على الرغم من أنه قلل بشكل كبير من القيمة السوقية للأرض. ^{[ 49 ]} وفي قضية جوريب ضد فوكس ، 274 الولايات المتحدة 603 (1927)، أيدت المحكمة شرط الارتداد الذي يلزم بترك أجزاء من قطعة الأرض غير مبنية. ^{[ 50 ]} وبالمثل، في قضية ويلش ضد سويزي ، 214 الولايات المتحدة 91 (1909)، أكدت المحكمة دستورية قانون يفرض قيودًا على ارتفاع المباني. في كل من هذه الحالات، تم تأييد اللائحة باعتبارها ممارسة مشروعة لسلطة الدولة في حفظ الأمن، على الرغم من تأثيرها السلبي على المصالح العقارية أو تدخلها في الاستخدام الأمثل للأرض. ^{[ 51 ]}

تُعتبر لوائح استخدام الأراضي الحكومية التي تحرم مالك العقار من جميع الاستخدامات المجدية اقتصاديًا بمثابة استيلاء على العقار المعني. انظر، على سبيل المثال، قضية لوكاس ضد مجلس ساحل كارولاينا الجنوبية ، 505 الولايات المتحدة 1003 (1992)، وقضية الكنيسة الإنجيلية اللوثرية الإنجليزية الأولى ضد مقاطعة لوس أنجلوس (1987). وقد لُخِّص النهج العام لهذه المسألة في قضية أغينز ضد مدينة تيبورون ، 447 الولايات المتحدة 255 (1980)، التي تنص على أن تطبيق لوائح استخدام الأراضي على قطعة أرض معينة لا يُعد استيلاءً إلا "إذا لم يُحقق النظام مصالح الدولة المشروعة بشكل جوهري... أو يحرم المالك من استخدام أرضه بشكل مجدٍ اقتصاديًا". ومع ذلك، في قضية لينغل ضد شيفرون ، 544 الولايات المتحدة 528 (2005)، نقضت المحكمة العليا معيار "التقدم الجوهري" للاستيلاء. عندما يؤدي تنظيم حكومي إلى الاستيلاء على ملكية خاصة من خلال تنظيم مفرط كهذا، يجوز للمالك بدء إجراءات نزع الملكية العكسي لاسترداد التعويض العادل عن الاستيلاء على ممتلكاته، شريطة أن يتم التغلب على العقبات الإجرائية.

في مطلع القرن الحادي والعشرين، شاع استخدام مفهوم الاستيلاء التنظيمي على نطاق أوسع - خارج نطاقه الدستوري - من قبل جماعات حقوق الملكية، ليشمل اللوائح التي تُخفّض قيمة العقارات بنسب أقل. وقد طُرحت مبادرات اقتراع تستند إلى هذا التفسير (مثل مبادرة أوريغون رقم 37 ) في سبع ولايات على الأقل خلال الفترة من عام 2000 إلى عام 2006. تقع جميع هذه الولايات في غرب الولايات المتحدة، إلا أن جزءًا كبيرًا من تمويل هذه المبادرات جاء من مصادر في الساحل الشرقي. ^{[ 52 ]}

الاستملاك العكسي مصطلح يُطلق على دعوى تُرفع ضد الحكومة يطالب فيها مالك العقار بتعويض عن "الاستيلاء" على ممتلكاته بموجب التعديل الخامس للدستور الأمريكي. في الولايات التي تحظر الاستيلاء أو الإتلاف دون تعويض، يشمل هذا التعريف الضرر المادي للممتلكات. يُستخدم مصطلح "عكسي" لأن الحكومة هي من ترفع دعاوى الاستملاك عادةً. في سياق الاستملاك العكسي، يكون مالك العقار هو من يقاضي الحكومة، مدعيًا الاستيلاء (أو الإتلاف) على ممتلكاته دون تعويض عادل. ^{[ 53 ] [ 54 ] [ 55 ]}

في قضية نولان ضد لجنة كاليفورنيا الساحلية ، راجعت المحكمة لائحةً بموجبها طالبت اللجنة بمنح حق انتفاع عام جانبي عبر قطعة أرض المدعين المطلة على الشاطئ مقابل ترخيص لهدم منزل قائم من طابق واحد واستبداله بمنزل من طابقين بثلاث غرف نوم. صُمم حق الانتفاع العام لربط شاطئين عامين يفصل بينهما عقار مملوك للمدعين وجيرانهم. زعمت اللجنة الساحلية أن شرط حق الانتفاع العام فُرض لتعزيز المصلحة العامة المشروعة للدولة في تقليل "حجب رؤية المحيط" الناجم عن بناء المنزل الأكبر. لاحظت المحكمة أن اشتراط تخصيص ملكية خاصة مقابل ترخيص بناء يُعد "خطة ابتزاز صريحة" ما لم يُثبت أن التطوير الخاص يُشكل عبئًا على المرافق أو الموارد العامة، وأن التخصيص سيُخفف من هذا الأثر. عُرف هذا لاحقًا باسم "الصلة الجوهرية" بين المصلحة العامة المشروعة للدولة وشرط الترخيص.

في قضية دولان ضد مدينة تيغارد ، 512 الولايات المتحدة 374 (1994)، قيّمت المحكمة العليا مدى الصلة المطلوبة بين شروط الترخيص والآثار الناجمة عن مشروع تطويري. في تلك القضية، سعى صاحب متجر لمستلزمات السباكة إلى توسيع أرضه المجاورة لمنطقة معرضة للفيضانات، ورغب في رصف المزيد من مواقف السيارات. اشترطت مدينة تيغارد، بولاية أوريغون، على المالك إنشاء ممر أخضر عام ومسار للدراجات على الأرض. وبررت المدينة هذه الشروط بأنها ضرورية لمنع الفيضانات والاختناقات المرورية. قضت المحكمة العليا بأن شرط المدينة يُعدّ مصادرة للأرض إذا لم تُثبت وجود علاقة منطقية بين إنشاء الممر الأخضر ومسار الدراجات وتأثير المشروع التطويري. علاوة على ذلك، يجب أن يكون هذا الشرط متناسبًا تقريبًا مع حجم التأثير. "لا شك أنه لو اشترطت المدينة على المدعية تخصيص قطعة أرض على طول نهر فانو للاستخدام العام، بدلاً من ربط منحها تصريح إعادة تطوير عقارها بهذا التخصيص، لكان ذلك بمثابة استيلاء على الملكية"، هذا ما قضت به المحكمة. "فهذا الوصول العام سيحرم المدعية من حقها في منع الآخرين، وهو "أحد أهم الحقوق التي تُصنف عادةً ضمن حقوق الملكية". ^{[ 59 ]}

سبق أن قضت قضيتا نولان ودولان بأن رسوم التراخيص يجب أن تكون مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالآثار الناجمة عن التطوير المرخص به، وأن تتناسب تقريبًا معها. تضمنت كلتا القضيتين تخصيص أراضٍ - حق انتفاع في نولان ، وحق انتفاع عام ومسار للدراجات في دولان . بقي السؤال مطروحًا حول ما إذا كان طلب دفع رسوم مالية يخضع لاختبارات الارتباط والتناسب. في قضية كونتز ضد منطقة إدارة مياه سانت جونز ^{[ 60 ]} ، سعى المدعي للحصول على إذن لبناء مركز تسوق بمساحة 3.7 فدان على أرض مساحتها 14.9 فدان، معظمها أراضٍ رطبة. وافقت منطقة المياه على منح الترخيص بشرط أن يخصص كونتز 11 فدانًا وينفق أموالًا لإصلاح نظام الصرف في أرض تابعة للمنطقة على بعد عدة أميال. رفع كونتز دعوى قضائية، ليس بسبب تخصيص الأرض، بل بسبب شرط إنفاقه أموالًا على أرض تابعة للمنطقة. قضت المحكمة العليا لولاية فلوريدا بأن أحكام قضيتي نولان ودولان لا تنطبق عليهما لأنهما تتعلقان بمطالبات انتزاعية للأراضي، وليس بالمال. ثم نقضت المحكمة العليا هذا الحكم، معتبرةً أن القضيتين تتعلقان بمطالبات تتعلق بالممتلكات، وبما أن المال شكل من أشكال الملكية، فإن أي انتزاع مالي يخضع لتلك المعايير.

من الشروط الأساسية لدعوى الاستيلاء التنظيمي حصول المدعي على قرار نهائي من الجهة التنظيمية بشأن الاستخدامات المسموح بها. وتوضح قرارات المحكمة العليا أن مجرد ادعاء هيئة حكومية بصلاحية تنظيمية لا يُعد استيلاءً تنظيميًا. انظر: Hodel v. Virginia Surface Mining and Reclamation Association , 452 US 264, 293–297 (1981).

الأسباب واضحة. إن اشتراط الحصول على ترخيص قبل استخدام العقار استخدامًا معينًا لا يُعدّ في حد ذاته "استيلاءً" على العقار بأي شكل من الأشكال؛ فوجود نظام التراخيص بحد ذاته يعني إمكانية منح الإذن، مما يتيح لمالك الأرض حرية استخدام العقار كما يشاء. علاوة على ذلك، حتى في حال رفض الترخيص، قد تتوفر للمالك استخدامات أخرى مجدية. ولا يُمكن القول بوقوع استيلاء إلا إذا رُفض الترخيص وكان أثر الرفض هو منع الاستخدام "المجدي اقتصاديًا" للأرض المعنية.

في قضية بالازولو ، رأت المحكمة أن القضية ناضجة لأن بالازولو قد تقدم بطلبات للحصول على تصاريح متعددة وكان من الواضح ما يمكن فعله أو لا يمكن فعله بالعقار.