تقسيم المناطق الشاملة

📅 آخر تحديث: ٣٠ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٣٠ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 2 صور
الموسوعة الحرة

تقسيم المناطق الشامل (IZ) هو قوانين التخطيط البلدية والإقليمية التي تتطلب أو توفر حوافز عندما تكون نسبة معينة من الوحدات في مشروع إسكان جديد ميسورة التكلفة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. يُعرف هذا الإسكان بالإسكان الشامل . يشير مصطلح تقسيم المناطق الشامل إلى أن هذه القوانين تسعى إلى مواجهة ممارسات تقسيم المناطق الاستبعادية ، والتي تستبعد الإسكان منخفض التكلفة من البلدية من خلال قانون تقسيم المناطق. (على سبيل المثال، يجعل تقسيم المناطق للعائلات الواحدة من غير القانوني بناء مباني شقق متعددة العائلات). يبني مطورو الإسكان الميسور التكلفة غير الربحيين 100٪ من وحداتهم على أنها ميسورة التكلفة، لكنهم يحتاجون إلى إعانات دافعي الضرائب الكبيرة حتى ينجح هذا النموذج. يسمح تقسيم المناطق الشامل للبلديات ببناء مساكن جديدة ميسورة التكلفة دون إعانات دافعي الضرائب. [1] من أجل تشجيع المطورين الذين يعملون لتحقيق الربح على بناء مشاريع تتضمن وحدات بأسعار معقولة، غالبًا ما تسمح المدن للمطورين ببناء وحدات إجمالية أكثر ("مكافأة الكثافة") مما تسمح به قوانين تقسيم المناطق الخاصة بها حاليًا بحيث يكون هناك ما يكفي من الوحدات المدرة للربح بسعر السوق لتعويض الخسائر من الوحدات التي تقل عن سعر السوق ولا تزال تسمح للمشروع بأن يكون مجديًا ماليًا. [1] يمكن أن يكون تقسيم المناطق الشامل إلزاميًا أو طوعيًا، على الرغم من أن الغالبية العظمى من الوحدات تم بناؤها نتيجة لبرامج إلزامية. [1] [2] هناك اختلافات بين متطلبات التخصيص (نسبة الوحدات المخصصة لسكان الدخل المنخفض)، ومستويات القدرة على تحمل التكاليف (ما هو مستوى الدخل الذي يعتبر "منخفض الدخل")، وطول المدة التي تكون فيها الوحدة مقيدة بالسند باعتبارها إسكانًا ميسور التكلفة. [1]

في الممارسة العملية، تتضمن هذه السياسات فرض قيود على 10-30٪ من المنازل أو الشقق الجديدة من أجل جعل تكلفة السكن في متناول الأسر ذات الدخل المنخفض. يُنظر إلى مزيج " الإسكان الميسور " والإسكان "بسعر السوق" في نفس الحي على أنه مفيد من قبل مخططي المدن وعلماء الاجتماع. [3] هدف آخر للتقسيم الشامل هو بناء مجتمعات ذات دخل مختلط، بدلاً من تركيز الأسر الفقيرة في أحياء مدينة محددة. [1] يذكر خبراء الاقتصاد أن IZ تعمل كأداة للتحكم في الأسعار على نسبة من الوحدات ولها تأثيرات سلبية مماثلة لضوابط الأسعار الأخرى ( التحكم في الإيجار ) حيث أنها تثبط المعروض من المساكن الجديدة. [4] يمكن فهمها أيضًا على غرار رسوم التأثير باعتبارها "ضريبة شاملة" على الوحدات ذات سعر السوق والتي ترفع أسعار الوحدات الجديدة غير الخاضعة لسيطرة الأسعار في هذا التطوير وبالتالي تقلل من الحافز المالي لإنشاء مساكن جديدة. [4]

يتم سن أغلب أنظمة تقسيم المناطق الشاملة على مستوى البلدية أو المقاطعة؛ وعندما تفرضها الدولة، كما في ماساتشوستس ، فقد قيل إن مثل هذه القوانين تغتصب السيطرة المحلية. وفي مثل هذه الحالات، يمكن للمطورين استخدام أنظمة تقسيم المناطق الشاملة لتجنب جوانب معينة من قوانين تقسيم المناطق المحلية.

الخلفية التاريخية

خلال منتصف القرن العشرين وأواخره، نمت الضواحي الجديدة وتوسعت حول المدن الأمريكية مع قيام مشتري المنازل من الطبقة المتوسطة ، بدعم من برامج القروض الفيدرالية مثل ضمانات قروض الإسكان التابعة لإدارة المحاربين القدامى ، بترك الأحياء والمجتمعات القائمة. كانت هذه الأماكن المأهولة حديثًا أكثر تجانسًا اقتصاديًا بشكل عام من المدن التي تحيط بها. سنت العديد من المجتمعات الضواحي قوانين محلية، غالبًا في قوانين تقسيم المناطق، للحفاظ على طابع بلديتها. أحد أكثر الممارسات الاستبعادية التي يتم الاستشهاد بها شيوعًا هو الشرط الذي ينص على أن تكون قطع الأراضي ذات حجم أدنى معين ويجب أن تكون المنازل بعيدة عن الشارع بمسافة دنيا معينة. في العديد من الحالات، منعت قوانين الإسكان هذه بناء مساكن بأسعار معقولة، لأن قطع الأراضي الكبيرة المطلوبة للبناء ضمن قيود القانون كانت باهظة التكلفة بالنسبة للمنازل ذات الأسعار المتواضعة. ظلت المجتمعات في متناول المواطنين الأثرياء بسبب هذه القوانين، مما أدى فعليًا إلى إبعاد الأسر ذات الدخل المنخفض عن المجتمعات المرغوبة. ولم يتم سن مثل هذه القوانين الخاصة بتقسيم المناطق دائمًا بنية واعية لاستبعاد الأسر ذات الدخل المنخفض، ولكنها كانت النتيجة غير المقصودة لمثل هذه السياسات.

من خلال حرمان الأسر ذات الدخل المنخفض من الوصول إلى المجتمعات الضواحي، يشعر الكثيرون أن تقسيم المناطق الاستبعادية ساهم في الحفاظ على الأحياء الفقيرة في وسط المدينة . يشير مؤيدو تقسيم المناطق الشاملة إلى أن الأسر ذات الدخل المنخفض من المرجح أن تصبح ناجحة اقتصاديًا إذا كان لديها جيران من الطبقة المتوسطة كأقران وقدوة. عندما تكون فعالة، فإن تقسيم المناطق الشاملة يقلل من تركيز الفقر في مناطق الأحياء الفقيرة حيث قد لا توفر المعايير الاجتماعية نماذج كافية للنجاح. التعليم هو أحد أكبر المكونات في الجهود المبذولة لرفع الناس من براثن الفقر؛ يعد الوصول إلى المدارس العامة عالية الجودة فائدة رئيسية أخرى لتقليل الفصل العنصري. إحصائيًا، يسجل الطفل الفقير في مدرسة حيث 80٪ من الأطفال فقراء درجات أقل بنسبة 13-15٪ مقارنة بالبيئات حيث يكون أقران الطفل الفقير من الطبقة المتوسطة بنسبة 80٪. [5] لكن هذا الطفل الفقير، على عكس أقرانه من الطبقة المتوسطة في المساكن بأسعار السوق، يخسر الثروة بين الأجيال.

في العديد من المجتمعات التي تم فيها تطبيق نظام تقسيم المناطق الشامل، تسمح متطلبات الدخل للأسر التي تكسب ما بين 80% إلى 120% من متوسط ​​الدخل بالتأهل للحصول على السكن "الميسور التكلفة". وذلك لأن أسعار المساكن المرتفعة في العديد من الأماكن منعت حتى الأسر ذات الدخل المتوسط ​​من شراء العقارات بأسعار السوق. وهذا بارز بشكل خاص في كاليفورنيا ، حيث لم يتمكن سوى 16% من السكان من تحمل تكلفة المسكن متوسط ​​السعر خلال عام 2005. [6]

الفوائد والقيود المحتملة لسياسات IZ

الفوائد المحتملة

  • سيكون لدى الأسر الفقيرة والعاملة إمكانية الوصول إلى مجموعة من الفرص، بما في ذلك فرص العمل الجيدة والمدارس الجيدة ونظام النقل الشامل والشوارع الآمنة [7]
  • التخفيف من مشكلة عدم كفاية المعروض من المساكن بأسعار معقولة
  • تجنب الفصل الاقتصادي والعرقي، مما يساعد على خفض معدل الجريمة وفشل المدارس وتحسين الاستقرار الاجتماعي
  • كمية صغيرة نسبيًا من الإعانات العامة المطلوبة لتبني المناطق الصناعية كأداة قائمة على السوق [8]

القيود المحتملة

  • انخفاض إنتاج المساكن بأسعار معقولة، والتي أنتجت ما يقرب من 150.000 وحدة على مدى عدة عقود على مستوى البلاد، [9] مقارنة ببرامج أخرى، مثل قسائم اختيار الإسكان التي تساعد ما يقرب من مليوني أسرة وبرنامج LIHTC الذي أنتج أكثر من مليوني منزل بأسعار معقولة
  • الإنتاج غير المستقر للإسكان بأسعار معقولة والذي يتأثر بشدة بظروف سوق الإسكان المحلية [10]
  • هناك القليل جدًا من الأبحاث حول النتائج التي قد يجنيها المشاركون في هذه البرامج. ورغم أن برامج الإسكان الميسور التكلفة هذه، بحكم التعريف، تقدم وحدات سكنية منخفضة التكلفة تروج لها البلديات باعتبارها شاملة، فإن القيود المفروضة على المشاركين في هذه البرامج تؤدي إلى تفاوتات اقتصادية إضافية وصعوبات أخرى لا يواجهها أصحاب المساكن بأسعار السوق. [11]

الاقتصاد

يذكر خبراء الاقتصاد أن ضريبة القيمة المضافة تعمل كأداة للتحكم في الأسعار على نسبة من الوحدات ولها تأثيرات سلبية مماثلة لضوابط الأسعار الأخرى ( التحكم في الإيجار ) حيث أنها تثبط المعروض من المساكن الجديدة. [4] يمكن أيضًا فهمها بشكل مشابه لرسوم التأثير باعتبارها "ضريبة شاملة" على الوحدات ذات الأسعار السوقية والتي ترفع أسعار الوحدات الجديدة غير الخاضعة لسيطرة الأسعار في هذا التطوير وبالتالي تقلل من الحافز المالي لإنشاء مساكن جديدة. [4]

اختلافات في القوانين

تختلف قوانين تقسيم المناطق الشاملة بشكل كبير بين البلديات. ويمكن أن تتضمن هذه المتغيرات ما يلي:

  • مرسوم إلزامي أو طوعي. في حين أن العديد من المدن تشترط توفير السكن الشامل، فإن العديد منها تقدم مكافآت تقسيم المناطق، أو تصاريح سريعة، أو رسوم مخفضة، أو إعانات نقدية، أو حوافز أخرى للمطورين الذين يبنون مساكن بأسعار معقولة طواعية.
  • النسبة المئوية للوحدات المخصصة للإسكان الشامل. وتختلف هذه النسبة بشكل كبير بين الولايات القضائية، ولكنها تتراوح على ما يبدو بين 10% و30%.
  • الحد الأدنى لحجم التطوير الذي ينطبق عليه الأمر. تعفي معظم الولايات القضائية التطويرات الأصغر حجمًا، لكن بعضها يشترط أن تدفع حتى التطويرات التي لا تشكل سوى جزء بسيط من وحدة الإسكان الشاملة رسومًا (انظر أدناه).
  • هل يجب بناء مساكن شاملة في الموقع؟ تسمح بعض البرامج ببناء مساكن قريبة في حالات الصعوبة.
  • هل يمكن دفع رسوم بدلاً من بناء مساكن شاملة؟ تسمح الرسوم البديلة للمطور بـ "شراء" التزام الإسكان الشامل. قد يبدو هذا وكأنه يتعارض مع الغرض من تقسيم المناطق الشاملة، ولكن في بعض الحالات قد تؤدي تكلفة بناء وحدة ميسورة التكلفة في الموقع إلى شراء عدة وحدات ميسورة التكلفة خارج الموقع.
  • مستوى الدخل أو السعر المحدد باعتباره "معقول التكلفة"، وطرق تأهيل المشتري. يبدو أن معظم القوانين تستهدف الوحدات الشاملة للأسر ذات الدخل المنخفض أو المتوسط ​​والتي تكسب ما يقرب من متوسط ​​الدخل الإقليمي أو أقل قليلاً. لا تخلق المساكن الشاملة عادةً مساكن لأولئك الذين لديهم دخول منخفضة للغاية.
  • ما إذا كانت وحدات الإسكان الشاملة محدودة بالسعر أو بالحجم ( على سبيل المثال، توفر مدينة جوهانسبرغ كلا الخيارين) [12]
  • المظهر والتكامل بين وحدات الإسكان الشاملة: تشترط العديد من الولايات القضائية أن تكون وحدات الإسكان الشاملة غير قابلة للتمييز عن الوحدات ذات الأسعار السوقية، ولكن هذا من شأنه أن يزيد التكاليف.
  • إن طول عمر القيود السعرية المفروضة على وحدات الإسكان الشاملة، وارتفاع القيمة المسموح به. إن القوانين التي تسمح بانتهاء "الخصم" تمنح في الأساس ربحًا غير متوقع، مماثلًا لما قد يحصل عليه أصحاب الوحدات السكنية بأسعار السوق. ولا تحب البلديات هذا لأنه يعني أنها ستضطر إلى إنشاء وحدات سكنية أكثر بأسعار معقولة. وبدلاً من ذلك، يدعم المشاركون في هذه البرامج أنفسهم، مما يخفف العبء المالي عن البلديات للحفاظ على تشغيل هذه البرامج. ومع ذلك، فإن وضع العبء الأكبر من العمل والإعانات على الأشخاص المشاركين في هذه البرامج يثير التساؤلات. يمكن أن يوقع الأفراد في فخ برامج الإسكان العام، مما يجعل من المستحيل تقريبًا عليهم الانتقال إلى الخارج حتى وفاتهم. إذا لم يتمكنوا من تحمل تكاليف السكن بأسعار السوق قبل 15 عامًا، فإن البقاء في وحدة تقيد ارتفاع القيمة يصبح عائقًا كبيرًا أمام ترك الإسكان العام. [13] بالإضافة إلى ذلك، فإن مطالبة المشاركين بإجراء الصيانة وتحمل جميع التزامات مالك المنزل الأخرى على منزل مشابه اقتصاديًا للإيجار (نظرًا لوجود ارتفاع محدود في القيمة ناقص رسوم اتحاد أصحاب المنازل والفائدة والضرائب وما إلى ذلك) يمكن أن يضيف المزيد من الضغوط المتعلقة بالإسكان.
  • سواء كان إعادة تأهيل المساكن يعتبر "بناءً"، سواء كان بناء وحدات سكنية بأسعار السوق أو بأسعار معقولة. تسمح بعض المدن، مثل مدينة نيويورك، للمطورين باعتبار إعادة تأهيل المساكن خارج الموقع مساهمة شاملة.
  • أي أنواع بناء المساكن ينطبق عليها المرسوم. على سبيل المثال، تكلف المساكن الشاهقة أكثر لكل قدم مربع (مما يرفع تكاليف الامتثال، وربما بشكل باهظ)، لذا فإن بعض المراسيم تعفيها من الامتثال.

الحلول البديلة

في حين تتميز العديد من المجتمعات الضواحي بالقسم 8 للأسر ذات الدخل المنخفض، إلا أنها تقتصر عمومًا على أقسام مركزة. في بعض الحالات، تحدد المقاطعات مناطق صغيرة حيث يتم تأجير عقارات القسم 8. في حالات أخرى، يميل السوق إلى فصل الممتلكات ذاتيًا حسب الدخل. على سبيل المثال، في مقاطعة مونتغومري، بنسلفانيا ، وهي مقاطعة ضواحي ثرية تقع على حدود فيلادلفيا ، يعيش 5٪ فقط من سكان المقاطعة في بلدة نورستاون ، ومع ذلك فإن 50٪ من عقارات القسم 8 في المقاطعة تقع هناك. [14] يثقل عدد السكان ذوي الدخل المنخفض الكبير كاهل الحكومة المحلية ومنطقة المدارس في نورستاون ، بينما يظل جزء كبير من المقاطعة غير مثقل.

تهدف المناطق الشاملة إلى تقليل الفصل الاقتصادي السكني من خلال فرض تمثيل مزيج من الدخول في تطوير واحد.

الجدل

تظل تقسيم المناطق الشاملة قضية مثيرة للجدل. ويسعى بعض أنصار الإسكان الميسور إلى الترويج لهذه السياسات من أجل ضمان توفر الإسكان لمستويات دخل متنوعة في المزيد من الأماكن. ويرى هؤلاء المؤيدون أن تقسيم المناطق الشاملة ينتج الإسكان الميسور المطلوب ويخلق مجتمعات متكاملة الدخل . [ بحاجة لمصدر ]

ولكن هناك مناصرون آخرون للإسكان الميسور يؤكدون أن العكس هو الصحيح، وأن تقسيم المناطق الشاملة يمكن أن يكون له التأثير المعاكس ويقلل في الواقع من الإسكان الميسور في المجتمع. على سبيل المثال، في لوس أنجلوس، كاليفورنيا، يبدو أن تقسيم المناطق الشاملة أدى إلى تسريع عملية التحديث، حيث تم هدم المباني القديمة غير المربحة واستبدالها بمساكن ذات إيجارات عالية في الغالب، ونسبة صغيرة من الإسكان الميسور؛ وكانت النتيجة الصافية هي انخفاض الإسكان الميسور. في نيويورك، يسمح تقسيم المناطق الشاملة بزيادة تصل إلى 400٪ في الإسكان الفاخر لكل وحدة من الإسكان الميسور ولزيادة 400٪ إضافية في الإسكان الفاخر عند دمجها مع الاستخدام الليبرالي لحقوق التنمية. صرح المنتقدون أن الإسكان الميسور يمكن توجيهه إلى أولئك الذين يكسبون ما يصل إلى 200000 دولار من خلال الاستخدام غير السليم لمتوسط ​​دخل المنطقة، واستخدامه كأدوات سياسية من قبل المنظمات المرتبطة بسياسيين مختلفين. شهدت مجتمعات مدينة نيويورك مثل هارلم، والجانب الشرقي السفلي، وويليامزبرج، وتشيلسي، وهيلز كيتشن نزوحًا ثانويًا كبيرًا من خلال استخدام تقسيم المناطق الشاملة .

ويشير منتقدو صناعة العقارات إلى أن تقسيم المناطق الشاملة يفرض ضريبة غير مباشرة على المطورين، وذلك لتثبيطهم عن البناء في المناطق التي تواجه نقصًا في العرض. وعلاوة على ذلك، لضمان عدم إعادة بيع الوحدات بأسعار معقولة لتحقيق الربح، تعمل القيود المفروضة على الصكوك عمومًا على تحديد سقف لسعر إعادة البيع على المدى الطويل ، مما يلغي الفائدة المحتملة لامتلاك المسكن. [ بحاجة لمصدر ]

يعارض أنصار السوق الحرة المحاولات الرامية إلى إصلاح النتائج الاجتماعية المعينة من خلال تدخل الحكومة في الأسواق . وهم يزعمون أن تقسيم المناطق الشاملة يشكل تنظيماً مرهقاً لاستخدام الأراضي يؤدي إلى تفاقم النقص في المساكن. [ بحاجة لمصدر ]

يلاحظ أصحاب المنازل أحيانًا أن قيمة ممتلكاتهم ستنخفض إذا انتقلت أسر من ذوي الدخل المنخفض إلى مجتمعهم. ويرى آخرون أن مخاوفهم ترجع إلى الطبقية والعنصرية الخفية. [ بحاجة لمصدر ]

بعض معارك تقسيم المناطق الشاملة الأكثر شهرة شملت مجتمعات REIT AvalonBay. وفقًا لموقع الشركة على الويب، تسعى AvalonBay إلى تطوير العقارات في "أسواق عالية الحواجز للدخول" في جميع أنحاء الولايات المتحدة. في الممارسة العملية، تستخدم AvalonBay قوانين تقسيم المناطق الشاملة، مثل قانون التصاريح الشاملة في ماساتشوستس: الفصل 40B ، لتجاوز قوانين تقسيم المناطق المحلية وبناء مجمعات سكنية كبيرة. في بعض الحالات، يقاوم السكان المحليون بدعوى قضائية. [1] في ولاية كونيتيكت، أدت التطورات المماثلة التي أجرتها AvalonBay إلى محاولات لإدانة الأرض أو استعادتها عن طريق نزع الملكية . [15] في معظم الحالات، فازت AvalonBay بهذه النزاعات وبنت شققًا أو وحدات سكنية مربحة للغاية.

وقد حدثت معارك قانونية أخرى في كاليفورنيا، حيث نفذت العديد من المدن سياسات تقسيم المناطق الشاملة التي تتطلب عادةً أن تكون 10 في المائة إلى 15 في المائة من الوحدات مساكن ميسورة التكلفة. [16] يشمل تعريف الإسكان الميسور كل من الإسكان منخفض الدخل والإسكان متوسط ​​الدخل. في كاليفورنيا، عادةً ما يتم تصميم الإسكان منخفض الدخل للأسر التي تكسب 51 في المائة إلى 80 في المائة من متوسط ​​الدخل، والإسكان متوسط ​​الدخل مصمم عادةً للأسر التي تكسب 81 في المائة إلى 120 في المائة من متوسط ​​الدخل. [16] حاول المطورون مقاومة هذه المتطلبات من خلال الطعن في قوانين تقسيم المناطق الشاملة المحلية من خلال النظام القانوني للمحكمة. في قضية رابطة بناة المنازل في شمال كاليفورنيا ضد مدينة نابا ، أيدت محكمة الاستئناف في الدائرة الأولى في كاليفورنيا قوانين تقسيم المناطق الشاملة لمدينة نابا التي تتطلب أن تكون 10 في المائة من وحدات مشروع التطوير الجديد مساكن متوسطة الدخل ضد رابطة بناة المنازل التي تحدت مدينة نابا. [17] حاولت المدن أيضًا فرض متطلبات شمولية على وحدات الإيجار. ومع ذلك، يحظر قانون الإسكان الإيجاري في كوستا هوكينز على المدن في كاليفورنيا فرض قيود على أسعار الإيجار على الوحدات الشاغرة. [18] وفي وقت لاحق، فاز المطورون بقضايا، مثل Palmer/Sixth Street Properties, LP v. City of Los Angeles (2009) ، ضد المدن التي فرضت متطلبات شمولية على وحدات الإيجار، حيث يحل قانون الولاية محل المراسيم المحلية. [19]

كما سعت مجموعات المواطنين والمطورين إلى إيجاد طرق أخرى لتعزيز أو هزيمة قوانين تقسيم المناطق الشاملة. على سبيل المثال، تسمح عملية المبادرة والاستفتاء في كاليفورنيا لمجموعات المواطنين أو المطورين بتغيير القوانين المحلية المتعلقة بالإسكان بأسعار معقولة من خلال التصويت الشعبي. يمكن لأي مواطن أو مجموعة مصالح المشاركة في هذه العملية من خلال جمع العدد المطلوب على الأقل من التوقيعات حتى يمكن للإجراء المقترح أن يكون مؤهلاً للطرح على ورقة الاقتراع؛ بمجرد تقديم عدد كافٍ من التوقيعات وموافقة مسؤولي الانتخابات على إجراء الاقتراع، يتم عادةً وضع إجراء الاقتراع على ورقة الاقتراع للانتخابات القادمة. [20] إحدى الحالات الأخيرة هي الاقتراح C في سان فرانسيسكو . تم وضع إجراء الاقتراع هذا على ورقة الاقتراع للانتخابات التمهيدية في كاليفورنيا في يونيو 2016. تم تمرير هذا الاقتراح في يونيو 2016، ويعدل ميثاق المدينة لزيادة متطلبات الإسكان بأسعار معقولة لمشاريع التنمية التي تضم 25 وحدة أو أكثر. [21]

ويتجلى الصراع بين هذه المصالح المختلفة في هذه الدراسة التي نشرتها مؤسسة ريزن فاونديشن ذات التوجه الليبرالي ، وفي استجابة مراجعة الأقران لهذا البحث. وتعكس الحكومات المحلية هذه المصالح المتنافسة، وفي بعض الحالات توازنها. ففي كاليفورنيا، أنشأت رابطة المدن دليلاً لتقسيم المناطق الشاملة يتضمن قسماً عن إيجابيات وسلبيات السياسات.

الفشل في تحسين التكامل الاجتماعي يقترن بزيادة التكلفة الاجتماعية

يُقترح أن سياسات المناطق الصناعية قد لا توزع وحدات الدخل المنخفض بشكل فعال في جميع أنحاء المنطقة، وهو ما يتناقض في الواقع مع هدف السياسة نفسها. [22] على سبيل المثال في مقاطعة سوفولك، وجد أن هناك تركيزًا مكانيًا لوحدات المناطق الصناعية في الأحياء الفقيرة إلى جانب نسب أعلى من السود واللاتينيين، الذين يُعتبرون أقليات. [22] علاوة على ذلك، تم بناء 97.7٪ من وحدات المناطق الصناعية في 10٪ فقط من منطقة التعداد من عام 1980 إلى عام 2000، وهي المنطقة ذات الحي ذي الدخل الأدنى إلى جانب تجمع الأقليات. [22] من الضروري ملاحظة أن سياسات الإسكان تسيطر عليها الحكومة المحلية وليس الحكومة الإقليمية في مقاطعة سوفولك، وبالتالي بدون التنسيق الإقليمي لسياسة الإسكان، فإنها تفشل في مراعاة التوزيع بين البلديات للأسر ذات الدخل المنخفض داخل المقاطعة. [22] علاوة على ذلك، أدت مكافآت الكثافة الممنوحة لمطوري العقارات لتوفير وحدات المناطق الصناعية إلى تكثيف تركيز الوحدات الميسورة التكلفة في الأحياء الفقيرة (ريان وإنديرلي كما ورد في موكيجا وداس وريجوس وآخرون، 2012). [23] وهذا يوضح أن سياسات المناطق الصناعية قد تفشل في توزيع توزيعات الدخل المنخفض عندما يتم تنفيذها دون مراعاة التنسيق الإقليمي.

وعلاوة على ذلك، مع مكافآت الكثافة المخصصة لمطوري العقارات لتوفير وحدات المنطقة الصناعية، فإن هذا يعني أن المجتمع سوف يتحمل تكلفة زيادة الكثافة السكانية ومشاركة البنية الأساسية القائمة. [23]

في الممارسة العملية

أمثلة من الولايات المتحدة الأمريكية

يوجد في أكثر من 200 مجتمع في الولايات المتحدة نوع ما من أحكام تقسيم المناطق الشاملة. [24]

غالبًا ما يُنظر إلى مقاطعة مونتغومري بولاية ماريلاند على أنها رائدة في وضع سياسات تقسيم المناطق الشاملة. وهي سادس أغنى مقاطعة في الولايات المتحدة، ومع ذلك فقد بنت أكثر من 10000 وحدة من المساكن بأسعار معقولة منذ عام 1974، والعديد من الوحدات من باب إلى باب مع مساكن بأسعار السوق. [25]

تخضع جميع البلديات في ولاية ماساتشوستس للفصل 40ب من القوانين العامة للولاية، والذي يسمح للمطورين بتجاوز بعض القيود المفروضة على تقسيم المناطق البلدية في تلك البلديات التي لديها أقل من 10% من وحدات الإسكان الميسور المحددة قانونًا. يجب على المطورين المستفيدين من الفصل 40ب إنشاء وحدات ميسورة التكلفة بنسبة 20% كما هو محدد بموجب القانون. [26]

تخضع جميع البلديات في ولاية نيوجيرسي لتقسيم المناطق الشامل المفروض قضائيًا نتيجة لقرار ماونت لوريل الصادر عن المحكمة العليا في نيوجيرسي والقوانين اللاحقة للهيئة التشريعية لولاية نيوجيرسي. [27]

وجدت دراسة أجريت عام 2006 أن 170 ولاية قضائية في كاليفورنيا لديها شكل من أشكال الإسكان الشامل. [28] كانت هذه زيادة بنسبة 59٪ عن عام 2003، عندما كان 107 ولاية قضائية فقط لديها إسكان شامل. [29] بالإضافة إلى ذلك، يتطلب قانون الولاية أن تكون 15٪ من وحدات الإسكان المنتجة في مناطق مشروع إعادة التطوير ميسورة التكلفة. يجب أن يساهم ما لا يقل عن 20٪ من الإيرادات المتولدة من مشروع إعادة التطوير في الإسكان منخفض الدخل ومتوسط ​​الدخل. [16] ومع ذلك، أقر الحاكم جيري براون مشروع قانون AB 1X 26 الذي حل جميع وكالات إعادة التطوير في 1 فبراير 2012.

ومع ذلك، تم إبطال مرسوم تقسيم المناطق الشامل في لوس أنجلوس ، كاليفورنيا للإسكان الإيجاري في عام 2009 من قبل محكمة الاستئناف في كاليفورنيا للدائرة الاستئنافية الثانية لأنه يتعارض بشكل مباشر مع أحد أحكام قانون الإسكان الإيجاري في كوستا هوكينز لعام 1996 الذي أعطى جميع الملاك على وجه التحديد الحق في تحديد "سعر الإيجار الأولي" لوحدات الإسكان الجديدة. [30]

في عام 2006، ألغت محكمة الاستئناف في الدائرة الرابعة في ولاية ويسكونسن مرسوم تقسيم المناطق الشامل في ماديسون، ويسكونسن ، فيما يتعلق بالإسكان الإيجاري، وذلك لأن محكمة الاستئناف تلك فسرت تقسيم المناطق الشامل على أنه سيطرة على الإيجار، وهو أمر محظور بموجب قانون الولاية. ورفضت المحكمة العليا في ولاية ويسكونسن طلب المدينة بمراجعة القضية. وقد تم صياغة المرسوم بحيث ينتهي العمل به في فبراير/شباط 2009، ما لم يتم تمديده من قبل المجلس المشترك. ولم يمدد المجلس المشترك مرسوم تقسيم المناطق الشامل، وبالتالي فقد انتهى ولم يعد ساري المفعول.

أمثلة دولية

جوهانسبرج، جنوب أفريقيا

في 21 فبراير 2019، وافق مجلس مدينة جوهانسبرج على "حوافز الإسكان الشامل واللوائح والآليات 2019". [12] هذه السياسة هي الأولى من نوعها في جنوب إفريقيا وتوفر أربعة خيارات للإسكان الشامل (بما في ذلك خيارات محدودة السعر أو محدودة الحجم أو خيارات متفاوض عليها) حيث يجب أن يكون ما لا يقل عن 30٪ من وحدات السكن في التطورات الجديدة التي تضم 20 وحدة أو أكثر إسكانًا شاملاً. [31]

الاتجاه نحو التحول إلى إلزامي بدلاً من الاختياري

في حين أن تقسيم المناطق الشامل يمكن أن يكون إلزاميًا أو طوعيًا، فقد أظهرت بعض الدراسات أن النهج الإلزامي سيكون حاسمًا لنجاح برامج تقسيم المناطق الشامل من حيث توفير عدد أكبر من المساكن بأسعار معقولة. [32] فيما يلي بعض الأمثلة التي توضح التأثير الأكبر للممارسة الإلزامية على الممارسة الطوعية: [33]

البلدية أو المقاطعة تحت الممارسة التطوعية تحت الممارسة الإلزامية
كامبريدج، ماساتشوستس لا يمكن توليد أي مساكن بأسعار معقولة خلال 10 سنوات ومنذ التحول إلى برنامج إلزامي في عام 1999، تم إنتاج 135 وحدة سكنية وكان هناك 58 وحدة أخرى في مرحلة الإنتاج حتى يونيو/حزيران 2004.
ايرفين، كاليفورنيا وقد ساد حالة من الارتباك وعدم اليقين في ظل برنامج تطوعي حفز المطورين على الشروع في التحول إلى مرسوم إلزامي. وقد أدى مرسوم إلزامي جديد، بدأ تطبيقه في عام 2003، مع توقعات ومكافآت موحدة للمطورين، إلى إنشاء 3400 وحدة سكنية ميسورة التكلفة، مع التخطيط لإنشاء 750 وحدة أخرى في يونيو/حزيران 2004.
مقاطعة أورانج، كاليفورنيا تم بناء 952 وحدة خلال إحدى عشر عامًا (1983-1994). تم بناء 6,389 وحدة سكنية بأسعار معقولة خلال أربع سنوات (1979-1983)

انظر أيضا

ملحوظات

  1. ^ abcde كاسترو، جوليان (2013). "التقسيم الشامل والمجتمعات ذات الدخل المختلط". الأدلة مهمة . ربيع 2013 – عبر مكتب تطوير السياسات والبحث (PD&R) التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية.
  2. ^ Caves, RW (2004). موسوعة المدينة . روتليدج. ص 373. ISBN 9780415252256.
  3. ^ أندريس دواني وآخرون، "أمة الضواحي: صعود التوسع العمراني وانحدار الحلم الأمريكي" (2000) مطبعة نورث بوينت
  4. ^ abcd Powell, Benjamin; Stringham, Edward (2005). "اقتصاديات إعادة استصلاح المناطق الشاملة: ما مدى فعالية ضوابط الأسعار؟". Florida State University Law Review . 33 : 471– 499. تم الاسترجاع في 2023-08-07 .
  5. ^ "Gamaliel" (PDF) . مؤرشف من الأصل (PDF) في 2006-10-04 . تم الاسترجاع 2006-02-27 .
  6. ^ CAR [ رابط ميت دائم ‍ ]
  7. ^ براون، ك. (2001). توسيع نطاق الإسكان الميسور من خلال تقسيم المناطق إلى مناطق شاملة: دروس مستفادة من منطقة واشنطن الحضرية (الطبعة الأولى). مركز مؤسسة بروكينجز للسياسات الحضرية والحضرية.
  8. ^ برونيك، ن.، جولدبرج، ل.، وليفين، س. المدن الكبرى وتقسيم المناطق الشاملة (الطبعة الأولى). رجال الأعمال والمهنيون من أجل المصلحة العامة.
  9. ^ كالافيتا، نيكو؛ مالاش، آلان (2010). الإسكان الشامل من منظور دولي: الإسكان الميسور، والإدماج الاجتماعي، واستعادة قيمة الأرض . معهد لينكولن لسياسة الأراضي.
  10. ^ شوارتز، هيذر إل.، ليزا إيكولا، كريستين جيه. ليوشنر وآرون كوفنر. هل تقسيم المناطق الشامل شامل؟ دليل للممارسين. سانتا مونيكا، كاليفورنيا: مؤسسة راند، 2012. http://www.rand.org/pubs/technical_reports/TR1231.html .
  11. ^ بيري، أ. (2022، 24 مايو). المخاطر المالية المترتبة على الإسكان الميسور التكلفة بشكل دائم في بولدر [رأي ضيف]. كاميرا يومية.
  12. ^ "حوافز الإسكان الشامل واللوائح والآليات". www.joburg.org.za . تم الاسترجاع في 2019-06-24 .
  13. ^ أيام الثلج هانزمان، هيذر. أيام الثلج: عشاق التزلج، ومدن التزلج ومستقبل مطاردة الثلج. هارلكوين، 2021.
  14. ^ "Northeast Times". مؤرشف من الأصل في 2006-08-18 . تم الاسترجاع في 2006-02-27 .
  15. ^ نيويورك تايمز
  16. ^ abc Fulton, William; Shigley, Paul (2012). Guide to California Planning . Point Arena, CA: Solano Press Books. ص 221 و305 و332. ISBN 9781938166020.
  17. ^ "HOME BUILDERS ASSOCIATION OF NORTHERN CALIFORNIA v. CITY OF NAPA". landuselaw.wustl.edu . تم الاسترجاع في 2016-11-14 .
  18. ^ "رموز كاليفورنيا (civ:1954.50-1954.535)". www.leginfo.ca.gov . مؤرشف من الأصل في 2016-03-04 . تم الاسترجاع في 2016-11-15 .
  19. ^ Palmer/Sixth Street Properties, Lp v. City of Los Angeles, July 22, 2009 , تم الاسترجاع في 2016-11-15
  20. ^ "حالة تأهيل المبادرة والاستفتاء | وزير خارجية ولاية كاليفورنيا". www.sos.ca.gov . تم الاسترجاع في 2016-11-15 .
  21. ^ "الملخص النهائي - متطلبات الإسكان الشامل (تعديل الميثاق)" (PDF) . sfgov.org . مدينة ومقاطعة سان فرانسيسكو، إدارة الانتخابات. 4 مارس 2016 . تم الاسترجاع في 2016-11-14 .
  22. ^ abcd E. Kontokosta, Constantine (2015). "هل تعمل سياسات تقسيم المناطق الشاملة على توزيع الإسكان الميسور بشكل عادل؟ تحليل مكاني مقارن". مجلة الإسكان والبيئة المبنية . 30 (4): 569– 590. doi :10.1007/s10901-014-9430-5. S2CID  154139083 – عبر Springer Science+Business Media Dordrecht.
  23. ^ ab Mukhija, Vinit; Das, Ashok; Regus, Lara; Tsay, Sara Slovin (2015-03-15). "المقايضات بين المناطق الشاملة: ما الذي نعرفه وما الذي نحتاج إلى معرفته؟". Planning Practice & Research . 30 (2): 222– 235. doi :10.1080/02697459.2015.1008793. ISSN  0269-7459. S2CID  154913907.
  24. ^ "نورث بارك" (PDF) . مؤرشف من الأصل (PDF) في 2007-09-26 . تم الاسترجاع في 2006-02-27 .
  25. ^ "BPI Chicago" (PDF) . مؤرشف من الأصل (PDF) في 2006-04-20 . تم الاسترجاع في 2006-02-27 .
  26. ^ انظر الفصل 40ب من قانون ماساتشوستس
  27. ^ انظر قانون الإسكان العادل في ولاية نيوجيرسي
  28. ^ الإسكان الريفي في كاليفورنيا
  29. ^ الإسكان الريفي في كاليفورنيا
  30. ^ Palmer/Sixth Street Properties, LP v. City of Los Angeles , 175 Cal. App. 4th 1396 (2009).
  31. ^ "Cliffe Dekker Hofmeyr - سياسة الإسكان الشامل لمدينة جوهانسبرج، 2019". www.cliffedekkerhofmeyr.com . تم الاسترجاع في 2019-06-24 .
  32. ^ زيجلر، كلارك (2002). "التقسيم الشامل: الدروس المستفادة في ماساتشوستس". مراجعة سياسة الإسكان الميسور التكلفة في المجلس الوطني للإسكان .
  33. ^ برونيك، نيكولاس وآخرون. الإسكان الإدماجي الطوعي أم الإلزامي؟ الإنتاج والقدرة على التنبؤ والتنفيذ . الطبعة الأولى، رجال الأعمال والمهنيون من أجل المصلحة العامة (BPI)، 2004.

مراجع

  • رجال الأعمال والمهنيون من أجل المصلحة العامة، القضية رقم 4: الإسكان الشامل في مقاطعة مونتغومري، ماريلاند،
  • راسك، ديفيد؛ تسعة دروس للتقسيم الشامل للمناطق السكنية، المؤتمر الوطني للإسكان الشامل
  • وارنج، توم؛ "المادة 8 تحتاج إلى جرعة من الإصلاح، كما يقول هوفيل" نورث إيست تايمز ، 15 مايو/أيار 2002
  • الإسكان الشامل لمدينة شيكاغو: الحقائق والخرافات، جامعة نورث بارك
تم الاسترجاع من "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=تقسيم_المناطق_الشامل&oldid=1263285878"
Original text
Rate this translation
Your feedback will be used to help improve Google Translate