الرهن العقاري العكسي

📅 آخر تحديث: ٥ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٥ أغسطس ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 1 صور
الموسوعة الحرة

الرهن العقاري العكسي هو قرض رهن عقاري ، عادة ما يكون مضمونًا بممتلكات سكنية، والذي يمكن المقترض من الوصول إلى القيمة غير المرهونة للممتلكات. يتم الترويج للقروض عادةً لأصحاب المنازل الأكبر سنًا ولا تتطلب عادةً دفعات رهن عقاري شهرية. لا يزال المقترضون مسؤولين عن ضرائب الممتلكات أو تأمين أصحاب المنازل . تسمح الرهن العقاري العكسي لكبار السن بالوصول فورًا إلى حقوق الملكية التي بنوها في منازلهم، وتأجيل سداد القرض حتى وفاتهم أو بيعهم أو انتقالهم من المنزل. نظرًا لعدم وجود مدفوعات رهن عقاري مطلوبة على الرهن العقاري العكسي، تتم إضافة الفائدة إلى رصيد القرض كل شهر. يمكن أن يتجاوز رصيد القرض المتزايد قيمة المنزل في النهاية، خاصة في أوقات انخفاض قيم المنازل أو إذا استمر المقترض في العيش في المنزل لسنوات عديدة. ومع ذلك، لا يُطلب من المقترض (أو تركة المقترض ) عمومًا سداد أي رصيد قرض إضافي يتجاوز قيمة المنزل. [1]

لقد قدم المنظمون والأكاديميون تعليقات متباينة حول سوق الرهن العقاري العكسي. يزعم بعض خبراء الاقتصاد أن الرهن العقاري العكسي قد يفيد كبار السن من خلال تنعيم أنماط الدخل والاستهلاك لديهم بمرور الوقت. [2] [3] ومع ذلك، فإن السلطات التنظيمية، مثل مكتب حماية المستهلك المالي ، تزعم أن الرهن العقاري العكسي "منتجات معقدة ويصعب على المستهلكين فهمها"، وخاصة في ضوء "الإعلان المضلِّل" والاستشارات منخفضة الجودة و"خطر الاحتيال والاحتيالات الأخرى". [1] وعلاوة على ذلك، يزعم المكتب أن العديد من المستهلكين لا يستخدمون الرهن العقاري العكسي للأغراض الإيجابية التي تسهل الاستهلاك والتي طرحها خبراء الاقتصاد. [1] في كندا، يجب على المقترض طلب المشورة القانونية المستقلة قبل الموافقة على رهن عقاري عكسي. في الولايات المتحدة، يمكن لمقترضي الرهن العقاري العكسي، على غرار مقترضي الرهن العقاري الآخرين، أن يواجهوا الحجز إذا لم يحافظوا على منازلهم أو يواكبوا التأمين على أصحاب المنازل والضرائب العقارية. [4]

حسب البلد

أستراليا

الأهلية

تتوفر الرهن العقاري العكسي في أستراليا. بموجب قوانين الإقراض المسؤول، تم تعديل قانون حماية الائتمان الاستهلاكي الوطني في عام 2012 لدمج مستوى عالٍ من التنظيم للرهن العقاري العكسي. كما يتم تنظيم الرهن العقاري العكسي من قبل لجنة الأوراق المالية والاستثمارات الأسترالية (ASIC) التي تتطلب الامتثال والإفصاح العالي من المقرضين والمستشارين لجميع المقترضين. [5]

يجب على المقترضين طلب المشورة الائتمانية من متخصص معتمد في الرهن العقاري العكسي قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري عكسي. يجب على أي شخص يرغب في المشاركة في أنشطة الائتمان (بما في ذلك المقرضين والمؤجرين والوسطاء) أن يكون مرخصًا من ASIC أو أن يكون ممثلًا لشخص مرخص (أي أنه يجب أن يكون لديه ترخيص خاص به أو أن يكون تحت مظلة مرخص آخر كممثل ائتماني أو موظف معتمد) (ASIC) [6]

تختلف متطلبات الأهلية باختلاف المقرض. للتأهل للحصول على قرض عكسي في أستراليا،

  • يجب أن يكون المقترض أكبر من سن معين، عادة 60 عامًا [7] أو 65 عامًا؛ [8] إذا كان الرهن العقاري يحتوي على أكثر من مقترض، فيجب أن يستوفي المقترض الأصغر سنًا شرط السن [7]
  • يجب أن يمتلك المقترض العقار، أو يجب أن يكون رصيد الرهن العقاري الحالي منخفضًا بما يكفي لتسديده من خلال عائدات الرهن العقاري العكسي، وبالتالي يصبح الرهن العقاري العكسي هو الدين الوحيد الذي يظل مضمونًا بالعقار. [7]

حجم القرض والتكلفة

يمكن أن تصل قيمة الرهن العقاري العكسي في أستراليا إلى 50% [7] من قيمة العقار. يتم تحديد المبلغ الدقيق للأموال المتاحة (حجم القرض) من خلال عدة عوامل:

  • عمر المقترض، مع توفر مبلغ أكبر في سن أكبر [7]
  • أسعار الفائدة الحالية
  • قيمة العقار [7]
  • موقع العقار [7]
  • الحد الأدنى والأقصى للبرنامج؛ على سبيل المثال، قد يقتصر القرض على حد أدنى يبلغ 10000 دولار [7] وحد أقصى يتراوح بين 250000 دولار و1000000 دولار اعتمادًا على المقرض.

تعتمد تكلفة الحصول على قرض عكسي على برنامج القرض العكسي الذي يقترضه المقترض. غالبًا ما يتم دمج هذه التكاليف في القرض نفسه وبالتالي تتضاعف مع رأس المال. [7] تشمل التكاليف النموذجية للقرض العكسي ما يلي:

  • رسوم التقديم (رسوم التأسيس) = بين 0 دولار [9] و950 دولارًا [10]
  • رسوم الدمغة، ورسوم تسجيل الرهن العقاري، وغيرها من الرسوم الحكومية [10] = تختلف حسب الموقع

يختلف سعر الفائدة على الرهن العقاري العكسي. تستخدم بعض البرامج قروضًا بمعدل فائدة ثابت ، [7] بينما تقدم برامج أخرى قروضًا بمعدل فائدة متغير. [10] منذ تحديث قانون حماية الائتمان الاستهلاكي الوطني في سبتمبر 2012، لم يعد يُسمح لقروض الرهن العقاري العكسي الجديدة بالحصول على أسعار فائدة ثابتة.

بالإضافة إلى ذلك، قد تكون هناك تكاليف أثناء عمر الرهن العقاري العكسي. قد يتم تطبيق رسوم خدمة شهرية على رصيد القرض (على سبيل المثال، 12 دولارًا شهريًا [8] )، والتي تتراكم مع رأس المال. [7] أفضل المنتجات ليس لها رسوم شهرية.

العائدات من الرهن العقاري العكسي

يمكن توزيع الأموال من الرهن العقاري العكسي بعدة طرق مختلفة: [7]

الضرائب والتأمين

يظل المقترض مسؤولاً بالكامل عن العقار. ويشمل ذلك الصيانة المادية. [7] بالإضافة إلى ذلك، تتطلب بعض البرامج إعادة تقييم دورية لقيمة العقار. [7] [11]

لا ينبغي أن يؤثر الدخل من الرهن العقاري العكسي الذي تم إنشاؤه كمعاش أو كخط ائتمان على استحقاقات دعم الدخل الحكومي . [7] [12] ومع ذلك، يمكن اعتبار الدخل من الرهن العقاري العكسي الذي تم إنشاؤه كمبلغ مقطوع استثمارًا ماليًا وبالتالي يتم اعتباره بموجب اختبار الدخل؛ تتضمن هذه الفئة جميع المبالغ التي تزيد عن 40000 دولار والمبالغ التي تقل عن 40000 دولار والتي لم يتم إنفاقها في غضون 90 يومًا. [12]

عندما يحين موعد القرض

يجب سداد معظم الرهن العقاري العكسي (بما في ذلك جميع الفوائد والرسوم غير المدفوعة) عند مغادرة المنزل بشكل دائم. ويشمل ذلك عند بيع المنزل أو وفاته. ومع ذلك، فإن معظم الرهن العقاري العكسي عبارة عن قروض للمالكين فقط بحيث لا يُسمح للمقترض بتأجير العقار لمستأجر طويل الأجل والانتقال. يجب على المقترض التحقق من ذلك إذا كان يعتقد أنه يريد تأجير عقاره والانتقال إلى مكان آخر.

هناك اعتقاد خاطئ شائع مفاده أنه عندما يموت المقترض أو يترك المنزل (على سبيل المثال، يذهب إلى مرفق رعاية المسنين أو ينتقل إلى مكان آخر) يجب بيع المنزل. وهذا ليس هو الحال؛ يجب سداد القرض. وبالتالي، قد يقرر المستفيدون من التركة سداد الرهن العقاري العكسي من مصادر أخرى، أو بيع أصول أخرى، أو حتى إعادة التمويل إلى رهن عقاري عادي أو، إذا كانوا مؤهلين، رهن عقاري عكسي آخر.

قد يؤدي السداد المسبق للقرض - عندما يسدد المقترض القرض قبل انتهاء مدته - إلى فرض عقوبات، اعتمادًا على القرض. [7] [10] يمكن أيضًا فرض رسوم إضافية في حالة إعادة السحب. [10] بموجب قانون الائتمان الوطني، فإن العقوبات المفروضة على السداد المبكر غير قانونية على القروض الجديدة منذ سبتمبر 2012؛ ومع ذلك، يجوز للبنك فرض رسوم إدارية معقولة لإعداد سداد الرهن العقاري.

يجب أن يكون لدى جميع الرهن العقاري العكسي الذي تم تحريره منذ سبتمبر 2012 "ضمان عدم وجود حقوق ملكية سلبية". وهذا يعني أنه إذا تجاوز رصيد القرض عائدات بيع العقار، فلن يتم تقديم أي مطالبة بهذا الفائض ضد التركة أو المستفيدين الآخرين من المقترض. [7] [11]

في 18 سبتمبر 2012، قدمت الحكومة "حماية حقوق الملكية السلبية" القانونية على جميع عقود الرهن العقاري العكسي الجديدة. وهذا يعني أن المقترض لا يمكن أن ينتهي به الأمر إلى أن يكون مدينًا للمقرض بمبلغ أكبر من قيمة منزله (القيمة السوقية أو حقوق الملكية). في الرهن العقاري العكسي الذي بدأ قبل 18 سبتمبر 2012، يحدد العقد ما إذا كان المقترض محميًا عندما ينتهي به الأمر إلى أن يصبح رصيد القرض أكبر من قيمة العقار. [13]

عندما ينتهي عقد الرهن العكسي ويتم بيع منزل المقترض، سيحصل المُقرض على عائدات البيع ولا يمكن تحميل المقترض المسؤولية عن أي دين يتجاوز هذا المبلغ (إلا في ظروف معينة، مثل الاحتيال أو التزوير). عندما يتم بيع العقار بأكثر من المبلغ المستحق للمقرض، سيحصل المقترض أو تركته على الأموال الإضافية.

كندا

وفقًا للإيداعات التي قدمها مكتب مراقب المؤسسات المالية (OSFI) في أكتوبر 2018، وهي وكالة فيدرالية مستقلة تقدم تقاريرها إلى وزير المالية في ذلك الشهر، ارتفعت ديون الرهن العقاري العكسي المستحقة على الكنديين إلى 3.42 مليار دولار كندي، محققة رقمًا قياسيًا جديدًا لكل من الزيادات الشهرية والسنوية. كتب دانييل وونغ في Better Dwelling أن القفزة تمثل زيادة بنسبة 11.57٪ عن سبتمبر، وهي ثاني أكبر زيادة منذ عام 2010، أي أكثر بنسبة 844٪ من متوسط ​​معدل النمو الشهري. الزيادة السنوية البالغة 57.46٪ أكبر بنسبة 274٪ من متوسط ​​معدل النمو السنوي. [14]

تتوفر القروض العقارية العكسية في كندا من خلال ثلاث مؤسسات مالية - Home Equity Bank وEquitable Bank وBloom Financial. لا يتم تأمين أي قروض عقارية عكسية صادرة في كندا من قبل الحكومة بسبب طبيعة المنتج. [15]

قد تتجاوز تكلفة الحصول على قرض عكسي من مقرض من القطاع الخاص تكاليف أنواع أخرى من قروض الرهن العقاري أو تحويل الأسهم. تعتمد التكاليف الدقيقة على برنامج الرهن العقاري العكسي الذي يكتسبه المقترض وتختلف من مقرض إلى آخر. اعتمادًا على البرنامج، قد تكون هناك تكاليف أخرى. [16]

لا تزال الأموال المستلمة في رهن عكسي تعتبر قرضًا وبالتالي لا تخضع للضريبة. وبالتالي فهي لا تؤثر على المزايا الحكومية من تأمين الشيخوخة (OAS) أو مكمل الدخل المضمون (GIS) . [17]

يصبح الرهن العقاري العكسي مستحق السداد ــ القرض بالإضافة إلى الفائدة ــ عندما يموت المقترض، أو يبيع العقار، أو ينتقل من المنزل. واعتمادًا على البرنامج، قد يكون الرهن العقاري العكسي قابلاً للتحويل إلى عقار مختلف إذا انتقل المالك. وقد يؤدي السداد المسبق للقرض ــ عندما يسدد المقترض القرض قبل حلول أجله ــ إلى فرض عقوبات، اعتمادًا على البرنامج. [16]

الولايات المتحدة

تم التوقيع على قرض تحويل حقوق الملكية في المنزل المؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، أو HECM، ليصبح قانونًا في 5 فبراير 1988، من قبل الرئيس رونالد ريجان كجزء من قانون الإسكان والتنمية المجتمعية لعام 1987. [ 18] تم منح أول قرض HECM إلى مارغوري ماسون من فيرواي ، كانساس ، في عام 1989 من قبل جيمس ب. نتر وشركاه . [19]

في الولايات المتحدة، يعتبر الرهن العقاري العكسي (HECM) المؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA )، قرضًا غير قابل للرجوع. وبعبارات بسيطة، لا يتحمل المقترضون مسؤولية سداد أي رصيد قرض يتجاوز عائدات المبيعات الصافية لمنزلهم. على سبيل المثال، إذا ترك المقترض الأخير المنزل وكان رصيد القرض على الرهن العقاري العكسي المؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) 125000 دولار، وبيع المنزل مقابل 100000 دولار، فلن يكون المقترض ولا ورثته مسؤولين عن مبلغ 25000 دولار على قرض الرهن العقاري العكسي الذي تجاوز قيمة منزلهم. سيتم دفع مبلغ 25000 دولار الإضافي من تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) الذي تم شراؤه عند نشأة قرض HECM. لا يمكن أن يتحول الرهن العقاري العكسي إلى عكسي. تبلغ تكلفة تأمين الرهن العقاري من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) رسومًا لمرة واحدة بنسبة 2٪ من القيمة التقديرية للمنزل، ورسومًا سنوية بنسبة 0.5٪ من رصيد القرض المستحق. [20]

وفقًا لمقال نُشر عام 2015 في مجلة الاقتصاد الحضري ، تخلف حوالي 12% من مقترضي الرهن العقاري العكسي HECM في الولايات المتحدة عن سداد "ضرائب ممتلكاتهم أو تأمين أصحاب المنازل" - وهو "معدل تخلف مرتفع نسبيًا". [21] ومع ذلك، تم استخلاص البيانات من المشاركين خلال الفترة 2006-2011 وقارنتهم بأصحاب المنازل الذين لديهم رهون عقارية مسبقة وليس أصحاب المنازل الذين ليس لديهم رهن عقاري. تسبب هذا البحث في إصلاح الرهن العقاري العكسي في عام 2013: لم يتمكن أصحاب المنازل من سحب سوى 60% من عائداتهم المتاحة في السنة الأولى. لا يتمتع السكان المتقاعدون عادةً بنفس مستوى الدخل الذي يسمح لهم بتحمل الزيادات في الضرائب والتأمين مثل الأفراد الذين لديهم رهن عقاري تقليدي. في الولايات المتحدة، يمكن لمقترضي الرهن العقاري العكسي وكذلك أي مالك منزل مواجهة الحجز العقاري إذا لم يحافظوا على منازلهم أو يواكبوا التأمين على أصحاب المنازل وضرائب الممتلكات . [4] يحث مكتب التحقيقات الفيدرالي والمفتش العام ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية المستهلكين الأمريكيين، وخاصة كبار السن، على توخي الحذر عند التفكير في الرهن العقاري العكسي لتجنب عمليات الاحتيال . [22] تحذر وزارة الإسكان والتنمية الحضرية المستهلكين على وجه التحديد من "الحذر من المحتالين الذين يتقاضون آلاف الدولارات مقابل معلومات مجانية من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية". [23]

في دراسة أجريت عام 2018، كان لدى مقترضي الرهن العقاري العكسي رضا مالي وإسكاني أعلى بكثير مقارنة بغير المقترضين. [24] تلقت الرهن العقاري العكسي شكاوى أقل من أي منتج رهن عقاري آخر. من بين إجمالي 32000 شكوى من المستهلكين تلقاها مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) في عام 2021، كان ما يقرب من 300 شكوى فقط من تلك الشكاوى - أقل من 1٪ - تتعلق بقروض الرهن العقاري العكسي. [25]

الأهلية

للتأهل للحصول على رهن عقاري عكسي HECM في الولايات المتحدة، يجب أن يكون المقترضون عمومًا في سن 62 عامًا على الأقل ويجب أن يكون المنزل هو محل إقامتهم الأساسي (لا تتأهل المنازل الثانية والعقارات الاستثمارية). [26]

في 25 أبريل 2014، قامت إدارة الإسكان الفيدرالية بمراجعة متطلبات أهلية العمر لبرنامج HECM لتوسيع نطاق بعض الحماية لتشمل الأزواج الذين تقل أعمارهم عن 62 عامًا. بموجب المبادئ التوجيهية القديمة، لا يمكن كتابة الرهن العقاري العكسي إلا للزوج الذي يبلغ من العمر 62 عامًا أو أكثر. إذا توفي الزوج الأكبر سنًا، يصبح رصيد الرهن العقاري العكسي مستحقًا وقابلًا للدفع إذا تم استبعاد الزوج الأصغر سنًا الناجي من قرض HECM. إذا كان هذا الزوج الأصغر سنًا غير قادر على سداد أو إعادة تمويل رصيد الرهن العقاري العكسي، فإنه يضطر إما إلى بيع المنزل أو خسارته بسبب الحجز. غالبًا ما تسبب هذا في صعوبات كبيرة لأزواج رهني HECM المتوفين، لذلك قامت إدارة الإسكان الفيدرالية بمراجعة متطلبات الأهلية في خطاب المرتهن 2014-07. [27] بموجب المبادئ التوجيهية الجديدة، يحتفظ الأزواج الذين تقل أعمارهم عن 62 عامًا وقت التأسيس بالحماية التي يوفرها برنامج HECM إذا توفي الزوج الأكبر سنًا الذي حصل على الرهن العقاري. وهذا يعني أن الزوج الناجي يمكنه البقاء على قيد الحياة في المنزل دون الحاجة إلى سداد رصيد الرهن العقاري العكسي طالما أنه يواصل دفع ضرائب الملكية وتأمين المنزل ويحافظ على المنزل بمستوى معقول.

لكي يكون الرهن العقاري العكسي خيارًا ماليًا قابلاً للتطبيق، يجب أن تكون أرصدة الرهن العقاري الحالية منخفضة بما يكفي لسدادها من عائدات الرهن العقاري العكسي. [28] ومع ذلك، يتمتع المقترضون بخيار سداد رصيد الرهن العقاري الحالي للتأهل للحصول على رهن عقاري عكسي HECM.

يتبع الرهن العقاري العكسي HECM متطلبات أهلية FHA القياسية لنوع العقار، مما يعني أن معظم المساكن المكونة من 1 إلى 4 أسر، والشقق السكنية المعتمدة من FHA، و PUDs مؤهلة. [29] كما تتأهل المنازل المصنعة طالما أنها تلبي معايير FHA.

قبل البدء في عملية القرض للحصول على قرض عكسي معتمد من FHA/HUD، يجب على المتقدمين أخذ دورة إرشادية معتمدة. [30] يجب أن يساعد المستشار المعتمد في شرح كيفية عمل الرهن العكسي، والعواقب المالية والضريبية المترتبة على الحصول على قرض عكسي، وخيارات الدفع، والتكاليف المرتبطة بالقرض العكسي. [31] تهدف الاستشارة إلى حماية المقترضين، على الرغم من انتقاد جودة الاستشارة من قبل مجموعات مثل مكتب حماية المستهلك المالي. [1]

في استطلاع أجري عام 2010 بين كبار السن الأميركيين، ذكر 48% من المشاركين الصعوبات المالية باعتبارها السبب الرئيسي للحصول على قرض عكسي، وذكر 81% رغبتهم في البقاء في منازلهم الحالية حتى الموت. [32]

مبلغ العائدات المتاحة

يُطلق على إجمالي المبلغ الذي يمكن للمقترض الحصول عليه من رهن عقاري عكسي HECM حد رأس المال (PL)، والذي يتم حسابه بناءً على الحد الأقصى لمبلغ المطالبة (MCA)، وعمر أصغر مقترض، ومعدل الفائدة المتوقع (EIR)، وجدول لعوامل PL التي نشرتها HUD. وعلى غرار نسبة القرض إلى القيمة (LTV) في عالم الرهن العقاري الآجل، فإن حد رأس المال هو في الأساس النسبة المئوية لقيمة المنزل التي يمكن إقراضها بموجب إرشادات FHA HECM. تتراوح معظم PLs عادةً بين 50% إلى 60% من MCA، ولكنها قد تكون أعلى أو أقل في بعض الأحيان. يقدم الجدول أدناه أمثلة على حدود رأس المال لمختلف الأعمار ومعدلات الفائدة المتوقعة وقيمة عقارية تبلغ 250.000 دولار. [33]

خيارات توزيع العائدات

يمكن توزيع الأموال من الرهن العقاري العكسي بأربع طرق، بناءً على الاحتياجات والأهداف المالية للمقترض: [30] [34]

  • مبلغ مقطوع نقدا عند التسوية
  • الدفع الشهري (سلفة القرض) لعدد محدد من السنوات (مدة) أو مدى الحياة (مدة السداد)
  • خط الائتمان (مشابه لخط ائتمان حقوق الملكية في المنزل )
  • بعض التركيبات من المذكور أعلاه

يقدم معدل HECM القابل للتعديل جميع خيارات الدفع المذكورة أعلاه، ولكن معدل HECM الثابت يقدم مبلغًا مقطوعًا فقط.

يحقق خيار خط الائتمان نموًا، مما يعني أن كل ما هو متاح وغير مستخدم في خط الائتمان سوف ينمو تلقائيًا بمعدل تراكمي. وهذا يعني أن المقترضين الذين يختارون خط ائتمان HECM يمكنهم الحصول على المزيد من النقد بمرور الوقت مقارنة بما كانوا مؤهلين له في البداية عند المنشأ.

يتم تحديد معدل نمو خط الائتمان عن طريق إضافة 1.25% إلى سعر الفائدة الأولي (IIR)، مما يعني أن خط الائتمان سوف ينمو بشكل أسرع إذا ارتفع سعر الفائدة على القرض.

في 3 سبتمبر 2013، نفذت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية خطاب الرهن العقاري 2013-27، والذي أدخل تغييرات كبيرة على مبلغ العائدات التي يمكن توزيعها خلال السنة الأولى من القرض. [35] نظرًا لأن العديد من المقترضين كانوا يأخذون مبالغ مقطوعة كاملة (غالبًا بتشجيع من المقرضين) عند الإغلاق ويحرقون الأموال بسرعة، سعت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية إلى حماية المقترضين وقابلية برنامج HECM للاستمرار من خلال الحد من مبلغ العائدات التي يمكن الوصول إليها خلال أول 12 شهرًا من القرض.

إذا كان إجمالي الالتزامات الإلزامية (التي تشمل أرصدة الرهن العقاري الحالية، وجميع تكاليف الإغلاق، والديون الفيدرالية المتأخرة، وتكاليف معاملات الشراء) التي يتعين سدادها من خلال الرهن العقاري العكسي أقل من 60% من الحد الأقصى لرأس المال، فيمكن للمقترض سحب عائدات إضافية تصل إلى 60% من الحد الأقصى لرأس المال في أول 12 شهرًا. ويمكن الوصول إلى أي عائدات متاحة متبقية بعد 12 شهرًا.

إذا تجاوز إجمالي الالتزامات الإلزامية 60% من الحد الأصلي، فيمكن للمقترض سحب 10% إضافية من الحد الأصلي إذا كان متاحًا.

HECM للشراء

لقد منح قانون الإسكان والتعافي الاقتصادي لعام 2008 رعاة الرهن العقاري العكسي الفرصة لشراء مسكن رئيسي جديد بعائدات قرض الرهن العقاري العكسي - وهو ما يسمى ببرنامج الرهن العقاري العكسي للشراء [36] ، والذي دخل حيز التنفيذ في يناير 2009. وينطبق برنامج الرهن العقاري العكسي للشراء إذا كان "المقترض قادرًا على سداد الفرق بين الرهن العقاري العكسي وسعر البيع وتكاليف الإغلاق للممتلكات. [30] وقد تم تصميم البرنامج للسماح لكبار السن بشراء مسكن رئيسي جديد والحصول على رهن عقاري عكسي في معاملة واحدة من خلال القضاء على الحاجة إلى إغلاق ثانٍ. وكانت تكساس هي آخر ولاية تسمح بالرهن العقاري العكسي للشراء. [37] [38]

الضرائب والتأمين

على عكس الرهن العقاري المباشر التقليدي، لا توجد حسابات ضمان في عالم الرهن العقاري العكسي. يدفع مالك المنزل ضرائب الملكية وتأمين أصحاب المنازل من تلقاء نفسه، وهو شرط من متطلبات برنامج HECM (إلى جانب دفع رسوم الملكية الأخرى مثل رسوم اتحاد أصحاب المنازل). [39]

متوسط ​​العمر المتوقع المخصص (LESA)

إذا فشل مقدم طلب الرهن العقاري العكسي في تلبية معايير الائتمان المرضية أو الدخل المتبقي المطلوبة بموجب إرشادات التقييم المالي الجديدة التي نفذتها إدارة الإسكان الفيدرالية في 2 مارس 2015، فقد يطلب المقرض مبلغًا يسمى "مخصص العمر المتوقع"، أو LESA. يخصص مبلغ LESA جزءًا من مبلغ استحقاق الرهن العقاري العكسي لسداد ضرائب الملكية والتأمين على مدى العمر المتوقع المتبقي للمقترض. نفذت إدارة الإسكان الفيدرالية مبلغ LESA للحد من حالات التخلف عن السداد بناءً على عدم سداد ضرائب الملكية والتأمين.

خضوع عائدات الرهن العقاري العكسي للضريبة

تنصح إرشادات جمعية المحامين الأمريكية [40] عمومًا،

  • لا تعتبر مصلحة الضرائب الداخلية سلف القروض بمثابة دخل.
  • قد تكون السلف السنوية خاضعة للضريبة جزئيًا.
  • لا يمكن خصم الفائدة المستحقة إلا بعد سدادها فعليًا، أي في نهاية القرض.
  • يعتبر قسط التأمين على الرهن العقاري قابلاً للخصم في النموذج الطويل 1040.
  • الأموال المستخدمة من الرهن العقاري العكسي ليست خاضعة للضريبة. [41]

تعتبر الأموال المستلمة من الرهن العقاري العكسي بمثابة سلفة قرض. وبالتالي فهي غير خاضعة للضريبة ولا تؤثر بشكل مباشر على مزايا الضمان الاجتماعي أو الرعاية الطبية . ومع ذلك، يوضح دليل نقابة المحامين الأمريكية [40] للرهن العقاري العكسي أنه إذا تلقى المقترضون Medicaid أو SSI أو مزايا عامة أخرى، فسيتم احتساب السلف القرضية على أنها "أصول سائلة" إذا تم الاحتفاظ بالمال في حساب (توفير أو جاري، إلخ) بعد نهاية الشهر التقويمي الذي تم استلامه فيه؛ يمكن للمقترض أن يفقد أهليته لمثل هذه البرامج العامة إذا كان إجمالي الأصول السائلة (النقد، بشكل عام) أكبر من تلك التي تسمح بها هذه البرامج. [42]

عندما يحين موعد القرض

لا يستحق سداد الرهن العقاري العكسي HECM إلا بعد وفاة آخر مقترض (أو الزوج غير المقترض) أو بيع المنزل أو فشله في العيش في المنزل لفترة أطول من 12 شهرًا. [43] قد يصبح القرض مستحقًا أيضًا إذا فشل المقترض في دفع ضرائب الملكية أو تأمين أصحاب المنازل أو ترك حالة المنزل تتدهور بشكل كبير أو نقل ملكية العقار إلى شخص غير مقترض (باستثناء الصناديق الاستئمانية التي تلبي متطلبات HUD). [44]

حجم القروض

تمثل قروض تحويل حقوق الملكية في المسكن 90% من جميع قروض الرهن العقاري العكسي التي نشأت في الولايات المتحدة. اعتبارًا من مايو 2010، كان هناك 493.815 قرضًا نشطًا من قروض HECM. [45] اعتبارًا من عام 2006، تم تحديد عدد قروض HECM التي يُسمح لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية بتأمينها بموجب قانون الرهن العقاري العكسي عند 275.000. [46] ومع ذلك، من خلال قوانين التخصيصات السنوية، مدد الكونجرس مؤقتًا سلطة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية لتأمين قروض HECM على الرغم من الحدود القانونية. [47]

كان نمو البرنامج في السنوات الأخيرة سريعًا جدًا. ففي السنة المالية 2001، تم إصدار 7781 قرضًا من قروض HECM. وبحلول السنة المالية المنتهية في سبتمبر 2008، تجاوز الحجم السنوي لقروض HECM 112000 قرضًا، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 1300% في ست سنوات. وفي السنة المالية المنتهية في سبتمبر 2011، انكمش حجم القروض في أعقاب الأزمة المالية، لكنه ظل عند أكثر من 73000 قرض تم إصدارها وتأمينها من خلال برنامج HECM. [48]

منذ إنشاء برنامج HECM، توقع المحللون أن ينمو حجم القروض بشكل أكبر مع تقدم سكان الولايات المتحدة في السن. في عام 2000، قدر مكتب الإحصاء أن 34 مليونًا من سكان البلاد البالغ عددهم 270 مليونًا كانوا في سن الخامسة والستين أو أكبر، [49] بينما توقع ارتفاع الإجماليين إلى 62 و 337 مليونًا على التوالي في عام 2025. [50] بالإضافة إلى ذلك، يقدر مركز أبحاث التقاعد في بوسطن كوليدج أن أكثر من نصف المتقاعدين "قد لا يتمكنون من الحفاظ على مستواهم المعيشي في التقاعد". [51] يمكن تفسير معدلات التبني المنخفضة جزئيًا بالجوانب غير الوظيفية لسوق الرهن العقاري العكسي، بما في ذلك هوامش الربح المرتفعة، وتعقيد المنتج، وعدم ثقة المستهلك في مقرضي الرهن العقاري العكسي، والافتقار إلى شفافية التسعير. [52]

هونج كونج

تقدم شركة هونج كونج للرهن العقاري (HKMC)، وهي كيان ترعاه الحكومة يشبه كيان فاني ماي وفريدي ماك في الولايات المتحدة، خدمة تعزيز الائتمان للبنوك التجارية التي تنشئ الرهن العقاري العكسي. بالإضافة إلى توفير السيولة للبنوك عن طريق التوريق ، يمكن لشركة هونج كونج للرهن العقاري تقديم ضمان لرأس مال الرهن العقاري العكسي حتى نسبة معينة من قيمة القرض. اعتبارًا من عام 2016، أصبح الرهن العقاري العكسي متاحًا لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 55 عامًا أو أكثر من 10 بنوك مختلفة. [53] يمكن للمتقدمين أيضًا زيادة قيمة القرض من خلال رهن وثائق التأمين على الحياة الخاصة بهم للبنك. من حيث استخدام العائد، يُسمح للمتقدمين بإجراء سحب لمرة واحدة لدفع تكاليف صيانة الممتلكات والتكاليف الطبية والقانونية، بالإضافة إلى الدفعة الشهرية. [53]

تايوان

تم إطلاق برنامج تجريبي للرهن العقاري العكسي في عام 2013 من قبل لجنة الرقابة المالية بوزارة الداخلية . وكان بنك تايوان التعاوني أول بنك يقدم مثل هذا المنتج. اعتبارًا من يونيو 2017، أصبحت الرهن العقاري العكسي متاحة من إجمالي 10 مؤسسات مالية. ومع ذلك، فإن الوصمة الاجتماعية المرتبطة بعدم الحفاظ على العقارات للميراث منعت الرهن العقاري العكسي من التبني على نطاق واسع. [54]

نقد

لقد تعرضت الرهن العقاري العكسي لانتقادات شديدة بسبب العديد من العيوب الرئيسية:

  • إن التكاليف الأولية المرتفعة المحتملة تجعل الرهن العقاري العكسي مكلفًا. في الولايات المتحدة، سيكلف الدخول في رهن عقاري عكسي نفس تكلفة الرهن العقاري التقليدي من إدارة الإسكان الفيدرالية، اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة . [55]
  • قد يكون سعر الفائدة على الرهن العقاري العكسي أعلى من سعر الفائدة على "الرهن العقاري المباشر" التقليدي . [56]
  • تتراكم الفائدة على مدار عمر الرهن العقاري العكسي، مما يعني أن "الرهن العقاري يمكن أن يتضخم بسرعة". [16] نظرًا لعدم قيام المقترض بدفع أقساط شهرية على الرهن العقاري العكسي، فإن الفائدة المتراكمة تُعامل على أنها سلفة قرض. في كل شهر، لا يتم احتساب الفائدة على المبلغ الأصلي الذي تلقاه المقترض فحسب، بل وأيضًا على الفائدة التي تم تقييمها مسبقًا على القرض. وبسبب هذه الفائدة المركبة ، مع نمو طول الرهن العقاري العكسي، يصبح من المرجح أن يستنفد حقوق الملكية بالكامل في العقار. [16] ومع ذلك، مع الرهن العقاري العكسي HECM المؤمن عليه من قبل FHA والذي تم الحصول عليه في الولايات المتحدة أو أي رهن عقاري عكسي تم الحصول عليه في كندا، لا يمكن للمقترض أبدًا أن يدين بأكثر من قيمة العقار ولا يمكنه نقل أي دين من الرهن العقاري العكسي إلى أي ورثة. العلاج الوحيد الذي يملكه المقرض هو الضمان، وليس الأصول في التركة، إذا كان ذلك ممكنًا.
  • قد تكون الرهن العقاري العكسي مربكة؛ يحصل عليها الكثيرون دون فهم كامل للشروط والأحكام، [56] ويشير تقرير أمريكي صدر عام 2012 إلى أن بعض المقرضين سعوا إلى الاستفادة من هذا التعقيد لتقديم عقود تضر بمالكي المنازل. [57] فشلت غالبية المستجيبين لاستطلاع أجري عام 2000 لكبار السن الأمريكيين في فهم الشروط المالية للرهن العقاري العكسي جيدًا عند تأمين الرهن العقاري العكسي الخاص بهم. [32] "في الماضي، أثارت التحقيقات الحكومية وجماعات الدفاع عن المستهلك مخاوف كبيرة بشأن حماية المستهلك بشأن الممارسات التجارية لمقرضي الرهن العقاري العكسي والشركات الأخرى في صناعة الرهن العقاري العكسي" [58] ولكن في استطلاع أجرته AARP عام 2006 للمقترضين، قال ثلاثة وتسعون بالمائة إن الرهن العقاري العكسي كان له تأثير إيجابي في الغالب على حياتهم، مقارنة بثلاثة بالمائة قالوا إن التأثير كان سلبيًا في الغالب. أفاد حوالي ثلاثة وتسعين بالمائة من المقترضين أنهم راضون عن تجاربهم مع المقرضين، وأفاد خمسة وتسعون بالمائة أنهم راضون عن المستشارين الذين طُلب منهم رؤيتهم. [59] [60]

انظر أيضا

مراجع

  1. ^ abcd "Reverse Mortgages: Report to Congress" (PDF) . Consumer Financial Protection Bureau . Retrieved 1 January 2014 .
  2. ^ شان، هوي (2011). "عكس الاتجاه: التوسع الأخير في سوق الرهن العقاري العكسي" (PDF) . اقتصاديات العقارات . 39 (4): 743-768. doi :10.1111/j.1540-6229.2011.00310.x. S2CID  53593015.
  3. ^ تشين، ي. فتح حقوق الملكية في المسكن لكبار السن (المحرر مع ك. شولين). كامبريدج، ماساتشوستس: بالينجر، 1980.
  4. ^ ab Schwartz, Shelly (28 مايو 2015). "هل سيكون الرهن العقاري العكسي صديقك أم عدوك؟". CNBC . تم الاسترجاع في 24 ديسمبر 2018 .
  5. ^ "الرهن العقاري العكسي". موقع ASIC Money Smart . تم الاسترجاع في 28 سبتمبر 2016 .
  6. ^ "تنظيم الائتمان الاستهلاكي". موقع ASIC Money Smart . تم الاسترجاع في 28 سبتمبر 2016 .
  7. ^ abcdefghijklmnopq "Reverse Mortgages". المركز الوطني للمعلومات حول استثمارات التقاعد (NICRI) . تم الاسترجاع في 12 سبتمبر 2012 .
  8. ^ "كيف يعمل الرهن العقاري العكسي؟". Equity Keep .
  9. ^ "Reverse Mortgage | Retirement Loans | Macquarie". www.macquarie.com . تم الاسترجاع في 2016-10-06 .
  10. ^ abcde "الأسعار والرسوم". بنك الكومنولث الأسترالي . تم الاسترجاع في 13 سبتمبر 2012 .
  11. ^ "الميزات". بنك الكومنولث الأسترالي . تم الاسترجاع في 13 سبتمبر 2012 .
  12. ^ ab "التأثيرات على معاشك التقاعدي". المركز الوطني للمعلومات حول استثمارات التقاعد (NICRI) . تم الاسترجاع في 12 سبتمبر 2012 .
  13. ^ "Reverse Mortgages". موقع ASIC Money Smart . تم الاسترجاع في 28 سبتمبر 2016 .
  14. ^ Wong = Better Dwelling Canada's, Daniel (26 ديسمبر 2018). "ديون الرهن العقاري العكسي الكندية تسجل واحدة من أكبر القفزات على الإطلاق". Better Dwelling . تم الاسترجاع في 2 يناير 2019 .
  15. ^ "فهم الرهن العقاري العكسي". وكالة المستهلك المالي في كندا . حكومة كندا. 2015-07-28 . تم الاسترجاع في 20 ديسمبر 2015 .
  16. ^ abcd Heinzl, John (31 October 2010). "The reverse mortgage quandary". The Globe and Mail . تم الاسترجاع في 12 سبتمبر 2012 .
  17. ^ "Reverse mortgages". Canada.ca . Government of Canada. 17 June 2016 . Retrieved 10 February 2024 .
  18. ^ "نص مشروع القانون رقم 825 (المئة): قانون الإسكان والتنمية المجتمعية لعام 1987 (نسخة مشروع القانون التي أقرها الكونجرس/المسجل) - GovTrack.us". GovTrack.us . تم الاسترجاع في 2015-12-22 .
  19. ^ "- الرهن العقاري العكسي: تلميع وليس تشويه السنوات الذهبية". www.gpo.gov . تم الاسترجاع في 2015-12-23 .
  20. ^ "كيف يعمل برنامج HECM | HUD.gov / وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD)". www.hud.gov .
  21. ^ مولتون، ستيفاني؛ هاورين، دونالد ر؛ شيب، وي (نوفمبر 2015). "تحليل مخاطر التخلف عن السداد في برنامج الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية إلى أسهم في المسكن (HECM)". مجلة الاقتصاد الحضري . 90 : 17-34. doi :10.1016/j.jue.2015.08.002.
  22. ^ "عمليات الاحتيال في الرهن العقاري العكسي". مكتب التحقيقات الفيدرالي (عمليات الاحتيال والسلامة/عمليات الاحتيال والجرائم الشائعة) .
  23. ^ "قروض تحويل حقوق الملكية في المنزل لكبار السن". HUD.gov .
  24. ^ https://academic.oup.com/psychsocgerontology/article/75/4/869/5076324?login=false [ عنوان URL العاري ]
  25. ^ "تقرير استجابة المستهلك لمكتب حماية المستهلك المالي يوضح انخفاض حالات شكاوى الرهن العقاري العكسي".
  26. ^ 12 USC § 1715z-20(b)(1); 24 CFR § 206.33.
  27. ^ "رسالة المرتهن 2014-07" (PDF) .
  28. ^ 12 USC § 1715z-20(b)(4)
  29. ^ 12 USC 1715z-20(d)(3).
  30. ^ abc "برنامج تحويل الرهن العقاري إلى حقوق ملكية في المسكن التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية". وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة . 14 أكتوبر 2010. مؤرشف من الأصل في 2012-09-06 . تم الاسترجاع في 11 سبتمبر 2012 .
  31. ^ "الرهن العقاري العكسي: ما هو وكيف يعمل؟ 2016-10". 24 يوليو 2024.
  32. ^ "حقائق مثيرة للاهتمام حول الرهن العقاري العكسي". 2014-06-11 . تم الاسترجاع في 2014-07-03 .
  33. ^ "حاسبة الحد الأقصى لرأس المال (PL) وعامل الحد الأقصى لرأس المال (PLF) لقرض الرهن العقاري العكسي HECM". 30 مارس 2022.
  34. ^ "كيف تعمل الرهن العقاري العكسي". AARP.com. مارس 2010. تم الاسترجاع في 11 سبتمبر 2012 .
  35. ^ "رسالة المرتهن 2013-27" (PDF) .
  36. ^ "حقائق حول شراء الرهن العقاري العكسي من HUD". مؤرشف من الأصل في 14 يونيو 2010. تم الاسترجاع في 06 يونيو 2009 .
  37. ^ إيكر، إليزابيث (2013-11-06). "تكساس تصوت بـ"نعم" للسماح بالرهن العقاري العكسي لشراء المنتجات" . تم الاسترجاع في 2014-01-10 .
  38. ^ Sheedy, Rachel L. (January 2013). "Buy a Home With a Reverse Mortgage". Kiplinger's Retirement Report . تم الاسترجاع في 2014-01-10 .
  39. ^ كوتس، تارا (11 فبراير 2011). "10 أشياء يجب أن تعرفها عن الرهن العقاري العكسي: قبل التوقيع، تأكد من معرفتك بالقيود والرسوم". AARP.com.
  40. ^ ab الرهن العقاري العكسي: دليل المحامين . رابطة المحامين الأمريكية. 1997.
  41. ^ مصلحة الضرائب الداخلية لكبار دافعي الضرائب
  42. ^ "معلومات عن الرهن العقاري العكسي". AARP .
  43. ^ 12 USC § 1715z-20(j).
  44. ^ "عينة من مذكرة HECM ذات المعدل القابل للتعديل" (PDF) .
  45. ^ انظر تقرير تحويل الرهن العقاري إلى حقوق ملكية في المنزل الشهري (مايو 2010)، http://www.hud.gov/offices/hsg/comp/rpts/hecm/hecmmenu.cfm محفوظ في 28 مايو 2010 على موقع Wayback Machine
  46. ^ مجلة عامة رقم 109-289، ص 131 (2006).
  47. ^ انظر على سبيل المثال قانون التخصيصات الشاملة لعام 2009، رقم القانون العام 111-8، المادة 217 (11 مارس/آذار 2009).
  48. ^ للاطلاع على تقارير HUD الموجزة حول HECM، راجع http://www.hud.gov/pub/chums/f17fvc/hecm.cfm
  49. ^ توقعات إجمالي عدد السكان المقيمين حسب الفئات العمرية الخمسية والجنس مع الفئات العمرية الخاصة: السلسلة المتوسطة، 1999 إلى 2000 محفوظ في 24 سبتمبر 2015 على موقع واي باك مشين ، مكتب تعداد الولايات المتحدة ، 13 يناير 2000. تاريخ الوصول 30 يونيو 2015.
  50. ^ https://www.census.gov/population/projections/files/natproj/summary/np-t3-f.pdf مؤرشف من الأصل في 24 سبتمبر 2015 على موقع واي باك مشين، توقعات إجمالي عدد السكان المقيمين حسب الفئات العمرية لمدة 5 سنوات والجنس مع الفئات العمرية الخاصة: السلسلة المتوسطة، من 2025 إلى 2045، مكتب تعداد الولايات المتحدة ، 13 يناير 2000. تم الوصول إليه في 30 يونيو 2015.
  51. ^ "مؤشر مخاطر التقاعد الوطني | مركز أبحاث التقاعد". crr.bc.edu . تم الاسترجاع في 2016-07-14 .
  52. ^ "ورقة عمل: قروض الرهن العقاري العكسي HECM: هل يمكن إصلاح فشل السوق؟ - مركز زيل/لوري". realestate.wharton.upenn.edu . تم الاسترجاع في 2016-07-14 .
  53. ^ برنامج الرهن العقاري العكسي لـ HKMC - http://www.hkmc.com.hk/eng/our_business/reverse_mortgage_programme.html
  54. ^ 以房養老5個難題、3個卻步 銀行幫你解答 (البنوك التي تعالج مخاوفك فيما يتعلق بالحصول على قرض رهن عقاري عكسي)
  55. ^ "كم ستكلف قرض الرهن العقاري العكسي؟". مكتب حماية المستهلك المالي . تم الاسترجاع في 2020-01-02 .
  56. ^ ab Santow, Simon (25 May 2011). "Reverse mortgages grow, but also do warns". Australian Broadcasting Corporation (ABC) . تم الاسترجاع في 12 سبتمبر 2012 . {{cite journal}}: تتطلب المجلة الاستشهاد بها |journal=( مساعدة )
  57. ^ "تقرير إلى الكونجرس بشأن الرهن العقاري العكسي" (PDF) . يونيو 2012. تم استرجاعه في 12 سبتمبر 2012 ..
  58. ^ هالمان، بن (27 يونيو 2012). "ارتفاع حالات حبس الرهن العقاري العكسي، وكبار السن مستهدفون بالاحتيال". هافينغتون بوست . تم الاسترجاع في 12 سبتمبر 2012 .
  59. ^ "الرهن العقاري العكسي ليس الرهن العقاري الثانوي القادم". mtgprofessor.com .
  60. ^ Redfoot, Donald L.; Scholen, Ken; Brown, S. Kathi (2007). "الرهن العقاري العكسي: منتج متخصص أم حل رئيسي؟ تقرير عن المسح الوطني لعام 2006 الذي أجرته AARP للمشترين للحصول على الرهن العقاري العكسي" (PDF) . تقرير AARP 22. تم الاسترجاع في 2019-09-09 .
  • الرهن العقاري العكسي في Curlie
تم الاسترجاع من "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=الرهن_العقاري_العكسي&oldid=1242185851"
Original text
Rate this translation
Your feedback will be used to help improve Google Translate