الاستثمار العقاري

📅 آخر تحديث: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 6 صور
الموسوعة الحرة

تشكل العقارات أكبر فئة أصول في العالم، وهي أكبر بكثير من السندات والأسهم، اللتين تحتلان المرتبتين الثانية والثالثة على التوالي من حيث القيمة السوقية الإجمالية.

يشمل الاستثمار العقاري شراء العقارات أو امتلاكها أو إدارتها أو تأجيرها أو بيعها بهدف تحقيق الربح أو بناء ثروة طويلة الأجل. ويمكن للمستثمر العقاري أو رائد الأعمال المشاركة بنشاط أو بشكل غير مباشر في المعاملات العقارية. والهدف الأساسي من الاستثمار العقاري هو زيادة القيمة أو تحقيق الربح من خلال اتخاذ قرارات استراتيجية وتحليل السوق. يحلل المستثمرون المشاريع العقارية بتحديد أنواع العقارات، حيث يتطلب كل نوع استراتيجية استثمارية فريدة. يُعد التقييم عاملاً حاسماً في تقييم الاستثمارات العقارية، إذ يحدد القيمة الحقيقية للعقار، ويرشد المستثمرين في عمليات الشراء والبيع والتمويل وإدارة المخاطر. يساعد التقييم الدقيق المستثمرين على تجنب دفع مبالغ زائدة مقابل الأصول، وتحقيق أقصى قدر من العوائد، وتقليل المخاطر المالية. بالإضافة إلى ذلك، يلعب التقييم السليم دوراً بالغ الأهمية في تأمين التمويل، حيث يستخدم المقرضون التقييمات لتحديد مبالغ القروض وأسعار الفائدة.

يُعدّ التمويل أساسيًا للاستثمار العقاري، إذ يعتمد المستثمرون على مزيج من الديون وحقوق الملكية لتمويل الصفقات. يُمثّل هيكل رأس المال تسلسل مصادر التمويل في الاستثمار العقاري، حيث يتحمّل مُصدرو الديون مخاطر أقل مقابل دخل فائدة ثابت، بينما يتحمّل مستثمرو حقوق الملكية مخاطر أكبر للمشاركة في إمكانات نمو العقار. ويسعى المستثمرون إلى تحسين صافي الدخل التشغيلي من خلال زيادة الإيرادات أو خفض النفقات التشغيلية لتعزيز الربحية.

يعتمد نجاح الاستثمار العقاري على عوامل مثل ظروف السوق، وإدارة العقارات ، والهيكلة المالية، وتقييم المخاطر . إن فهم دورة الصفقات، وتقنيات التقييم، وهيكل رأس المال يمكّن المستثمرين من اتخاذ قرارات مدروسة وتحقيق أقصى عائد على استثماراتهم في مختلف أنواع العقارات. [ 1 ]

في المقابل، يركز التطوير العقاري على بناء العقارات أو تحسينها أو تجديدها.

تاريخ

خلال ثمانينيات القرن الماضي، ازداد انخراط صناديق الاستثمار العقاري في تطوير العقارات الدولية. وقد أدى هذا التحول إلى تحوّل العقارات إلى فئة أصول عالمية . ويتطلب الاستثمار في العقارات في الدول الأجنبية عادةً معرفة متخصصة بسوق العقارات في تلك الدول. ومع ازدياد شيوع الاستثمار العقاري الدولي في مطلع القرن الحادي والعشرين، تحسّنت جودة المعلومات المتاحة حول أسواق العقارات الدولية وتوافرها. [ 2 ] وتُعدّ العقارات من أهم مجالات الاستثمار في الصين، حيث يُستثمر فيها ما يُقدّر بنحو 70% من ثروة الأسر. [ 3 ]

في 14 سبتمبر 1960، وقع الرئيس دوايت د. أيزنهاور تشريعًا يؤسس إطارًا جديدًا للاستثمار العقاري المدر للدخل، ويدمج مزايا ملكية العقارات مع مزايا الاستثمارات القائمة على الأسهم.

أدى هذا التشريع إلى ظهور صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، مما أتاح للمواطنين الأمريكيين العاديين الاستفادة من مزايا الاستثمار في العقارات التجارية، والتي كانت مقتصرة سابقًا على المؤسسات المالية الكبيرة والأفراد الأثرياء. وقد ساهم قانون إصلاح الضرائب لعام 1986 في تشكيل العصر الحديث لصناديق الاستثمار العقاري ، حيث منح هذه الصناديق القدرة على إدارة وتشغيل الأصول العقارية بشكل فعال، بدلاً من مجرد امتلاكها أو تمويلها.

ومنذ ذلك الحين، أصبح نهج صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية إطاراً ناجحاً ومتقدماً يُعتبر نموذجاً لحوالي 40 دولة حول العالم. [ 4 ]

دورة حياة صفقة العقارات

يتبع الاستثمار العقاري دورة صفقات منظمة، تحدد المراحل الرئيسية المتعلقة بتحديد فرص الاستثمار العقاري، والاستحواذ عليها، وإدارتها، والخروج منها. تتألف هذه الدورة عادةً من عدة مراحل، تشمل البحث عن الفرص، والتقييم ، والتدقيق النافي للجهالة ، والتمويل ، وإتمام الصفقة، وإدارة الأصول ، والتصرف فيها. يقوم المستثمرون، سواء كانوا مؤسسات أو أفرادًا، بتقييم الصفقات المحتملة بناءً على عوامل مثل ظروف السوق، وأداء العقار، وتقييم المخاطر ، وأهداف العائد.

تبدأ العملية بالبحث عن الصفقات ، حيث يحدد المستثمرون الفرص من خلال علاقاتهم مع الوسطاء، أو الصفقات خارج السوق، أو عمليات الاستحواذ المباشر. بمجرد العثور على صفقة، تشمل مرحلة التقييم والتدقيق تحليل البيانات المالية، واتجاهات السوق، والمخاطر القانونية، ومعاينات الموقع. يلي ذلك تأمين التمويل إما عن طريق الدين، أو حقوق الملكية، أو مزيج منهما، مما يسمح للمستثمرين بتنظيم هيكل رأس المال بكفاءة. بعد إتمام الصفقة، تُطبَّق استراتيجيات إدارة الأصول ، مثل التأجير ، أو التجديد ، أو إعادة التموضع، لتحقيق أقصى قيمة. أما المرحلة الأخيرة، وهي التخلص من الأصول، فتتضمن بيعها أو إعادة تمويلها لتعظيم العائدات.

تقييم

يحدد العرض والطلب قيمة العقارات.

لا تتمتع أسواق العقارات في معظم البلدان بنفس مستوى التنظيم والكفاءة الذي تتمتع به أسواق أدوات الاستثمار الأخرى الأكثر سيولة. فالعقارات الفردية فريدة من نوعها ولا يمكن استبدالها مباشرة، مما يجعل تقييم الاستثمارات أقل يقينًا. وعلى عكس الاستثمارات الأخرى، ترتبط العقارات بموقع محدد وتستمد جزءًا كبيرًا من قيمتها من هذا الموقع. وفي حالة العقارات السكنية، يمكن أن يؤدي الشعور بالأمان في الحي وتوفر الخدمات أو المرافق القريبة إلى زيادة قيمة العقار. ولهذا السبب، غالبًا ما يكون الوضع الاقتصادي والاجتماعي في منطقة ما عاملًا رئيسيًا في تحديد قيمة عقاراتها. [ 5 ]

يُعدّ تقييم العقار الخطوة التمهيدية الأساسية في أي استثمار عقاري. ويُلاحظ في أسواق العقارات عدم توازن المعلومات ، حيث قد يمتلك أحد الأطراف معلومات أدقّ حول القيمة الحقيقية للعقار. ويستخدم المستثمرون العقاريون عادةً مجموعة متنوعة من أساليب التقييم لتحديد قيمة العقارات قبل الشراء. ويشمل ذلك عادةً جمع الوثائق والمعلومات المتعلقة بالعقار، وفحصه ميدانيًا، ومقارنته بالقيمة السوقية لعقارات مماثلة. [ 6 ] ومن الطرق الشائعة لتقييم العقارات قسمة صافي دخلها التشغيلي على معدل رسملتها . [ 7 ]

في مجال العقارات التجارية، تُجرى عملية تقييم الاكتتاب باستخدام ثلاث طرق رئيسية: طريقة الدخل ، وطريقة التكلفة ، وطريقة المقارنة ، حيث تُقدم كل منها أسلوبًا لتقدير قيمة العقار. تعتمد طريقة الدخل على تقدير الدخل المُحتمل الذي يُمكن أن يُدرّه العقار بناءً على تقييم إيجارات السوق، ثم طرح نفقات التشغيل النموذجية للحصول على صافي دخل التشغيل . ويُساعد تحديد معدل الرسملة السوقي من خلال دراسة العقارات التجارية في المنطقة على تحديد القيمة باستخدام معادلة معدل الرسملة: صافي دخل التشغيل / قيمة العقار = معدل الرسملة. [ 8 ] ويمكن عكس هذه المعادلة لتحديد قيمة العقار باستخدام الصيغة التالية: قيمة العقار = صافي دخل التشغيل / معدل الرسملة. أما طريقة التكلفة، فتُحدد تكلفة إعادة بناء أو استبدال الأصل نفسه باستخدام الصيغة التالية: قيمة العقار = (تكلفة البناء الجديد - الاستهلاك) + قيمة الأرض. وتستند هذه الطريقة إلى مبدأ أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر من تكلفة بناء عقار مماثل. أسلوب المقارنة (المعروف أيضاً بأسلوب مقارنة المبيعات) هو طريقة لتحديد قيمة العقار من خلال تحليل أسعار البيع الأخيرة لعقارات مماثلة، والتي يُشار إليها عادةً باسم "العقارات المقارنة" أو "العقارات المماثلة"، في نفس السوق. ويفترض هذا الأسلوب أن المشتري لن يدفع مبلغاً أكبر مقابل العقار مما سيدفعه مقابل عقار بديل مماثل.

توجد العديد من الجمعيات الوطنية والدولية لتقييم العقارات بهدف توحيد معايير تقييم العقارات. ومن أبرز هذه الجمعيات معهد التقييم ، والمعهد الملكي للمساحين المعتمدين ، والمجلس الدولي لمعايير التقييم . [ 6 ]

غالباً ما يتم شراء العقارات الاستثمارية من مصادر متنوعة، بما في ذلك قوائم السوق، ووكلاء العقارات أو السماسرة، والبنوك، والكيانات الحكومية مثل فاني ماي ، والمزادات العامة، والمبيعات من قبل المالكين ، وصناديق الاستثمار العقاري .

يُظهر الانحدار الهيدوني أن قيمة العقارات تميل إلى الانخفاض بسبب التقادم، ولكنها يمكن أن تزداد مع التجديد . [ 9 ]

عوائد الاستثمار

قد تُدرّ العقارات إيرادات عبر عدة وسائل، منها صافي الدخل التشغيلي ، والإعفاءات الضريبية ، وتراكم رأس المال ، وارتفاع قيمته . يُعرَّف صافي الدخل التشغيلي بأنه مجموع جميع الأرباح من الإيجارات ومصادر الدخل العادية الأخرى للعقار، مطروحًا منه مجموع المصاريف الجارية، مثل الصيانة والمرافق والرسوم والضرائب وغيرها. يُعدّ الإيجار أحد المصادر الرئيسية للإيرادات في الاستثمار العقاري التجاري. يدفع المستأجرون مبلغًا متفقًا عليه للمؤجرين مقابل استخدام العقار، وقد يساهمون أيضًا في تغطية جزء من تكاليف الصيانة أو التشغيل. [ 10 ]

تُطبَّق الإعفاءات الضريبية بإحدى ثلاث طرق: الاستهلاك (الذي قد يُعجَّل أحيانًا)، والإعفاءات الضريبية ، والخسائر المرحلة التي تُخفِّض الالتزام الضريبي المفروض على الدخل من مصادر أخرى لمدة 27.5 عامًا. ويمكن نقل بعض مزايا الإعفاء الضريبي، وذلك بحسب القوانين التي تُنظِّم الالتزام الضريبي في الولاية القضائية التي يقع فيها العقار. ويمكن بيع هذه المزايا للغير مقابل عائد نقدي أو مزايا أخرى.

يُقصد بتراكم حقوق الملكية الزيادة في نسبة حقوق ملكية المستثمر مع تراكم حصة مدفوعات خدمة الدين المخصصة لأصل الدين بمرور الوقت. ويُحتسب تراكم حقوق الملكية كتدفق نقدي إيجابي من الأصل، حيث تُسدد خدمة الدين من دخل العقار نفسه، وليس من مصادر دخل مستقلة.

ارتفاع قيمة رأس المال هو الزيادة في القيمة السوقية للأصل بمرور الوقت، ويتحقق ذلك كتدفق نقدي عند بيع العقار. قد يكون ارتفاع قيمة رأس المال غير قابل للتنبؤ به إلى حد كبير ما لم يكن جزءًا من استراتيجية تطوير وتحسين. يُعتبر شراء عقار يُتوقع أن تأتي غالبية تدفقاته النقدية من ارتفاع قيمة رأس المال (ارتفاع الأسعار) بدلاً من مصادر أخرى، مضاربةً لا استثمارًا. وقد أظهرت نتائج الأبحاث أن شركات العقارات تميل إلى الاستحواذ على حصص أصغر في أصول كبيرة عند الاستثمار في الخارج (ماوك وبرايس، 2017).

التمويل

تُعتبر الأصول العقارية عادةً باهظة الثمن، ولا يدفع المستثمرون عادةً كامل ثمن الشراء نقدًا. في الغالب، يُموّل جزء كبير من ثمن الشراء باستخدام أدوات مالية أو ديون ، مثل قرض عقاري مضمون بالعقار نفسه. يُطلق على المبلغ المُموّل بالديون اسم الرافعة المالية . أما المبلغ المُموّل برأس مال المستثمر الخاص، سواءً نقدًا أو عن طريق تحويلات أصول أخرى، فيُطلق عليه اسم حقوق الملكية .

المخاطر المالية

يمكن تصنيف الاستثمار العقاري حسب المخاطر المالية إلى استثمارات أساسية، واستثمارات ذات قيمة مضافة، واستثمارات انتهازية . [ 11 ] وتحدد كل استراتيجية من هذه الاستراتيجيات مستوى المخاطر والعوائد المعدلة حسب المخاطر لكل منها.

نسبة الرافعة المالية إلى إجمالي القيمة المقدرة للعقار (والتي تُعرف اختصارًا بـ "LTV"، أو نسبة القرض إلى القيمة في حالة الرهن العقاري التقليدي) هي أحد المقاييس الرياضية للمخاطر التي يتحملها المستثمر عند استخدام الرافعة المالية لتمويل شراء عقار. يسعى المستثمرون عادةً إلى تقليل متطلبات رأس المال لديهم وزيادة الرافعة المالية، وذلك لتعظيم عائد استثماراتهم . عادةً ما تفرض جهات الإقراض والمؤسسات المالية الأخرى حدًا أدنى لمتطلبات رأس المال للاستثمارات العقارية التي يُطلب منها تمويلها، وعادةً ما يكون هذا الحد حوالي 20% من القيمة المقدرة. قد يبحث المستثمرون الذين يسعون إلى متطلبات رأس مال منخفضة عن ترتيبات تمويل بديلة كجزء من عملية شراء العقار (على سبيل المثال، التمويل من البائع ، أو التنازل عن حق الشراء، أو مصادر رأس المال الخاص، وما إلى ذلك).

إذا كان العقار بحاجة إلى إصلاحات كبيرة، فغالبًا ما ترفض جهات الإقراض التقليدية، كالبنوك، تمويله، وقد يضطر المستثمر إلى الاقتراض من جهة إقراض خاصة عبر قرض قصير الأجل، كقرض التمويل العقاري الخاص. عادةً ما تكون قروض التمويل العقاري الخاص قصيرة الأجل، حيث يفرض المُقرض معدل فائدة أعلى بكثير نظرًا لطبيعتها عالية المخاطر. كما أن نسبة القرض إلى قيمة العقار في هذه القروض عادةً ما تكون أقل بكثير من نسبة القروض العقارية التقليدية.

تمتلك بعض مؤسسات الاستثمار العقاري، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وبعض صناديق التقاعد وشركات الاستثمار، احتياطيات رأسمالية واستراتيجيات استثمارية كبيرة بما يكفي للسماح لها بامتلاك 100% من العقارات التي تشتريها. وهذا يقلل من المخاطر الناجمة عن الرافعة المالية، ولكنه يحد أيضاً من العائد المحتمل على الاستثمار .

من خلال الاستفادة من شراء عقار استثماري، تُنشئ المدفوعات الدورية المطلوبة لسداد الدين تدفقًا نقديًا سلبيًا مستمرًا (وأحيانًا كبيرًا) يبدأ من وقت الشراء. يُشار إلى هذا أحيانًا باسم تكلفة التمويل أو "تكلفة" الاستثمار. ولتحقيق النجاح، يجب على مستثمري العقارات إدارة تدفقاتهم النقدية لتوليد دخل إيجابي كافٍ من العقار لتغطية تكاليف التمويل على الأقل.

في الولايات المتحدة، ومع توقيع الرئيس أوباما على قانون فرص العمل (JOBS Act) في أبريل 2012، تم تخفيف القيود المفروضة على طلبات الاستثمار. ومن الطرق الحديثة لجمع رأس المال بمبالغ صغيرة التمويل الجماعي العقاري ، الذي يجمع المستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين في كيان ذي غرض خاص لتوفير كل أو جزء من رأس المال اللازم للاستحواذ. وكانت شركة Fundrise أول شركة تمول استثمارًا عقاريًا جماعيًا في الولايات المتحدة. [ 12 ] [ 13 ]

في بعض الأسواق، يُستخدم مصطلح " المنطقة المحظورة " في تحليلات الاستثمار العقاري لوصف المناطق التي تُعتبر غير مناسبة للاستثمار. في أستراليا، يُستخدم هذا المصطلح لتحديد ضواحي معينة تُعتبر عالية المخاطر نظرًا لعوامل مثل فائض العرض، وضعف عوائد الإيجار، ومحدودية فرص نمو رأس المال، حيث تُشير التقارير السنوية إلى أن هذه الضواحي تحظى بتغطية إعلامية واسعة في وسائل الإعلام العقارية الرئيسية. [ 14 ] [ 15 ] أما في المملكة المتحدة، فقد طُبّق المصطلح على نطاق أوسع، حيث صنّف اتحاد بناة المنازل لندن "منطقة محظورة للاستثمار السكني" في عام 2025، مُشيرًا إلى التعقيدات الإدارية في التخطيط، وتأخيرات لوائح السلامة الإنشائية، وعوائق القدرة على تحمل التكاليف كعوامل تجعل العديد من مشاريع التطوير غير قابلة للتطبيق. [ 16 ]

هيكل رأس المال وأسواق رأس المال

يتم تصوير هيكل رأس المال (كما هو موضح أعلاه) وفقًا للمخاطر والعائد المرتبطين بكل مصدر من مصادر رأس المال.

يمثل هيكل رأس المال في الاستثمار العقاري تسلسل مصادر التمويل المستخدمة لتمويل مشروع ما، حيث يحمل كل مستوى مستويات مختلفة من المخاطر والعوائد. في قاعدة هذا الهيكل، يوجد الدين الرئيسي. عادةً ما تُقدم القروض الرئيسية من قبل البنوك أو شركات التأمين على الحياة أو جهات الإقراض التي تسعى إلى توظيف رأس المال والحصول على تدفق نقدي متوقع من خلال سداد القروض. يتميز هذا النوع من القروض بأقل مخاطرة لأنه مضمون بالعقار وله الأولوية في السداد أو امتياز أول. ومع ذلك، فإنه يوفر أيضًا أقل العوائد، والتي تتراوح عمومًا بين 3 و8%. [ 17 ]

يأتي بعد القروض الرئيسية قرض الميزانين ، الذي يسد الفجوة بين قرض الميزانين وحقوق الملكية العادية . [ 18 ] يُعد هذا المستوى أكثر خطورة لأنه لا يُسدد إلا بعد سداد قرض الميزانين، ولكنه يوفر معدلات فائدة أعلى، تتراوح عادةً بين 8% و15%. يمكن هيكلة قرض الميزانين كقرض ثانوي أو حقوق ملكية ممتازة، ويتضمن أحيانًا حقوق تحويل في حالة تخلف المقترض عن السداد. في أعلى هيكل رأس المال، تقع حقوق الملكية الممتازة بين قرض الميزانين وحقوق الملكية العادية . [ 19 ] عمومًا، تميل المشاريع إلى استخدام إما حقوق الملكية الممتازة أو قرض الميزانين بدلًا من كليهما. يحصل مستثمرو حقوق الملكية الممتازة على عوائد ممتازة ثابتة أو متغيرة (10-20%) قبل أي توزيعات على حاملي حقوق الملكية العادية. ورغم أن لديهم ضمانات أكثر من مستثمري حقوق الملكية العادية، إلا أنهم يفتقرون إلى حقوق الحجز التي يمتلكها حاملو القروض. في قمة الهيكل تأتي حقوق الملكية العادية ، التي تحمل أعلى المخاطر ولكنها أيضًا تحمل أكبر العوائد المحتملة، حيث تصل عادةً إلى 15% أو أكثر في الصفقات الانتهازية. يحصل حاملو الأسهم العادية على مستحقاتهم في النهاية، بعد سداد جميع الديون والتزامات الأسهم الممتازة، مما يعني أن عوائدهم تعتمد كلياً على نجاح المشروع. ومع ذلك، فإن لهم أيضاً سلطة اتخاذ القرار والتحكم في الأصل.

يستثمر المستثمرون في العقارات عادةً بشكل حصري في مختلف شرائح هيكل رأس المال. ويتطلب هذا التخصص في كثير من الأحيان من مستثمري العقارات الاستعانة بخبراء أسواق رأس المال العقاري للمساعدة في إتمام الصفقات وتمويل المشاريع. يعمل سماسرة أسواق رأس المال العقاري كحلقة وصل بين مالكي العقارات والمستثمرين والمقرضين، مما يسهل تمويل الديون وحقوق الملكية. في المقابل، يتقاضى متخصصو أسواق رأس المال عمولة تتراوح عادةً بين 0.5% و2% من قيمة الصفقة. [ 20 ]

أنواع الاستثمارات العقارية

تُحدد أنواع العقارات كيفية تفكير العديد من المستثمرين في استثماراتهم. يمكن تقسيم أنواع العقارات إلى عقارات سكنية وعقارات تجارية. تشمل بعض أنواع العقارات السكنية المنازل العائلية ، والشقق السكنية ، والمنازل المتلاصقة، والمنازل المزدوجة، والمنازل الثلاثية، والمنازل المتنقلة، والوحدات السكنية الملحقة. أما أنواع العقارات التجارية فتشمل المكاتب ، والمباني الصناعية، ومتاجر التجزئة، والفنادق، والمباني متعددة العائلات ، وأنواع العقارات المتخصصة. [ 20 ] تشمل بعض أنواع العقارات المتخصصة ضمن العقارات التجارية مراكز البيانات، ومرافق الرعاية الصحية، والمرافق العامة، وسكن الطلاب ، وسكن كبار السن، والزراعة. وتُحدد أنواع العقارات الاستراتيجيات المُثلى لتحقيق أقصى عائد.

الاستثمار في العقارات المرهونة

يركز بعض الأفراد والشركات استراتيجياتهم الاستثمارية على شراء العقارات التي تمر بمرحلة ما من مراحل الحجز . يُعتبر العقار في مرحلة ما قبل الحجز عندما يتخلف مالكه عن سداد قرض الرهن العقاري. تختلف إجراءات الحجز الرسمية من ولاية إلى أخرى، وقد تكون قضائية أو غير قضائية، مما يؤثر على مدة بقاء العقار في مرحلة ما قبل الحجز. بمجرد بدء إجراءات الحجز الرسمية، يمكن شراء هذه العقارات في مزاد علني، يُعرف عادةً باسم مزاد الحجز أو مزاد بيع العقارات المرهونة. إذا لم يُباع العقار في المزاد العلني، تُعاد ملكيته إلى المُقرض. [ 21 ] تُسمى العقارات في هذه المرحلة بالعقارات المملوكة للبنوك (REOs).

بمجرد بيع العقار في مزاد الحجز أو كعقار مملوك للبنك، يجوز للمقرض الاحتفاظ بالعائدات لسداد الرهن العقاري وأي تكاليف قانونية تكبدها مطروحًا منها تكاليف البيع وأي التزامات ضريبية مستحقة.

يحق للبنك أو المؤسسة المقرضة التي تقوم بالحجز على العقار الاستمرار في الالتزام بعقود الإيجار (إذا كان هناك مستأجرون في العقار) خلال مرحلة إعادة العقار إلى البنك، ولكن عادةً ما يرغب البنك في أن يكون العقار شاغراً لتسهيل بيعه. [ 22 ]

شراء، ترميم، تأجير، وإعادة تمويل

استراتيجية الشراء، والترميم، والتأجير، وإعادة التمويل (BRRR) [ 23 ] هي استراتيجية استثمار عقاري يستخدمها مستثمرو العقارات ذوو الخبرة في تجديد أو ترميم العقارات بهدف بيعها بربح سريع . [ 24 ] تختلف استراتيجية BRRR عن بيع العقارات بربح سريع. فبيع العقارات بربح سريع يعني شراء عقار وبيعه بسرعة لتحقيق ربح، سواءً كان بحاجة إلى ترميم أم لا. أما استراتيجية BRRR فهي استراتيجية استثمار طويلة الأجل تتضمن تأجير العقار وتركه يرتفع سعره قبل بيعه. يوفر تأجير عقار BRRR مصدر دخل سلبي ثابت يُستخدم لتغطية أقساط الرهن العقاري، بينما يؤدي ارتفاع سعر المنزل إلى زيادة الأرباح الرأسمالية المستقبلية . [ 25 ]

تم تحديث العبارة قليلاً في مقال نشرته بلومبرج نيوز عام 2022، حيث أشارت إلى أن موقع BiggerPockets أضاف كلمة "Repeat" في النهاية، لتصبح "BRRRR" لوصف استراتيجية استثمار عقاري تقوم على الشراء، والترميم، والتأجير، وإعادة التمويل، والتكرار. [ 26 ]

تأثير

بحسب ليما وآخرون (2022)، في أيرلندا، ساهمت عملية تمويل الإسكان الإيجاري ، والتي تشمل دخول المستثمرين المؤسسيين إلى أسواق الإسكان الإيجاري في المناطق الحضرية، في عوامل هيكلية تُؤدي إلى التشرد بشكل مباشر من خلال تفاقم مشكلة القدرة على تحمل التكاليف وانعدام الأمن في سوق الإيجار الخاص، وبشكل غير مباشر من خلال التأثير على سياسة الدولة. [ 27 ] [ 28 ]

دعا بعض مستثمري العقارات إلى زيادة برامج الهجرة وبرامج المستثمرين المهاجرين بهدف رفع أسعار العقارات. [ 29 ]

وقد تبين أن السكن غير الميسور التكلفة يزيد من الدعم الشعبي لإعادة توزيع الدخل والثروة . [ 30 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ لينغ، ديفيد؛ آرتشر، واين (13 فبراير 2004). مبادئ العقارات: منهج القيمة . ماكجرو هيل للتعليم. ISBN 9781264500185.
  2. ↑ ماكجريجور، برايان د.؛ شولز، راينر؛ جرين، ريتشارد ك. (7 ديسمبر 2018). دليل روتليدج للاستثمار العقاري . روتليدج. ISBN 9781317687856.
  3. ↑ لاو، إيفون (2 ديسمبر 2021). "تخزن الصين 70% من ثروتها في العقارات. والآن، تجبر أزمة العقارات المستثمرين على إعادة النظر في وسائل الادخار المفضلة لديهم" . مجلة فورتشن.
  4. ↑ "تاريخ صناديق الاستثمار العقاري والاستثمار العقاري" .
  5. ↑ ليفي، ريتشارد م. (5 نوفمبر 2019). مقدمة في تطوير وتمويل العقارات . روتليدج. ISBN 978-0-429-89113-7.
  6. 1 2 موري، جياكومو؛ بينيديتو، باولو (9 يوليو 2019). "مقدمة في تقييم العقارات" . تقييم العقارات التجارية: الأساليب ودراسات الحالة . جون وايلي وأولاده. ISBN 978-1-119-51215-8.
  7. ↑ جليكمان، إدوارد (14 أكتوبر 2013). مقدمة في تمويل العقارات . دار النشر الأكاديمية. ص 129. ISBN  978-0-12-378627-2.
  8. ↑ لينمان، بيتر؛ كيرش، بروس (2008). تمويل واستثمارات العقارات: المخاطر والفرص ( الطبعة 5.3). لينمان أسوشيتس. ISBN  978-0974451831.
  9. ↑ غودمان، ألين سي؛ ثيبودو، توماس جي (1995). "تباين التباين المرتبط بالعمر في معادلات أسعار المنازل الهيدونية" . مجلة أبحاث الإسكان . 6 (1): 25-42 . ISSN 1052-7001 . 
  10. ↑ جليكمان، إدوارد (14 أكتوبر 2013). مقدمة في تمويل العقارات . دار النشر الأكاديمية. الصفحات 95-107 . ISBN  978-0-12-378627-2.
  11. ↑ غاراي، أوربي، أنماط الاستثمار، وتخصيص المحفظة، ومشتقات العقارات (2016). غاراي، يو. "أنماط الاستثمار، وتخصيص المحفظة، ومشتقات العقارات". في كازيمي، هـ.؛ بلاك، ك.؛ وتشامبرز، د. (محررون)، الاستثمارات البديلة: CAIA المستوى الثاني، الفصل 16، وايلي فاينانس، الطبعة الثالثة، 2016، الصفحات 401-421.
  12. ↑ "Fundrise تضيف مستثمرين كبار الأسماء بما في ذلك راتنر، وإلغانيان، وغوغنهايم: التمويل الآن يصل إلى 38 مليون دولار" . 26 سبتمبر 2014.
  13. ↑ غيج، ديبورا (26 سبتمبر 2014). "صندوق التمويل المدعوم من رينرين يتوسع في قطاع التمويل الجماعي العقاري" . صحيفة وول ستريت جورنال .
  14. ↑ ديفاين، أيدان (30 أغسطس 2024). "الكشف عن أكثر الضواحي خطورة لشراء العقارات" . صحيفة ديلي تلغراف / Realestate.com.au .تغطية للتقرير السنوي للمناطق المحظورة الذي أعده جورج ماركوسكي، من شركة بوزيتيف بروبرتي، والذي يحدد الضواحي عالية المخاطر في جميع أنحاء أستراليا.
  15. ↑ "منطقة محظورة" . صحيفة ذا ستاندرد . 18 أغسطس 2022.تغطية دولية لمنهجية جورج ماركوسكي "المنطقة المحظورة"، مع اقتباسات مباشرة منه حول مبادئ العرض والطلب.
  16. ↑ موربي، آرون (15 سبتمبر 2025). "تحذير من "منطقة محظورة" مع توقف أعمال الإسكان في لندن . (كونستركشن إنكوايرر )تقارير عن تقرير "سد الفجوة" الصادر عن اتحاد بناة المنازل، والذي يطبق المصطلح على مستوى السوق بأكمله.
  17. ↑ هارتزل، ديفيد؛ باوم، أندرو إي. (5 يناير 2021). الاستثمار والتمويل العقاري: الاستراتيجيات، والهياكل، والقرارات . جون وايلي وأولاده. ISBN 978-1-119-52609-4.
  18. ↑ لونغ، تشارلز (2011). تمويل تطوير العقارات . معهد الأراضي الحضرية. ISBN 978-0-87420-157-4.
  19. ↑ لونغ، تشارلز (2011). تمويل تطوير العقارات . معهد الأراضي الحضرية. ISBN 978-0-87420-157-4.
  20. 1 2 جليكمان، إدوارد (14 أكتوبر 2013). مقدمة في تمويل العقارات . دار النشر الأكاديمية. ISBN 978-0-12-378627-2.
  21. ↑ ليكس ليفينراد (17 ديسمبر 2010). "الاستثمار في العقارات المرهونة للمبتدئين" . معهد العقارات المتعثرة. مؤرشف من الأصل في 2 يناير 2013. تم الاطلاع عليه في 31 ديسمبر 2012 .
  22. ↑ بورتمان، جانيت (7 فبراير 2008). "الحجز على العقار يسبب معاناة للمستأجرين" . إنمان نيوز . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 فبراير 2008 .
  23. ↑ آيزن، بن (9 ديسمبر 2018). "تباطؤ سوق الإسكان يُقلق المستثمرين في مجال شراء العقارات وإعادة بيعها" . صحيفة وول ستريت جورنال . تاريخ الاطلاع: 15 أكتوبر 2019 .
  24. ↑ "كيف يسعى المستثمرون الشباب إلى التقاعد المبكر" . مجلة ألباني للأعمال . تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 أكتوبر 2019 .
  25. ↑ غرين، ديفيد (16 مايو 2019). الشراء، والترميم، والتأجير، وإعادة التمويل، والتكرار: استراتيجية الاستثمار العقاري BRRRR المبسطة . الصفحات 13، 15. 
  26. ↑ جوبال، براشانت (25 مارس 2022). "أصحاب المنازل يستغلون ارتفاع الأسعار لتحقيق ثروات عقارية في الولايات المتحدة" . Bloomberg.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 28 مارس 2023 .
  27. ↑ ليما، فاليسكا؛ هيرن، روري؛ مورفي، ماري ب. (11 مايو 2022). "تمويل الإسكان وخلق التشرد في أيرلندا" (ملف PDF) . دراسات الإسكان : 1-24 . doi : 10.1080/02673037.2022.2042493 .
  28. ↑ ليما، فاليسكا (2 يناير 2023). "الإطار السياسي لأزمة السكن: حملة من أجل الحق في السكن في أيرلندا" (ملف PDF) . مجلة المجتمع المدني . 19 (1): 37-56 . doi : 10.1080/17448689.2023.2206158 .
  29. ↑ براون، إليوت (10 يناير 2017). "مطور عقاري في نيويورك يضغط ضد تغييرات برنامج المستثمرين المهاجرين" . صحيفة وول ستريت جورنال . الرقم الدولي الموحد للدوريات 0099-9660 . تاريخ الاسترجاع: 1 سبتمبر 2025 . 
  30. ↑ فورتادو، جوليا؛ فلين، ليندسي ب. (2025). "عدم القدرة على تحمل تكاليف السكن والتفضيلات السياسية بين الشباب في أوروبا" . المجلة الدولية لعلم الاجتماع المقارن . 66 (4): 606-632 . doi : 10.1177/00207152241295976 . ISSN 0020-7152 .