العقارات في بنما

يعتمد قطاع العقارات في جمهورية بنما على الاستثمار الأجنبي. وقد شهد هذا القطاع نمواً منذ عام 2006، حيث ساهم هذا الاستثمار في دعم اقتصاد بنما وسوق الإسكان فيها.

على الرغم من النمو الاقتصادي ونمو سوق الإسكان، لا يزال الفقر يمثل مشكلة في بنما. يعيش معظم السكان الأصليين في فقر مدقع، بينما يعيش آخرون في المناطق الريفية في فقر أساسي. ويُعدّ نقص الصرف الصحي والكهرباء والمياه الأساسية والرعاية الصحية والتعليم بين الفقراء مشكلة خطيرة تؤثر على ظروف السكن في بنما.

في محاولة لتشجيع الاستثمارات الأجنبية في مشاريع العقارات والبنية التحتية، سنّت حكومة بنما قوانين تحمي الأجانب والمواطنين الذين يقومون بالاستثمارات.

يتغلغل الفساد في سوق العقارات، بما في ذلك مزاعم أرباح المخدرات وغسيل الأموال التي تمول مشاريع العقارات.

على غرار الولايات المتحدة وكندا، تستخدم بنما نظام سندات الملكية المسجلة علنًا كإثبات لملكية العقارات. ويوجد نظام فريد لحقوق الحيازة يسمح للأفراد بشغل الأراضي الحكومية غير المستخدمة بهدف تطويرها.

تقع جمهورية بنما في أمريكا الوسطى بين جمهورية كوستاريكا وجمهورية كولومبيا . نظامها السياسي هو جمهورية ديمقراطية تمثيلية رئاسية بنظام تعددي الأحزاب . ^{[ 1 ]}

منذ افتتاح قناة بنما عام 1914، اعتمد اقتصاد البلاد على قطاعات البنوك والنقل والخدمات . ^{[ 2 ]} ووفقًا لتقرير صادر عن وزارة الخارجية الأمريكية عام 2012 ، فإن بنما منفتحة على الاستثمار الأجنبي، وتتمتع بمناخ استثماري إيجابي عمومًا، و"نجاح اقتصادي باهر"، إذ تشهد نموًا اقتصاديًا مرتفعًا مع توقعات باستمرار "النمو القوي في السنوات المقبلة". ^{[ 3 ]} وأفاد البنك الدولي بأن بنما شهدت أسرع نمو اقتصادي في أمريكا اللاتينية خلال السنوات العشر الماضية. ^{[ 4 ]} وعلى الرغم من نمو اقتصادها، كان ما يقرب من 25% من سكان بنما يعيشون تحت خط الفقر عام 2015. ^{[ 5 ]}

يذكر البنك الدولي أنه على الرغم من أن بنما شهدت أسرع نمو اقتصادي منذ عام 2006، إلا أن أطفال السكان الأصليين "يعانون من نقص حاد في الخدمات الأساسية كالتعليم والكهرباء والصرف الصحي مقارنةً بأطفال المناطق الريفية أو الحضرية". ^{[ 4 ]} ويزعم البنك الدولي أيضاً أن بنما تشهد أكبر تفاوت في الفجوة بين الأغنياء والفقراء في العالم. فالفقر في مناطق السكان الأصليين "مُزرٍ"، حيث يعيش 95% منهم في فقر، و86% في "فقر مدقع". أما في المناطق الريفية البعيدة عن المدن، فيعيش 65% في فقر، و39% في فقر مدقع. ^{[ 6 ]}

بحسب منظمة "غلوبال بريغيدز"، وهي منظمة دولية غير ربحية مكرسة للتخفيف من المشاكل الصحية والتفاوت الاقتصادي، فإن ما يقرب من 30% من سكان بنما يعيشون في فقر في مجتمعات ريفية تفتقر إلى المياه الأساسية والرعاية الصحية والتعليم. ^{[ 7 ]}

كتب كريستوفر هوارد، مؤلف 15 كتابًا عن التقاعد والاستثمار في دول أمريكا اللاتينية، بما فيها بنما: "تشجع الحكومة ذات التوجه التجاري الاستثمار الأجنبي". ^{[ 8 ]} ويزعم البروفيسوران إدوارد جاكيويتش وجيم كرين من جامعة ولاية كاليفورنيا في نورثريدج أن بنما وجدت في عام 2010 مكانة مؤقتة كملاذ آمن للاستثمار . ^{[ 9 ]} ولدى بنما قانون خاص لحماية الاستثمارات الأجنبية يُعرف بالقانون رقم 54 لسنة 1998. ووفقًا لحكومة بنما، ينص قانون حماية المستثمر الأجنبي على أن للمستثمرين الأجانب نفس حقوق المواطنين في بنما. ^{[ 10 ]}

أفادت وزارة الخارجية الأمريكية في عام 2013 بأن العديد من المستثمرين الأمريكيين اشتكوا من عمليات احتيال وفساد مرتبطة بشراء عقارات مسجلة في بنما. ^{[ 11 ]} وتشمل المخاطر الاستثمارية الأخرى المحتملة الفساد المستشري، والمحسوبية، وكونها منطقة لتهريب الكوكايين وغسل أموال المخدرات ، فضلاً عن تأثرها الكبير بالبيئة الاقتصادية لأمريكا الشمالية والجنوبية. ^{[ 12 ]}

بدأ سوق العقارات في بنما بالنمو في عام 2006. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

2006 - 2007

بدأت طفرة البناء بمشروع ناطحة السحاب المقترح المسمى " قصر الخليج" ، على الرغم من إلغائه عام 2006. ^{[ 15 ]} كما طُرح مشروع ناطحة سحاب ثانية في نفس الفترة تقريبًا. كان من المقرر أن يتألف " برج الجليد" من 104 طوابق على الواجهة البحرية في شارع بالبوا بمدينة بنما، وبدأ بناؤه عام 2007، لكنه أُلغي في وقت لاحق من ذلك العام. ^{[ 16 ] [ 17 ]} أثارت التغطية الإعلامية لهذين المشروعين اهتمامًا كبيرًا بالعقارات في بنما. "بدأت طفرة العقارات في مدينة بنما عام 2006." ^{[ 18 ]}

شهدت سوق العقارات في مدينة بنما طفرةً حقيقيةً عندما أعلن دونالد ترامب عام 2006 عن بناء فندق ضخم وكازينو وشقق سكنية ومبنى مكاتب على الواجهة البحرية. ^{[ 19 ]} كان من المقرر أن تبلغ تكلفة مشروع فندق وبرج ترامب أوشن كلوب الدولي 220 مليون دولار، ويشمل فندقًا وكازينو وناديًا لليخوت ومنتجعًا صحيًا متكامل الخدمات وناديًا شاطئيًا خاصًا. ^{[ 20 ]} وكان من المقرر أن يكون المبنى، المصمم على شكل شراع سفينة، أغلى وأكبر مبنى جنوب الولايات المتحدة، وأن يُسهم اسم دونالد ترامب في تحسين صورة بنما عالميًا. ^{[ 21 ]} بدأ تشييد فندق وبرج ترامب أوشن كلوب الدولي عام 2007، وافتُتح الفندق رسميًا في 6 يوليو 2011. ^{[ 22 ]} أُزيل اسم ترامب لاحقًا من المبنى عام 2015، ومن الفندق عام 2018، ويُعرف الآن باسم فندق جي دبليو ماريوت بنما. ^{[ 23 ]}

كان من المقرر تطوير قاعدة هوارد الجوية الأمريكية السابقة على منطقة اقتصادية متخصصة تبلغ مساحتها 1400 هكتار تسمى بنما باسيفيكو ، والتي ستتولى تطويرها شركة لندن آند ريجونال بروبرتيز من المملكة المتحدة ، باستثمار أولي قدره 705 مليون دولار، والذي تضمن 20 ألف منزل، وفقًا لوكالة بنما باسيفيك الحكومية (APP). ^{[ 24 ]}

زعمت رويترز أن طفرة البناء في بنما ربما تكون قد غذتها أموال المخدرات غير المشروعة، استناداً إلى عدد المباني السكنية الجديدة الفارغة في الوقت الذي استمر فيه البناء، بما في ذلك 9 من أصل 10 من أطول المباني في أمريكا اللاتينية. ^{[ 25 ]}

لطالما كان الفساد عاملاً مؤثراً على اقتصاد بنما. ^{[ 26 ]} في فبراير 2007، كشفت دراسة نشرتها جامعة فاندربيلت أن تكلفة الفساد في بنما على اقتصادها تراوحت بين 600 مليون دولار و1.2 مليار دولار، مما أدى إلى انخفاض معدل نمو البلاد بنسبة تتراوح بين 0.5% و1% في عام 2006. ^{[ 27 ]}

على الرغم من كل الدعاية الإيجابية، تكهن البعض بأن فقاعة العقارات ستنفجر لأن معظم البنميين لا يستطيعون تحمل الأسعار المرتفعة، ولن يشتري عدد كافٍ من الأجانب الشقق الجديدة باهظة الثمن. ^{[ 28 ]}

أدت طفرة بناء ناطحات السحاب إلى فرض شروط تعسفية من قبل المطورين ضد المشترين، مما أسفر عن قرار محكمة الاستئناف الثالثة في بنما بتاريخ 27 نوفمبر 2007، والذي بموجبه تم وضع قواعد جديدة للحد من الشروط التعسفية في عقود شراء وبيع العقارات الجديدة. ^{[ 29 ]}

بغض النظر عن الازدهار الاقتصادي العقاري، نشر البنك الدولي تقريراً في عام 2007 يدعو إلى إحراز مزيد من التقدم في الحد من الفقر في بنما. ^{[ 30 ]}

2008

خططت شركة التطوير العقاري الإسبانية "إنتربلاس" لاستثمار 280 مليون دولار أمريكي في مشروعين عقاريين في شارع بالبوا بمدينة بنما. ^{[ 31 ]} كما خططت شركة التطوير العقاري الإسبانية "مارينا دور" لبناء برج سكني بتكلفة 18.6 مليون دولار أمريكي في بنما عام 2008. ^{[ 32 ]} وبدأ الاستثمار في فندق "هارد روك " بمدينة بنما عام 2008، بتكلفة 246 مليون دولار أمريكي. [ ^{33 ] وكان} مستثمرون من الولايات المتحدة وكولومبيا وأوروبا والمكسيك يتطلعون للاستثمار في مشاريع البناء. ^{[ 34 ]}

في عام 2008، ظل معدل الفقر في بنما مرتفعاً على الرغم من النمو الاقتصادي القوي الذي شهدته البلاد. ^{[ 35 ]}

2009

لم يكن لتداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية لعام 2008 تأثير يُذكر على سوق الإسكان في بنما مقارنةً بدول أخرى. ^{[ 36 ]} فقد بيع 7,656 منزلاً جديداً في بنما خلال الفترة من سبتمبر 2008 إلى سبتمبر 2009، بإجمالي مبيعات بلغ 861 مليون دولار أمريكي. ^{[ 37 ]} وشهدت جميع أنحاء بنما زيادة في إنشاء مراكز التسوق خلال عام 2009. ^{[ 38 ]}

أودع الفنزويليون أكثر من 1.4 مليار دولار أمريكي في بنوك بنما عام 2009. وبلغ رأس المال الفنزويلي 2.5 مليار دولار في عام 2009 في منطقة كولون الحرة في بنما. ^{[ 39 ]}

بحسب مجلة الإيكونوميست ، فإن "توزيع الدخل في بنما هو من بين الأقل مساواة في العالم". ^{[ 40 ]}

2010

كانت البنوك الـ 29 في بنما تقدم تمويلًا يصل إلى 98٪ لقروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بأسعار فائدة تفضيلية تشمل التقييمات المجانية والإعفاء من العمولات في عام 2010. ^{[ 41 ]}

كان من المتوقع أن يستثمر مجمع باناما باسيفيكو السكني والتجاري الجديد 345 مليون دولار أمريكي في السنوات الخمس المقبلة. ^{[ 42 ]}

شهد سوق العقارات في بنما نمواً في عام 2010 نتيجة لزيادة السياحة، وتداول الدولار الأمريكي ، ونمو الاقتصاد، وجودة الرعاية الطبية، وانخفاض تكلفة المعيشة. ونمت السياحة بنسبة 6%، وقُدّر عدد زوار بنما بـ 1.9 مليون زائر في عام 2011. ^{[ 43 ]}

تشهد بنما حاليًا سوقًا مواتية للمشترين بسبب فائض المعروض من الشقق السكنية. ووفقًا لرئيس جمعية العقارات في بنما، يوجد ما يصل إلى 8000 شقة فاخرة غير مباعة، بينما تشير تقديرات مراقبين آخرين للسوق إلى وجود ما يصل إلى 15000 شقة غير مباعة. ^{[ 44 ]}

في عام 2010، بلغت نسبة الفقر في بنما 29.8% من سكانها. ^{[ 45 ]}

2011

شهدت أعمال بناء العقارات السكنية وغير السكنية نموًا بنسبة 64% في أبريل/نيسان. ^{[ 46 ]} وأصدرت هيئة الرقابة المصرفية في بنما (الجهة الحكومية الرقابية على القطاع المصرفي) دراسةً حول سوق العقارات تُظهر نموًا في قطاع البناء. كما ارتفعت قروض البنوك المخصصة للبناء التجاري بنسبة 32.4% خلال الفترة من يونيو/حزيران 2010 إلى يونيو/حزيران 2011. ^{[ 47 ]}

تم بناء خمسين ناطحة سحاب أو كانت على وشك الانتهاء منذ عام 2007، مما أثار تساؤلات حول التوسع العمراني المفرط في مدينة بنما، حيث بُنيت أحلام التطلع إلى مستقبل مزدهر على بنى تحتية متخلفة. ^{[ 48 ]} على الرغم من النمو الاقتصادي والازدهار العقاري المعلن، ظلت العديد من المباني السكنية الجديدة خالية، مما يشير إلى غياب المستأجرين وغياب الملاك، ما دفع مسؤولي إنفاذ القانون الأمريكيين إلى الاعتقاد بأن طفرة البناء كانت قائمة على غسيل الأموال غير المشروع. أدى الإفراط في بناء المكاتب إلى خلق فقاعة عقارية، وبقي فقراء الريف على فقرهم، إذ لم يكن للازدهار الاقتصادي أي تأثير عليهم. ^{[ 49 ]} لم يُسهم الازدهار العقاري في تحسين أوضاع فقراء بنما، حيث يعيش ما يقرب من ثلثهم تحت خط الفقر. ^{[ 50 ]}

2012

شملت مشاريع البنية التحتية الحالية والمستقبلية في بنما نظام سكك حديدية جديدًا، وطرقًا جديدة، وتوسعة المطار، ومواقع فعاليات ضخمة، ومراكز تسوق عملاقة، وآلاف الغرف الفندقية الجديدة. ^{[ 51 ]} استمرت أسعار العقارات في بنما بالارتفاع دون أي مؤشرات على فقاعة عقارية. ^{[ 52 ]} وتوقعت مجموعة شركات بنمية تُدعى "كونفيفيندا" مبيعات بقيمة 665 مليون دولار أمريكي لعام 2012، مقابل تسليم 7429 منزلًا جديدًا. ^{[ 53 ]} وخلال الأشهر السبعة الأولى، بلغت قيمة تراخيص البناء المعتمدة لمشاريع الإنشاء 918 مليون دولار أمريكي، بزيادة قدرها 45.3% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2011. ^{[ 54 ]}

رفض الرئيس ريكاردو مارتينيلي بنودًا في قانون أقره المجلس الوطني كان من شأنه الحد من تجاوزات قطاع البناء ضد مشتري العقارات الجديدة. ويهدف القانون الجديد إلى منع المطورين العقاريين من استغلال المشترين فيما يتعلق بالمشاريع المهجورة، والتأخير في الإنجاز الناتج عنهم، ووضع حدود لنسبة الزيادة المسموح بها في أسعار البيع المتعاقد عليها نتيجة ارتفاع تكاليف المواد. ^{[ 55 ]}

كانت كولون، عاصمة بنما ، أكبر منطقة حرة في أمريكا اللاتينية، بؤرة للجريمة والفقر على الرغم من ازدهار اقتصادها، حيث استُبعدت فئات من السكان من هذا النجاح الاقتصادي. ^{[ 56 ]} لم يُسفر النمو الاقتصادي الذي شهدته بنما في عام 2012 عن تحسين أوضاع الفقراء بسبب أخطاء في السياسات الحكومية، مما أدى إلى غياب سياسات فعّالة للحد من الفقر. ^{[ 57 ]}

2013

خلال شهر يناير/كانون الثاني 2013، منحت بنوك بنما قروضًا إنشائية بقيمة 2.92 مليار دولار أمريكي، أي بزيادة قدرها 89 مليون دولار أمريكي عن شهر يناير/كانون الثاني 2012. ^{[ 58 ]} وخلال الربع الأول من عام 2013، ارتفعت تراخيص البناء بنسبة 60% لتصل قيمتها الإجمالية إلى 156 مليون دولار أمريكي للمنازل والمباني التجارية. ^{[ 59 ]} وخلال النصف الأول من عام 2013، ساهمت مباني المكاتب الفاخرة في ازدهار قطاع البناء في بنما. ^{[ 60 ]} وشهد قطاع البناء في بنما زيادة بنسبة 427% في قروض البناء خلال السنوات الثلاث الماضية. ^{[ 61 ]}

ساهم المشترون الأجانب في رفع أسعار العقارات في بنما تحسباً لاستكمال الأقفال الثالثة لقناة بنما. ^{[ 62 ]} وخلال الأشهر الستة الأولى من عام 2013، بلغت قيمة مشاريع البناء 956 مليون دولار، بزيادة قدرها 38 مليون دولار عن الفترة نفسها من عام 2012. ^{[ 63 ]} وشهد سوق الشقق الفاخرة الجديدة ازدهاراً ملحوظاً خلال السنوات الخمس الماضية نتيجة لزيادة القدرة الشرائية لدى البنميين والأجانب ذوي الدخل المرتفع الذين يتوقعون مساكن ذات جودة أعلى. ^{[ 64 ]} كما قام مشترو المنازل الثانية من كندا والولايات المتحدة وكولومبيا وفنزويلا بشراء امتداد شاطئي بطول 20 ميلاً بالقرب من مدينة كورونادو السياحية في بنما . ^{[ 65 ]}

ارتفعت أسعار الإيجارات بشكل كبير نتيجة لزيادة عدد الأجانب والشركات متعددة الجنسيات، حيث ارتفعت الإيجارات في مدينة بنما بنسبة 40% خلال السنوات الخمس الماضية. ^{[ 66 ]}

في مدينة بنما عام 1997، كان هناك حوالي 1400 غرفة فندقية، وفي عام 2013 تجاوز عددها 15000 غرفة، بالإضافة إلى 4500 غرفة أخرى قيد الإنشاء. ورغم نمو اقتصادها بنسبة 50% خلال السنوات الخمس الماضية، إلا أن بنما لا تزال تعاني من الفقر والجريمة. ^{[ 67 ]} وذكرت هيئة الإذاعة البريطانية (بي بي سي) أنه على الرغم من أن بنما تتمتع بأسرع اقتصاد نموًا في أمريكا اللاتينية، مع تشييد مبانٍ شاهقة، إلا أن المجتمعات الأصلية الفقيرة لم تستفد من هذه الثروة الجديدة. ^{[ 68 ]} وبينما بلغ متوسط ​​نمو اقتصاد بنما 9% خلال السنوات الخمس الماضية، إلا أنها لا تزال تعاني من واحدة من أكبر الفوارق بين الأغنياء والفقراء في أمريكا اللاتينية. ^{[ 69 ]}

2014

استمر اقتصاد بنما في الازدهار كمركز مصرفي وتجاري إقليمي. ^{[ 70 ]} في عام 2013، ارتفعت قيمة تراخيص البناء بنسبة 27%، وكان من المتوقع أن تحافظ على نفس الوتيرة في عام 2014 مع استمرار طفرة البناء في بنما. ^{[ 71 ]} وقد أعلنت صحيفة نيويورك تايمز في عددها الصادر في 3 أبريل 2014: "بنما تستغل بوادر الانتعاش". ^{[ 72 ]}

على الرغم من النمو الاقتصادي الظاهر، إلا أن الشواغر المكتبية كانت ترتفع بنسبة هي الأعلى في أمريكا اللاتينية. ^{[ 73 ]}

لا يزال الفساد في بنما يُمثل مشكلةً رئيسية، حيث تسيطر المافيا الروسية على العقارات الفاخرة في مدينة بنما. وتُعدّ بنما بلدًا متناقضًا، فبعض أجزائها تُشبه سنغافورة وميامي ودبي ، بينما تُشبه أجزاء أخرى الأحياء الفقيرة في ريو دي جانيرو، وتُعاني بعض المناطق الريفية من فقرٍ يصل إلى 90%. ^{[ 74 ]} وأفاد صندوق النقد الدولي بأن بنما فشلت في الحدّ من التهرب الضريبي والاحتيال وغسل الأموال، لا سيما في شراء العقارات التجارية والصناعية، وغيرها من الأصول الفاخرة، والخدمات المالية. ^{[ 75 ]}

منذ أن سيطرت بنما على قناة بنما من الولايات المتحدة عام 2000، شهدت البلاد نموًا ملحوظًا مع ازدهار واضح في مدينة بنما، إلا أن بنما لا تزال تعاني من فقر واسع النطاق. ^{[ 76 ]} ورغم ازدهار بنما خلال السنوات العشر الماضية، لم تعمّ الفوائد جميع فئات المجتمع، إذ لا يزال مستوى الرفاه في البلاد بحاجة إلى تحسين. ^{[ 77 ]}

2015

في عام 2015، قيل إن المستثمرين الدوليين ساهموا في نمو سوق العقارات في مدينة بنما. ^{[ 78 ]} ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء والتعداد، بلغت الاستثمارات الأجنبية في بنما 1.7 مليار دولار أمريكي في الربع الأول من عام 2015، بزيادة قدرها 32% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2014. ^{[ 79 ]} وشهد سوق العقارات في مدينة بنما ارتفاعًا ملحوظًا في المبيعات والأسعار. ومثل ميامي، اعتمدت مدينة بنما بشكل كبير على المستثمرين الأجانب الذين وجدوا الاستثمار العقاري جذابًا للغاية. ^{[ 80 ]} "مع المشاريع الحالية والناشئة، أثبتت بنما مرة أخرى أنها فترة ازدهار لمستأجري معدات البناء." ^{[ 81 ]} ولأول مرة، شهد سوق العقارات في مدينة بنما زيادة ملحوظة في عدد المشترين الأوروبيين، وخاصةً من إيطاليا وإسبانيا وسويسرا. ^{[ 82 ] [ 83 ]}

أدى الإفراط في بناء غرف الفنادق في بنما إلى أزمة في قطاع الفنادق، حيث تم تخفيض أسعار غرف الفنادق بنسبة تصل إلى 70% لجذب العملاء. ^{[ 84 ]}

سعى مشروع قانون قُدِّم إلى الجمعية الوطنية في بنما عام 2015 إلى تشديد ضوابط مكافحة غسل الأموال، نظرًا لبقاء البلاد على القائمة الرمادية لفرقة العمل المعنية بالإجراءات المالية (FATF)، الأمر الذي أثّر سلبًا على اقتصادها. وأشار تقرير حديث صادر عن صندوق النقد الدولي إلى وجود ثغرات في ضوابط مكافحة غسل الأموال المتعلقة بوكلاء العقارات، ووسطاء التأمين، والكازينوهات، ومعاملات المحامين. ^{[ 85 ]}

كان على بنما التخلص من سمعتها كمعبر رئيسي للمهاجرين غير الشرعيين والمخدرات وملاذ لغسيل الأموال، في حين أن 33% من سكانها يعيشون في فقر. ^{[ 86 ]} كانت بنما لا تزال دولة تعاني من الفقر. ^{[ 87 ]} واصلت بنما تحقيق أعلى معدل نمو اقتصادي في قارة أمريكا، بينما أعلنت وزارة المالية في 8 أكتوبر/تشرين الأول عن انخفاض معدل الفقر خلال العام الماضي، إلا أن أكثر من 10% من السكان ما زالوا يعيشون في "فقر مدقع". ^{[ 88 ]} على الرغم من ازدهار سوق الإسكان، إلا أن بناء الشقق الفاخرة جعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة لغالبية المواطنين. ^{[ 89 ]} اقترح نائب رئيس بنما ومجلس الوزراء على الجمعية الوطنية سن قانون جديد خاص بتسليم المطلوبين الروس. ^{[ 90 ]}

العقارات المسجلة

يوجد نوعان من ملكية العقارات. الأول هو الملكية التقليدية المسجلة بسند ملكية، وهي شائعة في معظم البلدان. ​​أما الثاني فيُسمى "حقوق الحيازة"، وهو الحق في شغل العقارات المملوكة للدولة مع إمكانية نقل هذه الحقوق إلى الغير. ^{[ 91 ]}

على غرار نظام الملكية المطلقة في الولايات المتحدة، تُعدّ الملكية المسجلة في بنما الطريقة الأكثر أمانًا لامتلاك العقارات. إذ تُثبت سندات الملكية المُسجلة لدى السجل العام الحكومي ملكية العقار، مما يسمح للبنوك بمنح قروض عقارية باستخدام العقار كضمان (تمويل) . ^{[ 92 ]}

السجل العام

تنتقل ملكية العقارات الخاصة عند تسجيل سند الملكية لدى السجل العام في بنما. ^{[ 93 ]} تُسجل الرهونات والامتيازات وغيرها من أدوات الضمان في السجل العام في بنما، مع إمكانية الوصول إلى معظم هذه المعلومات عبر الإنترنت. ^{[ 3 ] [ 94 ]}

مع ذلك، لا ينشر السجل العقاري أسعار بيع المعاملات الموثقة، وقد تعكس سندات الملكية المسجلة القيم المعلنة أو المالية بدلاً من المبلغ المدفوع فعلياً. ونتيجة لذلك، فإن البيانات الشاملة والشفافة حول أسعار معاملات العقارات محدودة، مما يجعل اكتشاف سعر السوق أكثر صعوبة مقارنةً بالمناطق التي تُفصح فيها عن أسعار البيع النهائية علناً.

حق الحيازة

يمكن للأفراد حيازة أراضي الدولة لتحسينها. ويُطلق على هذا "حقوق الحيازة" التي يمكن توريثها للأجيال القادمة. كما يمكن بيع هذه الحقوق لأطراف أخرى، بما في ذلك الأجانب. ^{[ 95 ]}

العقارات الممنوحة بموجب امتياز

تُعدّ العقارات الممنوحة بموجب امتيازات (عقود) منحًا حكومية للأراضي العامة، تسمح للأفراد أو الشركات بشغلها لغرض محدد، مثل إنشاء مرسى أو فندق . تكون معظم الامتيازات لمدة 20 عامًا قابلة للتجديد. وتحظى الامتيازات بشعبية في المناطق الساحلية والأراضي المحمية حكوميًا. وتحمي الحكومة حقوق الامتياز من خلال عقد مكتوب . كما يتوفر تأمين على الملكية للعقارات الممنوحة بموجب امتيازات. ^{[ 96 ]} وفي عام 2015، صدر قانون جديد يسمح للمستثمرين باستخدام حقوق الامتياز البحري كضمان للحصول على قروض. ^{[ 97 ]}

صناديق الاستثمار العقاري

في عام 2010، سنّت بنما قانونًا جديدًا يسمح بإنشاء صناديق استثمار عقاري، وهي صناديق مستوحاة من صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية (REIT)، وأدخلت تعديلات على قوانين الضرائب في عام 2014 تسمح للمستثمرين بتجنب دفع ضريبة أرباح رأس المال، بينما يدفع الصندوق ضريبة أرباح بنسبة 5% فقط. ويمكن لصغار المستثمرين الانضمام إلى مستثمرين آخرين لتأسيس صندوق استثمار عقاري لشراء عقارات بهدف تطويرها وتأجيرها. ^{[ 98 ]}

ضرائب العقارات

تفرض بنما ضريبة عقارية بناءً على قيمة الأرض وما عليها من تحسينات، بحد أقصى سنوي قدره 2.1% من القيمة الإجمالية. قبل عام 2012، كانت بنما تطبق عدة قوانين تعفي بعض العقارات السكنية من دفع الضريبة العقارية لمدة 20 عامًا. ابتداءً من عام 2012، تغيرت مدة الإعفاء الضريبي إلى 15 عامًا للعقارات السكنية التي تصل قيمتها إلى 100,000 دولار أمريكي؛ و10 أعوام للعقارات التي تتراوح قيمتها بين 100,000 و250,000 دولار أمريكي؛ و5 أعوام للعقارات التي تزيد قيمتها عن 250,000 دولار أمريكي. أما العقارات غير السكنية والتجارية فتتمتع بإعفاء لمدة 10 أعوام. ^{[ 43 ]}

تفرض بنما أيضًا ضريبة نقل ملكية بنسبة 2% من القيمة الفعلية للعقار عند نقل البائع الملكية إلى المشتري. كما توجد ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 10%، يمكن تخفيضها إلى 5% إذا كانت الملكية مملوكة لشركة تبيع أسهمها بدلًا من سند الملكية، مما يُعفيها أيضًا من ضريبة نقل الملكية البالغة 2%. ^{[ 99 ]}

يُعفى مالكو العقارات من ضريبة دخل الإيجار لأول 30,000 دولار أمريكي، وتُفرض عليهم ضريبة بنسبة 27% على الدخل الذي يزيد عن ذلك. أما ضريبة أرباح رأس المال فتختلف، حيث يدفع الأفراد 10% فقط، بينما يدفع سماسرة العقارات (الأفراد الذين يبيعون عقارات متعددة في السنة الضريبية الواحدة) ما يصل إلى 27%، وتدفع الشركات نسبة ثابتة قدرها 30%. ^{[ 100 ]}

الشقق السكنية

تطبق بنما قانون الملكية الأفقية للشقق السكنية. ينظم هذا القانون وحدات الشقق السكنية، بالإضافة إلى المناطق المشتركة في مبنى الشقق، مثل المسبح، والردهة، وصالة الألعاب الرياضية، والمناطق الاجتماعية. يضم السجل العام في بنما قسم نظام الملكية الأفقية، حيث تُسجل جميع الوثائق المهمة، مثل سند ملكية الأرض وقواعد ولوائح الشقق السكنية. ^{[ 101 ]}

توجد في بنما قوانين تحمي مشتري العقارات. يحظر القانون رقم 6 لسنة 2006 على قطاع البناء ممارسة الاحتيال الإعلاني. وفي عام 2007، أصدرت وزارة الإسكان في بنما لوائح تمنع مطوري العقارات ومروجيهم من بيع أو الإعلان عن العقارات قبل الموافقة على المخطط الرئيسي للمشروع. كما تفرض الهيئة الوطنية للبيئة في بنما لوائح تنظم مشاريع التطوير العقاري. ويتمتع مشتري العقارات في بنما أيضاً بحماية القانون رقم 45 لسنة 2007، المعروف بقانون حماية المستهلك، والذي يسمح لوكالة حماية المستهلك بالتحقيق في شكاوى المشترين ضد مطوري العقارات والوكلاء. ^{[ 102 ]}

فنادق الشقق الفندقية

تحظى الفنادق الشققية بشعبية واسعة في بنما، لا سيما في مدينة بنما وعلى طول شواطئ الساحلين. يشتري المستثمرون شقة إما في مبنى الفندق أو في مبنى سكني مجاور. ويتولى مطور الفندق إدارة الإعلان والتأجير والتنظيف، ويتقاسم الأرباح مع المستثمر. ويتمتع سكان الشقق بإمكانية الوصول إلى المسبح وصالة الألعاب الرياضية والمنتجع الصحي وملاعب التنس والمطاعم وغيرها من مرافق الفندق. ^{[ 103 ]}

سماسرة العقارات

تعريف

يُعرّف قانون بنما وسيط العقارات بأنه الشخص الذي يعمل بشكل احترافي ومعتاد كوكيل أو وسيط أو مندوب أو ممثل في معاملات العقارات. ويستثني القانون الأشخاص الذين يعملون كمديرين أو مُروّجين أو مُقدّمي خدمات صيانة أو جامعي إيجارات يعملون لدى وسيط عقارات مرخص. وبسبب هذه الاستثناءات، يعمل العديد من الأجانب كمروّجين لشركات العقارات في بنما. ^{[ 104 ]}

الترخيص

لا تُمنح رخصة وكيل (وسيط) عقاري في بنما إلا لمواطن بنمي أو مقيم أجنبي (لمدة خمس سنوات على الأقل) ممن يجب عليهم اجتياز دورات تدريبية مطلوبة واجتياز امتحان كتابي تُجريه وزارة الصناعة والتجارة؛ والحصول على كفالة مالية بقيمة 10,000 دولار أمريكي لتغطية دعاوى الإهمال المهني؛ ودفع رسوم سنوية قدرها 25 دولارًا أمريكيًا؛ والحصول على سجل جنائي يثبت عدم ارتكاب أي جنايات؛ والحصول على توكيل رسمي . ^{[ 105 ]}

سماسرة العقارات في بنما

لكي يصبح الوسيط العقاري " وسيطًا عقاريًا"، يجب أن يكون عضوًا في الجمعية البنمية للوسطاء والمطورين العقاريين (ACOBIR)، ثم يتقدم بطلب للانضمام إلى الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR). ^{[ 106 ]}

القانون الذي يحكم سماسرة العقارات باللغة الإنجليزية

إليكم رابط لترجمة قانون تنظيم عمل وكلاء العقارات في بنما من الإسبانية إلى الإنجليزية: http://www.panama-guide.com/article.php/20070303100422247

منصات الإدراج وتجزئة السوق

على الرغم من إنشاء خدمة قوائم العقارات المتعددة (MLS) من قبل جمعية بنما للوسطاء ومطوري العقارات (ACOBIR)، إلا أن بنما لا تملك بوابة عقارية استهلاكية وطنية مهيمنة واحدة.

تُنشر قوائم العقارات عادةً عبر منصات مستقلة متعددة (مثل Encuentra24 وcasasplus وcompreoalquile)، ومواقع الوساطة العقارية، ومواقع الإعلانات المبوبة، وقنوات غير رسمية مثل مجموعات التواصل الاجتماعي. في كثير من الأحيان، يتولى أكثر من وكيل عقاري تمثيل العقار نفسه، ولذلك قد يُعرض العقار نفسه عدة مرات على المنصة نفسها. كما لا يوجد سجل عام يُفصح عن سعر بيع العقارات. ونتيجةً لذلك، يُعتبر سوق العقارات السكنية مُجزأً وغير شفاف.

الرهون العقارية

تقدم بنوك بنما قروضًا عقارية للمواطنين والأجانب. يدفع الأجانب معدل فائدة أعلى، ويمكنهم الحصول على تمويل يصل إلى 75%، ويحق لهم الحصول على هذا التمويل إذا كان لديهم سجل ائتماني جيد. ^{[ 43 ]}

شركات الضمان

يوجد في بنما عدد من شركات الضمان العقاري ، التي تتولى تحصيل مدفوعات المشتري والاحتفاظ بها إلى حين نقل البائع ملكية العقار إلى المشتري. وتجري شركة الضمان العقاري بحثًا عن سند الملكية للتأكد من خلو العقار من أي رهونات أو قيود ، والتحقق من أن البائع هو المالك الحقيقي، كما تدفع عمولة السمسرة العقارية والتكاليف الأخرى المنصوص عليها في عقد البيع والشراء. ^{[ 107 ]}

تأمين الملكية

كانت شركة شيكاغو لتأمين الملكية العقارية من الولايات المتحدة الأمريكية أول شركة تأمين ملكية عقارية في بنما ^{[ 108 ].} يتوفر تأمين الملكية العقارية في بنما لحماية المشترين من الرهونات والقيود والعيوب في سند الملكية. ^{[ 109 ]}

تطوير العقارات

تُقسّم المناطق الحضرية في بنما وفقًا لقوانين تقسيم المناطق التي تحدد نوع البناء، والمساحة، وقيود الارتفاع، والكثافة السكانية، والأنشطة المسموح بها، ومواقف السيارات. تُقسّم المناطق إلى تجارية، وسكنية، ومختلطة الاستخدام. يجب الالتزام بهذه القوانين لكي يحصل أي مشروع تطوير عقاري أو مقاول على رخصة بناء ورخصة إشغال. ^{[ 110 ]} يحتاج المقاول إلى الحصول على موافقة ثماني جهات حكومية لبدء أعمال البناء في بنما. ^{[ 111 ]}

تأجير العقارات

تخضع عقود إيجار العقارات لأحكام القانون المدني لعام ١٩١٧، الذي يشمل معظم عقود الإيجار السكنية وجميع عقود الإيجار التجارية والصناعية. يُودع مبلغ التأمين الخاص بإيجار العقار السكني لدى وزارة الإسكان مع عقد الإيجار ، ويُعاد هذا المبلغ إلى المستأجر بعد انتهاء مدة الإيجار ما لم يطالب مالك العقار بتعويض عن أضرار في العقار أو متأخرات في دفع الإيجار. يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بإشعار كتابي قبل ٣٠ يومًا على الأقل من موعد استحقاق دفعة الإيجار التالية. لا يحق لمالكي العقارات إنهاء عقود الإيجار قبل موعدها. ^{[ ١١٢ ]}