إيجار

الموسوعة الحرة

لافتة في شيكاغو تعرض مساحة للإيجار

عقد الإيجار هو اتفاق تعاقدي يُلزم المستخدم (المستأجر ) بدفع مبلغ مالي للمالك (المؤجر ) مقابل استخدام أصل معين . [ 1 ] تشمل الأصول الشائعة التي يتم تأجيرها العقارات والمباني والمركبات. كما يتم تأجير المعدات الصناعية والتجارية. في جوهره، يُعد عقد الإيجار اتفاقًا بين طرفين : المؤجر والمستأجر. المؤجر هو المالك القانوني للأصل، بينما يحصل المستأجر على حق استخدام الأصل مقابل دفعات إيجار منتظمة. [ 2 ] يوافق المستأجر أيضًا على الالتزام بشروط مختلفة تتعلق باستخدامه للعقار أو المعدات. على سبيل المثال، قد يوافق الشخص الذي يستأجر سيارة على شرط استخدامها للاستخدام الشخصي فقط.

يمكن أن يشير مصطلح اتفاقية الإيجار إلى نوعين من عقود الإيجار:

الشروط العامة

عقد الإيجار هو عقد قانوني ، وبالتالي فهو قابل للتنفيذ من قبل جميع الأطراف بموجب قانون العقود في الولاية القضائية المعمول بها.

في الولايات المتحدة ، ولأنها تمثل أيضاً نقلاً لحقوق الحيازة للعقارات، فهي نوع هجين من العقود يتضمن خصائص الصك .

قد تتضمن بعض أنواع عقود الإيجار بنودًا محددة يقتضيها القانون اعتمادًا على العقار المؤجر، والولاية القضائية التي تم فيها توقيع الاتفاقية، ومكان إقامة الأطراف.

تشمل العناصر الشائعة في عقد الإيجار ما يلي:

  • أسماء أطراف الاتفاقية.
  • تاريخ بدء الاتفاقية ومدتها.
  • يحدد الكائن المحدد (عن طريق عنوان الشارع، أو رقم تعريف المركبة، أو الصنع/الطراز، أو الرقم التسلسلي) الذي يتم تأجيره.
  • يحدد شروط التجديد أو عدم التجديد.
  • يتضمن ذلك اعتباراً محدداً (مبلغ مقطوع، أو دفعات دورية) لمنح حق استخدام هذا الشيء.
  • يتضمن أحكاماً تتعلق بإيداع مبلغ تأمين وشروط إعادته.
  • قد تتضمن قائمة محددة من الشروط التي يتم وصفها فيها بأنها شروط افتراضية وحلول محددة.
  • قد تُفرض شروط محددة أخرى على الأطراف مثل:
    • يجب توفير تأمين ضد الخسائر.
    • الاستخدام المقيد.
    • أي جهة مسؤولة عن الصيانة؟
  • بند الإنهاء (الذي يصف ما سيحدث إذا تم إنهاء العقد مبكراً أو إلغاؤه من قبل أي من الطرفين، ويحدد حقوق الأطراف في إنهاء عقد الإيجار والتزاماتهم)

يمكن تأجير جميع أنواع الممتلكات الشخصية (مثل السيارات والأثاث) أو العقارات (مثل الأراضي غير المطورة، والشقق، والمنازل العائلية، والعقارات التجارية، بما في ذلك تجارة الجملة والتجزئة). وبموجب عقد الإيجار، يمنح المالك (المؤجر) المستأجر حق استخدام العقار المذكور.

عقود إيجار الأراضي

يشير مصطلح "الإيجار" الأضيق إلى عقد إيجار تكون فيه الممتلكات المادية أرضًا (بما في ذلك أي جزء رأسي كالمساحة الجوية أو طابق من مبنى أو منجم ). والقسط هو مبلغ يدفعه المستأجر مقابل منح عقد الإيجار أو لضمان استمرار عقد الإيجار السابق، وغالبًا ما يكون ذلك بهدف الحصول على إيجار منخفض، ويُسمى في عقود الإيجار طويلة الأجل " إيجار الأرض ". أما بالنسبة لأجزاء المباني، فمن الشائع أن يدفع المستخدمون أيضًا، بموجب عقد إضافي أو بموجب العقد نفسه، رسوم خدمة ، والتي عادةً ما تكون قائمة صريحة بالخدمات في عقد الإيجار لتقليل النزاعات حول رسوم الخدمة. وينص عقد الإيجار الإجمالي على إيجار يشمل المبلغ الإجمالي المستحق، بما في ذلك جميع رسوم الخدمة.

عقد الإيجار القابل للإلغاء ( أو عقد الإيجار القابل للإنهاء) هو عقد إيجار يمكن إنهاؤه ( إنهاءه رسميًا ) إما من قبل المستأجر أو المؤجر فقط دون غرامة. أما عقد الإيجار القابل للإنهاء بالتراضي فيمكن إنهاؤه من قبل أي منهما. بينما عقد الإيجار غير القابل للإلغاء هو عقد لا يمكن إنهاؤه بهذه الطريقة. عادةً، قد يشير مصطلح "عقد إيجار" إلى عقد إيجار غير قابل للإلغاء، بينما قد يشير مصطلح "اتفاقية إيجار" إلى عقد إيجار قابل للإلغاء.

بسبب تأثير تسجيل الأراضي ، يُشار عادةً إلى عقود الإيجار التي تُمنح في البداية لأكثر من عام ببساطة باسم عقود الإيجار. [ 6 ]

سيتضمن عقد الإيجار إما أحكامًا محددة بشأن مسؤوليات وحقوق المستأجر والمؤجر، أو أحكامًا تلقائية بموجب القانون المحلي. وبشكل عام، بدفع الرسوم المتفق عليها للمؤجر، يحصل المستأجر (ويُسمى أيضًا المستأجر ) على حيازة واستخدام (الإيجار ) العقار المؤجر دون غيره، باستثناء المؤجر وجميع الآخرين إلا بدعوة من المستأجر. يُعد عقد الإيجار السكني بين المؤجر والمستأجر الشكل الأكثر شيوعًا لعقود إيجار العقارات. [ 7 ] ولأن العلاقة بين المستأجر والمؤجر تُسمى إيجارًا ، يُستخدم هذا المصطلح عادةً أيضًا لعقود الإيجار غير الرسمية وقصيرة الأجل. يُطلق على حق المستأجر في الحيازة أحيانًا اسم حق الانتفاع . يمكن أن يكون عقد الإيجار لفترة زمنية محددة (تُسمى مدة الإيجار). ويجوز إنهاء عقد الإيجار قبل تاريخ انتهائه في الحالات التالية:

  • فسخ/إلغاء (يعتمد ذلك على شروط عقد الإيجار)
  • وثيقة استسلام أو تنازل يتم التفاوض عليها.
  • مصادرة
  • بموجب القانون (نادراً)

يجب التمييز بين عقد الإيجار والترخيص ، الذي قد يُخوّل شخصًا (يُسمى المرخَّص له ) استخدام عقار، ولكنه يخضع للإنهاء بإرادة مالك العقار (يُسمى المرخِّص ). مثال على علاقة المرخِّص/المرخَّص له هو مالك موقف سيارات وشخص يركن سيارته فيه. قد يُنظر إلى الترخيص على أنه تذكرة لحضور مباراة بيسبول أو إذن شفهي للمبيت لبضعة أيام على أريكة. الفرق هو أنه إذا كانت هناك مدة (تاريخ انتهاء)، ودرجة من الخصوصية تُشير إلى حيازة حصرية لجزء مُحدد بوضوح، وممارسة دفعات دورية مستمرة، وعدم وجود حق في الإنهاء إلا لسوء السلوك أو عدم الدفع، فإن هذه العوامل تُرجِّح أن يكون عقد إيجار؛ في المقابل، يُعد الدخول لمرة واحدة إلى ملكية شخص آخر ترخيصًا على الأرجح. الفرق الجوهري بين عقد الإيجار والترخيص هو أن عقد الإيجار ينص عمومًا على دفعات دورية منتظمة خلال مدته وتاريخ انتهاء مُحدد. إذا لم يكن للعقد تاريخ انتهاء، فقد يكون على شكل ترخيص دائم، ومع ذلك لا يُعتبر عقد إيجار.

في الظروف العادية، يحق لمالكي العقارات التصرف في ممتلكاتهم كما يشاؤون (لغرض مشروع)، بما في ذلك التصرف فيها أو تسليمها لمستأجر لفترة زمنية محددة. أما إذا تنازل المالك عن حيازة العقار لشخص آخر (أي المستأجر)، فإن أي تدخل من جانب المستأجر في الانتفاع الهادئ بالعقار يُعد مخالفًا للقانون.

تنطبق مبادئ مماثلة على العقارات كما تنطبق على الممتلكات الشخصية ، وإن اختلفت المصطلحات. قد يُسمح للمستأجر بتأجير العقار من الباطن أو لا. في حال السماح بذلك، يُسمى عقد الإيجار الممنوح مباشرةً من المالك "عقد إيجار رئيسي"، أو أحيانًا "عقد إيجار شامل". يُطلق على مستأجري عقود الإيجار الرئيسية ومستأجريهم الذين قد يؤجرون العقار من الباطن بدورهم اسم " ملاك العقارات الوسيطين" (mesne / min /) ، وهي كلمة فرنسية قديمة تعني " الوسط". لا يحق لمستأجر عقد الإيجار الرئيسي منح عقد إيجار من الباطن يمتد لما بعد نهاية مدة عقد الإيجار الرئيسي. [ 8 ]

ولتجاوز مبدأ نسبية الملكية ، وهو المبدأ العام المستمد من نسبية العقد ، توجد قوانين في العديد من الولايات القضائية لإلزام المستأجرين من الباطن ببعض الشروط التقييدية (البنود) الواردة في عقد الإيجار الرئيسي، على سبيل المثال في إنجلترا وويلز تلك الشروط التي قضت المحاكم بأنها تتعلق بالأرض. [ 9 ]

يُعدّ نقل الحقوق المتبقية في عقد الإيجار، أو ما يُعرف بالتنازل ، نوعًا من أنواع التصرف في العقار ، وهو أمرٌ ممكنٌ في كثير من الأحيان، وتوجد حقوقٌ ضمنيةٌ للتنازل بموجب القانون الإلزامي أو كوضعٍ افتراضيٍّ في بعض الأنظمة القانونية. ويمكن أن يُشكّل التنازل عن الحيازة أو مشاركتها خرقًا لبعض عقود الإيجار، مما قد يؤدي إلى رفع دعوى قضائية للمطالبة بمصادرة العقار.

التملك هو حصول المستأجر على سند ملكية العقار، ويتم التفاوض عليه عادةً مع المالك عندما يدفع المستأجر إيجار الأرض فقط . أما الاندماج فهو عندما يكون المالك والمستأجر هما نفس الشخص، ويحق لهما إنهاء عقد الإيجار في حال عدم وجود مستأجرين فرعيين في بعض المناطق.

في الولايات المتحدة، يجوز للمستأجر التفاوض على تضمين بند حق الشفعة في عقد إيجار الأرض أو العقار، مما يمنحه الحق في تقديم عرض شراء للعقار قبل أن يتمكن المؤجر من التفاوض مع مشترين آخرين. وهذا يتيح للمستأجرين إمكانية الالتزام بالعقار قبل أي مشترٍ محتمل آخر. [ 10 ] [ 11 ]

تاريخ عقود إيجار الأراضي

على مرّ القرون، خدمت عقود الإيجار أغراضاً عديدة، وتفاوتت طبيعة التنظيم القانوني لها تبعاً لتلك الأغراض والظروف الاجتماعية والاقتصادية السائدة في كل عصر. فعلى سبيل المثال، كانت عقود الإيجار تُستخدم بشكل رئيسي للأغراض الزراعية حتى أواخر القرن الثامن عشر وأوائل القرن التاسع عشر، حين جعل نمو المدن في الدول الصناعية من عقود الإيجار شكلاً مهماً من أشكال حيازة الأراضي في المناطق الحضرية .

لا يزال القانون الحديث للعلاقات بين المالك والمستأجر في الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام متأثرًا بهذا القانون، ولا سيما بمبدأ عدم التدخل الذي هيمن على قانون العقود وقانون الملكية في القرن التاسع عشر. ومع تنامي النزعة الاستهلاكية ، أقرت تشريعات حماية المستهلك بأن مبادئ القانون العام، التي تفترض تكافؤ القوة التفاوضية بين أطراف العقد، تُسبب صعوبات عندما يكون هذا الافتراض غير دقيق. ونتيجة لذلك، أكد المصلحون على ضرورة تقييم قوانين الإيجار السكني من حيث الحماية التي توفرها للمستأجرين. وقد أصبح سنّ تشريعات لحماية المستأجرين أمرًا شائعًا. وبناءً على ذلك، لم يعد القانون العام يُعامل عقد الإيجار على أنه مماثل أو مكافئ للعقد التجاري المعتاد، لا سيما فيما يتعلق بمسألة إمكانية إنهاء عقد الإيجار بإشعار ، بنفس الطريقة والأسلوب المتبع في العقود التجارية المعتادة.

أنواع الإيجارات

عقد إيجار محدد المدة أو عقد إيجار لسنوات

يُطلق على عقد الإيجار محدد المدة أو عقد الإيجار لسنوات اسم "الإيجار لسنوات"، وهو عقد يمتد لفترة زمنية محددة. وله تاريخ بداية ونهاية محددين. وعلى الرغم من تسميته "إيجار لسنوات"، إلا أن هذا النوع من الإيجار قد يستمر لأي مدة زمنية، حتى أن عقد إيجار لمدة أسبوع واحد قد يُسمى "إيجارًا لسنوات". في القانون العام، لم يكن من الضروري تحديد مدة الإيجار بدقة، بل كان من الممكن ربطها بوقوع حدث معين (مثل "حتى يصبح المحصول جاهزًا للحصاد" أو "حتى تنتهي الحرب"). وفي العديد من الأنظمة القانونية، تم إلغاء هذا الاحتمال جزئيًا أو كليًا.

ينتهي عقد الإيجار محدد المدة تلقائيًا عند انتهاء مدته، أو عند وقوع حدث معين في حالة انتهاء عقد الإيجار. إذا بقي المستأجر في العقار بعد انتهاء مدة الإيجار، فقد يُعتبر مستأجرًا بالتغاضي، لأن المؤجر سمح له بالبقاء بدلًا من إخلائه. ويُعتبر هذا النوع من الإيجار "إيجارًا غير محدد المدة"، أي أنه يحق للمستأجر أو المؤجر إنهاؤه في أي وقت، بعد تقديم إشعار قانوني صحيح.

الإيجار الدوري

الإيجار الدوري، المعروف أيضاً بالإيجار السنوي أو الشهري أو الأسبوعي، هو عقد إيجار قائم لفترة زمنية محددة بمدة دفع الإيجار. وقد يُعتبر عقد الإيجار الشفهي لمدة سنوات، والذي يُخالف قانون العقود ( بالتعهد بعقد إيجار لأكثر من سنة - بحسب القانون المحلي - دون توثيقه كتابياً)، إيجاراً دورياً، وذلك تبعاً لقوانين الولاية القضائية التي يقع فيها العقار المؤجر. وفي العديد من الولايات القضائية، يُعتبر الإيجار الشهري هو الإيجار الافتراضي، حيث لم يُحدد الطرفان ترتيباً مختلفاً صراحةً، ولا يُفترض وجود ترتيب مماثل بموجب العرف المحلي أو التجاري.

يجوز لكل من المؤجر والمستأجر إنهاء عقد الإيجار الدوري عند اقتراب انتهاء مدته، وذلك بإخطار الطرف الآخر وفقًا لما ينص عليه القانون أو السوابق القضائية في الولاية القضائية. ولا يجوز لأي منهما إنهاء عقد الإيجار الدوري قبل انتهاء مدته دون الالتزام بدفع أجور الأشهر المتبقية. ويجب على أي من الطرفين إخطار الطرف الآخر إذا كان ينوي إنهاء عقد الإيجار السنوي، وتُحدد مدة الإخطار إما في عقد الإيجار أو بموجب قانون الولاية. وعادةً ما يكون الإخطار، ولكن ليس دائمًا، شهرًا واحدًا على الأقل، خاصةً في حالة عقود الإيجار الدورية السنوية. أما في حالة العقود التي تقل مدتها عن عام، فيجب عادةً إخطار الطرف الآخر لمدة تعادل مدة عقد الإيجار - على سبيل المثال، يجب على المؤجر إخطار الطرف الآخر قبل شهر لإنهاء عقد الإيجار الشهري. ومع ذلك، فقد زادت العديد من الولايات القضائية مدد الإخطار المطلوبة، وقلّصت بعضها قدرة المؤجر على استخدامها بشكل كبير. وفي الولايات القضائية التي تطبق قوانين محلية للتحكم في الإيجارات، تقل قدرة المؤجر على إنهاء عقد الإيجار السكني بشكل ملحوظ. فعلى سبيل المثال، في كاليفورنيا، توجد في مدن لوس أنجلوس وسانتا مونيكا وويست هوليوود وسان فرانسيسكو وأوكلاند "قوانين تثبيت الإيجار" التي تحد من قدرة المالك على إنهاء عقد الإيجار الدوري، من بين قيود أخرى.

يجب أن يتضمن الإشعار أيضًا تاريخ سريان الإنهاء، والذي يشترط في بعض الأنظمة القانونية أن يكون في اليوم الأخير من فترة الدفع. بمعنى آخر، إذا بدأ عقد إيجار شهري في الخامس عشر من الشهر، ففي نظام قانوني يشترط تاريخًا نهائيًا، لا يمكن أن يسري الإنهاء في العشرين من الشهر التالي، حتى وإن كان ذلك يمنح المستأجر فترة إشعار أطول من الشهر المطلوب.

الإيجار حسب رغبة الطرفين

الإيجار غير المحدد المدة هو إيجار يجوز لأي من المؤجر أو المستأجر إنهاؤه في أي وقت بإشعار معقول . على عكس الإيجار الدوري، لا يرتبط هذا النوع من الإيجار بفترة زمنية محددة. قد يستمر لسنوات عديدة، ولكن يمكن إنهاؤه في أي وقت من قبل المؤجر أو المستأجر لأي سبب، أو حتى بدون سبب. يجب تقديم إشعار مناسب، كما هو الحال دائمًا في قانون المؤجر والمستأجر، وفقًا لما تنص عليه قوانين الولاية. في حال عدم وجود عقد إيجار رسمي، يكون الإيجار غير المحدد المدة هو السائد عادةً. في حالات نادرة، قد يحدث هذا النوع من الإيجار عندما لا يكون هناك مقابل مادي . بموجب القانون العام الحديث ، يُعد الإيجار غير المحدد المدة بدون تعويض نادرًا جدًا، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنه لا يحدث إلا إذا اتفق الطرفان صراحةً على أن الإيجار بدون مقابل، كما هو شائع عندما يُسمح لأحد أفراد الأسرة بالإقامة في منزل (مع إمكانية طلب مقابل رمزي) دون أي ترتيبات رسمية. في معظم عقود الإيجار السكنية محددة المدة، مقابل عوض، لا يجوز إخلاء المستأجر إلا لسبب وجيه ، حتى في حال عدم وجود عقد إيجار مكتوب. (مع ذلك، لا يُعتد بعقد الإيجار الشفهي الذي تزيد مدته عن 12 شهرًا إذا كان قانون التقادم في الولاية القضائية يشمل عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن 12 شهرًا). تتحول العديد من عقود الإيجار السكنية إلى عقود إيجار "حسب رغبة المالك" مع إشعار مدته 30 يومًا. بدلاً من ذلك، قد يكون هناك عقد إيجار "حسب رغبة المالك" (بدون حد زمني محدد) لفترة مؤقتة عندما يرغب المستأجر في استعادة حيازة العقار ويوافق المؤجر، ولكن لا يوجد وقت كافٍ للتفاوض على عقد إيجار جديد وإبرامه. في هذه الحالة، ينتهي عقد الإيجار "حسب رغبة المالك" بمجرد التفاوض على عقد إيجار جديد وتوقيعه. يجوز للطرفين أيضًا الاتفاق على أنه إذا لم يبرما عقد إيجار جديد خلال فترة زمنية معقولة، فيجب على المستأجر إخلاء العقار.

إذا كان عقد الإيجار خاضعًا لتقدير المؤجر وحده، فقد ينص قانون الولاية القضائية على منح المستأجر، بحكم القانون ، حقًا متبادلًا في إنهاء العقد متى شاء. مع ذلك، فإن عقد الإيجار الذي ينص صراحةً على أنه خاضع لإرادة المستأجر (مثلاً: "طالما رغب المستأجر في السكن على هذه الأرض") لا يعني عادةً أن للمؤجر الحق في إنهاء العقد؛ بل قد يُفسر هذا النص على أنه يمنح المستأجر حق الانتفاع مدى الحياة أو حتى حق الملكية المطلقة .

يُعتبر عقد الإيجار غير المحدد المدة منتهياً، وذلك أيضاً بحكم القانون ، إذا:

  • المستأجر يرتكب إتلافاً للممتلكات؛
  • يحاول المستأجر التنازل عن عقد الإيجار؛
  • يستخدم المستأجر العقار لإدارة مشروع إجرامي؛
  • ينقل المالك حصته في العقار؛
  • يقوم المالك بتأجير العقار لشخص آخر؛
  • وفاة المستأجر أو المالك.

تختلف تفاصيل هذه القواعد من ولاية قضائية إلى أخرى.

مع مراعاة أي إشعار يقتضيه القانون، ينتهي عقد الإيجار غير المحدد المدة أيضًا عندما يتصرف أي من المؤجر أو المستأجر بما يتعارض مع شروط العقد. على سبيل المثال، يُعد تغيير الأقفال من قِبل المؤجر مؤشرًا على انتهاء عقد الإيجار، وكذلك إخلاء المستأجر للعقار. مع ذلك، في بعض الولايات القضائية، مثل كاليفورنيا، يُحظر على المؤجر استخدام أي إجراء ذاتي، كتغيير الأقفال، لإنهاء عقد الإيجار، لا سيما الإيجار السكني. قد يُعتبر ذلك إخلاءً ضمنيًا، ويُعرّض المؤجر للمساءلة المدنية والجنائية.

الإيجار على سبيل التسامح

يُعتبر إيجارًا بالتغاضي (أو ما يُسمى أحيانًا بإيجار الإبقاء بعد انتهاء مدة العقد ) قائمًا عندما يبقى المستأجر في العقار بعد انتهاء مدة الإيجار، وحتى يتخذ المؤجر إجراءً لإخراجه منه. ورغم أن المستأجر يُعتبر متعديًا على العقار في هذه الحالة، وأن حيازته لا تُعدّ ملكية حقيقية، إلا أن السلطات تُقرّ بهذا الوضع لتُحمّل المستأجر مسؤولية دفع الإيجار. ويحق للمؤجر إخراج هذا المستأجر في أي وقت ودون سابق إنذار.

يجوز للمؤجر أيضًا فرض عقد إيجار جديد على المستأجر الذي استمر في عقده. في حالة الإيجار السكني، يكون هذا العقد الجديد شهريًا. أما في حالة الإيجار التجاري الذي تزيد مدته عن عام، فيكون العقد الجديد سنويًا؛ وإلا فإنه يكون بنفس مدة العقد الأصلي قبل انتهائه. في كلتا الحالتين، يحق للمؤجر رفع الإيجار، شريطة أن يكون قد أبلغ المستأجر بالزيادة قبل انتهاء مدة العقد الأصلي.

الإجراءات الرسمية

تُحدد الشروط الشكلية لعقد الإيجار وفقًا لقانون وعرف المنطقة التي يقع فيها العقار. أما في حالة الممتلكات الشخصية، فتُحدد وفقًا لقانون وعرف المنطقة التي يُبرم فيها عقد الإيجار.

يجب أن يكون عقد الإيجار لمدة تزيد عن سنة واحدة مكتوباً لكي يفي بمتطلبات قانون الاحتيال .

شرط

قد تكون مدة عقد الإيجار محددة، أو دورية، أو غير محددة. إذا كانت محددة المدة، تنتهي تلقائيًا عند انقضائها، ولا يلزم تقديم أي إشعار، ما لم تنص القوانين على خلاف ذلك. قد تكون مدة الإيجار مشروطة، وفي هذه الحالة تستمر حتى وقوع حدث معين، كوفاة شخص محدد. يُجدد عقد الإيجار الدوري تلقائيًا، عادةً شهريًا أو أسبوعيًا. أما عقد الإيجار غير المحدد المدة، فيستمر طالما رغب الطرفان في ذلك، ويجوز لأي منهما إنهاؤه دون غرامة.

من الشائع تمديد عقد الإيجار على أساس "الاستمرار في الإيجار"، مما يحوله عادةً إلى عقد إيجار دوري شهري. كما يجوز للمستأجر، صراحةً أو ضمناً، التنازل عن عقد الإيجار للمؤجر. وتُعرف هذه العملية بـ"التنازل" عن عقد الإيجار.

شهدت مدينة نيويورك مؤخراً قيوداً وشروطاً مشددة فيما يتعلق بشروط الإيجار. ومن بين هذه القيود، عدم جواز تأجير الوحدات السكنية لمدة تقل عن أسبوعين، وعدم السماح بدخول الضيوف أو الحيوانات الأليفة إلى أي وحدة مؤجرة لمدة تقل عن 90 يوماً. [ 12 ]

الشفافية والشروط والأحكام

كما ينص قانون المستهلك الأسترالي لعام 2013، فإن عدم الشفافية بشأن أحد بنود عقد المستهلك القياسي قد يتسبب في اختلال كبير في حقوق والتزامات الأطراف. [ 13 ]

يُعتبر المصطلح شفافاً إذا كان:

  • معبر عنه بلغة بسيطة إلى حد معقول
  • مقروء
  • تم عرضه بوضوح
  • متاح بسهولة لأي طرف متأثر بهذا المصطلح

تشمل الشروط التي قد لا تُعتبر شفافة الشروط المخفية في الأحرف الصغيرة أو الجداول أو المصاغة بلغة معقدة أو تقنية. [ 13 ]

إيجار

يُعدّ الإيجار شرطًا أساسيًا في عقود الإيجار في بعض الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام، ولكنه ليس كذلك في الأنظمة القانونية القائمة على القانون المدني. في إنجلترا وويلز، قضت المحكمة في قضية أشبورن أنستالت ضد أرنولد بأن الإيجار ليس شرطًا لإبرام عقد إيجار، إلا أن المحكمة غالبًا ما تُفسّر الترخيص الذي لا يُدفع فيه إيجار على أنه دليل على عدم وجود نية لإنشاء علاقات قانونية. ولا يُشترط أن يكون الإيجار مبلغًا تجاريًا؛ بل يكفي مبلغ رمزي أو مبلغ زهيد.

ملكية حصرية

إن ترتيب المشاركة مع جزء كبير من ممتلكات المالك أو عدم وجود غرفة محددة في المبنى على سبيل المثال قد يبطل وجود عقد إيجار، ومع ذلك يتم تفسير هذا الشرط الشائع لعقد الإيجار بشكل مختلف في العديد من الولايات القضائية.

أحكام خاصة بتأجير السيارات

إضافةً إلى ما سبق، قد يتضمن عقد استئجار السيارة قيودًا مختلفة على كيفية استخدام المستأجر للسيارة، والحالة التي يجب إعادتها بها. على سبيل المثال، لا يُسمح بقيادة بعض السيارات المستأجرة على الطرق الوعرة، أو خارج البلاد، أو سحب مقطورة، دون تصريح خاص. في نيوزيلندا، قد يُطلب منك التوقيع صراحةً على تعهد بعدم قيادة السيارة إلى شاطئ التسعين ميلاً (بسبب تيارات المد والجزر الخطرة).

سيُطلب بالتأكيد إبراز رخصة القيادة ، ولن يُسمح بالقيادة إلا للسائقين المذكورين في العقد. قد يتضمن العقد خيار شراء تأمين على السيارات (تأمين المركبات في المملكة المتحدة)، إذا لم يكن لدى المستأجر بوليصة تأمين تغطي تأجير السيارات - وهو أمر بالغ الأهمية في حالة وجود أكثر من سائق. قد تطلب بعض شركات التأجير وديعة تأمين تُدفع في حال عدم إعادة السيارة بحالة جيدة، وغالبًا ما تكون هذه الوديعة على شكل تفويض ببطاقة ائتمان - يُلغى هذا التفويض إذا أُعيدت السيارة وفقًا للاتفاقية. يجب إبلاغ المستأجر بأنه سيكون مسؤولاً عن أي رسوم مرور أو مخالفات وقوف أو مخالفات مرورية تُرتكب بحق السيارة خلال فترة الإيجار. كما يجب تقديم إرشادات حول كيفية التعامل مع حالات السرقة والحوادث والأعطال وخدمات السحب.

قد تتضمن الشروط الإضافية رسومًا إضافية للتأخير في الإرجاع، أو التسليم في موقع مختلف، أو عدم تعبئة البنزين مباشرة قبل الإرجاع.

وأخيرًا، قد تكون هناك أحكام تتعلق بدفع وديعة غير قابلة للاسترداد مع الحجز، وشروط دفع الفترة الأولية (مع الخصومات والقسائم وما إلى ذلك)، والفترات الممتدة، وأي أضرار أو رسوم أخرى تتراكم قبل العودة.

تأجير العقارات

يُطلق على اتفاقية الإيجار عادةً اسم عقد إيجار، خاصةً عند استئجار العقارات . تبدأ عملية استئجار العقارات بتقديم طلب إيجار يُستخدم لتحديد بنود العقد. بالإضافة إلى أساسيات الإيجار (من، ماذا، متى، كم)، قد يتضمن عقد إيجار العقار تفاصيل أكثر حول هذه الأمور وغيرها. يمكن استئجار العقار لأغراض السكن ، أو مواقف السيارات، أو التخزين، أو الأعمال التجارية، أو الزراعة، أو المؤسسات، أو الحكومة، أو غيرها من الأسباب.

  • الأطراف المعنية: يُحدد عقد الإيجار الأطراف المعنية، المؤجر (ويُسمى أحيانًا المالك ) والمستأجر. قد يُحدد عقد الإيجار السكني ما إذا كان المستأجر يعيش بمفرده، أو مع عائلته، أو أطفاله، أو شريك سكن، أو زوار . كما قد يُحدد العقد حقوق والتزامات كل طرف. على سبيل المثال، قد لا يُسمح بتأجير العقار من الباطن لشخص غريب دون إذن من المؤجر. وينطبق هذا أيضًا على ما إذا كان يُسمح للمستأجر بتربية الحيوانات الأليفة أم لا . من جهة أخرى، قد يتمتع المستأجر بحقوق محددة ضد دخول المؤجر (أو المستأجرين الآخرين) إلى العقار، باستثناء حالات الطوارئ. يُعتبر المستأجر حائزًا للعقار، ويُعتبر دخول المؤجر دون إشعار وتفويض رسمي (مثل إشعار قبل 24 ساعة، أو خلال النهار، أو بعد الطرق، باستثناء الإصلاحات الطارئة، أو في حالة الحريق، أو الفيضان، وما إلى ذلك) تعديًا على حقوق المستأجر.
  • ما هو العقار المؤجر؟ قد يشمل العقار المؤجر كل أو جزء من أي عقار تقريبًا ، مثل شقة، منزل، مبنى، مكاتب أو أجنحة تجارية، أرض، مزرعة، أو حتى مجرد مساحة داخلية أو خارجية لركن سيارة أو تخزين أغراض. قد لا تقتصر المساحة المؤجرة على غرف محددة فحسب، بل تشمل أيضًا إمكانية الوصول إلى مناطق مشتركة أخرى مثل مواقف السيارات، ومخازن في الطابق السفلي أو العلية، ومغسلة، ومسبح، وسطح، وشرفات، وما إلى ذلك. قد يحدد العقد كيفية استخدام هذه الأماكن ووقت استخدامها، ومن يستخدمها. كما قد يتضمن وصفًا تفصيليًا للحالة الراهنة للعقار، للمقارنة مع حالته عند تسليمه.
  • متى: قد تكون مدة الإيجار لليلة واحدة (مثلاً، غرفة فندق)، أو لأسابيع، أو شهور، أو سنوات. وقد توجد أحكام قانونية تشترط تسجيل أي عقد إيجار قد يمتد لأكثر من عدد محدد من السنوات (مثلاً، سبع سنوات) ليكون نافذاً ضد المالك الجديد.
عادةً ما يكون الإيجار سنويًا أو شهريًا، وقد يختلف مبلغ الإيجار للمستأجرين على المدى الطويل (نظرًا لانخفاض تكاليف تغيير المستأجرين). قد يؤدي إنهاء عقد إيجار طويل الأجل قبل انتهاء مدته إلى غرامات، أو حتى دفع كامل قيمة الفترة المتفق عليها (إذا لم يتمكن المؤجر من إيجاد مستأجر بديل مناسب، بعد بذل جهد دؤوب). إذا استمر المستأجر في الإقامة بعد انتهاء مدة الإيجار لعدة سنوات (سنة أو أكثر)، فقد يتفق الطرفان على تجديد العقد تلقائيًا، أو قد يتحول ببساطة إلى إيجار شهري (إيجار حسب رغبة المالك) بتكلفة شهرية نسبية من الإيجار السنوي السابق. إذا تم إخطار المستأجر في عقد الإيجار الشهري بضرورة إخلاء العقار، ورفض ذلك، يبدأ المؤجر إجراءات الإخلاء. في كثير من الأماكن، يُعد تغيير أقفال الأبواب، أو إزالة الأمتعة الشخصية، ناهيك عن طرد أي شخص بالقوة، أمرًا غير قانوني تمامًا دون أمر قضائي بالإخلاء. قد تكون هناك قواعد إجرائية صارمة، وعقوبات قاسية (تعويضات ثلاثة أضعاف، بالإضافة إلى أتعاب المحاماة) في حالة المخالفات.
  • المبلغ: يمكن دفع الإيجار شهريًا أو سنويًا أو مقدمًا، أو حسب الاتفاق. يتضمن الترتيب المعتاد لعقد الإيجار غير المحدد المدة دفع إيجار الشهر الأول والأخير بالإضافة إلى وديعة تأمين . إيجار الشهر الأخير هو الإيجار الذي لم يحصل عليه المؤجر بعد.

وبناءً على ذلك، يتضمن عقد الإيجار عادةً التزامات مالية أخرى بالغة الأهمية. [ 14 ] وتستند هذه العوامل إلى الفهم الأساسي لتحويل الإيجار، وهي جزء لا يتجزأ من الاتفاقية.

  • إجمالي الإيجار المطلوب دفعه؛
  • ودائع محتملة للتأمين أو الحيوانات الأليفة؛
  • واجب المستأجر في تغطية بعض تكاليف المرافق؛
  • الضرائب العقارية المحتملة، إن وجدت؛
  • الدفعة اللازمة لتأمين الممتلكات؛
  • أي تكاليف مرتبطة بالإصلاحات؛
  • المساهمات في صيانة المناطق المشتركة (المشار إليها عادةً باسم CAM).

قد يتضمن الاتفاق أيضاً بنوداً تشرح ظروف الزيادات المحتملة في الإيجار، من بين شروط أخرى متنوعة.

إيداع

يُدار مبلغ التأمين عادةً كوديعة ضمان ، يملكها المستأجر، لكن يحتفظ بها المؤجر حتى تسليم العقار بحالة جيدة (باستثناء الاستهلاك الطبيعي). في بعض الولايات، يُلزم المؤجر بتزويد المستأجر باسم البنك ورقم حسابه المصرفي الذي يُودع فيه مبلغ التأمين، ودفع فائدة سنوية له. وقد تشترط لوائح أخرى على المؤجر تقديم قائمة بالأضرار السابقة في العقار، أو مصادرة مبلغ التأمين فورًا (لعدم وجود طريقة لتحديد ما إذا كان المستأجر السابق مسؤولًا عنها). في المملكة المتحدة، أطلقت الحكومة نظام حماية الودائع، مما أدى إلى ظهور العديد من خدمات جرد العقارات التي يمكن استخدامها اختياريًا لإجراء هذا الجرد.

تأمين

لاستئجار شقة في العديد من المباني السكنية، يُشترط عادةً على المستأجر تقديم ما يُثبت حصوله على تأمين المستأجرين قبل توقيع عقد الإيجار. يوجد في الولايات المتحدة نوع خاص من تأمين أصحاب المنازل مخصص للمستأجرين، وهو HO-4 . يُشار إليه عادةً بتأمين المستأجرين أو تغطية المستأجرين. على غرار تغطية الشقق السكنية ، المعروفة ببوليصة HO-6 ، تُغطي بوليصة تأمين المستأجرين جوانب الشقة ومحتوياتها غير المشمولة تحديدًا في بوليصة التأمين الشاملة للمجمع السكني. كما تُغطي هذه البوليصة المسؤوليات الناجمة عن الحوادث والإصابات المتعمدة للضيوف والمارة حتى مسافة 150 قدمًا من الشقة. تُوفر بوالص تأمين المستأجرين تغطية "للأخطار المحددة"، أي أن البوليصة تُحدد بدقة ما يُغطيه التأمين. تشمل مجالات التغطية الشائعة ما يلي:

قد تشمل التغطية أحداثًا إضافية مثل أعمال الشغب، والطائرات، والانفجارات، والبرد، والأجسام المتساقطة، والثوران البركاني ، والثلوج، والأمطار المتجمدة، وثقل الجليد. [ 15 ]

تأجير من الباطن

في قانون العقارات ، يُطلق مصطلح "التأجير من الباطن" (أو "التأجير الفرعي") على اتفاقية يقوم بموجبها المستأجر (أو المستأجر الأصلي) بتحويل عقد الإيجار إلى طرف ثالث، ليصبح المستأجر الأصلي هو المؤجر من الباطن، والمستأجر الجديد هو المستأجر الفرعي. وهذا يعني أنهما لا يستأجران العقار فحسب، بل يؤجرانه من الباطن في الوقت نفسه. [ 16 ] على سبيل المثال، إذا استأجرت شركة مساحة مكتبية مباشرة من المالك (المؤجر)، ثم توسعت أعمالها وتجاوزت مساحة المكتب، فيمكنها تأجير المساحة الأصغر لشركة أخرى (المستأجر الفرعي)، وإبرام عقد إيجار جديد لمساحة مكتبية أكبر، وبالتالي التحوط من مخاطرها العقارية.

يظل المؤجر من الباطن مسؤولاً أمام المؤجر الأصلي وفقًا لعقد الإيجار الأصلي، بما في ذلك جميع دفعات الإيجار المتبقية، ونفقات التشغيل، وجميع بنود عقد الإيجار الأصلي الأخرى. في حالة انخفاض أسعار السوق، قد يطلب المستأجر الأصلي من المستأجر من الباطن دفع إيجار أقل مما كان يدفعه في الأصل، مما يجعل المستأجر الأصلي مسؤولاً عن سداد الإيجار المتبقي للمؤجر. مع ذلك، إذا ارتفعت أسعار السوق منذ توقيع عقد الإيجار الأصلي، فقد يتمكن المؤجر من الباطن من الحصول على إيجار أعلى مما هو مستحق للمؤجر الأصلي. لكن العديد من عقود الإيجار التجارية تنص على تقاسم أي زيادة في الإيجار مع المؤجر.

في مجال العقارات السكنية، يُعدّ أحيانًا من غير القانوني فرض رسوم على المستأجر الفرعي تتجاوز المبلغ الأصلي المنصوص عليه في عقد المستأجر الفرعي (على سبيل المثال، في حالة تحديد قيمة الإيجار بموجب القانون). ويُعتبر تأجير المساكن الاجتماعية من الباطن غير قانوني عمومًا، بغض النظر عن قيمة الإيجار المفروضة على المستأجر الفرعي؛ وفي المملكة المتحدة، يُصنّف رسميًا كنوع من أنواع الاحتيال السكني. [ 17 ] وفي نيويورك، يُعدّ تأجير وحدات ميتشل-لاما التعاونية من الباطن غير قانوني. ويجب على سكان ميتشل-لاما الاحتفاظ بمسكن رئيسي للبقاء ضمن وحداتهم التعاونية. [ 18 ]

يمكن تطبيق عقد التأجير من الباطن على المركبات كبديل لتأجير السيارات. في هذا النوع من العقود، يُمكن للمستأجر أو مالك المركبة التنازل عن عقد الإيجار لطرف ثالث بموجب اتفاقية تعاقدية لفترة محددة. ورغم أن هذا الترتيب ليس شائعًا، إلا أنه يُمثل اتجاهًا متزايدًا في قطاع السياحة كبديل أقل تكلفة للمسافرين والسكان المحليين.

تأجير المعدات

يُستخدم التأجير أيضًا كشكل من أشكال التمويل لاقتناء المعدات بغرض استخدامها أو شرائها. [ 19 ] تستخدم العديد من المؤسسات والشركات التمويل التأجيري لاقتناء واستخدام أنواع عديدة من المعدات، بما في ذلك آلات التصنيع والتعدين، والسفن والحاويات، ومعدات البناء والطرق الوعرة، والتكنولوجيا والمعدات الطبية، والمعدات الزراعية، والطائرات، وعربات السكك الحديدية، والشاحنات ومعدات النقل، ومعدات الأعمال والتجزئة والمكاتب، ومعدات وبرامج تكنولوجيا المعلومات. [ 19 ]

يتم توفير تمويل التأجير للمعدات بشكل عام من قبل البنوك وشركات التمويل التابعة وشركات التمويل المستقلة. [ 20 ] [ 21 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ ستيكني وويل 2007 ص. 791 (مسرد المحاسبة المالية: مقدمة للمفاهيم والأساليب والاستخدام 12e).
  2. ↑ "المحاسبة عن عقود الإيجار | التقارير المالية F7 | مؤهل ACCA | الطلاب | ACCA العالمية" . www.accaglobal.com . تاريخ الاطلاع: 12 ديسمبر 2017 .
  3. ↑ 34 Am. Jur. 2d Federal Taxation ¶ 16762 القسم 467 تعريف اتفاقيات الإيجار: "تشمل اتفاقية الإيجار أي اتفاقية مكتوبة أو شفهية تنص على استخدام ممتلكات مادية ويتم التعامل معها على أنها عقد إيجار لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية."
  4. ↑ من الممكن استئجار العديد من الأشياء بهذه الطريقة، مثل الحيوانات الأليفة والأجهزة الكهربائية والحقائب والمجوهرات. "إذا أردت شيئًا، فاستأجره... من حقيبة يد لا غنى عنها إلى سيارة أستون مارتن" ، صحيفة الأوبزرفر ، 4 يناير 2009. تاريخ الاطلاع: 9 سبتمبر 2009.
  5. ↑ "مستأجرو كاليفورنيا" . إدارة شؤون المستهلك، ولاية كاليفورنيا . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 ديسمبر 2017 .
  6. ↑ بالنسبة للأراضي في المملكة المتحدة، يجب تسجيل أي عقد إيجار أو استئجار لمدة تزيد عن 7 سنوات في سجل الأراضي، ويجب أن يُمنح عقد الإيجار أو الاستئجار لمدة تزيد عن 3 سنوات ويُشهد عليه باستخدام سند رسمي . دليل ممارسات سجل الأراضي رقم 25. تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 يوليو 2012، والمادة 52(1) ( قانون الأراضي لعام 1925 ).
  7. ↑ أوسوليفان، آرثر ؛ شيفرين، ستيفن م. ( 2003). الاقتصاد: المبادئ في التطبيق . أبر سادل ريفر، نيو جيرسي: بيرسون برنتيس هول. ص 523. ISBN  0-13-063085-3.
  8. ↑ "قاموس مصطلحات العقارات، تعريف عقد الإيجار الرئيسي" . bizoptions.com. مؤرشف من الأصل في 3 مارس 2010. تم الاطلاع عليه في 5 أغسطس 2010 .
  9. ↑ قضية مؤسسة مدينة لندن ضد فيل [1994] 1 AC 459
  10. ↑ "صياغة حقّ الشفعة بشكل أفضل وأكثر فعالية" (ديسمبر 2006). LawJournalNewsletters.com . تاريخ الاطلاع: 12 يناير 2020.
  11. ↑ تشين، جيمس (9 أبريل 2019). "تعريف حق الرفض الأول". إنفستوبيديا . تم الاسترجاع في 12 يناير 2020.
  12. ↑ "متى يمكن لمجالس إدارة الشقق السكنية والتعاونية تغريم الملاك والمقيمين؟" . مجلة نيويورك للقانون .
  13. 1 2 "سيارات التأجير: دليل صناعي لقانون المستهلك الأسترالي" (ملف PDF) . قوانين المستهلك الأسترالية . كومنولث أستراليا. 2013. تم الاطلاع عليه بتاريخ 9 مايو 2016 .تحتوي هذه المقالة على اقتباسات من هذا المصدر، وهو متاح بموجب ترخيص Creative Commons Attribution 3.0 Australia.
  14. ↑ الالتزامات المالية الهامة
  15. ↑ ^ وينينغ، إريك؛ جورج ريدا؛ كونستانس لوثاردت؛ شيريل فيرغسون (2002). التأمين الشخصي ( الطبعة الأولى). مالفيرن، بنسلفانيا : المعهد الأمريكي لوكلاء التأمين المعتمدين على الممتلكات والحوادث/معهد التأمين الأمريكي. ISBN  0-89463-108-X.
  16. ↑ ويليام إي. (بيل) روارك؛ ويليام ر. (ريان) روارك (4 يوليو 2013). موسوعة موجزة لمصطلحات أعمال العقارات . روتليدج. ص 200 وما بعدها. ISBN  978-1-136-42023-8.
  17. ↑ تعقب المحتالين في تأجير المساكن التابعة للمجالس المحلية في إنجلترا ، بانوراما ، بي بي سي، 4 مايو 2011
  18. ↑ "قواعد ميتشل-لاما" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 8 أغسطس 2019. تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يوليو 2019 .
  19. 1 2 "نظرة عامة على الصناعة" . جمعية تأجير وتمويل المعدات . تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 سبتمبر 2014 .
  20. ↑ "أخبار الصناعة: حول الصناعة" . مؤرشف من الأصل بتاريخ 13 أكتوبر 2014. تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 سبتمبر 2014 .
  21. ↑ "تمويل المعدات في ازدياد" . مؤرشف من الأصل بتاريخ 13 أكتوبر 2014. تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 سبتمبر 2014 .