الحجز على العقار

📅 آخر تحديث: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 3 صور
الموسوعة الحرة
منزل في ساليناس، كاليفورنيا ، تحت إجراءات الحجز، في أعقاب انفجار فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين .

الحجز على العقار هو إجراء قانوني يسعى فيه المُقرض إلى استرداد رصيد القرض من المُقترض الذي توقف عن سداد الأقساط ، وذلك عن طريق إجباره على بيع الأصل المستخدم كضمان للقرض . [ 1 ] [ 2 ]

بشكل رسمي، يحصل مُقرض الرهن العقاري (المرتهن) ، أو أي صاحب حق امتياز آخر ، على إنهاء حق المقترض (الراهن) في الاسترداد ، إما بأمر من المحكمة أو بموجب القانون (بعد اتباع إجراء قانوني محدد). [ 3 ]

عادةً، يحصل المُقرض على حق ضمان من المُقترض الذي يرهن أو يضمن أصلاً كمنزل كضمان للقرض. إذا تخلف المُقترض عن السداد وحاول المُقرض استعادة العقار، يجوز لمحاكم الإنصاف منح المُقترض حق الاسترداد العادل إذا سدد الدين. مع وجود هذا الحق العادل، فإنه يُشكل عائقاً أمام سند الملكية ، ولا يستطيع المُقرض التأكد من قدرته على استعادة العقار. [ 4 ] لذلك، يسعى المُقرض، من خلال إجراءات الحجز، إلى إنهاء حق الاسترداد العادل فوراً (أي منع أي استخدام مستقبلي له) والحصول على الملكية القانونية والعادلة للعقار ملكيةً مطلقة . [ 5 ] كما يجوز لأصحاب الرهون الآخرين الحجز على حق المالك في الاسترداد لديون أخرى، مثل الضرائب المتأخرة، أو فواتير المقاولين غير المدفوعة، أو رسوم أو تقييمات جمعية مُلاك العقارات المتأخرة .

تُعرف عملية الحجز على العقارات السكنية، في سياق قروض الرهن العقاري، بأنها قيام البنك أو أي دائن مضمون آخر ببيع أو استعادة قطعة أرض بعد إخلال المالك باتفاقية بين المُقرض والمُقترض تُسمى " الرهن العقاري " أو " سند الائتمان ". ويُعدّ الإخلال بالرهن العقاري عادةً هو التخلف عن سداد سند إذني ، مضمون برهن على العقار. عند اكتمال العملية، يحق للمُقرض بيع العقار والاحتفاظ بالعائدات لسداد الرهن وأي تكاليف قانونية، ويُقال حينها "إن المُقرض قد حجز على الرهن أو الرهن ". إذا كان السند الإذني يتضمن شرط الرجوع، ولم يُغطِّ البيع الرصيد المتبقي من أصل القرض والرسوم، فيحق للدائن المرتهن تقديم مطالبة للحصول على حكم بالعجز . في العديد من الولايات الأمريكية، تشمل بنود حساب مبلغ حكم العجز أصل القرض والفوائد المتراكمة وأتعاب المحاماة، مطروحًا منها المبلغ الذي عرضه المُقرض في مزاد الحجز. [ 6 ]

الأنواع

يستطيع صاحب الرهن العقاري عادةً بدء إجراءات الحجز على العقار في وقت محدد في وثائق الرهن، وعادةً ما يكون ذلك بعد فترة زمنية معينة من حدوث حالة التخلف عن السداد. في الولايات المتحدة وكندا والعديد من الدول الأخرى، توجد أنواع متعددة من إجراءات الحجز على العقار. ففي الولايات المتحدة على سبيل المثال، يُستخدم نوعان منها على نطاق واسع ، وهما البيع القضائي والبيع بموجب سلطة البيع ، بينما توجد طرق أخرى في بعض الولايات الأمريكية الأخرى.

القضاء

الحجز القضائي على العقار المرهون، والمعروف أيضًا باسم الحجز القضائي ، هو بيع العقار المرهون تحت إشراف المحكمة. تُستخدم عائدات البيع أولًا لسداد الرهن العقاري، ثم لسداد ديون أصحاب الرهون الآخرين، وأخيرًا للمقترض (الراهن) إن وُجدت عائدات. يُتاح الحجز القضائي في جميع الولايات الأمريكية، وهو إلزامي في العديد منها (تشترط ولاية فلوريدا الحجز القضائي). يبدأ المُقرض إجراءات الحجز القضائي برفع دعوى قضائية ضد المقترض. وكما هو الحال في جميع الإجراءات القانونية الأخرى، يجب إخطار جميع الأطراف بالحجز، إلا أن متطلبات الإخطار تختلف اختلافًا كبيرًا من ولاية إلى أخرى في الولايات المتحدة. يُعلن القرار القضائي بعد تبادل المرافعات في جلسة استماع (عادةً ما تكون قصيرة) في محكمة تابعة للولاية أو محكمة محلية في الولايات المتحدة. وفي حالات نادرة، تُرفع دعاوى الحجز في المحاكم الفيدرالية الأمريكية.

يشرف موظف قضائي على عملية البيع وينفذ الأوراق القانونية وعقد البيع، إن وجد. وقد يقوم بذلك قاضٍ من المحكمة العليا أو محكم معين خصيصاً من قبل محكمة مختصة بشؤون الخصوصية القضائية.

غير قضائي

الحجز على العقار عن طريق البيع الجبري، ويُسمى أيضًا الحجز غير القضائي ، وهو إجراء مُجاز في العديد من الولايات إذا تضمن عقد الرهن العقاري بندًا يسمح بالبيع الجبري ، أو إذا استُخدم سند ائتمان يتضمن هذا البند، بدلًا من عقد الرهن العقاري الفعلي. في بعض الولايات الأمريكية، مثل كاليفورنيا وتكساس ، تُعتبر جميع عقود الرهن العقاري تقريبًا في الواقع سندات ائتمان. تتضمن هذه العملية بيع العقار من قِبل صاحب الرهن العقاري دون إشراف قضائي (كما هو مُفصّل أدناه). عادةً ما تكون هذه العملية أسرع وأقل تكلفة بكثير من الحجز عن طريق البيع القضائي. وكما هو الحال في البيع القضائي، يكون صاحب الرهن العقاري وأصحاب الحقوق الأخرى على التوالي هم المُطالبين الأول والثاني بعائدات البيع.

حازم

تُعتبر أنواع أخرى من إجراءات الحجز على العقارات بسيطة نظرًا لقلة توفرها. ففي حالة الحجز الصارم ، المتاح في بعض الولايات مثل كونيتيكت ونيو هامبشاير وفيرمونت، إذا ربح الدائن المرتهن القضية، تأمر المحكمة المدين المتخلف عن السداد بدفع قيمة الرهن العقاري خلال فترة زمنية محددة. وفي حال تخلف المدين عن السداد، يحصل الدائن المرتهن على ملكية العقار دون أي التزام ببيعه. ولا يُتاح هذا النوع من الحجز عادةً إلا عندما تكون قيمة العقار أقل من قيمة الدين (" خاسرًا "). تاريخيًا، كان الحجز الصارم هو الأسلوب الأصلي للحجز على العقارات.

تسريع

يُعدّ شرط التسريع بندًا يُدرج عادةً في المواد 16 أو 17 أو 18 من عقود الرهن العقاري النموذجية في الولايات المتحدة. وتختلف شروط التسريع من رهن لآخر، إذ تعتمد على بنود وشروط الاتفاق بين المُقرض والمدين (المدينين). يُفعّل شرط التسريع عند الإخلال بأحد بنود عقد الرهن ، ويُمكنه المطالبة بسداد كامل الدين للمُقرض في حال نقل المقترض (المقترضين) ملكية العقار إلى مشترٍ لاحقًا. كما ينصّ شرط التسريع في عقد الرهن على ضرورة إرسال إشعار بالتسريع إلى المدين (المدينين) الموقعين على سند الدين. ويُحدد كل رهن فترة زمنية للمدين (المدينين) لتسوية ديونه، وغالبًا ما تكون هذه الفترة 30 يومًا، بينما قد تكون 10 أيام في حالة العقارات التجارية. ويُسمى إشعار التسريع "خطاب المطالبة و/أو خطاب الإخلال". تُعلم الرسالة المقترض (المقترضين) بأنه أمامهم 10 أو 30 يومًا من تاريخ الرسالة لإعادة تفعيل قرضهم. تُرسل خطابات المطالبة/الإخلال بالعقد عبر البريد المسجل والبريد العادي إلى جميع العناوين المهمة للمقترض (المقترضين). وفي حالة تسريع سداد الرهن العقاري، يجب على المُقرض تقديم عرض سعر للسداد يُقدّر بـ 30 يومًا من تاريخ الرسالة. تُسمى هذه الرسالة برسالة قانون ممارسات تحصيل الديون العادلة (FDCPA) أو رسالة التواصل الأولي. بمجرد استلام المقترض (المقترضين) للرسالتين اللتين تُحددان فترة زمنية لإعادة تفعيل قرضهم أو سداده، يجب على المُقرض الانتظار حتى انقضاء هذه الفترة قبل اتخاذ أي إجراء آخر. عند انقضاء 10 أو 30 يومًا، تنتهي فترة التسريع، ويحق للمُقرض المضي قدمًا في إجراءات الحجز على العقار.

سيقوم المُقرض أيضًا بتضمين أي ضرائب عقارية غير مدفوعة ومدفوعات متأخرة في هذا المبلغ، لذلك إذا لم يكن لدى المقترض حقوق ملكية كبيرة، فسوف يدين بأكثر من المبلغ الأصلي للرهن العقاري.

يجوز للمقرضين أيضًا تسريع القرض إذا كان هناك شرط نقل يلزم المدين بإخطار المقرض بأي نقل، سواء كان ذلك خيار إيجار، أو عقد إيجار لمدة 3 سنوات أو أكثر، أو عقود أراضي، أو اتفاقية سند ملكية، أو نقل ملكية أو مصلحة في العقار.

تتضمن غالبية عقود الرهن العقاري (وليس جميعها) اليوم بنودًا للتسريع. ولا يملك حامل الرهن العقاري الذي لا يتضمن هذا البند سوى خيارين: إما الانتظار حتى حلول موعد سداد جميع الأقساط، أو إقناع المحكمة بإلزام بيع أجزاء من العقار لسداد الأقساط المتأخرة. وبدلاً من ذلك، قد تأمر المحكمة ببيع العقار مع مراعاة الرهن، على أن تُخصص عائدات البيع لسداد الأقساط المستحقة لحامل الرهن.

عملية

قد تكون إجراءات الحجز على العقار سريعة أو طويلة، وتختلف من ولاية إلى أخرى. وتُتيح خيارات أخرى، مثل إعادة التمويل ، أو البيع السريع، أو التمويل البديل، أو الترتيبات المؤقتة مع المُقرض، أو حتى الإفلاس، لأصحاب المنازل سُبلًا لتجنب الحجز. وتُقدم مواقع إلكترونية تربط المقترضين وأصحاب المنازل بالمُقرضين بشكل متزايد كآليات لتجاوز المُقرضين التقليديين مع الوفاء بالتزامات السداد لمُقدمي قروض الرهن العقاري. وعلى الرغم من وجود اختلافات طفيفة بين الولايات، فإن إجراءات الحجز تتبع عمومًا جدولًا زمنيًا يبدأ بالتأخر في السداد، ثم تحديد موعد للبيع، وأخيرًا فترة الاسترداد (إن وُجدت). [ 7 ]

صارم وقضائي

في الولايات المتحدة ، يوجد نوعان من إجراءات الحجز على العقارات في معظم الولايات، ويتم وصفهما بموجب القانون العام . باستخدام " سند ملكية بديل عن الحجز "، أو " الحجز الصارم "، يطالب حامل السند باستعادة ملكية وحيازة العقار كتعويض كامل عن الدين، وعادةً ما يكون ذلك بموجب عقد.

في الإجراء المعروف ببساطة باسم الحجز على العقار (أو ربما يُشار إليه بـ"الحجز القضائي")، يتعين على المُقرض مقاضاة المُقترض المُتخلف عن السداد أمام محكمة الولاية. وبمجرد صدور حكم نهائي (عادةً ما يكون حكمًا موجزًا ) لصالح المُقرض، يُعرض العقار للبيع بالمزاد العلني من قِبل مأمور المقاطعة أو أي مسؤول آخر في المحكمة. تشترط العديد من الولايات هذا النوع من الإجراءات في بعض أو جميع حالات الحجز على العقار لحماية أي حقوق ملكية قد تكون للمدين في العقار، في حال كانت قيمة الدين الذي يُحجز عليه أقل بكثير من القيمة السوقية للعقار؛ كما يُثني هذا الإجراء المُقرض عن الحجز الاستراتيجي الذي يرغب في الحصول على العقار. في هذا النوع من الحجز، يُصدر مأمور المقاطعة سند ملكية للمُزايد الفائز في المزاد. يجوز للبنوك والمؤسسات المالية الأخرى المُقرضة المُزايدة بمبلغ الدين المُستحق في البيع، ولكن هناك عدد من العوامل الأخرى التي قد تُؤثر على المُزايدة، وإذا لم يتقدم أي مُشترٍ آخر، يحصل المُقرض على سند ملكية العقار في المقابل.

غير قضائي

تاريخيًا، كانت الغالبية العظمى من عمليات الحجز القضائي تتم دون معارضة، نظرًا لأن معظم المقترضين المتعثرين لا يملكون المال لتوكيل محامٍ. ولذلك، ضغط قطاع الخدمات المالية الأمريكي منذ منتصف القرن التاسع عشر من أجل إجراءات حجز أسرع لا تُثقل كاهل المحاكم بقضايا غير متنازع عليها، وتُخفض تكلفة الائتمان (لأنها تتضمن دائمًا تكلفة استرداد الضمانات). كما جادل المقرضون بأن إخراج عمليات الحجز من المحاكم يُعدّ في الواقع ألطف وأقل إيلامًا للمقترضين المتعثرين، إذ يتجنب الآثار المُرعبة للمقاضاة.

استجابةً لذلك، تبنّت أغلبية طفيفة من الولايات الأمريكية إجراءات الحجز غير القضائية، حيث يُقدّم المرتهن (أو في الغالب محامي وكيل خدمة الرهن، أو الوكيل المُعيّن، أو الوصي) إشعارًا بالتخلف عن السداد للمدين، مُبيّنًا نيته بيع العقار وفقًا للنموذج المُحدّد في قانون الولاية . ويُشترط في بعض الولايات تسجيل إشعار التخلف عن السداد على العقار. يُطلق على هذا النوع من الحجز عادةً اسم "الحجز القانوني" أو "الحجز غير القضائي"، مُقارنةً بـ"الحجز القضائي"، لأنّ المرتهن لا يحتاج إلى رفع دعوى قضائية فعلية لبدء إجراءات الحجز. وتفرض بعض الولايات متطلبات إجرائية إضافية، مثل ختم المستندات من قِبل كاتب المحكمة؛ وتشترط ولاية كولورادو الاستعانة بـ"وصي عام" تابع للمقاطعة، وهو مسؤول حكومي، بدلًا من وصي خاص مُتخصّص في تنفيذ إجراءات الحجز. ومع ذلك، في معظم الولايات، فإن المسؤول الحكومي الوحيد المعني بإجراءات الحجز غير القضائية هو مسجل المقاطعة، الذي يقوم فقط بتسجيل أي إشعارات ما قبل البيع وسند الوصي عند البيع .

في هذا النوع من إجراءات الحجز على العقار، والذي يُعرف بـ"حق البيع"، إذا لم يقم المدين بتسوية المتأخرات، أو لم يلجأ إلى وسائل قانونية أخرى (مثل إعلان الإفلاس لوقف الحجز مؤقتًا) لإيقاف البيع، يقوم الدائن المرتهن أو ممثله بإجراء مزاد علني على غرار مزاد الشرطة. والجدير بالذكر أن الدائن المرتهن نفسه هو من يحق له المزايدة على العقار في المزاد، وهو المزايد الوحيد الذي يمكنه تقديم "عرض ائتماني" (عرض مبني على الدين القائم نفسه)، بينما يجب على جميع المزايدين الآخرين تقديم مبلغ نقدي أو ما يعادله، مثل شيك مصرفي، إلى منظم المزاد فورًا (أو خلال فترة وجيزة جدًا) .

يصبح صاحب أعلى عرض في المزاد مالكًا للعقار، خاليًا من أي حقوق للمالك السابق، ولكنه قد يكون مثقلًا ببعض الرهونات ذات الأولوية على الرهن العقاري المرهون (مثل الرهن العقاري الأقدم، والضرائب العقارية غير المدفوعة، وحقوق إزالة الأعشاب الضارة/الهدم). وقد يلزم اتخاذ إجراءات قانونية إضافية، كالإخلاء ، لاستعادة حيازة العقار إذا لم يقم الساكن السابق بإخلائه طواعية.

الدفاعات

في بعض الولايات الأمريكية، ولا سيما تلك التي لا يُتاح فيها سوى الحجز القضائي، أثرت مسألة الإجراءات القانونية الواجبة ، المنصوص عليها في الدستور ، على قدرة بعض المقرضين على الحجز. ففي ولاية أوهايو، رفضت المحكمة الفيدرالية الأمريكية للمنطقة الشمالية من أوهايو العديد من دعاوى الحجز التي رفعها المقرضون لعدم قدرة المقرض المزعوم على إثبات أنه الطرف الحقيقي ذو المصلحة. [ 8 ] وتكرر الأمر نفسه في قضية أمام محكمة مقاطعة كولورادو في يونيو/حزيران 2008. [ 9 ]

في المقابل، في ست دوائر قضائية اتحادية ومعظم الولايات التي تطبق إجراءات الحجز غير القضائية (مثل كاليفورنيا)، حُكم قضائيًا بأن التمسك بالإجراءات القانونية الواجبة يُعدّ دفاعًا لا أساس له. [ 10 ] يكمن جوهر الحجز غير القضائي في عدم وجود جهة حكومية (أي محكمة) متورطة. [ 11 ] يحمي الحق الدستوري في الإجراءات القانونية الواجبة الأفراد من انتهاكات حقوقهم المدنية من قِبل الجهات الحكومية فقط، وليس من قِبل جهات خاصة. (وقد اعتُبرت مشاركة كاتب المحكمة أو مسجل المقاطعة في تسجيل المستندات اللازمة غير كافية لتفعيل مبدأ الإجراءات القانونية الواجبة، إذ يُلزمهم القانون بتسجيل جميع المستندات المقدمة التي تستوفي الحد الأدنى من متطلبات التنسيق، ويُحرمون من سلطة تقدير ما إذا كان ينبغي المضي قدمًا في إجراءات حجز معينة).

ثمة مبرر آخر يتمثل في أنه بموجب مبدأ حرية التعاقد ، إذا رغب المدينون في التمتع بالحماية الإضافية التي توفرها إجراءات الحجز القضائي، فإن عليهم إيجاد مُقرض مستعد لتقديم قرض مضمون برهن عقاري تقليدي بدلاً من سند ائتمان مع حق البيع. كما رفضت المحاكم الحجة القائلة بأن مجرد التشريع الذي يُجيز أو يُنظم عملية الحجز غير القضائي يُحوّل العملية نفسها إلى إجراء حكومي، باعتبارها حجة واهية. [ 11 ]

وبالتالي، بما أنه لا يوجد حق في الإجراءات القانونية الواجبة في إجراءات الحجز غير القضائية، فقد رُئي أنه لا يهم ما إذا كان المقترض على علم فعلي (أي إدراك شخصي) بالحجز، طالما أن أمين الحجز قد قام بالمهام المنصوص عليها في القانون في محاولة لإبلاغ المقترض. [ 12 ]

الحجز العادل

يُعدّ "الحجز الصارم" المتاح في بعض الولايات حقًا من حقوق الملكية لمشتري العقار المرهون. ويتعين على المشتري تقديم طلب إلى المحكمة للحصول على حكم يلغي حقوق أي صاحب رهن لاحق في الدين الأقدم. إذا لم يعترض صاحب الرهن اللاحق خلال المدة الزمنية التي تحددها المحكمة، يُلغى رهنه ويُصبح سند ملكية المشتري مُبرأً. وهذا الأثر مماثل للحجز الصارم الذي كان سائدًا في القانون العام الإنجليزي للإنصاف، كرد فعل على تطور مبدأ استرداد العقار .

البحث عن الملكية وقضايا الحجز الضريبي

في معظم الأنظمة القضائية، جرت العادة أن يقوم المُقرض المُنفِّذ لإجراء الحجز على العقار بإجراء بحث عن سند ملكيته، وإخطار جميع الأشخاص الآخرين الذين قد يكون لهم حقوق امتياز على العقار، سواءً بموجب حكم قضائي أو عقد أو قانون أو تشريع آخر، حتى يتمكنوا من الحضور والمطالبة بحقوقهم في دعوى الحجز. ويتم ذلك من خلال تسجيل إشعار دعوى قضائية كجزء من الدعوى، وتسجيله رسميًا لإعلام الجمهور بوجود إجراءات الحجز. في جميع الأنظمة القضائية الأمريكية، يجب على المُقرض الذي يُجري بيعًا بالمزاد العلني لعقار عليه حجز ضريبي اتحادي إخطار مصلحة الضرائب الأمريكية قبل 25 يومًا من البيع . ويؤدي عدم الإخطار إلى بقاء الحجز ساريًا على العقار بعد البيع. لذلك، من الضروري أن يبحث المُقرض عن الحجوزات الضريبية الاتحادية المحلية، حتى يتم إخطار مصلحة الضرائب الأمريكية بشكل صحيح في حال وجود حجز ضريبي اتحادي مُسجَّل ضد أي من أطراف الحجز. يمكن الاطلاع على شرح مفصل من مصلحة الضرائب الأمريكية لإجراءات الحجز الضريبي الفيدرالي. [ 13 ] [ 14 ]

الطعن في إجراءات الحجز على العقار

لأن حق الاسترداد حقٌ منصف، فإن إجراءات الحجز على العقار تُعدّ دعوى قضائية منصفة. وللحفاظ على حق الاسترداد، يجوز للمدين أن يتقدم بطلب إلى المحكمة للحصول على أمر قضائي. وإذا كان الحجز على العقار وشيكًا، فيجب على المدين أن يسعى للحصول على أمر تقييدي مؤقت. ومع ذلك، قد يُطلب من المدين تقديم كفالة مالية بقيمة الدين. وهذا يحمي الدائن إذا كانت محاولة إيقاف الحجز مجرد محاولة للتهرب من الدين.

يجوز للمدين أيضاً الطعن في صحة الدين برفع دعوى ضد البنك لوقف إجراءات الحجز على العقار والمطالبة بالتعويضات. وفي إجراءات الحجز، يقع على عاتق المُقرض أيضاً عبء إثبات أحقيته في الحجز.

تفرض العديد من الولايات الأمريكية، بما في ذلك كاليفورنيا [ 15 ] وجورجيا [ 16 ] وتكساس [ 17 ]، شرط "العرض" المسبق على المقترضين الذين يسعون إلى الطعن في عملية حبس الرهن غير المشروعة، وهو شرط متجذر في مبدأ الإنصاف القائل بأن "من يسعى إلى الإنصاف يجب أن يقوم بالإنصاف أولاً"، بالإضافة إلى قاعدة القانون العام التي تنص على أن الطرف الذي يسعى إلى فسخ العقد يجب أن يعيد أولاً جميع المنافع التي حصل عليها بموجب العقد.

بمعنى آخر، للطعن في إجراءات الحجز غير القانونية المزعومة، يجب على المقترض سداد كامل المبلغ المتبقي من الدين بشكل قانوني قبل بيع العقار المرهون. وتُعدّ كاليفورنيا من أكثر الولايات صرامةً في تطبيق هذا القانون، إذ يجب أن يتسلم المُقرض الأموال قبل البيع. وقد اعتُبرت إحدى محاولات السداد غير كافية عندما وصل الشيك عبر شركة فيديكس يوم الاثنين، أي بعد ثلاثة أيام من إجراء بيع العقار المرهون يوم الجمعة. [ 18 ]

لقد انتقد كتاب مدرسي واحد على الأقل المفارقة الكامنة في قاعدة العطاء - وهي أنه إذا كان لدى المقترض بالفعل ما يكفي من النقود لدفع الرصيد بالكامل على الفور، لكان قد سدده بالفعل ولما كان المقرض يحاول الحجز عليه في المقام الأول [ 19 ] - لكنها لا تزال هي القانون في الولايات المذكورة أعلاه.

في بعض الأحيان، يتمكن المقترضون من جمع سيولة كافية في اللحظة الأخيرة (عادةً من خلال بيع أصول أخرى غير مرهونة بأسعار زهيدة) لتقديم عرض جيد، وبالتالي الحفاظ على حقوقهم في الطعن في إجراءات الحجز. وقد أبدت المحاكم عدم تعاطفها مع محاولات هؤلاء المقترضين لاسترداد خسائر البيع من المقرضين الذين قاموا بالحجز. [ 20 ]

تُستشهد أحيانًا بقضية بارزة، تُشكك في قانونية إجراءات الحجز على العقارات، كدليل على ادعاءات مختلفة تتعلق بالإقراض. ففي قضية " البنك الوطني الأول في مونتغمري ضد جيروم دالي" ، ادعى جيروم دالي أن البنك لم يُقدم له مقابلًا قانونيًا، لأن الأموال المُقرضة له نشأت بمجرد توقيع عقد القرض. وتشير الرواية الشائعة إلى أن دالي ربح القضية، ولم يُضطر إلى سداد القرض، ولم يتمكن البنك من استعادة ممتلكاته. في الواقع، قضت المحاكم ببطلان "الحكم" (المعروف باسم "قرار نهر الائتمان"). [ 21 ]

في قضية حديثة في نيويورك، رفضت المحكمة محاولة أحد المقرضين الحجز على العقار بموجب حكم موجز، وذلك لعدم تقديمه الإفادات والمستندات اللازمة لدعم دعوى الحجز، فضلاً عن أن المستندات والإفادات المقدمة لم تُعدّ وفقًا للإجراءات المعتادة. [ 22 ] يلجأ العديد من محامي المقترضين إلى إثبات امتثال المقرض لشرط الإخطار المسبق بالحجز قبل 90 يومًا، بهدف تأخير إجراءات الحجز وإطالة أمدها، ومنح المقترض ثلاثة أشهر إضافية لتسوية ديونه. [ 23 ] [ 24 ]

مزاد بيع العقارات المرهونة

عندما تقوم الجهة المختصة (في الولايات المتحدة، عادةً ما يكون مأمور المقاطعة أو من ينوب عنه) ببيع عقار مرهون بالمزاد العلني، يجوز لحامل السند تحديد سعر المزاد الابتدائي بناءً على الرصيد المتبقي من قرض الرهن العقاري. مع ذلك، توجد عدة عوامل تؤثر على كيفية تحديد أسعار العقارات، بما في ذلك أحكام الإفلاس. في سوق عقاري ضعيف، قد يحدد الطرف المُنفِق سعر المزاد الابتدائي بمبلغ أقل إذا اعتقد أن قيمة العقار المرهون أقل من المبلغ المتبقي من أصل القرض. وتعتمد المدة الزمنية بين الإخطار بالحجز وبيع العقار فعلياً على عوامل عديدة، مثل طريقة الحجز (قضائية أو غير قضائية).

عندما يتجاوز رصيد الرهن العقاري المتبقي القيمة الفعلية للمنزل، فمن غير المرجح أن يجذب الطرف المُطالب بالرهن عروضًا في المزاد عند هذا المستوى السعري. قد يبقى المنزل الذي عُرض في مزاد الرهن العقاري ولم يجذب أي عروض مقبولة ملكًا لصاحب الرهن العقاري. يُطلق على هذا النوع من العقارات اسم " العقارات المملوكة" ( REO ). في هذه الحالات، يحاول المالك/الجهة المُقدمة للخدمات بيعه عبر قنوات العقارات المعتادة.

التزامات إضافية للمقترض

قد يُطلب من المقترض دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) طالما أن أصل قرض الرهن العقاري الأساسي يتجاوز 80% من قيمة عقاره. في معظم الحالات، تضمن متطلبات التأمين استرداد المُقرض نسبة محددة مسبقًا من قيمة القرض، إما من عائدات مزاد الحجز أو من تأمين الرهن العقاري الخاص أو مزيج منهما.

مع ذلك، في سوق عقاري غير سائل أو في حال انخفاض أسعار العقارات، قد يُباع العقار المرهون بأقل من الرصيد المتبقي من قرض الرهن العقاري الأساسي، وقد لا يكون هناك تأمين لتغطية الخسارة. في هذه الحالة، يجوز للمحكمة المشرفة على إجراءات الرهن إصدار حكم بالعجز ضد المدين الراهن. يمكن استخدام أحكام العجز لفرض رهن على ممتلكات المقترض الأخرى، مما يُلزم المدين الراهن بسداد الفرق. ويمنح هذا الحكم المُقرض حقًا قانونيًا في تحصيل باقي الدين من أصول المدين الراهن الأخرى (إن وجدت).

توجد استثناءات لهذه القاعدة. فإذا كان الرهن العقاري دينًا غير قابل للرجوع (وهو الحال غالبًا مع قروض الرهن العقاري السكنية المملوكة لأصحابها في الولايات المتحدة)، فلا يجوز للمقرض اللجوء إلى أصول المقترض لاسترداد خسائره. وقد تكون قدرة المقرض على المطالبة بحكم العجز مقيدة بقوانين الولاية. في كاليفورنيا وبعض الولايات الأمريكية الأخرى، عادةً ما تكون قروض الرهن العقاري الأصلية (التي تُمنح عند الشراء) قروضًا غير قابلة للرجوع؛ إلا أن القروض المعاد تمويلها وخطوط ائتمان ملكية المنزل ليست كذلك.

إذا اختار المُقرض عدم المطالبة بحكم العجز - أو لم يستطع ذلك لأن الرهن العقاري غير قابل للرجوع - وقبل بالخسارة، فقد يضطر المُقترض إلى دفع ضرائب دخل على المبلغ غير المُسدد إذا كان يُمكن اعتباره "ديناً مُسقطاً". ومع ذلك، فإن التغييرات الأخيرة في قوانين الضرائب قد تُغير طريقة الإبلاغ عن هذه المبالغ.

يتم "محو" أي رهونات ناتجة عن قروض أخرى على العقار الذي يتم الحجز عليه ( الرهون العقارية الثانية ، وخطوط ائتمان ملكية المنازل ) عن طريق الحجز.

خيار إعادة التفاوض

في أعقاب فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة وأزمة الرهن العقاري الثانوي اللاحقة، ازداد الاهتمام بإعادة التفاوض على قروض الرهن العقاري أو تعديلها بدلاً من الحجز على العقار، وقد تكهن بعض المعلقين بأن الأزمة تفاقمت بسبب "عزوف المقرضين عن إعادة التفاوض على الرهون العقارية". [ 25 ] وقد قدمت العديد من السياسات، بما في ذلك مبادرة "الأمل الآن" التي ترعاها وزارة الخزانة الأمريكية وخطة "جعل السكن ميسور التكلفة" لعام 2009، حوافز لإعادة التفاوض على الرهون العقارية. ويمكن أن تشمل إعادة التفاوض تخفيض المبلغ الأصلي المستحق أو خفض سعر الفائدة مؤقتًا. ووجدت دراسة أجراها اقتصاديون في الاحتياطي الفيدرالي عام 2009 أنه حتى باستخدام تعريف واسع لإعادة التفاوض، لم يحصل سوى 3% من "المقترضين المتعثرين بشدة" على تعديل. وتعزو النظرية السائدة عدم إعادة التفاوض إلى التوريق وكثرة الدائنين الذين لهم مصلحة ضمانية في الرهن العقاري. هناك بعض الدعم لهذه النظرية، لكن تحليل البيانات أظهر أن معدلات إعادة التفاوض كانت متقاربة بين الرهون العقارية غير المضمونة والمضمونة. ويرى مُعدّو التحليل أن البنوك لا تُعيد التفاوض عادةً لأنها تتوقع تحقيق أرباح أكبر من خلال إجراءات الحجز على العقار، إذ تُفرض إعادة التفاوض مخاطر "التصحيح الذاتي" و"التعثر المتكرر". [ 25 ] وقد تُتيح البرامج الحكومية، مثل برنامج إعادة تمويل المنازل الميسورة التكلفة (HARP)، لأصحاب المنازل إمكانية إعادة تمويل رهونهم العقارية إذا لم يتمكنوا من الحصول على إعادة تمويل تقليدية بسبب انخفاض قيمة منازلهم. [ 26 ]

يبدو أن العديد من المقرضين كانوا يتبعون أسلوبًا مزدوجًا في التعامل مع القروض، حيث كان المقرض يتحدث مع المقترض في الوقت نفسه حول "تعديل القرض"، ولكنه كان يمضي قدمًا في بيع عقار المقترض بالمزاد العلني. وقد اشتكى المقترضون من تعرضهم للتضليل بسبب هذه الممارسات، وكثيرًا ما كانوا "يتفاجأون" ببيع منازلهم في مزاد علني، لاعتقادهم أنهم في "عملية تعديل القرض". وقد سنّت ولاية كاليفورنيا تشريعًا للقضاء على هذا النوع من "التعامل المزدوج" - قانون حقوق مالكي المنازل - AB 278، SB 900، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2013. [ 27 ]

تجارب الأسر بعد حبس الرهن العقاري

استخدمت ورقة بحثية صادرة عن مجلس الاحتياطي الفيدرالي عام 2011 بعنوان "تجربة الأسر الأمريكية بعد حبس الرهن العقاري" تقارير ائتمانية لأكثر من 37 مليون فرد بين عامي 1999 و2010 لقياس سلوكهم بعد حبس الرهن، لا سيما فيما يتعلق بالاقتراض المستقبلي واستهلاك السكن. وخلصت الدراسة إلى ما يلي: 1) في المتوسط، انتقل 23% من الأشخاص الذين تعرضوا لحبس الرهن العقاري خلال عام من بدء إجراءات الحبس. في الوقت نفسه، بلغت نسبة الهجرة في المجموعة الضابطة (غير المعرضة لحبس الرهن) 12% فقط؛ 2) انتقل 30% فقط من المقترضين بعد حبس الرهن إلى أحياء يقل متوسط ​​دخلها بنسبة 25% على الأقل عن متوسط ​​دخل أحيائهم السابقة؛ 3) لا ينتهي المطاف بمعظم المهاجرين بعد حبس الرهن في أحياء أقل جودة أو في ظروف معيشية أكثر اكتظاظًا؛ 4) لم يكن هناك فرق يُعتد به إحصائيًا في حجم الأسر بين مجموعتي ما بعد حبس الرهن والمجموعة الضابطة. مع ذلك، احتفظ 17% فقط من الأفراد الذين تعرضوا لحجز الرهن العقاري بنفس عدد وتكوين أفراد أسرهم بعد الحجز مقارنةً بما قبل الحجز. في المقابل، حافظت المجموعة الضابطة على نفس أفراد الأسرة في 46% من الحالات؛ و5) اختار حوالي 20% فقط من الأفراد الذين تعرضوا لحجز الرهن العقاري العيش في أسر يتحمل فيها شخص واحد فقط أقساط الرهن العقاري. عمومًا، خلص الباحثون إلى أنه "من الصعب تحديد ما إذا كان هذا التأثير الطفيف ناتجًا عن أن الصدمة التي تؤدي إلى حجز الرهن العقاري ليست طويلة الأمد، أو لأن القيود الائتمانية المفروضة بسبب وجود حجز الرهن العقاري في التقرير الائتماني ليست كبيرة، أو لأن خدمات الإسكان أقل مرونة من أشكال الاستهلاك الأخرى". [ 28 ]

الفئات السكانية المتأثرة

تشير دراسات الإسكان الحديثة إلى أن الأسر المنتمية للأقليات تعاني بشكل غير متناسب من عمليات حبس الرهن العقاري. وتشمل الفئات الأخرى الممثلة بشكل مفرط الأمريكيين من أصل أفريقي، والأسر المستأجرة، والأسر التي لديها أطفال، ومالكي المنازل المولودين في الخارج. على سبيل المثال، تُظهر الإحصاءات أن احتمالية تعرض المشترين الأمريكيين من أصل أفريقي لحبس الرهن العقاري تزيد بمقدار 3.3 مرة عن احتمالية تعرض المشترين البيض، بينما تزيد احتمالية تعرض المشترين اللاتينيين والآسيويين بمقدار 2.5 و1.6 مرة على التوالي. كمثال إحصائي آخر، شملت أكثر من 60% من عمليات حبس الرهن العقاري التي حدثت في مدينة نيويورك عام 2007 عقارات مؤجرة. وبلغت نسبة عمليات حبس الرهن العقاري المتعلقة بالعقارات المؤجرة 20% من إجمالي عمليات حبس الرهن العقاري على مستوى البلاد. أحد أسباب ذلك هو أن غالبية هؤلاء الأشخاص قد اقترضوا قروضًا عالية المخاطر. هناك نقص كبير في الأبحاث التي أُجريت في هذا المجال، مما يطرح مشاكل لثلاثة أسباب. أولًا، عدم القدرة على تحديد من يتعرض لحبس الرهن العقاري يجعل من الصعب وضع سياسات وبرامج يمكنها منع/الحد من هذا الاتجاه في المستقبل. ثانيًا، لا يستطيع الباحثون تحديد مدى تأثير عمليات حبس الرهن العقاري الأخيرة على تراجع التقدم المحرز في ملكية المنازل ، والذي حققته بعض الفئات التي عانت تاريخيًا من نقص في فرص التملك المتكافئة. ثالثًا، يركز البحث بشكل مفرط على الآثار على مستوى المجتمع، على الرغم من أن الأسر الفردية هي الأكثر تضررًا. [ 29 ] يُرجع الكثيرون السبب الرئيسي لحبس الرهن العقاري إلى حالتهم الصحية أو حالة أحد أفراد أسرهم. فالعديد منهم لا يملكون تأمينًا صحيًا ، وبالتالي لا يستطيعون تلبية احتياجاتهم الطبية بشكل كافٍ. وهذا يؤكد مجددًا أن عمليات حبس الرهن العقاري تؤثر على الفئات السكانية الأكثر ضعفًا. [ 30 ] تتأثر درجات الائتمان بشكل كبير بعد حبس الرهن العقاري. يبلغ متوسط ​​عدد النقاط المخصومة عند تأخر سداد قسط الرهن العقاري لمدة 30 يومًا ما بين 40 و110 نقاط، وعند تأخره لمدة 90 يومًا ما بين 70 و135 نقطة، أما في حالة حبس الرهن العقاري النهائي أو البيع السريع أو التنازل عن الملكية، فيبلغ ما بين 85 و160 نقطة. [ 31 ]

في عام ٢٠٠٩، حاول الكونغرس الأمريكي إنقاذ الاقتصاد بحزمة إنقاذ بقيمة ٧٠٠ مليار دولار للقطاع المالي؛ إلا أن إجماعًا متزايدًا كان على أن الانهيار المتفاقم لسوق الإسكان هو جوهر التراجع الاقتصادي الحاد الذي شهدته البلاد. بعد إنفاق مليارات الدولارات لإنقاذ المؤسسات المالية، ليجد الاقتصاد نفسه غارقًا في أزمة أعمق، ضغط الاقتصاديون والمشرعون، من كلا الجانبين الليبرالي والمحافظ، لإعادة توجيه مشروع قانون التحفيز الاقتصادي نحو ما اعتبروه المشكلة الأساسية: سوق الإسكان. ولكن وراء هذا الإجماع على مساعدة سوق الإسكان، كانت هناك اختلافات كبيرة حول من ينبغي أن يستفيد من الخطط المتنافسة. أراد الديمقراطيون توجيه الأموال مباشرة إلى الأشخاص الأكثر تضررًا؛ بينما أراد الجمهوريون توجيهها إلى جميع مشتري المنازل تقريبًا، انطلاقًا من نظرية مفادها أن ازدهار الاقتصاد سيرفع في نهاية المطاف جميع القوارب. [ ٣٢ ]

في عام 2010، ارتفع عدد المنازل التي تلقت إشعارات بالتخلف عن السداد بنسبة 14% بين شهري يوليو وسبتمبر. في ذلك العام، تلقى منزل واحد من كل 45 منزلاً طلبًا للحجز، وقد تفاقمت المشكلة مع ارتفاع معدلات البطالة في جميع أنحاء البلاد. أصبحت البنوك شديدة التشدد، لا تتساهل مع المتعثرين في سداد أقساط الرهن العقاري، ويتزايد عدد العائلات التي تدخل في إجراءات الحجز على منازلها في وقت أبكر من أي وقت مضى. في عام 2011، كانت البنوك على وشك استعادة أكثر من 800,000 منزل. [ 33 ] في عام 2010، سُجلت أعلى معدلات طلبات الحجز في لاس فيغاس، نيفادا ؛ فورت مايرز، فلوريدا ؛ موديستو، كاليفورنيا ؛ سكوتسديل، أريزونا ؛ ميامي، فلوريدا ؛ وأونتاريو، كاليفورنيا . ويُعوض التنوع الجغرافي لهذه المدن بكونها جميعها مناطق حضرية كبيرة نسبيًا. شهدت مدن كبرى مثل هيوستن، تكساس، زيادة بنسبة 26% في عام 2010، و23% في سياتل، واشنطن ، و21% في أتلانتا، جورجيا . وسجلت هذه المدن أدنى معدلات البطالة. في المقابل، كانت المدن التي سجلت أدنى معدلات حبس الرهن العقاري هي روما، نيويورك؛ ساوث برلينجتون، فيرمونت؛ تشارلستون، فيرجينيا الغربية؛ برايان، تكساس؛ وتوسكالوسا، ألاباما. [ 34 ] وليس من المستغرب أن تكون هذه المناطق من بين المناطق التي سجلت أعلى معدلات البطالة على مستوى البلاد ، مما يؤكد هذه العلاقة. ويلخص اقتباس من جيمس ساكاسيو، الرئيس التنفيذي لشركة RealtyTrac ، الاتجاهات الحديثة في هذا الشأن.

"انحسرت موجة حبس الرهن العقاري إلى حد ما في عام 2010 في أسواق الإسكان الأكثر تضرراً في البلاد. ومع ذلك، ظلت مستويات حبس الرهن العقاري أعلى بخمس إلى عشر مرات من المعدلات التاريخية في معظم تلك الأسواق المتضررة بشدة، حيث لا تزال هناك خطوط صدع عميقة للمخاطر، والتي قد تؤدي إلى المزيد من موجات حبس الرهن العقاري في عام 2011 وما بعده."

[ 29 ]

تأثير حبس الرهن

باب خارجي ونافذة منزل، وقد تم لصق العديد من الإشعارات الورقية عليهما.
تتراكم الإشعارات على باب ونافذة منزل محجوز عليه وغير مأهول.

لا يقتصر تأثير حبس الرهن العقاري على أصحاب المنازل فحسب، بل يمتد ليشمل المدن والأحياء بأكملها. فالمدن التي تشهد معدلات حبس رهن عقاري مرتفعة غالباً ما تعاني من ارتفاع معدلات الجريمة والسرقة، مع اقتحام المنازل المهجورة، وتراكم القمامة في الحدائق، وزيادة في الدعارة. [ 35 ] كما يؤثر حبس الرهن العقاري على مبيعات المساكن المجاورة على مستويين: المكاني والزماني. ففي أي فترة زمنية محددة، يكون تأثير حبس الرهن العقاري سلبياً بشكل أكبر كلما اقترب من العقار المراد بيعه. ويُعتقد عموماً أن زيادة حالات حبس الرهن العقاري ستؤدي إلى انخفاض قيمة مبيعات العقارات المجاورة، مما سيؤدي بدوره إلى تفاقم أزمة الإسكان. [ 36 ] ومن الآثار الهامة الأخرى لارتفاع معدلات حبس الرهن العقاري تأثيره على تنقل الطلاب بين المدارس . وبشكل عام، تشير الأبحاث إلى أن تغيير المدارس يضر بالأطفال، على الرغم من أن هذا يعتمد بشكل كبير على جودة كل من المدرسة الأصلية والمدرسة المستهدفة. فقد كشفت دراسة أجريت في مدينة نيويورك أن الطلاب الذين غيروا مدارسهم غالباً ما التحقوا بمدارس ذات درجات اختبار وأداء مدرسي عام أقل، في المتوسط. يتطلب تأثير هذه الإجراءات على الأداء الأكاديمي للطلاب مزيدًا من البحث. [ 37 ] كما أن لعمليات حبس الرهن العقاري آثارًا نفسية وجسدية على الأفراد. في إحدى الدراسات التي شملت 250 مشاركًا ممن تعرضوا لحبس الرهن العقاري، استوفى 36.7% منهم معايير تشخيص الاكتئاب الشديد . [ 30 ]

حسب البلد

أستراليا ونيوزيلندا

يحظر القانون في نيوزيلندا إجراءات الحجز على العقارات المرهونة منذ أكثر من قرن. وبدلاً من ذلك، يقوم المرتهن بتحقيق الضمان من خلال البيع، وتخضع ممارسة حق البيع أيضاً للتنظيم بموجب القانون.

في كلا البلدين، أحدثت الإصلاحات القانونية تغييرًا في طريقة إجراء معاملات العقارات. يُعرَّف "الرهن العقاري" بأنه حق قانوني مسجل على سند الملكية المطلقة للعقار. وبما أن كلا البلدين يستخدمان نظام تورنس لتسجيل الأراضي، فإن التسجيل كمالك أو كمرتهن يُنشئ حقًا غير قابل للنقض (إلا إذا تم الحصول على التسجيل عن طريق الاحتيال في نقل ملكية الأرض). وبالتالي، لا يمتلك المرتهن الملكية المطلقة، وهناك إجراءات قانونية لبدء عملية بيع الرهن وإجرائها في حال تخلف الراهن عن السداد. في نيوزيلندا، كما هو الحال في إنجلترا مثلاً، أصبحت قاعدة بيانات سندات ملكية الأراضي إلكترونية، فلا وجود لوثائق ملكية ورقية.

أيرلندا

في أيرلندا ، تم إلغاء إجراءات الحجز على الممتلكات بموجب قانون إصلاح الأراضي ونقل الملكية لعام 2009 [ 38 ]، ولكن الفصل 4 من الجزء 9 من قانون الوكالة الوطنية لإدارة الأصول لعام 2009 ينص على أوامر نقل الملكية التي تعادل إجراءات الحجز، ولكن لا يجوز استخدامها إلا من قبل الوكالة الوطنية لإدارة الأصول. [ 39 ]

جمهورية الصين الشعبية

يتم الحجز على الممتلكات في جمهورية الصين الشعبية كشكل من أشكال إجراءات إنفاذ الديون بموجب الحجز القضائي الصارم، وهو أمر لا يسمح به إلا قانون الضمان وقانون حقوق الملكية.

عدّلت الصين دستور جمهورية الصين الشعبية (الذي اعتُمد في 12 أبريل 1988) للسماح بنقل حقوق ملكية الأراضي، من "حقوق ملكية الأراضي الممنوحة" إلى "حقوق ملكية الأراضي المخصصة"، مما مهّد الطريق للملكية الخاصة للأراضي، وأتاح تأجيرها ورهنها. وتناولت لوائح عام 1990 بشأن منح حقوق استخدام الأراضي هذا الموضوع بتفصيل أكبر، تلاها قانون العقارات الحضرية (الذي اعتُمد في 5 يوليو 1994)، [ 40 ] و"قانون الضمانات لجمهورية الصين الشعبية" (الذي اعتُمد في 30 يونيو 1995)، ثم "تدابير الرهن العقاري الحضري" (التي صدرت في 9 مايو 1997) [ 41 ]، مما أدى إلى خصخصة الأراضي وممارسات الإقراض العقاري.

الرهون العقارية وحالات حبس الرهن

شهد القانون الصيني وممارسات الرهن العقاري تطورًا ملحوظًا مع وضع ضمانات لمنع عمليات الحجز على العقارات قدر الإمكان. وتشمل هذه الضمانات الضمان الثانوي الإلزامي، وحق فسخ العقد (وفقًا لقانون العقود الصيني)، والاحتفاظ بحسابات لدى البنك المُقرض لتغطية أي حالات تقصير دون إشعار مسبق للمقترض. [ 42 ] يجوز للدائن المرتهن رفع دعوى قضائية بشأن سند الدين دون اللجوء إلى الحجز على العقار، والحصول على حكم عام، وتحصيل هذا الحكم من ممتلكات أخرى للمدين الراهن، دون اللجوء إلى الحجز على العقار. وعند استنفاد جميع السبل الأخرى، يجوز للدائن طلب حكم بالحجز على العقار . وبموجب "قانون الإجراءات المدنية"، يجب إتمام إجراءات الحجز على العقارات في غضون ستة أشهر، ولكن هذا يعتمد على عدة عوامل، منها ما إذا كان الدائن المرتهن قد تقدم بطلب إلى المحكمة لتنفيذ الحكم. [ 43 ] ويتم الحجز على العقارات المرهونة رسميًا في مزاد علني بواسطة متخصص مرخص في المزادات. [ 44 ]

فيلبيني

يوجد في الفلبين نوعان من إجراءات الحجز على العقارات المرهونة . يجوز للدائن المرتهن الحجز إما قضائيًا أو خارج نطاق القضاء، وفقًا للمادة 68 من قانون الإجراءات المدنية المعدل لعام 1997 والقانون رقم 3135، على التوالي. يتم الحجز القضائي برفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية الإقليمية في مكان وقوع العقار. [ 45 ] يصدر القاضي حكمًا يُلزم الراهن بسداد الدين خلال فترة تتراوح بين 90 و120 يومًا. إذا لم يُسدد الدين خلال هذه الفترة، يُنفذ الحكم عن طريق بيع العقار المرهون بالمزاد العلني. [ 45 ] أما في الحجز خارج نطاق القضاء، فلا يُشترط على الدائن المرتهن رفع دعوى أمام المحكمة، بل يكفيه تقديم طلب إلى كاتب المحكمة لضمان حضور مأمور التنفيذ الذي يُجري البيع العلني. [ 46 ] ويتم ذلك بموجب تفويض بالبيع. تجدر الإشارة إلى أن هذين النوعين ينطبقان تحديدًا على الرهونات العقارية. تخضع إجراءات الحجز على الرهونات المنقولة (رهن الممتلكات المنقولة) لأحكام المادة 14 من القانون رقم 1506، التي تخوّل المرتهن بيع المنقول في مزاد علني. وقد رُئي أيضاً أنه فيما يتعلق بالرهونات المنقولة، لا يمنع القانون إجراء البيع الجبري بشكل خاص إذا اتفق الطرفان على ذلك. [ 47 ]

إسبانيا

على عكس الولايات المتحدة، حيث يُمثل الحجز على العقار نهاية المطاف، فإن جلسة الحجز في إسبانيا ليست سوى بداية متاعب مالك المنزل. سيضطرون للعمل لدى البنك لسنوات عديدة، ولن يتمكنوا من امتلاك أي شيء، حتى سيارة. يتحمل حاملو الرهن العقاري في إسبانيا مسؤولية سداد كامل مبلغ القرض للبنك، بالإضافة إلى غرامات التأخير ورسوم المحكمة. يُعزى جزء كبير من ذلك إلى أن إسبانيا لديها أعلى معدل بطالة في منطقة اليورو. على عكس الولايات المتحدة، لا يُعد الإفلاس حلاً مناسباً، حيث يُستثنى دين الرهن العقاري تحديداً. على عكس الدول الأوروبية الأخرى، لا يُمكن اللجوء إلى المحاكم للحصول على أي نوع من أنواع تخفيف الديون. وقد دار جدل كبير حول هذه السياسات في البرلمان الإسباني، لكن الحكومة مقتنعة بأن الإبقاء عليها سيمنع البنوك الإسبانية من مواجهة فوضى مماثلة لتلك التي شهدتها الولايات المتحدة. [ 48 ] مع وجود عقارات مستردة في سجلاتها تُقدر قيمتها بنحو 100 مليار يورو، تتوق البنوك في إسبانيا للتخلص من عمليات الحجز. [ 49 ]

جنوب أفريقيا

بالنسبة لدولة نامية، تُسجّل جنوب أفريقيا معدلاً مرتفعاً من عمليات حبس الرهن العقاري بسبب خصخصة قطاع الإسكان. وتُعدّ حملة مناهضة الإخلاء في مقاطعة كيب الغربية من أبرز المعارضين لهذه العمليات، إذ تعتبرها غير دستورية وتُمثّل عبئاً ثقيلاً على الفئات الفقيرة والضعيفة. [ 50 ] [ 51 ]

سويسرا

في سويسرا ، يتم تنفيذ إجراءات الحجز على الممتلكات كشكل من أشكال إنفاذ الديون بموجب قانون الإعسار السويسري .

المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة، تعتبر عمليات الحجز الحقيقية نادرة للغاية، حيث أن حيازة الرهن العقاري (أو بدلاً من ذلك، استعادة الحيازة ) أكثر شيوعًا.

في حالة استعادة الحيازة العقارية، إذا بيع المنزل أو عُرض في مزاد علني بسعر يتجاوز رصيد القرض، تُعاد تلك الأموال إلى المقترض. تتضمن استعادة الحيازة العقارية إجراءات قانونية يحصل بموجبها المرتهن أو أي دائن آخر ، وعادةً ما يكون المُقرض، على أمر قضائي لاستعادة حيازة العقار، قبل ممارسة حق المدين في استرداد الرهن . ويتم تنفيذ الإخلاء بواسطة المحضرين . بمجرد حصول المُقرض على الحيازة، يمكنه بيع المنزل لاسترداد أي متأخرات. إذا لم تكن عائدات استعادة الحيازة العقارية كافية لتغطية القرض، يظل المدين مسؤولاً عن الرصيد المتبقي، مع العلم أنه في معظم الحالات يصبح هذا دينًا غير مضمون، وتُعامل شركة الرهن العقاري معاملة عادلة مع الدائنين الآخرين غير المضمونين للمدين (خاصةً إذا أفلس المدين في نفس الوقت أو لاحقًا، أو دخل في تسوية ودية مع الدائنين).

على النقيض من ذلك، في حالة الحجز على العقار، تحتفظ شركة التمويل العقاري بكافة حقوقها في عائدات البيع أو المزاد، لكن المدين غير مسؤول عن أي عجز. ونادرًا ما تسمح المحاكم بذلك، خاصةً إذا كان من المرجح تحقيق فائض كبير؛ علاوة على ذلك، عندما يكون من غير المرجح تحقيق فائض كبير، فإن المرتهنين يعزفون عن طلب الحجز في المقام الأول، لأن هذا الإجراء لا يترك لهم أي سبيل لاسترداد أي عجز. وبدلًا من ذلك، عادةً ما تصدر المحاكم أمرًا بالاستحواذ وأمرًا بالبيع، مما يخفف من قسوة الاستحواذ من خلال السماح بالبيع مع إتاحة سبيل آخر للمقرضين لاسترداد أي رصيد مستحق بعد البيع.

تطبق المملكة المتحدة بعض الإجراءات الوقائية قبل رفع الدعاوى القضائية. إذ يُلزم القانون شركات التمويل العقاري بالتعاون مع أصحاب المنازل للتوصل إلى حلول، ومن الممكن تأجيل الإجراءات القضائية (مما يُمكّن الكثيرين من تجنب فقدان منازلهم) في حال انضمام المقترض إلى برامج فردية، أو إذا كان دخله على وشك التحسن بشكل ملحوظ نتيجة وظيفة جديدة أو غيرها من الإجراءات التي تُتيح له سداد المتأخرات. لا يوجد نظام مماثل تمامًا للبيع السريع في الولايات المتحدة، مع أن المملكة المتحدة لديها إجراء يُعرف باسم البيع الطوعي المُساعد. يُؤثر البيع الطوعي المُساعد سلبًا على التصنيف الائتماني للمستهلك، لكن هذا التأثير أقل حدةً مما قد يُعانيه في حال وصول القضية إلى المحاكم.

قد يفقد المقترضون عقاراتهم في حال التخلف عن سداد أقساط الإيجار. يحدث هذا عند وجود متأخرات في دفع إيجار الأرض أو الإيجار الشهري لعقار ذي ملكية مشتركة. في هذه الحالة، يصبح العقار (أو بالأحرى عقد الإيجار) عرضة للمصادرة. عادةً، يقوم المقرض في هذه العقارات بدفع إيجار الأرض وإضافته إلى دين الرهن العقاري لتجنب فقدان حقوقه في العقار.

كندا (ألبرتا)

في مقاطعة ألبرتا الكندية ، تمر إجراءات الحجز على العقار بثلاث مراحل. أولاً، يتأخر المالك عن سداد أقساط الرهن العقاري، لكنه لا يزال يحتفظ بالسيطرة الكاملة على العقار. ثانياً، يبقى سند الملكية مسجلاً باسم المالك، لكنه يفقد السيطرة على العقار لصالح محكمة كوينز بنش في ألبرتا. ثالثاً، تنقل المحاكم سند الملكية القانوني إلى البنوك.

قد تستغرق عملية الحجز على العقارات في ألبرتا عامًا أو أكثر. يسعى المالكون الأصليون إلى بيع عقاراتهم بأكثر من قيمتها الحقيقية لحلّ مشاكلهم المالية. تميل المحاكم إلى جانب المالكين على حساب البنوك، لذا نادرًا ما تُباع العقارات بأقل من قيمتها. أما البنوك، فلديها السيولة الكافية، لذا لا تبيع أبدًا بأقل من قيمتها.

تُباع العقارات المرهونة أيضاً بحالتها الراهنة دون أي سبيل للمشترين للتعويض في حال حدوث أي مشكلة. وهذا ما يجعلها في الغالب باهظة الثمن ومحفوفة بالمخاطر.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ تيميراوس، نيك؛ آلان زيبيل (2 نوفمبر 2011). "بدء مراجعات المقترضين المعترضين على عمليات حبس الرهن" . صحيفة وول ستريت جورنال . مؤرشف من الأصل في 27 ديسمبر 2014. تم الاطلاع عليه في 17 يناير 2012 .
  2. ↑ "الحجز على العقار | الرهن العقاري، واستعادة الممتلكات، وتعريف عملية الحجز على العقار | بريتانيكا موني" . www.britannica.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 22 أغسطس 2023 .
  3. ↑ بريطانيا العظمى (1761). "الرهن العقاري". القوانين العامة من الماجنا كارتا حتى عام 1761 في بريطانيا العظمى . الرهن العقاري.
  4. ↑ BFP v. Resolution Trust Corporation , 511 U.S. 531 (1994) .
  5. ↑ تيريل ضد أليسون ، 88 الولايات المتحدة (21 وال.) 289 (1875).
  6. ↑ «المحكمة العليا في ميزوري تؤيد حق المقرضين في الحصول على حكم بالعجز الكامل» . المجلة الوطنية للقانون . أرمسترونغ تيسديل. 23 أبريل 2012. مؤرشف من الأصل في 30 مايو 2012. تم الاطلاع عليه في 13 يونيو 2012 .
  7. ↑ "الجدول الزمني لحالات حبس الرهن العقاري -" . شبكة حبس الرهن العقاري في منطقة العاصمة . capitalareaforeclosurenetwork.org . تم الاطلاع عليه بتاريخ 27-09-2020 .
  8. ↑ القاضي كريستوفر أ. بويكو، "محكمة الولايات المتحدة الجزئية، المنطقة الشمالية من أوهايو (القسم الشرقي)"، مُقدم بتاريخ 31-10-2007، مؤرشف بتاريخ 9-9-2008 في أرشيف الإنترنت، تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 يوليو 2008
  9. ↑ مور، روندا (20 يونيو 2008). "معركة الرهن العقاري قد بدأت" . صحيفة دوغلاس كاونتي نيوز-برس . تاريخ الاسترجاع: 12 يوليو 2008 .
  10. ↑ أباو ضد بنك نيويورك ، 324 F.3d 1091 (الدائرة التاسعة 2003).
  11. 1 2 غارفينكل ضد المحكمة العليا ، 21 كاليفورنيا 3د 268 (1978). كان هذا قرارًا صادرًا عن المحكمة العليا في كاليفورنيا لصالح ويلز فارجو .
  12. ↑ IE Associates v. Safeco Title Ins. Co. , 39 Cal. 3d 281 مؤرشف في 2013-09-06 في Wayback Machine (1985).
  13. ↑ إشعار بامتياز ضريبي اتحادي - دائرة الإيرادات الداخلية، وزارة الخزانة الأمريكية. مؤرشف بتاريخ 18 أغسطس 2012 في أرشيف الإنترنت. تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 مارس 2008.
  14. ↑ رفع دعوى قضائية وتسجيلها لإعلام الجمهور بوجود إجراءات الحجز. في جميع الولايات القضائية الأمريكية، يجب على المُقرض الذي يُجري بيعًا بالمزاد العلني لعقار خاضع لحجز ضريبي اتحادي إخطار مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) قبل 25 يومًا من البيع. يؤدي عدم إخطار مصلحة الضرائب إلى بقاء الحجز الضريبي ساريًا على العقار بعد البيع. لذلك، من الضروري أن يبحث المُقرض عن الحجوزات الضريبية الاتحادية المحلية، حتى يتم إخطار مصلحة الضرائب الأمريكية بشكل صحيح في حال وجود حجز ضريبي اتحادي مُسجل ضد أي من الأطراف المعنية بالحجز. يمكن الاطلاع على شرح مُفصل من مصلحة الضرائب الأمريكية لإجراءات الحجز الضريبي الاتحادي على الرابط التالي:
  15. ↑ Arnolds Management Corp. v. Eischen , 158 Cal. App. 3d 575, 205 Cal. Rptr. 15 (1984).
  16. ↑ بيري ضد جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية ، 231 Ga. 503، 202 SE2d 450 (1973).
  17. ↑ Ginther-Davis Ctr., Ltd. v. Houston Nat'l Bank , 600 SW2d 856, 864 (Tex. Civ. App.-Houston [1st Dist.] 1980, writ ref'd nre).
  18. ↑ Nguyen v. Calhoun , 105 Cal. App. 4th 428, 129 Cal. Rptr. 2d 436 (2003).
  19. ↑ جرانت إس. نيلسون وديل أ. ويتمان، قانون تمويل العقارات ، الطبعة الخامسة (سانت بول: ويست، 2007)، § 7.22 في 879.
  20. ↑ Price v. Wells Fargo Bank , 213 Cal. App. 3d 465 , 476, 261 Cal. Rptr. 735 (1989).
  21. ↑ "مواضيع قانونية: قضية نهر كريديت" . مكتبة قانون ولاية مينيسوتا. مؤرشف من الأصل بتاريخ 31 يناير 2010. تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 فبراير 2010 .
  22. ↑ «رفض المُقرض الحكمَ الموجز في قضية الحجز العقاري - مولينوس وشركاؤه، محامو العقارات في نيويورك» . moulinos.com . ١٠ فبراير ٢٠١١. مؤرشف من الأصل في ١٠ سبتمبر ٢٠١٣. تم الاطلاع عليه في ٨ مايو ٢٠١٨ .
  23. ↑ «رأي: الجهود الأخيرة لتسريع إجراءات الحجز على العقارات في نيويورك | مجلة العقارات الأسبوعية» . مؤرشف من الأصل بتاريخ 9 أغسطس 2019. تم الاطلاع عليه بتاريخ 9 أغسطس 2019 .
  24. ↑ "قانون نيويورك الجديد بشأن حبس الرهن العقاري - تحليل نقدي - الخطر والتأخير والتكلفة وعدم الدقة" . 21 ديسمبر 2009.
  25. 1 2 أديلينو وآخرون (2009). لماذا لا يعيد المقرضون التفاوض على المزيد من قروض الرهن العقاري؟ حالات التعثر المتكرر، والمعالجة الذاتية، والتوريق. مؤرشف بتاريخ 25-12-2010 في أرشيف الإنترنت . ورقة نقاشية صادرة عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في بوسطن.
  26. ↑ "تجنب حبس الرهن العقاري" ، HUD.GOV ، 20 يوليو 2012
  27. ↑ وثيقة حقوق مالكي المنازل في كاليفورنيا، مؤرشفة بتاريخ 12 سبتمبر 2012 في أرشيف الإنترنت (Wayback Machine) ، تمت مراجعتها بتاريخ 20 يوليو 2013
  28. ↑ "تجربة الأسر الأمريكية بعد حبس الرهن العقاري" . موقع Journalist's Resource.org. 6 سبتمبر 2011. مؤرشف من الأصل بتاريخ 29 سبتمبر 2011.تمت المراجعة بتاريخ 20 يوليو 2013
  29. 1 2 ألين، ر. من يتعرض لحالات حبس الرهن؟ خصائص الأسر التي تتعرض لحبس الرهن في مينيابوليس، مينيسوتا. دراسات الإسكان، 26(6)، 845-866.
  30. 1 2 بولاك، سي.، ولينش، ج. (2009). الحالة الصحية للأشخاص الذين يتعرضون لحجز الرهن العقاري في منطقة فيلادلفيا. المجلة الأمريكية للصحة العامة، 99(10)، 1833-1839.
  31. ↑ ليس كريستي، "كيف يؤثر حبس الرهن العقاري على درجة الائتمان الخاصة بك" مؤرشف في 15 أغسطس 2012 على موقع Wayback Machine ، CNN Money ، 22 أبريل 2012
  32. ↑ أندروز، إدموند ل. (2009-02-04). "الطرفان يتحركان لمساعدة أصحاب المنازل" . صحيفة نيويورك تايمز . مؤرشف من الأصل في 2017-08-22.
  33. ↑ أسوشيتد برس. "ارتفاع حاد في عمليات حبس الرهن العقاري مع دخول البنوك - أعمال - عقارات - Msnbc.com." أخبار إن بي سي - الأخبار العاجلة، أخبار العلوم والتكنولوجيا، الأخبار العالمية، أخبار الولايات المتحدة، الأخبار المحلية - أخبار إن بي سي. أخبار إن بي سي، 13 أكتوبر 2011. موقع إلكتروني. 4 ديسمبر 2011. "ارتفاع حاد في عمليات حبس الرهن العقاري مع دخول البنوك" . أخبار إن بي سي . 13 أكتوبر 2011. تم الاسترجاع في 6 ديسمبر 2011 .شبكة إن بي سي الإخبارية.
  34. ↑ هوك، إيمي. "أعلى 10 مدن من حيث معدلات حبس الرهن العقاري - ماركت ووتش". ماركت ووتش - أسعار سوق الأسهم، أخبار الأعمال، الأخبار المالية. صحيفة وول ستريت جورنال، 27 يناير 2011. موقع إلكتروني. 4 ديسمبر 2011. هوك، إيمي. "أعلى 10 مدن من حيث معدلات حبس الرهن العقاري" . ماركت ووتش . مؤرشف من الأصل في 6 ديسمبر 2011. تم الاسترجاع في 6 ديسمبر 2011 ..
  35. ↑ أسوشيتد برس. "ارتفاع حاد في عمليات حبس الرهن العقاري مع دخول البنوك - أعمال - عقارات - Msnbc.com." أخبار إن بي سي - الأخبار العاجلة، أخبار العلوم والتكنولوجيا، الأخبار العالمية، أخبار الولايات المتحدة، الأخبار المحلية - أخبار إن بي سي. أخبار إن بي سي، 13 أكتوبر 2011. موقع إلكتروني. 4 ديسمبر 2011. "ارتفاع حاد في عمليات حبس الرهن العقاري مع دخول البنوك" . أخبار إن بي سي . 13 أكتوبر 2011. تم الاسترجاع في 6 ديسمبر 2011 .أخبار إن بي سي، أعمال - عقارات؛ تمت المراجعة بتاريخ 20 يوليو 2013
  36. ↑ روغرز، دبليو إتش، ووينتر، دبليو. (2009). أثر عمليات حبس الرهن العقاري على مبيعات المساكن المجاورة. مجلة أبحاث العقارات، 31(4)، 455-479.
  37. ↑ بين، ف.، إيلين، إ.، شوارتز، أ.، ستيفل، ل.، وواينشتاين، م. (2011). حبس الرهن والأطفال: عندما يعني فقدان منزلك فقدان مدرستك. الولايات المتحدة، واشنطن: مجلس أبحاث الفقر والعرق. تم الاسترجاع منبروكويست؛ رسوم اشتراك مطلوبة
  38. ↑ (eISB)، كتاب القوانين الأيرلندي الإلكتروني. "كتاب القوانين الأيرلندي الإلكتروني (eISB)" . www.irishstatutebook.ie . مؤرشف من الأصل بتاريخ 26 أبريل 2015. تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 مايو 2018 .
  39. ↑ كتاب القوانين الأيرلندية الإلكتروني (eISB). "كتاب القوانين الأيرلندية الإلكتروني (eISB)" . www.irishstatutebook.ie . مؤرشف من الأصل في 19 يناير 2012.
  40. ↑ مجلة قانون وسياسة منطقة المحيط الهادئ؛ المجلد 8، العدد 3، الصفحة 516. مؤرشفة بتاريخ 15 يوليو 2015 على موقع Wayback Machine - تم الاطلاع عليها بتاريخ 21 يوليو 2013.
  41. ↑ مجلة قانون وسياسة حوض المحيط الهادئ؛ المجلد 8، العدد 3، الصفحة 518. مؤرشفة بتاريخ 15 يوليو 2015 على موقع Wayback Machine - تم الاطلاع عليها بتاريخ 21 يوليو 2013.
  42. ↑ مجلة قانون وسياسة حوض المحيط الهادئ؛ المجلد 8، العدد 3، الصفحة 558. مؤرشفة بتاريخ 15 يوليو 2015 على موقع Wayback Machine - تم الاطلاع عليها بتاريخ 20 يوليو 2013.
  43. ↑ مجلة قانون وسياسة حوض المحيط الهادئ؛ المجلد 8، العدد 3، الصفحة 564. مؤرشفة بتاريخ 15 يوليو 2015 على موقع Wayback Machine.
  44. ↑ مجلة قانون وسياسة منطقة المحيط الهادئ؛ المجلد 8، العدد 3، الصفحة 568 (ب) مؤرشفة بتاريخ 15 يوليو 2015 في أرشيف الإنترنت - تم الاطلاع عليها بتاريخ 21 يوليو 2013
  45. ١ ٢ شركة، خوسيلتو غويانان تشان، الشريك الإداري، مكتب تشان روبلز وشركائه للمحاماة. "قواعد الإجراءات المدنية لعام ١٩٩٧ - مكتبة تشان روبلز القانونية الافتراضية" . www.chanrobles.com . مؤرشف من الأصل في ٢١ ديسمبر ٢٠١٧. تم الاطلاع عليه في ٨ مايو ٢٠١٨ .{{cite web}}: صيانة CS1: أسماء متعددة: قائمة المؤلفين ( رابط )
  46. ↑ "AM No. 99–10–05–0, August 7, 2001" . lawphil.net . مؤرشف من الأصل في 3 سبتمبر 2017. تم الاطلاع عليه في 8 مايو 2018 .
  47. ↑ "بنك الفلبين الوطني ضد شركة مانيلا للاستثمار والإنشاءات، 38 SCRA 462 (1971)" . lawphil.net . مؤرشف من الأصل في 3 سبتمبر 2017. تم الاطلاع عليه في 8 مايو 2018 .
  48. ↑ دالي، سوزان (27 أكتوبر/تشرين الأول 2010). "الحجز على العقارات في إسبانيا قد يعني ديونًا مدى الحياة للبنك" . صحيفة نيويورك تايمز . مؤرشف من الأصل في 25 فبراير/شباط 2012. تم الاطلاع عليه في 4 ديسمبر/كانون الأول 2011 .
  49. ↑ "البنوك في إسبانيا حريصة على التخلص من العقارات المرهونة" . topspanishhomes.com . مؤرشف من الأصل في 2 مايو 2014. تم الاطلاع عليه في 8 مايو 2018 .
  50. ↑ مكافحة حبس الرهن العقاري في جنوب أفريقيا (مؤرشف بتاريخ 21 ديسمبر 2016 في أرشيف الإنترنت) 7 أبريل 2009
  51. ↑ "معارك في جنوب أفريقيا ما بعد الفصل العنصري: قضية حديقة مانديلا، خايليتشا" . antieviction.org.za . تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 مايو 2018 .{{cite web}}: CS1 maint: deprecated archiveal service ( link )

للمزيد من القراءة