عقار مستأجر

يُطلق مصطلح "الإيجار محدد المدة" أو " الإيجار لسنوات " على الإيجار الذي يستمر لفترة زمنية محددة. وعلى الرغم من التسمية، يمكن أن يستمر هذا النوع من الإيجار لأي مدة زمنية ، حتى أن الإيجار لمدة أسبوع واحد يُعتبر إيجارًا لسنوات. في القانون العام، لم تكن المدة مُلزمة بأن تكون محددة، بل كان من الممكن ربطها بوقوع حدث معين (مثل "حتى يصبح المحصول جاهزًا للحصاد"، "حتى تنتهي الحرب"). أما الآن، فقد أصبح هذا الأمر غير مُفضل، واشترطت بعض الأنظمة القانونية تحديد مدة زمنية ثابتة. ^{[ 6 ]} 

ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا عند انتهاء مدته المحددة، أو عند وقوع حدث معين في حالة انتهاء عقد الإيجار. كما يجوز للمستأجر التنازل عن عقد الإيجار للمؤجر، صراحةً أو ضمنًا. تُعرف هذه العملية بفسخ عقد الإيجار. وينتهي عقد الإيجار أيضًا إذا وافق المستأجر على اتفاقية شراء من المؤجر. ويحق للمؤجر عرض إعادة شراء العقار من المستأجر شريطة اتفاق الطرفين على السعر (كما هو الحال مع أي مقابل آخر ، لا يشترط أن يكون هذا السعر مساويًا لسعر السوق، أو حتى نقديًا). ^{[ 7 ]}

تبعاً للقوانين السارية في ولاية قضائية معينة، قد تنشأ ظروف مختلفة قانونياً عندما يبقى المستأجر في حيازة العقار بعد انتهاء عقد الإيجار.

الإيجار الدوري ، المعروف أيضاً بالإيجار السنوي أو الشهري أو الأسبوعي ، هو عقد إيجار قائم لفترة زمنية محددة بمدة دفع الإيجار. قد يُنشئ عقد الإيجار الشفهي لمدة سنوات، والذي يُخالف قانون العقود ( بالتعهد بعقد إيجار لأكثر من سنة - بحسب القانون - دون توثيقه كتابياً)، إيجاراً دورياً، وتختلف مدة الإيجار المُفسَّرة باختلاف قوانين الولاية القضائية التي يقع فيها العقار المؤجر. في العديد من الولايات القضائية، يُعتبر الإيجار الشهري هو الإيجار الافتراضي، حيث لا يُحدد الطرفان صراحةً ترتيباً مختلفاً، ولا يُفترض وجود ترتيب مماثل بموجب العرف المحلي أو التجاري.

الإيجار غير المحدد المدة هو نوع من أنواع الإيجار يسمح لكل من المؤجر والمستأجر بإنهاء العقد في أي وقت بإشعار معقول. ويحدث هذا النوع عادةً في حال عدم وجود عقد إيجار رسمي ، أو عندما لا يكون الإيجار مقابل عوض . وبموجب القانون العام الحديث، يمكن أن ينشأ الإيجار غير المحدد المدة في الحالات التالية:

• يتفق الطرفان صراحةً على أن عقد الإيجار هو عقد غير محدد المدة وليس عقد إيجار.
• يُسمح لأحد أفراد الأسرة بالإقامة في المنزل دون ترتيبات رسمية. وقد يُطلب دفع مبلغ رمزي.
• يرغب المستأجر في شغل العقار بشكل عاجل، ولكن لم يتوفر الوقت الكافي للتفاوض على عقد الإيجار وإبرامه. في هذه الحالة، ينتهي عقد الإيجار غير المحدد المدة بمجرد إتمام عقد الإيجار المكتوب. ويتعين على المستأجر إخلاء العقار إذا لم يتم تنفيذ عقد الإيجار.

في عقد إيجار سكني مقابل عوض، لا يجوز إخلاء المستأجر إلا لسبب وجيه ، حتى في غياب عقد مكتوب. إذا كان بإمكان المؤجر إنهاء عقد الإيجار متى شاء، فإن للمستأجر، بحكم القانون، الحق نفسه في الإنهاء متى شاء. مع ذلك، فإن عقد الإيجار الذي ينص صراحةً على استمراره بإرادة المستأجر ("طالما رغب المستأجر في السكن في هذه الأرض") لا يمنح المؤجر تلقائيًا الحق نفسه في الإنهاء، حتى لو كان لسبب وجيه. بل قد يُفسر هذا النص على أنه يمنح المستأجر حق الانتفاع مدى الحياة أو حتى حق الملكية المطلقة .

ينتهي عقد الإيجار غير المحدد المدة بحكم القانون ، إذا:

• يرتكب المستأجر إتلافاً للممتلكات؛
• يحاول المستأجر التنازل عن عقد الإيجار الخاص به؛
• ينقل المالك حصته في العقار؛
• يقوم المالك بتأجير العقار لشخص آخر؛
• وفاة المستأجر أو المالك.

ينشأ عقد الإيجار الضمني (ويُسمى أحيانًا عقد الإيجار الممتد ) عندما يستمر المستأجر في شغل العقار بعد انتهاء مدة الإيجار المحددة (على سبيل المثال، المستأجر الذي يبقى في العقار بعد انتهاء عقد إيجاره). في هذه الحالة، يحق للمؤجر تجديد عقد الإيجار مع المستأجر، وتحصيل الإيجار عن الفترة التي استمر فيها المستأجر في شغل العقار.

قد تنشأ حالة إيجار بالتسامح عندما يبقى المستأجر في حيازة العقار حتى بعد انتهاء عقد الإيجار، إلى أن يتخذ المؤجر إجراءً لإخراجه. في هذه الحالة، قد يُعتبر شاغل العقار متعديًا عليه قانونًا ، وقد لا تُعدّ حيازته ملكية حقيقية للعقار، حتى لو اعترفت السلطات بمسؤولية المستأجر عن دفع الإيجار. يحق للمؤجر إخراج هذا المستأجر في أي وقت دون سابق إنذار. يُنهي إجراء الإخراج حالة الإيجار بالتسامح، لأن المستأجر يفقد حيازة العقار. تفرض بعض الأنظمة القانونية خيارًا نهائيًا لا رجعة فيه، حيث يُعامل المؤجر شاغل العقار إما كمتعدٍ أو كمستأجر بالتسامح. المتعدي لا يُعتبر حائزًا للعقار، بينما يستمر المستأجر بالتسامح في التمتع بحيازة العقار.

قد يكون للمؤجر الحق في فرض عقد إيجار جديد على المستأجر الذي استمر في عقده. في حالة الإيجار السكني، يكون هذا العقد الجديد شهريًا. أما في حالة الإيجار التجاري الذي تزيد مدته عن عام، فيكون العقد الجديد سنويًا؛ وإلا، فإن مدة الإيجار هي نفسها مدة العقد الأصلي. في كلتا الحالتين، يحق للمؤجر فرض إيجار أعلى، شريطة أن يكون قد أبلغ المستأجر بالزيادة قبل انتهاء مدة العقد الأصلي.

إن مجرد ترك الممتلكات في الموقع لا يُعدّ حيازة؛ وبالتالي، لا يمكن إثبات عقد إيجار بالتغاضي. على سبيل المثال، قضية ناثان لين أسوشيتس ضد ميرشانتس هولسيل ، 698 NW2d 136 (أيوا 2005)؛ وقضية براون ضد ميوزيك ، 359 P.2d 295 (ألاسكا 1961).

في بعض الأنظمة القانونية، يتمتع المستأجر بحق قانوني في البقاء في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار، ما لم يلتزم المؤجر بإجراءات رسمية لإخلاء المستأجر من العقار. على سبيل المثال، في إنجلترا وويلز ، يحق للمستأجر التجاري الاستمرار في شغل العقار بعد انتهاء عقد الإيجار بموجب أحكام المواد 24-28 من قانون المؤجر والمستأجر لعام 1954 (ما لم يتم استبعاد هذه الأحكام رسميًا بموجب اتفاق قبل إتمام عقد الإيجار). عند انتهاء عقد الإيجار، لا يُطلب من المستأجر سوى الاستمرار في دفع الإيجار بالقيمة السابقة والوفاء بجميع الالتزامات الأخرى ذات الصلة ، مثل الحفاظ على المبنى في حالة جيدة. لا يمكن إخلاؤه إلا إذا قام المؤجر بتوجيه إشعار رسمي بإنهاء الإيجار واعترض بنجاح على منح عقد إيجار جديد، والذي يتمتع المستأجر بحق تلقائي فيه. حتى هذا لا يمكن القيام به إلا في ظروف محددة، مثل رغبة المؤجر في شغل العقار بنفسه أو هدم المبنى وإعادة تطويره.

تتخذ عقود الإيجار الحديثة في إنجلترا وويلز أحد الأشكال الأربعة التالية: عقد الإيجار محدد المدة أو عقد الإيجار لسنوات ، وعقد الإيجار الدوري ، وعقد الإيجار حسب رغبة المالك ، وعقد الإيجار بالتسامح . أما الأشكال التي لم تعد مستخدمة فتشمل عقد الإيجار السكني وعقد الإيجار السكني بالإيجار طويل الأجل .

عندما يسمح مالك الأرض لشخص أو أكثر، يُطلق عليهم "المستأجرون"، باستخدام الأرض بطريقة ما لفترة محددة، تصبح الأرض إيجارًا، وتُسمى العلاقة بين المقيم (أو العامل) ومالك الأرض "عقد إيجار". يدفع المستأجر إيجارًا (شكل من أشكال المقابل ) لمالك الأرض. يمكن أن يشمل الإيجار المباني والتحسينات الأخرى على الأرض. يمكن للمستأجر القيام بواحد أو أكثر مما يلي: زراعة الأرض المؤجرة، أو السكن فيها، أو ممارسة مهنة عليها. عادةً ما يحتفظ المستأجرون بالعقارات المؤجرة لفترة زمنية محددة. تتراوح مدة الإيجار الطويلة النموذجية بين 99 و125 و999 عامًا، ولكن يمكن أن تكون مدة الإيجار أي مدة، خاصةً بالنسبة للعقارات المملوكة سابقًا. ^{[ 13 ]}

في إنجلترا خلال السنوات الأخيرة، باعت شركات البناء الكبرى بعض المنازل والشقق الجديدة بنظام الإيجار طويل الأجل، حيث يتضاعف إيجار الأرض كل 10 إلى 25 عامًا، مما أدى إلى ارتفاع سعر شراء حق الانتفاع. وقد تسبب هذا في تعقيد عملية بيع بعض المنازل المبنية حديثًا. ^{[ 14 ]} وفي عام 2017، أطلقت الحكومة البريطانية مشاورات حول إصلاحات قانونية لإنهاء هذه المخططات الاستغلالية. ^{[ 15 ]}

يتمتع بعض المستأجرين في إنجلترا وويلز بحق إدارة ممتلكاتهم من خلال إنشاء شركة لإدارة الممتلكات أو شركة لإدارة الشقق. ^{[ 16 ]}

تختلف القوانين في اسكتلندا، وبموجب القانون الاسكتلندي، يُحظر بموجب القانون منذ عام 1974 إنشاء عقد إيجار لمسكن لمدة تزيد عن 20 عامًا أو منح أي عقد إيجار آخر لمدة تزيد عن 175 عامًا.

في الولايات المتحدة، توفر التعاونيات الغذائية للمستأجرين مساحات لزراعة منتجاتهم الخاصة. كما يُعدّ نظام الإيجار الريفي ممارسة شائعة، حيث يشتري الفرد مساحة واسعة من الأرض، ويستخدمها المجتمع الريفي زراعياً كمصدر دخل. وقد ابتكرت شركة سيدار نظام الإيجار السكني الحديث كحلٍّ لمشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن، ويشهد هذا النظام انتعاشاً في سوق شراء المنازل في الولايات المتحدة.

مصطلح " الإيجار لسنوات" مصطلح أمريكي. يشير هذا المصطلح إلى حق الانتفاع بعقار لفترة زمنية محددة (كلمة "سنوات" مضللة، إذ قد تكون مدة الإيجار يومًا أو أسبوعًا أو شهرًا، إلخ). ولا يُجدد الإيجار لسنوات تلقائيًا.

يتمثل واجب المؤجر الأول في تسليم العقار للمستأجر حيازة فعلية عند بدء عقد الإيجار (وهو ما يُعرف بالقاعدة الإنجليزية السائدة ، على عكس القاعدة الأمريكية التي تشترط فقط منح المستأجر الحيازة القانونية ، أو حق الحيازة)؛ أما الواجب الثاني فهو توفير العقار في حالة صالحة للسكن - إذ يوجد ضمان ضمني لصلاحية السكن. إذا أخلّ المؤجر بأي من هذين الواجبين، يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار ومغادرة العقار، أو البقاء فيه مع الاستمرار في دفع الإيجار، ومقاضاة المؤجر للمطالبة بالتعويضات (أو الامتناع عن دفع الإيجار واستخدام الإخلال بالضمان الضمني لصلاحية السكن كدفاع عند محاولة المؤجر تحصيل الإيجار).

يتضمن عقد الإيجار أيضاً تعهداً ضمنياً بالانتفاع الهادئ - حيث لا يتدخل المؤجر في انتفاع المستأجر الهادئ. ويمكن انتهاك هذا التعهد بثلاث طرق. 

1. إخلاء المستأجر بالكامل من خلال اقتحام المالك المباشر لمنزله.
2. الإخلاء الجزئي – عندما يمنع المؤجر المستأجر من دخول جزء من العقار المؤجر (حتى لو اقتصر الأمر على إغلاق غرفة واحدة). ويحق للمستأجر البقاء في الجزء المتبقي من العقار دون دفع أي إيجار. 
3. في حالة الإخلاء الجزئي من قبل شخص آخر غير المالك ، يتم تقسيم الإيجار. فإذا ادعى المالك تأجير مساحة 1000 متر مربع للمستأجر، بينما 400 متر مربع منها مملوكة لشخص آخر، فإن المستأجر ملزم بدفع 60% فقط من الإيجار. 

بموجب القانون العام، لم يكن على المؤجر أي واجبات تجاه المستأجر لحماية المستأجر أو المرخص لهم والمدعوين من قبل المستأجر ، إلا في الحالات التالية:

1. عدم الإفصاح عن العيوب الخفية التي يعلم بها المؤجر أو لديه سبب معقول للعلم بها. لا يُلزم المؤجر بإصلاح العيب طالما تم إبلاغ المستأجر به، مع أن عقود الإيجار النموذجية تُحمّل المؤجر مسؤولية الإصلاحات المعقولة.
2. بالنسبة لعقد إيجار قصير الأجل (عادة ثلاثة أشهر أو أقل) لمسكن مفروش، يتم التعامل مع المستأجرين كضيوف، ويكون المالك مسؤولاً عن العيوب حتى لو لم يكن المالك على علم بها أو لديه سبب لمعرفتها.
3. المناطق المشتركة الخاضعة لسيطرة المالك (مثل الممرات في مبنى سكني )، إذا فشل المالك في صيانتها وفقًا لمعايير معقولة أو كان مهملاً في إدارتها.
4. الإصابة الناتجة عن إهمال المالك في إجراء الإصلاحات، مهما كان السبب.
5. يُسمح باستخدامه من قبل عامة الناس، إذا توفرت العوامل الثلاثة التالية:
   1. يعلم المالك أو ينبغي أن يعلم أن المستأجر يستخدم (أو ينوي) استخدام الأرض لغرض عام، كما هو الحال إذا استأجر صاحب متجر مبنى لممارسة أعماله التجارية؛
   2. يعلم المالك أو ينبغي أن يعلم بوجود عيب؛ و
   3. يعلم المالك أو ينبغي أن يعلم أن المستأجر لن يقوم بإصلاح العيب (خاصة عندما يجعل الاتفاق المالك مسؤولاً عن الإصلاحات).

بموجب القانون العام، يقع على عاتق المستأجر عدد من الواجبات تجاه المؤجر:

1. دفع الإيجار في موعد استحقاقه،
2. لتجنب إتلاف الممتلكات (سواء كان ذلك عن قصد أو عن طريق الإهمال). وعندما تُؤجَّر ممتلكات لاستغلال مواردها الطبيعية، قد لا ينطبق هذا الواجب، إذ إن "الإتلاف" (أي الاستخدام غير المتجدد للموارد الموجودة على الأرض) ضروري لغرض الإيجار.
3. إبلاغ المالك بأي شيء جدير بالذكر يحدث ويؤثر على العقار (مثل بناء هيكل، أو وقوع حريق، وما إلى ذلك).

يكون المستأجر مسؤولاً تجاه المدعوين من الأطراف الثالثة عن الإهمال في تصحيح حالة خطرة في المبنى - حتى لو كان المالك مسؤولاً بموجب العقد.