الحيازة العدائية

📅 آخر تحديث: ٤ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٤ أغسطس ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 31 صور
الموسوعة الحرة

الحيازة العدائية في القانون العام ، ومفهوم الاستحواذ بالتقادم في القانون المدني (المعروف أيضًا بالتقادم المكسب أو الاستحواذ بالتقادم )، هما آليتان قانونيتان تُمكّنان شخصًا لا يملك سند ملكية قانونيًا لعقار ما، عادةً ما يكون عقارًا ، من اكتساب ملكية قانونية استنادًا إلى حيازته أو شغله المستمر دون إذن ( ترخيص ) من مالكه القانوني. [ 1 ] في القانون العام، لم يكن يُشترط تقديم دعاوى الحيازة العدائية بحسن نية، أي أنه لم يكن مطلوبًا من الحائز بالتقادم إثبات اعتقاده الشخصي بأحقيته في العقار. [ 2 ] تفرض بعض الأنظمة القانونية الآن شرطًا للاعتقاد بحسن النية بموجب القانون. [ 3 ]

يُشار أحيانًا إلى الحيازة العدائية بشكل غير رسمي باسم " حقوق المستوطنين" ، وهو مصطلح يرتبط بالاستيلاء على العقارات دون سند ملكية قانوني خلال التوسع غربًا في أمريكا الشمالية، [ 4 ] [ 5 ] إذ يُعدّ الاستيلاء على العقارات دون إذن جوهر الحيازة العدائية. وتنظم بعض السلطات القضائية الاستيلاء على العقارات بشكل منفصل عن الحيازة العدائية.

وصف

بشكل عام، يحق لمالك العقار استعادة حيازته من الحائزين غير المصرح لهم عبر إجراءات قانونية كالإخلاء . مع ذلك، تُقرّ محاكم العديد من الأنظمة القانونية بأنه بمجرد شغل شخص ما لعقار دون إذن لفترة طويلة دون أن يمارس مالك العقار حقه في استعادته، لا يُمنع المالك الأصلي من ممارسة حقه في الإخلاء فحسب، بل ينشأ سند ملكية جديد للعقار باسم الحائز غير المصرح له. وبذلك، يصبح الحائز غير المصرح له المالك الجديد للعقار. [ 6 ] [ أ ] بمرور الوقت، سنّت الهيئات التشريعية قوانين تقادم تحدد المدة الزمنية المتاحة للمالكين لاستعادة حيازتهم من الحائزين غير المصرح لهم. في الولايات المتحدة، على سبيل المثال، تختلف فترات التقادم هذه اختلافًا كبيرًا بين الولايات، حيث تتراوح من خمس سنوات إلى أربعين سنة للعقارات، أو من ثلاث إلى خمس سنوات للممتلكات الشخصية. [ 7 ]

على الرغم من اختلاف عناصر دعوى الحيازة العدائية باختلاف الأنظمة القضائية، يُشترط عادةً على الشخص الذي يدّعي الحيازة العدائية في نظام القانون العام إثبات استخدام غير مصرح به للعقار، يكون فعليًا وعلنيًا وواضحًا وحصريًا وعدائيًا ومستمرًا طوال المدة القانونية. [ 8 ] [ ب ] ولا تُعتبر حيازة الشخص عدائيةً خلال الفترات التي يكون فيها مستأجرًا أو مرخصًا له من المالك القانوني.

قد تعترف الأنظمة القانونية المدنية بحق مماثل في التقادم المكسب . فعلى سبيل المثال، يُقر القانون المدني الفرنسي، المادة 2258 وما يليها، بإمكانية اكتساب الملكية من خلال ثلاثين عامًا من "الحيازة المستمرة والمتواصلة التي تتسم بالسلمية والعلنية والوضوح، وبصفتك مالكًا". ويرتبط هذا المفهوم بمفهوم " usucaption " أو "usucapio" في القانون الروماني . [ 9 ] [ 10 ]

في الدنمارك، ذُكر المفهوم لأول مرة باسم "Hævd" في كتاب "Jyske Lov" عام 1241، وكان يقتصر آنذاك على تنظيم العلاقة بين الفلاحين والكنيسة، مع تحديد مدة غير متكافئة، 30 عامًا للكنيسة و40 عامًا للفلاح. وفي عام 1475، حُكم بتطبيق حد الأربعين عامًا على الفلاحين أيضًا. وفي عام 1547 (بعد الإصلاح الديني )، صدر قانون لتغيير هذه المدة إلى 20 عامًا للجميع. وقد أُدرج هذا القانون لاحقًا في القانون الدنماركي ، الذي نُشر عام 1683، ولا يزال هذا الجزء منه ساريًا حتى اليوم. ويتضمن القانون النرويجي الصادر عام 1688 حكمًا مشابهًا. [ 11 ]

يجوز أيضاً الاستيلاء على الممتلكات الشخصية ، المعروفة تقليدياً بالمنقولات، بالتقادم، ولكن نظراً لاختلاف طبيعة الممتلكات العقارية والمنقولات، فإن القواعد التي تحكم هذه الدعاوى أكثر صرامة، وتُرجّح كفة المالك القانوني على حساب الحائز بالتقادم. وغالباً ما تشمل دعاوى الاستيلاء بالتقادم على المنقولات الأعمال الفنية .

تاريخ

الترجمة: "إذا تخلى صاحب المنزل أو ربة المنزل عن عبء ضريبة المنزل، وتولى رجل آخر تحملها، ولم يطرده لمدة ثلاث سنوات، فإن الرجل الذي كان يتحمل عبء ضريبة المنزل يستولي على ذلك المنزل. ولا يحق لصاحب المنزل الاعتراض."
"مقارنة قانون السومريين بقانون حمورابي"، إس. لانغدون، 1920

في القانون الروماني ، كانت قوانين حق الانتفاع تسمح لمن يمتلك سلعة دون سند ملكية بأن يصبح مالكها الشرعي إذا لم يظهر المالك الأصلي بعد مرور فترة زمنية محددة (سنة أو سنتين)، ما لم تكن السلعة قد حُصل عليها بطريقة غير مشروعة (بالسرقة أو بالقوة). [ 12 ] وانطلاقًا من القانون الروماني والقانون اللاحق له، يعترف قانون نابليون عمومًا بفترتين زمنيتين لاكتساب الملكية: ثلاثون عامًا وفترة زمنية أقصر، وذلك بحسب حسن نية الحائز وموقع الأطراف المعنية.

أقرّ البرلمان الإنجليزي أول قانون عام في إنجلترا يقيد حق استعادة حيازة الأراضي عام 1623، [ 13 ] وهو قانون التقادم لعام 1623 ( 21 Jas. 1. c. 16). وبموجب القانون العام ، إذا كان حق حيازة الأرض محل نزاع (في الأصل فقط فيما يُعرف بالدعاوى العينية)، لم يكن يُسمح للشخص الذي يدّعي حق الحيازة بالادعاء بأن الأرض قد آلت إليه في الماضي (بحسب المصطلحات القديمة، أي "وضعها تحت الحيازة") قبل عهد هنري الأول. وقد أقرّ القانون تاريخًا فاصلًا يعود إلى الماضي، لا يُعتدّ به قبل ذلك التاريخ. ولم يكن يُشترط على المدعى عليه إثبات أي شكل من أشكال الحيازة العدائية. ومع مرور الوقت، تم تعديل هذا التاريخ بموجب قانون - أولًا إلى عهد هنري الثاني ، ثم إلى عهد ريتشارد الأول . ولم تُجرَ أي تغييرات أخرى من هذا القبيل. بحلول عهد هنري الثامن، أصبح عدم تغيير تاريخ انتهاء التقادم عائقًا كبيرًا. لذا، تم اعتماد نهج جديد يُلزم مدعي الحيازة بإثبات حيازته للأرض لفترة متواصلة، أي لعدد معين من السنوات (60 أو 50 أو 30 سنة حسب نوع الادعاء) قبل تاريخ تقديمه. وقد قامت قوانين لاحقة بتقصير مدة التقادم في معظم الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام.

في القانون العام الإنجليزي التقليدي، لم يكن من الممكن الحصول على ملكية ممتلكات التاج عن طريق الحيازة العدائية. وقد تجسد هذا المبدأ في القاعدة اللاتينية nullum tempus occurrit regi (أي "لا يسري الزمن ضد الملك"). وفي الولايات المتحدة، امتد هذا الامتياز ليشمل الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات؛ فأراضي الحكومة محصنة من الفقدان عن طريق الحيازة العدائية. [ 14 ] كما أن الأراضي المسجلة في بعض أنظمة تورنس للملكية محصنة أيضاً، على سبيل المثال، الأراضي المسجلة في نظام محكمة الأراضي في هاواي . [ 15 ] [ 16 ]

في نظام القانون العام في إنجلترا ومستعمراتها التاريخية، تقوم الهيئات التشريعية المحلية - مثل البرلمان في إنجلترا أو الهيئات التشريعية للولايات الأمريكية - عمومًا بوضع قوانين التقادم التي تمنع الملاك من استرداد الملكية بعد مرور عدد معين من السنوات. [ 17 ]

نظرة عامة حسب البلد

الوقت اللازم لاكتساب الأراضي عن طريق الحيازة العدائية حسب البلد

  • الأرجنتين [ 18 ]
    • 20 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • عشر سنوات لحيازة حسن النية
  • أستراليا [ 19 ]
    • الأراضي غير المسجلة: 12 سنة (نيو ساوث ويلز، كوينزلاند، غرب أستراليا وتسمانيا) أو 15 سنة (فيكتوريا وجنوب أستراليا)
    • الأراضي المسجلة: غير مسموح بها
    • أراضي التاج: 30 عامًا (نيو ساوث ويلز وتسمانيا)، غير مسموح بها (كوينزلاند، غرب أستراليا وفيكتوريا)
  • البرازيل
    • خمس سنوات. غير مسموح به في الأراضي العامة.
    • المادة 183 و 191 من الدستور البرازيلي [ 20 ]
  • كندا
    • أونتاريو [ 19 ]
      • الأراضي غير المسجلة: غير مسموح بها
      • الأرض المسجلة: 10 سنوات
      • أراضي التاج: 60 عامًا
  • تشيلي [ 21 ]
    • عشر سنوات بتهمة الحيازة بسوء نية
    • خمس سنوات لحيازة حسن النية
  • الصين : غير مسموح [ 22 ]
  • إنجلترا وويلز [ 23 ]​
    • 12 عامًا للأراضي غير المسجلة أو الأراضي التي يستطيع شاغلها إثبات حيازته لها لمدة 12 عامًا قبل 13 أكتوبر 2003
    • عشر سنوات للأراضي المسجلة إذا لم يقم المالك الحقيقي بتقديم إشعار مضاد بعد إخطاره في نهاية الفترة
  • فرنسا [ 19 ]
    • 30 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • تتراوح مدة الحيازة بحسن نية بين 10 و20 عامًا، وذلك بحسب ما إذا كان المالك الحقيقي يقيم في نطاق اختصاص محكمة الاستئناف التي تقع فيها الأرض.
  • ألمانيا : 30 عامًا [ 19 ]
  • اليونان [ 24 ]
    • 20 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • عشر سنوات لحيازة حسن النية
  • هونغ كونغ
    • 12 عامًا للملكية الخاصة
    • 60 عامًا للأراضي العامة (أراضي التاج)
    • القسم 7 من قانون تحديد المدة [ 25 ]
  • المجر : 15 سنة [ 19 ]
  • الهند [ 26 ]
    • 12 عامًا للملكية الخاصة
    • 30 عامًا للممتلكات العامة
  • أيرلندا [ 27 ]
    • 12 عامًا للملكية الخاصة
    • 30 عامًا للممتلكات العامة
  • اليابان
    • 20 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • عشر سنوات لحيازة حسن النية
    • المادة 162 من القانون المدني [ 28 ]
  • المكسيك [ 29 ]
    • عشر سنوات بتهمة الحيازة بسوء نية
    • خمس سنوات لحيازة حسن النية
  • هولندا [ 19 ]
    • 20 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • عشر سنوات لحيازة حسن النية
  • نيوزيلندا [ 19 ]
    • أرض غير مسجلة: 12 سنة
    • الأرض المسجلة: 20 عامًا
    • أراضي التاج غير المسجلة: 60 عامًا
    • أراضي التاج المسجلة: غير مسموح بها
  • بيرو [ 24 ]
    • عشر سنوات بتهمة الحيازة بسوء نية
    • خمس سنوات لحيازة حسن النية
  • بولندا
    • 30 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • 20 عامًا لحيازة حسن النية
    • المادة 172 من القانون المدني [ 30 ]
  • البرتغال [ 31 ]
    • 20 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • 15 عامًا لحيازة حسن النية
  • اسكتلندا [ 32 ]
    • الأرض المسجلة: 10 سنوات
    • حالات خاصة: 20 عامًا
  • سنغافورة
    • 12 عامًا لحيازة حسن النية
    • يجب أن تكون الأرض في الحيازة قبل 1 مارس 1982، أي قبل 12 عامًا من إلغاء الحيازة العدائية اعتبارًا من 1 مارس 1994 وفقًا للمادة 50 من قانون سندات ملكية الأراضي.
    • القسم 9(1) من قانون التقادم لعام 1959 [ 33 ] والقسم 50 من قانون سندات ملكية الأراضي لعام 1993 [ 34 ]
  • إسبانيا [ 19 ]
    • 30 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • تتراوح مدة الحيازة بحسن نية بين 10 و20 عامًا، وذلك حسب ما إذا كان المالك الحقيقي موجودًا في البلد أم غائبًا.
  • السويد [ 19 ]
    • 20 عاماً بتهمة الحيازة بسوء نية
    • عشر سنوات لحيازة حسن النية
  •  سويسرا [ 35 ]
    • الأراضي غير المسجلة: 30 عامًا
    • الأراضي المسجلة بشكل غير صحيح: 10 سنوات
    • الأراضي المسجلة: غير مسموح بها

إنجلترا وويلز

يُعدّ الاستحواذ بالتقادم أحد أكثر أساليب اكتساب الملكية إثارةً للجدل، مع أنه لعب دورًا محوريًا في تاريخ الأراضي الإنجليزية . تاريخيًا، كان يُعتقد أن امتلاك شخص ما للأرض لفترة كافية يُبرر في حد ذاته اكتساب سند ملكية سليم. هذا يعني أنه على الرغم من تعرض الأراضي الإنجليزية للغزو والنهب والسرقة باستمرار من قبل فصائل أو لوردات أو بارونات مختلفة طوال العصور الوسطى ، فإن أولئك الذين استطاعوا إثبات امتلاكهم للأرض لفترة كافية لم يكن يُشكك في أحقيتهم في الملكية.

من الوظائف الحديثة لهذا القانون إمكانية تحويل الأراضي المهجورة أو المهملة إلى ملكية شخص آخر في حال استمرار استخدامها. وقد مثّل الاستيلاء على الأراضي في إنجلترا وسيلةً لاستغلالها بكفاءة ، لا سيما في فترات الركود الاقتصادي. قبل صدور قانون تسجيل الأراضي لعام ٢٠٠٢ ، كان حق المالك السابق في رفع دعوى لإخراج "الحائز المخالف" يسقط بموجب القانون العام إذا امتلك شخص ما أرضًا لمدة ١٢ عامًا . وكان المبرر القانوني الشائع هو أنه بموجب قانون التقادم لعام ١٦٢٣ ( ٢١ جيمس ١ ، الفصل ١٦)، وكما هو الحال في دعاوى العقود أو المسؤولية التقصيرية ، يجب رفع دعوى استرداد الأرض خلال فترة زمنية محددة. وقد عزز هذا القانون حسم الدعاوى القضائية وضمان صحة المطالبات. [ ٣٦ ] ويبدأ سريان المدة عندما يستحوذ شخص ما على الأرض، أو جزء منها، بشكل حصري، وينوي حيازتها بما يتعارض مع مصالح المالك الحالي. إذا استُوفيت شروط القانون العام المتعلقة بـ"الحيازة العدائية"، فبعد مرور 12 عامًا، يفقد المالك حقه في المطالبة. وتختلف قواعد التقادم المتعلقة بالحيازة العدائية في الأراضي غير المسجلة [ 37 ] عن تلك الخاصة بالأراضي المسجلة [ 38 ] . ومع ذلك، فقد أصبح إثبات الحيازة العدائية للأراضي المسجلة أكثر صعوبة بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 .

في الآونة الأخيرة، صعّبت دائرة تسجيل الأراضي إجراءات المطالبة بالحيازة التقادمية والحصول على "الملكية المطلقة". لم يعد مجرد شغل الأرض أو رعيها كافياً لمنح الملكية، بل يجب على الشخص الحائز بالتقادمية إثبات التزامه بامتلاك الأرض واستخدامها بشكل حصري دون غيره.

ومن القيود الهامة الأخرى على هذا المبدأ، في حالة عقود الإيجار، أن دعاوى الحيازة العدائية لا تنجح إلا ضد المستأجر، وليس ضد مالك العقار بمجرد انتهاء مدة الإيجار. [ 39 ]

قانون تسجيل الأراضي لعام 2002

صدر قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 بموافقة ملكية في 26 فبراير 2002. [ 40 ] بقيت قواعد الأراضي غير المسجلة كما هي. ولكن بموجب الجدول 6 من قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، الفقرات من 1 إلى 5، يحق للمستحوذ على الأرض بعد مرور 10 سنوات التقدم بطلب إلى المسجل ليصبح المالك المسجل الجديد. يتصل المسجل بعد ذلك بصاحب سند الملكية المسجل ويُخطره بالطلب. إذا لم تُرفع أي دعوى قضائية لمدة عامين لإخراج المستحوذ، فحينها فقط يقوم المسجل بنقل الملكية. قبل صدور قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، كان بإمكان مالك الأرض أن يفقد سند ملكيته ببساطة دون أن يكون على علم بذلك أو يُخطر به. كانت هذه هي القاعدة لأنها تشير إلى أن المالك لم يُعر اهتمامًا كافيًا لكيفية استخدام الأرض فعليًا، وبالتالي لم يكن المالك السابق يستحق الاحتفاظ بها. قبل عام 2002، كان يُنظر إلى الوقت على أنه كفيل بتصحيح كل شيء. كانت وظيفة القاعدة هي ضمان استخدام الأرض بكفاءة. [ 41 ]

متطلبات

قبل إدخال العقبة الكبيرة المتمثلة في إعطاء إشعار للمالك المسجل في قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 ، كانت المتطلبات الخاصة بالحيازة العدائية واضحة بشكل معقول.

أولًا، بموجب الجدول 1، الفقرتين 1 و8 من قانون التقادم لعام 1980 ، يبدأ التقادم بالتقادم عندما يتم الاستيلاء على "الحيازة". ويجب أن تكون هذه الحيازة أكثر من مجرد شيء مؤقت أو عابر، مثل مجرد تخزين البضائع على الأرض لفترة وجيزة. [ 42 ] لكن "الحيازة" لا تتطلب شغلًا فعليًا. لذا، في قضية باول ضد مكفارلين ، [ 43 ] اعتُبرت "حيازة" عندما سمح السيد باول، منذ سن الرابعة عشرة، لأبقاره بالرعي في أرض السيد مكفارلين. ويجب على المتعدي أيضًا أن يُثبت أنه كان يتعامل مع الأرض كما يفعل المالك المُحتل، وأنه لم يفعل ذلك أحد غيره.

ثانيًا، كان لا بد من وجود نية لحيازة الأرض. خسر السيد باول دعواه لأن مجرد ترك أبقاره ترعى كان فعلًا ملتبسًا؛ إذ لم يظهر دليل على نيته الاستيلاء على الأرض إلا لاحقًا، على سبيل المثال من خلال وضع لافتات على الأرض وركن شاحنة. لكن هذا لم يحدث لفترة كافية لانقضاء مهلة الاثني عشر عامًا المحددة لدعوى مكفارلين. ونتيجة لذلك، من المرجح أن يعتمد إثبات نية الحيازة بشكل كبير على الوقائع المصاحبة للقضية وحيازة المتعدين الفعلية. في قضية Clowes Developments (UK) Ltd ضد Walters وآخرين [2005] EWHC (Ch)، لا يمكن اعتبار المتعدي لديه نية الحيازة إذا اعتقد خطأً أنه موجود في العقار بإذن من مالكه الأصلي. [ 44 ]

ثالثًا، لا يُعتبر الحيازة "عدائية" إذا كان الشخص موجودًا بموافقة المالك. على سبيل المثال، في قضية شركة بي بي للعقارات المحدودة ضد باكلر ، [ 45 ] قضى اللورد ديلون بأن السيدة باكلر لا يحق لها المطالبة بالحيازة العدائية على أرض مملوكة لشركة بي بي لأن الشركة أخبرتها بإمكانية بقائها مجانًا مدى الحياة. [ 46 ] رابعًا، بموجب المادتين 29 و30 من قانون التقادم لعام 1980 ، يجب ألا يكون الحائز العدائي قد أقرّ صراحةً بملكية المالك، وإلا يبدأ احتساب مدة التقادم من جديد. ومع ذلك، فقد فسّرت المحاكم هذا الشرط بمرونة.

تحديات حقوق الإنسان

في قضية شركة جيه إيه باي (أكسفورد) المحدودة ضد غراهام ، استأجر السيد والسيدة غراهام جزءًا من أرض السيد باي، ثم انتهى عقد الإيجار. رفض السيد باي تجديد العقد بحجة أن ذلك قد يعيق الحصول على ترخيص البناء . في الواقع، بقيت الأرض غير مستغلة، ولم يقم السيد باي بأي إجراء، بينما احتفظ آل غراهام بمفتاح العقار واستخدموه كجزء من مزرعتهم. عند انتهاء مدة التقادم، ادعوا ملكية الأرض. كانوا قد عرضوا بالفعل شراء ترخيص من السيد باي، لكن مجلس اللوردات رأى أن هذا لا يُعد إقرارًا بالملكية يحرمهم من المطالبة. بعد خسارته في المحاكم البريطانية، رفع السيد باي القضية إلى المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان ، مُدعيًا أن شركته تستحق  تعويضًا قدره 10 ملايين جنيه إسترليني، لأن ذلك يُعد انتهاكًا لحقه في "التمتع السلمي بالممتلكات" بموجب البروتوكول 1، المادة 1 من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان . [ 47 ] رفضت المحكمة في دائرتها الكبرى هذا الرأي، معتبرةً أن تحديد قواعد الملكية ذات الصلة يندرج ضمن صلاحيات الحكومة الوطنية . [ 48 ] وقد أكد مجلس اللوردات هذا الفهم في قضية أوفولو ضد بوسرت عام 2009. [ 49 ]

توقيت

بالنسبة للأراضي المسجلة، تخضع دعاوى الحيازة العدائية التي اكتملت قبل 13 أكتوبر 2003 (تاريخ نفاذ قانون تسجيل الأراضي لعام 2002) [ 50 ] لأحكام المادتين 75(1) و75(2) من قانون تسجيل الأراضي لعام 1925. تبقى مدة التقادم كما هي (12 عامًا)، ولكن بدلًا من انقضاء حق ملكية المالك الأصلي للأرض، يحتفظ المالك الأصلي بالأرض كأمانة لصالح الحائز العدائي. [ 51 ] ويحق للحائز العدائي حينها التقدم بطلب ليصبح المالك المسجل الجديد للأرض. [ 52 ]

بالنسبة للأراضي المسجلة، تخضع دعاوى الحيازة العدائية التي تُقدم بعد 13 أكتوبر 2003 لإجراءات مختلفة. ففي حالة تسجيل الأرض، يجوز للحائز العدائي التقدم بطلب لتسجيله كمالك بعد مرور 10 سنوات [ 53 ] من الحيازة العدائية، ويتعين على دائرة تسجيل الأراضي إخطار المالك الحقيقي بهذا الطلب. [ 54 ] يمنح هذا مالك الأرض مهلة قانونية (65 يوم عمل) للاعتراض على الحيازة العدائية، أو الاعتراض على الطلب على أساس عدم استيفاء مدة الحيازة العدائية اللازمة البالغة عشر سنوات، أو تقديم إشعار مضاد. وفي حال تقديم إشعار مضاد، يُرفض الطلب ما لم

  • سيكون من غير المعقول، استناداً إلى مبدأ الإنصاف بالمنع القضائي ، أن يسعى المالك المسجل إلى إخراج المتعدي على العقار، وفي هذه الظروف، ينبغي تسجيل المتعدي على العقار كمالك، أو
  • يحق للمستوطن غير الشرعي، لسبب آخر، أن يُسجل كمالك للعقار، أو
  • لقد كان المتعدي على الأرض في حيازة مناقضة للأرض المجاورة لأرضه الخاصة بناءً على اعتقاد خاطئ ولكنه معقول بأنه مالكها، ولم يتم تحديد الخط الدقيق للحدود مع هذه الأرض المجاورة، وتم تسجيل العقار الذي يتعلق به الطلب قبل أكثر من عام من تاريخ تقديم الطلب.

وإلا، يصبح المتعدي على الأرض المالك المسجل وفقًا لسجل الأراضي. إذا لم يتمكن المالك الحقيقي من إخلاء المتعدي خلال السنتين التاليتين لتقديم الطلب الأول [غير الناجح]، فيمكن للمتعدي التقدم بطلب جديد بعد انقضاء هذه المدة، وينجح طلبه رغم معارضة المالك. تمنع هذه العملية فعليًا سلب حق مالك الأرض في ملكيته دون علمه، مع ضمان حصول المتعدين على الأرض على وسيلة عادلة لممارسة حقوقهم.

عندما يمتلك المستأجر أرضًا بطريقة غير مشروعة، يُفترض أنه يفعل ذلك بما يعود بالنفع على المؤجر في نهاية مدة الإيجار. إذا لم تكن الأرض ملكًا للمؤجر، فإنها تصبح جزءًا من عقد الإيجار وحق الرجوع . أما إذا كانت الأرض ملكًا للمؤجر، فيبدو أن المستأجر سيحصل عليها، ولكن فقط خلال مدة الإيجار. [ 55 ]

منذ سبتمبر 2012، يُعدّ الاستيلاء على مبنى سكني جريمة جنائية، لكن هذا لا يمنع المطالبة بالملكية عن طريق الحيازة التقادمية حتى لو كان المدعي يرتكب جريمة جنائية. [ 56 ] [ 57 ] وقد تأكد هذا في قضية بيست ضد رئيس سجل الأراضي ، [ 58 ] حيث رُئي أنه يجب الفصل بين القانون الجنائي وقانون الأراضي.

الولايات المتحدة

عدد السنوات المطلوبة للتملك بالتقادم في الولايات المتحدة

متطلبات

يُطلق على الطرف الذي يسعى إلى إثبات الملكية بالتقادم اسم " المُنتزع" ، أي من يُخرج المالك الحقيقي للعقار من حيازته. [ 59 ] ورغم اختلاف عناصر دعوى التقادم بين الولايات، إلا أن إثبات الملكية بالتقادم يتطلب توافر خمسة شروط أساسية على الأقل لإثبات ملكية المُنتزع. وهذه الشروط هي: أن يشغل المُنتزع العقار علنًا وبشكل حصري، بطريقة ظاهرة وواضحة، وبشكل مستمر، وأن يستخدمه كما لو كان ملكًا له، وفقًا لما هو متوقع لنوع العقار. [ 60 ] وتفرض بعض الولايات شروطًا إضافية. وقد سنّت العديد من الولايات قوانين تنظم قواعد التقادم. [ 61 ]

من سمات الحيازة العدائية أنها تنطوي على عداء. إلا أن العداء في هذا السياق لا علاقة له بالعنف أو العدوان؛ بل يعني ببساطة أن ادعاء الحائز العدائي يتعارض مع ادعاء المالك بحقه في الأرض. وهذا يعني أن المستأجر أو الضيف لا يحق له المطالبة بالحيازة العدائية، لأن المالك قد منحه الإذن بشغل العقار. وبالتالي، يمكن دحض ادعاء الحيازة العدائية إذا أثبت المالك أنه منح إذناً صريحاً بشغل العقار من قبل الطرف الذي يحاول المطالبة بالحيازة العدائية. [ 62 ]

مع ذلك، لا تشترط جميع الولايات القضائية أن يكون الاستحواذ بالتقادم حسن النية. فعلى سبيل المثال، بعد استياء شعبي واسع النطاق إزاء محاولة استحواذ بالتقادم بدت سيئة النية، عدّلت ولاية كولورادو قوانينها لتشمل شرطًا يقضي بأن يقوم الطرف المطالب بالاستحواذ بالتقادم بذلك بحسن نية. [ 63 ] سابقًا، لم يكن لدى كولورادو شرط صريح لحسن النية، مما أبقى الباب مفتوحًا أمام إمكانية أن يكون الاستحواذ بالتقادم سيئ النية ومع ذلك يظل قانونيًا. حسن النية يعني أن على المطالبين إثبات وجود أساس لديهم للاعتقاد بأنهم يملكون العقار محل النزاع. أما الولايات الأربع الواقعة شرق نهر المسيسيبي والتي تشترط حسن النية بشكل أو بآخر فهي جورجيا، وإلينوي، ونيويورك، وويسكونسن. [ 61 ]

متطلبات إضافية

إضافةً إلى العناصر الأساسية لدعوى الحيازة بالتقادم، قد يشترط قانون الولاية إثبات عنصر أو أكثر من العناصر الإضافية من قِبل الشخص الذي يدّعي الحيازة بالتقادم. وتبعًا للولاية، قد تشمل المتطلبات الإضافية ما يلي:

  • سند الملكية الظاهري ، أو ادعاء الملكية، أو ادعاء الحق. ينطوي سند الملكية الظاهري وادعاء الملكية على وثيقة قانونية تبدو (خطأً) وكأنها تمنح الحائز حق الملكية. [ 64 ] في بعض الأنظمة القضائية، قد تُعتبر مجرد نية الاستيلاء على الأرض "ادعاءً بالحق"، دون الحاجة إلى أي وثائق. وقد قضت قضايا أخرى بوجود ادعاء بالحق إذا اعتقد الشخص أن له حقًا مشروعًا في العقار، حتى لو كان هذا الاعتقاد خاطئًا. [ 65 ] ومن الأمثلة السلبية على ذلك سارق الأخشاب الذي يتسلل إلى عقار، ويقطع الأخشاب بعيدًا عن الأنظار من الطريق، ثم ينقل جذوع الأشجار ليلًا. فرغم أن أفعاله تُظهر الحيازة الفعلية، إلا أنها تُظهر أيضًا علمه بالذنب، وليس مجرد ادعاء بالحق.
  • حسن النية (في أقلية من الولايات) أو سوء النية (يسمى أحيانًا "مبدأ مين" على الرغم من أنه تم إلغاؤه الآن في مين ) [ 66 ]
  • التحسين، أو الزراعة، أو التسييج [ 64 ] [ 67 ]
  • دفع الضرائب العقارية . قد يكون ذلك مطلوبًا بموجب القانون، كما هو الحال في كاليفورنيا [ 68 ] ، أو مجرد عنصر مساهم في تحديد المحكمة للحيازة. ويُعدّ كلٌّ من دفع الضرائب من قِبل المُحرِّر والمالك الحقيقي أمرًا ذا صلة.
  • نزع ملكية الأراضي المملوكة لجهة حكومية: عموماً، لا يجوز للمُنتزع أن ينزع ملكية الأراضي المملوكة قانوناً لجهة حكومية حتى لو استُوفيت جميع شروط الحيازة العدائية الأخرى. ويُستثنى من ذلك الحالة التي تتصرف فيها الجهة الحكومية كشركة تجارية لا كجهة حكومية. [ 59 ]

عواقب

تُعلن لوحة معدنية على رصيف أحد شوارع مدينة نيويورك أن عبور الطريق إلى ملكية خاصة يُعد ترخيصًا قابلاً للإلغاء (اتفاقية لاستخدام العقار، وليس تعديًا عليه) لحمايته من أن يصبح محلًا للاستحواذ العدائي. [ 69 ] بل إن بعض مالكي العقارات في نيويورك يذهبون إلى أبعد من ذلك، حيث يُغلقون ممتلكاتهم أمام العامة ليوم واحد كل عام لإثبات سيطرتهم الحصرية عليها. [ 70 ]

يُعتبر المُستولي على العقار مُرتكباً لتعدٍّ مدنيّ ، ويحقّ لمالك العقار إخلاءه إما بدعوى التعدي أو بدعوى استعادة الحيازة. وتشترط جميع الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام رفع دعوى الإخلاء خلال مدة زمنية مُحدّدة، وبعدها يُفترض أن المالك الحقيقي قد وافق ضمنياً . ويختلف أثر عدم قيام المالك الحقيقي بإخلاء المُستولي على العقار باختلاف النظام القانوني ، ولكنه سيؤدي في النهاية إلى حصوله على الملكية بالتقادم.

في عام ٢٠٠٨، ونظرًا لكثرة قضايا الحيازة العدائية ونزاعات الحدود في مدينة نيويورك، عدّل المجلس التشريعي لولاية نيويورك القانون وحدّد إمكانية اكتساب الأراضي عن طريق الحيازة العدائية. [ ٧١ ] قبل تعديل عام ٢٠٠٨، كان يكفي لاكتساب العقار عن طريق الحيازة العدائية إثبات أن الحيازة تُشكّل انتهاكًا فعليًا لحقوق المالك. [ ٧٢ ] بعد حوالي ثماني سنوات من تعديل عام ٢٠٠٨، وتحديدًا في ٣٠ يونيو ٢٠١٦، حسمت محكمة الاستئناف في ولاية نيويورك، الدائرة الأولى (أي محكمة الاستئناف التي تُغطي منطقة مانهاتن)، المسائل القانونية المتعلقة بنطاق الحقوق المكتسبة عن طريق الحيازة العدائية، وكيفية تعامل الدائرة الأولى مع دعاوى الحيازة العدائية في حال ثبوت الملكية قبل عام ٢٠٠٨. [ ٧٣ ] وقضت المحكمة تحديدًا بأن ملكية العقار المحوز عليه بالتقادم تثبت عندما "يستوفي المدعي متطلبات القانون الساري في ذلك الوقت". [ 73 ] بعبارة أخرى، إذا انتقلت الملكية في وقت ما "بعد" تعديل عام 2008، كان على المدعي استيفاء معايير الحيازة العدائية المعدلة من قبل المجلس التشريعي لولاية نيويورك في عام 2008؛ أما إذا انتقلت الملكية في وقت ما "قبل" تعديل عام 2008، لكان المدعي قد اكتسب ملكية المنطقة المتنازع عليها بشكل قانوني باستيفاء معيار الحيازة العدائية قبل التعديل. كما حسم فندق هدسون سكوير مسألتين غالباً ما تُثاران بكثرة في قضايا الحيازة العدائية حيث تكون حقوق الهواء أكثر قيمة من الأرض نفسها: (أ) "أين" (أي في الفضاء المادي ثلاثي الأبعاد) يُشترط التعدي حتى يكون لهذا التعدي أي أثر أو تبعات عملية ذات صلة بموجب قانون الحيازة العدائية، و(ب) "ما" هي حقوق الملكية المكتسبة نتيجة انتقال ملكية منطقة الطابق الأرضي (أي الأرض) إلى المدعي. في قضية فندق هدسون سكوير، ادعى المدعى عليه أن المدعي لم يكتسب سوى ملكية الأرض الأساسية، وليس حقوق البناء في الهواء، لأن المدعي لم يتعدَّ على المبنى المكون من طابقين. وقد استند هذا الادعاء جزئيًا إلى حقيقة أن قوانين تقسيم المناطق في ذلك الوقت كانت تسمح لمالك الأرض بالبناء (أي التطوير) على مساحة تصل إلى ستة أضعاف مساحة الطابق الأرضي. فعلى سبيل المثال، إذا كانت المساحة المتنازع عليها 1000 قدم مربع، فسيكون هناك 6000 قدم مربع من المساحة القابلة للبناء التي يمكن كسبها أو خسارتها عن طريق الحيازة العدائية. وقد أوضحت المحكمة أن "التعدي على الأرض هو ما يسمح بانتقال الملكية إلى الحائز العدائي".[ 73]بمعنى آخر ، لم يكن على المدعي التعدي على جميع الطوابق الستة لكي يمتلك حقوق الهواء فوق الأرض. وقد قضت المحكمة أيضًا بأن "ملكية الأرض تُتيح حقوق الهواء". [ 73 ] أي أنه باكتساب ملكية الأرض (أي مساحة الطابق الأرضي)، اكتسب المدعي أيضًا ملكية حقوق الهواء الأكثر قيمة، والمستمدة من ملكية الأرض.

في ولايات قضائية أخرى، يحصل المتنازل عن الملكية على حق ملكية عادل فقط ؛ ويعتبر مالك الأرض بمثابة أمين على العقار لصالح المتنازل عنه.

لا يمتدّ الحيازة العدائية إلا إلى العقار الذي تمّ حيازته فعلياً. فإذا كان للمالك الأصلي سند ملكية لمساحة أكبر (أو حجم أكبر) من العقار، فإنّ الحائز لا يحصل على كاملها. ويُستثنى من ذلك حالة دخول الحائز الأرض بموجب سند ملكية ظاهري لقطعة أرض كاملة، إذ إنّ حيازته المستمرة والفعلية لجزء صغير من تلك القطعة تُثبت ملكيته للقطعة كاملةً كما هو مُبيّن في سند الملكية الظاهري. وبالتالي، لا يُشترط على الحائز بناء مسكن أو زراعة كل جزء من قطعة أرض كبيرة لإثبات حيازته، طالما أنّ سند ملكيته يصف القطعة كاملةً وصفاً صحيحاً.

في بعض الأنظمة القضائية، يجوز للشخص الذي حصل على سند ملكية عقار بالتقادم المكسب أن يرفع (اختيارياً) دعوى أمام محكمة الأراضي لتثبيت سند الملكية المسجل باسمه على جزء من عقار المالك السابق أو كله. تُسهّل هذه الدعوى نقل الملكية إلى الغير بشكل نهائي، كما تُعدّ بمثابة إشعار بوجود مالك جديد مسجل ، وهو ما قد يكون شرطاً أساسياً للحصول على مزايا مثل قروض رأس المال أو صفة الجار . حتى في حال عدم اتخاذ هذه الدعوى، يُعتبر سند الملكية قانونياً ملكاً للمالك الجديد، مع معظم الحقوق والواجبات، بما في ذلك دفع ضرائب العقار لتجنب فقدان الملكية لصالح مصلحة الضرائب. تختلف آثار قيام شخص غريب عن سند الملكية بدفع الضرائب على العقار من نظام قضائي إلى آخر. (وقد قبلت العديد من الأنظمة القضائية دفع الضرائب لنفس قطعة الأرض من طرفين مختلفين دون اعتراض أو إخطار أي منهما بدفع الطرف الآخر).

لا يُطبق مبدأ الحيازة العدائية عادةً على الممتلكات المملوكة للعامة.

في حال تسجيل الأرض بموجب نظام تسجيل ملكية تورنس أو ما شابهه، تُطبق قواعد خاصة. قد يكون من غير الممكن أن تتأثر الأرض بالحيازة العدائية (كما كان الحال في إنجلترا وويلز من عام 1875 إلى عام 1926، وكما هو الحال الآن في ولاية مينيسوتا [ 74 ] )، أو قد تُطبق قواعد خاصة.

قد ينطبق مبدأ الحيازة العدائية أيضًا على الحقوق الإقليمية. ففي الولايات المتحدة، خسرت جورجيا جزيرة في نهر سافانا لصالح كارولاينا الجنوبية عام ١٩٩٠، عندما استخدمت كارولاينا الجنوبية ردميات من أعمال التجريف لربط الجزيرة بشاطئها. ولأن جورجيا كانت على علم بذلك ولم تتخذ أي إجراء، منحت المحكمة العليا الأمريكية (المختصة أصلاً بمثل هذه المسائل) هذه الأرض لكارولاينا الجنوبية، على الرغم من أن معاهدة بوفورت (١٧٨٧) نصت صراحةً على أن جزر النهر تابعة لجورجيا. [ ٧٥ ]

لويزيانا

تتبنى ولاية لويزيانا ، وهي ولاية ذات نظام قانوني مدني، مبدأ التقادم المكسب. وهو مبدأ مستمد من القانون الفرنسي ، وينظم حق الشخص في حيازة العقارات (المساكن). ووفقًا للمادة 742 من القانون المدني، هناك طريقتان يمكن من خلالهما للمتعدي على العقار أن يحصل على حيازته: (1) الحيازة السلمية والمستمرة... لمدة عشر سنوات بحسن نية وبموجب سند ملكية صحيح؛ [أو] (2) الحيازة المستمرة لمدة ثلاثين عامًا دون سند ملكية أو حسن نية. [ 76 ]

حقوق المستوطنين غير الشرعيين

تتعلق معظم قضايا الحيازة العدائية بنزاعات حدودية بين طرفين يملكان سند ملكية واضحًا لعقارهما. ولا يحمل مصطلح "حقوق المتعدي" تعريفًا قانونيًا دقيقًا وثابتًا. في بعض الأنظمة القضائية، يشير المصطلح إلى حقوق مؤقتة متاحة للمتعدين تمنعهم، في بعض الظروف، من إخلاء العقار دون اتباع الإجراءات القانونية الواجبة. على سبيل المثال، في إنجلترا وويلز، يُشار عادةً إلى المادة 6 من قانون العقوبات لعام 1977. أما في الولايات المتحدة، فلا تنشأ حقوق ملكية بمجرد الحيازة، ولا يجوز للمتعدي الاستيلاء على العقار إلا عن طريق الحيازة العدائية إذا استطاع إثبات جميع عناصر دعوى الحيازة العدائية في الولاية القضائية التي يقع فيها العقار. [ 77 ]

كما هو الحال في أي دعوى حيازة بالتقادم، إذا تخلى شخصٌ ما عن العقار لفترةٍ معينة، أو إذا منعه المالك الشرعي من الوصول إليه ولو مؤقتًا خلال المدة القانونية، أو إذا منحه الإذن بذلك، فإن مدة التقادم تتوقف عادةً. [ 78 ] على سبيل المثال، إذا كانت المدة المطلوبة في ولاية قضائية معينة عشرين عامًا، وتم إخراج الشخص بعد خمسة عشر عامًا فقط، فإنه يفقد حقه في الحيازة لمدة خمسة عشر عامًا (أي أن مدة التقادم تبدأ من الصفر). إذا استعاد هذا الشخص حيازة العقار لاحقًا، فعليه، لكي يكتسب الملكية، أن يبقى في العقار لمدة عشرين عامًا كاملة بعد تاريخ استعادته للحيازة. في هذا المثال، يكون الشخص قد احتفظ بالعقار لمدة خمسة وثلاثين عامًا (الخمسة عشر عامًا الأصلية بالإضافة إلى العشرين عامًا اللاحقة) لكي يكتسب الملكية.

بحسب الاختصاص القضائي، قد ينقل أحد شاغلي العقارات غير الشرعيين حيازته المستمرة إلى شاغل آخر، أو قد لا ينقلها، وهو ما يُعرف بـ"الضم". يُعرَّف الضم بأنه "ضم فترات حيازة متتالية لأشخاص مختلفين لاعتبارها فترة واحدة متصلة؛ وخاصةً إضافة فترة حيازة الشخص للأرض إلى فترة حيازة سابقة له لإثبات الحيازة العدائية المستمرة للفترة القانونية". [ 79 ] هناك ثلاثة أنواع من العلاقة القانونية: علاقة العقد، وعلاقة الحيازة، وعلاقة الملكية. [ 79 ] يُشترط وجود أحد هذه الأنواع الثلاثة من العلاقة القانونية لكي يتمكن أحد شاغلي العقارات من "ضم" فترة حيازته إلى فترة حيازات عدائية أخرى لإكمال الفترة القانونية. إحدى طرق الضم هي عندما يتم نقل الملكية من شاغل عقارات إلى آخر بناءً على وثيقة مكتوبة (عادةً ما تكون سند ملكية خاطئًا)، تُشير إلى "شكل الملكية". يجوز للمالك الشرعي إعادة احتساب مدة التقادم من الصفر بمنح إذن مؤقت لشغل العقار، مما يُبطل شرط "الاستمرارية والعدائية" اللازم. ويُعدّ إثبات دفع المتعدي على العقار إيجارًا للمالك دليلًا على عدم أحقية المالك في الحيازة بالتقادم خلال تلك الفترة.

إنجلترا وويلز

على الرغم من أن " الاستيلاء غير القانوني" يُعد جريمة جنائية في إنجلترا وويلز بموجب المادة 144 من قانون المساعدة القانونية والعقوبات ومعاقبة المجرمين لعام 2012 ، [ 80 ] فقد أوضحت محكمة الاستئناف أن المادة 144 لا تمنع الشخص الذي يرغب في المطالبة بالحيازة العدائية، استنادًا إلى قاعدة " الاستيلاء غير القانوني" ، من الاعتماد على الاستيلاء غير القانوني كدليل على حيازته للعقار. [ 81 ] ومع ذلك، فقد أضاف قانون 2012 أيضًا سلطة دخول فورية للشرطة إلى المباني في المادة 17 من قانون الشرطة والأدلة الجنائية لعام 1984 .

تنص المادة 17 من قانون التقادم لعام 1980 على أن ملكية صاحب الحق القديم ستنتهي، وسيتم إنشاء ملكية جديدة للمحتل الناجح. [ 82 ]

وأخيرًا، يسمح الجدول 6 (الفقرة 7) من قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 بتسجيل الحائز الناجح للعقار كمالك جديد. [ 83 ]

النظرية والبحث العلمي

النفعية

حدد الباحثون أربع سياسات نفعية تبرر الحيازة العدائية.

أولاً، يهدف هذا القانون إلى معالجة العيوب المحتملة أو الفعلية في سندات ملكية العقارات، وذلك بوضع قانون تقادم يمنع التقاضي بشأن الملكية والحيازة. وبفضل مبدأ الحيازة العدائية، يضمن مالك الأرض حقه في ملكيتها. وإلا، فقد يتقدم ورثة مفقودون منذ قرون، لأي مالك أو حائز أو صاحب حق امتياز سابق ، بمطالبة قانونية على العقار.

أما النظرية الثانية فتقول إن الحيازة بالتقادم هي "طريقة مفيدة لتصحيح عيوب الملكية البسيطة". [ 84 ] فعلى سبيل المثال، قد يكون لدى شخص ما نية بيع قطعة أرض بأكملها، لكنه أغفل عن طريق الخطأ جزءًا منها في سند الملكية. وبالتالي، تسمح الحيازة بالتقادم لمشتري الأرض بالاحتفاظ بملكية الجزء الذي اعتقد أنه ملكه بناءً على ما ذكره البائع.

النظرية الثالثة هي أن الحيازة التقادمية تشجع وتكافئ الاستخدام المنتج للأرض: فمن خلال منح حق الملكية للمستوطن المجتهد، بدلاً من المالك الغائب، تعزز الحيازة التقادمية الاستخدام الأمثل للأرض. وقد طرح بعض الباحثين هذه الحجة، [ 85 ] مدعين حدوث تحسينات تدريجية في استخدام الأرض، بينما جادل باحثون آخرون [ 86 ] بأن الحيازة التقادمية ليست مجرد دليل على تغيير تدريجي، بل هي نظام إدارة أراضٍ أكثر شمولية.

النظرية الرابعة هي أن الحائز بالعدوان يولي قيمة شخصية عالية للأرض بينما يكون صاحب الملكية الحقيقي قد تخلى عنها فعلياً، وبالتالي، استناداً إلى مبادئ الشخصية والكفاءة، فمن المنطقي السماح بتغيير الملكية. [ 84 ]

اقترح بعض الفقهاء القانونيين توسيع مفهوم الحيازة العدائية ليشمل قانون الملكية الفكرية ، ولا سيما للتوفيق بين قانون الملكية الفكرية وقانون مكافحة الاحتكار [ 87 ] أو لتوحيد قانون حقوق التأليف والنشر وقانون الملكية. [ 88 ]

انظر أيضاً

ملحوظات

  1. ↑ كما هو موضح في أقسام "المتطلبات" المختلفة، يجب استيفاء عدد من الشروط حتى يتمكن الحائز المعارض من الحصول على الملكية فعليًا.
  2. ↑ «الحيازة العدائية هي طريقة لاكتساب ملكية كاملة للأرض في مواجهة جميع الآخرين، بما في ذلك المالك المسجل، من خلال أفعال معينة على مدى فترة زمنية متواصلة، وفقًا لما ينص عليه القانون». جيفيس، ستيفن هـ. (1984) قاموس بارونز القانوني، صفحة 14؛ «الحيازة العلنية والظاهرة والحصرية والعدائية لمدة عشرين عامًا تُؤدي إلى نقل ملكية كاملة... ليس فقط مصلحة في الأرض... بل سيطرة كاملة عليها». السير ويليام بلاكستون (1759)، تعليقات على قوانين إنجلترا ، المجلد 2، صفحة 418.

الاقتباسات

  1. ↑ "الحيازة العدائية" . ويكس . معهد المعلومات القانونية . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  2. ↑ ميريل، توماس و. "قواعد الملكية، وقواعد المسؤولية، والحيازة العدائية". مجلة القانون بجامعة نورث وسترن . 79 : 1123.
  3. ↑ براون، كارول ن.؛ ويليامز، سيرينا م. (29 سبتمبر 2010). "إعادة النظر في الحيازة العدائية: مقال عن الملكية والحيازة". مجلة سيراكيوز للقانون . 60 (3): 1122.
  4. ↑ ليبكاب، غاري د. (1989). التعاقد على حقوق الملكية . أرشيف الإنترنت. كامبريدج [إنجلترا]؛ نيويورك : مطبعة جامعة كامبريدج. ص 30. ISBN   978-0-521-36620-5.
  5. ↑ بريستلر، دون (2002). دليل الشباب إلى غرب كندا . أرشيف الإنترنت. كالجاري: بايو. ص 44. ISBN  978-1-896209-72-2.
  6. ↑ ميريل وسميث (2017) ، ص 161.
  7. ↑ ميريل وسميث (2017) ، ص 198.
  8. ↑ بلاك، هنري ت. (1979). قاموس بلاك القانوني ( الطبعة الخامسة). سانت بول، مينيسوتا: شركة ويست للنشر. ص 49. ISBN   0829920455.
  9. ↑ شيرمان، تشارلز ب. (ديسمبر 1911). "التقادم المكتسب: توحيده العالمي الحالي" . مجلة ييل للقانون . 21 (2): 147-156 . doi : 10.2307/783887 . ISSN 0044-0094 . JSTOR 783887 .  
  10. ↑ "الفصل الثاني: الوصفة الاكتسابية. (المواد من 2258 إلى 2277) - Légifrance" . www.legifrance.gouv.fr . تم الاسترجاع في 21 سبتمبر 2024 .
  11. ^ فاجنر، هانز هنريك. يورجنسن، ينس أولف (31 يناير 2009). "hævd – Den Store Danske" . ليكس – ليكسيكون الدانمرك الوطني . تم الاسترجاع في 30 سبتمبر 2024 .
  12. ↑ "مقدمة" . global.oup.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 26 يوليو 2023 .
  13. ↑ ميريل (1985) ، ص 1128.
  14. ↑ ميريل وسميث (2017) ، ص 174.
  15. ↑ "قانون هاواي المعدل § 501-87" . قوانين هاواي المعدلة . الهيئة التشريعية لولاية هاواي . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  16. ↑ الولايات المتحدة ضد فولارد-ليو ، 66 F.Supp. 782 (DC Haw. 1944)، تم تأكيده 331 US 256 (1947).
  17. ↑ ميريل وسميث (2017) ، ص 170.
  18. ↑ Usucapion
  19. ١ ٢ ٣ ٤ ٥ ٦ ٧ ٨ ٩ تقرير صادر عن المعهد البريطاني للقانون الدولي والمقارن لصالح دائرة محاكم صاحبة الجلالة، سبتمبر ٢٠٠٦، الحيازة بالتقادم
  20. ↑ دستور جمهورية البرازيل الاتحادية
  21. ↑ الدليل الكامل حول الوصفة الطبية في تشيلي
  22. ↑ قانون الملكية ذو الخصائص الصينية: تحليل اقتصادي ومقارن
  23. ↑ "دليل الممارسة 4: الحيازة العدائية للأراضي المسجلة" . GOV.UK. 2 فبراير 2026. تم الاطلاع عليه في 9 مارس 2026 .
  24. 1 2 قضايا في ملكية العقارات
  25. ↑ "التشريعات الإلكترونية في هونغ كونغ" .
  26. ↑ قانون الحيازة العدائية في الهند
  27. ↑ الحيازة العدائية
  28. ↑ القانون المدني (القانون رقم 89 لسنة 1896)
  29. ↑ إجراءات الحيازة العدائية في المكسيك
  30. ↑ القانون المدني
  31. ↑ المتعدون على الممتلكات والحيازة العدائية: الآثار القانونية
  32. ↑ قانون التقادم والتقييد (اسكتلندا) لعام 1973
  33. ↑ "قانون التقادم لعام 1959 - قوانين سنغافورة على الإنترنت" .
  34. ↑ "قانون سندات ملكية الأراضي لعام 1993 - القوانين السنغافورية على الإنترنت" .
  35. ↑ العقارات في سويسرا
  36. ↑ لجنة إصلاح القانون، التقرير الحادي والعشرون، التقرير النهائي بشأن التقادم (1977) Cmnd 6923، الفقرة 1.7.
  37. ↑ قانون التقادم لعام 1980، المواد 15 و17.
  38. ↑ قانون تسجيل الأراضي لعام 1925 المادة 75 أو قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 الجدول 6، اعتمادًا على وقت انتهاء فترة التقادم.
  39. ↑ فيرويذر ضد شركة سانت ماريليبون العقارية المحدودة [1963] AC 510.
  40. ↑ الملاحظات التفسيرية لقانون تسجيل الأراضي لعام 2002، الفقرة 1
  41. ↑ ستيك، ج.ب.إ. "القضية غير المستقرة للاستحواذ العدائي". مجلة جورج تاون للقانون . 2000-2001 (89): 2419.
  42. ↑ على سبيل المثال، لي ضد جاك (1879) 5 Ex D 264.
  43. ↑ باول ضد ماكفارلين (1979) 38 P&CR 352.
  44. ↑ " Clowes Developments (UK) Ltd. v Walters & Ors [ 2005 ] EWHC 669 (Ch)" . CaseMine . تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 يناير 2024 .
  45. ↑ "شركة بي بي للعقارات المحدودة ضد باكلر" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 مايو 2021 .
  46. ↑ BP Properties Ltd v Buckler (1988) 55 P&CR 337.
  47. ↑ وقد أشار O. Jones (2008)، 27 "الخروج مع الملاك: التكملات الأوراسية لـ 'JA Pye (Oxford) Ltd v. United Kingdom ' " ، مجلة العدالة المدنية الفصلية ، ص 260-276، إلى أن الحيازة العدائية يجب ألا تكون قادرة على انتهاك مفهوم الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان للحق في الملكية تحديدًا لأن الشخص المحروم قد تخلى عن "الحيازة".
  48. ↑ باي ضد المملكة المتحدة [2008] 1 EHRLR 132.
  49. ↑ أوفولو وآخر ضد بوسرت [ 2009 ] UKHL 16 في 68، مجلس اللوردات (المملكة المتحدة)
  50. ↑ القسم 1 قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 (الأحكام الانتقالية) (رقم 2) الأمر لعام 2003).
  51. ↑ المادة 75 (1) من قانون تسجيل الأراضي لعام 1925.
  52. ↑ المادة 75 (2) من قانون تسجيل الأراضي لعام 1925.
  53. ↑ الجدول 6 الفقرة 1 قانون تسجيل الأراضي لعام 2002.
  54. ↑ الجدول 6 الفقرة 2 قانون تسجيل الأراضي لعام 2002.
  55. ↑ Smirk v Lyndale Developments Ltd [1974] 3 WLR 91.
  56. ↑ بليك، جوزيف (31 أغسطس 2012). "تجريم الاستيلاء على الأراضي يضر بالفقراء ويفيد الأغنياء" . صحيفة الغارديان .
  57. ↑ "قانون المساعدة القانونية، وإصدار الأحكام، ومعاقبة المجرمين لعام 2012 : المادة 144" . legislation.gov.uk . الأرشيف الوطني . 2012 الفصل 10 (المادة 144).
  58. ↑ بيست ضد رئيس مسجل الأراضي وآخر [ 2014 ] EWHC 1370 (إداري) (7 مايو 2014)
  59. 1 2 "الحيازة العدائية" . موسوعة بريتانيكا . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  60. ↑ لارسون، آرون (17 يناير 2015). "الحيازة العدائية" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  61. 1 2 "تحليل قوانين وقضايا الحيازة العدائية في الولايات الواقعة شرق نهر المسيسيبي" . جمعية أصحاب الأراضي الأمريكية . 1 مارس 2016. تم الاطلاع عليه بتاريخ 22 يناير 2018 .
  62. ↑ "الاستحواذ بالتقادم: التعريف القانوني والمتطلبات" . إنفستوبيديا . مؤرشف من الأصل في 5 نوفمبر 2025. تم الاطلاع عليه في 10 يونيو 2026 .
  63. ↑ "بعد عشر سنوات من تعديل قانون الحيازة العدائية في كولورادو: نظرة موجزة إلى الوراء وإلى الأمام" . JD Supra . تم الاطلاع عليه في 10 يونيو 2026 .
  64. 1 2 "قانون الإجراءات المدنية في كاليفورنيا § 323" . معلومات تشريعية من كاليفورنيا . مكتب المستشار التشريعي في كاليفورنيا . 1872. تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  65. ↑ انظر، على سبيل المثال، "شركة النفط الأمريكية الشمالية ضد بيرنت، 286 الولايات المتحدة 417 (1932)" . جوجل سكولار . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  66. ↑ "دومبوفسكي ضد فيرلاند، 2006 ME 24، 893 A.2d 599 (2006)" . جوجل سكولار . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  67. ↑ "قانون الإجراءات المدنية في كاليفورنيا § 325" . معلومات تشريعية من كاليفورنيا . مكتب المستشار التشريعي في كاليفورنيا . 9 يوليو 2010. تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  68. ↑ "قانون الإجراءات المدنية في كاليفورنيا § 325(ب)" . معلومات تشريعية من كاليفورنيا . مكتب المستشار التشريعي في كاليفورنيا . 9 يوليو 2010. تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  69. ↑ جوردان، كورا؛ راندولف، ماري (1994). "حقوق الارتفاق المكتسبة عن طريق استخدام العقار" (ملف PDF) . قانون الجوار: الأسوار والأشجار والحدود والضوضاء ( الطبعة الثانية). بيركلي: دار نولو للنشر. ISBN  9780873372664تمت أرشفة هذا الملف من النسخة الأصلية (PDF) بتاريخ 18 مارس 2015. تم الاطلاع عليه بتاريخ 26 يوليو 2014 .
  70. ↑ دانلاب، ديفيد دبليو. (30 أكتوبر 2011). "يُغلق منزل ليفر مرة واحدة في السنة للحفاظ على حقوق ملكيته" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  71. ↑ مافيديس، أندريانا (صيف 2011). "التطبيق بأثر رجعي لتعديلات عام 2008 على قوانين الحيازة العدائية في نيويورك" . مجلة سانت جون للقانون . 85 (3): 1057-1103 .
  72. ↑ "Bayshore Gardens Owners, Inc. v Meersand 2008 NY Slip Op 51770(U) [ 20 Misc 3d 1137(A) ] صدر الحكم في 18 أغسطس 2008" . Google Scholar . تم الاطلاع عليه في 20 يونيو 2017 .
  73. 1 2 3 4 "فندق هدسون سكوير، ذ.م.م. ضد ستاتيس إنتربرايزز، ذ.م.م. 2016 NY Slip Op 05232" . مكتب نيويورك لتقارير القوانين . 30 يونيو 2016.
  74. ↑ قانون مينيسوتا 508.02
  75. ↑ جورجيا ضد ساوث كارولينا، 497 الولايات المتحدة 376 (1990) انظر جورجيا ضد ساوث كارولينا .
  76. ↑ "قوانين لويزيانا - الهيئة التشريعية لولاية لويزيانا" . www.legis.la.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 نوفمبر 2023 .
  77. ↑ إسترين، مايكل (27 يوليو 2012). "الحيازة العدائية: هل يمكنك الاستيلاء على العقار لامتلاكه؟" . بنك ريت . تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 سبتمبر 2017 .
  78. ↑ "الاستحواذ بالتقادم - الحقيقة وراء "حقوق المتعدي على الملكية" | شركة توزر للمحاماة" . www.tozers.co.uk . تاريخ الاطلاع: 16 أبريل 2021 .
  79. 1 2 التثبيت. قاموس بلاك القانوني (الطبعة العاشرة، 2014)
  80. ↑ "قانون المساعدة القانونية، وإصدار الأحكام، ومعاقبة المجرمين لعام 2012" . www.legislation.gov.uk . تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 أبريل 2018 .
  81. ↑ بهاتيا، جوانا (8 مايو 2014). "يمكن تأسيس الحيازة بالتقادم على أفعال التعدي الجنائي | مدونات ليكسيس نيكسيس" . www.lexisnexis.co.uk . ليكسيس نيكسيس . تاريخ الاسترجاع: 17 نوفمبر 2023 .
  82. ↑ "قانون التقادم لعام 1980، المادة 17" . www.legislation.gov.uk . تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 مايو 2021 .
  83. ↑ "قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، الجدول 6" . www.legislation.gov.uk . تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 مايو 2021 .
  84. 1 2 سبرانكلينج، جون ج. (2017). فهم قانون الملكية ( الطبعة الرابعة). دورهام، كارولاينا الشمالية: مطبعة أكاديميات كارولينا. ص 480-481 . ISBN   978-1-5221-0557-2. OCLC 960940360 . 
  85. ↑ موث، كارل ت.؛ كوكس، آشلي د. (2018). "الحيازة العدائية: منظور حديث" . مجلة قانون العقارات . 47 (1): 6، 15-16 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 فبراير 2026 .
  86. ↑ شوكيد، نداف (2021). "من يحتاج إلى الحيازة العدائية؟" . مجلة فوردهام للقانون . 89 (6): 2639-2690 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 فبراير 2026 .
  87. ↑ باجلي، كونستانس إي؛ كلاركسون، جافين (ربيع 2003). "الحيازة العدائية للملكية الفكرية: تكييف مفهوم قديم لحل النزاعات بين قوانين مكافحة الاحتكار وقوانين الملكية الفكرية في عصر المعلومات" (ملف PDF) . مجلة هارفارد للقانون والتكنولوجيا . 16 (2).
  88. ↑ أريت، مايكل جيمس (خريف 2005). "الحيازة العدائية لحقوق التأليف والنشر: اقتراح لاستكمال توحيد حقوق التأليف والنشر مع قانون الملكية" . مجلة قانون الشركات . 31 (1): 187-202 .

المراجع

  • ميريل، توماس و. (1985). "قواعد الملكية، وقواعد المسؤولية، والحيازة العدائية". مجلة جامعة نورث وسترن للقانون . 79 (5 و6): 1122-1154 .
  • ميريل، توماس و.؛ سميث، هنري إي. (2017). الملكية: المبادئ والسياسات . سلسلة كتب الجامعة (  الطبعة الثالثة). سانت بول: مؤسسة برس. ISBN 978-1-62810-102-7.

للمزيد من القراءة