اقتصاديات العقارات

The most important purpose of these institutions is to make mortgage loans on residential property. These organizations, which also are known as savings associations, building and loan associations, cooperative banks (in New England), or homestead associations (in Louisiana), are the primary source of financial assistance to a large segment of American homeowners.^[6] As home-financing institutions, they give primary attention to single-family residences and are equipped to make loans in this area.

Some of the most important characteristics of a savings and loan association are:^[6]

1. It is generally a locally owned and privately managed home-financing institution.
2. It receives individuals' savings and uses these funds to make long-term amortized loans to home purchasers.
3. It makes loans for the construction, purchase, repair, or refinancing of houses.
4. It is state or federally chartered.

Due to changes in banking laws and policies, commercial banks are increasingly active in home financing. In acquiring mortgages on real estate, these institutions follow two main practices:^[6]

1. Some banks maintain active and well-organized departments whose primary function is to compete actively for real estate loans. In areas lacking specialized real estate financial institutions, these banks become the source for residential and farm mortgage loans.
2. Banks acquire mortgages by simply purchasing them from mortgage bankers or dealers.

In addition, dealer service companies, which were originally used to obtain car loans for permanent lenders such as commercial banks, wanted to broaden their activity beyond their local area. In recent years, however, such companies have concentrated on acquiring mobile home loans in volume for both commercial banks and savings and loan associations. Service companies obtain these loans from retail dealers, usually on a non-recourse basis. Almost all bank or service company agreements contain a credit insurance policy that protects the lender if the consumer defaults.^[6]

These depository financial institutions are federally chartered, primarily accept consumer deposits, and make home mortgage loans.^[6]

شركات التمويل العقاري هي شركات أو أفراد يقومون بإنشاء قروض الرهن العقاري، وبيعها لمستثمرين آخرين، وخدمة المدفوعات الشهرية، وقد يعملون كوكلاء لصرف الأموال للضرائب والتأمين.

يقدم سماسرة الرهن العقاري للمشترين قروضًا من مصادر تمويل متنوعة. ويستمدون دخلهم من المُقرض، تمامًا كما هو الحال مع أي بنك آخر. وبفضل قدرتهم على الوصول إلى مجموعة واسعة من المُقرضين، يُمكنهم البحث نيابةً عن المقترض والحصول على أفضل الشروط المتاحة. وعلى الرغم من وجود تشريعات قد تُفيد البنوك الكبرى، فإن سماسرة الرهن العقاري يُحافظون على تنافسية السوق، مما يُجبر أكبر المُقرضين على مواصلة التنافس على السعر والخدمة. ووفقًا لدون بورنيت من شركة برايتغرين هوم لونز في بورت أورانج، فلوريدا، فإن "سماسرة الرهن العقاري تُعدّ حلقة وصل حيوية للحفاظ على التوازن التنافسي في قطاع الرهن العقاري. فبدونهم، سيتمكن أكبر المُقرضين من التأثير بشكل غير عادل على الأسعار، مما قد يُلحق الضرر بالمستهلك. وتدفع المنافسة جميع المؤسسات في هذا القطاع إلى التحسين المستمر لأدائها، والمستهلك هو الرابح في هذه الحالة." ^{[ 6 ]}

تُعدّ شركات التأمين على الحياة مصدراً آخر للمساعدة المالية. تُقدّم هذه الشركات قروضاً عقارية كأحد أشكال الاستثمار، وتُعدّل محافظها الاستثمارية دورياً لمواكبة الظروف الاقتصادية المتغيرة. يمكن للأفراد الراغبين في الحصول على قرض من شركة تأمين التعامل مباشرةً مع فرع محلي أو مع وسيط عقاري محلي يعمل كوسيط قروض لشركة تأمين واحدة أو أكثر. ^{[ 6 ]}

تُنشأ هذه المؤسسات المالية التعاونية من قبل أفراد تربطهم رابطة مشتركة، كموظفي شركة أو نقابة عمالية أو جماعة دينية. وتقدم بعض اتحادات الائتمان قروضًا سكنية بالإضافة إلى خدمات مالية أخرى. ^{[ 6 ]}

في ظل شروط معينة وقيود مالية، تقدم إدارة شؤون المحاربين القدامى قروضًا مباشرة للمحاربين القدامى ذوي الجدارة الائتمانية في المناطق التي تعاني من نقص في قروض الإسكان، والتي يحددها مدير الإدارة. وتشمل هذه المناطق عادةً المناطق الريفية والمدن والبلدات الصغيرة البعيدة عن المناطق الحضرية أو مناطق التنقل اليومي للمدن الكبرى، وهي المناطق التي لا تتوفر فيها قروض برنامج GI من المؤسسات الخاصة.

لا تشمل الوكالات المدعومة اتحادياً المشار إليها هنا ما يسمى بمقرضي الطبقة الثانية الذين يدخلون المشهد بعد ترتيب الرهن العقاري بين المؤسسة المقرضة ومشتري المنزل الفردي. ^{[ 6 ]}

تتوفر صناديق الاستثمار العقاري ( REITs )، التي بدأت أعمالها مع دخول قانون صناديق الاستثمار العقاري حيز التنفيذ في 1 يناير 1961. وتلتزم هذه الصناديق، مثل جمعيات الادخار والقروض، بتقديم قروض عقارية، ويمكنها بالفعل خدمة سوق العقارات الوطني، على الرغم من وجود بعض التخصصات في أنشطتها. ^{[ 6 ]}

في الولايات المتحدة ، تدفع صناديق الاستثمار العقاري عمومًا ضرائب دخل اتحادية قليلة أو معدومة ، ولكنها تخضع لعدد من المتطلبات الخاصة المنصوص عليها في قانون الإيرادات الداخلية ، أحدها هو شرط توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة سنويًا في شكل أرباح للمساهمين.

يشكل المستثمرون الأفراد مصدراً كبيراً نسبياً، وإن كان متناقصاً نوعاً ما، لتمويل قروض الرهن العقاري السكني. ويشير مراقبون ذوو خبرة إلى أن هؤلاء المقرضين يفضلون الالتزامات قصيرة الأجل، وعادةً ما يقصرون قروضهم على أقل من ثلثي قيمة العقار السكني. وبالمثل، يقبل مقاولو البناء أحياناً قروض الرهن العقاري الثانية كجزء من سداد تكلفة بناء المنزل إذا لم يتمكن المشتري من توفير المبلغ الإجمالي للدفعة المقدمة الذي يتجاوز قيمة قرض الرهن العقاري الأول. ^{[ 6 ]}

بالإضافة إلى ذلك، يمكن لمشتري المنازل أو البنائين توفير أموالهم باستخدام البيع المباشر من المالك لتجنب دفع رسوم إضافية.

في أنحاء أوروبا، تصدّرت النقاشات حول التفاوتات بين الأجيال عناوين العديد من وسائل الإعلام. وفيما يتعلق بتفاوت ملكية المنازل في أوروبا، تشير البيانات إلى وجود علاقة طردية بين العمر وامتلاك المنازل. ففي إنجلترا ، امتلك من تجاوزوا 65 عامًا 35.8% من إجمالي المنازل عام 2022، بينما لم تتجاوز نسبتهم 18.6% من السكان عام 2021. ^{[ 21 ]} وفي ألمانيا، بلغت نسبة من يمتلكون منازلهم 50.4% بين من تتراوح أعمارهم بين 60 و69 عامًا، بينما لم تتجاوز هذه النسبة 18.4% بين من تتراوح أعمارهم بين 20 و29 عامًا. ^{[ 22 ]} ونظرًا لأن كبار السن يميلون إلى امتلاك وقت أطول لتكوين الثروة، يؤكد الباحثون أن هذه التفاوتات أوسع نطاقًا مما كانت عليه قبل عقود. وتُظهر الأبحاث أن هذه التفاوتات ناتجة عن ارتفاع كبير في أسعار المساكن مقارنةً بالدخل السنوي، وهو ما يُعرف بنسبة الثروة إلى الدخل. (انظر أدناه نسبة الثروة إلى الدخل) تُظهر البيانات المُجمّعة من بنك إنجلترا أنه في عام 1982، كان متوسط ​​سعر المنزل 4.16 ضعف الدخل السنوي للفرد البريطاني، ولكنه ارتفع الآن إلى 8.68 ضعف الدخل السنوي في عام 2023. ^{[ 23 ]} سنّت العديد من الدول الأوروبية في التسعينيات سياسات عامة مختلفة تهدف إلى تشجيع امتلاك المنازل. ففي المملكة المتحدة خلال الثمانينيات، أقرّت رئاسة الوزراء في عهد تاتشر "برنامج الحق في الشراء"، الذي شهد بيع 3 ملايين منزل تابع للمجالس المحلية بأسعار تقل بنسبة تتراوح بين 30% و70% عن أسعار السوق. ^{[ 24 ]} وفي فرنسا، اكتسبت سياسات الإسكان الليبرالية زخمًا في السبعينيات، مما ساهم في ظهور الضواحي السكنية. ^{[ 25 ]} ومع ذلك، فقد تباينت بعض الآراء حول مدى اتساق تحفيز الدول لامتلاك المنازل خلال تلك الفترة. أبرزت الدراسات التي أجريت على دول الشمال الأوروبي الاختلاف في نماذج الإسكان التي تروج لها السياسات العامة، مشيرة إلى أنه في حين أن النرويج تشجع الملكية التعاونية والخاصة، فإن الأمر لم يكن كذلك بالنسبة للدنمارك ، التي قامت، على سبيل المثال، بإضفاء الطابع المؤسسي على التأجير غير الربحي. ^{[ 26 ]}

أشار الأكاديميون أيضًا إلى أن الضغط على تراكم رأس المال الناتج عن سياسات التدخل وإعادة التوزيع في الحرب العالمية الثانية وما بعدها قد ساعد العمال - أي أولئك الذين يكسبون نسبة كبيرة من دخلهم من خلال العمل - على كسب حصة أكبر من الدخل القومي ، ^{[ 27 ]} مما يترجم إلى قدرة أكبر على امتلاك المنازل. تميل هذه النظريات إلى تفضيل فكرة أن عدم المساواة في ملكية المنازل بين الأجيال هو نتاج لعدم المساواة الطبقية أكثر من كونه عدم مساواة بين الأجيال بحد ذاته، حيث يعاني الشباب إلى حد كبير ليس لأن كبار السن قد احتكروا سوق الإسكان، بل لأن الطبقة الرأسمالية، التي لا تتشكل على أساس العمر بل من خلال التحويلات داخل الأسرة وتراكم الثروة، قد استغلت الطبقة العاملة إلى حد كبير منذ نهاية السبعينيات. ^{[ 28 ]} وتماشيًا مع هذه الحجة، يسلط البعض الضوء على أهمية النظر في عدم المساواة في ثروة الإسكان داخل الجيل الواحد. أظهرت الدراسات المتعلقة بالمملكة المتحدة أن تفاوتات الثروة السكنية للأسر هي الأكثر أهمية ضمن جيل طفرة المواليد، مما يشير إلى وجود حدود لنظريات الفجوة بين الأجيال. ^{[ 29 ]}

بينما ركزت العديد من وسائل الإعلام على صراع الأجيال المتزايد حول ملكية المساكن، أشارت بعض الدراسات إلى أنه إذا أقرّ جيل الألفية، من منظور موضوعي، بأن جيل طفرة المواليد يتمتع بوضع أفضل، فإن التحليل العلائقي يُظهر أنهم لا يستاؤون من الجيل الأكبر سنًا بسبب ظروفهم، بل من الحكومة بسبب سياساتها غير المتوافقة مع الواقع. أما جيل طفرة المواليد، فقد مال إلى استياء التعاطف مع الأجيال الشابة، مدركًا أنهم يواجهون عقبات أكبر أمام امتلاك المنازل. ^{[ 30 ]} وبالمثل، تشير الأبحاث إلى أنه إذا انخفضت احتمالية اعتبار السكن مشكلة شخصية بشكل ملحوظ مع التقدم في السن، فإن الميل إلى اعتباره مشكلة على مستوى الدولة، أي قضية سياسة عامة، يبقى متشابهًا بين الأجيال، مما يُعزز التضامن بين الأجيال بدلًا من الصراع بينها.

تعتبر العديد من السياسات الحكومية في دول الرفاه الاجتماعي المنازل أصولاً، كوسيلة للعائلات للتحوط من مخاطر التقاعد، وتوفير شكل آمن من أشكال الادخار كبديل للمعاشات التقاعدية الأخرى. ومنذ ثمانينيات القرن الماضي، ركزت هذه الحكومات في كثير من الأحيان على زيادة سيولة سوق الإسكان من خلال توسيع نطاق الحصول على تمويل المنازل. ^{[ 31 ]} ويشير بوهل وسيبروك إلى وجود ثلاثة نماذج للإسكان: ^{[ 32 ]}

1. الحق الاجتماعي - يستحق جميع المواطنين سكنًا عادلًا. ومن واجب الدولة توفير إمكانية امتلاك المساكن للمجتمع من خلال التدخل في السوق (مثل: تحديد الإيجارات ، وقوانين الحيازة، وبدلات السكن، وتوفير السكن العام/التعاوني، وإدارة الإسكان من قبل مؤسسات عامة أو غير ربحية، إلخ). ومن الأمثلة التي يقدمها الباحثون سياسات الإسكان الاسكندنافية في فترة ما بعد الحرب. فقد آمنت السويد بأن جميع المواطنين يجب أن يتمتعوا بفرص عادلة في سوق الإسكان، وأن على الدولة أن تضطلع بدور فاعل في تشكيل السوق بما يتوافق مع هذا المبدأ. ^{[ 33 ]}
2. الأصول - تُعتبر المنازل ممتلكات فردية، وتعمل الأسواق وفقًا لتقلبات العرض والطلب لتوفير فرص استثمارية. وهذا أمر أساسي لتحقيق "الرفاهية القائمة على الأصول". علاوة على ذلك، تُستخدم المنازل كضمان للديون ، التي بدورها تُستخدم كمنفذ استثماري. ( انظر الرأسمالية النيوليبرالية ). غالبًا ما تُكمّل المعاشات التقاعدية المنتجات المالية المتعلقة بالإسكان. تشمل البرامج الحكومية خصخصة ملكية المنازل، وإلغاء القيود التنظيمية على أسواق الرهن العقاري، وإنشاء تصنيفات ائتمانية ، وسياسات مالية وضريبية مُوجّهة نحو ملكية المنازل، وتأكيدات من البنوك المركزية لتحقيق استقرار أسواق سندات الرهن العقاري. ^{[ 34 ]}
3. الميراث - تُورَّث منازل العائلة للأجيال الشابة: قوانين الميراث، والإعفاءات الضريبية العائلية، والإعانات. يُنظر إلى العائلة على أنها القوة المُستقرة التي تُشارك في التفضيلات السياسية والاقتصادية، وبالتالي، غالبًا ما يُنظر إلى الميراث بدلالة محافظة قوية.

توجد أمثلة واضحة تُبيّن كيف شكّلت هذه النماذج الثلاثة أساسًا لتغييرات هيكلية تطورت فيها سياسات الإسكان في الدول بناءً على التغيرات الاقتصادية. ففي أيرلندا ، عكست سوق الإسكان في ثمانينيات القرن الماضي سوقًا قائمًا على الميراث، ولكن منذ ذلك الحين، أدت السياسات النيوليبرالية إلى تقليص برامج الإسكان الاجتماعي وزيادة بناء المنازل الخاصة. وازداد تمويل الإسكان قوةً مع انضمام أيرلندا إلى الاتحاد الأوروبي، وبدأت البنوك في تقديم قروض مضمونة بالأصول. وبحلول عام 2016، كانت الأسر الأيرلندية رابع أكثر الأسر مديونية في الاتحاد الأوروبي، وخُمسها من حيث ديون الرهن العقاري السكني. ^{[ 35 ]} بعد الركود الكبير ، عانت أيرلندا من سياسات الترويكا ، مما أدى إلى تقويض القوانين المحلية الأيرلندية للسياسات الاجتماعية لصالح سلامتها المالية. وقد مكّن قانون إصلاح الأراضي ونقل الملكية لعام 2013 المقرضين من استعادة المنازل من المقترضين، وهو إجراء يهدف إلى حماية القطاع المالي بدلًا من وجود سياسة إسكان متماسكة. وارتفع معدل الشواغر السكنية في أيرلندا إلى 12.8%، مما أدى إلى ظهور مدن أشباح. في نهاية المطاف، تنقل الأسر الأكثر ثراءً في أيرلندا منازلها إلى أبنائها بينما تُستبعد الأسر ذات الدخل المنخفض من امتلاك العقارات على الإطلاق - مما يشهد تحول نموذج أيرلندا من الأصول إلى الميراث. ^{[ 36 ]}

في الدنمارك ، أدى استمرار الإعفاءات الضريبية على قروض الرهن العقاري إلى جعل المستهلكين الدنماركيين من بين أكثر الشعوب مديونية في العالم، بمتوسط ​​دين للفرد يبلغ 250% من دخله الشخصي. استخدمت الدنمارك نظام السندات المغطاة القائمة على الرهن العقاري كشكل من أشكال "السياسة النقدية المخصخصة"، وفي عام 1986، انفجرت فقاعة الإسكان، مما دفع الحكومة الائتلافية إلى تقليص إمكانية خصم فوائد الرهن العقاري من الضرائب. بعد إصلاح نظام تمويل الرهن العقاري عام 1989 (تماشيًا مع التوجيه المصرفي الثاني للاتحاد الأوروبي) وسياسات منتجات الرهن العقاري الليبرالية التي انتهجتها حكومة الحزب الاشتراكي الديمقراطي عام 1990، ازدهر سوق الائتمان وزادت القروض المتاحة للإسكان. في العقد الأول من الألفية الثانية، بدأت تظهر فجوات بين النخب وعامة الشعب - سمحت إصلاحات عام 2007 للبنوك الدنماركية بدخول سوق الرهن العقاري بقوة أكبر، بينما ازدادت اهتمامات الاستثمار الأجنبي في أسواق سندات الرهن العقاري الدنماركية. (زيادة التمويل، واستمرار تبني سياسات اعتبار الإسكان أصلًا). أدى استمرار تسويق الإسكان إلى ارتفاع أسعار بعض الشقق في كوبنهاغن ثلاثة أضعاف خلال خمس سنوات. ^{[ 37 ]}

في المجر ، بدأ تدفق رؤوس الأموال الأجنبية مع انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي، وشُجعت البنوك على زيادة إقراضها وخفض تكاليف الاقتراض، مما أدى إلى خلق سوق إسكان محفوفة بالمخاطر. وعندما انفجرت فقاعة الإسكان عام 2008، ركزت حكومة غوردون بايناي الاشتراكية (2009-2010) على خفض الدين العام والعجز بدلاً من التركيز على القطاع الخاص (المثقل بالديون). ثم اتخذت حكومة أوربان منحىً مختلفاً عن هذه السياسات، حيث وجهت هجماتها نحو البنوك والمقرضين الأجانب باعتبارهم السبب الرئيسي وراء التدهور الاقتصادي في المجر؛ وفرضت الحكومة ضرائب خاصة على البنوك وشركات التأمين والقطاعات المالية. وحاولت تخفيف أعباء قروض العملات الأجنبية عن الأسر من خلال السماح للمقترضين بالدفع بالفورنت المجري بسعر صرف تفضيلي إذا تمكنوا من سداد قروضهم دفعة واحدة. وأُجبر المقرضون على تعويض المقترضين عن أي فروقات بين سعر الصرف المستخدم في سداد القروض وسعر الصرف السائد في السوق. إلا أن هذا الأمر زاد من معاناة ذوي الدخل المحدود في المجتمع؛ إذ أدى خفض الدعم المخصص للإسكان لهذه الفئات إلى اعتبار التشرد جريمة. وقد حمّلت السياسات المحافظة المتشددة البنوك تكلفة السكن بدلاً من دافعي الضرائب، في حين أن مشاكل الحرمان السكني في المجر، وما يصاحبها من رطوبة وتعفن ونقص في المرافق الصحية واكتظاظ، تُعد من بين الأسوأ في وسط وشرق أوروبا. ^{[ 38 ]}

يُشير الخطاب الأكاديمي الشائع حول تمويل العقارات إلى أن السيولة وتعزيز الائتمان يُحفزان النمو الاقتصادي. ويُعتبر إلغاء القيود وتحرير الأسواق المالية من الوسائل التي قصدها المنظمون الماليون لنمو الأسواق، وذلك من خلال زيادة استخدام العقارات كضمان لمنتجات مالية أخرى. ^{[ 39 ]} وقد أدت هذه القرارات إلى ظهور معاملات مالية معقدة، مما دفع الحكومة في نهاية المطاف إلى تبني سياسات نيوليبرالية مستمرة لفتح أسواق الإسكان أمام التمويل.

يدور النقاش الأكاديمي حول أسباب ارتفاع مستويات ديون الرهن العقاري، ويركز على جانبي العرض والطلب في سوق الإسكان. ويوضح باحثون معاصرون، ممن يركزون على جانب الطلب، أن المستهلكين الذين يشترون ويمتلكون منازل يلجؤون إلى قروض الرهن العقاري لإتمام عمليات الشراء، مما يؤدي في نهاية المطاف إلى ارتفاع أسعار المنازل. ويشير شوارتز إلى أن تحرير أسواق الرهن العقاري في ثمانينيات القرن الماضي زاد من فرص الحصول على الائتمان، مما أدى إلى زيادة الطلب على العقارات وارتفاع أسعارها. ^{[ 39 ]} بالإضافة إلى ذلك، أظهر جونستون وريغان أن ارتفاع الأجور أدى إلى زيادة السيولة لدى الأسر لتمويل العقارات، مما أدى إلى زيادة الطلب على المنازل، وبالتالي زيادة قروض الرهن العقاري. ^{[ 40 ]} ويطرح هذا الجانب من النقاش الأكاديمي حجة مفادها أن زيادة الطلب على المساكن على مر السنين هي السبب الرئيسي لارتفاع مستويات ديون الرهن العقاري في جميع أنحاء العالم.

من جهة أخرى، جادل أندرسون وكورزر بأن عوامل زيادة المعروض من المساكن أدت إلى ارتفاع مستوى الرهون العقارية وديون الأسر، وذلك بالتزامن مع تفاعلها مع مستويات الطلب على المساكن. وقد درسا هولندا والدنمارك والسويد ، وهي ثلاث دول ذات أعلى مستويات من ديون الرهن العقاري المستحقة مقارنة بدخلها المتاح ، وأعلى مستويات ديون الرهن العقاري كجزء من ناتجها المحلي الإجمالي . ^{[ 41 ]} باختصار، أوضحت الدراسة أن هذه الدول الثلاث استجابت لموجة السياسات التي تشكلت في تسعينيات القرن الماضي انطلاقًا من رغبة حكومات اليمين/يمين الوسط في تحفيز ملكية المنازل وخفض نفقات الإسكان الاجتماعي، وبناء مجتمع من مالكي المنازل المكتفين ذاتيًا. ^{[ 42 ]} مع ذلك، عندما وصلت الحكومات ذات الميول اليسارية إلى السلطة، لم تُغير هذه السياسات، بل قامت بتحرير أسواق الرهن العقاري بشكل أكبر لتمكين المزيد من المستهلكين من الطبقة العاملة من امتلاك منازل.

نتيجةً لذلك، أدت السياسات النيوليبرالية المستمرة في أسواق الرهن العقاري في هذه الدول الثلاث إلى نمو النفوذ المصرفي. فقد شهدت البنوك الدنماركية معدلات نمو سنوية في الإقراض تجاوزت 50% بين عامي 2003 و2007، بينما أصبح سوق الأصول المُسندة (في هذه الحالة، الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري) في هولندا ثاني أكبر سوق في أوروبا بعد المملكة المتحدة عام 2008. وفي السويد، بلغت قيمة السندات السويدية المغطاة (الأوراق المالية، التي عادةً ما تكون مدعومة برهون عقارية) 55% من الناتج المحلي الإجمالي عام 2014، أي أكثر من ضعف قيمة السندات الحكومية السويدية. ^{[ 43 ]} باختصار، يرى الباحثون أن تحرير أسواق الرهن العقاري في هولندا والدنمارك والسويد كان يهدف إلى تشجيع الابتكار المالي وتعزيز ملكية المنازل. ومع ذلك، ظل قطاع البناء السكني راكدًا، مما أدى إلى عدم مرونة المعروض من المساكن. ولتجاوز هذه المشكلة، قام المسؤولون الحكوميون والجهات التنظيمية بتحرير سوق الرهن العقاري باستخدام الائتمان والمنتجات المالية، مثل حزم الرهن العقاري الخاصة والحوافز الضريبية للمستهلكين. نظراً لارتفاع معدلات الضرائب في الدول الثلاث، بدت الحوافز الضريبية المقدمة من خلال قروض الرهن العقاري أكثر جاذبية، مما زاد الطلب. وفي الوقت نفسه، ظل عرض المساكن غير مرن. وخلص أندرسون وكورزر إلى أن هذا أدى إلى انهيار أسواق الإسكان تحت وطأة المنتجات المالية المعقدة المدعومة بالرهن العقاري. ^{[ 44 ]}

في نهاية المطاف، يتمحور النقاش حول ارتفاع مستويات ديون الرهن العقاري عالميًا حول التمويل والأجندة السياسية لملكية المنازل. ثمة ارتباط وثيق بين هذه الظاهرة والبرامج الحكومية التي تعكس الأيديولوجيات السياسية لملكية المنازل والأدوات الاقتصادية لتحقيق هذه الأهداف. ففي حالة هولندا والسويد والدنمارك، أوضح أندرسون وكورزر أن حكومات يمين الوسط بدأت في زيادة ملكية المنازل لخفض تكاليف الإسكان الاجتماعي وتقليل الاعتماد على السياسات الاجتماعية. كما استخدمت حكومة يسار الوسط التي تلتها أدوات مماثلة من سياسات الإسكان النيوليبرالية لتمكين المواطنين من الطبقة العاملة من امتلاك المنازل.

Academic debates surround the nature of the trade-off between social welfare and house ownership. In the 1980s, Jim Kemeney presented that homeownership and social welfare policies have an inverse relationship. First, Kemeney argued that citizens living in a country with meager retirement pensions and/or lacking government support of public welfare policies would tend to make private contributions in their earlier phases of life towards retirement – often in the form of housing. Homeowners would feel that their home is a valuable asset that would safeguard them from the risks of eventual retirement and aging. Thus, they would feel less inclined to rely on or support the government’s public welfare policies. The government’s social welfare policies would further undermine the value of the houses because the public support of the social housing upkeep will ultimately drive the value of the homes downward. Kemeney showed these findings from his analysis of eight OECD Countries, including Sweden, the Netherlands, the UK, the USA, Canada, Australia, and others. About twenty years later, Frank Castles, a professor of political science at the Australian National University, conducted more in-depth research on Kemeney’s thesis and strongly confirmed his case. Castles would adjust Kemeny’s thesis to show that the “really big trade-off” was between homeownership and pensions instead of the welfare state.^[45]

Kemeney’s main argument is presented in his work:

“My overall argument was that high rates of home ownership impacted on society through various forms of privatisation, influencing urban form, public transport, life-styles, gender roles, systems of welfare and social security as well as other dimensions of social structure. I argued that an overwhelming emphasis on home ownership created a lifestyle based on detached housing, privatised urban transport and its resulting ‘‘one-household’’ (and increasingly ‘‘one-person’’) car ownership, a traditional gendered division of labour based on female housewifery and the fulltime working male, and strong resistance to public expenditure that necessitated the high taxes needed to fund quality universal welfare provision.” ^[46]

في عام 2020، عاد غونتن وكول إلى أطروحة كيميني. وقدّما جانبًا مختلفًا من البحث الأكاديمي، حيث عرضا في دراسة مُحدّثة أن هذه العلاقة العكسية بين الرفاه الاجتماعي وملكية المنازل تتقارب صعودًا فيما أسمياه "تأثير السقاطة المزدوجة". جادل هوبر وستيفنز بأن التكاليف السياسية لإيقاف السياسات الاجتماعية قد تكون مُدمّرة، وبالتالي، فإن السياسات الاجتماعية أكثر مقاومة لمعارضتها. ^{[ 47 ]} يُطبّق غونتن وكول هذا الرأي على ملكية المنازل - إذ تُستخدم ملكية المنازل أيضًا لحشد الدعم السياسي نظرًا لشعبيتها بين المواطنين - وبالتالي، فإن التكاليف السياسية المُدمّرة الناجمة عن سحب مزايا وجود سياسات عامة تُفضّل ملكية المنازل (مثل الإعفاءات الضريبية ، والإعانات ، وما إلى ذلك) تُؤدّي إلى مرونة في مواجهة معارضتها. أدّت هذه المرونة غير المُتكيّفة لكل من السياسات الاجتماعية وملكية المنازل إلى حقيقة أن التكاليف المرتفعة المرتبطة بتقليص أيٍّ من السياسات جعلتها أكثر استجابةً للعوامل الصاعدة بدلًا من التأثيرات الهابطة. ^{[ 48 ]} ​​تجنّبت الحكومات مسألة تحميل أصحاب المنازل أعباء السياسات الاجتماعية باللجوء إلى أسواق الائتمان، وذلك باللجوء إلى التضخم في السبعينيات، والدين العام في الثمانينيات، والدين الخاص في العقد الأول من الألفية الثانية. وقد أطلق غونتن وكول على هذا النهج اسم "فرضية وقت الشراء"، والتي ستدعمها فرضيتهما المتعلقة بعرض رأس المال، حيث سيزداد حجم رأس المال المتاح نتيجةً لتحرير السوق المالية الدولية منذ السبعينيات ونمو أصول صناديق التقاعد الخاصة، مما يؤدي إلى وفرة في رأس المال المتاح. وختامًا، يُقدّم غونتن وكول حالةً كانت فيها العلاقة العكسية بين ملكية المنازل والسياسات الاجتماعية قائمةً في الثمانينيات، لكنها تحوّلت إلى تأثير مزدوج يتمثل في التقارب التصاعدي المتزامن. علاوة على ذلك، يذكرون أنه إذا استمرت المقايضة على المدى الطويل، فإن تكاليف تصحيح ملكية المنازل والمعاشات التقاعدية ستصحح نفسها في نهاية المطاف على المدى الطويل عندما يبدأ حجم رأس المال في التضاؤل ​​وينضب سوق الائتمان. ^{[ 49 ]}