حيازة الأراضي

كانت لدى معظم الأمم أو القبائل الأصلية في أمريكا الشمالية مفاهيم مختلفة عن ملكية الأرض. فبينما تمحورت ملكية الأرض لدى الأوروبيين حول السيطرة، استندت مفاهيم السكان الأصليين إلى الإدارة الرشيدة. عندما وصل الأوروبيون لأول مرة إلى أمريكا الشمالية، تجاهلوا أحيانًا نظام حيازة الأرض التقليدي واستولوا على الأراضي ببساطة، أو راعوا نظام حيازة الأرض التقليدي بالاعتراف به كحق أصيل للسكان الأصليين . شكلت هذه النظرية أساسًا للمعاهدات المبرمة مع الشعوب الأصلية .

لا تزال هذه الطريقة مستخدمة في العديد من الدول النامية، مثل مصر والسنغال. في السنغال، تُعرف باسم "mise en valeur des zones du terroir" ^{[ 8 ]} ، وفي مصر تُسمى "Wadaa al-yad" ^{[ 9 ] .}

الملكية المطلقة هي نظامٌ تُملك فيه العقارات ملكيةً تامةً وخاليةً من أي سيطرةٍ على المالك أو الدولة. وتُعدّ الملكية المطلقة الحقيقية نادرة، إذ أن معظم ملكية العقارات في دول القانون العام ( أستراليا ، كندا ، أيرلندا ، نيوزيلندا ، المملكة المتحدة ، الولايات المتحدة ) هي ملكيةٌ مطلقة . والملكية المطلقة غير قابلةٍ للتصرف، بمعنى أنه يجوز نقلها أو توريثها أو هبتها أو رهنها من قِبل المالك، ولكن لا يجوز الحجز عليها أو تقييدها لتحصيل الضرائب أو الديون الخاصة، أو مصادرتها ( بموجب حق الاستملاك ) من قِبل الحكومة.

نظام حيازة الأراضي الإقطاعي هو نظام التزامات متبادلة، بموجبه يمنح أحد أفراد العائلة المالكة أو النبلاء إقطاعية - أي درجة من المصلحة في استخدام أو عائدات قطعة أرض معينة - مقابل الحصول على خدمات مثل الخدمة العسكرية أو مجرد صيانة الأرض التي يحتفظ السيد بحق الانتفاع بها. وقد نشأ هذا النمط من طبقة النبلاء العليا بصفتهم تابعين للملك، وصولاً إلى طبقة النبلاء الأدنى الذين لا يتبعهم سوى الأقنان .

بموجب القانون العام ، تُعدّ الملكية المطلقة (Fie-plem) أقصى أنواع الملكية العقارية ، باستثناء الملكية المطلقة (Allodial) النادرة . ويحقّ لحاملها عادةً بيعها أو نقلها بأي شكل من الأشكال، أو استخدامها كضمان للحصول على قرض عقاري . إلا أن مفهوم "الملكية المطلقة" هذا يتعقّد، بطبيعة الحال، بسبب الالتزام بدفع ضريبة العقار في معظم الأماكن ، وبسبب وجود حق امتياز على الأرض في حال رهنها . وفي المجتمعات الحديثة، يُعدّ هذا الشكل الأكثر شيوعًا لملكية الأراضي. كما يمكن أن يمتلك الأرض أكثر من شخص، وتوجد قواعد مختلفة لإدارة التركات المتزامنة .

في أستراليا، يُعدّ حقّ الملكية الأصلي مفهومًا قانونيًا عرفيًا يُقرّ بأنّ لبعض الشعوب الأصلية حقوقًا مُحدّدة على الأرض مُستمدّة من قوانينها وعاداتها التقليدية. ^{[ 10 ]} يُمكن أن يتعايش حقّ الملكية الأصلي مع حقوق الملكية غير الأصلية، وفي بعض الحالات، يُمكن لمجموعات أصلية مُختلفة ممارسة حقّها الأصلي على الأرض نفسها. يوجد ما يُقارب 160 قرارًا مُسجّلًا بشأن حقّ الملكية الأصلي، تُغطّي نحو 16% من مساحة أستراليا. نقضت قضية مابو قرار قضية ميليربوم ، ورفضت مفهوم الأرض غير المأهولة . وقد أقرّت قوانين برلمانية لاحقة بوجود هذا المبدأ القانوني العرفي.

بموجب القانون العام ، يُعتبر حق الانتفاع مدى الحياة حقًا في عقار ينتهي بالوفاة. ويتمتع صاحب هذا الحق بالانتفاع بالأرض طوال حياته، ولكن عادةً لا يملك القدرة على نقل هذا الحق أو استخدامه كضمان لقرض عقاري .

بموجب القانون العام، يُعدّ حق الملكية الموروث ملكيةً وراثيةً غير قابلة للتحويل للعقارات. ويوجد مفهوم مشابه، هو حق الإرث الشرعي ، في القانون المدني والقانون الروماني ؛ حيث يُحدّد هذا الحق مدى إمكانية حرمان الوارث من الميراث.

بموجب القانون العام والقانون المدني، يجوز لمالك الأرض تأجيرها لطرف آخر. وتتوفر مجموعة واسعة من الترتيبات، تتراوح بين فترات قصيرة جدًا وعقود إيجار لمدة 99 عامًا شائعة في المملكة المتحدة للشقق ، مما يتيح درجات متفاوتة من الحرية في استخدام العقار .

قد تشمل حقوق استخدام الأراضي المشتركة حقوقًا مثل استخدام الطريق أو الحق في رعي الحيوانات على الأراضي المملوكة بشكل مشترك.

عند استخدام نظام المشاركة في المحاصيل ، يكون للشخص حق الانتفاع بالأرض الزراعية المملوكة لشخص آخر مقابل الحصول على حصة من المحصول أو الماشية الناتجة.

تتيح حقوق الارتفاق استخدامات محددة لأرض مملوكة لشخص آخر. وأكثر أنواع حقوق الارتفاق شيوعاً هو حق المرور (حق العبور)، ولكن قد يشمل أيضاً (على سبيل المثال) الحق - المعروف باسم حق المرور المؤقت - في مدّ خط كهرباء عبر أرض شخص آخر.  

إضافةً إلى ذلك، توجد أشكالٌ مختلفةٌ للملكية الجماعية، والتي تتخذ عادةً شكل العضوية في جمعية تعاونية ، أو أسهم في شركة تمتلك الأرض (عادةً ملكيةً مطلقة، ولكن قد يكون ذلك بموجب ترتيبات أخرى). كما توجد أشكالٌ هجينةٌ مختلفة؛ ففي العديد من الدول الشيوعية ، اتحدت ملكية الحكومة لمعظم الأراضي الزراعية بطرقٍ متنوعةٍ مع نظام حيازة الأراضي للمزارعين التعاونيين.

تنص المادة 41 من دستور أفغانستان على أنه لا يجوز للأجانب تملك الأراضي. ولا يحق للأفراد الأجانب تملك العقارات في أفغانستان ^{[ 11 ] [ 12 ] [ 13 ].}

تُعدّ الأراضي في الصين إما مملوكة للدولة أو مملوكة جماعياً. وتستأجر الشركات والمزارعون وأصحاب المنازل الأراضي من الدولة بموجب عقود إيجار طويلة الأجل تتراوح مدتها بين 20 و70 عاماً. ^{[ 14 ]} ولا يُسمح للمستثمرين الأجانب بشراء أو امتلاك الأراضي في الصين.

يُحظر عادةً على الأجانب في تايلاند امتلاك أو حيازة الأراضي. وتُغطى هذه القيود في قانون الأراضي، المواد 96 وما يليها.

تنص المادة 44 من الدستور الكمبودي على أن "للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين من الجنسية الخميرية فقط الحق في ملكية الأراضي". ويُحظر على الأجانب امتلاك أو حيازة الأراضي في كمبوديا. ^{[ 15 ] [ 16 ]}

يحظر دستور عام 1987 على الأجانب امتلاك الأراضي في الفلبين. ^{[ 17 ] [ 18 ]}

لا يُسمح للأجانب بامتلاك الأراضي ملكيةً مطلقةً في إندونيسيا. ^{[ 19 ] [ 20 ]}

لا يُسمح للأجانب بشراء الأراضي أو امتلاكها، كما هو الحال في العديد من دول جنوب شرق آسيا. بدلاً من ذلك، تُعتبر الأرض ملكية جماعية لجميع الشعب الفيتنامي، ولكنها تخضع لإدارة الدولة. وبحسب قانون الأراضي الوطني، يُسمح للأجانب والمنظمات الأجنبية باستئجار الأراضي. وتصل مدة الإيجار إلى 50 عامًا. ^{[ 21 ] [ 22 ]}

على الرغم من أن شراء الأراضي غير مسموح به للأجانب، إلا أنه يجوز لمستثمر العقارات التقدم بطلب للحصول على عقد إيجار لمدة 70 عامًا بموجب تصريح من لجنة الاستثمار في ميانمار (MIC). ^{[ 23 ]}

بحسب تشريعات بيلاروسيا، لا يحق للمواطن الأجنبي امتلاك الأراضي، وإنما يقتصر حقه على استئجارها. ^{[ 24 ] [ 25 ]}

بما أن الأجانب ممنوعون من التملك الدائم للأراضي، فلا يُسمح لهم إلا باستئجارها لمدة تصل إلى 30 عامًا. ^{[ 26 ] [ 27 ]}

لا يحق إلا للمواطنين المنغوليين امتلاك الأراضي داخل أراضي منغوليا، بينما يقتصر حق الأجانب على استئجارها. ^{[ 28 ] [ 29 ] [ 30 ]}

لا يُسمح للأجانب بتملك الأراضي ملكيةً مطلقةً في جزر المالديف، وإنما يُسمح بتأجيرها للأجانب لمدة 99 عامًا فقط. ^{[ 31 ] [ 32 ]}

في عام 2014، أقرّ البرلمان السريلانكي قانونًا يحظر على الأجانب شراء الأراضي. يسمح القانون الجديد للأجانب بامتلاك الأراضي فقط بنظام الإيجار لمدة تصل إلى 99 عامًا، مع دفع ضريبة سنوية بنسبة 15% على إجمالي الإيجار مقدمًا. ^{[ 33 ] [ 34 ] [ 35 ] [ 36 ]}

منذ عام 2017، أُدرج حظر على تملك الأجانب للأراضي الزراعية في الدستور الجورجي الجديد. وينص الدستور الجديد على أنه، باستثناءات قليلة، لا يجوز تملك الأراضي الزراعية إلا من قبل الدولة أو مواطن جورجي أو كيان مملوك لجورجي. ^{[ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ]}

في عام 2021، وقّع الرئيس قاسم جومارت توكاييف قانوناً يحظر بيع وتأجير الأراضي الزراعية للأجانب. ^{[ 41 ] [ 42 ] [ 43 ]}

حوالي 7% من الأراضي المخصصة في إسرائيل مملوكة ملكية خاصة. أما النسبة المتبقية، أي 93%، فهي مملوكة للدولة وتُعرف باسم "الأراضي الإسرائيلية". وينص القانون الأساسي الإسرائيلي بشأن العقارات على أن الأراضي الإسرائيلية مملوكة ملكية مشتركة للدولة (69%)، وهيئة التطوير (12%)، والصندوق القومي اليهودي (12%).

• مشروع قانون إصلاح قانون الأراضي ونقل الملكية، 2006 ^{[ 44 ]}