قانون الأراضي الإنجليزي

قانون الأراضي الإنجليزي هو قانون الملكية العقارية في إنجلترا وويلز . ونظرًا لأهميتها التاريخية والاجتماعية الكبيرة، يُنظر إلى الأراضي عادةً على أنها الجزء الأكثر أهمية في قانون الملكية الإنجليزي . تعود جذور ملكية الأراضي إلى النظام الإقطاعي الذي أسسه ويليام الفاتح بعد عام 1066، ولكنها الآن تُسجل وتُباع في الغالب في سوق العقارات. تستمد مصادر القانون الحديث من المحاكم القديمة للقانون العام والإنصاف ، والتشريعات مثل قانون الملكية لعام 1925 ، وقانون الأراضي المستقرة لعام 1925 ، وقانون رسوم الأراضي لعام 1972 ، وقانون الثقة في الأراضي وتعيين الأمناء لعام 1996 ، وقانون تسجيل الأراضي لعام 2002. في جوهره، ينطوي قانون الأراضي الإنجليزي على اكتساب ومحتوى وأولوية الحقوق والالتزامات بين الأشخاص الذين لديهم مصالح في الأراضي. إن امتلاك حق الملكية على الأرض، على النقيض من الحق التعاقدي أو أي حق شخصي آخر، أمر مهم لأنه يخلق الأولوية على مطالبات الآخرين، خاصة إذا تم بيع الأرض، أو أصبح الحائز مفلسًا ، أو عند المطالبة بوسائل انتصاف مختلفة، مثل الأداء المحدد ، في المحكمة.

تُكتسب الأراضي عادةً، أولاً، من خلال عقد بيع، ولإتمام عملية الشراء، يجب على المشتري تسجيل مصلحته في سجل الأراضي التابع لجلالة الملك . تعمل أنظمة مماثلة في اسكتلندا وأيرلندا الشمالية . لا يزال حوالي 15 في المائة من الأراضي في إنجلترا وويلز غير مسجلة، لذلك لا تزال النزاعات المتعلقة بالملكية تُحدد وفقًا للمبادئ التي طورتها المحاكم. تنطبق حقوق الإنسان، مثل الحق في الحياة الأسرية والمنزل بموجب المادة 8 من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان والحق في التمتع السلمي بالممتلكات، بموجب المادة 1 من البروتوكول الأول، على الجميع. ثانيًا، يجوز للأشخاص اكتساب حقوق في الأرض من خلال المساهمة في سعر شراء المنزل، أو في الحياة الأسرية، إذا استطاعت المحاكم العثور على دليل على وجود نية مشتركة لإنشاء حقوق. يعترف القانون بـ " الثقة الناتجة " أو " البناءة " على الممتلكات. لا يلزم تسجيل هذه المصالح، والإيجارات التي تقل مدتها عن 7 سنوات، لتكون سارية المفعول. ثالثًا، يمكن للأشخاص اكتساب الأرض من خلال الحجب الملكي . إذا حصل شخص ما على ضمان بأنه سيحصل على ممتلكات، واعتمد على هذا على حسابه، فقد تقر المحكمة بذلك. رابعًا، تسمح الحيازة المعاكسة للأشخاص الذين يمتلكون الأراضي، دون اعتراض رسمي من المالك، على الرغم من صعوبة تحقيق ذلك الآن فيما يتعلق بالسند المسجل.

يمكن أن يكون هناك عدة أشخاص مهتمين بالأرض، ويمكن استخدامها بطرق متعددة. يمكن أن يكون هناك مالك حر واحد، أو يمكن للأشخاص أن يمتلكوا الأرض بشكل مشترك. ينظم القانون عن كثب الظروف التي يجوز فيها لكل شخص أن يفصل أو يبيع حصته. تمنح عقود الإيجار، وإلى حد ما التراخيص، استخدام الأرض لملاك جدد لفترة زمنية. تُستخدم الرهن العقاري وأشكال أخرى من مصلحة الضمان عادةً لمنح المقرضين الحق في الاستيلاء على الممتلكات إذا لم يسدد المدين القرض. تنطوي حقوق الارتفاق والعهد على حقوق وواجبات بين الجيران، على سبيل المثال مع اتفاق على أن الجار لن يبني على قطعة أرض، أو لمنح حق المرور.

بالإضافة إلى قواعد المعاملات والأولوية هذه، هناك مجموعة واسعة من القواعد التنظيمية بشأن الاستخدام الاجتماعي للأرض. تسعى قواعد التخطيط إلى ضمان أن تكون المجتمعات والبيئة جيدة للعيش فيها. على الرغم من محدوديتها الشديدة، إلا أن هناك بعض الحقوق في الإسكان الاجتماعي، وللمستأجرين حقوق محدودة ضد الملاك الذين يتجاوزون العقد لمواجهة قوة المساومة غير المتكافئة للمستأجرين . تغطي الزراعة والغابات معظم مساحة المملكة المتحدة وهي مهمة لأسعار الغذاء العادلة. كان الغاز والنفط والفحم مصادر للطاقة تاريخيًا، ولكن السياسة القانونية الآن هي استبدالها بالطاقة المتجددة وهو أمر بالغ الأهمية لوقف الضرر المناخي. ^[3]

يعود تاريخ قانون الأراضي الإنجليزي إلى العصر الروماني، ومن خلال العصور المظلمة في عهد الملوك السكسونيين حيث كانت الأرض، كما هو الحال بالنسبة لمعظم تاريخ البشرية، المصدر الرئيسي للثروة الاجتماعية. ومع ذلك، جاءت بداية قانون الملكية العقارية الإنجليزي بعد الغزو النورماندي عام 1066، عندما تم بناء قانون عام في جميع أنحاء إنجلترا. بدأ الملك الجديد، ويليام الفاتح ، في توحيد القواعد الإقطاعية في إنجلترا، وجمع مرجعًا لجميع الأراضي وقيمتها في كتاب يوم القيامة لعام 1086. وقد استُخدم هذا لتحديد الضرائب والرسوم الإقطاعية التي كان يجب دفعها. كان الإقطاع يعني أن جميع الأراضي كانت في حوزة الملك. تم منح العقارات في الأرض للوردات، الذين قاموا بدورهم بتوزيع الممتلكات على المستأجرين. كان على المستأجرين واللوردات التزامات بالعمل والخدمة العسكرية ودفع الضرائب لمن هم في أعلى السلسلة، وفي النهاية للتاج. كان معظم الفلاحين مرتبطين بأسيادهم. كان الأقنان أو الفلاحون أو العبيد ، الذين ربما شكلوا ما يصل إلى 88 في المائة من السكان في عام 1086، ^[5] ملزمين بالقانون بالعمل في الأرض. لم يكن بإمكانهم المغادرة دون إذن من أسيادهم. ولكن أيضًا، حتى أولئك الذين تم تصنيفهم على أنهم رجال أحرار كانوا مقيدين فعليًا في حريتهم، بسبب الفرص المحدودة لاكتساب الممتلكات. حوالي عام 1187، قام رانولف دي جلانفيل ، كبير قضاة الملك هنري الثاني ، بتأليف أول أطروحة رئيسية للقانون العام، Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae ، ^[6] والتي حددت نظام الأوامر التي استخدمها الناس للمطالبة بحقوق الملكية والحقوق ضد بعضهم البعض. توفي جلانفيل نفسه في الحملة الصليبية الثالثة ، ومع تزايد السخط الناتج عن تكلفة الحروب الصليبية، أجبر البارونات الإنجليز الملك جون على توقيع الميثاق الأعظم . ضمن هذا الميثاق حقوق التمثيل للبارونات، لكنه احتوى على القليل جدًا من أجل "العامة". ومع ذلك، تم استخراج عدد من البنود وتوسيعها في ميثاق الغابة 1217 ، والذي سمح للناس بالوصول إلى الأراضي المشتركة ، حيث يمكن للناس الصيد وصيد الأسماك للحصول على الطعام. على مر القرون، توسع القانون في مدى الملكية المشتركة ، ولكن بشكل عام كان الاتجاه نحو إزالة الأراضي من الناس. سمح قانون العموم 1236 لورد القصر بتطويق أي أرض مانورية كانت مشتركة سابقًا، وأضفى قانون وستمنستر 1285 الطابع الرسمي على نظامكان من المفترض أن تنتقل ملكية الأرض إلى ورثة المالك فقط. سمح قانون Quia Emptores Terrarum لعام 1290 بالتصرف في الأرض فقط عن طريق استبدال حامل اللقب، مما أوقف إنشاء المزيد من المستأجرين من الباطن. كانت الحريات المدنية في الميثاق الأعظم لعام 1215، وإعادة إصداره في عام 1297، مخصصة فقط للبارونات واللوردات، في حين كانت الغالبية العظمى من الناس فقراء ومستعبدين ومُحرومين. في عام 1256، حددت الأطروحة الرئيسية الثانية لهنري دي براكتون ، De Legibus et Consuetudinibus Angliae ، قوانين الملكية أو "الأشياء"، إلى جانب قوانين "الأشخاص" و"الأفعال". ^[7]

لم يكن الإقطاع دائمًا جزءًا من المجتمع الإنجليزي، بدلاً من فرضه بشكل إيجابي من قبل الملوك قبل الغزو النورماندي. ^[9] ومع ذلك، منذ عام 1348 تغير كل شيء حيث اجتاح الموت الأسود أوروبا، مما أسفر عن مقتل ثلث السكان. كان أشخاص مثل الشاعر جيفري تشوسر ينظرون إلى الخضوع كجزء من النظام الاجتماعي الطبيعي، الذي أمر به الله. ^[10] ولكن إذا نجوا ملاك الأراضي أنفسهم من الطاعون، فقد أصبح عمل الفلاحين على الأرض نادرًا جدًا. ومن عجيب المفارقات أن الفلاحين الناجين كانوا في وضع أكبر من القوة الاقتصادية، في المطالبات أو المساومة على الأجور. بدأ الإقطاع في الانهيار. ^[11] أولاً، يمكن للأقنان الخضوع لـ "الاستبدال"، حيث وافق اللورد ببساطة على قبول الإيجارات النقدية من المستأجرين بدلاً من خدمات العمل. هذا لم يعني الحرية نفسها، لكن التخلي عن العمل القسري والمدفوعات العينية لملاك الأراضي يعني إخفاء الدليل الواضح على العبودية. في النزاعات، كانت المحاكم الملكية منحازة بشكل متزايد نحو إعلان الفلاح حرًا. ثانيًا، من خلال قانون العتق ، يمكن للوردات منح الحرية طواعية وكان هذا يتم بشكل متزايد، بعد الطاعون، إذا دفع القن أو أحد أقاربه مبلغًا من المال. ثالثًا، نص القانون العام على أنه إذا عاش القن على أرض حرة، كما هو الحال في بلدة مستأجرة أو أرض ملكية ، لمدة عام ويوم، فإنه سيصبح حرًا. ^[12] رد النبلاء والملك على قوة المساومة المتزايدة للفلاحين من خلال تحديد الأجور، ^[13] وقمع أي انتفاضات بعنف، مثل ثورة الفلاحين في عام 1381. ^[14] ومع ذلك، فإن هذا المزيج من العوامل، ببطء ولكن بثبات، يعني أنه بحلول عام 1485، تُرك واحد في المائة فقط من السكان في العبودية. ^[15] حوالي عام 1481، أنتج قاضي المحكمة العامة يُدعى توماس دي ليتلتون أول أطروحة منظمة حسب الموضوع بدلاً من الأوامر، حول قانون الملكية، أطروحة حول الحيازات . ^[16] كان يُنظر إلى الخضوع الرسمي بشكل متزايد على أنه ندبة اجتماعية. في عام 1523 كتب القاضي أنتوني فيتزهربرت أن بقية العبيد كانوا "أعظم إزعاج يعاني منه القانون الآن". ^[17] ولكن إذا كان المزيد من الناس أحرارًا رسميًا من مالك الأرض، فإن حرية الناس الفعلية كانت لا تزال مقيدة لأنهم لم يكن لديهم ممتلكات بأنفسهم. كان المزيد من ملاك الأراضي يحيطون بالمراعي التي كانت مفتوحة لاستخدام عامة الناس، ويدمرون منازل الناس، وخاصة لتربية الأغنام . التاج، واللوردات المستشارون مثل السير توماس مور ،^[18] عارض هذا إلى حد ما، بسلسلة من قوانين مكافحة التسييج من عام 1489. وقد تطلبت هذه القوانين إعادة بناء أي منازل مدمرة، ولكن إن لم يكن فإن نصف الأرباح الإضافية ستذهب إلى التاج. ادعى التاج نفسه حقًا أصيلًا في أي معادن ثمينة موجودة على الأرض في عام 1568، ^[19] ومُنع الأشخاص الذين لديهم أقل من أربعة أفدنة من الأرض من بناء منازل بموجب قانون تشييد الأكواخ لعام 1588. جاءت النهاية الرسمية النهائية لحيازة الأراضي الإقطاعية في إنجلترا بعد الحرب الأهلية الإنجليزية فقط. عندما أعيد النظام الملكي، ضمن البرلمان بقانون إلغاء حيازة الأراضي لعام 1660 استبدال التزامات الملاك بالخدمة والإمدادات العسكرية بمدفوعات نقدية ودفع سنوي ممول من الضرائب.

على مدى نفس الفترة، وخلف التحولات الهائلة في الأهمية الاجتماعية للأرض، دارت التطورات القانونية في قانون الملكية حول الانقسام بين محاكم القانون العام والإنصاف . اتخذت محاكم القانون العام ( محكمة الدعاوى العامة ومحكمة مقعد الملك ) نهجًا صارمًا فيما يتعلق بقواعد ملكية الأرض، وعدد الأشخاص الذين يمكن أن يكون لهم مصالح قانونية في الأرض. ومع ذلك، كان للملك سلطة الاستماع إلى الالتماسات وإلغاء قضايا القانون العام. وقد فوض الاستماع إلى الالتماسات إلى اللورد المستشار ، الذي نما مكتبه إلى محكمة. أثناء الحروب الصليبية ، كان ملاك الأراضي الذين ذهبوا للقتال ينقلون الملكية إلى شخص يثقون به حتى يمكن أداء الخدمات الإقطاعية وتلقيها. لكن بعض الناجين عادوا فقط ليجدوا أن الأشخاص الذين عهدوا إليهم يرفضون نقل الملكية مرة أخرى. لقد سعوا إلى تحقيق العدالة مع اللورد المستشار ، وقررت محكمة المستشارية التابعة له أن "الاستخدام" أو "الفائدة" الحقيقية للأرض لا تنتمي إلى الشخص الموجود في سند الملكية (أو الإقطاعي الذي كان يحمل seisin ). وعلى عكس قضاة القانون العام، رأى المستشار أن cestui que use ، المالك في الإنصاف ، يمكن أن يكون شخصًا مختلفًا، إذا كان هذا ما تمليه الضمير الصالح. ^[20] كان هذا الاعتراف بالانقسام في القانون الإنجليزي، بين المالك القانوني والمالك العادل، بين شخص يتحكم في سند الملكية وآخر لصالحه سيتم استخدام الأرض، بداية قانون الثقة . كان مفيدًا بالمثل بين الرهبان الفرنسيسكان ، الذين كانوا ينقلون سند ملكية الأرض إلى آخرين لأنهم مُنعوا من حيازة الممتلكات بسبب نذورهم بالفقر . ^[21] كما تم استخدام الاستخدامات أو الثقة لتجنب دفع الرسوم الإقطاعية. إذا مات شخص، نص القانون على أن مالك الأرض يحق له الحصول على المال قبل انتقال الأرض إلى الوريث، والممتلكات بالكامل بموجب مبدأ الإرث إذا لم يكن هناك ورثة. يمكن أن يضمن نقل الملكية إلى مجموعة من الأشخاص للاستخدام المشترك عدم حدوث ذلك أبدًا، لأنه إذا مات شخص واحد، فيمكن استبداله، ومن غير المرجح أن يموت الجميع في نفس الوقت. رأى الملك هنري الثامن أن هذا يحرم التاج من الإيرادات، لذلك حاول في قانون الاستخدامات لعام 1535 حظرها، حيث نص على أن جميع الأراضي تنتمي في الواقع إلى cestui que useومع ذلك، عندما رحل هنري الثامن، قضت محكمة المستشارية بعدم تطبيقها حيث تم تأجير الأرض. وعلاوة على ذلك، أعيد تأكيد أولوية الإنصاف على القانون العام، بدعم من الملك جيمس الأول في عام 1615، في قضية إيرل أكسفورد . ^[22] استمرت مؤسسة الاستخدام، حيث أدت المصادر الجديدة للإيرادات من الاستغلال التجاري في العالم الجديد إلى تقليل اعتماد التاج على الرسوم الإقطاعية. وبحلول أوائل القرن الثامن عشر، أصبح الاستخدام رسميًا في شكل ائتمان: ^[23] حيث تم تسوية الأرض ليحتفظ بها أمين، لصالح شخص آخر، اعترفت محاكم المستشارية بالمستفيد باعتباره المالك الحقيقي في الإنصاف .

على مدار القرن الثامن عشر، توقف قانون الملكية العقارية في التشريع إلى حد كبير، لكن المبادئ استمرت في التطور في محاكم العدالة، ولا سيما في عهد اللورد نوتنغهام (من 1673 إلى 1682)، واللورد كينج (1725 إلى 1733)، واللورد هاردويك (1737 إلى 1756)، واللورد هينلي (1757 إلى 1766)، واللورد إلدون (1801 إلى 1827). ^[24] ومع توسع التجارة الوطنية والعالمية، كانت قوة فئة جديدة من رجال الأعمال الأثرياء تنمو، وكانت الأهمية الاقتصادية والسياسية للأرض تتضاءل معها. عكس الفيلسوف الأخلاقي وأبو الاقتصاد، آدم سميث ، هذه التغييرات عندما جادل في كتابه ثروة الأمم بأن موقف ملاك الأراضي سمح لهم باستخراج الإيجارات من الآخرين مقابل القليل جدًا. ^[25] في القرن التاسع عشر، أنتجت حركة ليبرالية متنامية للإصلاح ثلاث نتائج رئيسية. أولاً، كان هناك ضغط متزايد لتفكيك امتيازات أرستقراطية الأراضي. كان الإصلاح الأكثر مباشرة هو إلغاء " التسوية الصارمة " تدريجيًا، من خلال قوانين الأراضي المستقرة من 1882 إلى 1925. يمكن لمالك الأرض أن يوجه بأن هذه الملكية عند وفاته لن تنتقل إلا إلى أقاربه، وبالتالي منع بيعها لأي شخص في السوق. ^[26] وشمل هذا أيضًا الرأي القائل بأنه يجب وضع جميع الأراضي في سجل، وذلك لتسهيل قدرتها على التسويق. قدم قانون نقل الأراضي لعام 1875 نظامًا طوعيًا، ولكن لم يتم اعتماده. بعد الانتخابات العامة لعام 1906، قدم المستشار الجديد للخزانة، ديفيد لويد جورج ، في ميزانية الشعب لعام 1909 ضريبة على الأراضي لإجبارها على السوق. ^[27] أثار هذا أزمة دستورية، حيث عارضها مجلس اللوردات الوراثي ، مما أجبر على إجراء انتخابات جديدة. لكن الحكومة الليبرالية عادت وألغت حق اللوردات في النقض في قانون البرلمان لعام 1911 . بحلول ذلك الوقت، كانت إصلاحات تسجيل الأراضي قضية سياسية ثانوية ولم يعارضها حقًا سوى المحامون الذين حصلوا على رسوم نقل ملكية كبيرة. ^[28] في النهاية، فرض قانون تسجيل الأراضي لعام 1925 أي تعامل مع الملكية يؤدي إلى التسجيل الإجباري. ^[29] ثانيًا، كانت محكمة المستشارية ، على الرغم من أنها ربما خففت من صرامة القانون العام للملكية، تُرى على أنها مرهقة وغامضة. لقد تعرضت للسخرية في كتب مثل " البيت الكئيب " لتشارلز ديكنز وقضيته الخيالية " جارنديس ضد جارنديس"، وهي مسألة تتعلق بالمستشارية لم يفهمها أحد واستمرت لسنوات وسنوات. ^[30] كان هذا إلى حد كبير بسبب وجود قاضيين فقط يديران مبادئ الإنصاف، لذلك من عام 1873 إلى عام 1875، تم دمج محاكم القانون العام ومحاكم الإنصاف في تسلسل هرمي واحد. بموجب قانون محكمة القضاء العليا لعام 1875 ، تسود مبادئ الإنصاف في حالة حدوث تعارض. ^[31] ثالثًا، في معظم المقاطعات والبلديات، كانت القدرة على التصويت لأعضاء البرلمان مرتبطة بحيازة الممتلكات في الأرض. من قانون الإصلاح العظيم لعام 1832 ، إلى قانون الإصلاح لعام 1867 ، وقانون تمثيل الشعب لعام 1918 ، تم تقليص الصلة بين الملكية والتصويت تدريجيًا ثم إلغاؤها. مع قانون البرلمان لعام 1911 ، ظهر دستور أكثر ديمقراطية، على الرغم من أنه لم يصبح سن التصويت للرجال والنساء متساويين إلا في عام 1928 ولم تتم إزالة الأصوات المزدوجة والدوائر الانتخابية الإضافية لطلاب جامعات أكسفورد وكامبريدج ولندن إلا في عام 1948. ^[32] وبحلول نهاية الحرب العالمية الأولى، كانت قوة الأرستقراطية القديمة قد تحطمت إلى حد كبير.

على مدار القرن العشرين، أصبح قانون الأراضي ذا طابع اجتماعي بشكل متزايد. أولاً، من قانون الإسكان لعام 1919 وسياسة الحكومة بعد الحرب في بناء " منازل تليق بالأبطال " تم بناء المزيد والمزيد من المنازل وصيانتها من قبل الحكومات المحلية. في السكن الخاص، تم سن حقوق جديدة للمستأجرين ضد ملاكهم، مع بعض الأمن للحيازة وتنظيم الإيجار ، وكسر " حرية التعاقد " غير المقيدة. توقفت السياسة بموجب قانون الإسكان لعام 1980 ، الذي سعى إلى خصخصة العقارات من خلال تقديم " حق شراء " منزل المجلس. في الوقت نفسه، تم تقليص حقوق المستأجرين والقيود المفروضة على زيادات الإيجار، على الرغم من أن المستأجرين احتفظوا ببعض الحد الأدنى من الحقوق، على سبيل المثال بموجب قانون المالك والمستأجر لعام 1985 وقانون الحماية من الإخلاء لعام 1977. ثانيًا، تم استخدام الممتلكات بشكل متزايد كمصدر لتمويل الأعمال التجارية، وبالمثل أصبحت مصدرًا للربح للبنوك ومقرضي الرهن العقاري وصناديق الاستثمار العقاري . وقد أدت هذه الحقيقة إلى تغييرات في سوق تنظيم الرهن العقاري، في حين كان الاهتمام المالي المتزايد بالأرض يميل إلى الصراع مع الحياة الأسرية. ومع اقتراب المملكة المتحدة من المساواة بين الجنسين ، ساهمت النساء بقدر الرجال في شراء المنازل، فضلاً عن المساهمة في تربية الأسر والأطفال. في عام 1970، في قضية بيتيت ضد بيتيت ، لاحظ اللورد ديبلوك أن "التوظيف الأوسع للنساء المتزوجات في الصناعة والتجارة والمهن وظهور ديمقراطية امتلاك العقارات، وخاصة العقارات المرهونة لمجتمع البناء" قد أجبر المحاكم على الاعتراف بالمساهمات في الحياة المنزلية والأسرية باعتبارها تولد مصالح ملكية محتملة. ^[33] ومع ذلك، إذا سعت البنوك إلى استعادة المنازل من الأشخاص الذين تخلفوا عن سداد أقساط الرهن العقاري، فقد واجهت المحاكم خيارًا بشأن ما إذا كانت تفضل تلك المصالح الاقتصادية على القيم الاجتماعية. إن عضوية المملكة المتحدة في الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان تعني أن المادة 8، المتعلقة بالحق في الحياة الخاصة والعائلية، يمكن أن تغير حرية البنوك أو أصحاب العقارات في إخلاء الناس، وخاصة حيث يكون استقرار الأطفال وتربيتهم على المحك، على الرغم من أن أحكام القضاء ظلت حذرة بحلول أوائل القرن الحادي والعشرين. ^[34] ثالثًا، كان استخدام الأراضي بشكل عام خاضعًا لإطار تنظيمي شامل. لقد طغت قوانين التخطيط التي تم تحديدها محليًا وديمقراطيًا على القوانين المشتركة القديمة بين الجيران، مثل حقوق الارتفاق والعهود والإزعاج والتعدي، ^[35]التنظيم البيئي، وإطار استخدام الموارد الزراعية.

يعتمد قانون الأراضي الإنجليزي على ثلاثة مصادر رئيسية لتحديد حقوق الملكية: القانون العام ومبادئ الإنصاف التي طورتها المحاكم، ونظام تسجيل الأراضي، ونظام مستمر للأراضي غير المسجلة. أولاً وقبل كل شيء، منحت محاكم القانون العام والإنصاف الأشخاص الذين يتمتعون بحقوق "الملكية" امتيازات مختلفة على الأشخاص الذين اكتسبوا حقوقًا "شخصية" بحتة. للحصول على ملكية على الأرض (كما هو الحال مع أي شيء آخر ذي قيمة)، على عكس العقد، على سبيل المثال، لاستخدامها، كان المشتري والبائع بحاجة ببساطة إلى الاتفاق على أن الملكية سوف تنتقل. ثم اعترف القانون بحق "الملكية" بامتيازات مختلفة على الأشخاص الذين لديهم مطالبات "شخصية" بحتة. يتضمن أفضل شكل من أشكال الملكية حيازة حصرية، وعادة ما تلزم أي شخص يحاول التدخل في استخدام المالك، وخاصة في حالات الإفلاس ، إذا باع أشخاص آخرون لديهم مصالح في الأرض حصتهم إلى طرف ثالث، أو في الحصول على سبل انتصاف لفرض حق المرء. قبل عام 1925، كان يتعين إثبات حقوق الملكية في الأرض (على عكس أسهم الشركة على سبيل المثال) فقط في صكوك الملكية الورقية . لذلك كان يُعتقد أن نظام تسجيل الأراضي أمر مرغوب فيه، بحيث تكون حقوق الناس على الأرض مؤكدة، وتكون عمليات نقل الملكية أبسط وأرخص. لذلك، بدأ النظام الثاني للأراضي بقانون تسجيل الأراضي لعام 1925 ، وتمت إعادة صياغة القواعد في قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. بدلاً من صكوك الملكية الورقية التي تحدد حقوق ملكية الناس في الأرض، كانت الإدخالات في السجل هي المصدر الذي يحدد حقوق ملكية الناس. ومع ذلك، لم يكن من المتوقع أبدًا تسجيل العديد من حقوق الملكية، وخاصة المطالبات الاجتماعية التي كان للناس على منازل الأسرة، أو عقود الإيجار القصيرة. علاوة على ذلك، لم يكن من الضروري تسجيل جميع الأراضي. فقط عندما حدثت معاملات رسمية مع الأرض أصبح التسجيل إلزاميًا. وهذا يعني أنه بحلول عام 2013، تم تسجيل 88 في المائة من الأراضي أو 126000 كيلومتر مربع في سجل الأراضي الملكي . ^[37] ولكن نظامًا ثالثًا لتنظيم الأراضي ظل قائمًا بالنسبة لـ 12 في المائة من الأراضي غير المسجلة . ورغم تعديله إلى حد ما بموجب التشريعات، ظل هذا النظام لتحديد حقوق الملكية والنزاعات يشبه إلى حد كبير القانون العام القديم والإنصاف.

يُعرف قانون الأراضي أيضًا بقانون الملكية العقارية. وهو يتعلق باكتساب وحماية وصراعات حقوق الأشخاص القانونية والعادلة في الأرض. ^[38] وهذا يعني ثلاثة أشياء رئيسية. أولاً، يُقال عمومًا إن "حقوق الملكية" (باللاتينية، حق عيني ) تلزم أطرافًا ثالثة، ^[39] في حين أن الحقوق الشخصية (الحق الشخصي ) لا يمكن ممارستها إلا ضد الشخص الذي يدين بالتزام. ^[40] يعترف القانون الإنجليزي بعدد ثابت، أو numerus clausus لحقوق الملكية، والتي تخلق امتيازات مختلفة. المواقف الرئيسية التي يكون فيها هذا التمييز مهمًا هي إذا أصبح المدين لدائنين اثنين أو أكثر معسرًا (أي مفلسًا)، أو إذا كان هناك نزاع حول حيازة شيء معين. إذا أصبح شخص أو شركة معسرة، ولديه أشياء في حوزته هي ملك للآخرين، فيمكن لهؤلاء الأشخاص عادةً استعادة ممتلكاتهم خالية من مطالبات أي شخص آخر. ^[41] ولكن إذا كان دائنو الشخص المفلس مدينين بديون شخصية فحسب، فلا يمكنهم استرداد أموالهم بحرية: يجب تقسيم أي خسائر بين جميع الدائنين. غالبًا ما يمكن للدائنين التعاقد على حق الملكية (المعروف باسم مصلحة الضمان ) لتأمين سداد الديون. وهذا يعطي نفس النتيجة مثل الحصول على حق ملكية آخر، وبالتالي فإن الدائن المضمون له الأولوية في قائمة الإفلاس. ^[42] الدائنون المضمونون، في أغلب الأحيان، هم البنوك وبالنسبة لمعظم الناس فإن النوع الأكثر شيوعًا من مصلحة الضمان هو الرهن العقاري. وبهذه الطريقة، تكون حقوق الملكية دائمًا "أقوى" من الحقوق الشخصية، على الرغم من أنه يمكن الحصول عليها بنفس الوسائل: العقد. في معظم الأحيان، تكون حقوق الملكية أقوى أيضًا من الحقوق الشخصية لأن المحاكم الإنجليزية كانت تاريخيًا أكثر استعدادًا لأمر الأداء المحدد كعلاج للتدخل في حقوق الملكية. الأشخاص الذين لديهم حقوق شخصية، مثل أداء العقد ، يحق لهم على الأرجح الحصول على أموال كتعويض، ما لم تكن الأضرار علاجًا غير كافٍ. ^[43] في ميزته الرئيسية الثانية، يختلف قانون الأراضي الإنجليزي عن أنظمة القانون المدني في الاتحاد الأوروبي, لأنه يسمح بفصل الملكية "الانتفاعية" للملكية عن الملكية القانونية للملكية. إذا كان هناك "ائتمان" على الأرض، فإن الأمناء يحملون الملكية القانونية، في حين أن المنفعة والاستخدام والملكية "العادلة" قد تنتمي إلى العديد من الأشخاص الآخرين. لا يمكن اكتساب الملكية القانونية للعقارات إلا بعدد محدود من الطرق الرسمية، بينما يمكن الاعتراف بالملكية العادلة بسبب مساهمة شخص ما، أو النوايا الحقيقية للأطراف، أو أي سبب آخر، إذا اعتبر القانون أنه من العدل والإنصاف (أي الإنصاف) الاعتراف بأن شخصًا آخر لديه حصة في الأرض.

الميزة الرئيسية الثالثة لقانون الملكية العقارية الإنجليزي هي أن "الملكية العقارية" (أو "العقارات") تعني الأرض، والأشياء المرتبطة بها، وحدها. وهذا يختلف عن المنقولات أو الأنواع الأخرى من الممتلكات "الشخصية" (أو "الشخصية"). والتمييز بينهما مهم بشكل أساسي لتحديد نطاق الموضوع، لأن هناك متطلبات تسجيل مختلفة، وضرائب، وقواعد أخرى لاستخدام الأرض. والتعريف الفني لـ "الأرض" يشمل أكثر قليلاً مما هو مستخدم في الاستخدام الشائع للكلمة. بموجب قانون الملكية لعام 1925 ، تنص المادة 205 (1) (ix) على أن الأرض تعني "أرض أي حيازة ، والمناجم والمعادن، سواء كانت منفصلة عن السطح أم لا، والمباني أو أجزاء المباني (سواء كان التقسيم أفقيًا أو رأسيًا أو تم إجراؤه بأي طريقة أخرى) والميراث الآخر ؛ وكذلك القصر، والتنازل ، والإيجار والميراث المعنوي الآخر، وحق الارتفاق أو الحق أو الامتياز أو المنفعة في الأرض أو عليها أو المشتقة منها..." يشير هذا التعريف المرهق إلى فكرتين عامتين. أولاً، تشمل الأرض الأشياء المادية المرتبطة بها (مثل المباني و"الميراث")، وثانيًا، الحقوق غير الملموسة (مثل حق الارتفاق ، وحق المرور). ربما في طموح للظهور علميًا، اعتاد المحامون على وصف الملكية في الأرض بأنها " رباعية الأبعاد ". ^[44] تكتمل المساحة ثنائية الأبعاد لسطح الأرض، المحاطة بسياج، بالحقوق على جميع المباني و"التركيبات". يصبح هذا أكثر أهمية في النزاعات بعد عقد بيع الأرض، عندما يزعم المشتري أن شيئًا ما كان مدرجًا في البيع، لكن العقد كان صامتًا بشأن التفاصيل. في قضية هولاند ضد هودجسون ^[45]، قضى القاضي بلاكبيرن بأن الأنوال المثبتة في المصنع تشكل جزءًا من الأرض. الأشياء التي تستقر على الأرض و"مرتبطة" فقط بالجاذبية لن تكون عادةً جزءًا من الأرض، على الرغم من أنه قد يكون "قصد" الأطراف شيئًا مختلفًا، أو بالأحرى ما كانت توقعات الأطراف المعقولة. الأشياء التي يمكن إزالتها بسهولة، مثل السجاد والستائر، أو القوارب المنزلية، لن تكون أرضًا، ولكن الأشياء التي يصعب إزالتها، مثل الصنابير والمقابس هي أرض. ^[46] في البعد الثالث، كما يشير القسم 205 (1) (ix)، تنتمي المناجم والأشياء الموجودة تحت السطح إلى مالك السطح، وحتى حد عام يبلغ 500 قدم، ^[47] سيكون لمالك الأرض الحق في الغلاف الجوي فوق أرضه أيضًا. تحدد السياسة العامة الحد في كلتا الحالتين، لذلك منذ قضية المناجم في القرن السادس عشر ، كان للتاج الحق في المطالبة بالمعادن الثمينة أو الموارد الطبيعية التي تم اكتشافها، بالإضافة إلى الكنز الثمين. ^[48] وفي الاتجاه الآخر،لا تعتبر الطائرات أو الأقمار الصناعية التي تكون عالية بدرجة كافية متعدية، أو تنتهك حق المالك في التمتع السلمي. ^[49] البعد الرابع للأرض بالنسبة لمحامي الملكية الإنجليزي، هو الوقت. منذ عام 1925، يعترف القانون الإنجليزي بـ " عقارات " في الأرض، أو أنواع من مصلحة الملكية: " الملكية البسيطة "، وهي حق الاستخدام لفترة غير محدودة، و"الإيجار"، وهي مصلحة لفترة زمنية محددة. ومع ذلك، في جميع الحالات، يكون استخدام الأرض مقيدًا بالاتفاقيات أو الحقوق الملزمة مع الجيران، ومتطلبات المجلس المحلي والحكومة.

نظرًا لأن الأرض يمكن أن تخدم استخدامات متعددة، لكثير من الناس، ولأن طبيعتها الثابتة تعني أن مالكها قد لا يكون مرئيًا دائمًا، فقد أصبح نظام التسجيل يُنظر إليه على أنه ضروري في بداية القرن العشرين. من قانون تسجيل الأراضي لعام 1862 الذي أنشأ هيئة حيث يمكن للأشخاص التسجيل طواعية، ^[50] أدت سلسلة من التقارير الحكومية والإصلاحات الجزئية في النهاية إلى نظام تسجيل موحد وإلزامي مع قانون تسجيل الأراضي لعام 1925. [ ^51] جادل أنصاره بأن نظام التسجيل من شأنه أن يزيد من قابلية تسويق الأرض، ويجعل نقلها سلسًا مثل نظام تسجيل أسهم الشركة. قال ثيودور روف، كبير مسجلي الأراضي منذ عام 1963، إن الوظائف الرئيسية الثلاث التي يخدمها السجل هي (1) عكس مصالح الملكية في الأرض (2) حجب المصالح البسيطة أو العادلة التي يمكن تجاوزها (أو "تجاوزها") في أعمال نقل الأراضي، و (3) توفير التأمين من خلال أموال المسجل لأي شخص فقد ممتلكاته نتيجة لعيوب السجل. ^[52] وبالتالي كان الهدف المثالي هو ضمان انعكاس مجموعة شاملة من الأشخاص الذين كانت لمصالحهم الأولوية في عقار معين على السجل. مع قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 ، الذي أعاد صياغة القانون القديم، ركز السجل على "نقل الملكية الإلكتروني". بموجب الأقسام من 91 إلى 95، يعد التسجيل الإلكتروني بمثابة صكوك، ويهدف إلى استبدال التسجيل الورقي للقرن الحادي والعشرين.

ومع ذلك، فإن نظام الأولوية لتسجيل الأراضي وسجل السجل لجميع المصالح في الأراضي قد جعل استثناءات كبيرة للطرق غير الرسمية لاكتساب الحقوق، وخاصة المصالح المنصفة، في الأراضي، وذلك انعكاسًا للاستخدام الاجتماعي للأرض. بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، الأقسام من 27 إلى 30، فإن المصلحة في الأرض المسجلة (على سبيل المثال، ملكية التملك الحر ، أو عقد إيجار طويل الأجل ، أو رهن عقاري) ستحظى بالأولوية على جميع المصالح الأخرى التي تأتي لاحقًا، أو غير مسجلة في السجل. تسود المصلحة المسجلة الأولى في الوقت المناسب. ومع ذلك، بموجب الجدول 3 من قانون تنظيم الأراضي لعام 2002 ، تم إدراج سلسلة من الاستثناءات، أو "المصالح الساحقة". بموجب الجدول 3، الفقرة 1، لا يلزم تسجيل أي عقد إيجار أقل من سبع سنوات، وسيظل ملزمًا للأطراف الأخرى. والسبب هو إيجاد توازن بين المالك الذي قد يحتفظ بالأرض لفترة طويلة، والشخص الذي قد يستأجرها كمنزل. الأمر الأكثر أهمية اجتماعيًا، بموجب الجدول 3، الفقرة 2 (سابقًا قانون تسجيل الأراضي لعام 1925، المادة 70 (1) (ز))، هو أن مصلحة الشخص الذي يعمل "بشكل فعلي" لا يلزم تسجيلها في السجل، ولكنها ستظل ملزمة للمصالح المسجلة لاحقًا. قيل إن هذه القاعدة ضرورية لمنع "ضياع الحق الاجتماعي في المنزل في خضم التسجيل". ^[53] تُستخدم هذه القاعدة بشكل أكبر لصالح الأشخاص، عادةً الزوج/الزوجة في منزل عائلي لا يظهر اسمه في صكوك الملكية، الذين لم يسجلوا مصلحة لأن القانون اعترف بأنهم اكتسبوا حقًا، ليس من خلال عقد رسمي أو صريح أو هدية - ولكن من خلال مساهماتهم، أو اعتمادهم على ضمانات شخص آخر. إذا كان مثل هذا الشخص يعمل "بشكل فعلي"، فإن مصلحته المكتسبة بشكل غير رسمي (عادةً من خلال " الثقة البناءة "، التي تعترف بمساهماته من المال أو العمل نحو الحياة الأسرية) ستلزم الأطراف التي تكتسب مصالح لاحقًا.

في إحدى القضايا الرائدة، قضية بنك ويليامز وجلين ضد بولاند ^[54]، واجه السيد بولاند صعوبة في سداد قرض استخدمه في شركة البناء الخاصة به. وكان القرض مضمونًا بمنزله في بيدنجتون ، حيث كان يعيش مع السيدة بولاند. ومع ذلك، لم توافق السيدة بولاند على اتفاقية الرهن العقاري. لم تكن مسجلة في سندات ملكية المنزل، لكنها قدمت مساهمات مالية كبيرة للمنزل. وعلى الرغم من أن القاضي تيمبلمان في الدرجة الأولى قال إن السيدة بولاند كانت تشغل المنزل فقط من خلال زوجها، فقد اتفقت محكمة الاستئناف ومجلس اللوردات على أن السيدة بولاند كانت تشغل منزلها بالفعل، وأن فائدتها ملزمة للبنك. وقد أظهرت قضايا لاحقة أن اختبار الإشغال الفعلي يجب أن يتم تحديده عن قصد وبسخاء، وفقًا للظروف الاجتماعية للمدعي. وهكذا، في قضية تشوكار ضد تشوكار، كانت سيدة تعرضت للضرب والاعتداء من قِبَل أصدقاء زوجها المنفصل عنها لإخافتها من منزلها في ساوثال ، وكانت وقت تسجيل منزلها في المستشفى وهي تحمل طفل السيد تشوكار، لا تزال تشغل المنزل فعليًا. وهذا يعني أنها كانت مستحقة للبقاء لأنها ساهمت في سعر شراء المنزل. وكانت مصلحتها مرتبطة بالمصالح المسجلة لاحقًا ولها الأولوية عليها. وبموجب الجدول 3 من قانون العلاقات العمالية لعام 2002 ، الفقرة 2، لا يخسر الشخص الذي يشغل المنزل فعليًا أمام طرف مسجل إلا إذا سُئل عن مصلحته ولم يقل شيئًا، أو إذا لم يكن ذلك واضحًا من خلال فحص دقيق إلى حد معقول. كما قضت المحكمة بأن الشخص الذي يشغل منزلًا وله مصلحة في المنزل ربما يكون قد وافق ضمناً على أخذه رهناً بمصلحة طرف آخر لاحقًا. في كل من قضية Bristol & West Building Society v Henning ^[55] وقضية Abbey National Building Society v Cann ^[56]، اشترى زوجان منزلاً بمساعدة قرض من جمعية بناء، والذي تم تأمينه برهن عقاري على العقار. وفي كلتا الحالتين، قضت المحكمة بأنه نظرًا لعدم تمكن المشترين من الحصول على المنزل بدون القرض، فقد كانت هناك موافقة ضمنية من الجميع على أن البنك له الأولوية، ولم تكن هناك فجوة زمنية قبل التسجيل عندما كان من الممكن القول إن الزوج كان يشغل المنزل فعليًا سابقًا.

في الأصل لتسهيل عمليات نقل الأراضي، ينص قانون الملكية لعام 1925، القسمان 2 و27، على أنه لا يجوز للأشخاص الذين لديهم مصالح منصفة في الأرض المطالبة بها ضد مشتري الأرض إذا كان هناك اثنان من الأمناء. إذا كان لدى الشخص مصلحة منصفة في عقار، فإن القانون يسمح بفصل هذه المصلحة عن العقار، أو "تجاوزها" وإعادة ربطها بالمال المعطى في مقابل الأرض، طالما تم التبادل من قبل اثنين على الأقل من الأمناء. ومع ذلك، لم يتم تطبيق هذا لغرض تداول الممتلكات من قبل الأمناء المحترفين، ولكن ضد أصحاب المنازل في City of London Building Society v Flegg . ^[57] هنا أعطى والدان، السيد والسيدة Flegg، منزلهما لأطفالهما، الذين بدورهم رهنوا العقار وتخلفوا عن سداد القرض. وقد قرر مجلس اللوردات أنه بما أن بنود القانون قد تم الوفاء بها، وتم دفع أموال الشراء الخاصة بالمصلحة في العقار (أي القرض الذي بددته الأبناء) إلى اثنين من الأمناء، فقد كان لزاماً على عائلة فليج أن تتنازل عن حيازتها. وأخيراً، من الممكن أن يفقد الشخص مصلحة في الأرض، حتى لو كانت مسجلة، من خلال حيازة معاكسة من قبل شخص آخر بعد 12 عاماً بموجب قانون التقادم لعام 1980، الفقرات من 15 إلى 17.

في عام 2013، نظرًا لأن تسجيل الملكية لم يكن إلزاميًا في حد ذاته ، ظلت 18 في المائة من الأراضي في إنجلترا وويلز غير مسجلة. ^[58] ربما كان غياب الإكراه نتيجة لتسوية سياسية، في حين ظلت أرستقراطية الأراضي القوية تعارض بشدة أي شفافية بشأن مدى ثروتهم. فقط إذا حدثت معاملة محددة في قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 القسم 4، كما هو الحال بموجب قانون رابطة العمال لعام 1925 ، فسيتم إدخال الأرض إلزاميًا في السجل. وشمل ذلك أي بيع أو رهن أو إيجار لمدة سبع سنوات. ومع ذلك، فإنه لا يزال لا يشمل النقل بموجب القانون، وهذا يعني أنه يمكن توريث الأرض أو الاحتفاظ بها داخل الأسرة، ولا يلزم تسجيلها أبدًا ما لم يعدل اللورد المستشار القسم 4 بأمر. ^[59] وهذا يعني أنه للعثور على "جذر الملكية" للممتلكات غير المسجلة، والحقوق المختلفة التي قد يتمتع بها الآخرون مثل الارتفاقات أو العهود، من الضروري البحث عن مجموعة الصكوك ذات الصلة، والتي تعود إلى 15 عامًا على الأقل. ^[60] إذا تم بيع الممتلكات غير المسجلة، فسيتم تشغيل التسجيل، ولكن لا يزال من الضروري إجراء بحث نهائي عن صكوك الملكية. كان المبدأ الأساسي الأول هو أن جميع حقوق الملكية القانونية ملزمة للجميع، سواء كان أي شخص يعرف عنها أم لا. وعادة ما تكون هذه في الصكوك التي تم الاحتفاظ بها، على الرغم من أن المصالح الصغيرة مثل عقد الإيجار لمدة تقل عن ثلاث سنوات لن تكون كذلك بسبب إعفائها من الإجراءات الرسمية، كما هو الحال مع الأراضي المسجلة. ^{[ بحاجة لمصدر ]} كان المبدأ الثاني هو أن حقوق الملكية العادلة ملزمة للجميع باستثناء المشتري حسن النية للعقار القانوني دون أي إشعار بالمصلحة العادلة (المعروفة أيضًا باسم دارلينج الإنصاف). إن كون المشتري حسن النية هو "دفاع مطلق وغير مشروط وغير قابل للرد"، ^[61] بحيث يكون للشخص الذي لديه مصلحة منصفة حق قابل للتنفيذ فقط ضد الأصول القابلة للتتبع التي تلقاها في مقابل الأرض. إن كون المشتري مقابل القيمة يعني عدم تلقي العقار كهدية، ^[62] ويعني حسن النية التصرف بحسن نية . بدوره، فإن حسن النية يعني إلى حد كبير نفس الشيء مثل شراء الأرض دون أي إشعار فعلي، ^[63] وعدم كونه من المعقول أن يكون قد علم بمصلحة منصفة لشخص آخر. ^[64] وفقًا لقانون الملكية لعام 1925 القسم 199، والقضايا من خلال المحاكم، فإن مشتري الأرض ملزمون بالمصالح المنصفة السابقة إذا كانت المصلحة "ستصل إلى علمه إذا تم إجراء مثل هذه الاستفسارات والفحوصات كما كان من المعقول إجراؤها".^[65] على سبيل المثال، في قضية Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard ، قضت المحكمة بأن وجود ملابس المطلقة في المنزل يقيد وكيل البنك الذي يتفقد العقار مع إشعاره بمصلحتها العادلة. ^[66] كان المخطط العام للقانون هو بذل كل ما هو ممكن لضمان عدم حرمان الناس من حصصهم في منازلهم دون موافقتهم الكاملة والحقيقية، إلا أنه توقف عن تحديد أن الحقوق العادلة ملزمة دائمًا.

بالإضافة إلى هذه القواعد الأساسية، فإن قانون رسوم الأراضي لعام 1972 ، بعد سابقه لعام 1925 ، يتطلب إدخال بعض أنواع الرسوم في سجل خاص آخر للرسوم على الأراضي غير المسجلة. وفقًا للمادة 2، يجب تسجيل الرهن العقاري (الرهن العقاري الثاني أو الثالث الذي يتم إنشاؤه بعد رهن العقار بالفعل) قبل أن يكون ملزمًا، على الرغم من أنه كان يُحسب سابقًا كحق ملكية قانوني. ^[69] الأنواع المهمة الأخرى من الرسوم التي يجب تسجيلها هي العهود التقييدية وحقوق الارتفاق العادلة، ^[70] حق من قانون الأسرة لعام 1996 الجزء الرابع، ^[71] و "عقد التركة" (أي إما حق مستقبلي لشراء عقار، أو خيار الشراء). ^[72] بدون التسجيل، ستكون هذه الرسوم باطلة، ولكن بمجرد تسجيلها، ستلزم هذه الرسوم الجميع. ^[73] سيتعارض التسجيل مع اسم حامل اللقب، على الرغم من أن هذا كان عرضة للارتباك في بعض الأحيان إذا استخدم الأشخاص أسماء مختلفة في بعض الأحيان (مثل فرانسيس أو فرانك). ^[74] إذا لم يكشف البحث الرسمي في السجل عن أي ألقاب، فسيحصل المشتري على حقوق قانونية جيدة. ^[75] ومع ذلك، كان أحد الظلم الصارخ هو أن مجلس اللوردات اعتبر قواعد التسجيل صارمة. في Midland Bank Trust Co Ltd v Green ، أعطى والتر جرين ابنه جيفري خيار شراء العقار، لكنه لم يسجله. ثم غير والتر رأيه، وعلم أن جيفري لم يسجل عقد التركة هذا، نقل الملكية إلى زوجته إيفلين مقابل 500 جنيه إسترليني لإبطال الاتفاقية. على الرغم من أن المشتري كان لديه إشعار فعلي بمصلحة جيفري العادلة، إلا أن هذا لم يكن مهمًا لأنه لم يكن مسجلاً. في مثال آخر، قضت محكمة لويدز بنك ضد كاريك بأن الشخص الذي يشغل منزلًا فعليًا، والذي كان لديه حق غير مسجل في شراء المنزل، لا يمكنه المطالبة بمصلحة أساسية (كما كان ممكنًا في الأراضي المسجلة) لأن المصدر الوحيد للمصلحة هو عقد التركة، وبدون التسجيل كان هذا باطلاً. ^[76] لقد تم الاعتراف دائمًا بشذوذ النظام، وبالتالي كان من المأمول ببساطة أن تتضاءل الأراضي غير المسجلة. ^[77] لم يتم اتخاذ الحل، ربما الأكثر بساطة، المتمثل في إقرار تشريع يتطلب تسجيل كل شيء بشكل إلزامي.

على الرغم من أن القانون الدستوري للمملكة المتحدة يتبع رسميًا فكرة السيادة البرلمانية ، إلا أنه بعد الحرب العالمية الثانية انضمت المملكة المتحدة إلى الأمم المتحدة، وانضمت إلى الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان (التي كتبها إلى حد كبير موظفو الخدمة المدنية في المملكة المتحدة)، وفي عام 1972 انضمت إلى الاتحاد الأوروبي ثم غادرت في عام 2020. وفي جميع المنظمات الدولية الثلاث، أعطت التقاليد الدستورية للدول الأعضاء الأخرى المحاكم دورًا أكبر في الحكم على ما إذا كانت التشريعات تتوافق مع حقوق الإنسان. وبموجب قانون حقوق الإنسان لعام 1998 ، قررت المملكة المتحدة منح محاكمها سلطة مراجعة امتثال التشريعات لفقه الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان ، وذلك في المقام الأول كوسيلة لإنقاذ المتقاضين من تكلفة استنفاد نظام المحاكم المحلية ثم الاستئناف إلى ستراسبورغ . كانت الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان ذات صلة بقانون الأراضي في الغالب بسبب الحق في الخصوصية والحياة الأسرية بموجب المادة 8 من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان ، والحق في التمتع السلمي بالممتلكات بموجب البروتوكول الأول للاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان، المادة 1 . في القضايا الأولى بموجب المادة 8 من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان، رفع المستأجرون الذين طردتهم السلطات المحلية من منازلهم طعوناً. وفي مواجهة حجج المدعين بأن عمليات الإخلاء التي طالت مساكنهم كانت ردود فعل غير متناسبة وانتهكت حقوقهم في الحياة الأسرية أو المنزلية، أنكرت المحاكم البريطانية في البداية أن تشريعات الملكية في المملكة المتحدة لن تكون متوافقة مع الاتفاقية. ومع ذلك، في قضية مانشستر سي سي ضد بينوك ، ^[78] بعد أن اقترح عدد من القضايا في المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان خلاف ذلك، قبلت المحكمة العليا في المملكة المتحدة أن المحاكم يجب أن تتمتع بالاختصاص الجوهري لتقييم ما إذا كان انتهاك حق المرء في الحياة المنزلية إذا تم إخلاء شخص ما متناسبًا ومبررًا. بناءً على وقائع القضية، قضت المحكمة بأن إخلاء السيد بينوك بسبب السلوك المناهض للمجتمع من قبل أبنائه كان متناسبًا. وعلى الرغم من أنه كان متقاعدًا، إلا أن الشكاوى كانت خطيرة وطويلة الأمد. وتدور القضايا بموجب البروتوكول 1، المادة 1، في المقام الأول حول مسألة الاستحواذ الإجباري على الممتلكات من قبل الحكومة. وتميز محاكم ستراسبورغ بين الحرمان من الملكية من خلال الاستحواذ الفعلي، وتقييد استخدام الأرض من قبل المالك من خلال التنظيم، على سبيل المثال من خلال البيئة.

في حين تم إنشاء قانون الأراضي في إنجلترا عن طريق الغزو والفتح والحصار والقوة ، فقد كان هناك توزيع متزايد لملكية الممتلكات على مدار القرن العشرين ككل. ^[79] كان الدافع الرئيسي لزيادة توزيع الأراضي، وتحقيق البريطانيين للحق في السكن ، هو التنظيم العام لأسعار الإيجار (لذا فإن كونك مالكًا للأرض كان أقل ربحية من البيع) وتمويل بناء المساكن من قبل القطاع العام. ^[80] بخلاف ذلك، كانت هناك أربع طرق أخرى لاكتساب الحقوق في الأرض، والتي تعمل ضمن نموذج الأسواق والملكية الخاصة . الطريقة الأولى هي من خلال التزام قائم على الموافقة . يمكن أن يكون ذلك من خلال هدية، أو على نحو مماثل تسوية الثقة ، بحيث يحتفظ الوصي بالملكية لصالح شخص آخر. في معظم الأحيان، سيتم نقل الأرض من خلال اتفاقية بموجب عقد . في جميع الحالات، لإكمال النقل، يجب تسجيل مصلحة الشخص لتكون محمية بالكامل. ومع ذلك، يعترف القانون بمصالح الناس في الأرض حتى لو لم يتم الحصول عليها بطريقة رسمية. والطريقة الرئيسية الثانية لاكتساب الحقوق في الأرض هي من خلال الثقة الناتجة أو البناءة، التي تعترف بها المحكمة. وفي سياق الأرض، وخاصة المساكن العائلية، فإن هذا عادة ما يكون للاعتراف بالمساهمة التي قدمها شخص ما للمنزل، سواء كانت مالية أو غير ذلك. وثالثًا، تعترف المحاكم بأن الناس قد اكتسبوا الأرض عندما حصلوا على ضمان، اعتمدوا عليه بشكل معقول، وستكون النتيجة ضارة إذا لم يتم الاعتراف بمصالحهم. إن مطالبة الحجب الملكية هذه هي وسيلة لكسب مصالح الناس على الرغم من أن تعاملاتهم مع مالك الأرض لم تكن متفقة مع العقد. رابعًا، وأبعد ما يكون عن الأرض المكتسبة بموجب عقد، فإن القانون الإنجليزي يعترف دائمًا بمطالبة الأشخاص الذين سكنوا الأرض لفترة كافية لاكتساب حقوقهم بشكل قانوني. إن حقيقة الحيازة، حتى لو كانت معادية لمالك سابق، تنضج بعد 12 عامًا لتصبح حقًا قانونيًا سليمًا.

هناك أربع طرق رئيسية لاكتساب الأرض من خلال الهبة، والثقة، والخلافة، والعقد، وكلها تنطوي على موافقة صريحة أو على الأقل مفترضة. في حالة الهدية العادية أثناء حياة الشخص، يتطلب قانون الملكية لعام 1925 القسم 52 (1) صكًا (محددًا في قانون الملكية (أحكام متنوعة) لعام 1989 القسم 1) قبل أن يصبح أي نقل ساريًا. بعد ذلك، يجب تسجيل النقل. يجعل قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 القسم 27 (2) التسجيل إلزاميًا لجميع عمليات نقل الأراضي والإيجارات التي تزيد مدتها عن سبع سنوات وأي رسوم. ^[81] بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 القسم 27، فإن نتيجة الفشل في تسجيل مصلحة المرء هي أنها لن تلزم شخصًا آخر قانونًا يتم نقل الملكية إليه ويقوم بالتسجيل. إذا تم نقل الأرض من خلال وصية، فإن قانون الوصايا لعام 1837 القسم 9 يتطلب بشروط مماثلة أن يتم توقيع الوصية كتابيًا وأن يكون لها شاهدان. يجب على المستفيد بموجب الوصية أن يتخذ الخطوات اللازمة لتسجيل المصلحة في الأرض باسمه. وفي حالة وفاة شخص دون ترك وصية، تنتقل ممتلكاته، بما في ذلك الأرض، بحكم القانون إلى أقرب أقاربه، أو في حالة الملكية المشتركة في ملكية مشتركة، إلى المالك/الملاك المشتركين.

في جميع الحالات، يُعتقد أن متطلب الشكلية يحسن من جودة موافقة الناس. وقد تم الاستدلال على ذلك، ولا سيما من قبل لون فولر ، بأن المرور بالحركات الشاقة للشكلية يحفز الناس على التفكير حقًا فيما إذا كانوا يرغبون في إجراء نقل. كما أنه يوفر دليلاً على المعاملة، ويجعل عتبة قابلية تنفيذ المعاملة بسيطة لتحديدها. ^[82] يُرى هذا بشكل أكبر في حالة العقد . إذا كانت المصلحة في الأرض هي موضوع العقد، فإن القانون يعزل ثلاث خطوات. أولاً، سيتم البيع، والذي وفقًا لقسم 2 من قانون LPMPA لعام 1989 قد يحدث فقط بالكتابة الموقعة (على الرغم من أنه بموجب القسم 2 (5) وقانون قانون الملكية لعام 1925 القسم 54 (2) يمكن إجراء عقود الإيجار التي تقل مدتها عن 3 سنوات بدونها). ثانيًا، من الناحية الفنية، يجب أن يتم النقل بموجب قانون قانون الملكية لعام 1925 القسم 52 (1) من خلال سند (على الرغم من عدم وجود سبب يمنع دمج ذلك مع الخطوة 1، باستخدام سند للبيع!). ثالثًا، يجب تسجيل الأرض حتى يصبح المصلحة القانونية سارية المفعول بموجب قانون تنظيم الأراضي لعام 2002، المواد 27 إلى 30.

وعلى الرغم من أن الخطوات الرسمية المتمثلة في إبرام العقد، ونقل الملكية، والتسجيل تسمح للناس باكتساب مصالح قانونية في الأراضي، إلا أن البرلمان والمحاكم، على مدار القرن العشرين، أدركت ببطء أن العديد من الناس لديهم مطالبات مشروعة بالممتلكات، حتى من دون اتباع الإجراءات الشكلية، وحتى من دون الحصول على موافقة مالك العقار. وقد أصبح إنشاء الثقة يلعب دورًا رئيسيًا، وخاصة في المنازل العائلية، لأنه وفقًا لقانون الملكية لعام 1925، المادة 53، في حين تتطلب إعلانات الثقة الصريحة كتابة موقعة لتصبح سارية المفعول، فإن الثقة الناتجة والبناءة لا تتطلب ذلك. وعادة ما يتم الاعتراف بالثقة "الناجمة" عندما يمنح شخص ممتلكات لشخص آخر دون نية الاستفادة من ذلك الشخص، وبالتالي تعود الملكية إلى الشخص الذي أتت منه. وقد اعترفت المحاكم الإنجليزية بالثقة "البناءة" في حوالي ثماني ظروف غير ذات صلة، كلما قيل إنه سيكون "غير عادل" أن المحاكم لم تعترف بشكل صحيح بأنها مملوكة للمطالب. في سياق المساكن العائلية، سمح هذان النوعان من الثقة للقضاة بالاعتراف، منذ حوالي عام 1970، بحق ملكية الزوج في المسكن بسبب المساهمة (بشكل عام) في الحياة المنزلية. وكان البرلمان قد أقر نفس الإصلاح بالفعل كجزء من قانون الأسرة. وفي قانون الإجراءات الزوجية والممتلكات لعام 1970، القسم 37، "عندما يساهم الزوج أو الزوجة بالمال أو بقيمة المال" لتحسين الممتلكات، يمكن للمحكمة الاعتراف بحق عادل فيها، ولكن أيضًا تغيير المبلغ إلى الحد الذي يعتبر عادلاً. وبموجب قانون القضايا الزوجية لعام 1973، القسم 24، تم تمكين المحكمة في إجراءات الطلاق من تغيير حقوق الملكية للأطراف، وخاصة لصالح الأطفال، إلى الحد الذي يعتبر عادلاً. وفي قانون الشراكة المدنية لعام 2004، حققت الأقسام من 65 إلى 72 والجداول 5-7 نفس الشيء للشركاء المدنيين.

ومع ذلك، بالنسبة للأزواج الذين يعيشون معًا، مع أو بدون أطفال، والذين ليسوا متزوجين أو شركاء مدنيين، كان القانون العام فقط متاحًا لتقديم مطالبة، وكان بطيئًا في الوصول إلى موقف تم تحقيقه للأزواج المتزوجين بموجب القانون. في قضية جيسينج ضد جيسينج ، ^[84] وهي قضية قبل إقرار قوانين قانون الأسرة ، عاش زوجان وعملوا وأنجبا طفلًا معًا من عام 1935 إلى عام 1961 عندما انهارت العلاقة بسبب زناه . كان السيد جيسينج قد دفع أقساط الرهن العقاري وكان العقار باسمه، على الرغم من أن السيدة جيسينج أجرت بعض التحسينات المنزلية. قضى اللورد دينينج السيد في محكمة الاستئناف أنه نظرًا لأنهما استمرا في الحياة كمشروع مشترك، على الرغم من أنها لم تقدم أي مساهمة نقدية قابلة للقياس، ومع ذلك فإن السيدة جيسينج سيكون لها نصف حصة في العقار بموجب وصية بناءة. وقد نقض مجلس اللوردات هذا القرار، بحجة أنه لا يمكن العثور على "نية مشتركة"، كما قيل إنها ضرورية، لمشاركتها في حقوق ملكية المنزل. وعلى الرغم من ذلك، سمحت بعض القضايا بشكل إبداعي بالثقة البناءة على أساس "النية المشتركة" إذا كان السلوك غير المعتاد دليلاً على الرغبة في مشاركة المنزل. في قضية إيفز ضد إيفز ، ^[85] قضت محكمة الاستئناف (مع اللورد دينينج السيد) بأن السيدة التي حطمت فناءً بمطرقة ثقيلة تزن 14 رطلاً يجب أن تكون قد قصدت المشاركة في حقوق ملكية المنزل. في قضية جرانت ضد إدواردز ، ^[86] قبلت محكمة الاستئناف مطالبة السيدة جرانت التي أخبرها شريكها السيد إدواردز صراحةً أنه لا يمكن إدراجها في صكوك ملكية المنزل لأن ذلك قد يؤثر على فرصها في إجراءات الطلاق. وقالت المحكمة إن هذا كان دليلاً ظاهريًا على أنه (إذا لم تكن السيدة جرانت قد خاضت إجراءات طلاق) يجب أن يكون الزوجان قد قصدا مشاركة المنزل معًا. ولكن في قضية لويدز بنك بي إل سي ضد روسيت ^[87] أوقف مجلس اللوردات عملية التطوير مرة أخرى. فقد قضى اللورد بريدج بأنه فقط إذا (1) قدم أحد الزوجين مساهمات مباشرة في سعر شراء المنزل، أو (2) توصل الزوجان بالفعل إلى اتفاق، مهما كان غير مؤكد، فإن المطالبة بمصلحة عادلة ستنجح. وهذا يعني أن السيدة روسيت، التي لم تكن مدرجة في صكوك الملكية، لم تقدم أي مساهمات مالية، ولكنها قامت بالكثير من أعمال الديكور، لا يمكنها المطالبة بمصلحة عادلة في المنزل الذي تعيش فيه. وهذا يعني أن البنك كان يحق له استعادة المنزل، بعد التخلف عن سداد قرض الرهن العقاري للسيد روسيت، خاليًا من مصلحتها في الإشغال الفعلي. ومع ذلك، إذا اعترفت المحكمة بمساهمة أحد الزوجين في المنزل، فيمكنها "تضخيم" الفائدة إلى أي حجم ممكن (كما هو الحال بموجب قانوني 1970 و1973). لذلك في قضية ميدلاند بنك بي إل سي ضد كوك ^[88]قضت محكمة الاستئناف بأنه على الرغم من أن الهدية المشتركة بقيمة 1100 جنيه إسترليني للسيد والسيدة كوك لا تمثل سوى 6% من قيمة المنزل، فإن فائدة السيدة كوك يمكن زيادتها إلى النصف. وهذا يعني أن بنك ميدلاند لم يكن مستحقًا إلا لنصف قيمة حقوق الملكية في المنزل بعد تخلف السيد كوك عن سداد قرض لهم.

ولكن يبدو أن أحدث مجموعة من القضايا قد تحركت إلى أبعد من ذلك. ففي قضية ستاك ضد داودن ^[89] سجل زوجان لديهما أربعة أطفال عاشا معًا لمدة 18 عامًا منزلًا باسميهما. ومع ذلك، ساهمت السيدة داودن بمزيد من المال. وادعت أن افتراض الملكية المتساوية يجب أن يُزاح وأنه يجب أن يكون لها بالتالي حصة أكبر من النصف، ووافق مجلس اللوردات على أنها تمتلك 65٪ من المصلحة المفيدة. ورغم عدم تناول نفس النقطة، لاحظ اللورد ووكر أن القانون منذ قرار اللورد بريدج في قضية لويدز بنك بي إل سي ضد روسيت "تحرك"، فيما يتعلق بمسألة ما يهم في تحديد حصص الأشخاص في المنزل. كما لاحظت الأغلبية أنه في المواقف العائلية، توفر الثقة البناءة فائدة أكبر حيث تتمتع المحكمة بمرونة أكبر لتحديد مصالح الأشخاص خالية من المساهمات المالية الملموسة، وأن الثقة الناتجة كانت أكثر ملاءمة للعلاقات التجارية، حيث يكون تحديد مصلحة الشخص أكثر ملاءمة للمساهمات المالية. ^[90] علاوة على ذلك، في قضية كيرنوت ضد جونز ، ^[91] كان لدى السيدة جونز والسيد كيرنوت طفلان وكان كلاهما مسجلاً في سند الملكية. ومع ذلك، من عام 1993 إلى عام 2008، انتقل السيد كيرنوت للعيش في مكان آخر، وكانت السيدة جونز تربي الأطفال وتدفع الرهن العقاري ونفقات المنزل. في إجراءات قانون TLATA لعام 1996 ، أيدت محكمة الاستئناف مطالبته بـ 50٪ من الممتلكات، بحجة أنه في غياب أي دليل على وجود أي نية بخلاف ذلك، لا يمكن أن يكون دور المحاكم "إسناد" نوايا الطرفين. ألغت المحكمة العليا هذا، ووجدت أن السيدة جونز كانت تمتلك بالفعل 90٪ من حقوق ملكية المنزل، ويمكن استنتاج ذلك بسهولة من جميع الظروف. في مجلس الملكة الخاص، في قضية أبوت ضد أبوت، أكدت البارونة هيل بشكل أكثر صراحةً أن "مسار سلوك الطرفين بالكامل فيما يتعلق بالممتلكات يجب أن يؤخذ في الاعتبار عند تحديد نواياهما المشتركة فيما يتعلق بملكيتها". ^[92] ومع ذلك، لا يزال من غير الواضح إلى أي مدى (ولماذا) يظل القانون الخاص بالأزواج الذين يعيشون معًا، بعد أربعة عقود من الزمان، مختلفًا عن القانون الخاص بالأزواج المتزوجين بموجب قانوني 1970 و1973.

إن الحجب الملكي هو الآلية الرئيسية الثالثة لاكتساب الحقوق على الممتلكات، وخاصة في حالة الأرض. وعلى عكس العقد أو الهدية، التي تعتمد على الموافقة، أو الثقة الناتجة والبناءة التي تعتمد في المقام الأول على حقيقة المساهمة، ينشأ الحجب الملكي عندما يُمنح شخص ما ضمانًا واضحًا، وكان من المعقول أن يعتمد على الضمان، وقد تصرف على نحو يضر به. هذا النمط الثلاثي للحجب الملكي (الضمان الواضح، والاعتماد المعقول، والضرر الكبير) يجعله متسقًا مع نظيره في قانون الالتزامات، " الحجب الوعدي ". وعلى الرغم من أن القانون الإنجليزي لم يعترف بعد بالحجب الوعدي كسبب للدعوى (كما حدث بموجب إعادة صياغة العقود الأمريكية (الثانية) §90)، إلا أن اللورد سكوت في قضية كوبي ضد ييومانز رو مانجمنت المحدودة لاحظ أن الحجب الملكي يجب أن يُنظر إليه على أنه نوع فرعي من الحجب الوعدي. في جميع الحالات، يسمح للأشخاص الذين يتصرفون بناءً على تأكيدات الآخرين بشأن الحقوق القانونية، حتى بدون حصولهم على موافقة صريحة. على سبيل المثال، في قضية Dillwyn v Llewelyn ، حُكم على الابن بأنه حصل على منزل من والده لأنه تلقى إشعارًا مكتوبًا بأنه، على الرغم من أنه لم يكمل أبدًا سند نقل الملكية، بعد أن أنفق الابن الوقت والمال في تحسين الملكية. ^[93] وفي قضية Crabb v Arun DC، حصل مزارع على الحق في مسار فوق أرض المجلس، لأنهم أكدوا له أنه إذا باع جزءًا واحدًا، فستبقى نقطة وصول. ^[94] في جميع الحالات، يكون النمط الأدنى من التأكيد والاعتماد وبعض أشكال الضرر موجودًا.

ومع ذلك، انقسمت أحكام القضاء الخاصة بالحظر على الملكية بشأن مسألة نوع الضمان ونوع الاعتماد الذي يجب أن يكون موجودًا. في قضية كوبي ضد شركة ييومانز رو مانجمنت المحدودة ، ادعى مطور عقارات مصلحة في مجموعة من شقق نايتسبريدج بعد نفقاته في الحصول على إذن تخطيط المجلس. ^[95] كان السيد كوبي قد أبرم اتفاقًا شفهيًا مع مالكة الشقة، السيدة ليسلي ماينوارينج، للحصول على الشقق مقابل 12 مليون جنيه إسترليني، ولكن بمجرد الحصول على الإذن، حنثت المالك بوعدها الشفوي. ومع ذلك، فشل السيد كوبي في مجلس اللوردات في مطالبه بأي شيء أكثر من نفقات (150.000 جنيه إسترليني) للحصول على التخطيط، لأنه في هذا السياق التجاري كان من الواضح أن هناك حاجة إلى صكوك رسمية لإتمام أي صفقة. على النقيض من ذلك، في قضية ثورنر ضد ماجورز ، عمل ديفيد (ابن عم ثانٍ) في مزرعة بيتر لمدة 30 عامًا وكان يعتقد أنه سيرثها. ^[96] ربما كان هذا مقصودًا، ولكن بعد أن اختلف بيتر مع أقارب آخرين، دمر وصيته، ولم يبق لديفيد شيء. ورغم عدم وجود ضمان محدد، ووجود سلوك غامض فقط يشير إلى الضمان، فقد قرر مجلس اللوردات أن لديفيد مطالبة جيدة بمنع الملكية. ولاحظ اللورد هوفمان أنه إذا كان بإمكان الشخص المعقول أن يفهم، مهما كان غير مباشر وملمحًا، أن الضمان قد تم تقديمه، فسوف ينشأ حق قانوني. وبالتالي فإن ميل القضايا هو الاعتراف بالمطالبات بشكل أكبر في السياق المحلي، حيث الضمانات الأقل رسمية شائعة، وأقل في السياق التجاري، حيث الشكليات أمر طبيعي. ^[97]

ولكن هناك مسألة صعبة في منح تعويض عن الحجب، وهي أنه على عكس العقد ، ليس من الواضح دائمًا أن المدعي يجب أن يتلقى القدر الكامل مما كان يتوقعه. وعلى النقيض من ذلك، فإن النمط الفعلي للحجب، والذي غالبًا ما يبدو قريبًا جدًا من العقد، غالبًا ما يبدو أنه يبرر أكثر من مجرد منح تعويضات لتعويض المدعين عن مقدار الضرر أو الخسارة، كما هو الحال في قضية المسؤولية التقصيرية . في قضية جينينجز ضد رايس ، تناول اللورد روبرت ووكر هذه القضية بالتأكيد على أن الغرض من اختصاص المحكمة هو تجنب النتيجة غير العادلة، وضمان أن يكون التعويض قائمًا على التناسب. ^[98] هنا، عمل السيد جينينجز كبستاني لدى السيدة رويل منذ سبعينيات القرن العشرين، لكن مدير تركتها لم يكن لديه وصية. قيل للسيد جينينجز إنه "سيكون بخير" وأكثر من ذلك أن "كل هذا سيكون لك يومًا ما". ومع ذلك، قررت محكمة الاستئناف أنه لن يتم منح كامل التركة، التي تبلغ قيمتها 1.285 مليون جنيه إسترليني، بل 200 ألف جنيه إسترليني فقط، وذلك في ضوء الضرر الفعلي الذي لحق بالسيد جينينجز وعدم اليقين بشأن ما تعنيه تأكيداته حقًا. وفيما يتعلق بأطراف ثالثة، تم تأكيد أن العلاج الخاص بمنع الملكية ملزم للآخرين بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، المادة 116.

على الرغم من أنه يجوز الحصول على الأرض بالموافقة، والسلوك الذي يثير توقعات معقولة لطرف آخر، فإن هذه الأساليب الخاصة للحصول على الأرض غالبًا ما تكون غير كافية للتنظيم العام المناسب. ^[100] إن بناء البنية التحتية الوطنية، مثل السكك الحديدية والإسكان والصرف الصحي، بالإضافة إلى قواعد التخطيط التي يتم تحديدها ديمقراطيًا، إما من قبل الحكومة الوطنية أو المحلية، يتطلب عادةً الشراء الإجباري ، لأن المالكين من القطاع الخاص قد لا يتخلون عن الأراضي المطلوبة للأشغال العامة إلا بسعر باهظ. تاريخيًا، تم تنفيذ عمليات الشراء الإجبارية بموجب قوانين التسييج وسابقاتها، حيث كان تسييج الأراضي المشتركة في كثير من الأحيان طريقة لمصادرة الناس من الأراضي المشتركة لصالح البارونات والملاك. في الثورة الصناعية ، تم بناء معظم السكك الحديدية من قبل شركات خاصة تحصل على حقوق الشراء الإجباري من قوانين خاصة صادرة عن البرلمان، ^[101] على الرغم من أنه بحلول أواخر القرن التاسع عشر، أصبحت سلطات الشراء الإجباري أكثر شفافية ببطء واستخدمت للرفاهية الاجتماعية العامة، كما هو الحال مع قانون الصحة العامة لعام 1875 ، أو قانون إسكان الطبقات العاملة لعام 1885. [ ^102] تم توسيع تشريع الشراء الإجباري بشكل كبير خلال الحرب العالمية الأولى للاستخدام العسكري، ^[103] وبعد الحرب للإسكان، حيث تم توحيد مبادئ معينة. ^[104] اليوم، يتطلب قانون تعويض الأراضي لعام 1961 القسم 5 عمومًا أن يتلقى مالك المصلحة في الأرض (على سبيل المثال، ملكية حرة أو عقد إيجار أو حق ارتفاق كما في Re Ellenborough Park ^[105] ) مدفوعات مقابل "قيمة الأرض ... إذا تم بيعها في سوق مفتوحة من قبل بائع راغب". ^[106] غالبًا ما يكون التعويض متاحًا أيضًا للخسائر التي لحقت بالمنزل، أو إذا كان على المرء أن ينتقل إلى العمل. ^[107] بدوره، وضع قانون الشراء الإجباري لعام 1965 شروطًا لإجراء عملية شراء، وينظم قانون الاستحواذ على الأراضي لعام 1981 شروط منح " أمر الشراء الإجباري ". وعادةً ما تكون الحكومة المركزية ممثلة بوزير دولة أو مجلس محلي مهتمة بإجراء عملية شراء إجبارية. ويمكن تحديد سلطة المجالس المحلية لإجراء عمليات شراء لأسباب محددة في تشريعات محددة، مثل قانون الطرق السريعة لعام 1980 لبناء الطرق عند الضرورة القصوى. ومع ذلك، فإن قانون التخطيط الحضري والريفي لعام 1990، القسم 226، ^[108]إن أي تشريع يسمح بالشراء الإجباري "لتسهيل تنفيذ التطوير أو إعادة التطوير أو التحسين" من أجل الرفاهة الاقتصادية أو الاجتماعية أو البيئية للمنطقة، يجب أن يتم تأكيده من قبل وزير الدولة، وعلى نحو مماثل، يتطلب قانون الحكومة المحلية لعام 1972 القسم 121 من المجلس الحصول على موافقة من وزير الحكومة، وهي عملية تستغرق وقتًا طويلاً تمنع تنفيذ الشراء الإجباري دون تنسيق في الحكومة المركزية. ^[109]

بسبب الأهمية الاجتماعية للممتلكات، سواء للاستهلاك والاستخدام الشخصي أو للإنتاج الضخم، ^[112] واجهت قوانين الشراء الإجباري تحديات تتعلق بحقوق الإنسان. أحد المخاوف هو أنه منذ خصخصة الثمانينيات، يمكن استخدام العديد من سلطات الشراء الإجباري لصالح الشركات الخاصة التي قد تتباعد حوافزها عن المصلحة العامة. ^[113] على سبيل المثال، لا يزال قانون موارد المياه لعام 1991 ^[114] يسمح للهيئات الحكومية بإصدار أوامر شراء إلزامية لممتلكات الناس، ^[115] على الرغم من أن الأرباح تذهب إلى المساهمين من القطاع الخاص في شركات المياه في المملكة المتحدة . في R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC ^[116]، قضت المحكمة العليا بأن مجلس مدينة ولفرهامبتون تصرف لغرض غير لائق عندما أخذ في الاعتبار وعدًا من Tesco بإعادة تطوير موقع آخر، في تحديد ما إذا كان سيصدر أمر شراء إلزامي على موقع مملوك لشركة Sainsbury's . أكد اللورد ووكر أن "صلاحيات الاستحواذ الإجباري، وخاصة في عملية الاستحواذ "الخاصة للخاصة"، ترقى إلى انتهاك خطير لحقوق الملكية للمالك الحالي". ^[117] ومع ذلك، فقد تم استخدام أوامر الشراء الإجباري بشكل متكرر للاستحواذ على الأراضي التي يتم تمريرها مرة أخرى إلى مالك خاص، بما في ذلك في Alliance Spring Ltd v First Secretary ^[118] حيث تم شراء منازل في Islington لبناء ملعب الإمارات لنادي Arsenal لكرة القدم . على النقيض من ذلك، في قضية James v United Kingdom ^{[119] زعم} جيرالد جروسفينور، دوق وستمنستر السادس ، المالك الموروث لمعظم مايفير وبلجرافيا ، أن حق المستأجرين في الشراء قد انتهك حقهم في الملكية في بروتوكول 1 للاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان، المادة 1. قضت المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان بأن قانون إصلاح الإيجار لعام 1967 ، الذي سمح للمستأجرين بشراء العقارات من ملاكهم الخاصين، كان ضمن هامش تقدير الدولة العضو. كان من اختصاص الدولة العضو تنظيم حقوق الملكية لصالح المصلحة العامة.

ولم تكن قضية أخرى تتعلق بما إذا كانت القرارات التنظيمية أو التخطيطية بشكل عام قد تنتهك حقوق الملكية مهمة بالنسبة للمملكة المتحدة. ففي قضية منقسمة أمام المحكمة العليا الأمريكية تسمى لوكاس ضد مجلس ساحل كارولينا الجنوبية ^[120]، قضت الأغلبية بأنه إذا منعت لائحة مالك العقار من تطوير الأرض (في هذه الحالة للحفاظ على شواطئ الساحل) فيجب دفع تعويض. ولم يتم اتباع هذا في معظم دول الكومنولث البريطاني، ^[121] وفي قضية شركة جريب باي المحدودة ضد النائب العام لبرمودا ^{[122] نصح} المجلس الخاص بأن القرار الصادر عن هيئة تشريعية ديمقراطية أفضل من المحكمة لتحديد قضايا السياسة الاجتماعية والاقتصادية فيما يتعلق بالملكية. وهنا، حاولت ماكدونالدز مقاضاة برمودا لتمريرها تشريعًا لمنعها من فتح مطعم باعتباره انتهاكًا "لحقوق الملكية" بموجب دستور برمودا، والذي قالت إنه يتلخص في توقع القدرة على إدارة الأعمال والترتيبات التعاقدية المختلفة لتحقيق هذه الغاية. وقد خلص اللورد هوفمان إلى عدم وجود انتهاك للملكية، مشيرًا إلى أن "العطاء والأخذ في المجتمع المدني يتطلب في كثير من الأحيان تقييد ممارسة الحقوق الخاصة لصالح المصلحة العامة". وتشير أحكام المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان، وإن لم تكن واضحة تمامًا، إلى نهج مماثل. ^[123]

الطريقة الأكثر إثارة للجدال في الحصول على الممتلكات، على الرغم من أنها لعبت دورًا كبيرًا في تاريخ الأراضي الإنجليزية، هي الحيازة العكسية . تاريخيًا، إذا امتلك شخص ما أرضًا لفترة كافية، كان يُعتقد أن هذا في حد ذاته يبرر الحصول على سند ملكية جيد. وهذا يعني أنه في حين تم غزو الأراضي الإنجليزية ونهبها وسرقتها باستمرار من قبل فصائل مختلفة أو أمراء أو بارونات طوال العصور الوسطى ، فإن أولئك الذين يمكنهم إثبات امتلاكهم للأرض لفترة كافية لن يتم التشكيك في سند ملكيتهم. كانت الوظيفة الأكثر حداثة هي أن الأرض التي لم يستخدمها مالك أو أهملها يمكن تحويلها إلى ملكية لشخص آخر إذا تم استخدامها بشكل مستمر. كان الاستيلاء على الأراضي في إنجلترا طريقة لاستخدام الأرض بكفاءة ، خاصة في فترات التدهور الاقتصادي. قبل قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 ، إذا امتلك شخص ما أرضًا لمدة 12 عامًا، فوفقًا للقانون العام، تنتهي صلاحية حق المالك السابق في اتخاذ إجراء لطرد "المالك المعاكس". كان المبرر القانوني الشائع هو أنه بموجب قانون التقادم لعام 1980 ، تمامًا كما يجب استخدام سبب الدعوى في العقد أو الضرر في غضون مهلة زمنية، فإن الدعوى لاسترداد الأرض كذلك. وقد عزز هذا من نهائية التقاضي ويقين المطالبات. ^[124] يبدأ الوقت في الجريان عندما يتولى شخص ما حيازة حصرية للأرض، أو جزء منها، وينوي امتلاكها بشكل ضار بمصالح المالك الحالي. وبشرط استيفاء متطلبات القانون العام لـ "الحيازة" التي كانت "ضارة"، فبعد 12 عامًا، سيتوقف المالك عن القدرة على المطالبة. ومع ذلك، في قانون تنظيم الأراضي لعام 2002، أصبحت الحيازة المعاكسة للأرض المسجلة أكثر صعوبة. ظلت قواعد الأراضي غير المسجلة كما كانت من قبل. ولكن بموجب الجدول 6 من قانون تنظيم الأراضي لعام 2002 ، الفقرات من 1 إلى 5، بعد 10 سنوات يحق للمالك المعاكس التقدم بطلب إلى المسجل ليصبح المالك المسجل الجديد. ثم يتصل المسجل بحامل العنوان المسجل ويبلغه بالطلب. إذا لم يتم إطلاق أي إجراءات لمدة عامين لطرد الحائز المعاكس، فعندها فقط يمكن للمسجل نقل الملكية. في السابق، كان بإمكان مالك الأرض ببساطة أن يفقد الملكية دون أن يكون على علم بذلك أو إخطاره. كانت هذه هي القاعدة لأنها أشارت إلى أن المالك لم ينتبه أبدًا إلى كيفية استخدام الأرض في الواقع، وبالتالي فإن المالك السابق لا يستحق الاحتفاظ بها. قبل عام 2002، كان يُنظر إلى الوقت على أنه يعالج كل شيء. كانت وظيفة القاعدة هي ضمان استخدام الأرض بكفاءة. ^[125] الجانب الأكثر قتامة هو أن هذه الفكرة كانت أيضًا ملائمة جدًا لعصر حيث غالبًا ما يتم الاستيلاء على الأرض بالقوة، وعندما كانت عقائد مثل terra nulliusوقد تبناها الإمبرياليون كمبررات للاستعمار في الإمبراطورية البريطانية . ^[126]

قبل طرح العقبة الكبيرة المتمثلة في إخطار المالك المسجل، كانت المتطلبات الخاصة بالحيازة المعاكسة واضحة إلى حد معقول. أولاً، بموجب الجدول 1، الفقرتين 1 و8 من قانون التقادم لعام 1980 ، فإن الوقت الذي بدأت فيه الحيازة المعاكسة هو عندما تم الاستيلاء على "الحيازة". كان لابد أن يكون هذا أكثر من شيء مؤقت أو عابر، مثل مجرد تخزين البضائع على أرض لفترة وجيزة. ^[127] لكن "الحيازة" لم تتطلب احتلالًا فعليًا. لذلك في قضية باول ضد ماكفارلين ، ^[128] اعتُبر أن الأمر "حيازة" عندما سمح السيد باول، منذ سن الرابعة عشرة، لأبقاره بالتجول في أرض السيد ماكفارلين. ومع ذلك، كان الشرط الثاني هو أنه يجب أن تكون هناك نية لحيازة الأرض. خسر السيد باول دعواه لأن مجرد السماح لأبقاره بالتجول كان عملاً ملتبسًا: لم يكن هناك دليل إلا لاحقًا على أنه ينوي الاستيلاء، على سبيل المثال عن طريق وضع لافتات على الأرض وركن شاحنة. ولكن هذا لم يحدث لفترة كافية لانتهاء مهلة الـ 12 عامًا على مطالبة ماكفارلين. ثالثًا، لا تعتبر الحيازة "معاكسة" إذا كان الشخص موجودًا بموافقة المالك. على سبيل المثال، في BP Properties Ltd v Buckler ، قضى اللورد ديلون بأن السيدة باكلر لا يمكنها المطالبة بالحيازة المعاكسة على الأرض المملوكة لشركة BP لأن BP أخبرتها أنها يمكن أن تظل خالية من الإيجار مدى الحياة. ^[129] رابعًا، بموجب قانون التقادم لعام 1980، المادتين 29 و 30، يجب ألا يكون الحائز المعاكس قد اعترف بلقب المالك بأي طريقة صريحة، وإلا ستبدأ الساعة في الدوران مرة أخرى. ومع ذلك، فسرت المحاكم هذا الشرط بمرونة. في JA Pye (Oxford) Ltd v Graham ، تم السماح للسيد والسيدة جراهام بجزء من أرض السيد باي، ثم انتهت مدة الإيجار. رفض السيد باي تجديد عقد الإيجار، على أساس أن هذا قد يزعج الحصول على تصريح التخطيط . ^[130] في الواقع ظلت الأرض غير مستخدمة، ولم يفعل السيد باي شيئًا، بينما استمر آل جراهام في الاحتفاظ بمفتاح العقار واستخدموه كجزء من مزرعتهم. وفي نهاية فترة التقادم، زعموا أن الأرض كانت ملكهم. لقد عرضوا في الواقع شراء ترخيص من السيد باي، لكن مجلس اللوردات قرر أن هذا لا يرقى إلى اعتراف بالملكية من شأنه أن يحرمهم من المطالبة. بعد خسارته في محاكم المملكة المتحدة، رفع السيد باي القضية إلى المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان ، بحجة أن شركته يجب أن تتلقى 10 ملايين جنيه إسترليني كتعويض لأنها كانت انتهاكًا لحقه بموجب البروتوكول الأول للاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان، المادة 1 "للتمتع السلمي بالممتلكات". ^[131] رفضت المحكمة هذا،وأكدت المحكمة أن تحديد قواعد الملكية ذات الصلة كان ضمن نطاق تقدير الدولة العضو.^[132] بخلاف ذلك، فإن أحد القيود المهمة على المبدأ في حالة الإيجارات هو أن إجراءات الحيازة المعاكسة لن تنجح إلا ضد المستأجر، وليس المالك الحر بمجرد انتهاء عقد الإيجار. ^[133] ومع ذلك، يظل القيد الرئيسي هو أن التشريع لعام 2002 يبدو أنه أضعف مبدأ الحيازة المعاكسة، لأن المسجل يبلغ الملاك الآن فعليًا بالخطوات التي يجب اتخاذها لوقف الحيازة المعاكسة في مساراتها.

نظرًا لأن الأرض والأشياء الموجودة عليها يمكن أن يتمتع بها عدد من الأشخاص في وقت واحد، فيجب على القانون استيعاب مصالح متعددة في قواعد الملكية الخاصة به، وغالبًا ما يحدد مصالح من لها الأولوية. عندما تكون ملكية الأرض مملوكة لشخص واحد، فلن ينشأ أي تعارض في من له الأولوية في استخدامها. في العبارة اللاتينية، sic utere tuo ut alienum non-laedas ، يجوز للمرء بشكل عام استخدام الممتلكات بأي طريقة طالما أنها لا تضر بأي شخص آخر. ^[135] وهذا يمنح المالك الحق الوحيد في رفع دعاوى في جريمة أو ضرر ، وخاصة للآخرين الذين يتسببون في إزعاج ، أو يرتكبون تعديًا ، ضد استمتاع المالك السلمي بالممتلكات. اعتمادًا على طبيعة التدخل، قد يكون للمالك أيضًا مطالبات بالتعويض ضد سلطات الدولة التي تسعى إلى شراء الممتلكات قسراً ، أو مسؤولي الدولة الذين يرغبون في دخول الممتلكات أو تفتيشها. ومع ذلك، عندما يكون أكثر من شخص مهتمًا بالعقارات، تكون قواعد أولوية الملكية ضرورية لتحديد من يحق له رفع المطالبات. يجب أن تحدد القواعد أيضًا محتوى الحقوق التي يتمتع بها الأطراف المهتمة فيما بينهم. أولاً وقبل كل شيء، يمكن أن تكون ملكية الأرض مشتركة بطريقتين رئيسيتين. ففي " الملكية المشتركة "، يفترض القانون أن المالكين يتفقان على أنه إذا توفي أحد المالكين، فإن حصته بالكامل ستنتقل إلى الملاك الآخرين. وتتناول أحكام القضاء في المقام الأول الشروط التي بموجبها يتم فصل حصة المستأجر لإنشاء "ملكية مشتركة"، حيث لا يوجد حق البقاء، ثم تحت أي شروط قد يطلب المستأجر المشترك بيع الملكية لتحقيق قيمتها. ثانياً، يجوز للمالكين تأجير ممتلكاتهم للمستأجرين لفترة زمنية محددة. كما يعترف القانون بأن المالكين قد يسمحون ببساطة لممتلكاتهم لاستخدامها من قبل الآخرين، وهو ما يخلق نظرياً حقوقاً شخصية فقط. ولأن الامتيازات القانونية والقانونية العامة المرتبطة بالإيجارات أكثر إلى حد كبير، فقد حرصت المحاكم على مراقبة الحدود بين الاثنين. ثالثاً، يعترف قانون الملكية الإنجليزي بالقدرة على تحميل الأصول أو رهنها على المقرض بعقد قرض. وهذا يعني أنه إذا تخلف المالك عن سداد الأقساط، فإن المقرض يتمتع بالأمن المتمثل في السماح له بالاستيلاء على الملكية وبيعها. ورابعًا، يجوز لأصحاب العقارات المجاورة إنشاء حقوق لاستخدام أراضيهم أو تقييد استخدام بعضهم البعض لها من خلال الارتفاقات والعهود . ورغم أن مثل هذه الأشياء قد تنشأ بالاتفاق، فإن القانون الإنجليزي يعترف بطابعها التملكي، وبالتالي فهي ملزمة للخلفاء في الملكية .

في حين أن المالك الوحيد سيكون حرًا بشكل عام في استخدام والتخلص من مصلحته بالطريقة التي يراها مناسبة، فإن القواعد تختلف عندما تكون الأرض تحت الملكية المشتركة. قانون قوانين الملكية ، الذي يهدف إلى تحسين قابلية نقل الأرض في السوق، يتطلب أن يكون للأرض أربعة ملاك مشتركين كحد أقصى، ويجب أن يكون لجميعهم نفس اللقب. وهذا يعني أن المشتري يحتاج فقط إلى التعامل مع أربعة أشخاص كحد أقصى لشراء حصة (على سبيل المثال شراء مباشر، أو رهن عقاري) فيها. يحظر قانون الملكية لعام 1925 القسمان 1 (6) و 36 (2) الملكية القانونية المقسمة، والمعروفة باسم "الملكية المشتركة". إذا كان هناك المزيد من الأشخاص الذين لديهم حصة ملكية مشتركة، فبموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 34 (2) فإن الأشخاص الأربعة الأوائل المذكورين في نقل الملكية سيُعتبرون بموجب القانون أمناء للملاك المشتركين الآخرين. ^[136] في الواقع، يصبح هؤلاء الأشخاص الأربعة الأوائل ممثلين قانونيين للمالكين الآخرين في الأسهم. على الرغم من أن القانون لا يبسط عملية نقل الملكية، إلا أن العدالة تعترف بعدد غير محدود من المالكين المشتركين، والملاك الذين لديهم مصالح غير متساوية (أي "المستأجرون المشتركون"). إذا تم تداول الأرض، فسيتم اعتبار مصالحهم "مبالغًا فيها"، أو تم شراؤها فعليًا على رؤوسهم مع فصل مصالحهم عن الأرض وإعادة ربطها بأموال الشراء، إذا تم دفع المال إلى اثنين على الأقل من الأمناء. الغرض من شرط حصول اثنين من الأمناء على المال هو تقليل خطر هروب أحد الأمناء بالمال على حساب المالكين المنصفين. في الشكل الرئيسي الأول للملكية المشتركة، والمعروف باسم " الملكية المشتركة "، يُعتبر المستأجرون المشتركون مشتركين في قيمة العقار بالتساوي إذا تم بيعه، وإذا توفي أحد المستأجرين المشتركين، فسيحصل الآخرون (بموجب "حق البقاء على قيد الحياة" أو jus accrescendi باللاتينية) على حصته بالكامل. هذا افتراض قانوني، والمالكون أحرار في تحديد رغبتهم في تقسيم حصتهم بشكل مختلف (على سبيل المثال اعتمادًا على المساهمة المالية في العقار)، وأنهم يرغبون في أن يرث شخص آخر حصتهم. عند إجراء نقل الملكية على نموذج "TR1" التابع لسجل الأراضي الملكي، يجوز للمالكين الإشارة إلى العلاقة التي يختارونها، ^[137] ومع ذلك، في قضية Stack v Dowden، لاحظت المحكمة العليا أن هذا لن يكون حاسمًا دائمًا، لا سيما عندما لا يكون لدى الأشخاص فهم كامل لقاعدة البقاء على قيد الحياة وقد قدموا مساهمات مالية غير متساوية للغاية في العقار. ولكن بخلاف ذلك، سيظل الملاك المشتركون مستأجرين مشتركين في الأسهم حتى يتخذوا إجراءً لفصل حصتهم.

يمكن تحقيق الفصل في الإنصاف بخمس طرق رئيسية. أولاً، الطريقة الأكثر تأكيدًا للفصل هي تقديم إشعار قانوني بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 36 إلى المستأجرين المشتركين الآخرين "إشعارًا كتابيًا بمثل هذه الرغبة" في فصل نصيب المرء. وقد فسرت بعض المحاكم هذا الحكم بشكل تقييدي، لذلك في قضية هاريس ضد جودارد ^[138] قضت محكمة الاستئناف بأنه نظرًا لأن السيدة هاريس في التماس الطلاق الخاص بها طلبت فقط "إصدار مثل هذا الأمر ... فيما يتعلق بالمنزل الزوجي السابق"، ولم تطلب إصدار أمر على الفور، فإنها لم تفصل نصيبها بعد. وهذا يعني أنه عندما توفي السيد هاريس بشكل غير متوقع بعد حادث سيارة، تمكنت من البقاء كمستأجرة مشتركة ووراثة المنزل بالكامل، ولم يتمكن أطفال السيد هاريس من الزواج الأول من ذلك. يعتبر الإشعار ساري المفعول أو "مُقدمًا" بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 196 عندما يتم تركه في منزل الشخص أو مكتبه، أو إذا تم إرساله بالبريد وطالما أنه لم يُسلَّم (على النقيض من القاعدة البريدية ) عندما يصل عادةً. في Kinch v Bullard كانت السيدة جونسون مريضة في مرحلة متأخرة من المرض، وكانت ترغب في فصل نصيبها من المنزل وأرسلت خطابًا، ولكن عندما أدركت أن السيد جونسون مريض أيضًا وسيموت أولاً، أرادت إلغاء إشعار الفصل الخاص بها. قضى القاضي نيوبرجر أنه نظرًا لأن الرسالة قد تم تسليمها بالفعل إلى منزل السيد جونسون، فلا يمكن سحبها، على الرغم من أن السيد جونسون لم يقرأها بعد. ^[139] ثانيًا، وعلى النقيض من النهج الشكلي للمادة 36، فقد قضت قضية بورجيس ضد راونسلي ^[140] بأن مسار التعاملات بين شخصين يمكن أن يُظهر نية الفصل. كان السيد بورجيس قد ناقش مع السيدة راونسلي بيع حصتها في عقار مقابل 750 جنيهًا إسترلينيًا، لكن المفاوضات توقفت عندما طلبت المزيد، ثم توفي بشكل غير متوقع. قال اللورد دينينج السيد : "حتى لو لم يكن هناك أي اتفاق حازم ولكن فقط مسار التعامل، فقد أظهر ذلك بوضوح نية الطرفين أن يتم الاحتفاظ بالممتلكات من الآن فصاعدًا بشكل مشترك وليس بشكل مشترك". ثالثًا، ستُحسب المحاكم مجرد إبرام اتفاق لبيع حصة المرء على أنه فصل. ^[141] رابعًا، يؤثر إعلان الإفلاس على الفصل، كما هو الحال بموجب قانون الإفلاس لعام 1986 القسم 306، تنتقل ملكية المفلس على الفور إلى الوصي في الإفلاس . ^[142] خامسًا، سيؤدي قتل مستأجر مشترك إلى فصل حصة، لأن قانون المصادرة لعام 1982 يمنع القاتل عمومًا من الاستفادة من ظلمه. ومع ذلك، في Re K ^[143]أيدت محكمة الاستئناف مطالبة سيدة بالإعفاء من المصادرة باستخدام تقدير في المادة 2. أطلقت السيدة ك النار على زوجها وقتلته، ولكن فقط بعد عنف منزلي مطول ، وتم تبرئتها من جريمة القتل لأنها لم تُحسب على أنها عمدية. أخيرًا، إذا كان ذلك عمليًا، يجوز للمالكين المستفيدين أن يطلبوا من الأمناء تقسيم الممتلكات فعليًا بموجب قانون الثقة في الأراضي وتعيين الأمناء لعام 1996، المادة 7، وتعويض الملاك المختلفين بالمال حسب الاقتضاء.

عندما يقع المالكون المشاركون في خلاف حول كيفية استخدام الأرض، فإن قانون الثقة في الأرض وتعيين الأمناء لعام 1996 يرشد من يمكنه العيش في العقار أو متى يمكن بيعه. كان أحد الأغراض الأساسية لقانون TLATA لعام 1996 ، نظرًا للنمو الهائل في الملكية المشتركة واكتساب الأشخاص لمصالح في الأرض من خلال الثقة، هو تقليل المناسبات التي سيتم فيها بيع الأرض إذا كان ذلك يعني أن الناس سيفقدون منازلهم. ^[144] على أعلى مستوى من العمومية، تنص المادة 6 من قانون TLATA لعام 1996 على أن الأمناء القانونيين للعقار (أي الملاك القانونيين على العنوان، وليس الملاك في الأسهم) يتمتعون عمومًا بجميع صلاحيات المالك المطلق، ولكن يجب عليهم مراعاة المستفيدين ويدينون لهم بواجب الرعاية. والأهم من ذلك، أن المواد من 11 إلى 13 تمنح المستفيدين حقًا محدودًا في شغل العقار إذا كان هذا يتفق مع مصلحة وهدف الثقة، إذا كانت الأرض مناسبة للشغل، على الرغم من أن الأمناء قد يقيدون هذا الحق إذا كان ذلك معقولاً. إذا كانت الخلافات غير قابلة للحل، يسمح القسم 14 للمالك المستفيد بالتقدم إلى المحكمة للبيع. يتطلب القسم 15 أن تولي المحكمة الاعتبار (أ) لنوايا الواقف (ب) لغرض الوصية (ج) لمصالح أي أطفال يعيشون هناك، و (د) لمصالح الدائنين المضمونين. وهذا يعني أنه في حالة شائعة حيث يضغط البنك من أجل بيع منزل عائلي، فإن مصالحه لا تتغلب على جميع المصالح الأخرى. لذلك في قضية Mortgage Corporation v Shaire ^[145] حيث قام السيد Shaire بتزوير توقيع زوجته للحصول على رهن عقاري على منزلهما وتوفي، وسعى البنك إلى حيازة وبيع بموجب القسم 15 من TLATA 1996 ، قضى القاضي Neuberger بأنه سيؤجل البيع، لأنه لا يزال منزلها. ومع ذلك، ذهب TLATA 1996 إلى أبعد من ذلك عندما أصبح الدائن مفلسًا. وقد أدرجت المحكمة في قانون الإفلاس لعام 1986 الفقرتين 283أ و335أ الجديدتين، اللتين تنصان على أنه في حالة الإفلاس، ينبغي أن يسترشد قرار الأمر بالبيع بـ (أ) مصالح دائني المفلس، (ب) سلوك الزوج، وموارده، واحتياجات الأطفال، وأي احتياجات أخرى، باستثناء احتياجات المفلس. ومع ذلك، بموجب الفقرة 335أ (3) بعد مرور عام واحد، يجب على المحكمة أن تأمر ببيع الممتلكات لتحقيق قيمتها للدائنين "ما لم تكن ظروف القضية استثنائية". لذا، فقط في المواقف القصوى، كما هو الحال حيث قد يؤدي فقدان المنزل إلى تفاقم انفصام الشخصية لدى شاغله، ^[146] أرجأت المحاكم عمليات البيع. ولأن التشريع مؤيد بشدة للبنوك، فقد تم تقديم اقتراح في قضية نيكولز ضد لان بأنه قد ينتهك الحق في الحياة الأسرية في المادة 8 من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان . ^[147]

على النقيض من تقاسم الملكية الكاملة، ودون تقسيم الأرض ماديًا، يمكن تقاسم استخدام الأرض والاستمتاع بها عندما يمنح الملاك تراخيص أو عقود إيجار. والفرق بين الاثنين مهم لأن عقد الإيجار يعد حقًا للملكية يلزم أطرافًا ثالثة حتى لو تغيرت ملكية الأرض، ولأن الحماية القانونية الأكبر للمستأجرين لا تنطبق إلا على عقود الإيجار، على الرغم من أن العديد من الحالات زادت من الحماية لحاملي التراخيص أيضًا. يُقال إن الترخيص التزام شخصي، والذي قيل في النظرية التقليدية أنه يخلق حقوقًا قابلة للتنفيذ فقط بين الأشخاص المطلعين على الترخيص. ^[149] أولاً، قد تنشأ التراخيص ضمنيًا للقانون، كما هو الحال عندما يمر العميل عبر باب متجر مفتوح. يتم التعرف على العميل على أنه يحمل "رخصة عارية" مما يجعله محصنًا من دعوى التعدي، ولا يمكن مطالبته بالمغادرة إلا في غضون فترة زمنية معقولة. ^[150] ثانيًا، قد تنشأ بموجب قانون، كما هو الحال مع قانون الأسرة لعام 1996، القسمين 30-31. ثالثًا، قد تنشأ عن طريق الحجب. والأمر الأكثر أهمية عمليًا هو أن التراخيص يمكن أن تنشأ من خلال عقد. وهذا من شأنه أن يحدد شروط استخدام الأرض من قبل المرخص له. على سبيل المثال، في قضية هيرست ضد شركة بيكتشر ثياترز المحدودة ، ^[151] تم إخراج السيد هيرست من مسرح هاي ستريت كنسينغتون من قبل مدير كان يعتقد بصدق أنه لم يدفع ثمن تذكرته. قضى اللورد باكلي بأن المسرح لم يكن محقًا في إخراجه، حتى لو ألغى التذكرة، لأنه بالإضافة إلى انتهاك العقد ، فقد اعتدوا عليه، والذي يمكنه المطالبة بتعويضات إضافية عنه. ومع ذلك، فإن انتهاك الترخيص التعاقدي لن يخول الضحية حق العودة بالقوة، لذلك في قضية تومسون ضد بارك ^[152] قيل لمعلم حاول إجبار نفسه على العودة إلى المدرسة أنه ليس لديه علاج لأنه كان يجب عليه طلب إعلان المحكمة أولاً. إذا كان ذلك ممكنًا، ولأن التعويضات غالبًا ما تكون غير كافية، فإن المحاكم تفضل منح أداء محدد. كان الأمر كذلك حتى عندما كان المدعي هو الجبهة الوطنية ، التي رخصت جناحًا لمؤتمرها السنوي. ^[153]

وقد تجلى هذا التفضيل للأداء المحدد بشكل عام في توفير المزيد من الحقوق "المشابهة للملكية" للمرخص لهم. في قضية Manchester Airport plc v Dutton ، ^[154] حُكم على شركة مطار، لديها ترخيص على أرض تابعة للصندوق الوطني، بأنها مخولة بالمطالبة بإزالة المحتجين المتعدين. وحُكم على أن حقها التعاقدي أفضل من حق المتعدين في البقاء. ثم في قضية Errington v Wood ، ^[155] حُكم بأنه عندما أعطى الأب ترخيصًا تعاقديًا لابنه وزوجته للبقاء في منزل في نيوكاسل أبون تاين حتى يسددا الرهن العقاري، وأن المنزل سيصبح ملكهما عندما يفعلا ذلك، أصبح هذا الترخيص غير قابل للإلغاء. كما حُكم في قضية Binions v Evans ^[156] بأن الثقة البناءة نشأت من وعد السيد والسيدة Binion للمالكين السابقين لعقار Tredegar بأن السيدة Evans يمكنها البقاء مدى الحياة في كوخها. كان آل Binions ملزمين بوعدهم، حتى لو لم يكن الوعد للسيدة Evans. ومع ذلك، أنكرت محكمة الاستئناف اللاحقة في قضية أشبورن أنستالت ضد أرنولد ^[157] إمكانية إنشاء الثقة البناءة بسهولة أو إمكانية أن تصبح الوعود ملزمة لخلفاء الملكية.

ومع ذلك، فإن عقد الإيجار له أهمية اجتماعية أكثر معاصرة. عادة ما يتم إنشاء عقود الإيجار من خلال عقد. بالنسبة لعقود الإيجار القصيرة، أقل من ثلاث سنوات، لا يوجد متطلب للكتابة، وأقل من سبع سنوات، لا يوجد متطلب للتسجيل. ^[159] عقود الإيجار الأطول، حتى لو لم تستوف متطلبات الشكلية والتسجيل، ستنشأ أيضًا في الإنصاف بموجب مبدأ التوقع، الذي صيغ في Walsh v Lonsdale . ^[160] وهذا يعني أن الفائدة تسري بموجب الثقة البناءة ، مما يؤدي بدوره إلى الحماية للشاغلين الفعليين. ^[161] يُعرف رسميًا بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 205 (1) (xxvii) باسم "مدة سنوات مطلقة"، يقسم عقد الإيجار الممتلكات حسب الوقت، ومع عقد الإيجار يأتي مقياس للحماية القانونية للمستأجرين. وبموجب قانون الإيجار القديم لعام 1977 وقانون المالك والمستأجر لعام 1954 ، كانت هذه القوانين أكثر أهمية، وخاصة توفير الضوابط على أسعار الإيجار المتصاعدة ومنح الحق في عدم إنهاء عقد الإيجار دون مبرر وجيه (ما يعادل الحق في الفصل غير العادل في قانون العمل في المملكة المتحدة ). وقد اعتُبرت هذه الحماية ضرورية بسبب عدم المساواة في القوة التفاوضية التي يتمتع بها المستأجرون. ^[162]

ومع ذلك، خلال الثمانينيات، تم إزالة هذه الحقوق، جنبًا إلى جنب مع معظم لوائح الإيجار . بموجب قانون المالك والمستأجر لعام 1985 ، فإن الحماية المتبقية الأكثر أهمية هي التزام القسم 11 على الملاك بإصلاح هياكل العقارات ومرافق المياه والتدفئة للإيجارات القصيرة الأجل. أدى التقسيم، سواء التاريخي أو المعاصر، إلى نزاع قضائي كبير حول معنى "الإيجار". في القضية الرائدة، ستريت ضد ماونت فورد ، ^[163] حدد مجلس اللوردات المنح الفعلي للحيازة الحصرية للعقار باعتباره السمة المميزة بين عقد الإيجار والترخيص. دفعت السيدة ماونت فورد "رسوم ترخيص" لمنزلها، ووقعت على نموذج يوافق على أن القانون الذي يحمي عقود الإيجار من ارتفاع الإيجار غير العادل ( قانون الإيجار لعام 1977 ) لا ينطبق. ومع ذلك، جادلت بأنها كانت لديها عقد إيجار، ووافق مجلس اللوردات لأنه على الرغم من شكل اتفاقياتها، فإن جوهر الترتيب كان منحها حيازة حصرية لمساحة معيشتها. وفقًا للورد تيمبلمان في قضية AG Securities v Vaughan ، إذا كان بإمكان الناس التعاقد خارجهم، فإن أي حماية قانونية "ستكون حبرًا على ورق لأنه في حالة نقص المساكن، يجوز للشخص الذي يسعى للحصول على سكن أن يوافق على أي شيء للحصول على مأوى". ^[164 ] بالنسبة لسؤال ما إذا كان الشخص يتمتع بفائدة الحماية القانونية، فقد تم اعتبار أن المدعى عليه نفسه لديه مصلحة ملكية غير ذات صلة (على عكس البديهة بين محاميي الملكية). لذلك في قضية Bruton v London & Quadrant Housing Trust ^[165] لم يكن لدى جمعية الإسكان الخاصة بالسيد Bruton سوى ترخيص للعقار من المجلس، ولم تكن تقوم بإصلاحات. على الرغم من أن السيد Bruton كان بحاجة إلى عقد إيجار للمطالبة، وكمسألة قانون الملكية لا يمكن منحه عقد إيجار من صندوق لديه ترخيص فقط، لغرض الحماية القانونية، وافق مجلس اللوردات على منحه عقد إيجار، وبالتالي يمكنه طلب الإصلاحات.

في حين يمكن تقسيم الممتلكات العقارية بين المالكين المشتركين والمستأجرين لغرض استخدام الأرض والاستمتاع بها، فإن رهن الممتلكات يخدم في المقام الأول غرض ضمان سداد القروض. ونظرًا لطبيعة إقراض الأموال، والقوة التفاوضية غير المتكافئة في كثير من الأحيان بين البنوك والمقترضين، فإن القانون يمنح المقترضين حماية قانونية كبيرة ضد إنفاذ الصفقات غير العادلة. جنبًا إلى جنب مع الرهون والامتيازات والرسوم العادلة، يعتبر القانون الإنجليزي الرهن العقاري أحد أربعة أنواع رئيسية من مصلحة الضمان ، حيث يقال إن الحق المملوك الذي يلزم الأطراف الثالثة ينشأ عند إبرام العقد . يجب أن يكون ببساطة نية العقد توفير الممتلكات لتأمين السداد. ينص قانون قانون الملكية لعام 1925 القسم 85 على أن الرهن العقاري يتطلب سندًا (بموجب قانون LPMPA لعام 1989 القسم 1، وهو مستند موقّع ومشهود وينص على أنه سند). بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، القسمان 23 و27، يجب تقديم إشعار بالرهن العقاري إلى سجل الأراضي الملكي حتى يصبح الرهن العقاري ساري المفعول. ثم ينص قانون الملكية لعام 1925، القسم 87، على أن الرهن العقاري يمنح صاحب الرهن العقاري (أي المقرض المضمون) نفس الحقوق التي يتمتع بها حامل عقد الإيجار لمدة 3000 عام. والسبب وراء هذه الإشارة إلى "3000 عام" هو أنه في تدبير وقائي بدائي، قال القانون العام إن شروط الرهن العقاري يجب أن تسمح دائمًا باسترداد الملكية في النهاية، عند سداد الدين. في قرار القرن الثامن عشر في قضية فيرنون ضد بيثيل ^{[166] رفض} اللورد هينلي، القاضي في المحكمة العليا ، فرض نقل مزرعة السكر الخاصة بفيرنون في أنتيغوا إلى مقرض لندن المتوفى، بيثيل، عندما واجه فيرنون صعوبة في السداد، على الرغم من أن بعض التبادلات بين الاثنين أثارت إمكانية التنازل عن الأرض لسداد الدين. ونظراً للفائدة الكبيرة المدفوعة بالفعل، فقد قرر اللورد هينلي أن هذا من شأنه أن يحبط (أو "يعرقل") حق فيرنون في استرداد الممتلكات. وكما قال فإن حماية المقترض كانت مبررة لأن "الرجال المحتاجين ليسوا في الحقيقة رجالاً أحراراً، ولكنهم، للإجابة على ضرورة ملحة، سوف يخضعون لأي شروط قد يفرضها عليهم الماكرون". وبناءً على ذلك، تطورت القاعدة التي تنص على أن "مرة واحدة رهن عقاري، رهن عقاري دائماً"، ^[167] وهذا يعني أنه لا يمكن تحويل الرهن العقاري إلى نقل الملكية من خلال تشغيل الشروط في الاتفاقية. وهذا يعني أن المقرض قد يبيع العقار على الأكثر لتحقيق قيمته، ولكن لا يجوز له الاستيلاء على الملكية، ويجب أن يكون المقترض قادراً عملياً دائماً على استعادة الملكية. وقد تم تعليق القاعدة بالنسبة للشركات بموجب قانون الشركات لعام 2006 القسم 739، وانتقدت في قضية جونز ضد مورجانلكونها غير مناسبة في التجارة، ^[168] ولكنها لا تزال قائمة كطريقة بدائية في القانون العام لحماية المقترضين الضعفاء.

إن الإجراء الوقائي الأكثر صلة في القانون العام اليوم هو حق المقترضين في إلغاء الرهن العقاري إذا تم تمثيلهم بشكل خاطئ بشأن شروط الرهن العقاري، أو إذا دخلوا في اتفاقيات بسبب نفوذ غير مبرر . في القضية الرائدة، بنك رويال أوف سكوتلاند ضد إتريدج ، تضمنت مجموعة من الاستئنافات جميعها زوجًا يضغط على زوجته لتوقيع اتفاقية رهن عقاري مع أحد البنوك، حيث كان الضمان على منزل الأسرة. ^[169] وافق مجلس اللوردات على أن النفوذ غير اللائق من شأنه أن يجعل العقد قابلاً للإبطال، وإذا كان البنك قد أدرك هذا الاحتمال، فلن يتمكن من فرض اتفاقية الرهن العقاري على حصة الزوج في المنزل. وفقًا لذلك، إذا رغبت البنوك في ضمان صحة الرهن العقاري، فستحتاج إلى الحصول على تأكيد من محامٍ مستقل بأن الزوج قد فهم المعاملة تمامًا. كان الهدف من هذا الحكم القضاء على الحالات التي لا يفهم فيها الناس عواقب الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، إذا كان أحد الزوجين لا يزال متأثرًا بشكل غير ملائم أو تم تحريف الحقائق على الرغم من النصيحة المستقلة، فلن يكون له أي حق في اللجوء إلى البنك الذي يبيع المنزل، ولكن قد يكون له مطالبة ضد المحامي بسبب الإهمال المهني . وبخلاف القانون العام، هناك ثلاثة أنواع رئيسية من الحماية القانونية. أولاً، قام قانون الخدمات المالية والأسواق لعام 2000 بتدوين نظام ترخيص لمقرضي الرهن العقاري. تحافظ هيئة السلوك المالي على مدونة ممارسات وتنفذ الامتثال لتهديد سحب الترخيص. ثانيًا، يمنح قانون الائتمان الاستهلاكي لعام 1974 مكتب التجارة العادلة سلطة الانخراط في تنظيم مماثل لسوق الرهن العقاري الثاني . ثالثًا، يتم تنظيم محتوى الرهن العقاري من خلال حماية عقود المستهلك العادية في لوائح الشروط غير العادلة في عقود المستهلك لعام 1999. يتمثل الهدف العام للقانون في ضمان الشفافية الكاملة، وإلغاء اتفاقيات الائتمان الباهظة، حتى يعرف المستهلكون ما يحصلون عليه، ولا يحصلون على صفقة غير عادلة .

يتمتع المقرضون بحقوق واسعة النطاق من القانون العام والنظام الأساسي. أول حق للمرتهن هو سداد الدين، ولكن إذا كانت ظروف المقترض تعني استحالة ذلك، تبدأ عادةً عملية الاستيلاء على الممتلكات المرهونة وبيعها. ومع ذلك، تتم كل خطوة تقريبًا من خلال المحكمة. ينص قانون إدارة العدل لعام 1970 القسم 36 على أنه يجوز للمحكمة تأجيل الإجراءات إذا "كان من المرجح أن يكون الراهن قادرًا في غضون فترة زمنية معقولة على سداد أي مبالغ مستحقة ^[170] بموجب الرهن العقاري"، ويفعل قانون الائتمان الاستهلاكي لعام 1974 القسمان 129-130 نفس الشيء بالنسبة للرهن العقاري الثاني. في قضية شاذة، Ropaigealach v Barclays Bank plc ^[171] قام أحد البنوك ببيع منزل (ثانٍ) بالمزاد العلني بينما كانت الأسرة المالكة بعيدة. شعر اللورد كلارك بأنه غير قادر على تطبيق قانون إدارة العدل لعام 1970، لأنه إذا تم تفسيره بشكل صحيح، فلن يتمكن من إيقاف الإجراءات إلا عندما تكون الإجراءات القانونية قد بدأت بالفعل، وهنا لم تكن هناك إجراءات قانونية. في قرار أكثر ملاءمة للمقترض، قدم اللورد وايت في قضية Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan ^[172] إرشادات مفادها أنه عند إصدار أمر بخطة السداد، يجب على القاضي أن يعطي "الفترة الأكثر ملاءمة للراهن في البداية"، بحيث يمكن تجنب الطلبات المتكررة للمحكمة بشأن التخلف المستمر عن السداد، وبحيث "يمكن سماع صاحب الرهن العقاري بشكل عادل ليقول إن الراهن قد حصل على فرصته". عندما يتعلق الأمر بالبيع، فإن قانون الملكية لعام 1925، المادة 101 و 103، يتطلبان أن يكون شرط البيع موجودًا في صك الرهن، وأن يتم إخطاره قبل ثلاثة أشهر ويجب إعطاء مساحة. يؤكد القسم 88 أن المشتري بعد البيع يتلقى سند ملكية غير مثقل. في عملية البيع نفسها، هناك واجب رعاية. في قضية Cuckmere Brick Co v Mutual Finance ^[173]، قامت شركة Mutual Finance ببيع ممتلكات شركة Cuckmere Brick Co بالمزاد بعد تخلفها عن سداد قرض، لكنها فشلت في الإعلان عن حصول العقار على تصريح تخطيط لبناء المزيد من الشقق. وأكد اللورد سالمون أنه نظرًا لأن المقترض سيظل مسؤولاً عن المبالغ المستحقة على القرض إذا تم بيع المنزل بأقل من قيمته الحقيقية، ولأن "الراهن يتأثر بشكل حيوي بنتيجة البيع"، فإن الالتزام مستحق للحصول على "القيمة السوقية الحقيقية". وعلاوة على ذلك، سيتم فرض واجب أعلى من التدقيق إذا باع المرتهن لطرف ذي صلة. في قضية Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen ^[174] باع السيد وونغ ممتلكات مأخوذة من السيد تسي لزوجته، بعد عدم الإعلان عن المزاد. ونصح مجلس الملكة الخاص بأنه في حين أن التأخير في المطالبة يعني أنه لا ينبغي إلغاء البيع، يمكن منح تعويضات بسبب تضارب المصالح الكبير . اللورد تيمبلمانوأكد أن "المسؤولية الثقيلة تقع على عاتق صاحب الرهن العقاري لإثبات أنه تصرف بشكل عادل في جميع النواحي" وبالتالي فإن المعاملة عادلة ومتساوية تمامًا. ^[175]

إن حقوق الارتفاق والعهد، على الرغم من التعامل معهما بشكل منفصل بموجب القانون، كانت تعمل كأشكال بدائية من أجهزة التخطيط. قبل تطور الحكومة المحلية والتخطيط، لم يكن بإمكان الأشخاص الذين يعيشون في ممتلكات مجاورة تنظيم كيفية استخدام كل منهم لأرضهم إلا من خلال الاتفاقيات. إن الاتفاق الذي يسمح للجار الأول باستخدام أرض الجار الثاني هو حق ارتفاق، وعادة ما ينطوي على حق المرور، أو ربح a prendre ، إذا كان يسمح للأول بأخذ شيء من الأرض (مثل صيد البط أو الصيد أو رعي الأغنام). إن الاتفاق الذي يسمح للجار الأول بالامتناع عن استخدام أرضه لصالح الجار الثاني سيكون عهدًا مقيدًا . بطبيعة الحال، يمكن للناس التعاقد على استخدام الأرض بأي طريقة يمكن تصورها. ومع ذلك، نظرت المحاكم إلى الأمر باعتباره مسألة مختلفة ما إذا كان الخليفة في ملكية الطرف المتعاقد الأصلي ملزمًا. كانت المحاكم حذرة بشكل خاص مع " العهود الإيجابية " (التي قد تتطلب إنفاق مالك الأرض ولا يمكن الوفاء بها من خلال عدم القيام بأي شيء) و " حقوق الارتفاق السلبية " (التي على عكس العهود يمكن اكتسابها بدون اتفاق). ونتيجة لهذا، فقد حلت قرارات التخطيط الحديثة التي اتخذتها المجالس، وخاصة من خلال قانون التخطيط الحضري والريفي لعام 1990 ، محل القانون العام والإنصاف إلى حد كبير في تنظيم العلاقات في الأحياء. ومع ذلك، لا تزال العديد من الارتفاقات والعهود قائمة.

يقتصر نطاق حقوق الارتفاق في المقام الأول على اختبار رباعي تم وضعه في Re Ellenborough Park . ^[176] أراد أصحاب المنازل حول Ellenborough Park إثبات أن لديهم حق ارتفاق على الحدائق العامة للمطالبة بالتعويض عن الاستيلاء عليها في الحرب العالمية الثانية. وافق اللورد إيفرشيد MR لأنه (1) كانوا يمتلكون العقارات المهيمنة، (2) استفادت أراضيهم من حقوقهم في العقار "الخادم" (أي الحديقة) (3) لم يكونوا يمتلكون العقار الخادم، وعلى الرغم من أن بعض السلطات السابقة تشير إلى أن حقوق الارتفاق لا يمكن أن تكون للمتعة الخالصة، ^[177] (4) كانت ضمن فئة معترف بها من حقوق الارتفاق. في أغلب الأحيان، تكون حقوق الارتفاق حقوق مرور. تضمنت العديد من القضايا الأخيرة أيضًا مواقف السيارات، بما في ذلك Moncrieff v Jamieson ^[178] حيث لم يكن لمالك الأرض الواقعة بين الشاطئ والمنحدر شديد الانحدار إمكانية الوصول إلا من خلال جاره، وقد اعتاد منذ عام 1973 على ركن السيارة هناك. ادعى مالك العقار الخاضع أن موقف السيارات حرمه من استخدام الأرض، وبالتالي لا يمكن اعتباره حق ارتفاق. لكن مجلس اللوردات قرر أنه في طبيعة موقف السيارات (الذي لم يكن دائمًا) الذي اعتاد عليه المالك المهيمن، يمكن اعتبار الحق بمثابة حق ارتفاق.

لإنشاء حق ارتفاق، أولاً، بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 65 (1)، يجوز لمالك الأرض أن يمنح جاره صراحةً حقًا على أرضه، أو يجوز له الاحتفاظ بالحق عند بيع جزء من الأرض لشخص آخر. ثانيًا، قد ينشأ حق الارتفاق أيضًا من خلال ضمان صريح، مما يؤدي إلى حظر الملكية . كانت هذه هي الحال في قضية Crabb v Arun District Council ، حيث حصل مالك الأرض على حق ارتفاق بعد أن أكد له المجلس أنهم سيسمحون له بالوصول إلى أرضه على أرضهم، عندما باع جزءًا آخر أعطى الطريق من الطريق الرئيسي. ثالثًا، قد يجد القانون حقوق ارتفاق من خلال عملية بناء، بشكل عام، إذا كانت ضرورية للتمتع المعقول بالملكية. ^[179] القواعد مماثلة لشروط التضمين والاستدلال في العقود، لذلك على سبيل المثال في قضية جرين ضد اللورد سوميرليتون ^[180] وافق اللورد جوناثان باركر على حق ارتفاق لتصريف المياه من أرض اللورد سوميرليتون إلى سدود جرين، لأنه عندما بيعت الأرض في عام 1921، كان بناؤها الصحيح يتضمن صك تصريف. في قضية كنت ضد كافاناغ ^[181] تم توضيح أنه نظرًا لأن الاستمتاع المعقول كان هدف الاستدلال، فإن حق الارتفاق لا ينبغي أن يكون ضمنيًا إلا في المواقف التي تكون فيها الأرض مملوكة ومحتلة بشكل مشترك. تم استيفاء هذا الاختبار على تلك الحقائق، حيث كان هناك منزلين شبه منفصلين بينهما مسار صغير للوصول إلى الحدائق الخلفية، ورغب المشتري اللاحق في البناء في نصف المسار الخاص به. قضى اللورد تشادويك بأن حق الارتفاق ضروري للاستمتاع بالحديقة الخلفية. رابعًا، بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 62، فإن حقوق الارتفاق التي "تتعلق بالأرض أو يُقال إنها تتعلق بها" في وقت نقل الملكية ستلزم المشتري. لذلك في قضية Hair v Gillman ^[182]، اكتسبت سيدة أوقفت سيارتها في ساحة منزل جارتها بينما كانت لديها عقد إيجار لمدة سبع سنوات عقد إيجار متبلور عندما اشترت المنزل لاحقًا. ومع ذلك، إذا تم استخدام حقوق الارتفاق لمدة عشرين عامًا، فإن الطريقة الخامسة لاكتساب حق قانوني متبلور هي من خلال قانون التقادم لعام 1832. تأتي هذه الطريقة من فترة بسيطة من الاستخدام الممتد، ولا تتطلب إظهار أي حاجة لحقوق الارتفاق. هناك أيضًا مجموعة من حقوق الارتفاق القانونية، بما في ذلك، على وجه الخصوص، " إجازات المرور " التي تحتفظ بها السلطات العامة لتثبيت الأنابيب أو الكابلات، ^[183] ​​وقانون الريف وحقوق المرور لعام 2000 الذي وسع العدد المسجل للأراضي الخاصة والعامة حيث يتمتع الناس " بحق التجوال " للترفيه. بغض النظر عن كيفية إنشائه، يجب تسجيل حق الارتفاق لضمان الحماية. سيتم الاعتراف بحق الارتفاق غير المسجل باعتباره مصلحة أساسية وفقًا لقانون تنظيم الأراضي لعام 2002الجدول 3، الفقرة 3، إذا كان معروفًا للشخص الذي تباع له الأرض وإذا كان حق الارتفاق واضحًا عند الفحص الدقيق المعقول، ولكن فقط إذا تم الحصول على حق الارتفاق بموجب القانون (وليس الإنصاف) منذ 13 أكتوبر 2003. ^[184]

على عكس حق الارتفاق، لا يمكن اكتساب العهد إلا من خلال اتفاق أو ربما من خلال ضمان، ولكن ليس بالتقادم. في القضية الأكثر شهرة، Tulk v Moxhay ^[185] وعد مالك ما يُعرف الآن باسم Leicester Square جارًا بأنه لن يقيم مباني، لكن المشتري اللاحق (الذي كان على علم بهذه الصفقة) حاول البناء. قضت محكمة اللورد كوتنهام بأن العهد السابق قد يلزم المالكين المستقبليين إذا كان العهد يمس الأرض ويتعلق بها، وكان المتعهدون الأصليون يعتزمون أن يلزم العهد الملاك المستقبليين، وكان الملاك المستقبليون لنفس الأرض قد أُخطروا بالعهد. بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 78، يُعتبر خلفاء الشخص المسمى للاستفادة من العهد أن لديهم الحق في فرض العهد، وقد نص قانون الملكية لعام 1925 القسم 79 على افتراض أن العهد لا ينبغي أن يكون شخصيًا، بل مملوكًا، وملزمًا لخلفاء الملكية. ولكن من الممكن دحض هذا الافتراض من خلال تفسير الاتفاقيات بين الجيران. وقد حدث هذا في قضية موريلز أوف أوكسفورد المحدودة ضد نادي أوكسفورد يونايتد لكرة القدم ^[186] حيث قضى اللورد روبرت ووكر بأن حانة موريلز لا يمكنها الحصول على أمر قضائي ضد بناء نادي أوكسفورد يونايتد لكرة القدم لحانة، لأنه على الرغم من أن سلف نادي أوكسفورد يونايتد لكرة القدم قد وعد بعدم القيام بذلك في عام 1962، إلا أن الوثيقة فشلت في استخدام لغة تشير إلى أن الخلفاء سيكونون ملزمين ببند الحانة، عندما حدث ذلك في بنود أخرى. ومن الجوانب المثيرة للجدال في العهود أن المحاكم لا تطبق إلا تلك التي تقيد استخدام الأرض، وحتى الآن رفضت تنفيذ العهود التي تتطلب إنفاقًا إيجابيًا. وفي قضية رون ضد ستيفنز ^[187] يعني هذا أنه لا يمكن إجبار صاحب المنزل على إصلاح سقفه، الذي يحمي كوخًا تحته من الماء. ورأى اللورد تيمبلمان أن هذا من شأنه أن يتناقض مع القاعدة التي تنص على أنه لا ينبغي تحميل شخص ما المسؤولية عن عقد عندما لا يكون على علم به. وقد تم تخفيف هذا الأمر قليلاً عندما يتمتع جميع الجيران بفوائد وأعباء متبادلة. وقد قضت قضية هالسال ضد بريزيل ^[188] بأنه إذا كان بعض سكان عقارات ليفربول يتمتعون بفائدة استخدام طرق العقارات ومجاري الصرف الصحي والمتنزهات والجدران البحرية، فيمكن إلزامهم بدفع تكاليف صيانتها. وتكون العهود قابلة للتنفيذ، بشكل عام، من خلال أوامر قضائية، ولكن قد تكون قابلة للتنفيذ أيضًا (إذا كان الأمر القضائي ظالمًا) من خلال دفع تعويضات تعكس فقدان الحق. على سبيل المثال في قضية شركة روثام بارك العقارية المحدودة ضد باركسايد هومز المحدودة ^[189]أمر القاضي برايتمان المطور الذي بنى منازل في انتهاك لعهد تقييدي بدفع 5% من أرباحه المتوقعة كتعويض. أخيرًا، يمكن تقديم طلبات إلى محكمة الأراضي لإعلان إلغاء العهود بموجب قانون الملكية لعام 1925 القسم 84 إذا كانت عفا عليها الزمن، أو كان المستفيد سيخسر القليل، أو وافق ضمنيًا، أو كانت تعيق مستخدمًا معقولًا للأرض ويمكن تعويض المستفيد.

في حين تقتصر العديد من نصوص " قانون الأراضي " في إنجلترا عادةً على محتوى وإنشاء وحماية المصالح في الممتلكات في الأرض، ^[191] فإن الأهمية الاجتماعية للأرض تمتد إلى الطريقة التي تُستخدم بها. ^[192] تاريخيًا، كانت الأرض أهم مصدر للثروة الاجتماعية، ولكن على مدار القرن التاسع عشر، طغت الشركات والصندوق المُدار عليها كوسيلة للحفاظ على الثروة. ومع ذلك، تظل الأرض حيوية للبنية التحتية المجتمعية والإسكان والزراعة والغابات والمياه والموارد الطبيعية. ^[193] ترتبط جودة الحياة للغالبية العظمى من الناس ارتباطًا وثيقًا بالقواعد المتعلقة بالتخطيط وبناء المساكن وتنظيم الإيجارات والمؤسسات الغذائية والغابات والمياه وحماية البيئة والمناخ من خلال استبدال الغاز والنفط والفحم بالطاقة النظيفة.

قبل عام 1909، كان معظم تخطيط الأراضي يعتمد على قوانين خاصة للإزعاج، واتفاقيات الجيران بشأن الارتفاقات والعهود . ومع ذلك ، قامت الميثاق الأعظم وميثاق الغابة ("الغابة" مصطلح قديم للأرض التاجية) بتدوين قواعد قديمة بشأن استخدام الأراضي المشتركة : الأراضي العامة التي يمكن للأشخاص الذين لا يمتلكون أرضًا استخدامها لجمع الطعام أو الخشب أو الصيد أو الرعي. على مر القرون، قام الأرستقراطيون الذين سيطروا على البرلمان بتسييج المزيد من الأراضي المشتركة تدريجيًا، ووضعوها في الملكية الخاصة، وإدراكًا لهذا التحيز للملكية الخاصة، في عام 1865 في قضية Tapling v Jones ، ^{[194] أعلن} اللورد كرانورث أن "لكل رجل ... الحق في استخدام أرضه الخاصة بالبناء عليها كما يعتقد أنه أكثر لمصلحته". كان لدى سوابق القضاء مفهوم ضيق لما يعتبر إزعاجًا. على سبيل المثال، لم يكن هناك مطالبة بفقدان الخدمة إذا مر خط سكة حديد صاخب أمام منزل المرء. ^[195] في قضية ستورجيس ضد بريدجمان، قضت محكمة الاستئناف بأن ما يعد إزعاجًا يعتمد على طبيعة المنطقة، وهذا يعني أن "ما قد يكون إزعاجًا في ساحة بيلجريف لن يكون بالضرورة كذلك في بيرموندسي ". ^[196] وردًا على ذلك، مع فتح البرلمان للاقتراع العام، اكتسبت المجالس المحلية المزيد من الصلاحيات "لمنع التطوير غير المناسب وحماية البيئة" لضمان أن يضيف قانون الأراضي "إلى مصلحة المجتمع بأكمله". ^[197] أعطى قانون الإسكان والتخطيط الحضري وما إلى ذلك لعام 1909 للحكومات المحلية أولاً سلطة تطوير مخططات التخطيط وتوظيف المفتشين، مع الاستئناف إلى مجلس الحكومة المحلية، في البداية فيما يتعلق بالظروف الصحية. أجرى قانون تخطيط المدن والريف لعام 1947 التغيير الأكثر أهمية، حيث اشترط أن أي تطوير للأرض يتطلب إذنًا من الحكومة المحلية، ما لم يكن هناك استثناء ذي صلة. مع وجود قواعد الشراء الإجباري ، أدى هذا إلى إنشاء نظام وطني حديث للتخطيط.

اليوم، يحتوي قانون تخطيط المدن والريف لعام 1990 على قواعد التخطيط الأساسية. ^[198] يتطلب القسم 57 منح الإذن "لتطوير" الأرض. يعرّف القسم 55 "التطوير" بأنه البناء أو الهندسة أو التعدين أو إجراء أي تغيير مادي على المبنى، بما في ذلك الهدم أو تقسيم المنزل إلى قسمين. ومع ذلك، يعفي القسم الفرعي 2 التغييرات التي تطرأ على منازل السكن لشيء عرضي للاستمتاع، أو للزراعة أو الغابات، أو تغييرات في استخدام العقار ضمن مجموعة من "فئات" الممتلكات. ^[199] بالنسبة للعديد من الأشخاص الذين يقومون بإجراء تغييرات على الممتلكات التجارية، يصبح أمر تخطيط المدن والريف (فئات الاستخدام) لعام 1987 ذا صلة. لكل استخدام للعقار فئة. تشمل الفئة A1 المتاجر مثل المكتبات أو مصففي الشعر، وتشمل الفئة A3 المقاهي، والفئة C1 هي الفنادق، والفئة C3 هي المنازل. إذا تم إجراء تغيير على استخدام العقار ضمن فئة، فلا يلزم الحصول على إذن لإجراء التعديلات. إذا تم منح الإذن، فقد يكون غير مشروط، أو بموجب القسم 106 يمكن للسلطة المحلية إرفاق شروط يجب على مالك الأرض اتباعها. تحتوي الأقسام من 171A إلى 196C على قواعد التنفيذ، والتي تتضمن السماح للسلطات المحلية باتهام الأشخاص بارتكاب جرائم لانتهاك قواعد التخطيط، والحصول على حق الدخول إلى الممتلكات. ومع ذلك، بموجب القسم 171B، إذا انتهك شخص ما قاعدة تخطيط، ولكن لم يتم رفع أي إجراءات إنفاذ في غضون أربع سنوات، فلا يمكن توجيه تهمة: يصبح مالك الأرض محصنًا. تحتوي الأقسام من 197 إلى 261 على قواعد مفصلة حول أمور مثل الأشجار والإعلانات والطرق السريعة. بالنسبة للمؤسسات التي سيتم استخدامها لأغراض محددة، مثل المطاعم أو الحانات أو النوادي، يحدد قانون الترخيص لعام 2003 الإجراءات التي يمكن للشركات من خلالها الحصول على ترخيص من سلطتها المحلية، والشروط (بما في ذلك وقت التداول وتوفير الكحول ومستويات الضوضاء ^[200] ) التي يجب بموجبها الحفاظ على المنشأة.

على الرغم من أن أصحاب المنازل يمتلكون معًا 5% فقط من مساحة الأرض في إنجلترا وويلز، فإن الإسكان والمباني الأخرى تمثل حصة كبيرة من ثروة رأس المال، وتشكل أساس "الحق الإنساني العالمي في السكن" والحياة الخاصة والمنزل. ^[201] أصبحت المنازل والعقارات بشكل متزايد أشياء استثمارية، مع الإعفاءات الضريبية لـ " صناديق الاستثمار العقاري "، ^[202] مما يعني انخفاض ملكية المنازل العامة والفردية. لا تستطيع نسبة متزايدة من الناس تحمل تكاليف شراء المنازل، وبالتالي يجب عليهم استئجارها، بينما تأخذ الإيجارات حصة متزايدة من دخل الناس. على الرغم من أن إعانة الإسكان متاحة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض، ^[203] فإن هذا يتم أخذه بالكامل من قبل ملاك الأراضي من القطاع الخاص الذين تشكل إيجاراتهم المتصاعدة تكلفة متزايدة على دافعي الضرائب. منذ قانون الإسكان لعام 1985، كان هناك حق في شراء العقارات للمستأجرين الآمنين من المجالس المحلية التي كانت تهدف إلى إبقاء الإيجارات في متناول اليد. ^[204] وعلى الرغم من زيادة العرض وبناء المنازل بمعدل أسرع باستمرار من معدل النمو السكاني، ^[205] فإن العدد الأكبر من المنازل المتعددة المملوكة للملاك والشركات، والوحدات التي تُترك فارغة، يعني أنه يمكن استخدام القوة التفاوضية غير المتكافئة للملاك لفرض إيجارات أعلى من أي وقت مضى. يتطلب قانون البناء لعام 1984 ولوائح البناء لعام 2010 تقليل الكربون في المباني، ^[206] ومع ذلك، لا يوجد حتى الآن شرط بأن تحتوي جميع المنازل على ألواح شمسية وتخزين البطاريات ومضخات حرارية لضمان نظافة الهواء.

إن المملكة المتحدة، التي تعكس رداءة جودة السكن، تتمتع بحقوق المستأجرين من بين أدنى الحقوق في العالم. توجد قواعد تنظيمية عادلة للإيجار في العديد من البلدان لمنع الإسكان غير الميسور، كما هو الحال في كندا، ^[207] أو ألمانيا، [ ^208] ولكن تم إلغاؤها في المملكة المتحدة بموجب قانون الإسكان لعام 1985 القسم 24. يحتوي قانون المالك والمستأجر لعام 1985 على الحق في معرفة من هو المالك، وما إذا كان صالحًا للسكن، وما إذا كان المالك يقوم بإصلاحات أساسية للمبنى وهيكل المرفق. ^[209] ومع ذلك، لا توجد هيئة تنظيمية للإسكان أو مراقب يمكن للمستأجرين التقدم إليها، وبالتالي يجب إنفاذ حقوقهم من خلال عمليات قضائية مكلفة. ألغى قانون الإسكان لعام 1988 القسم 20 الضمانات للمستأجرين ضد الإخلاء دون أسباب وجيهة (ما لم يكن هناك شيء في العقد)، وبالتالي يمكن إخلاء المستأجرين بعد فترة إشعار تعاقدية. الحماية القانونية الوحيدة هي إشعار بحد أدنى 4 أسابيع قبل الإخلاء في قانون الحماية من الإخلاء لعام 1977 القسم 5 (1)، ويجوز لمالك العقار إصدار إشعار القسم 21 بموجب قانون الإسكان لعام 1988 القسم 21 ليكون عملية إخلاء محكمة. ^[210] تحتوي أقسام قانون رسوم المستأجر لعام 2019 من 1 إلى 5 على الحد الأدنى من التنظيم لرسوم وكلاء العقارات، مما يتطلب فرضها على الملاك فقط، وليس المستأجرين. ينشئ قانون الإسكان لعام 2004 الأقسام 213-214 الحق في حماية وديعة الإيجار بموجب وصاية طرف ثالث، ومع ذلك غالبًا ما يتم تعيين هذه الأطراف ودفعها من قبل المالك، مما يعني أنه في النزاعات التي يتم التحكيم فيها يفوز المالك عادةً. ^[211] على النقيض من ذلك، فإن عقود الإيجار التجارية لديها المزيد من التنظيم، ^{[212] مع الاعتراف بقوة} المساومة غير المتكافئة بطبيعتها التي يتمتع بها المستأجرون، وفشل السوق. ^[213] بالإضافة إلى الإيجارات، وسداد الرهن العقاري لأصحاب الأراضي، يجب على الناس دفع ضريبة المجلس وضرائب الأعمال للمساهمة في المنطقة مقابل ممتلكاتهم. ضريبة الدمغة في المملكة المتحدة هي ضريبة يجب دفعها عند بيع الممتلكات، ويجب دفع ضريبة الميراث (المملكة المتحدة) بنسبة 40% عند انتقال ممتلكات بقيمة تزيد عن 500000 جنيه إسترليني إلى الأبناء أو الأحفاد في عام 2023، أو 325000 جنيه إسترليني لأطراف أخرى، ولكن لا توجد ضريبة على ترك الممتلكات للزوج أو الشريك المدني أو الجمعية الخيرية.

تتكون المملكة المتحدة من حوالي 72٪ من الأراضي الزراعية، و13٪ من الغابات، ^[214] وبينما تشكل الزراعة والغابات نسبة صغيرة من اقتصاد المملكة المتحدة والقوى العاملة، فإن تنظيمها له تأثير كبير على البيئة. نظمت السياسة الزراعية المشتركة في قانون الاتحاد الأوروبي إعانات الزراعة والتنمية، وتظل جزءًا مؤثرًا من المخطط في قانون الزراعة لعام 2020. وهذا يمكّن وزير الدولة ووزارة البيئة والأغذية والشؤون الريفية من تقديم المساعدة المالية، ووضع لوائح بشأن الشروط المرتبطة بالإعانات، ومراقبة إجراءات الإعانات. ^[215] اعتبارًا من عام 2024، قد ينحرف هذا عن الممارسة القياسية بموجب مخطط إعانات الاتحاد الأوروبي المتمثلة في (1) دفعات أساسية للمزارعين بناءً على عدد الهكتارات المزروعة بنشاط، (2) تدابير السوق لشراء والتخلص من أي فائض من المنتجات، و(3) مدفوعات التنمية الريفية لمجموعة من الإنفاق، مثل الطاقة النظيفة أو البنية التحتية للإنترنت الأسرع. تم إنفاق حوالي 3.5 مليار جنيه إسترليني في عام 2018 بموجب السياسة الزراعية المشتركة، على الرغم من أن الحكومة البريطانية ذكرت أن هذه المبالغ من المال سوف تتغير في ظل النظام الجديد، القائم على مفهوم "المال العام للسلع العامة"، ولكن دون الكثير من الوضوح.

حوالي 10% من أراضي المملكة المتحدة مملوكة للقطاع العام، وأكبر هيئة من بين هذه الهيئات هي لجنة الغابات . ينص قانون الغابات لعام 1967 على أن يكون لدى اللجنة 11 عضوًا معينين من قبل الحكومة، ولديها واجب عام يتمثل في "تعزيز مصالح الغابات، وتطوير التشجير وإنتاج وتوريد الأخشاب ومنتجات الغابات الأخرى" بما في ذلك "الاحتياطيات الكافية من الأشجار النامية". تم إنشاء المتنزهات الوطنية بموجب قانون المتنزهات الوطنية والوصول إلى الريف لعام 1949 لأول مرة، واليوم تشرف عليها هيئة إنجلترا الطبيعية أو سلطات المتنزهات المختلفة بموجب قانون المتنزهات الوطنية (اسكتلندا) لعام 2000. على عكس البلدان الأخرى، تتمتع المتنزهات الوطنية في المملكة المتحدة بملكية خاصة كبيرة، ولكن هناك قوانين تخطيط أكثر تقييدًا لحماية الجمال الطبيعي وضمان حقوق المرور العامة. توجد الحماية العامة لبيئة المملكة المتحدة في قانون حماية البيئة لعام 1990 وقانون الحياة البرية والريف لعام 1981. [ ^216]

لا يزال الفحم والنفط والغاز من أراضي المملكة المتحدة وبحر الشمال يشكلون جزءًا كبيرًا من طاقة المملكة المتحدة، على الرغم من الأضرار الصحية والبيئية والمناخية التي تسببها. خلال الثورة الصناعية ، أصبح الفحم مصدر الطاقة المهيمن في المملكة المتحدة، والذي يحكمه الآن قانون صناعة الفحم لعام 1994. [ ^217] كان إنتاج الفحم والنفط مملوكًا للقطاع العام خلال القرن العشرين، ^[218] ولكن الآن يتم استخراج الفحم والنفط والغاز اليوم من قبل شركات خاصة بموجب ترخيص حكومي. تشمل أكبر الكيانات شركة بي بي وشل ، وانضمت إليها شركات أجنبية بالكامل مثل أباتشي وتاليسمان وسي إن آر وتاكا أو كوادريلا . [ ^219] بموجب قانون البترول لعام 1998 القسم 2، لا تعادل حقوق ملكية الأراضي الحقوق في النفط والغاز (أو الهيدروكربونات ) الموجودة تحتها. في قضية Bocardo SA v Star Energy UK Onshore Ltd ، قضت المحكمة العليا بأن مالك الأرض قد يقاضي شركة بتهمة التعدي إذا قامت بالحفر تحت أرضها دون إذن، لكن الأغلبية قضت بأن الأضرار ستكون اسمية. ^[220] وهذا يعني أن مالك الأرض في ساري كان قادرًا فقط على استرداد 1000 جنيه إسترليني عندما قامت شركة نفط مرخصة بحفر بئر قطري على عمق 800 إلى 2800 قدم تحت ممتلكاته، وليس 621.180 جنيهًا إسترلينيًا منحتها المحكمة العليا لتعكس حصة من أرباح النفط. ^[221] وبالمثل، بموجب قانون الجرف القاري لعام 1964 القسم 1، فإن الحقوق "خارج المياه الإقليمية فيما يتعلق بقاع البحر وباطن الأرض ومواردها الطبيعية" "مُنوط بجلالة الملكة". منذ عام 1919، حظرت التاج البحث عن النفط والغاز وحفرهما دون ترخيص. ^[222] بموجب قانون الطاقة لعام 2016 ، يتم إدارة الترخيص من قبل هيئة النفط والغاز (OGA). ^[223] بموجب المادة 8، يجب على OGA توزيع التراخيص بحيث يتم تقليل النفقات العامة في المستقبل، وتأمين إمدادات الطاقة، وضمان تخزين ثاني أكسيد الكربون، والتعاون الكامل مع حكومة المملكة المتحدة، وتشجيع الابتكار، وتشجيع التنظيم المستقر لتعزيز الاستثمار.

إن أحد الصراعات القانونية الهامة هو الواجب الوارد في قانون البترول لعام 1998، القسم 9A-I، على وزير الدولة "لتعظيم التعافي الاقتصادي للبترول في المملكة المتحدة". وهذا يتناقض مع هدف القضاء على انبعاثات الغازات المسببة للانحباس الحراري العالمي في القسم 1 من قانون تغير المناخ لعام 2008. يجوز لوزير الدولة إصدار توجيهات إلى OGA لصالح الأمن القومي، أو الجمهور في ظروف استثنائية، ^[224] في حين أن OGA قادرة اسميًا على تمويل نفسها من خلال الرسوم المفروضة على المتقدمين للحصول على التراخيص وحامليها. ^[225] في عملية الترخيص، تتطلب لوائح توجيه تراخيص الهيدروكربونات لعام 1995 تطبيق معايير موضوعية وشفافة وتنافسية من قبل هيئة النفط والغاز. ^[226] بموجب اللائحة 3، يجب على OGA النظر في القدرة الفنية والمالية لمقدم الطلب، والسعر، والسلوك السابق، ورفض جميع الطلبات إذا لم تكن أي منها مرضية، بينما تتطلب اللائحة 5 أن يتم ذكر جميع المعايير التي سيتم تطبيقها في الإشعار العام للعطاءات. بموجب القسم 4 من قانون البترول لعام 1998 ، يتم تحديد بنود الترخيص النموذجية من قبل وزير الدولة، على سبيل المثال في لوائح ترخيص البترول (الإنتاج) (المناطق البحرية) لعام 2008. تمنح البنود النموذجية في الجدول 1 لـ OGA سلطة تقديرية بشأن مدة الترخيص، والتزام المرخص له بتقديم برنامج عمله، والإلغاء عند خرق الترخيص، والتحكيم في النزاعات، أو السلامة الصحية والبيئية. ^[227] بالنسبة لاستخراج النفط والغاز على اليابسة، وخاصة التكسير الهيدروليكي (أو " التكسير ")، فإن المتطلبات الإضافية هي التفاوض مع مالكي الأراضي حيث يقع موقع الحفر، والحصول على موافقة هيئة تخطيط المعادن المحلية على الآبار الاستكشافية، والحصول على موافقة من المجلس بموجب قانون تخطيط المدن والريف لعام 1990 القسم 57، والحصول على إذن للتخلص من النفايات الخطرة والاستخدام المفرط للمياه، ^[228] وأخيرًا الحصول على موافقة من وزارة الأعمال والطاقة والاستراتيجية الصناعية . ^[229] في قضية R (رابطة سكان بالكومب الخالية من التكسير الهيدروليكي) ضد محكمة مقاطعة ويست ساسكس، خسرت رابطة سكان بالكومب دعوى قضائية لمراجعة تصريح التخطيط الذي منحه مجلسها لشركة كوادريلا ريسورسز لاستكشاف إمكانية التكسير الهيدروليكي للحصول على الغاز الصخري . وقد عارضت الاحتجاجات الكبيرة أي خطوات نحو التكسير الهيدروليكي. ومع ذلك، فقد قضى القاضي جيلبرت بأن المجلس لم يكن مخطئًا في رفضه النظر في المعارضة العامة، ورأى أنه كان ليتصرف بشكل غير قانوني إذا نظر في المعارضة. ^[230]

على الرغم من أن أرباح الغاز والنفط والفحم تأتي من الملكية المشتركة والتراخيص العامة، فقد تم تخفيض الضرائب على مخرجات النفط والغاز. في البداية، نص قانون ضريبة النفط لعام 1975 القسم 1 على فرض ضريبة خاصة على عائدات البترول ، والتي تم تحديدها بنسبة 75٪ من الأرباح في عام 1983، ولكن هذا انتهى بالنسبة للتراخيص الجديدة بعد عام 1993، ثم تم تخفيضها من 50٪ في عام 2010، إلى 0٪ في عام 2016. ^[231] بموجب قانون ضريبة الشركات لعام 2010 الأقسام 272-279A لا تزال هناك "ضريبة شركات محصورة"، على الحقول الفردية المحاطة بسياج من الأنشطة الأخرى، والتي تم تحديدها بنسبة 30٪، ولكن فقط 19٪ للحقول الأصغر. تم تقديم "رسوم تكميلية" إضافية بنسبة 10٪ من الأرباح في عام 2002 لضمان "عائد عادل" للدولة، لأن "شركات النفط [كانت] تحقق أرباحًا زائدة". ^[232] أخيرًا، بموجب قانون البترول لعام 1998، تتطلب الأقسام 29-45 إيقاف تشغيل البنية الأساسية للنفط والغاز بشكل مسؤول. بموجب القسم 29، يمكن لوزير الدولة أن يطلب إشعارًا مكتوبًا بخطة إيقاف التشغيل، والتي يجب استشارة أصحاب المصلحة (مثل المجتمع المحلي) بشأنها. بموجب القسم 30، يمكن تقديم إشعار بشأن الهجر إلى أي شخص يمتلك منشأة أو لديه مصلحة فيها. هناك غرامات وجرائم لعدم الامتثال. كانت تقديرات تكلفة إيقاف تشغيل المنصات البحرية في المملكة المتحدة 16.9 مليار جنيه إسترليني في العقد المقبل، و75 مليار جنيه إسترليني إلى 100 مليار جنيه إسترليني في المجموع. وقد أثيرت سلسلة من الاعتراضات ضد سياسة الحكومة في خفض الضرائب مع دعم BP وShell وExxon لهذه التكاليف. ^[233]

ترتبط نظرية قانون الأراضي ارتباطًا وثيقًا بنظريات الملكية الأوسع نطاقًا، نظرًا للأهمية التاريخية لـ "الملكية العقارية" في البنية الاجتماعية الإنجليزية. أولاً، هناك نظريات حول مدى وجود الملكية الخاصة ومدى الملكية العامة أو الاجتماعية، وثانيًا هناك نظريات حول ماهية الملكية. في أثينا القديمة، وفقًا لأفلاطون ، في جمهوريته المثالية، يجب أن يكون كل شيء مملوكًا بشكل مشترك، و" سيتم القضاء على فكرة" الملكية الخاصة "بشكل أو بآخر تمامًا من الحياة". ^[234] وعلى النقيض من ذلك، زعم أرسطو أن "الملكية يجب أن تكون مشتركة بمعنى ما، ولكن كقاعدة عامة، خاصة؛ لأنه عندما يكون لكل شخص مصلحة مميزة، فلن يشكو الرجال من بعضهم البعض، وسيحققون المزيد من التقدم، لأن كل واحد سوف يهتم بأعماله الخاصة". ^[235] أيا كانت النظرية، فقد ركزت قوانين بريطانيا القديمة وأوروبا في العصور الوسطى كل السلطة السياسية، ومعظم الملكية، في أيدي الأباطرة والملوك، ولكن بعد عصر النهضة بدأ الكتاب في تحدي هذه الفرضية. في حين زعم ​​توماس هوبز أن "ملكًا ضخمًا" يجب أن يتمتع بسلطة سيادية كاملة لحماية الحقوق، زعم جون لوك أن العلاقات الاجتماعية يجب أن تقوم على عقد اجتماعي حيث يوافق الناس على السلطة التشريعية ولكن فقط لحماية ممتلكاتهم وحقوقهم الأخرى - "الحياة والحريات والممتلكات". زعم لوك أن الملكية الخاصة تم اكتسابها بشكل عادل من خلال العمل، "على الأقل حيث يوجد ما يكفي، وجيد بنفس القدر، متروك للآخرين". ^[236] مع إنشاء المستعمرات حول العالم الجديد، وطرد السكان الأصليين من أراضيهم، غالبًا ما تم تجاهل هذا الشرط في الممارسة العملية. على مدار القرن الثامن عشر، أعرب الفلاسفة والاقتصاديون السياسيون عن تشكك أكبر. ^[237] على سبيل المثال، زعم آدم سميث ، أستاذ القانون في جلاسكو، في كتابه ثروة الأمم أن "الحكومة المدنية، بقدر ما يتم تأسيسها لأمن الممتلكات، هي في الواقع مؤسسة للدفاع عن الأغنياء ضد الفقراء، أو أولئك الذين لديهم بعض الممتلكات ضد أولئك الذين لا يملكون أي ممتلكات على الإطلاق". ^[238] زعم الشيوعيون في القرن التاسع عشر إلغاء الملكية الخاصة في رأس المال (أو الملكية المستخدمة في الإنتاج)، وخاصة إلغاء ملكية أصحاب العمل لمنتجات عمل العمال. ^[239] فضل الاشتراكيون والديمقراطيون الاجتماعيون الدعوة إلى توسيع الملكية العامة، في الأراضي ولكن بشكل خاص في الشركات الكبيرة التي أصبحت المصادر المهيمنة للثروة.^[240] على الرغم من نظرية جاريت هاردينعلى الرغم من أن الملكية المشتركة سوف يتم استخدامها بشكل مفرط أو تبديدها مما يؤدي إلى " مأساة "، إلا أن الأدلة التجريبية الحديثة، وخاصة من إلينور أوستروم، تميل إلى إظهار أن الموارد العامة والمجتمعية سوف تؤدي إلى إنشاء هياكل حكم ديمقراطية تضمن إدارتها بشكل جيد. ^[241]

وقد ركزت مجموعة ثانية من النظريات على الطبيعة القانونية للملكية، أو ما هي مقارنة بأنواع أخرى من القواعد القانونية. وكثيراً ما قيل إن الملكية تختلف عن الالتزامات، بحيث إن الملكية في حين تمكن المالك من ممارسة حقوقه ضد العالم أجمع، فإن الالتزام لا يمكن ممارسته إلا ضد الأفراد. ^[242] وكثيراً ما يُنظَر إلى فكرة التقسيم الصارم على أنها انهارت خلال القرن التاسع عشر مع المزيد من التغيير الاجتماعي والقانوني الذي ضمن حقوقاً أكبر للعمال والمستأجرين والتجار فيما يتصل بالشركات المفلسة. ^[243] وقد نشأ إجماع على أن حقوق الملكية في القانون أسست علاقات قوة بين الناس، بدلاً من كونها مجرد علاقات بأشياء غير حية، وأن فوائد الملكية العامة أو الخاصة تعتمد على "أي منظمة ودافع يمكن أن يقوم بالعمل على أفضل وجه". ^[244] كما زعم عدد متزايد من العلماء أن الملكية المستخدمة للإنتاج (مثل الأرض التي يوجد بها مصنع أو مزرعة) تختلف عن الملكية المستخدمة للاستهلاك (مثل المنزل) وبالتالي يجب تنظيمها بشكل مختلف: يجب حماية الممتلكات الشخصية التي يستهلكها الناس بشكل صارم، ولكن يجب أن تخضع الملكية للإنتاج لمسؤوليات اجتماعية وعامة أكبر. ^[245] وعلى مدار القرن العشرين، سادت هذه النظريات تدريجيا، وهو ما انعكس في المزيد من الملكية الاجتماعية والتنظيم، على الرغم من استمرار جماعات المصالح التي تدافع عن الخصخصة وإلغاء القيود التنظيمية.

• قانون العقود الانجليزي
• قانون الثقة الإنجليزي
• القانون الدستوري في المملكة المتحدة
• قانون الاتحاد الأوروبي
• مسرد قانون الأراضي
• تصنيف الممتلكات في المملكة المتحدة

المقالات

• س. أندرسون، "نصوص قانون الأراضي وتفسير عام 1925" (1984) 37 المشاكل القانونية الحالية 63
• ب. بيركس ، "قبل أن نبدأ: خمسة مفاتيح لقانون الأراضي" في برايت وديوار، قانون الأراضي: الموضوعات والآفاق (1998) 457-486
• ب. بوجوس، "إدخال تسجيل الأراضي إلى القرن الحادي والعشرين - قانون تسجيل الأراضي لعام 2002" (2002) 65 MLR 556
• س. برايت، "تجنب تشريعات الإيجار: إعادة النظر في الخداع والتعاقد الخارجي" [2002] CLJ 146
• JC Coffee, "ما الذي حدث خطأ؟ تحقيق أولي في أسباب الأزمة المالية لعام 2008" (2009) 9(1) مجلة دراسات قانون الشركات 1
• السيد كوهين ، "الملكية والسيادة" (1927) 13 كورنيل LQ 8
• ل. فولر، "الاعتبار والشكل" (1941) 41 CLR 799
• سي هاربوم، "شركة ميدلاند بانك تراست المحدودة ضد جرين" (1981) 40 CLJ 213
• جيه هيل، "القصد وإنشاء حقوق الملكية: هل تختلف عقود الإيجار؟" (1996) 16 LS 200
• ن. جاكسون، "التجاوزات في قانون الأراضي المسجلة" (2006) 69 MLR 214.
• HWR Wade، "مراجعة تسجيل رسوم الأراضي" [1956] CLJ 216

كتب

• دبليو بلاكستون، تعليقات على قوانين إنجلترا (1765)، الكتاب الثاني، حول حقوق الأشياء
• س. برايت، قانون المالك والمستأجر في سياقه (2007)
• إي فيشر، وب لانج، وإي سكوتفورد، قانون البيئة: النص والقضايا والمواد (دار نشر جامعة أكسفورد 2013)
• س. جاردنر، مقدمة لقانون الأراضي (الطبعة الثانية 2009)
• ن. جرافيلز (محرر)، قضايا بارزة في قانون الأراضي (2013)
• ك. جراي و إس إف جراي، قانون الأراضي (OUP 2011)
• كيه جيه جراي وبي دي سايمز، الملكية العقارية والأشخاص الحقيقيون: مبادئ قانون الأراضي (بوتروورث وشركاه 1981). ISBN 0-406-59111-3 . 
• م. جريجوري وم. باريش، القانون الأساسي لملاك الأراضي والمزارعين (الطبعة الثانية كولينز 1987) ISBN 978-0-00-383269-3 . 
• سي هاربوم، إس بريدج، وميجاري ديكسون وويد: قانون الملكية العقارية (سويت وماكسويل 2008)
• دبليو إس هولدوورث ، تاريخ القانون الإنجليزي (الطبعة الثالثة 1923)، الكتاب الثالث، القانون العام في العصور الوسطى (1066-1485)، المجلدان 2 و3
• جيه إيه ماكنزي وم فيليبس، كتاب مدرسي عن قانون الأراضي (دار نشر جامعة أكسفورد 2006)
• FW Maitland ، Equity. كما أن أشكال الدعوى في القانون العام (1910) archive.org، حرره AH Chaytor وWJ Whittaker
• ب. ماكفارلين، ن. هوبكنز، س. نيلد، قانون الأراضي: النص والقضايا والمواد (الطبعة الثانية 2012)
• TBF Ruoff، رجل إنجليزي ينظر إلى نظام تورينس (1957)
• س. ورثينجتون، قانون الملكية الشخصية: النص والمواد (هارت 2000)

التقارير

• تقرير لجنة تسجيل الملكية (1857) HCP xxi 245
• اللجنة الملكية بشأن تشغيل قانون نقل الأراضي (1870) HCP xviii 595
• اللجنة الملكية المعنية بقوانين نقل الأراضي، التقرير الثاني والنهائي (1911)
• تقرير لجنة السير ليزلي سكوت (1919) Cmd 424
• لجنة القانون، نقل ملكية الأراضي: صناديق الأراضي (1989)

• قائمة القضايا العقارية الرائدة على Bailii.org