حق الارتفاق

الموسوعة الحرة
قانون الملكية
جزء من سلسلة القانون العام
أنواع
اكتساب
العقارات في الأراضي
نقل الملكية
التحكم في الاستخدام المستقبلي
مصلحة غير حيازية
مواضيع ذات صلة
مجالات القانون العام الأخرى
الفئة العليا: القانون والقانون العام
  • ف
  • ت
  • هـ

حق الارتفاق هو حق غير حيازة لاستخدام و/أو الدخول إلى عقار آخر دون امتلاكه. "يتم تمثيله بشكل أفضل في حق المرور الذي قد يتمتع به مالك أرض، أ، على أرض آخر، ب". [1] حق الارتفاق هو حق ملكية ونوع من الممتلكات غير المادية في حد ذاته بموجب القانون العام في معظم الولايات القضائية.

يعتبر حق الارتفاق مشابهًا للعهود الحقيقية وحقوق الارتفاق العادلة . [2] في الولايات المتحدة، تتخذ إعادة صياغة الملكية (الثالثة) خطوات لدمج هذه المفاهيم باعتبارها حقوق ارتفاق. [3]

تعتبر حقوق الارتفاق مفيدة لتوفير "حق محدود في استخدام أرض شخص آخر لغرض محدد. على سبيل المثال، قد تسمح حقوق الارتفاق لشخص ما باستخدام طريق على أرض جاره للوصول إلى أرضه الخاصة". ومن الأمثلة الأخرى حق شخص ما في الصيد في بركة مملوكة للقطاع الخاص، أو الوصول إلى شاطئ عام.

تختلف حقوق حامل حق الارتفاق بشكل كبير من ولاية قضائية إلى أخرى.

أنواع

تاريخيًا، كانت محاكم القانون العام تطبق أربعة أنواع فقط من حقوق الارتفاق:

  1. حقوق المرور (المعروفة أيضًا باسم حق المرور )
  2. حقوق الدعم (المتعلقة بالحفريات)
  3. حقوق الارتفاق الخاصة بـ "الضوء والهواء"
  4. الحقوق المتعلقة بالممرات المائية الاصطناعية

تعترف المحاكم الآن بأنواع أكثر من حقوق الارتفاق، ولكن هذه الفئات الأربع الأصلية لا تزال تشكل الأساس لقانون حقوق الارتفاق.

إيجابي أو سلبي

حق الارتفاق الإيجابي هو الحق في استخدام عقار آخر لغرض محدد، في حين أن حق الارتفاق السلبي هو الحق في منع شخص آخر من القيام بنشاط قانوني بخلاف ذلك على عقاره الخاص. على سبيل المثال، قد يسمح حق الارتفاق الإيجابي لمالك الأرض أ بقيادة ماشيته فوق أرض ب. يتمتع أ بحق ارتفاق إيجابي من ب. وعلى العكس من ذلك، قد يمنع حق الارتفاق السلبي مالك الأرض أ من بناء جدار من الأشجار من شأنه أن يحجب منظر الجبل لمالك الأرض المجاورة ب. يخضع أ لحق ارتفاق سلبي من ب.

ملكية مهيمنة أو تابعة

كما هو محدد من قبل Evershed MR في Re Ellenborough Park [1956] Ch 131، فإن حق الارتفاق يتطلب وجود قطعتي أرض على الأقل. الأرض التي تتمتع بفائدة حق الارتفاق هي العقار المهيمن أو العقار المهيمن، في حين أن الأرض المثقلة بحق الارتفاق هي العقار الخاضع أو العقار الخاضع. على سبيل المثال، يمتلك مالك القطعة A حق ارتفاق لاستخدام ممر على القطعة B للوصول إلى منزل A. هنا، القطعة A هي العقار المهيمن، الذي يتلقى الفائدة، والقطعة B هي العقار الخاضع، الذي يمنح الفائدة أو يتحمل العبء.

عامة أو خاصة

الارتفاق الخاص هو حق ارتفاق يمتلكه أفراد أو كيانات خاصة. يمنح الارتفاق العام حق ارتفاق للعامة، على سبيل المثال، للسماح للعامة بالوصول إلى قطعة أرض مملوكة لفرد.

تابعأوفي الإجمالي

في الولايات المتحدة، يعتبر حق الارتفاق التابع هو حق يستفيد منه العقار المهيمن و"يمتد مع الأرض" وبالتالي ينتقل تلقائيًا عند نقل العقار المهيمن. يسمح حق الارتفاق التابع لأصحاب العقارات بالوصول إلى الأراضي التي لا يمكن الوصول إليها إلا من خلال أرض أحد الجيران.

وعلى العكس من ذلك، فإن حق الارتفاق الإجمالي يفيد فردًا أو كيانًا قانونيًا، وليس عقارًا مهيمنًا. يمكن أن يكون حق الارتفاق للاستخدام الشخصي (على سبيل المثال، حق ارتفاق لاستخدام منحدر قارب) أو للاستخدام التجاري (على سبيل المثال، حق ارتفاق لشركة سكك حديدية لعبور عقار لبناء وصيانة خط سكة حديدية). تاريخيًا، لم يكن حق الارتفاق الإجمالي قابلاً للتنازل عنه أو توريثه، ولكن حقوق الارتفاق التجارية قابلة للتحويل الآن بحرية إلى طرف ثالث. وهي قابلة للتجزئة ولكن يجب أن تكون حصرية (لم يعد المالك الأصلي يستخدمها وحصرية لحامل حق الارتفاق) ويجب أن يوافق جميع حاملي حق الارتفاق على التقسيم. إذا تم التقسيم، فإن كل قطعة أرض مقسمة تتمتع بحق الارتفاق.

عائم

يوجد حق الارتفاق العائم عندما لا يكون هناك موقع ثابت أو مسار أو طريقة أو حد لحق الطريق . [4] [5] على سبيل المثال، قد يعبر حق الطريق حقلًا، دون أي مسار مرئي، أو يسمح بالخروج من خلال مبنى آخر لأغراض السلامة من الحرائق . قد يكون حق الارتفاق العائم عامًا أو خاصًا، تابعًا أو إجماليًا. [6] عرّفته إحدى الحالات على أنه "حق الارتفاق المحدد بعبارات عامة، دون موقع أو وصف محدد، يسمى حق الارتفاق العائم أو المتجول". [7] علاوة على ذلك، "يصبح حق الارتفاق العائم ثابتًا بعد البناء ولا يمكن تغييره بعد ذلك". [8]

تصريح المرور

بشكل عام، يعتبر حق المرور حق الوصول إلى أرض شخص آخر أو عبورها لغرض ما. في كثير من الأحيان في قانون الطاقة البريطاني وقانون الملكية العقارية ، يعتبر حق المرور نوعًا من أنواع الارتفاق، تابعًا للأرض أو بشكل إجمالي ، يستخدمه مرفق يسمح لرجل خطوط الكهرباء بدخول المبنى ، "لتثبيت وصيانة الكابلات أو الأنابيب عبر أرض خاصة مقابل مدفوعات سنوية لمالك الأرض". مثل الترخيص أو الربح عند التسليم ، "يكون حق المرور عادةً ترتيبًا مؤقتًا ولا ينتقل تلقائيًا إلى مالك أو شاغل جديد". [9] بشكل عام، يمكن استخدام اتفاقية حق المرور لتلبية احتياجات البنية التحتية لأي مزود خدمة، مثل شبكة الاتصالات أو شبكة الكهرباء أو خط أنابيب الغاز. [10] في قانون التعدين، يعتبر حق المرور حق عبور أرض الجار على سبيل المثال من أجل نقل معدن إلى ميناء بحري، وقد يشمل الحق في تشغيل سكة حديدية خاصة، والدفع يعتمد على الحمولة المنقولة. تضمنت متغيرات المفهوم أوراق المياه (الحق في تصريف المياه) أو أوراق الهواء (الحق في نقل الهواء للتهوية). [11]

في الولايات المتحدة ، يتم استخدام حق الارتفاق الإجمالي لمثل هذه الاحتياجات، وخاصة للحقوق الدائمة.

وصول

يمكن أن يوفر حق المرور الوصول من أرض عامة أو طريق أو مسار أو حق مرور عام إلى قطعة أرض. على سبيل المثال، إذا كان زاك وجيمس يمتلكان قطعتي أرض متجاورتين، فقد تتمتع قطعة أرض زاك بحقوق مرور لعبور قطعة أرض جيمس من أرض عامة أو طريق أو مسار أو حق مرور عام. في مثل هذه الحالة، ستحتوي قطعة أرض زاك "المسيطرة" على حق مرور لعبور قطعة أرض جيمس "الخادمة".

الخلق

قد يكون الارتفاق ضمنيًا أو صريحًا أو يتم إنشاؤه بطرق أخرى.

يعبر

غالبًا ما يتم إنشاء حقوق الارتفاق من خلال لغة صريحة في المستندات الملزمة. في معظم الظروف، لا يكون إجراء محادثة مع طرف آخر كافيًا. يمنح الأطراف عمومًا حق الارتفاق لشخص آخر، أو يحتفظون بحق الارتفاق لأنفسهم عند التصرف في الأرض. قد يتم "منح" حق الارتفاق الصريح أو "الاحتفاظ به" في سند أو أداة قانونية أخرى. بدلاً من ذلك، قد يتم إنشاؤه بالإشارة إلى خطة تقسيم عن طريق "التكريس" أو في عهد تقييدي في اتفاقية جمعية الملاك. بشكل عام، تشكل مبادئ قانون العقود جوهر النزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق الصريحة.

ضمني

تعتبر الارتفاقات الضمنية أكثر تعقيدًا ويتم تحديدها من قبل المحاكم بناءً على استخدام العقار ونية الأطراف الأصلية، والتي يمكن أن تكون كيانات خاصة أو عامة/حكومية. لا يتم تسجيل الارتفاقات الضمنية أو ذكرها صراحةً حتى تبت المحكمة في نزاع، ولكنها تعكس ممارسات وعادات استخدام العقار. تشير المحاكم عادةً إلى نية الأطراف، فضلاً عن الاستخدام السابق، لتحديد وجود ارتفاق ضمني. عادةً ما تطبق النزاعات المتعلقة بالارتفاقات الضمنية مبادئ قانون الملكية.

قد تكتسب سلطة حكومية أو مزود خدمة خاص حق ارتفاق ضمني على أرض خاصة بموجب الخدمة العامة التي تؤديها. على سبيل المثال، قد تتحمل سلطة محلية مسؤولية تركيب وصيانة نظام الصرف الصحي في منطقة حضرية. إن مجرد حقيقة أنها تتحمل هذه المسؤولية، والتي عادة ما تكون منصوص عليها في بعض القوانين أو القوانين المحلية، قد تمنح السلطة الحق، بموجب حق ارتفاق ضمني، في دخول الممتلكات الخاصة لإجراء التركيب والصيانة. لن يتم وصف موقع حق الارتفاق بشكل دقيق عادةً، ولكن سيتم تحديد موقعه العام من خلال مسار الخدمة (أي أنابيب الصرف الصحي في هذا المثال). قد يكون لخطوط الكهرباء والمياه أيضًا حقوق ارتفاق ضمنية مرتبطة بها، ولكن أنظمة الصرف الصحي ومياه الأمطار عادة ما يتم تحديدها بدقة في الموقع وتسجيلها في وثائق الملكية للأراضي الخاصة.

بالضرورة

إن الضرورة وحدها لا تكفي لإنشاء أي حق ارتفاق. فالقطع التي لا يوجد بها منفذ إلى طريق عام قد يكون لها حق ارتفاق للوصول إلى الأراضي المجاورة إذا كان عبور تلك الأرض ضروريًا تمامًا للوصول إلى القطعة غير الساحلية وكان هناك بعض النية الأصلية لتوفير حق الوصول إلى القطعة، ولم يتم إكمال المنحة أو تسجيلها مطلقًا ولكن يُعتقد أنها موجودة. إن الأمر القضائي ضروري لتحديد وجود حق ارتفاق بالضرورة. وللحصول على هذا، يرفع الطرف الذي يطالب بحق الارتفاق دعوى قضائية، ويزن القاضي الضرر النسبي الناجم عن فرض حق ارتفاق ضد العقار الخاضع مقابل الضرر الذي يلحق بالعقار المهيمن إذا وجد أن حق الارتفاق غير موجود وبالتالي فهو غير ساحلي.

ولأن هذه الطريقة في إنشاء حق ارتفاق تتطلب فرض عبء (حق الارتفاق) على طرف آخر لصالح المالك غير المطل على الأرض، فإن المحكمة تنظر إلى الظروف الأصلية في وزن التوزيع النسبي للفائدة والعبء على كل من القطعتين في اتخاذ قرارها العادل بشأن ما إذا كان ينبغي للمحكمة إنشاء مثل هذا حق الارتفاق. وهذه الطريقة في إنشاء حق ارتفاق، باعتبارها إنشاءً نشطًا من قبل المحكمة لحق غير موجود بخلاف ذلك، قد تنقضي تلقائيًا عند انتهاء الضرورة (على سبيل المثال، إذا تم بناء طريق عام جديد بجوار العقار غير المطل على الأرض أو تم الحصول على حق ارتفاق آخر دون مراعاة مقارنة الارتفاق أو التطبيق العملي بين حق الارتفاق المفروض وأي بديل صالح).

هناك أيضًا شكل غير مكتوب من أشكال الارتفاق يُشار إليه باسم الارتفاق الضمني أو الارتفاق الضمني، والذي ينشأ عن التقسيم الأصلي للأرض للاستخدام المستمر والواضح للقطعة المجاورة (على سبيل المثال، للوصول إلى طريق أو مصدر للمياه) مثل حق مالكي القطع في التقسيم في استخدام الطريق وفقًا لخطة التقسيم المعتمدة دون الحاجة إلى منح حق ارتفاق محدد لكل قطعة أرض جديدة عند نقلها لأول مرة. يتميز الارتفاق بالضرورة عن الارتفاق الضمني في أن الارتفاق بالضرورة ينشأ فقط عندما يكون "ضروريًا تمامًا"، في حين يمكن أن ينشأ الارتفاق الضمني عندما يكون "ضروريًا بشكل معقول". الارتفاق بالضرورة هو معيار أعلى يمكن من خلاله الارتفاق الضمني.

في الهند، لا يمكن المطالبة بارتفاق الضرورة إلا في الحالات التي يتطلب فيها النقل أو الإرث أو التقسيم مثل هذا المطالبة.

على سبيل المثال، تمنح بعض قوانين الولايات الأمريكية حق الوصول الدائم لأي من أحفاد الشخص المدفون في مقبرة على ملكية خاصة .

في بعض الولايات، مثل نيويورك، يُطلق على هذا النوع من حقوق الارتفاق اسم حقوق الارتفاق الضرورية . [12]

حسب الاستخدام السابق

يمكن أيضًا إنشاء حق ارتفاق من خلال الاستخدام السابق. تستند حقوق الارتفاق من خلال الاستخدام السابق إلى فكرة مفادها أن مالكي الأراضي قد ينوون إنشاء حق ارتفاق، لكنهم ينسون تضمينه في الصك .

هناك خمسة عناصر لإنشاء حق الارتفاق من خلال الاستخدام المسبق:

  1. الملكية المشتركة للعقارين في وقت واحد
  2. متبوعًا بقطع الخدمة
  3. يحدث الاستخدام قبل الانفصال وبعده
  4. يلاحظ
    1. ليس مجرد الرؤية، بل يمكن اكتشافها من خلال الفحص المعقول (على سبيل المثال، قد يكون الوجود الخفي لخط الصرف الصحي الذي يمكن للسباك تحديده كافياً للملاحظة)
  5. ضروري ومفيد
    1. ضروري بشكل معقول
    2. ليس "الضرورة الصارمة" التي يتطلبها حق الارتفاق بالضرورة

مثال

يبيع أ قطعة الأرض الأمامية، لكنه ينسى الحصول على حق ارتفاق للوصول إلى الممر.
يبيع أ قطعة الأرض الأمامية، لكنه ينسى الحصول على حق ارتفاق للوصول إلى الممر.

يمتلك أ قطعتي أرض. قطعة أرض واحدة لها منفذ إلى شارع عام، والثانية تقع خلفه ومحاطة بالكامل بالأرض. يؤدي ممر سيارات أ من الشارع العام عبر القطعة الأولى ثم إلى القطعة الثانية إلى منزل أ. ثم يبيع أ القطعة الأولى ولكنه ينسى الاحتفاظ بحق المرور في سند الملكية.

كان لدى (أ) في الأصل ملكية مشتركة لكلا العقارين. كما استخدم (أ) الممر خلال هذه الفترة. ثم قام (أ) بفصل الأرض. ورغم أن (أ) لم يحتفظ بحق ارتفاق، فمن الواضح أن الممر يقع على العقار والمشتري المعقول يعرف الغرض منه. وأخيرًا، فإن الممر ضروري بشكل معقول لقطعة أرض سكنية؛ وهنا حق ارتفاق ضمني.

حسب الوصفة الطبية

لوحة معدنية على رصيف مدينة نيويورك للإعلان عن أن العبور إلى الملكية الخاصة هو ترخيص قابل للإلغاء لحمايتها من أن تصبح حق ارتفاق بالتقادم [13]

تعتبر الارتفاقات بالتقادم ، والتي تسمى أيضًا الارتفاقات بالتقادم ، ارتفاقات ضمنية تُمنح بعد أن يستخدم العقار المسيطر العقار بطريقة عدائية ومستمرة ومفتوحة لعدد محدد من السنوات قانونًا. تختلف الارتفاقات بالتقادم عن الحيازة المعاكسة من حيث أنها لا تتطلب الحصرية.

بمجرد أن تصبح ملزمة قانونًا، تحمل حقوق الارتفاق بالتقادم نفس الوزن القانوني لحقوق الارتفاق المكتوبة أو الضمنية. ولكن قبل أن تصبح ملزمة، لا تحمل أي وزن قانوني ويتم كسرها إذا اتخذ المالك الحقيقي للملكية الإجراءات المناسبة للدفاع عن حقوق ملكيته. يوجد حق الارتفاق بالتقادم عادةً في الأنظمة القانونية القائمة على القانون العام ، على الرغم من أن الأنظمة القانونية الأخرى قد تسمح أيضًا بحق الارتفاق بالتقادم.

تختلف القوانين واللوائح بين الحكومات المحلية والوطنية، ولكن بعض السمات مشتركة بين معظم قوانين الوصفات الطبية:

  • مفتوح ومشهور (أي واضح لأي شخص )
  • فعلي ، مستمر (أي دون انقطاع طوال الفترة الزمنية المطلوبة)؛ وهذا لا يتطلب بالضرورة الاستخدام اليومي أو الأسبوعي وما إلى ذلك.
  • ضد حقوق المالك الحقيقي للملكية
  • عدائي (أي معارضًا لمطالبة شخص آخر؛ قد يكون هذا عرضيًا، وليس "عدائيًا" بالمعنى الشائع)
  • مستمر لفترة زمنية محددة بموجب القانون أو أحكام الاستئناف

على عكس الحيازة البسيطة، لا تتطلب حقوق الارتفاق التقادمية عادةً الحصرية . وفي الولايات التي تتطلب ذلك، مثل فيرجينيا، تم تفسير شرط الحصرية على أنه يعني أن المستخدم التقادمية يجب أن يستخدم حق الارتفاق بطريقة مختلفة عن عامة الناس، أي استخدام "حصري" لهذا المستخدم. [14]

تتراوح فترة الاستخدام المستمر حتى يصبح حق الارتفاق المقيد ملزمًا بشكل عام بين 5 و30 عامًا، وذلك وفقًا للقوانين المحلية (وأحيانًا استنادًا إلى قانون التقادم على التعدي). بشكل عام، إذا تصرف مالك العقار الحقيقي بشكل مناسب للدفاع عن حقوقه في الملكية في أي وقت خلال الفترة الزمنية المطلوبة، فسوف ينتهي الاستخدام العدائي، وتُلغى المطالبات بحقوق الحيازة المعاكسة، وستتم إعادة تعيين فترة الاستخدام المستمر إلى الصفر.

في بعض الولايات القضائية، إذا لم يكن الاستخدام عدائيًا ولكن تم منح موافقة فعلية أو ضمنية من قبل مالك العقار القانوني، فقد يصبح حق المرور التقادمي حق مرور عاديًا أو ضمنيًا بدلاً من حق مرور تقادمي ويصبح ملزمًا على الفور. ومن الأمثلة على ذلك قضية حقوق المرور الطويلة الأمد في منزل Lissadell الأيرلندي التي تم الاستماع إليها منذ عام 2010، والتي مددت الموافقات طويلة الأمد الممنوحة للأفراد إلى حق مرور عام. [15] [16]

وفي ولايات قضائية أخرى، يؤدي هذا الإذن على الفور إلى تحويل حق الارتفاق إلى ترخيص قابل للإنهاء، أو إعادة تشغيل الوقت المخصص للحصول على حق الارتفاق بالتقادم.

إن الممتلكات المملوكة للحكومة أو السكك الحديدية محصنة بشكل عام من حق الارتفاق بالتقادم في أغلب الحالات، ولكن بعض الأنواع الأخرى من الممتلكات المملوكة للحكومة قد تخضع للتقادم في حالات معينة. في نيويورك، تخضع مثل هذه الممتلكات الحكومية لقانون تقادم أطول ، 20 عامًا بدلاً من 10 سنوات للممتلكات الخاصة . [ بحاجة لمصدر ]

في أغلب الولايات القضائية الأمريكية، لا يمكن تحديد حق الارتفاق بالتقادم إلا في حالة حق الارتفاق الإيجابي وليس حق الارتفاق السلبي . وفي كافة الولايات القضائية الأمريكية، لا يمكن إنشاء حق ارتفاق للمشاهدة (وهو حق ارتفاق سلبي) بالتقادم.

يمكن أيضًا استخدام التقادم لإنهاء حق ارتفاق قانوني قائم. على سبيل المثال، إذا قام حامل عقار (تركة) خادم بإقامة سياج يحجب حق ارتفاق مرور مُسجل قانونًا، فسيتعين على حامل العقار المهيمن التصرف للدفاع عن حقوقه في حق الارتفاق خلال الفترة القانونية أو قد يتوقف حق الارتفاق عن اكتساب القوة القانونية، حتى لو ظل مستندًا مسجلاً. يُشار أحيانًا إلى الفشل في استخدام حق الارتفاق مما يؤدي إلى فقدان حق الارتفاق باسم "عدم الاستخدام".

كيبيك

بموجب القانون المدني في كيبيك، يمكن لأصحاب الملكية الذين لديهم الإرادة أن يكتسبوا حق الملكية (أو أن يقسموا الملكية إذا كان الإرادة تميل إلى ذلك) طالما كانت طبيعة الحيازة سلمية ومتواصلة وعلنية ولا لبس فيها طوال الوقت. (وفقًا للمادة 2922 من القانون المدني في كيبيك أو CCQ) فإن الفترة المحددة هي 10 سنوات (2917–2920 CCQ)، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. (يحدد 2918 وقتًا مختلفًا للممتلكات غير المسجلة. تم تخفيضها من 30 عامًا.)

استثناءات من التقادم: لا يمكن للحيازة أن تنشئ ارتفاقًا بموجب المادة 1181 من قانون الملكية المشتركة، ولكن عدم استخدام الارتفاق سوف يطفئه.

لويزيانا

في ولاية لويزيانا ، وهي ولاية قضائية مختلطة ذات جذور قوية في القانون المدني، يمكن أن يكون التقادم إما استحواذيًا أو تحريريًا، وكلاهما ينطوي على إنشاء أو إطفاء الحقوق بمرور الوقت. التقادم الاستحواذي في لويزيانا مماثل لفكرة القانون العام للحيازة المعاكسة. كما هو محدد في المادة 3446 من قانون لويزيانا، "التقادم الاستحواذي هو أسلوب لاكتساب الملكية أو غيرها من الحقوق العينية عن طريق الحيازة لفترة زمنية." [17] على عكس الموقف المعاكس في القانون العام، فإن التقادم الاستحواذي في لويزيانا ليس عائقًا إجرائيًا لاستعادة الممتلكات ولكنه إنشاء حق ملكية جديد في الممتلكات. تعتمد فترات التقادم الاستحواذي على ما إذا كانت الممتلكات منقولة أو غير منقولة وما إذا كانت الممتلكات ممتلكة بحسن نية (يعتقد الحائز أن لديه حق في الممتلكات) أو بسوء نية.

إن التقادم المحرر يشبه قانون التقادم في القانون العام. وكما هو محدد في المادة 3447 من القانون المدني، فإن "التقادم المحرر هو وسيلة لمنع الدعاوى نتيجة للتقاعس عن العمل لفترة من الزمن". [18] ويمكن تجديده من قبل الطرف الذي حصل على حمايته. على سبيل المثال، فإن اعتراف المدين بأن الدين لا يزال مستحقًا يجدد مطالبة الدائن ضد المدين ويبدأ في إيقاف فترة تقادم أخرى. وهذا يختلف عن حق الشفعة، وهو وقت محدد لوجود حق قانوني ولا يمكن تجديده مثل التقادم المحرر. [19]

بالحظر

عندما يزعم مالك العقار وجود حق ارتفاق أثناء بيع العقار ولا يتضمن في الصك للمشتري حق ارتفاق صريحًا على عقار مجاور يملكه البائع، فقد تتدخل المحكمة وتنشئ حق ارتفاق. تنظر حقوق الارتفاق عن طريق الحجب بشكل عام إلى أي وعود غير مكتوبة، وأي أموال ينفقها الطرف المستفيد اعتمادًا على تصريحات الطرف المثقل، وعوامل أخرى. إذا وجدت المحكمة أن المشتري تصرف بشكل معقول وبحسن نية واعتمد على وعود البائع، فقد تنشئ المحكمة حق ارتفاق عن طريق الحجب.

على سبيل المثال: يبيع راي الأرض لجو على وعد بأن جو يمكنه استخدام ممر راي والجسر المؤدي إلى الطريق الرئيسي في أي وقت، لكن راي لا يدرج حق الارتفاق في صك الأرض. يقرر جو أن الأرض تستحق الثمن الآن، فيبني منزلًا ويربط مرآبًا بممر راي. إذا قرر راي (أو خليفته) لاحقًا إغلاق الممر ومنع جو (أو خليفة جو) من الوصول إلى الممر، فمن المرجح أن تجد المحكمة حق ارتفاق عن طريق الحجب.

ولأن جو اشترى الأرض معتقدًا أنه سيكون هناك منفذ إلى الجسر والممر، ثم دفع جو ثمن منزل ووصلة، فيمكن القول إن جو اعتمد على وعد راي بالحصول على حق ارتفاق. لقد أساء راي تمثيل الحقائق أمام جو بشكل ملموس. ومن أجل الحفاظ على العدالة، من المرجح أن تجد المحكمة حق ارتفاق عن طريق الحجب.

من ناحية أخرى، إذا عرض راي الوصول إلى الجسر والممر بعد بيع الأرض لجو، فقد لا يكون هناك حق ارتفاق عن طريق الحجب. في هذه الحالة، سيكون من غير الملائم فقط أن يلغي راي الوصول إلى الممر. لم يشتر جو الأرض ويبني المنزل اعتمادًا على الوصول إلى الممر والجسر. سيحتاج جو إلى إيجاد نظرية منفصلة لتبرير حق الارتفاق.

بواسطة الحكومة

في الولايات المتحدة ، يجوز للحكومة الحصول على حقوق الارتفاق (شراؤها) باستخدام سلطتها في نزع الملكية في إجراءات الإدانة في المحاكم. لاحظ أنه في الولايات المتحدة، وفقًا للتعديل الخامس لدستور الولايات المتحدة، لا يمكن للحكومة ببساطة الاستيلاء على الممتلكات ما لم يتم تعويض مالك العقار عن القيمة السوقية العادلة لما تم الاستيلاء عليه. وهذا صحيح سواء اكتسبت الحكومة الملكية الكاملة للعقار ("سندات الرسوم") أو مصلحة عقارية أقل، مثل حق الارتفاق. على سبيل المثال، يُمنح مقدمو الخدمات العامة عادةً حق ارتفاق على مستوى الولاية القضائية للوصول إلى البنية التحتية الحالية وصيانتها.

وفي قانون إنجلترا وويلز بعد دمج الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان في القانون الإنجليزي، فإن أي حرمان من حقوق مالك الملكية يجب أن يكون "وفقا للقانون" وكذلك " ضروريا في مجتمع ديمقراطي " و"متناسبا".

بالإنصاف

في بعض الولايات القضائية في الولايات المتحدة، وخاصة كاليفورنيا ، تتمتع المحكمة بسلطة منح حق ارتفاق عادل بناءً على مبادئ الإنصاف. يمكن إنشاء حقوق ارتفاق عادلة للتعديات المادية حيث توازن المحكمة بين الصعوبات التي تواجهها الممتلكات وتحدد ما إذا كان حق الارتفاق مبررًا. عند تحديد ما إذا كان سيتم منح حق ارتفاق عادل، تستخدم المحاكم اختبار "الصعوبة النسبية". يعتمد الاختبار على العوامل الثلاثة التالية:

1. يجب أن يكون المتهم بريئًا، وهذا يعني أن التعدي لا يجب أن يكون متعمدًا أو قائمًا على فعل إهمال.

2. ما لم يكن من شأنه المساس بالحقوق العامة، فلن تسمح المحكمة باستمرار التعدي إذا كان الطرف المعتدى عليه سيعاني من ضرر لا يمكن إصلاحه.

3. يجب أن تكون الصعوبة التي يواجهها المتعدي غير متناسبة إلى حد كبير (أكثر) من الصعوبة التي يواجهها الطرف المتعدي عليه من خلال السماح للتعدي بالبقاء.

على عكس الطرق الأخرى لإنشاء حق الارتفاق، إذا قررت المحكمة وجود حق ارتفاق عادل، فإن أصحاب العقارات الذين تم التعدي عليهم يحق لهم عمومًا الحصول على تعويضات. [20]

الفرق عن الترخيص

إن التراخيص لاستخدام الممتلكات بطريقة غير حيازة تشبه التراخيص المتعلقة بالارتفاقات ولكنها أكثر تقييدًا منها، ولكن في ظل ظروف معينة، يمكن تحويلها إلى تراخيص من قبل المحاكم. توجد بعض الاختلافات العامة:

  • يعتبر حق الارتفاق تابعًا لأرض محددة ولصالحها فقط، في حين أن الترخيص هو حق شخصي.
  • يعتبر حق الارتفاق ملكية غير مادية لا يمكن إلغاؤها في حين أن الترخيص قابل للإلغاء.
  • يمكن لمالك حق الارتفاق، بصفته مالكًا للعقارات غير المادية، اتخاذ إجراء قانوني بشأن ممتلكاته باسمه الخاص، في حين أن حامل الترخيص ليس لديه حق خاص لاتخاذ إجراء قانوني بشأن الممتلكات ضد أي طرف آخر (بخلاف مالك الأرض) ويجب أن يجعل مالك الأرض يتخذ الإجراء أو يتخذ الإجراء باسم مالك الأرض.
  • حق الارتفاق هو ملكية غير مادية، والتي عادة ما يمكن نقلها إلى مالكيها المتعاقبين، في حين أن الترخيص هو حق شخصي.
  • قد يمتد حق الارتفاق مع الأرض أو ينتهي، في حين أن الترخيص عادة ما يكون محدود المدة.
  • في كثير من الأحيان يكون الترخيص غير قابل للتأمين.
  • في كثير من الأحيان لا يتم تسجيل الترخيص.
  • في كثير من الأحيان يتم منح الترخيص لشخص واحد.

تعتبر حقوق الارتفاق، باعتبارها حقوق ملكية يملكها المستفيد وعادة ما يتم تسجيلها في سندات الملكية، أقوى من التراخيص التي تعد مجرد حقوق شخصية بموجب عقد. يمكن تحديد التراخيص المزعومة التي تتمتع بأي من خصائص حق الارتفاق على أنها حقوق ارتفاق أو ملزمة بالمعايير الأعلى لإنهاء حق الارتفاق.

إنهاء

يجب على الطرف الذي يطالب بالإنهاء أن يظهر أحد العوامل التالية أو أكثر:

  • الإفراج: اتفاق على إنهاء حق الارتفاق بين المانح والمستفيد
  • انتهاء الصلاحية: يصل حق الارتفاق إلى تاريخ انتهاء الصلاحية أو حدث أو شرط.
  • التخلي: يثبت حامل الحق نيته في وقف حق الارتفاق [21]
  • الاندماج: عندما يحصل مالك واحد على ملكية العقار المهيمن والخادم
    • يمكن أن تتسبب العقارات المرهونة ذات حقوق الارتفاق المندمجة والتي يتم حجزها بعد ذلك في إحياء حقوق الارتفاق عندما يستحوذ البنك على جزء من العقار المهيمن
  • الضرورة: إذا كان الارتفاق قد نشأ بالضرورة وانتهت الضرورة.
  • الحجب : لا يتم استخدام حق الارتفاق وتتخذ الملكية الخاضعة بعض الإجراءات بناءً على إنهاء حق الارتفاق
  • التقادم: تستعيد الحوزة الخادمة حق الارتفاق من خلال الاستخدام الفعلي والعلني والعدائي والمستمر لحق الارتفاق
  • الإدانة: تمارس الحكومة حق نزع الملكية أو تتم إدانة الأرض رسميًا. اعتمادًا على الموقف، يمكن أن يتخذ هذا عددًا من الأشكال. يمكن للحكومة إدانة قطعة أرض وإزالة حق الارتفاق حتى لو كان حق الارتفاق لصالح مالك العقار المجاور. [22] [23]
  • إنهاء قانوني: يتم إنهاء حق الارتفاق بموجب قانون تشريعي أو بموجب قانون.

حقوق

انظر أيضًا، حق المرور (الوصول إلى الممتلكات)

يتم الاعتراف بالحقوق التالية للارتفاق:

  • الحق في الضوء ، ويسمى أيضًا حق الارتفاق الشمسي . الحق في الحصول على كمية دنيا من الضوء لصالح نافذة أو فتحة أخرى في مبنى مصمم في المقام الأول للسماح بدخول الضوء.
  • حق الارتفاق الجوي . الحق في استخدام المجال الجوي فوق ارتفاع محدد لأغراض الطيران. يُعرف أيضًا باسم حق الارتفاق الجوي ، حيثما يكون ذلك ضروريًا لرش الممتلكات الزراعية المجاورة على ارتفاعات منخفضة.
  • حقوق مرور السكك الحديدية .
  • مرافق الارتفاق ، بما في ذلك:
  • ممر المشاة. عادة ما تكون الأرصفة ضمن حق المرور العام.
  • حق الارتفاق يمنع أي شخص من حجب رؤية صاحب حق الارتفاق، أو يسمح للمالك بقطع النباتات التي تحجب الرؤية على أرض شخص آخر.
  • حق ارتفاق الممرات ، والمعروف أيضًا باسم حق ارتفاق الوصول . لا تحد بعض القطع طريقًا، لذلك يجب توفير حق ارتفاق عبر قطعة أرض أخرى للوصول. في بعض الأحيان، تحتوي القطع الأرضية المجاورة على ممرات "متبادلة" يتقاسمها كلا مالكي القطع الأرضية للوصول إلى المرائب في الفناء الخلفي. تكون المنازل قريبة جدًا من بعضها البعض بحيث لا يمكن أن يكون هناك سوى ممر واحد لكلا الفناءين الخلفيين. يمكن أن يكون الأمر نفسه أيضًا بالنسبة للممرات المؤدية إلى الفناء الخلفي: تكون المنازل قريبة جدًا من بعضها البعض بحيث لا يوجد سوى ممر واحد بين المنازل والممر مشترك. حتى عندما يكون الممر واسعًا بما يكفي، فقد يوجد حق ارتفاق للسماح بالوصول إلى السطح وأجزاء أخرى من المنزل بالقرب من حدود القطعة الأرضية. لتجنب النزاعات، يجب تسجيل مثل هذا الارتفاق في كل سند ملكية .
  • الوصول إلى الشاطئ . تسمح بعض الولايات القضائية للمقيمين بالوصول إلى بحيرة عامة أو شاطئ من خلال عبور ممتلكات خاصة مجاورة. وعلى نحو مماثل، قد يكون هناك حق ارتفاق خاص لعبور بحيرة خاصة للوصول إلى ممتلكات خاصة نائية، أو حق ارتفاق لعبور ممتلكات خاصة أثناء المد العالي للوصول إلى ممتلكات شاطئية نائية سيرًا على الأقدام.
  • ممرات المشاة المسدودة. تُخصص ممرات المشاة في طريق مسدود للوصول إلى الطريق العام التالي. ويمكن تضمين هذه الممرات في عهود جمعية أصحاب المنازل، أو ملاحظات في خطة تقسيم، أو مباشرة في صكوك الملكية الخاصة بالعقارات المتأثرة.
  • حق الارتفاق الترفيهي. تقدم بعض الولايات الأمريكية حوافز ضريبية لملاك الأراضي الأكبر حجمًا إذا منحت الإذن للجمهور باستخدام أراضيهم غير المطورة للاستخدام الترفيهي (باستثناء المركبات الآلية). إذا نشر مالك الأرض إعلانًا على الأرض (أي "ممنوع التعدي") أو منع الجمهور من استخدام حق الارتفاق، يتم إلغاء الإعفاء الضريبي وقد يتم فرض عقوبة. يشمل حق الارتفاق الترفيهي أيضًا حقوق الارتفاق مثل ركوب الخيل وصيد الأسماك والصيد بالصنارة والمشي لمسافات طويلة والصيد بالفخاخ وركوب الدراجات (على سبيل المثال، مسار كالوميت في إنديانا ) وغيرها من الاستخدامات.
  • حق الارتفاق للحفاظ على البيئة . يمنح حقوقًا لصندوق الأراضي للحد من التطوير من أجل حماية البيئة.
  • حق الارتفاق للحفاظ على التراث التاريخي. على غرار حق الارتفاق للحفاظ على التراث، يمنح هذا الحق عادةً لمنظمة الحفاظ على التراث التاريخي الحق في فرض القيود على تغيير الجزء الخارجي أو الداخلي للمبنى التاريخي.
  • حق ارتفاق الدعم الجانبي والجانبي . يمنع مالك الأرض المجاورة من الحفر بعمق كبير في قطعة أرضه أو حرمان جاره بأي شكل من الأشكال من الدعم الرأسي أو الأفقي لمنشآت الأخير، مثل المباني والأسوار وما إلى ذلك.
  • حق الارتفاق الخاص بالاتصالات . يمكن استخدام حق الارتفاق هذا لأبراج الاتصالات اللاسلكية وخطوط الكابلات وخدمات الاتصالات الأخرى. وهو حق ارتفاق خاص والحقوق الممنوحة من قبل مالك العقار مخصصة للاستخدام المحدد للاتصالات.
  • حق الارتفاق للدخول/الخروج . يمكن استخدام حق الارتفاق هذا للدخول والخروج من العقار عبر منطقة حق الارتفاق أو فوقها. يمكن استخدامه لممر شخص ما، أو المرور فوق عقار شخص آخر.

التعدي

إن منع وصول شخص ما إلى حق ارتفاق يعد تعديًا على حق الارتفاق ويؤدي إلى إقامة دعوى مدنية. على سبيل المثال، قد يكون وضع سياج فوق طريق عام مستخدم منذ فترة طويلة عبر ملكية خاصة تعديًا على حق الارتفاق وقد تأمر المحكمة بإزالة العائق. وبالمثل، قد يشكل قطع إمدادات المياه عن جار يقع في اتجاه مجرى النهر تعديًا على حق الارتفاق الخاص بهذا الجار.

إن التعدي المفتوح والمستمر على حق الارتفاق يمكن أن يؤدي إلى سقوط حق الارتفاق بالتقادم (انظر أعلاه) إذا لم يتم اتخاذ أي إجراء لعلاج التقادم على مدى فترة زمنية ممتدة.

تسجيل عنوان تورينس

بموجب نظام تورينس لتسجيل ملكية الأراضي، يتم تسجيل حقوق الارتفاق على سندات الملكية المحفوظة في سجل الأراضي المركزي أو السجل العقاري ولا يتم الاعتراف بأي حق ارتفاق غير مسجل. لا يجوز المطالبة بأي حق ارتفاق بالتقادم أو ضمناً ما لم يتم إنشاؤه قبل إخضاع الأرض لنظام تورينس أو كان هناك استثناء لعدم قابلية الإلغاء. [24]

انظر أيضا

مراجع

  1. ^ جراي، كيفن جيه؛ سوزان فرانسيس جراي (2009). عناصر قانون الأراضي (الطبعة الخامسة). أكسفورد: مطبعة جامعة أكسفورد. ص. 13. ISBN 9780199219728. OCLC  231883446.
  2. ^ "دمج قانون الارتفاقات والعهود الحقيقية وحقوق الارتفاق العادلة". مجلة واشنطن للقانون .
  3. ^ هيرنانديز، إم في (2005). "إعادة صياغة الارتفاقات الضمنية والوصفية والقانونية". مجلة الملكية العقارية والميراث والثقة .
  4. ^ Handler, Jack G. (1994). قاموس Ballentine's law (محرر مساعد قانوني). [روتشيستر، نيويورك]: Lawyers Cooperative Pub. ISBN 9780827348745.
  5. ^ هيل، جيرالد ن.؛ هيل، كاثلين (2002). قاموس القانون الشعبي: إزالة الغموض من اللغة القانونية . نيويورك، نيويورك: كتب إم جي إف. رقم ISBN 9781567315530.
  6. ^ مثال على حق الارتفاق العائم العام مملوك لولاية فلوريدا ويديره مدينة سانت أوغسطين : [1] محفوظ في 2008-02-27 على موقع Wayback Machine
  7. ^ Sunnyside Valley Irrigation District v. Dickie, Docket No. 726353MAJ (Wash. 2003), citing, Berg v. Ting, 125 Wn.2d 544, 552, 886 P.2d 564 (1995), تم الاسترجاع من findlaw.com [2]
  8. ^ Sunnyside Valley Irrigation District v. Dickie, Docket No. 726353MAJ (Wash. 2003), نقلاً عن Rhoades v. Barnes, 54 Wash. 145, 149, 102 P. 884 (1909) تم استرجاعها من findlaw.com [3]
  9. ^ "Wayleaves & Easements". Utility Serve . 2010 . تم الاسترجاع في 29 أغسطس 2021 .
  10. ^ "اتفاقية إذن المرور". موقع Practical Law . تومسون رويترز. 2013. تم الاسترجاع في 29 أغسطس 2021 .
  11. ^ اللجنة الملكية بشأن حقوق التعدين (1893). التقرير النهائي (Cmd 5980). لندن: HMSO . تم الاسترجاع في 4 مايو 2023 .، ص 8-9.
  12. ^ قانون الملكية العقارية في نيويورك § 335-a. تم العثور عليه في [4]. تم استرجاعه في 20 أكتوبر 2015.
  13. ^ جوردان، كورا؛ راندولف، ماري (1994). "حقوق الارتفاق المكتسبة باستخدام الملكية" (PDF) . قانون الجوار: الأسوار والأشجار والحدود والضوضاء (الطبعة الثانية). بيركلي: نولو برس. رقم ISBN 9780873372664. مؤرشف من الأصل (PDF) في 18 مارس 2015 . استرجاع 26 يوليو 2014 .
  14. ^ كالاهان ضد وايت ، 238 فرجينيا 10، 381 SE2d 1 (1989).
  15. ^ موقع RTE، 20 ديسمبر 2010
  16. ^ قضية ليساديل؛ صحيفة آيريش تايمز، 10 يناير/كانون الثاني 2011
  17. ^ "La. CC Art 3446 available at". مؤرشف من الأصل في 2004-12-25 . تم استرجاعه في 2015-04-30 .
  18. ^ "La. CC Art. 3447 available at". مؤرشف من الأصل في 2015-01-25 . تم استرجاعه في 2015-04-30 .
  19. ^ "تم تعريف حق الشفعة في المادة 3458 من قانون العقوبات، المتوفرة على الموقع". مؤرشف من الأصل في 2015-01-25 . تم استرجاعه في 2015-04-30 .
  20. ^ Schorr Law (2017-06-10). "Equable Easements in California". Schorr Law, A Professional Corporation . تم الاسترجاع في 2024-05-01 .
  21. ^ وارد ضد وارد (1852) 7 Exch. 838
  22. ^ "تصحيح القانون بشأن إنهاء الارتفاقات".
  23. ^ تومسون، جيمس ل. (يناير 2003). "إدانة حقوق الارتفاق" (PDF) . millermillercanby.com . SH053 . تم الاسترجاع في 13 مارس 2022 .
  24. ^ "حقوق الارتفاق المنشأة بالتقادم". nswlrs.com.au . خدمات تسجيل الأراضي في نيو ساوث ويلز. 2017. تم الاسترجاع في 29 أغسطس 2021 .
ابحث عن كلمة ارتفاق في ويكاموس، القاموس الحر.
  • http://caselaw.lp.findlaw.com/data/constitution/amendment05/16.html (قضايا قانونية تتعلق بالاستيلاء على العقارات وحقوق الارتفاق)
  • مستندات سند الارتفاق (المملكة المتحدة)، مستندات سند تحدد ارتفاقات الممتلكات في المملكة المتحدة
  • القانون الأيرلندي بشأن حقوق الارتفاق: الجزء الثامن من قانون إصلاح قانون الأراضي ونقل الملكية لعام 2009
  • https://www.justipedia.com/definition/13490/appurtenant-easement أرشيف 2017-08-17 على موقع Wayback Machine تعريف حق الارتفاق التابع
  • https://guidingcounsel.com/تسهيل-النزاعات-كيف-يستطيع-محامي-العقارات-في-ساكرامنتو-مساعدتك/ {{أرشيف-الويب|url=https://web.archive.org/web/20241001000000*/https://guidingcounsel.com/تسهيل-النزاعات-كيف-يستطيع-محامي-العقارات-في-ساكرامنتو-مساعدتك/
  • https://www.justia.com/real-estate/home-ownership/owning-a-home/easements/
تم الاسترجاع من "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=حق الارتفاق&oldid=1251452033"
Original text
Rate this translation
Your feedback will be used to help improve Google Translate